知乎:碧桂园马来西亚新山项目怎么样?

这几天了解到的,碧桂园在大马投资了好几个项目,距离新加坡最近的是新山项目,找客户经理了解大概其精装修价格在15000-2000RMB/平方米,不过建成要到2016年,不知道这个价格相比较国内同等区域有无优势,另外在马来西亚置业的前景如何?

我写点回答吧。直接上结论,我不看好这个项目,我认为就是一个碧桂园长期的大广告。再说细分析的原因,希望有专业人士予以指正:
1.房价。
很奇怪碧桂园发布项目时各种好处说尽,就是避而不谈项目本身多大,规划了多少栋高层,多少栋多层,多少栋别墅共多少平米等等。我们自己大概估算一下吧,投资额是2500亿,现在填海造陆的面积是13.86平方公里。容积率是1的话(现在国内普通小区容积率是1.5~2.0左右,但碧桂园这次造的是城市,填海项目又注定出不来超高层,满是绿色植物的外墙日照要求肯定不是国内的冬至最低一小时,最起码是4小时,这注定了楼间距是成倍加大的,按1.0的规划指标应该并不为过。)每平米的纸面投资就要将近1.8万元,售价2.3万元左右都是良心价。现在声称售价1.1到1.5W,真叫人看不懂了,难道碧桂园会拿着预售款去投资其他产业来补贴城市森林业主?首层买房的答主你能站出来大声告诉我你多少钱一平米买的么?
2.工期。
其实碧桂园在马来的填海造岛早就开始了,还因为环评问题被反复无常的马来政府停工了相当长一段时间,复工后填海面积由最初的19多平方公里两度缩水,直到现在的13.8平方公里。(当然碧桂园声称是自己主动缩水的,那就让人看不懂了,为啥规划方案时不缩非要停工改规划缩水,钱多么?)现在经过两年打拼终于填了一平方公里不到,后期顺利的话,填海造岛还需要10多年时间(顺利的话!顺利的话!顺利的话!),正常开发的话楼盘工期又要10年(说所有楼一起盖3年就完工的,自己百度下什么叫融资),算上现在还根本无从谈起的岛上能源,淡水,网络,配套设施问题,还有就是因为方案分割成数个岛屿,岛屿之间的跨海桥。每个跨海桥工期都在3年左右。就算是几个全部上马,工程边施工边解决,最快也得5年。也就是说,这个项目全部的工程完工,最起码也是在25到30年之后(还真是未来之城),那首层买房的答主请你站出来大声的告诉我,你口口声声买房解决的孩子教育问题,是解决你儿子的,还是解决你孙子的!?
3.安全,质量。
这个看看规划图就知道,业主进出岛上的唯一出入口就是一个与马来西亚接壤的跨海桥梁。那么问题来了,面对百万人口规模的海上城市,半个澳门大小啊!澳门两半内部流通,尚且要三座跨海大桥才能勉强解决,这只有一座桥你打算修成几车道!四个岛内部是串联关系,如果内部最后一个岛失火,是不是要连过四个赌成狗的桥梁才能施救?如果这一座桥损毁或堵塞,整个项目岂不是就变成了孤悬海外?(别跟我说坐船,距新加坡才两公里人家怕你偷渡呢)说到失火我再吐槽下,满身挂满绿色植物的各个大楼,就不怕着一层失火,全楼完蛋吗?这样的建筑在中国,恐怕过不了消防验收吧?(别跟我提碧桂园总部,那才几层楼,而且先验收后种草也不是没可能)。植物种在外墙上,需要大量的种植土,除了藤蔓植物基本上也没有可能种别的。东南亚气候潮湿光照充足,年深日久植物长势绝对会突破天际。那么问题来了,室内的自然光照还能保障吗?外墙系统防水会不会受影响?钢筋混凝土结构不会受藤蔓侵蚀吗?室内人员不会受蚊虫袭扰吗?会不会有人沿藤而入入室盗窃呢?这一切都是未知数的情况下,会不会这一座座楼房只是看上去很美呢?碧桂园前几天刚爆出各地工程质量问题层出不穷,一旦海外的房子质量出问题,谁来负责?如果企业本身不作为,是不是业主们要向反复无常加根本不靠谱的马来政府讨说法?(别问我为啥对马来政府态度这么反感,马航客机至今沉冤未雪,客死同胞尸骨无存啊!)首层答主请你站出来大声告诉我,这诸多问题和你单程5000一人次的广州马航高危飞机票相比,哪个更让你担心?!
利益相关:地产从业者,模拟城市爱好者。

