2016,请远离深圳楼市

作者:@范小明

导语:
深圳楼市2015年经历非理性的上涨,脱离了深圳经济和居民收入的基本面。2016年人民币贬值、资本外流、股市暴跌、香港房价下跌,很多投机客依然以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市,风险被急剧放大,危如累卵。

2014年国庆节,我曾经写过一篇文章《房价将迎来漫长下跌式的大调整》,预言中国二线城市的房价将进入缓慢的下跌通道,综合多地房价的实际走势和去库存的数据来看,基本验证了当时的观点。但是,我在那篇文章中并没有对一线城市(京沪深)进行分析,也没有对未来房价走势进行预测。

我居于深圳,在过去的1年来,经历了2件让人躲不开的大事。2015年上半年,在餐馆、地铁、论坛上会发现很多从来没有炒过股票的人,都在谈论股市,他们非常兴奋,眼里放光。后来的事情,大家都知道了,上证指数暴跌44%,创业板指数暴跌50%,股市的虚假繁荣,和杠杆牛市一道,灰飞烟灭。

2015年下半年,一批地产从业人员和自媒体通过各种文章、新闻发布深圳房价大涨的动态,以各种劲爆的词语搅动了深圳的楼市,一夜之间,很多人感慨与其学别人创业致富,不如买房翻身。打开微信群,楼市话题永远能引起共同话题,深圳人都在争论,引起楼市价格大涨的因素到底是什么,这种繁荣的局面是可持续的吗,现在买入是否可以躺着数钱?

0市场有效理论

要预测2016年房价将怎么走,我们首先要分析过去上涨的原因。只有先了解了过去驱动房价上升的关键变量,判断这些变量是否会持续发挥作用,才能对未来的走势做出准确的判断。在此之前,先普及一个投资基础理论:市场有效理论。任何一项资产,在一个流动性好、信息充分的交易市场里,它的定价,已经反映了所有公开的信息。任何一个公开信息都不能促使价格短期急剧变化。资产价格的突然变动,一定是市场出现了此前未知的消息。投资业内人士经常以一个英文词语来表达这种定价反映:Price In。

大多数人都容易想到,深圳绿化好、空气好、城区土地有限,产业健康,人口净流入,是驱动深圳房价过去30年上涨的原因,也是使深圳并肩中国首都、国际金融中心之一的原因。但是,你有没有思考过,这些现状,并非是2015年上半年才从天而降出现的,而是过去10年早就被所有深圳人熟知的,早就Price In 进房价里了。根据市场有效理论,这些根本不是促使深圳房价在2015年上涨40%的原因!所以,如果有人拿这些理由来论述其合理性,基本可以无视了,他根本不专业。那么是央行的降息吗?也不是,因为包括沪深在内的全国都在降息,二线城市房价依然低迷,省下来的那点利息和房价比,九牛一毛。

1深圳房价2015上涨的原因

我对楼市一直很关注,曾经留意到2015年3月底的330新政,放松二套房首付比例至40%,是深圳楼市此轮上涨的起点。但是居民要买房首先得有钱啊,为什么北京、杭州、成都、苏州、大连、广州等地居民的改善型需求没有大幅推升房价,偏偏深圳居民的资金量那么大,在高基数房价的基础上再次推升呢?解答不了这个问题,就解不开深圳楼市的迷局。

我们先来看一张走势图。

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这是深圳创业板指数从2015年1月份至6月份的走势图,短短半年时间,指数从1400点上涨至4037点,涨幅达到188%。这代表什么?任何人花20万进入股市,半年时间上涨至57.6万。哇,这是不是天荒夜谈,暴富神话?这不是神话,这是2015年此时正在发生的纸醉金迷的现实。

中金公司依据中国证券登记结算公司的数据研究出,深圳当地开户的股东账户数接近1300万,不说深圳户籍人口,所有在深圳的人口中,超过60%以上的比例是股民。他们的账面财富在那半年间都增加了188%!

如果散户都能获得这么高的收益率,那么,那些在深圳交易所上市的创业公司呢?此半年,创业板总市值从4.4万亿剧烈上升至12.7万亿元。以深圳本地企业金证股份(600446)为例,其市值从119亿元,迅速上升至744亿元,高管和数百核心员工,和股民一道分享了625亿元的增量市值!

