知乎:在地产从业者看来,「不再建设封闭式小区」会对住宅地产方面带来哪些深远影响?

未来的小区设计不再封闭,那么如何保证安全?会给住宅地产方面带来哪些改变?比如会不会让高层及超高层变得越来越多?

谢谢邀请。

地产朋友圈被这件事刷屏了,一夜之间就快速发酵出各种声音(支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等不一而足,甚至卢俊还从新闻发布时间做了解读…),估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(后简称《意见》)对地产开发的震动和影响有多大。

简明从我有限的角度,纯义气地阐述我的一些如下:

1、说实话,《意见》全文很赞。假如早提出几年,我那时还在学校,估计会为之热血沸腾,同学之间得吃个夜宵、多喝几瓶酒,畅谈一晚了。摘取《意见》里我最喜欢的几点:
1)拒绝“大洋怪”建筑;
2)大力推广装配式建筑、制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准,实现建筑部品部件工厂化生产
3)建设开放式小区
4)免费开放公园;
5)提高城市规划水平(尤其支持高校开设城规专业);
6)鼓励国内外建筑设计企业充分竞争;
7)落实工程质量五方责任主体的质量安全责任、推行总承包、推行工程质量保险制度;
8)推广节能、绿建;
9)建设地下综合管廊
这里面的内容真的早出来10年就太棒了,即使5年也是极好的!这几年,各个城市不断出现造型莫名其妙的建筑(基本上在学校课程和讲座里被批了一个遍)、几十年了国内还是民工现场制作的施工水平、一个个封闭小区把整个城市割离成一块块小城邦、大多数大学里的城规专业名存实亡(基本都是建筑学的附庸)、工程质量责任依然没有落实(各方主体权责不对等,出了问题也不好了难)、工程施工中各种分包转包(导致实际施工的工人、材料很难保证质量)、甲方充当施工员和监理(监理挂个牌的作用)…….到了这个年代,国内大面建筑施工、城市规划不仅没有进度,甚至部分在退步。好了…说多了走题了,下面说回建设开放式小区的事。

2、
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随手在Google Earth上截了个图如上。图中是长沙的“著名小区”-湘江世纪城,相信长沙的朋友应该都对这个小区有一些了解。简单说一下:400万建面、3.5容积率、城北临湘江一线江景、以及据江为己有。如此黄金地段,400万的大盒子一扣,临江的湘江路为之一断(或者说绕?),几百万市民无法临此江岸,小区架空而立,这么大范围内的交通隔绝于城市,真是让人扼腕叹息!且不说这个小区对城市的巨大负面影响,即使就小区内的市民而言,也并未便于生活(在长沙的可以去小区外围逛逛感受一下)。
大家内心充斥着危机感,什么东西不是私有的(或者少部分人占有的)就不安心,能占有就占有,浑不知共有的、透明的,大家才能享有到更多,每个小区扼住自己那一小块(实际上小区都很大,是一大块),无怪乎仅有的市政主干道修再宽都无法满足使用。

3、以后的城区新开发项目规划思路会是化大为小。景象可能大致为:4-9栋住宅围合成一个小块,围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道,范围外是临路裙楼商铺,大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。小区快的划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区不同小块更加丰富多样,当然建设开发难度更大(所以更需要装配式建筑)。

4、小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内,区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做了,而且更多更麻烦的事情做了。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者,物业和城管的关系更紧密了。

5、已建成小区进行开放确实有违《物权法》,实际上未按开放式小区模式进行规划的小区大多也没那么适合开放(区内道路的路宽、路形、影响临近低楼层业主),所以我并不支持强制开放封闭小区,即使适合开放的小区也应该征求业主同意并作补偿。这也是我为什么之前嗟叹开放小区怎么不早几年,这几年的疯狂建设已经把重要的区域大多建成封闭小区了,负面影响深远而不可估。

6、大家担心不那么发达城市的小区一旦开放,将面临不小的安全和卫生压力,我也是同意的。但是这不构成大的影响,实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。

7、插空式的景观效果怎么做好,将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情了,以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点。

