中国会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗?

文/马光远

随着中国一线城市房价的暴涨,关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。

日本房地产泡沫,是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。上世纪80年代,由于“广场协议”导致的日元升值成了日本房价暴涨的导火索。日本政府为了遏制日元升值和贸易优势,在货币政策上实行了低利率政策,推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。关于日本房地产泡沫的数字,后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。比如,在一个正常的国家,房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍,房地产业大约占可变价格财富总量的50%。但在日本房价暴涨的周期,这些指标都完全失灵。

1986年到1990年,日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%,其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍,日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底,日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍,是全球股市市值的2倍以上。也就是说,把日本卖掉,可以买5个美国。到1990年,日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半,东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。

这些数字尽管现在看来非常荒唐,但在当时,对于日本经济和日本房地产的奇迹,很多专家用“新经济范式”来解释,认为日本房地产没有泡沫,诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。日本国内绝大多数的人甚至认为,按照日本地少、多山、人口密度高的国情,日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐,但在当时的房地产市场,这是一个非常严肃的,得到公认的结论。在1990年日本泡沫破灭之前,绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨,其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志,但就在1990年,日本泡沫破灭,几年后,三一证券的总裁跳楼自杀。

关于什么是泡沫,研究泡沫的经济学家从来都说不清楚,这也是“泡沫”的最大特点。美国著名的金融专家金德尔伯格对泡沫的描述我认为是最精准的:“泡沫其实很难定义,就如同一个美女。你很难定义什么叫美女,但当一个女孩站在你面前的时候,你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。事实上,从人类历史上一些重大的泡沫破灭的事件,无论是郁金香,还是南海泡沫,以及日本的房地产,在泡沫发生时,身处其中的人其实并不知道,甚至根本不愿意相信是泡沫,而只有在灾难发生之后,人们的理智才重回大脑,感叹过去的荒唐。正如剧作家阿瑟.米勒曾经指出:“当基本幻想都破灭时,一个时代也就结束了。”

对于日本房地产泡沫究竟因何破灭,破灭的时点究竟具备了什么样的特征,其实到今天仍然是一个谜。这是迄今为止我既不愿意承认中国房地产市场和日本可以比较,也不愿意否认中国会重蹈日本覆辙的原因。否认中国房地产市场会重蹈日本覆辙的原因有:第一,中国的城镇化还没有完成,而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成;第二,中国的房价和当年日本比,其实并不高。当这两点其实没有证据表明可以用以证明房地产泡沫不破灭。

从美国的经验看,在美国完成城镇化之前,房地产泡沫数次破灭,而房价究竟高到多大程度泡沫破灭也并无定论。但是,目前中国房地产的表现,和当年日本的相似之处却很多:第一,长期的贸易不平衡,导致巨额的贸易顺差和外汇储备,推动人民币长期升值;第二,人口老龄化;第三,宽松的货币政策和无处投资的流动性;第四,巨大的住房供应。当然,由于中国房地产数据的残缺,我们没有更准确的数据来进行严格的论证,正如福尔摩斯所言:“在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误、人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论,而不是要去理论去切合实际。”由于没有数据,我们可能会先入为主的有了结论再去论证,但好在任何泡沫,其实很难有一个准确的数据的比较。从历史去看,泡沫很多情况下既是客观事实,但同时又是主观反应。用日本一个学者的话说:“泡沫不是经济和金融体系制造出来的,而是在人们的心中。”其实很精辟。

也就是,你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车泡沫破灭,还是涨到一套房子的时候才破灭。但在泡沫破灭之前,总有很多相似的心理和现象。诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中,对此有精辟的描述:“投机泡沫是这样一种情况:关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情,投资者热情通过心理感染在人群中传播,并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体,尽管他们怀疑投资的真实价值,但也被吸引入局,部分是因为他们嫉妒他人的成功,部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上,每一个泡沫在破灭之前,一些之前怀疑价格上涨的人投降不再怀疑,纷纷加入泡沫队伍,新开的楼盘一抢而空,价格加速上涨,这几乎没有任何例外。

如果你在中国房地产市场已经看到了这种状况,那么,提醒大家小心就不是杞人忧天。当绝大多数人坚信房价还会快速上涨的时候,可能真的是最危险的时候。去年中国股市,很多人是在5000点突破之后,坚信会到6000点的时候开始暴跌的。

当然,从任何一个国家房地产市场的结局看,泡沫的破灭和调整几乎是唯一的归宿。因此,所谓避免重蹈日本覆辙就是一句废话。我需要说的是,日本房地产泡沫当年为什么破灭。也可能是当年在意识到泡沫已经很严重的时候,采取了过于紧缩的“去杠杆”的政策,人类泡沫灾难史告诉我们,对于泡沫和杠杆的治理,一定要有敬畏之心,要有耐心,过于紧缩的政策只会增加灾难,而不是抑制灾难。一个魔鬼从瓶子里放出来,再塞回去需要高超的政策艺术。就此而言,我们提醒,尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象,但我们需要记住的教训是:不能采取过于紧缩的政策,最好的办法是,让时间慢慢的消化泡沫。