深圳人在半年之内的账面财富,迅速膨胀,正是推升深圳房价的背后之手。恰恰是这一变量,是深圳和北京、上海、杭州等城市相比,重大的差别所在,也是2015年房价快速上涨的核心变量!

2驱动房价上涨的变量消失

很多人都没有意识到,股市的危机开始在2015年的6月份爆发,并且,开始如雪崩一样地溃败!在此后的半年多时间里,中国沪深股市,由证监会清理杠杆资金开始,连续经历人民币大幅贬值、资本外流、海外股市暴跌的事件,前后连续3波下跌,人称股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0,上证指数暴跌44%,创业板指数暴跌50%,股民溃散,部分高杠杆投资者家破人亡,P2P金融倒闭潮席卷各省市,创业创新情绪进入冰点,资本寒冬到来。上市公司和股市投资人的账面财富,几个月就化为乌有!

楼市和其他流动性更好的资产不一样,它是大额交易,信息不充分,惯性更强。楼市突然上涨之后,并非每个人都意识到上涨的真正原因,它容易引发恐慌性入市的资金,同时诱发投机客、中介炒房的推波助澜。

进入2016年,人民币贬值,港币贬值,外资撤出大陆和香港,港股国企指数同样腰斩!

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香港房价从2015年下半年至2016年,已经下跌了15%,业内人士预计,2016年还将下跌15%以上。根据网易新闻报道,香港先知先觉的业内人士,恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目,开盘定价,就比同区豪宅下跌了五成以上!

兴起于2014年底的互联网创业热潮,吸引了各路天使投资人、风险投资机构、ZF基金的关注,包括深圳在内的一线城市,出现了很多的创业基地、孵化器,也一并随着资本寒冬的到来,而寂静了下来,倒闭的倒闭,关门的关门。

3实体经济依旧下行

统计局公布了中国2015年GDP增长速度为6.9%,是1990以来共25年中增速最低的一年,并且依然看不到底部在哪里。连最乐观的高层智囊团,都预计中国经济转型的时间在3-5年范围,是否能成功,依然存在巨大的变数。一个国家的房价走势,长期来看,一定是和这个国家的经济活力、GDP数据成线性关系的,中国二线城市房价已经从高点开始下滑,进入了理性周期,随着未来人口红利的消失,可能会长期低迷。

深圳过去30年来,是中国所有城市中,对地产依赖最少,产业结构最为合理的。腾讯、招商银行、万科、大疆创新、华大基因等高科技创新性公司的迅猛成长,正是深圳产业健康的代表。但是毋庸置疑,这些公司也已经度过了快速成长期,进入了较为平稳的成熟期。深圳的经济和成长红利,已经在目前的人才结构、房价、相对高工资,得到充分的反映了。如果幻想未来深圳房价依然维持在高位,甚至是上涨,那么就必须依赖于新一代创新公司,能够从小长到大,达到这一批明星公司的高度。我虽然对深圳的未来充满信心,但是我真不敢想象未来深圳还能产生第二家腾讯。你敢想吗?!

4深圳对人才的吸引力何在?

长期来看,一个城市的房价,和人口是否净流入高度相关。过去10年深圳房价的走势,基本和年轻大学毕业生净流入量成正比。但是2015年房价大幅上涨后,深圳是否还能吸引一流的毕业生呢?我们以深圳最知名的互联网公司腾讯为例。虽然她已经过了最高速发展期,进入成熟期,但是依然是深圳、是互联网行业中吸引力最大的公司。我们看看什么样的年轻人才能买得起房子。

以名牌大学硕士毕业生为例。男,25岁,程序员,入职薪资标配为税前15K/月;扣除个人所得税及日常生活开支,月结余10K。他工作勤奋,每年年终奖金相当于4个月工资。第一年结余16万。前面5年根据年增长10%计算,将分别结余16万、17.6万、19.36万、21.30万、23.43万,累计97.70万元。女友的月收入为其60%,年终奖为2个月工资,每年增长为8%,5年累计49.28万元。小两口工作5年,职业发展极其顺利,生活节俭,不社交、不旅游,30岁时总共存款147万元。

注意,假如房价为6万/平,要买下80平米的房子,首付比例和各种税费,超过了150万。所以我们很清楚地看到,只有起步非常高,发展不走弯路的高端人才,才有可能在30岁左右凑够首付款。那问题来了,这种毕业生,在深圳的流入人口中,有多少比例呢?有1%吗?

