0607和09年房价上涨来自贪婪,15~16房价上涨来自恐惧

1.资产轮动带来财务自由

过去十年中国资产价格上升一共发生三次:0607、09、15. 每次的顺序: 股市暴涨 -> 半年后深圳房价暴涨 -> 再半年后北上广房价暴涨、然后库存不严重的二线城市房价暴涨。难以预测资产上涨和下跌发生的时点,但是资产轮动的顺序有规律可循。普通家庭如果具有购房资格,则:a. 在股市指数和成交量低迷、股票型基金发行困难时,买入指数基金并等待数年 b. 股市暴涨半年后,赎回指数基金,以合适的房贷杠杆水平买入深圳房产 c. 深圳房产上涨半年后卖出,以合适的房贷杠杆水平买入北上广或者库存不严重的二线城市房产。 以这种方式,在一轮周期中家庭资产可以翻四到五倍。

2.0607和09年房价上涨来自贪婪,15~16房价上涨来自恐惧。

08年金融危机期间,中国一线城市房价出现下跌,深圳出现大幅下跌,从最高点下跌约在20~40%。 最近2016年年初的房价已经接近普通人购房能力的极限,缺乏进一步大幅上涨的基础,但是也难以出现大幅下跌,原因在于现在房产持有者的结构与0607及09年时不同。由于2010年之前没有限购措施,房价上涨期间真正的投机者(有五套房产以上的人)占比较多,经过2010至今五年时间的限购,现在存量的投机占比已经相对较低。 证据:0607和09期间,豪宅价格涨幅高于低总价和低单价的普通住房,面积越大则单价越高。 与现在正好相反,现在是面积越大则单价越低,1500万以上的豪宅涨幅低于600~800万以下的普通住房。相比于06、07和09年真正有钱投机者的贪婪,2015~2016年房价上涨的驱动因素更多是年轻购房者的恐慌性购房以及中产阶层的改善性购房。现在新购房者总体杠杆率确实不低、也存在一定首付贷的情况,表现的是年轻人担心被大城市抛弃、这次不买以后再也买不起的无奈之举,与0607和09年的投机者加杠杆有本质不同。

3.房价不只是房地产本身的问题,而且是更大经济社会问题的表现。不能头痛医头,脚痛医脚。

a. 都觉得房价高,但仍然有很多人包括年轻人总价几百万上千万的全款购房; 与其行政控制房价,不如研究一下这些人全款购房的钱从何而来。 无论财富分配如何,一线城市房价在城市化率快速提升过程中都会上涨,区别在于是让少数人获得房价暴涨的利益,而大多数普通人被迫高位接盘,还是让大部分普通家庭共享房价稳定长期上涨的利益。
b. 都觉得房价高,房地产商仍然以高于房价很多的地价拿地。北京黄村地块,二手房2万5,拿地的楼面价4万7,开发出来要7~8万才能盈亏平衡。 深圳宝安尖岗山地块,二手房4万5~4万7,泰禾集团拿地楼面价7.9万,开发出来要10~12万才能盈亏平衡。
c. 城市化分四个步骤,每个现代化国家都经历过一样的过程: 1. 农村进城 2. 小城市进入大城市 3. 大城市的郊区化 4. 都市圈。 中国城镇化率55%, 已经到达第二和第三个阶段, 珠三角地区已经开始发展第四个阶段。 大城市的不断扩大是无法避免的,人为控制大城市规模和人口,违背自然规律,并不能实现平抑房价的效果。 与其行政管制大城市规模,不如增加供给,用便利的轨道交通将大城市周边连接起来,人口自然得到疏散,房价也会相对稳定。比如纽约就有地铁快速线路,为什么中国大城市不能有。

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年3月9日14:03 | #1

    《纽约时报》机器人乌托邦:不用劳动,坐领工资?

    想想吧,AI人工智能成熟之后,若干年后美国总统选举,人们将不再在选票上填写特朗普、克鲁兹、希拉里等等人类的名字,而是写上机器人的名字,比如什么 R2、UFO3、Chn64 之类的机器人大名,那时任何工作都不需人类来插手了。
    人类都变成了共产党所言的剥削阶级懒虫了,只顾享乐玩耍,都在空手套白狼、坐地吃晌金。

    当全人类都变成了不干活却拿钱的懒虫时,那对于一向以勤劳而著称于世的种花民族而言,将是多么大的打击啊!!!

    当盖房子不再需要雇佣农民工干活,只需机器人把房屋构架搭起来,把房屋组件拧上螺丝,房子就盖好了,那时房价是负价格,就像银行的负利率一样,白送给你业主房子还倒贴钱补助你,那时房价降得多么贱啊,你去买房,售楼处的漂亮机器人小姐免费给你提供一顿性服务,末了除了白送你一套豪宅别野外,还附送你一张三万亿美金的支票或全球通银行信用卡,你不停地去买房签约都签到手软,你不停跟售楼小姐牵手都牵引到你小弟弟疲软不堪…… 你想想,这有多可怕:这不会就是共惨主义社会的按贪分配吧?人类的贪欲是无止境的,共惨社会利用人类贪欲,最终会不会毁了人类啊?! 有识之士请快祭出民族大义来抨击人工痔能吧!!! so so high 馊 搜嗨

    共惨主意好,共惨主意好!
    共惨色会人类地位高, 不上班也不干活,坐地大把拿钞票。
    全人类都去大打炮, 掀起了共惨性福的贱色高潮,贱色高潮!

    敌对势力被打倒,机器人江山坐得牢,任大炮们想反也反不了!
    共惨主意一定剩利, 共惨主意色会一定来到, 一定来到!

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