谢Fattypork邀。新加坡旁,这个旁很精髓啊。这个旁就是新山呗。
1.马来西亚治安不好,我的很多马来西亚同事都有过被打劫的经历,甚至还有一个直接是家里被打劫了。
2.马来西亚政策不稳定,而且政策对华人不友好,买这个房子保障性不强。
3.森林城市的确是森林城市,但是新加坡马来西亚都是茫茫多的大树啊,在中国稀奇森林,那边根本不稀奇。
4.兀兰到新山关口很堵的,万一起晚了,或者走晚了,赶上堵着了,欲哭无泪啊。我们很多预制构件就是因为堵在路上导致不能按时到达。
5.都说新加坡蓝天白云空气好,去年我却是整整吸了三个月的雾霾,印尼佬烧芭太厉害。
6.买了房子后,新加坡签证问题要怎么解决。
最后,有钱不如新加坡买公寓,质量好精装修拎包入住,没钱就不要折腾了。

我就住在马来西亚新山,经常也会路过碧桂园的楼盘,记得去年去的时候最小的户型要马币50多万,去年11月父母来这边看我的时候也顺便带他们去看了看,那时候就听到了森林城市这个项目,在第二通道那边,宣传里说的很好什么从新加坡飞国内主要城市只需要几小时,但是我们拿着中国护照去新加坡是要申请visa的,虽说电子签快,但是也要时间,如果以后都给几年多次往返的签证那还好,还有第二家园的优惠政策,你还是需要存钱,而且本身政策就是你买了100w马以上的房子就可以申请了,不一定非买他碧桂园的,不过说实话,碧桂园的广告确实做得好,推广也做得好,不得不服。

不建议购买,环境确实美,可是弊端也是有,本人常驻新加坡,首先,马来西亚的安全问题,不仅不比国内,在东南亚都不能算好在我看来,我周围不知道多少新山朋友都在家门口被打劫过。其次,马国政府说实话对华人并不是很好,政策也总是变动,说不定哪天就出一个政策不能renew你的绿卡。我本人也曾经心动过这个项目,可是确实很多不可避免的弊端,再说在新加坡经济实力不够买房的人,也很难考虑这个项目,从新山到关口,再进关,再从woodland去公司,每天往返至少5-6个小时花费,不实际。

作为地产从业人士,公司有做过前策和调研,讲讲几个主要的缺点1. 柔佛州(以新山为主)的土地储备异常丰富,现在部分项目为了接近新加坡甚至刻意填海,对本地人而言,这行为实在匪夷所思,也进一步降低了本地人的购买欲望。2. 本地马来西亚人购买力有限,很多新加坡工作的外劳并非华人,没有置业安家的原始冲动。3. 一个项目对于地产商而言,卖掉就是成功;对于业主而言,就复杂多了。马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动,目前价格是高点还是洼地不得而知。4. 会有新加坡人选择新山关口附近居住,但就深圳香港的例子来看,罗湖口岸附近居住的香港人数量还是很有限。上面有位朋友提到的交通问题,我个人不太认可,相比一大堆住在燕郊的北京工薪层,新山前往新加坡实在不算太远,这个问题是可以克服的。至于治安,我是不了解那些张口闭口说新山治安好的是哪来的勇气…….但新山的治安也不至于会枪炮横飞,也就和早几年的深圳关外差不多,大家自行体会一下吧总的来说,我个人认为,依附于新加坡的繁华,新山的投资是百分百有价值的,但唯一的问题就是现在这个价格到底是低点还是高点,这个就交给诸位自己判断了

各位朋友,这种题目当然要由我这个道道地地的新山人来回答。

姑且先来段简略的自我介绍:

土生土长新山人。小学到高中都在新山,母校就坐落于碧桂园不远处,靠海,基本每天看着对岸的新加坡上课,有心的话游泳可以游到新加坡。
后来去了新加坡念大学。毕业后在新加坡工作至今。
目前居住新山,每天进出新加坡上班。一开始是乘搭公共交通,后无法忍受之,故找了car pool,开始共乘计划。
早上进新加坡大概需要一个小时至两个小时半(要看新关卡的刁难程度),回程一样。一天花在路上的时间两个小时至五个小时不等。

首先我想澄清一点,在新山,能买的起碧桂园的并不如以上所说的那么少。我敢打包票,90%以上的华人家庭,都有家庭成员在新加坡工作。每天来回,或者是周末回来。赚新币,花马币 (fyi, SGD:MYR=1:3)。新山的房价,到日常的消费,都因为新币越来越强劲,而越来越高。商家们target的不是本地人,而是新加坡人和在新加坡工作的人。

碧桂园刚launch的时候我也有去凑热闹。发展蓝图有好几十座公寓,几千套单位,广告slogan是新山的黄金海岸…(此处请容许我翻一下白眼)。很明显,碧桂园的主要target应该是新加坡人和在新加坡工作的中国人,我也的确亲眼目睹它刚推出的时候,有很多失心疯的新加坡人和中国人都签了订单。据我所知,它开卖至今(应该差不多两年了),单位还没卖完….