所以,很多所谓的专家,搬出一套数据模型,来预测未来的流入人口,来论证深圳的住房缺口。殊不知,房价大幅变动之后,深圳对外来人才的吸引力已经大幅下降。我目前也在互联网创业之中,才发现从2015年开始,要找到合适的程序员、产品经理,已经非常之难了,不仅一些优秀的应届生不再考虑深圳,连之前一些中等能力的深圳人才也在不断地流失。长此以往,深圳的竞争力还能保持过去一样吗?深圳的流入人口预期,还能那么乐观吗?

5会重复股市的杠杆式危机吗?

由于2015年房价的上涨,深圳涌现了大批的投机客,根据中原地产研究中心的统计,投机客的比例达到了30%,和2009年的相对高点时比例接近。他们买入房产之后,并不打算长期持有,会在3个月之内迅速脱手,以防范任何可能的波动风险。受到巨大收益的诱惑,楼市衍生出了新型的众筹集资、加大杠杆的投机模式。简单地说,就是几十个中介人员,集中零散资金,凑成首付款,众筹购房。同时,从内地地下金融机构贷款,放大杠杆比例。例如,以180万本金为基础,3倍杠杆借入540万元,首付买入4套房产,在3个月之内迅速脱手,偿还少数利息之后,所得将是单套房产涨幅收益的4倍!

这一幕是不是很熟悉?是的,你没有记错。2015年中国股市在5100点附近时,由于半年之内涨幅巨大,众多地下配资公司,以及证券公司,推出了高杠杆的融资资金,提供给被贪婪之心统治的股民,以满足他们暴富的诉求!杠杆资金的危害在于,一旦资产价格下跌,损失也将是成倍放大的。只要有一点风吹草动,杠杆资金就必须快速止损卖出,而一旦卖出又会造成价格下跌,危害又会继续放大,引发新一轮的踩踏式卖出,无穷无尽!

2016年1月20日中国银行内部通知:由于深圳中介人员参与房价炒作、杠杆买房的现象,要求从事中介的人员购二手房申请按揭贷款时,准入门槛除原有标准以外,借款人还必须在深连续缴满36个月的社保,且需同时申请公积金组合贷款。深圳房产中介人员达到4万多名,多家银行已经联合动作。这非常类似于证监会对配资公司、杠杆炒股的清理动作。我们呼吁,不仅仅银行要以实际行动去杠杆化,ZF也应该参与到打击之中来,以避免房价高位暴跌,重演股市悲剧!

6贪婪和恐惧之心

很多人跟我说,房子和股票不一样。确实,房子有社会属性,它有合理价值。但是,一旦将它放入交易市场,反映出来的恐惧、贪婪之心是一样的。置身于亢奋情绪和巨大泡沫之中,包括我在内,谁都无法保证自己不会被裹挟进去,充当了接盘的最后一棒。比如,17世纪的荷兰郁金香泡沫,上世纪90年代的海南楼市,2013年的P2P金融骗局,2015年的中国股市,2016年的深圳楼市。

有人说,一场如梦如幻的盛宴,通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。

也有人说,泡沫只有当它破灭的时候,你才知道它是泡沫。

更多人喜欢说,只有当大潮退去,才知道谁在裸泳。

我只想说,我不是一个骗子,希望你不是一个傻子。

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分类: 经济 标签:
  1. yitian
    2016年1月26日15:36 | #1

    估计还会继续涨

  2. 匿名
    2016年1月26日16:02 | #2

    接盘是爱党的表现 , 冲阿 !!!

