深圳房价暴涨的原因:套贷

  楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的!2015年,深圳楼价高歌猛进,12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%,而仅一河之隔的香港,楼市冷风骤起,这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来,深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市!这到底是为什么?

  中原地产的数据显示,香港二手住宅价格去年第四季度下跌6.9%,创下七年来的最大季度跌幅。1月20日,香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单,定价较同区豪宅下调了近3成。与此同时,地价下跌更猛。2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,其楼面价仅每平方1.98万港元,与2015年9月出让的同一地段的地块相比,价格大幅下跌了近7成。这仅相当于北京六环边一幅地块价格的一半。

  香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济,以李嘉诚为代表的资本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中,并无本质差别。香港与深圳的差别有两个:1、香港商业银行都是私有的,且经历过多轮楼市暴跌周期,因此其老板对于房地产风险十分警惕,一旦大势不秒,就收缩贷款。而深圳的商业银行大多是国有控股的,且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训,特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有大量的房产需要变现,则他们难免有放水放贷的冲动;2、香港货币自由兑换,可自由离境,市场传导机制效率高;而深圳居民货币兑换有限额,难以自由离境。不过,有一种人例外,即在深圳开公司的香港、外资老板(或在海外有贸易公司的珠三角老板),他们在深圳内地有公司(工厂),有房产,有外贸业务。

  据一位熟悉香港和深圳的朋友披露,2015年内地其他一线城市房价受到抑制,而独有深圳房价大幅上涨,就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的,卖房者大多是这些老板,买房者很多是这些老板们的保姆或司机,老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明,老板垫付首付,房产高价转让后,银行再贷七、八成贷款给老板,这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款,这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后,通过贸易通道出境,兑换为美元,再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说,他们也无所谓,反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来,大大增加了商业银行贷款风险。

  如此一来,深圳房价的恶性上涨,又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力,他们害怕在过去多年房价上涨后,未来房价涨得更多,更买不起房,在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下,很多人被逼空逼得完全丧失了理智,奋不顾身地买房,就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的人一样,这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。

  作为这种独特深圳楼市现象的印证,根据各地人民银行的数据,2014年深圳住房贷款余额达到了5299亿元,超过了北京的4521亿元,而深圳房贷与总贷款的比重更高达22.41%,分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆,特别是在9月30日的房贷新政通知后,深圳该项贷款连续增长三个月,投放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元,环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过6000亿元。

  这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式,在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定在不实施限购(北京、上海、广州、深圳和三亚除外)的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付比例降至25%,商业银行还可以自主下浮5%。

  今年2月26日,央行行长周小川在上海明确表态:个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权,让他们来制定首付比、利率。

  这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多企业家、政府官员手中拥有大量房产,他们很匮乏现金,也可以找保姆、司机和熟人高价购买自己的房子,从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手,而给刚需购房者套上绞索,也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。

  楼市的最后疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪,当40%的上市公司的年利润不足购买北上深的一套好房。当高房价极大地推高了土地、劳动力成本,实业精神和科技创新将受到致命打击,在外部美国再工业化,TPP加大资本吸引力的情况下,这不啻于把资本向海外赶!

  由于房产在中国国民财富中所占的份额最大,约占50%左右,房产的大幅上涨意味着人民币的国内购买力相应贬值,这在外汇市场人民币对美元硬扛高位的情况下,再加上一月份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息,这都将加大人民币对外高位和国内持续贬值的价值反差,大大增加人民币贬值的压力!

  诚然,楼价大涨产生巨大诱惑,使国内现金流去追捧房产,可以遏制居民以人民币换美元,减少因为此原因的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企业以人民币换美元让道,中国的外汇支付项中,除了约1.1万亿美元的短期债务外,约1万亿美元的对外许诺投资外,最大的潜在支出项是外商直接投资(本金2.83万亿美元,考虑到它从1990年代中期就大规模流入中国,这么多年的商业利润和汇率利润,本金利润很可能超过5万亿美元),截止2016年1月份,中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元,即便其中没有账务作假和呆坏账,也不足以支付FDI战略性外流。

  楼价大涨的另一个客观结果是,居民大量的流动性被锁死在楼市里,这使得老百姓购买人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值,则国内百姓通过购买人民币黄金白银,在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。

  总而言之,这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨,与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个:1、楼市的财富总规模约是股市的10倍!其一旦重蹈股市覆辙,其破坏力要大10倍;2、股市里放杠杆者尚属少数,而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆,一旦楼价如股市那样大跌50%,则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市!

  笔者原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了,但最近实在看不过眼了,还是要大喝一声——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”,千万别拿着全部积蓄,再加上贷款二三十年买房!