我以一个本地人的角度认为,如果题主是要置产投资,请务必三思,这完全不是一个值得投资的项目。原因:

1)治安 – 新山治安是出了名的糟糕,在坊间有一句话:没被打抢过都不好意思说自己是新山人。请题主自行体会一下…

2)交通 – 如果说你是要在新加坡工作,然后想把家安落在新山,那就得算一算你的时间成本。你是否愿意每天花2-5个小时在车龙里?另,若在新山生活,必然需要一部车子(公共交通系统太可怕),如果你是新加坡PR,那就得买新加坡车子。每个月的过路费(来回新山/新加坡)也是非常惊人的,大概四五百新币(大概数目,实际数目不太确定),这又是另外的开销。

3)环境 – 碧桂园的广告是非常砸钱的。广告里头不会告诉你,其实周围的交通系统尚未改善,根本尚未准备好迎接那么多住客。广告也不会告诉你,只要一场突如其来的滂沱大雨,碧桂园前面的路就会开始大淹水……………

好吧目前我只想到这么多。如果题主是要自己住,我建议可以看看其他的非公寓发展项目,一个马币100万(新币35万 or 人民币150万),其实可以在新山买到一间双层楼房with小草地with保安设施with围栏社区…..etc,在新山生活的外国人通常都会选择这类型的房屋,环境比碧桂园好很多。新山地方大人口少,购买公寓很不实际,拥有土地才可以确保价值。

希望这一点浅见可以对题主带来一些帮助。

马来西亚绝对不是一个很好的地产投资地点。

马来西亚的人均收入是人民币5000,80%的国民的收入达不到缴纳所得税的水平,每年有500万人需要政府补助马币500(人民币1000),也就是说马来西亚的高价房屋不是/不能卖给马来西亚人,买的只是外国人。
最近马来西亚政府限制外国人只能购买人民币200万以上的地产,5年内售出要给30%的盈利税务,6年以上5%。加上马来西亚汇率不稳,风险极大,正是风险大,回报小,这样根本不是一个好的投资。

说到碧桂园等在新山的产业,不错新山是很靠近新加坡,如果看路程只是过一个长堤。
广告上会告诉你,新加坡的房产很贵,所以住在新山,可以每天过长堤到新加坡工作/读书,是很好的选择。


是大家不要忘记新加坡和新山(马来西亚)是2个不同的国家,如果要入境新加坡需要过2个关卡(马来西亚,新加坡各一个)来回就是4个关卡。加上每天有数十
万到百万马来西亚蓝领劳工要到新加坡工厂打工,每天关卡是大排长龙,如果早上9点上班,6点之前就要到关卡排队。放工也一样。每天至少要花4-5个小时来
回。加上新山是著名的罪恶之城,在新山没有被打枪过就不算到过新山,

试问这样的情况,新山有什么优势?正常人绝对不会每天这样来回新加坡新山。
所以如果有人告诉你住新山,然后每天到新加坡工作这个建议,他绝对是在骗你。

广告上看到的绝对需要思考一下。

两年前曾经有次酒会,遇到几个做国际地产投资的人,然后他们聊天就在说马来西亚的项目,当时的结论就是——坑人。理由大概就是经济前景差,人口少,土地丰富。

然后关于新加坡,虽然这个城市/国家非常小,但是整体地势平缓,而且政府的房屋政策非常强势,所以其实房地产没有被炒得很热。具体可以参见这篇文章 香港为什么学不了新加坡?(高密度城市生存之二。

而且就算新加坡房地产再热一些,新山是否应该有这么高的潜力也很值得质疑。这点可以参考天津和北京之间一个叫武清的地方,京津城际高铁会经过武清,而且有车站,从武清到北京市区只要20多分钟,但现在武清的房价大概五六千,天津市区一两万,北京郊区的房子都要两三万。

最后关于移民政策,呃,就算要移,也不用去马来西亚吧……这个国家宪法里写着是伊斯兰国家,各种层面有意无意在歧视华人。虽然在东南亚算是对华人比较友善的了,但是个人觉得依然不是一个好选择。真想出去的话,去什么塞浦路斯都要好一些。