  3. 匿名
    2016年1月26日16:54 | #3

    深圳上周新房成交持续攀升 购房者节前抢上末班车
    再创历史新高! 上周深圳新房成交均价达53296元/平

    作者:齐天天

    发布时间:2016年1月26日

    上周深圳全市共成交新房住宅1196套,环比减少30.4%,成交面积共133837平方米,环比减少23.0%,成交金额713296万元,环比减少8.7%,成交均价为53296元/平,环比上涨18.5%。

    农历新年将至,购房者开始放慢入市步伐。上周全市新房成交量大减三成。原特区内,上周共成交新房316套,环比减少26.2%,成交面积共44147平方米,环比减少6.2%。成交金额共359599万元,环比增加23.0%,成交均价为81455元/平,环比上涨31.2%。

    具体来看,上周原特区内罗湖和福田成交有小幅增加,而南山和盐田两区则有所减少,其中盐田区减幅较大,减幅位居全市各片区之首,环比大减88.7%,仅成交13套;南山区上周成交有小幅回落,但仍然是原特区内的成交“老大”,共成交新房233套,环比减少6.0%;罗湖上周成交继续增加,但增幅较小,共成交新房48套,环比增加4.3%;福田是上周全市成交量增幅最大的片区,环比增加了15.8%,共成交22套。

    原特区外,上周共成交新房880套,环比减少31.8%;成交面积共89690平方米,环比减少29.2%。宝安区上周成交量有明显减少,但依旧稳坐全市成交量“老大”的宝座,共成交新房450套,环比减少48.5%;龙岗区上周成交量有小幅增加,成交新房430套,环比小增2.1%。

    成交均价方面,上周全市的成交均价上涨近二成,原特区内外都有所上涨。原特区内上周新房成交均价破八,为81455元/平,环比上涨31.2%。具体来看,原特区内四片区上周经历两跌两涨。与上周相反,罗湖区上周均价回落,为46938元/平,环比下跌13.4%;除罗湖区外,上周原特区内另一个均价下跌的片区是福田区,上周均价为77051元/平,环比下跌2.7%;而南山和盐田上周成交均价有所上涨,尤其是南山,涨幅明显,上周均价环比上涨26.4%,为87453元/平,接替福田成为了上周均价领涨全市的片区;盐田上周均价为47179元/平,环比上涨6.9%。

    原特区外,上周新房成交均价为39436元/平,环比上涨2.1%。其中,龙岗区上周均价继续上涨,超过宝安成功迈入“四”字头,为40167元/平,环比上涨15.9%。宝安上周均价小幅回落,环比下跌4.8%,为38695元/平。

    上周新房成交量整体缩水三成,但成交均价在小幅回落之后再度攀升,环比上涨18.5%至53296元/平,再一次刷新成交均价记录。分区而言,上周成交均价涨跌各半。罗湖、福田、宝安均价下跌;南山成交均价接近9万领涨,龙岗均价也上涨突破4万元/平,盐田量缩价涨。

    数据显示,华润深圳湾·悦府的集中网签,它以114000元/平的价格拔得上周深圳市楼盘成交龙虎榜的头筹,很大程度上拉高了市场成交均价。而上周成交情况较为理想的楼盘均价大多超过4万元,这也为成交均价再度刷新记录提供了有力支撑。

    二手房方面,上周全市二手房成交火爆,成交量再创年内单周新高。全市共成交二手房突破4500套,为4514套,环比增加11.5%;成交面积401552.69平,环比增加12.0%。全市各片区除了盐田区外,成交量都有所增加。原特区内,罗湖成交684套,环比增加2.1%;福田成交827套,环比增加15.8%;南山成交677套,环比增加12.8%;而盐田成交102套,环比减少8.1%。原特区外,宝安成交995套,环比增加11.2%;龙岗上周成交1229套,环比增加16.3%。

    深圳去年的楼市“高温”已经显示,深圳已经不是一个自娱自乐的城市,在全国经济一片不景气的形势下,深圳楼市一路走强,让国内各路资本看得眼红,很多资金纷纷入深,通过各种渠道加盟楼市;此外,去年上半年股市的财富效应也助推了深圳楼市的大跃进。你看,深圳楼市“高温”不退,都是钞票惹的祸,深圳人的钞票、深圳人家人的钞票、国内其他地方的钞票、香港人的钞票、外国人的钞票都来了。深圳能管得住这么多渠道来的钞票吗?恐怕越来越难了,从某种角度看,深圳还希望全中国、全世界的钞票都来,因为,当今时代,哪个城市的金融底子厚,钞票多,哪个城市就拥有更大的话语权。外部的资金来的越多,说明深圳的国际化和开放度越高,影响力越大,深圳巴不得呢!至于这些芸芸钞票是不是进楼市抬升房价,这是第二层面的事情,不能因为害怕房价抬升就限制外部资金进入深圳。
      