一时间把自己想到的内容都写了上去,略带主观情感。以后有多想到的,不定期更新。

目前,小区里的老人可以在小区里的道路悠闲的散步,孩子在小区草坪上快乐的玩耍。封闭性的小区对大多数业主来说都是有利的。开放后,可以预见的就是,大量的社会车辆跟电瓶车,会为了避开小区外的一个红绿灯而抄近路通过小区,到时候小区的道路将一片繁忙。想必到时候大家想散个步是不太可能了,更别说那些不长眼又骑的飞快的电瓶车对小孩及老人的威胁了。

泻药。小区内部道路是业主花钱买的地,为什么要开放出来给外来的人员使用? 业主的公共区域怎么就变成了市政马路?
公摊水电怎么就变成了市政照明?事情没那么简单,业主(业委会)不会就这样轻易狗带。
物业该如何管理门禁?闲杂人员会不会小区逗留?治安会不会变差?
小区内部本来停车车位都不够,改成马路了业主 到哪儿停车?
如果只是为了疏通城市毛细血管,我觉得得不偿失,现在的小区都是被马路环绕,真的需要那一点点毛细小路吗?政府此举是在开历史倒车,打土豪分田地一般。

作为物业从业人员,深知小区管理将越来越难,越来越复杂化,一部分国人的素质并不高,还不能达到发达国家那种街区制(西方人口少,中国高容积率,人口高密度),不要什么都去学发达国家嘛,政策的制定者应该考虑下我国的实际情况。

中国的物业管理水平参差不齐,国内一线如 龙湖 万科 等开发商的物业 门禁管理还是十分严格的,有些小物业呢,可能已经成为敞开式小区了,物业的门禁形同虚设,我国物业管理费用差距也大,如果业主想得到好的物业服务,低于2.5元 还是很难,所以也别怪物业,现在都是花多少钱享受多少服务。

作为别墅 洋房 小区的业主他所买的房屋,考虑的是安全性(封闭 严格的门禁控制,周界围墙控制)他们所缴纳的物业费都是4~6元一平方,而我作为高层小区的业主缴纳的3元一平的物业费,我也希望得到安全舒适的环境。对于国家剥夺应该属于我们的安全 舒适 自然会发出反对的声音。 据说业委会 也可拿组织机构代码了

如果新建小区强制性要求修街区制的话,我只能说太可怕了,以后想挑个好房就难了……又是马路噪音 又是坝坝舞(广场舞)╭(°A°`)╮国家是不是为了去库存 故意告诉你以后买不到好房了_(•̀ω•́ 」∠)_

ps:有人提到 公摊面积只是建筑内部,不包括小区道路。
答:小区的公共区域设施设备维护,道路维护翻新,都是业主在买单,或者大修基金。

以下内容不代表本人观点,换个角度给大家启发(不排除有官方性 拍马屁之嫌)

转自中国物业管理协会 刘德科
昨天(2月21日)晚上,中央公布了一份重磅文件,仅仅那一句“原则上不再建设封闭住宅小区”,就足以炸开了锅。

就是说,今后原则上要建那种没有围墙的住宅区。不仅如此,文件还明文提出:“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。”

这份重磅文件,是“中央城市工作会议配套文件”。1978年,中国在启动“改革开放”前夕,召开了中央城市工作会议;如今,历史走到了“大国崛起”的关口,中央时隔37年再开此会——两个月前,习总在大会上作了高规格的讲话。

昨晚发布的那份文件很长,有7000多字,叫做《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。从文件名称可以看出,这不仅是国家的意志,更是党的意志。可见规格之高。

文件发布后,不少人有疑问:这样好吗?没有围墙,物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?住宅区内的公共空间属于全体业主,其私利怎么保障?……

不要看到新事物就马上冷嘲热讽,至少我们应该先冷静地想一想,这么做背后的逻辑到底是什么?其实,不设围墙的住宅区,也不是什么新事物。在绝大多数国家或地区,纽约也好,东京也罢,住宅楼都是直接朝着大街或小巷,保安坐在大堂里;有围墙的,通常是极少数超级豪宅。

全国尽是封闭式住宅区,很难形成街区的活力,围墙隔绝出了一片又一片“孤岛”;而且浪费土地资源,因为城市的公共空间都被小区花园挤占了;甚至,造成了交通拥堵——每个楼盘各自封闭,导致整座城市大量缺乏“毛细血管式”的小路。

可能是我们太缺乏安全感了,所以现在我们似乎还很难接受“开放式社区”的做法。我们需要围墙把自己围起来,顺便围出一个或几个花园,并且拒绝外面的陌生人进来。

那么,到底为什么习总要召开高规格的中央城市工作会议,并且发文件不要封闭式住宅区?