看到上面已经有各路大神纷纷已经站在业内人士、投资公司、本地人等等角度上畅所欲言,作为一个已经投资在新山且是碧桂园资深业主的人我也摆一下自己购房的理由,相信会有所帮助。

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首先我想说一下关于“碧桂园”这个公司。

广东是一个比较神奇的地方,诞生了不少传奇一般的企业,其中房地产业中更是大佬云集,牛逼哄哄,不管是万科还是所谓的“广东五虎”,可以说是分了目前中国地产的半壁江山。

碧桂园这个公司在中国地产公司中属于相对比较另类的,给人的感觉就像是地产界的索尼大法,别人玩一套,他自己单独玩一套。如果有对中国地产届稍微熟悉一点的人,就会知道这个公司最擅长的并非是像其他大部分公司一样,高价拿市中心的地,然后建房高价卖,碧桂园最擅长的反而是,在一个挺荒凉的地方起一座超级大城,然后给你配好各种商业街啊、车站啊之类的,总结起来一句话:他们十分擅长在与市中心有一定距离的地方进行大规模的城市级开发,而且能够同时建设城市级的生活配套设施。至于举例的话,最典型的自然是占据了大半个增城区的碧桂园凤凰城了(我家就在那儿),如果时间再推前一点,你会发现整个增城区(那个时候还是增城市)就是一个凤凰城,在某些方面可以说,凤凰城的建设史,就是增城区的发展史。

其次我想说一下关于“新山”这个地方。

由于工作的原因,我需要经常出国,欧美去过不少地方,澳洲也去过,去新加坡台湾等这些地方更不计其数了。我们经常在某些社交媒体上看到国内又是城管打人又是什么聚众斗殴之类的新闻,加上可能居心不怎么好的媒体的引导,再加上老一辈的人对外国月亮比较圆的盲目迷信(比如我妈,她坚决认为外国的都好,外国的啥都好),很多人都会拿着国内的标准去衡量国外。但是啊!!!同志们你们这些不出国的人不知道国内的好啊!!!中国绝对是我见到过世界上治安最好的地方没有之一啊!!!前面有答主说,新山的治安不太好,那你得看跟谁比,大家都知道利物浦小偷多,美国天天都有枪击案。新山的治安,比国内的话,确实是不如,但是比一下东南亚那地方,除了新加坡以外,可能能够比得上新山的地方也不是很多。而且严格来说,现在新山的依斯干达区已经成为一个国际性的经济特区,新山政府最近几年正在大力整治当地治安,已经比前几年好了不少。我在买房子的时候,确实也考虑了关于治安的因素,所以到最后还是考虑了碧桂园的森林城市项目,他那个项目是在海里的离岸岛屿,单独划出来管理的,相对来说这方面问题并不是很大。

第三想说一下关于“新加坡新山”的关系

不少人都拿“香港-深圳”做对比,但是就我个人的感觉而言,新山和新加坡的关系要比深圳和香港的关系更紧密。毕竟深圳在很多方面与香港相比差距并不是很大,如果你完全住在深圳,过的生活未必比香港差很多;而新山不一样,靠近新加坡的依斯干达区目前发展程度相对新加坡而言还是差不少,随着新加坡资本的涌入,新山对新加坡的依赖性只会更强,而新山在各个方面也会全面向新加坡看齐。而仔细研究一下依斯干达区,它沿海一线几乎全都是给新加坡的配套和发展设施,所以至少依斯干达区未来一定会是作为新加坡的一块发展后备区域存在的。当然不能否认,目前新山的发展程度还不是很尽如人意,包括交通、下水道等等的基础设施建设,但是随着依斯干达区的发展,这些一定会有所改善,否则也就没有资本去吸引新加坡投资了不是?一句话的总结就是:潜力还很大,发展会很快。

第四最后想摆一下我当初买房子的考虑因素

我父母和我,我对象的父母都是碧桂园业主,我全家都是碧桂园资深业主,对这个公司的熟悉和信任算是前提条件……我相信,以碧桂园这个公司的水准和实力,是能够在这里做个成功的项目的(见第一条的总结)。