    如果以为深圳有能力给楼市垒起一座防“币”墙,既让大笔资金进入深圳,又让这些资金不能进入楼市,那真是太天真了。要知道,除了拥有全国本外币存款量全国第三大城市的地位外,深圳还是近年来外部资金进入情况最活跃的城市,因为各路资金都看好深圳的未来发展。深圳更是全中国最牛逼的民间地下流动性大通道,全国一半以上的地下钱庄的民间热钱在深圳暗流涌动,这些海量资金会借助或创造各种渠道进入楼市,推高楼价。
      
    现在看深圳楼市,真的无法用常规眼光来看了。比如,“供求关系”这件事,你如果总是站在深圳本土的封闭立场上看,就只看到深圳市民的住房需求,就会呼吁让深圳楼市回归居住价值。问题是,深圳楼市早已被开放性的经济模式塑造成一种居住与投资共生型的复合业态,大量的来自深圳本土以及外部的资金不断进出楼市,形成常态,谁要想把深圳楼市的投资属性剥离出去都无法做到了,这就是深圳楼市的现实,我们必须面对这个现实,基于这个现实来安排如何恰当满足居住和投资的实际需要,而不是脱离现实,一味以道德观来捍卫深圳楼市的居住属性而抨击深圳楼市的投资属性。

  4. 匿名
    2016年1月26日17:09 | #4

    楼主迂腐了,你没搞清最大的骗子就是政府, 你说这么多理论都是然并卵.

