刘晓博:若央行给楼市加足杠杆 会发生什么

  根据央行官网上数据,到2015年年底,全国人民币贷款余额为94万亿元(外币比较少,为了计算简单忽略不计)。其中房地产类贷款余额为21万亿元,占比22.4%.

  房地产类贷款又分为:房产开发贷款余额5万亿元,地产开发贷款余额1.5万亿元;个人购房贷款余额14.2 万亿元。这样,我们可以计算出,中国的个人住房贷款占总贷款比例是15%,符合周行长在发布会上的说法。

  假如将个人住房贷款的比例提高到30%(仍然略低于周行长说的国外水平,但加上开发贷款,接近40%),静态测算,大概还能增加15万亿贷款。如果全国平均住房首付是3成,那么加上购房者支付的首付,大约能给房地产行业最多带来20万亿的新增资金。

  但问题是,中国的贷款余额是不断增长的, 2015年的增速就达到了14.3%。按照这个速度增长,到2020年中国贷款余额可以达到180万亿元。这时候,30%的贷款比例就是54万亿。

  54万亿减去目前的14万亿,未来5年全国个人房贷增长空间还有40万亿。如果加上30%左右的首付,能在未来5年里给中国楼市带来的资金总量是53万亿左右。

  天哪!5年可以给楼市新增53万亿资金,每年超过10万亿。这种状况即便持续不了5年,仅仅持续一年,将给楼市带来怎样的刺激?!

  更何况,现在楼市的增量集中在数十个大中城市里。这轮加杠杆的结果,不仅可以拯救相当一部分开发商,还将把一批中心城市的房价高高托起,并带来更为巨大的城乡差距、城市和城市之间的差距。

  但如果继续深入分析,你又会发现,给楼市加足杠杆固然可以在短期内激活大中城市楼市,并在上下游产业带来刺激,但仍然无法改变中国楼市长远的命运。

  我们接着算账。

  2015年,全国商品房销售额为8.7万亿元。5年53万亿的资金总量,其实也只能支持楼市在未来5年里有微弱的增长。这似乎还不错,能够皆大欢喜。

  但问题来了:根据国家统计局2015年的数据,全国商品房均价在每平米6800元左右。按照未来5年均价8000元计算,每套房子100平米,每套销售额为80万元。53万亿的销售额,大概是6625万套房子。如果每套房子安置3口人,则可以容纳1.9亿人口。

  按照产能计算,也可以得出类似的结论。2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米,未来5年即便不增长也可以达到56亿平米,大约可以安置1.9亿人(注意,这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。

  2015年到2020年国家计划新增加的城镇人口是1亿人,而要完成6625万套房子的销售则需要将中国的城镇化速度提高1倍!

  2015年中国城镇人口大概是7.5亿,如果再增加1.9亿人,则2020年中国城镇化率将达到68%以上。

  70%的城镇化率,是中国2030年的目标。

  也就是说,即便未来5年房地产市场增速接近零,中国房地产市场仍然可以把2020年到2030年那10年的“城镇化蛋糕”提前吃完!

  按照2015年的产能,中国未来15年可以生产出15×11.2=168亿平米的商品住宅。大概足以装下6亿人。这样,到2030年,中国的城镇化就可以接近100%(7.5亿+6亿=13.5亿人),而不是此前计划的70%.

  即便到2030年中国的全部农村人口都可以迁入城市。但问题是,2030年以后中国房地产怎么办?此前农村的住房怎么办?

  所以,央行开足马力给楼市加杠杆,也仅仅是寅吃卯粮,用未来的蛋糕喂饱今天的肚子而已。至于由此带来的资产泡沫问题,衍生出的更多M2所带来的人民币贬值问题,也都是难以解决的。

  楼市加杠杆,固然可以救一时,但这无疑是个危险的游戏,必须见好就收。

  房地产去产能,中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”,已经是必然的、不可逃避的大趋势了!

李嘉诚现在什么心情
他卖掉的一线城市房价涨了至少50%了,去英国后收购被老外掐,英镑由于退欧投票新低了。如果英国真的来个退欧,那画面不敢看。对了,刚刚华人首富的帽子也拱手相让了。

他即使等到现在把房子卖掉,金额增长30%。但是政府会让他钱换美元出去么?

和巴菲特买了中石油后中石油继续上涨A股涨到48.6一样,大资金不可能在最高点跑路的,接下去就看戏吧,日本人口出生顶峰是1970-1974年,房价91年后崩,按这个gap,中国人口出生高峰是1990,对应的区间是2017-2021,再考虑到中国天量的养老金问题和421的独生子女家庭最终老人不在了的房产抛售问题。不得不说老李还是很清楚的。
儒家文化圈的,如果搞高房价并且重商主义,企业所得税低于个人收入所得税,鼓励加班这种的,都是在拆长期人口的东墙补个人一时财富和生活质量提升的西墙。
如果不打仗又没有滔天通胀弥补养老金缺口,将来会死的很难看。
中国房价的超级周期并没有改变经济规律,只是周期参数比西方长,因为zf控制操纵,但最终历史会证明这种全民炒房全民长期整体致富的纸面游戏是不可能长期维持的,尤其是大量资金有变现冲动的时候。除非牺牲rmb的信用来维持那个数字

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年2月29日08:45 | #1

    目前能看到唯一的输出危机的方法只有战争一条路

    • 匿名
      2016年2月29日09:23 | #2

      习大大都想好了,这不才重新画好了战区。

  2. Mobile Guest
    2016年2月29日05:27 | #3

    同美国开战,互丢核弹

  3. 匿名
    2016年2月29日19:00 | #4

    Mobile Guest :
    同美国开战,互丢核弹

    美国把战区划在全世界,是对外的战争。习大大把战区划在国内。。。。

  4. 匿名
    2016年2月29日22:04 | #5

    匿名 :
    习大大都想好了,这不才重新画好了战区。

    那只是用来打麻将更方便点!

  5. 匿名
    2016年2月29日22:51 | #6

    Booooooooom!

    那一声已经很近很近。

  6. 匿名
    2016年3月5日05:46 | #7

    谁是得利者?地方政府不良债务风险降了,类似链家这样的问题也解了,政府手里又有资金了。同时,愈演愈烈的上涨,告诉大家市场经济不加调控是极度危险的,会再度证明市场应该听党的话是绝对正确的。另一方,刚需坐上价格的电梯上上下下,是没有社会风险的,拆围墙等于告诉大家现在的库存价值是很高的,以后会没有的。好一盘大棋啊。在未来我们姓社不姓资的理念将被反复证明的过程中,被玩弄的正是你手中积累的资产。

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