纽约曼哈顿的路网密度

贰︱Second

事实上,要不要围墙,学界至少已经争论了几十年。神奇的是,竟然有地产商已经做出了“开放式社区”,并且成为当地有口皆碑的一道风景线。

那个楼盘在四川的宜宾,叫做“莱茵河畔”。整个楼盘内的道路全部向城市开放,住宅的安全防护体系后退至单元门口。虽然房子盖得有点粗糙,但住宅楼单元门直接朝向道路,俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

老百姓怎么评价这个没有围墙的楼盘?“莱茵河畔”被认为是当地最好的楼盘,甚至有“宜宾人宁愿呆在‘莱茵河畔’哭,也不住在其他楼盘里笑”的说法。

楼盘内的道路向城市开放之后,会乱糟糟吗?去过的人通常这样描述:宽敞的步行街干净整洁,临街店铺玻窗明亮无占道经营,车辆统一停放在规定地点……“莱茵河畔”被评为“四川十大最美街道”,而且名列第二,排在成都春熙路之后——若不是因为成都是省会,春熙路实在负有盛名,恐怕宜宾的“莱茵河畔”应该排在第一。

物业管理怎么样?安全吗?早在2011年,“莱茵河畔”就荣获了“全国物业管理示范小区”称号。

绿城董事长宋卫平曾去考察过这个楼盘。多年来,他对建造“开放式社区”一直抱有美好的幻想。他的绿城,曾经想在江苏一个叫做“扬中”的县城,开发一个没有围墙的社区,整个规划方案都做好了,但最终没有拿下土地。

他也曾动过念头,把杭州的绿城·杨柳郡做成没有围墙的社区,但最终还是屈从于市场主流做法。毕竟,再有理想,也要首先确保能顺利把房子卖掉。

现在好了。中央用一份高规格的文件,宣告了不要围墙的决心。其实,对于不设围墙的绝大数抱怨,都是我们害怕改变,害怕失去,安全感不过是个借口而已。毕竟,我们这个国家从两千多年前就开始造长城来封闭自己。

既然中央心意已决,那么以后的住宅区到底要不要围墙,已经不需要多说什么了,一切都会好的,至少宜宾的“莱茵河畔”已经做出了美好的示范。现在的关键问题是,已建成的住宅区,到底要不要打开?是否还有商量的余地?

宜宾“莱茵河畔”开放式社区规划图

叁︱Third

住宅区的公共空间,特别是那些美丽的花园,是不是属于全体业主?虽然我们的土地都是国有的,但我们毕竟是交过土地出让金的,拥有70年的使用权,红线范围内的空间,国家应该没有资格拆掉我们的围墙吧?

我们那美丽的封闭式花园,应该受《物权法》保护吧?《物权法》和中央文件,孰高孰低?

这一系列问题,恐怕还需要一番争论。中央文件的表述是“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。请注意“逐步”这个词,它指的是怎样的时间表?如果是在70年的土地使用权过期后,国家要求把围墙拆掉,那应该是法理之内的事。

如果还在70年使用权期限之内,那么国家该如何与业主们商量?捍卫自己的私利,并为此抗争或妥协,这是社会持续进步的一大动力。至少,中央的这份重磅文件也没有把话说死,并且给出了一个可资讨论的契机。

有些人说,文件上不是说“单位大院”也要逐步打开吗?那我们就先看看他们会不会先把围墙拆掉。

实际上,很多政府部门的围墙早就被“消灭”了——不是靠拆,而是通过搬迁。如今,不少地方政府都搬进了新建的“市民中心”,绝大多“市民中心”是不设围墙的。

这个国家在进步,我们虽然还没法像国外那样自由出入市政厅,但至少越来越接近了。我们可以搬张小板凳坐等:那些还把自己圈在围墙里的地方政府,应该会逐步把安防体系后退到大楼入口,而不是大院入口。