最后我想告诉大家的是,日本在房地产泡沫破灭之后,正在走入第三个“失去的十年”,考虑到中国经济的竞争力和中低收入现状,我们几乎可以肯定的说,泡沫一旦破灭,中国的状况要远远比当年日本要惨烈很多。我们能否应对这种灾难,答案其实很不乐观。正如一个美国的议员所言的:“我深知我的国家,她能平静的支持任何事情,但泡沫破灭引发的金融危机除外。”

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年3月17日11:11 | #1

    日本房地产崩盘 , 某个政党下野
    中国房地产崩盘 , 唯一的政党要死了
    大家都是党员 , 党员表示一定要救房地产
    党不能亡 , 谁要党亡谁就是汉奸不爱国

  2. 匿名
    2016年3月17日11:19 | #2

    关键也要看央行的水平,如果日本央行去搞美国次贷危机,美国就变成了穷光蛋了。看伯南克,美国还是世界最好的经济。

    日本危机之后,就是个2B了,至今20,30年了。

  3. 自由民
    2016年3月17日11:45 | #3

    形势比人强,该破灭的时候是什么力量都阻止不了的。

  4. 匿名
    2016年3月17日11:57 | #4

    选择比努力重要 一线大城市因房子划出两个阶层

    作者:贺小娟

    发布时间:2016年3月15日

      本文无关于怂恿谁去买房,只是想聊聊身边的例子;我们同生活在高房价的深圳,虽然有压力,可却因追寻梦想、诗和远方而幸福。
      
      先来看一组“激动人心”实例
      
      在2015年的3.30之前,一套300万的房子(首付100万多点,贷200万)现在的市值是650万以上;
      
      也是在3.30之前,投入近40万(贷80万),如今这套房的市值是220万以上;
      
      一朋友2013年,买入福田一套50平的房子,当时不到100万(首付30万,贷60万),现在的市值是350万以上;以上都是身边80后刚需购入房价涨幅;
      
      而豪宅市场,更让人瞠目结舌,深圳公认的豪宅区,深圳湾,2009年3万/平的单价,现在片区整体的房价都在11-15万/平;
      
      福田的香蜜湖豪宅区就更不用说了,就拿最近两年的案例,合正香蜜原著来说,2013年的时候价格是3.8-4.3万/平,现在的售价是10-12万/平,两年多的涨幅达近4倍。
      
      包括龙华、宝中、前海,这些地方房价的涨幅已让人望而兴叹;在全民皆涨的2015年,深圳现在已难寻3万/平以下的房子。
      
      错过上车机会,留在了起点上
      
      作为一个房地产行业的从业者,我见证着深圳房价的一路上涨,也看着许多人因房产而迅速进入千万、数千万级身家,最伟大的是深圳的房产造就了近80%的富人。
      
      早在几年前,身边就有朋友问我要不要买房,当时还很诚恳的用我不算专业的看法告诉他(她)们:“有钱就买,买不起大的买小的,买不起市区买关外;”
      
      有一个朋友,在问过我后又的两年(2013年),他还没买啊,我问他为什么不买,他说:“我不想借银行的钱,我想等有全款买个好点的房”,又说:“房子太贵,再等等”。
      
      我知道他当时大概100多万存款,可当时100多万首付可以在宝安选个不错的300万的3房了;直到去年,无意中再交谈的时候,他还没买上,遗憾的跟我说:“没想到房子涨得这么猛!”。
      
      人生本来就没有那么多“早想到”,若他当时买房,现在的身家至少是600万以上(也就是说投入100多万,保守赚了500万以上);他一直所期望的全款买房,以自身财富的增长能力,远远难以企及。
      
      泡沫总是会破的——狼本来没来,却已被狼吓走了
      
      不想举太多的例子,因为对于我们这一代人来说,高房价确实让我们没有幸福感,而更多的是压力。
      
      其实每每有人问起:“深圳的房价太高,万一跌了怎么办?”值不值得买房的纠结,或是错过一次又一次上车的机会,其实心里也是矛盾的。他们所担心的,“现在已处在泡沬的顶峰,崩盘将要来临的恐慌”,其实许多时候是自己吓自己,且不说房价绑架了经济,这个城市的财富值远远超人们的想像,只要还有人愿意买单,崩盘就难现。
      
      从2002年,有专家就不断的在说“楼市要崩盘”,结果,房价涨了10多年,纵观历史和世界一线的房价,跌的次数极少,而在跌之前,往往经历了多年的上涨。
      
      确实,房价也不会一直只涨不跌,长此以往泡沫也有一天会破灭,当一个人总是因担心某个事情的来临而选择什么都不做,或者总是等待着一个跌到低的机会好入市,这样注定错过太多机会。
      
      正如业内一位前辈所说:“泡沫是很可怕,但最可怕的是,你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么,即便泡沫崩溃了,你自信有钱去抄底吗?而房地产至少还能跑赢通胀,但你只持有的现金却在时间的流逝中,全贬值了。”
      
      另一方面,高房价从某种程度上确实偷走了我们这一代人的梦想,可我们看到未来一个大趋势是,如果想一直在深圳深耕下去,却不可避免的与房子处处相关,居住是不可避免的(以居住为目的,没必要担心涨和跌),孩子上学……都与房子分不开。
      
      更恐怖的是,房租一年以20-30%的涨幅(2015年前买的房子租已可抵供),未来我们将面临着难以承担的房租,甚至租不起房子(因为深圳城市更新正在加快脚步,未来城中村会少之又少,或是全部消失。)
      
      按朋友的一句话,深圳总有一天,会彻底的划分为富人区和贫民区!
      