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年3月2日15:22 | #1

    不是说香港一点也不重要吗 ?
    不是说没了内地 , 香港人都会饿死渴死吗 ?
    原来没了港币 , 人民币还出不了门呢

  2. Mobile Guest
    2016年3月2日09:07 | #2

    不错的文章!赞一个

  3. 匿名
    2016年3月2日17:28 | #3

    匿名 :
    不是说香港一点也不重要吗 ?
    不是说没了内地 , 香港人都会饿死渴死吗 ?
    原来没了港币 , 人民币还出不了门呢

    一般的脑残哪里知道这些,没了香港,中国就完蛋的道理脑残是永远明白不了的。

  4. 不民主不統一
    2016年3月2日10:11 | #4

    正常渠道貸不到,只有走這條路。做實業條件太差。

  5. 匿名
    2016年3月2日18:33 | #5

    现在银行根本不相信收入证明了, 要拉最少半年的收入流水.

  6. 匿名
    2016年3月2日19:32 | #6

    辟谣“技术贴”
      
      倒房套房贷的谣传,不靠谱!
      
      随着房地产市场的火热,关于如何靠房薅羊毛的“技术贴”在朋友圈、微博等屡见不鲜,倒房套贷的模式成立吗?北京晨报记者采访了多位业内人士,均得到同样的答案:不靠谱。
      
      技术贴一
      
      假如我有一套房值1000万元,由于公司资金流紧张,于是找中介“勾结”,拉涨到1500万元“卖”给亲戚或铁杆朋友。首付三成,贷款1050万元。于是手里有了1050万元现金。这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。
      
      “这个例子不必当真,银行批按揭时并不是按照成交房价的多少来看,而是由第三方评估机构进行评估,住房买卖还涉及到税费等问题,不像说的这么简单。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示。
      
      房产交易过程中税费的缴纳比较复杂,不同条件的房屋所应缴纳的税费不同。北京晨报记者做了粗略计算,如果是大于90平方米且满2年的普通住宅,需要缴纳37.5万元的税费,包括个人所得税15万元和契税22.5万元;如果未满2年,还需要缴纳房款5.6%的营业税,税费合计达121.5万元。如果成交的是非普通住宅,购房满2年的住房需要交65.5万元的税费,其中个人所得税15万元、契税22.5万元、营业税28万元;未满2年的情况所应缴纳的税费则需缴纳121.5万元的总税费。
      
      “如果交易的房子满五唯一,只交12.5万元的税费就够了,不过市值1000万元的住房,能做高价格卖出,还能通过评估后银行认可贷款1050万元,只有一种情况,除非倒房人能在各个环节都能‘打通’,否则不可能实现。”一位房地产业内人士表示。
      
      技术贴二
      
      我和我老婆在北京只有一套房子,把房子只写在老婆一人名下,然后和老婆假离婚。现在这套房子值700万元,让老婆以1000万元的价格卖给我,首付300万元,贷款700万元。这样,我们继续住着房子,手里多了700万元,用这700万元投资获得的回报,刚好可以用来还贷。如果房价大跌,我就不还贷款了,让银行把房子拿走,这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。现在北上广等城市有很多人在这么做,这就是次贷危机的来源。
      
      “银行不可能按照交易的价格批复贷款,从北京目前二手房的贷款情况来看,一般只能评估到成交房价的80%左右,即使案例中的房子市值1000万元,一般只能评估800万元左右,也就是只能贷款560万元。”张大伟表示,案例中“房价大跌,就不还贷让银行把房子拿走”的说法也不成立,“按照现在的规定,如果房屋所值不足够还贷,银行会继续催缴不足的贷款。”

  7. 匿名
    2016年3月2日19:35 | #7

    楼市火爆房价大涨,我也就放心了
    ——房子一套都千万了,我也就放心了,上市公司都买不起北上广深一套房,再也不用害怕被嘲笑了。
    ——春节过后楼市忽然就春天了,春节是个神奇的节日啊。

    楼市里的励志故事
    一个男人十年前以60多万元卖掉了自己在南山的房子,拿着这笔钱去创业,经过十年打拼,公司走上了正轨,赚到400万纯利润,然后他用全部利润再加上部分银行贷款,把自己当初卖掉的那套房子又买回来了。

    有志青年的永不放弃励志奋斗:房价飞涨也不能泯灭憧憬!
    任何一位有志青年都不要因为房价的飞涨泯灭了自己对未来美好生活的憧憬!你们需要把身体养的棒棒的,把自己的提高做到脚踏实地。当年的犹太地产大亨哈同初来上海时,身上也只有六两银子。

  8. 匿名
    2016年3月3日00:39 | #8

    智商鉴定贴…要么你家开的银行

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