还有人说兴头上的风凉话,那中南海的围墙拆不拆?美国各地的市政厅可以没有围墙,但白宫总还是要有围墙的吧。

深圳市民中心

肆︱Fourth

我还是愿意坚信,这是一份具有划时代意义的文件。它意味着我们将与整个世界进行更深度的对话。

如果你读过《马丘比丘宪章》就会发现,昨晚公布的这份重磅文件,在很大程度上是对《马丘比丘宪章》的呼应。

1977年,一群城市规划师相聚在秘鲁印加文明遗址——马丘比丘(MachuPichu),签署了一份新宪章,重点批判了那种“把城市里的建筑物变成了孤立的单元”的做法。有围墙的封闭式住宅区,正是《马丘比丘宪章》所批判的做法。

次年,国际建筑师协会(UIA)认可了《马丘比丘宪章》,并且用它取代了1933年的《雅典宪章》。前者是对后者的猛烈批判,用极具前瞻性的眼光。

这是两份非常学术化的宪章,如果用它们来衡量我们中国,大概是这样的:此前我们中国的城市建设,主要采用的是《雅典宪章》的精神;而昨晚公布的那份中央文件,主要契合了《马丘比丘宪章》的精神。

我们的中央文件所提出的一系列思念,无论是“装配式建筑”和“窄马路、密路网”这样的新见识,还是像“优先发展公共交通”和“健全公共服务设施”这样耳熟能详却未被落实的共识,都是《马丘比丘宪章》的心头好。

过去,整个世界都已走下《雅典宪章》的大船,唯有中国迟迟留在船上,做着满是“城市病”的美梦;现在,我们终于扬起了《马丘比丘宪章》的风帆。

现在,我们的国家已是大国崛起,我们的国民是否更应该培育自信的大国心态?如果我们总是乐于用围墙把自己封闭起来,那么我们的心是否也会慢慢封闭?那个造长城的时代,或者那个“寸板不许下海”的时代,已经一去不复返了。

一个大国的国民,不应该恐惧没有围墙的生活。正如《马丘比丘宪章》在“住房问题”的章节中所写:“在人的交往中,宽容和谅解的精神是城市生活的首要因素……”

拆掉围墙,大国才会真正崛起。

《马丘比丘宪章》签署地,秘鲁

伍︱Fifth

昨晚公布的那份中央文件,我是读得热血澎湃。

读到“鼓励国内外建筑设计企业充分竞争”时,我想到了程泰宁院士的感叹:这位已经年逾八十仍在认真画图的建筑师,在竞标政府的公共项目时,竟然被要求必须借用外国建筑事务所的名义才能参与,即使他是中国工程院院士,也只能接受如此屈辱的方式。他不是要谢绝老外,他要的只是一次公平竞争的机会。

读到“防止片面追求建筑外观形象”时,我想起的是美国新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩亲口说出的名言:“那些张牙舞爪(crazyshapes)的建筑,只能娱乐你五秒钟。”

当我读到“大力推广装配式建筑”时,我很想知道,此刻王石先生是什么心情?他的万科,费力做“住宅工厂化”,他们的装配式轻钢龙骨墙,被购房者赠以“毒墙”的污名,售楼部被围堵,闹得不可开交,当地政府却连出来及时说一句公道话都不敢。这不过尚是几个月前的事情。

读到“原则上不再建设封闭住宅小区”时,我也很想知道,这时候的宋卫平先生作何感想?他让绿城设计师团队学习宜宾那个叫做“莱茵河畔”的开放式社区,做出的一摞又一摞没有围墙的规划方案,却在残酷的现实中屡屡碰壁。他们的满腔情怀,却不得不向顽固的“围墙爱好者”妥协。

与孙中山同时代的土耳其国父凯末尔,在1925年下令全国禁止戴传统的高毡帽,改戴西式礼帽,把土耳其这个“西亚病夫”,从传统伊斯兰国家强行拽进入了世俗文明之中。当年的土耳其尚能如此,更何况今日之中国?

习总为什么要拆除住宅区的围墙?我只能这么理解:这个已经懂得玩转“一路一带”与“亚投行”的大国,还需要围墙吗?

