北上广深房价上涨将加速其他的城市下跌

国家统计局公布了去年房价的情况,价格上涨的城市有39个,比上月增加了6个。二手房价格方面,环比综合平均涨幅比上月扩大了0.2个百分点。在诸多城市中,深圳市的房价涨幅一直居高不下,去年12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%,这也就意味着深圳在去年一年的时间内房价涨幅将近5成,远高于其他城市。

看到这有人得出结论了,一线城市由于人口涌入,背后的城市福利大,刚需很大,所以基本不会下跌。而二三线城市则将出现问题。房地产未来将会出现一个按区域分化的走势。但真是这样吗?

其实有这样观点的人不在少数,但这不是分析形势而是解释形势,现在的形势就是如此,关键的问题是未来有没有可延续性。有两个数据我们反复提到,一个是内在价值,租售比北上广深只有2-3%,基本已经没有了产生现金流的能力,换句话说买房投资,已经根本没有价值。你们所说的投资,只有一个途径就是价差,是期待有一个新傻子从你手中把这个房子高价买走。另一个指标叫做房价收入比,是一套房子的价格除以两口之家的年度收入总和,北上广深,基本已经超过了20倍。换句话说即使你贷款,加上银行的利息,你要付出的资金,将透支自己未来近30年不吃不喝的购买力,当一个地方的房子,你贷款都买不起的时候,已经失去了购买力基础。

有人说不对啊!如果都买不起,北上广深的房子为什么还卖的很火啊,房子现在卖的也很快,这是哪不对?

其实看房价,你要看到资本的流动,之所以北上广深的房价涨,不是因为市场变好了,而恰恰是因为市场变差了,大量资金正在从二三线,四五线城市中大举撤离,大概能听到这样的做法,把老家的房子卖了,在北京交个首付。这才是北上广深房价上涨的真实原因,如今房地产已经变成了零和游戏,北上广深的房价上涨,一定以牺牲更多其他城市的房价为代价。其他地方的房子库存将更加严重,甚至这辈子都根本无法消化。

那么这种资本的流动可持续吗?北上广深的房价会一直涨吗?当然不会,如今在特大城市交首付的价格已经超过了150万,这个价格有几个老家的房子能负担的起,况且很多老家的房子,现在已经根本就卖不出去了,往后会越来越艰难。那么当一个家庭,即使卖掉老家的房子,也负担不起首付的时候,特大城市的房价其实第二次失去了购买力基础,换句话说首付交不起,你即使敢贷款,也没人会把钱借给你。而现在特大城市的房价已经进入了这样的临界点。以北京为例,通州和房山的房价都已经过了4万,一套90平米的房子,全算下来要将近400万,首付三成再加税费就是150万,这个价格即使卖了天津城区的房子,也未必凑的上。准一线城市都如此,更何况那些房价只有四五千的地方。

所以未来两个事情会发生,一个是更多的老家房子要卖,而大家也发现老家的房子越来越难卖。第二件就是北上广深内部分化,便宜的房子逐渐被抛售,资本继续转向高端豪宅。通过换房的形势,卖掉小的、破的、郊区的,在核心地段买新的、大的,而特大城市周边你的小的、破的、郊区的会有一大批房源出售,从而价格开始滞涨甚至下跌。核心区的房价将继续上涨。资本开始进一步退守。这两个步骤大概也就再持续个1-2年,然后核心区房价首付,彻底脱离郊区价格,也就是说卖了郊区的房子,你也交不起首付了,这时候所谓的刚需将第三次失去购买力,也就是这个时候,房地产市场的资本流动将告一段落,房价将见顶开始回落,再过1年就会出现加速回落。整个房地产的泡沫开始破裂。

所以还是要强调一下,全国市场分化,绝不是什么繁荣理性,而是进入了零和游戏阶段。如今跨地域市场间就是一场你死我活的游戏。北上广深最后也必将难以幸免,留给楼市的时间大概也就不超过5年。

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  1. Mobile Guest
    2016年1月19日12:50 | #1

    放你妈狗屁!

  2. 大鸡巴
    2016年1月19日12:55 | #2

    论据立不住,炒房的人不会是卖老家房子当首付的穷人。

  3. Mobile Guest
    2016年1月19日13:07 | #3

    马上26,再过5年结婚买房差不多……

  4. 匿名
    2016年1月19日23:26 | #4

    丢一斤花生下锅已经炒不动了,丢四颗可以保证炒得嘎崩儿脆!!

  5. 匿名
    2016年1月20日00:25 | #5

    5年等得起

  6. 墙外篓
    2016年1月20日01:25 | #6

    唱空楼市的都是王八蛋,害人无数,一边唱空一边买入的“经济学家”更是王八蛋中的王八蛋!畜牲不如

  7. 墙外篓
    2016年1月20日01:32 | #7

    500w 涨到5000w 再跌到3000w,畜牲经济学家就跳出来说当初我说楼市要崩盘的

  8. 匿名
    2016年1月20日11:04 | #8

    结果应该会是除了北上广深及主要二线城市, 其他的都玩完, 然后盲流大量涌入北上广深及主要二线城市, 最后一起拖下水.

  9. 匿名
    2016年1月20日11:37 | #9

    东京的楼市暴跌之前,日本财经专家怎么说的:日本经济这么好,福利这么优,人口这么多,怎么可能暴跌?东京的房价可以持续50年的高位运行。现在轮到北京了。历史的轮回很有意思。笑看黑京的房价从1-2万飙涨到20万,然后你懂的。

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