  5. 匿名
    2016年1月26日18:01 | #5

    匿名 :
    深圳上周新房成交持续攀升 购房者节前抢上末班车
    再创历史新高! 上周深圳新房成交均价达53296元/平
    作者:齐天天
    发布时间:2016年1月26日
    上周深圳全市共成交新房住宅1196套,环比减少30.4%,成交面积共133837平方米,环比减少23.0%,成交金额713296万元,环比减少8.7%,成交均价为53296元/平,环比上涨18.5%。
    农历新年将至,购房者开始放慢入市步伐。上周全市新房成交量大减三成。原特区内,上周共成交新房316套,环比减少26.2%,成交面积共44147平方米,环比减少6.2%。成交金额共359599万元,环比增加23.0%,成交均价为81455元/平,环比上涨31.2%。
    具体来看,上周原特区内罗湖和福田成交有小幅增加,而南山和盐田两区则有所减少,其中盐田区减幅较大,减幅位居全市各片区之首,环比大减88.7%,仅成交13套;南山区上周成交有小幅回落,但仍然是原特区内的成交“老大”,共成交新房233套,环比减少6.0%;罗湖上周成交继续增加,但增幅较小,共成交新房48套,环比增加4.3%;福田是上周全市成交量增幅最大的片区,环比增加了15.8%,共成交22套。
    原特区外,上周共成交新房880套,环比减少31.8%;成交面积共89690平方米,环比减少29.2%。宝安区上周成交量有明显减少,但依旧稳坐全市成交量“老大”的宝座,共成交新房450套,环比减少48.5%;龙岗区上周成交量有小幅增加,成交新房430套,环比小增2.1%。
    成交均价方面,上周全市的成交均价上涨近二成,原特区内外都有所上涨。原特区内上周新房成交均价破八,为81455元/平,环比上涨31.2%。具体来看,原特区内四片区上周经历两跌两涨。与上周相反,罗湖区上周均价回落,为46938元/平,环比下跌13.4%;除罗湖区外,上周原特区内另一个均价下跌的片区是福田区,上周均价为77051元/平,环比下跌2.7%;而南山和盐田上周成交均价有所上涨,尤其是南山,涨幅明显,上周均价环比上涨26.4%,为87453元/平,接替福田成为了上周均价领涨全市的片区;盐田上周均价为47179元/平,环比上涨6.9%。
    原特区外,上周新房成交均价为39436元/平,环比上涨2.1%。其中,龙岗区上周均价继续上涨,超过宝安成功迈入“四”字头,为40167元/平,环比上涨15.9%。宝安上周均价小幅回落,环比下跌4.8%,为38695元/平。
    上周新房成交量整体缩水三成,但成交均价在小幅回落之后再度攀升,环比上涨18.5%至53296元/平,再一次刷新成交均价记录。分区而言,上周成交均价涨跌各半。罗湖、福田、宝安均价下跌;南山成交均价接近9万领涨,龙岗均价也上涨突破4万元/平,盐田量缩价涨。
    数据显示,华润深圳湾·悦府的集中网签,它以114000元/平的价格拔得上周深圳市楼盘成交龙虎榜的头筹,很大程度上拉高了市场成交均价。而上周成交情况较为理想的楼盘均价大多超过4万元,这也为成交均价再度刷新记录提供了有力支撑。
    二手房方面,上周全市二手房成交火爆,成交量再创年内单周新高。全市共成交二手房突破4500套,为4514套,环比增加11.5%;成交面积401552.69平,环比增加12.0%。全市各片区除了盐田区外,成交量都有所增加。原特区内,罗湖成交684套,环比增加2.1%;福田成交827套,环比增加15.8%;南山成交677套,环比增加12.8%;而盐田成交102套,环比减少8.1%。原特区外,宝安成交995套,环比增加11.2%;龙岗上周成交1229套,环比增加16.3%。
    深圳去年的楼市“高温”已经显示,深圳已经不是一个自娱自乐的城市,在全国经济一片不景气的形势下,深圳楼市一路走强,让国内各路资本看得眼红,很多资金纷纷入深,通过各种渠道加盟楼市;此外,去年上半年股市的财富效应也助推了深圳楼市的大跃进。你看,深圳楼市“高温”不退,都是钞票惹的祸,深圳人的钞票、深圳人家人的钞票、国内其他地方的钞票、香港人的钞票、外国人的钞票都来了。深圳能管得住这么多渠道来的钞票吗?恐怕越来越难了,从某种角度看,深圳还希望全中国、全世界的钞票都来,因为,当今时代,哪个城市的金融底子厚,钞票多,哪个城市就拥有更大的话语权。外部的资金来的越多,说明深圳的国际化和开放度越高,影响力越大,深圳巴不得呢!至于这些芸芸钞票是不是进楼市抬升房价,这是第二层面的事情,不能因为害怕房价抬升就限制外部资金进入深圳。
      
    如果以为深圳有能力给楼市垒起一座防“币”墙,既让大笔资金进入深圳,又让这些资金不能进入楼市,那真是太天真了。要知道,除了拥有全国本外币存款量全国第三大城市的地位外,深圳还是近年来外部资金进入情况最活跃的城市,因为各路资金都看好深圳的未来发展。深圳更是全中国最牛逼的民间地下流动性大通道,全国一半以上的地下钱庄的民间热钱在深圳暗流涌动,这些海量资金会借助或创造各种渠道进入楼市,推高楼价。
      
    现在看深圳楼市,真的无法用常规眼光来看了。比如,“供求关系”这件事,你如果总是站在深圳本土的封闭立场上看,就只看到深圳市民的住房需求,就会呼吁让深圳楼市回归居住价值。问题是,深圳楼市早已被开放性的经济模式塑造成一种居住与投资共生型的复合业态,大量的来自深圳本土以及外部的资金不断进出楼市,形成常态,谁要想把深圳楼市的投资属性剥离出去都无法做到了,这就是深圳楼市的现实,我们必须面对这个现实,基于这个现实来安排如何恰当满足居住和投资的实际需要,而不是脱离现实,一味以道德观来捍卫深圳楼市的居住属性而抨击深圳楼市的投资属性。

    同理可证香港楼市的暴跌和东京楼市的崩盘么?天真幼稚。

  6. 匿名
    2016年1月26日18:39 | #6

    佳兆业购房者的悲喜两重天
      
      2014年9月,从北京去深圳创业的程冰(化名)“很不幸”买了佳兆业的房子,一度被锁盘的佳兆业楼盘让程冰一家人都加入了维权者的行列。但一年之后,这套房子却成了程冰一家人在深圳唯一的慰藉。
      