2008年奥运会的那首《北京欢迎你》,早就唱过了啊:“我家大门常打开,开放怀抱等你……

这个软文 洗地洗的好,习大大万岁万岁万万岁,

想法是好的,然而目前的国民素质还不允许吧。现在小区设了门禁了,然而小区里小水池的金鱼还天天被外面跑进来的人捞完,为了摘花各种把茉莉花缅桂花的树枝掰折,绿化的鸢尾花还被人挖走过,如果不设门禁了,我能说脏话吗?我买了双证齐全的商品房,整个小区建筑规划用地在我的购房成本中,小区公共地块涉及《物权法》专门规定的建筑物区分所有权,归所有业主共同所有,委托物业公司管理。不设门禁了,小区所有绿化和其他设施全部对外开放,那么是不是有人可以把我购房成本中的这部分款项计算土地价格涨幅和通货膨胀率返还给我?物业的费用是不是有人来帮我支付?我当时出高价买的靠近小区中心绿化带的房子,现在楼下成为嘈杂的街心花园,与当时我买房的初衷相去甚远,那么请问有人把我当年多出的钱归还给我吗?说句犀利的,社会本来就有层级分化,适当的转移支付是可以促进社会稳定,而强制性野蛮的“劫富济贫”百害而无一利。

爪机见谅。老师教导我们要紧扣命题,所以大概就“住宅地产的今后影响”方面谈一下。首先我们忘记国外的开放式社区经验,因为用独立别墅的布局,独立的土地产权、以及相配套的严格的私有权保护机制来对比中国的开放式社区,真的不敢想。其次就是楼上涉及到的,住宅地产其实都会强制配套沿街商业,这个东西说实话很多开发商做不好,但是又有存在的必要,现在半死不好的原因在于业态规划和运营上,简单来说就是能力问题,而非需求问题。开放式社区对沿街商业是有促进作用的,对开发商在商业规划上的能力要求减弱了。但随之而来就不可避免,整体的规划你能做好吗?现代社区对安全、管理、环境、人车分流的要求越来越高,封闭社区中的土地使用权都在开发商,统一做规划尚且不能让大多数人满意,一但用开放式了,我的区内道兼市政作用,那开发维护管理成本谁来买单?政府管吗?我的车位谁保护?垃圾谁处理?安全怎么办?我要去开会了……以上吧啦吧啦随便看看就好

感谢非从业者不用硬答这个标注。我先表达一下我不认同的观点。

作为一个普通老百姓,首先我觉得安全没有保障。我住在一个中等封闭式住宅区公寓里,每天晚上下班天很黑,我刷卡进入小区大门,再刷卡进入我的单元楼门,最后用钥匙打开房门,每一步都是对我这个年轻女子的保障。可能有人觉得太片面了,那么请继续看。

其次,我觉得无法保障住户的隐私了。这一点可能名人明星会比我们体会更深刻,想象一下:当粉丝们知道当红偶像的住处而完全没有安保的情况下,虽然这些明星可能平时也会受到私生骚扰,但是毕竟这是地产商可以提供给业主们的保障之一吧。

我知道我说的不够深刻,因为隐私不仅仅是少部分人,是我们所有人都需要的。如果小区开放,那么你可能晨睡中就会被广场舞叨扰,早睡时会被灯光烦扰,基本的休息会被很多不安定因素破坏。我所在的城市曾经因为要修建火车站的其中一个门,将另一个门括开,把马路对面的小区一整个打开,形成一个走廊,来往南北的旅客都拉着箱子在小区的大楼中间穿梭,那感受相当酸爽。不久,我就看见很多窗户上贴上了“还我安静”、“我要休息”和“房屋出兑”,我早预料到了,这是一场该打却又打不赢的硬仗了。

最后,无论是以何种改革发展的方式来看待这个问题,无论这个小区打开了会有什么用处,希望咱都别把话说得太满,服从民意比较主要吧应该。

P.S.:我看到评论区有人说想打开军区大院看看的人(其实我也想),但是图样图森破,还是那句话,作为一个平民百姓,想你所想,比较打紧。

一边说要依法治国,一边定特么些违背物权法的政策,这就是中国。

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分类: 新闻, 观点 标签: ,
  1. 匿名
    2016年2月22日21:13 | #1

    政府单位先拆了自己的围墙再说

  2. Mobile Guest
    2016年2月22日14:28 | #2

    中x海围墙拆不?!

  3. 大火烤赵王
    2016年2月22日14:53 | #3

    矫情的要死,一份文件把你们的生殖功能管了几十年了,死了多少人?也没见你们闹出多大动静,开放个围墙就受不了了?我不信!

  4. Mobile Guest
    2016年2月22日21:19 | #4

    先把国防网拆了

  5. 讷言
    2016年2月23日00:53 | #5

    呵呵

  6. 匿名
    2016年2月23日14:40 | #6

    知乎上情商低的人不少.

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