卢俊:楼市强弩之末?

2月19日下午的时候,市场出政策了,类似关于契税减半也营业税减免的政策,又是激起各种狂欢,认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。

  卢俊其实不是特别懂政策环节,日常出政策的时候我也不大发文字点评,但是今天楼典微信小窗我说:有没有感觉一点点不对?

  我说:感觉到了。

  我说说我的一些直观想法:

  如果有一样东西,鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西,这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过;

  改革开放初期,所有好的稀缺的东西,比如大米,比如鸡蛋都是限购的,需要用粮票才能购买,不让买的说明是好东西;

  从商业逻辑上来说,针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题,要么是这个东西有非常严重的问题,已经来不及中医调理必须西药针筒此后;要么是之前的政策失败了,需要用下一个政策来修补,但是不论是哪一种,都说明问题比想象中的严重。

  这是我不长的文科生涯里,自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。

  为什么在今年这一刻,我突然把这三点全部想到了呢,因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。

  所有人都看出来国家在鼓励大家买房,特别是二三线的房子;

  2015年最好的楼市,恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深;

  从2015年下半年开始,楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。

  所有这些片段都在潜意识里告诉我,是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度?

  我开始查找一些数据,判断整体市场是否健康的重要数据:城市库存。

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  这个数据是我在任志强的微博里看到的,71853万方。因为甚少关注全国市场,其实我对7万方存量的概念是没有的,所以我找了一些比对的数据。

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  2007年到现在,中国住宅的销售量只增长了80%左右,但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势,中国的房地产市场是从2011年开始失控,库存越来越多,越来越多,而且几乎没有任何停止下来的痕迹。

  我希望大家记录下2011这个时间点。

  然后再来对比下,2011年前后,政府对待房地产的态度又是如何?

  从2009年因为四万亿的扶持事件之后,全国楼市开始冲天逆转,市场快速去化,同时价格也快速攀升。而这个时候,全国的舆论压力也到达极限,当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。

  任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。

  所以在这个压力下,我们可以看到政府对于房地产的态度就是:控制房价,从而实现平息舆论的目的。

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  但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的,所以采取了限购和限贷的手段,希望能够遏制房价。

  这个政策,从目前来看,是没有用的。

  但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化,地产的蝴蝶效应还可以控制,不会有严重的恶化。

  但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候,地方政府却做了一件小事情。

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  这是历年全国市场的土地出让情况,比较小,大家认真看。

  从2010年开始,土地市场的供应突然增多,而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况,我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比,在2010年之后提升到60%以上。

  换句话来说,地方政府突然发现土地市场这一块肥肉,然后在2010年开始大肆的出让土地。

  所以各位看到了没,2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子,然后2010年开始地方政府又大量的出让土地,导致供应越来越多,需求越来越少。

  慢慢的,慢慢的,慢慢的,城市的房子库存越来越多。

  一线城市有外来人口导入的帮助,城市得到了喘息,而大量的二三线城市,就在这样的背景下,风险得到最大程度的暴露。

  而所有的问题暴露了之后,地方政府也好,中央政府也好,突然意识到问题比想象中的严重,赶紧采取补救措施。

  其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了:除一线城市以外,其他城市取消限购,这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。

  但是,很遗憾,没用。

  2015年下半年出台降低首付政策,这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。

  但是还是很遗憾,还是没用。

  可以说,问题真的比想象中严重。

  今年过好年没多久,就马上出台了降契税政策,在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了,要知道降低首付的政策才出台多久啊。

  我后面想想,政府还有招数么,不要说什么没用的降息降准了,没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产,资金永远比人要聪明。

  也许和房地产有关的利好政策,政府还可以打出来的呢只有几个了:

  1、完全的不限贷政策+强制的商业贷款7折政策;

  2、个税返还甚至财政补贴。

  我小窗了不少业内人一个问题说:如果这两个政策用完之后是不是就完了

  他们回复都是:完了。

  我又跟了一句:地产完了?

  差不多吧。

  5年前种下的恶果,不知道要花多少时间来偿还。

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分类: 经济 标签:
  1. 砸锅党员长毛
    2016年2月22日13:31 | #1

    好事儿,早死早超生,晚死党畜生。

  2. Mobile Guest
    2016年2月22日07:03 | #2

    实际上,祸国殃民反国人反人类的政策作为越多越好,

  3. 砸锅党员长毛的爹
    2016年2月22日15:04 | #3

    儿呀,说得好

  4. 林夕
    2016年2月22日15:40 | #4

    土匪正在做的办法是把农民从农村赶出来,去城镇买房。丈母娘经济。李克强的城镇化2.0。可惜现在城市的农民走出乡村城镇化已经差不多了。不过应该还能挤一挤。就看土匪能多凶恶,能作恶做到哪一步?挤出乡村剩下人口填充城镇。诱导和暴力挤压。

  5. 匿名
    2016年2月22日16:50 | #5

    中国会找到生路
    但是共党估计药丸

  6. 匿名
    2016年2月22日17:25 | #6

    直接降价,让大部分的民众买得起,这才是好政策。

  7. 大鸡巴
    2016年2月22日13:56 | #7

    不买房枪毙不?工资以后不发了,直接当银行贷款没收了?

  8. 匿名
    2016年2月23日03:46 | #8

    鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西
    不让买的说明是好东西
    什么逻辑?
    05年时候鼓励买房,贷款政策松得不得了,房子是不是使劲升值?
    现在限制P2P了,你怎么不当好东西,把自己钱都投里?

  9. 匿名
    2016年2月23日03:51 | #9

    匿名 :
    鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西
    不让买的说明是好东西
    什么逻辑?
    05年时候鼓励买房,贷款政策松得不得了,房子是不是使劲升值?
    现在限制P2P了,你怎么不当好东西,把自己钱都投里?

    15年股市又没人鼓励你拼命去买,老百姓自己投机跟风,吹上了天摔傻了。赖谁?

  10. 匿名
    2016年2月23日20:48 | #10

    共匪不得好死啊。

  11. 匿名
    2016年2月24日00:37 | #11

    今天你借钱炒股了吗—-这是2015年满大街的广告,所以什么时代都是下三滥的奸商最让人恨,特别是共产党这样八辈子穷鬼托生的奸商,特别迷恋放高利贷
    文章并说,很难说官员的子女是靠真本事还是靠裙带关系拿到在银行的工作,但是中国社会对精英阶层的愤怒,已经成为太平洋两岸的政治议题。

  12. 不动电脑,啥事没有
    2016年2月24日00:49 | #12

    1949年以前的大户人家你打听打听,谁家放过印子钱,我就是看不惯这种小人得志便猖狂的下三滥劲儿

  13. 匿名
    2016年2月24日02:04 | #13

    基本同意文中观点:土改消灭了乡绅;公私合营消灭了企业家;思想改造消灭了真正的知识分子,只剩下痞子。今日社会当然充满流氓气和戾气。

  14. 匿名
    2016年2月24日02:05 | #14

    千古风

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    精英都杀光了,还有科学界的高人
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