      2014年8月,80后程冰辞去了在北京一家媒体的工作,和妻子一起前往深圳创业,创建了一家以在线旅游为主题的公司。他们很快决定在深圳定居,经过一个月的看房之后,程冰选中了深圳坂田佳兆业的楼盘,在卖了他在郑州的一套房子之后,程冰以每平方米2.1万元的价格买下了佳兆业城市广场(详情图库团购点评)(详情图库团购点评)二期的一套70多平方米的期房。
      
      就在程冰买好房准备安心创业的时候,佳兆业的楼盘遭遇了“黑天鹅”。11月28日,佳兆业集团深圳在售的4个楼盘2000多套房源被“管理层锁定”,其后该公司更是经历个别项目解锁再锁、股权变更、资质暂停、董事会成员变更、深圳项目全面叫停、高管辞职、债务违约、信用评级下调、合作伙伴撤资、破产重组等事件。
      
      程冰一家人的心情跌到了谷底。在佳兆业房源被锁之后,在深圳佳兆业各个项目都成立了各自的业主QQ群。程冰也加入了这些维权群体,在接下来的维权过程中,并未收到效果,程冰买的楼盘依旧被锁。
      
      在置业方面遭遇重大挫折的程冰一头扎进了他的创业项目。去年5月,一家风投与程冰草签了协议,根据协议,程冰的创业项目将获得500万元的天使投资。但六七月份A股的暴跌改变了资本市场的环境,投资人宣布撤出,如今,半年已经过去了,程冰的创业项目仍然在寻找投资方。
      
      楼盘被锁、股市投资遭腰斩、创业项目遭撤资,程冰对北青报记者说,过去的一年,是他有史以来最艰难的一年,几乎赶上了所有的“黑天鹅”。
      
      佳兆业在过去一年的经历,让人有坐过山车般的眩晕。去年12月18日晚间,深圳市国土局资料显示,佳兆业城市广场解锁,之前的被锁房源变更为“已备案”、“期房待售”状态。今年年初,佳兆业坂田的楼盘恢复了销售,楼盘的销售价格从1年前的2万元每平方米左右暴涨至4.5万元每平方米。北青报记者今年1月初在佳兆业城市广场的售楼处看到,恢复销售的佳兆业楼盘吸引了众多的看房客,楼盘销售火爆。按照这个行情,程冰的房子已经涨了100多万元。
      
      从曾经的资产千亿到“猝死”、被收购、重组,如今佳兆业似乎正在慢慢“复活”。虽然高达数百亿的连环债高悬于顶、数十家债务人围绕在侧,公司现金流危机并未解除,但在深圳火爆的楼市行情下,随着多个项目的“解封”,佳兆业的危机已得到很大的缓解。
      
      涨了100多万的房子如今成了程冰一家人在深圳打拼一年最大的安慰。近日,程冰向家人建议,把房子卖了,把钱投入他的创业项目。但这个提议遭到了家人的强烈反对。“创业太多不确定性,还是房子踏实。万一卖了再暴涨怎么办?”

  7. 匿名
    2016年1月26日18:43 | #7

    外界继续看好2016年深圳楼市 底气从何而来?

    2016年1月13日 深圳特区报

    去年12月,坪山一宗居住用地拍出30.3亿元的高价,折合楼面价2.5万元/平方米;同月,宝安尖岗山二居住用地拍出57亿天价,楼面价接近8万元/平方米。地价作为楼市的晴雨表,2016年开市之前的地价如此“疯狂”表现,让人们对今年的房价心存警惕。中原集团日前公布2015年度业绩数据并做出预测,2016年深圳楼市将继续上涨15%-20%。

    多线站点交汇处物业升值最快

    在全国楼市仍处于缓慢前行的阶段,深圳楼市从去年“330”开始,频频领跑全国,房价持续上涨。今年,外界继续看涨深圳房价。深圳楼市底气何在?

