降首付无法解决中国楼市高库存

2月2日下午4点多,中国央行、银监会发布房贷新政,在非“限购”城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。同时,放宽了二套房贷首付条件,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。而此前,在同样条件下,购房者需要结清原有贷款,才能享受30%的首付。

这是继去年“930新政”后,短短4个月时间内,房贷政策的再次放松。在政策出台的时间选择上,也不同于惯常的3月的“两会”前后,而是提前到了春节前。反映出宏观经济和房地产市场都面临着巨大的压力。熟悉房地产行业的不难看出,此次政策目标仍然是去库存。但从目前全国楼市的基本面来看,仅仅降首付,是无法解决高库存难题的。

从政策效果来看,降首付对楼市的销量是有刺激作用的。2015年“930新政”后的销量回升可以证实这点。当时,“930新政”把非限购城市的首付比例从30%下调至25%。首付下调后,36个非限购重点城市四季度销售面积比前三季度均值增长了34%,而一线城市的增幅为27%。而且,降首付也是2015年众多救市政策中,仅有的对一线以外城市更利好的政策,虽然幅度并不显著。

既然降首付能刺激销售,为什么仍然无法解决高库存?这还需要从国内楼市的基本面说起。

目前,城市间表现分化已成为国内楼市的基本特征。除少数一线城市供不应求、市场火爆以外,二线城市中也有一部分的发达城市表现不错,这些城市包括南京、苏州、武汉等,当地住房存量压力不大,同时经济稳定、人口仍保持增长。由于市场供求关系平衡,这些城市对刺激政策反应明显。因此,降首付的效果主要体现在这部分基本面不错的城市上。但问题是,这些城市占全国市场的比重很小,排名前40位的重点城市新房销量仅占全国总量的30%左右,剩下的70%才是楼市去库存的关键地区。

这些三四线发展中城市,一方面新房和土地存量压力大;另一方面,由于人口外流、经济放缓而住房需求萎缩。楼市的实际销售数据可以佐证。2015年在一系列救市政策刺激下,前40位重点城市年销量增幅为18%,其余那些占全国70%比重的三四线城市销量增幅仅为2.8%。在这些地区,降首付的作用是很小的。因为首付比例的降低,并没有改变购房者的负担——房屋总价、按揭利息都没有变化。试想一下,在那些居民不缺住房、新房存量高企,同时房价也没有上涨可能的城市,人们会因为首付降低就去多买一套房子吗?显然是不会的。因此,仅靠降首付是无法解决高库存难题的。

其实,从政府的角度来看,降首付已经是目前拿得出手的,为数不多的选择之一了。降息、降准、减税等救市政策,从去年的实践结果来看,对一线城市影响显著而对三四线基本没效果,还扩大了城市间的不平衡。热议中的买房退税也是一样,仅利好收入水平高的一二线发达城市。农民进城、户籍优惠等政策见效太慢。笔者曾提议的公积金改革住房银行也非旦夕可成。因此,在全国房地产开发投资下滑、库存仍在上升的当下,只能先用降首付来稳定局面。

目前国内各地楼市表现的分化,也为救市政策出了难题。全国一刀切的政策难免会对一线城市火上浇油。因此此次房贷新政,把执行的空间留给地方。对于那些楼市已经相关活跃的非限购城市,比如南京、苏州等,其实已经不需要额外的刺激政策了。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年2月3日14:06 | #1

    降首付更多是为了增消费。更多的年轻人可以买得起房,也有更多余钱来消费。

  2. 大鸡巴
    2016年2月3日06:09 | #2

    首付低了,意味着年限多了,利息更多了,买房者花的钱也更多了。降到0%也救不了市场。

  3. 匿名
    2016年2月29日10:22 | #3

    即使零首付也救不了大陆的楼市~

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