我虽然现在住在广州,但是我父母都是地地道道的北方人,我人也是山东出生,北方人对子女教育的重视程度现在基本已经达到变态档。当时买房子考虑最多的是关于教育问题,其次是马来西亚有个“第二家园”政策(后面会做略微解释)。我有不少的同学都是从马来、新加坡留学回来的,事实上新马在国内也是相对比较热门的留学国家,马来西亚作为英联邦成员,跟一些加拿大、澳洲、英国的名校都有一些……怎么说呢,就是英联邦国家他们教育体系内都有一个类似于学历互相认证的这么个东西,总之就是你如果在马来上大学,你想考英国剑桥大学,是可以直接报考的。而新加坡则对留学限制比较宽松,孩子可以从4岁在新加坡上幼儿园,一直上到大学;就算不希望孩子从小在国外长大的话(其实也没什么关系,那边都是说国语的),碧桂园自己有个IB国际学校……是可以直接读国际预科的(好像国内就这一家)。

关于马来西亚的那个“第二家园”,其实是个挺神奇的东西,原本是马来政府吸引外来高端人才的,后来基本就成为一个准移民政策了,注意是“准”。他这个政策是有门槛的,就是收入门槛和投资门槛,不过门槛都不高,你能在马来买房子,那肯定是符合这个门槛的。他这个是申请后你全家都能够获得10年居住权,到期可续,但是不能入籍(没绿卡)。但是他有个好处是,虽然没绿卡,但是这个政策是支持你申请华侨身份的!!!!想一下这是要有多爽,一个华侨身份在国内带来的好处自然不言而喻,我们国家现在还有个华侨生联考政策,实际上就是专门为华侨子女回国上大学开的一个专门考试,特别简单,而且进的都是国内名校(嘿嘿嘿~)。

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剩下的基本就没什么了,其实最后考虑决定要入森林城市的时候还是有一点私心的,就是他那个建筑设计确实很炫,他们说,城市道路都分三层,公路都放在地下,地面没车。买房子这个事情跟买包买鞋性质差别不大的,主要看你买来是干啥用的。像我主要是为了子女教育,从这方面来说,这套房子对我的意义就不仅仅是一套能住的房子了。如果你是买来度个假啥的,也无非就是看气候,景色,交通之类的;如果要投资升值的话,前面有位答主已经说过了,反正是永久产权,买就就是你的,升值只是早晚的事;而且讲真,我个人觉得,碧桂园在新山的两个项目,对在新加坡工作但经济实力不够在新加坡买房的人吸引力要更大,本地人选择可能更多样化一些,所以马来人的意见也要综合考虑。

(可以随便转载……但是请署名昭朔琪)

我现在就生活在新山,碧桂园和富力开发的房子我都看过,因为当初也是想买来着,还记得第一次去看房的时候,碧桂园的销售人员给我说差不多18000一平米,我吓了一跳,后来才知道他看出我是中国人所以说的是人民币,但是即便如此,他的价钱我觉得也是有些高的,第一个方面就是和周围房价做对比,碧桂园最小的户型也要50多万马币,现在汇率是跌了还算比较便宜,相对来说,在他周围也有半独立式的别墅,也有排屋,他们的价位都在100~150万马币之间(现在房价可能会涨了一些),如果是作为投资,当然选择碧桂园是不错的,不管是以后出租还是别的,但是如果是打算长期住在马来西亚的话,我建议不要买,因为你买个大小合适的户型可能已经80-100万马币了,为何不去买有永久产权,地又大的屋子呢?现在同样有很马来西亚本地的开发商开发的楼盘,位置一样也是临近关口,但是价钱就便宜的多了,30-60万马币就可以买到,同类型相差20w马币,大概30多万人民币。未来我想他们的租金也不会差的太远。不过未来新山的前景还是非常好的,不过目前整个新山房价我个人感觉比较虚高,大多数属于有价无市,我看过一个区域都是80w涨到100多万的房子,挣个区域里只住了两三户,其他的都是本地投资者贷款买了等待升值后售卖,可惜卖不出去都砸手里了 碧桂园还好还是有永久地契的房产,我个人认为位置差不多,有永久地契的屋子都是具有投资价值的,就是看你未来期待的投资回报了。本人已在马来西亚安家立业,有什么问题,欢迎大家多多交流

最近那个碧桂园什么情况?到处都是广告,是属于新加坡吗?好像是人工岛?买房送绿卡?

资金链快断了,所以疯狂广告告诉你它很有钱

马来西亚,10年居留权

10年居留权有什么用?终身居留权还差不多

大马基本上是除印尼外最歧视华人的国家了…还是个伊教教义为主的国家

快完了,以前靠拿城市周边拿地盖豆腐渣,现在被恒大这些干得满地找牙.中小城市楼盘根本卖不出,靠送你们去10年驴子国家来坑鬼.

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