    官方研究机构——市房地产研究中心给出的解释是:深圳产业转型带来城市竞争力的提升、供需长期紧张、土地资源紧缺等因素引致楼市的需求旺盛,它们对房价形成了强有力的支撑。

    伦敦交易所上市公司第一太平戴维斯分析,这些因素固然构建了深圳楼市发展的坚实底座,除此之外,放眼全城,正在全速推进的轨道交通建设、一条条连通深莞惠中山等城市的交通大动脉正在形成,深圳大交通时代的到来,也正在对这座城产生深远的影响。

    轨道交通网络的形成将加速深圳向西向北扩展的速度,促进城市立体化开发,城市多中心商圈格局正在形成,比如,除了福田、罗湖老牌的商圈外,目前龙华、龙岗、宝安等非中心区商圈日益崛起,而这将促使深圳非中心区住宅价值快速提升,也将促使地铁多线站点交汇处租金快速上涨。

    非中心区物业价值获得提升

    纵观国内外大中城市,轨道交通对城市物业价值的提升效应明显。以华盛顿为例,地铁对周边房地产价格的平均增值效应在近郊区500米范围内,物业增值达25%;香港的地铁近郊区500米内物业增值高达35%;而北京为25%。

    深圳近几年来大力发展轨道交通,促使非中心区住宅价值快速提升。据统计,地铁站3公里范围内,每向外辐射1公里,住宅价格下降6%—9%;在多条地铁线交汇站点周边物业租金快速上涨,以2011年6月30日开通龙岗线为例,市民中心站周边写字楼2010年至2011年租金上浮29%。

    未来,深圳市轨道一期打通盐田片区、二期蔓延至龙华和前海片区,三期工程连接龙岗和宝安片区。预计2016年,深圳市轨道交通承担客运量占公共交通客运量的比重将达到38%。

    根据《深圳市轨道交通规划(2007-2030)》,未来将构建包含16条线的城市轨道交通网络,线路规模约597公里。

    “这样的轨道交通规模在全国处在领先位置。”第一太平戴维斯高级经理何凌分析,这将打通中心区和非中心区,拉动非中心区物业价值。此外,还将汇聚人流、影响商圈的发展,同时缩短时间成本,活跃非中心区住宅,提升周边开发强度,实现城市集约化效应。

    今年42处甲级写字楼入市

    深圳轨道交通的日趋完善为甲级写字楼和高端物业的发展带来良机。2016年,预计有42处甲级写字楼入市,新增335万平方米的办公建筑面积,1月份约有27万平方米的办公建筑面积入市,巨大的新增供给在一定程度上能缓解市场对办公的产品需求。

    今年还将有大体量的总部基地和前海办公产品入市。何凌认为,这将加速南山商圈高务氛围的形成。前海和后海片区作为深圳自贸区和总部基地,是深圳未来发展的重点区域,轨道交通的渗透是发展该片区的先行举措。

    受轨道交通良好因素影响,罗湖和南山的优质零售物业租金上浮约1%,福田区零售在经历短期调整也正在复苏,深圳市场整体前景良好。

    在高端住宅市场方面,2016年,随着第一批前后海项目入市,办公市场需求相对旺盛,对高端住宅的需求有望攀升。

  8. 匿名
    2016年1月26日18:46 | #8

    新浪财经

    深圳楼市疯狂再现:新房均价45726元 同比涨70%

    2016年1月26日 央视财经频道

    【深圳楼市疯狂再现!新房均价45726元 同比大涨70%!】据央视财经频道报道,2015年,深圳楼价领涨全国,新房成交均价33426元/平方米,同比近40%的价格涨幅。然而进入2016年以来,深圳楼价还在上涨。2016年1月1日到17日,新房成交均价达到每平米45726元,与去年同期相比上涨71.8%。

  9. 匿名
    2016年1月26日20:29 | #9

    操 你北上广深涨价就不行 看美国热门地段房价 加拿大热门地区房价 澳大利亚热点房价 不都一直领涨 就他妈的合理了?

  10. 匿名
    2016年1月31日20:36 | #10

    现在只待深圳的房市一爆,呵呵呵呵,哈哈哈哈!!!!

    共匪的延命期,以深圳始,若以深圳终,何尝不是美事一桩,哈哈哈哈哈哈哈!

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