      最后,分享一个转自朋友圈的故事:我们之间隔着一套房子,但这套房子,是几百万的距离
      
      {华为员工买内部股 腾讯员工借公司钱买房 几年后云泥有别
      
      在高中时,我们前后排就坐
      我们的差距,就像当时的成绩
      我第一,他第七,之间隔着不到一米的空气

      
      后来,我和他都考上了大学,还在同一个城市
      我们的距离,就是学校的差距
      我是985 他是211
      但是我们选了同样的专业,都是计算机
      我们专业差距几乎为零,都是农村的孩子
      都没接触过编程这种所谓的高科技
      
      毕业了,我们一起找工作
      我进了华为,中国排名第一的民企
      他进了腾讯,互联网最牛逼的bat之一
      我们来到了深圳
      
      我们的距离,就像当时找到的工作
      他起薪高些,但我认为我更有潜力
      
      工作一年
      我们经常加班,也经常联系
      互相吐槽自己有多苦逼
      我们的距离,就像晚上加班的时间
      不是他多一个钟,就是我多一个小时
      
      工作两年
      我因工作关系周游了世界的各个地方
      越南、中东、希腊、巴黎
      我的朋友圈留下了各地的名胜古迹
      他成为了码农
      天天敲击键盘,被产品经理虐到哭泣
      这时我们的距离,就像各自的工作状态
      他悲催成狗,我酷爱装逼
      
      工作三年,我们都攒了点钱
      我的钱投入了华为股票,我很满意
      别人炒股炒成了股东,我是打工打成了股东,这就是能力
      他手里攥了不少的钱,他说要买房,我吃惊至极
      深圳的房价如此之高,凭你三年的积累
      首付也付不起
      你家和我家一样,哪有钱帮你
      可是,可是,他说他们公司可以贷款,而且是免息
      他算了下,还买的起,虽然有压力
      这时,我和他的距离,就是债主和债权人的区别
      我是公司的债主,分享公司的股息
      他负债百万,成为房子的奴隶

      工作六年
      我依然在努力
      我的收入已大幅增长
      他仍然在还贷
      公司的借款已还清
      我当年的股票,股息已帮我赚回了本金
      他当年的房子,已翻了接近两倍
      这时候,我们中间隔着一套房子,但是,这套房子,就是几百万的距离
      
      仅以此文献给所有来深圳打拼的年轻人,你们的努力让深圳充满了希望,我身边有些当初条件差不多的年轻人,后来只是因为买房和没买房,几年之后他们几乎就是两个阶层的人,有的人因此离开了深圳,有的人仍在坚守。
      
      本文无意褒贬任何人,也无意褒贬任何公司,只是真实的记录了我们这个时代特有的现象。华为和腾讯都是深圳最杰出的公司之一,也是深圳的骄傲。
      
      在深圳,虽然租房也能生存,但不叫生活,有人因为咬牙买一套房而选择留在深圳坚持,终于守得云开见月明,有人同样因为没买房选择观望,但最终不得不饮恨离开,郁郁不得欢,比崩盘更可怕的是你还没买房,机会永远是留给那些敢于出手的人!
      
      选择比努力更重要。

  5. 匿名
    2016年3月17日12:38 | #5

    日本 主要问题是它是小弟 ,只能让米国宰割, 关键是,被宰了还得说不疼,永远跟着大哥

  6. 匿名
    2016年3月17日14:12 | #6

    中国真正的问题是:哪一天?

  7. 匿名
    2016年3月17日15:30 | #7

    匿名 :
    中国真正的问题是:哪一天?

    正理。但中国更严重的问题还在于,孱弱的社会保障体系对个人随时面临崩塌,预期一个变数极小的未来就是大概率风险,房奴这种危险的身份,比如随便一个病就能让你破产,而中国根本就没有个人破产的法律规范,即便出台,中国的法律本质却是统治阶级物质生活方式的意志体现。这还不要说,中国房地产的质量问题黑幕重重。中国的房子是用来炒作的商品不是用来居住的,看不清这个吗。

  8. Mobile Guest
    2016年3月17日07:36 | #8

    中国还没完全城镇化,所以房子还要盖,钢铁水泥玻璃建筑材料还要继续扩大生产,中国房产经济还能发展30年。按这个逻辑,那30年后呢?按这个逻辑,全世界的国家人人都去盖房子不就好了?请问,所谓城镇化是行政强制执行,还是根据市场自行抉择?真不把老百姓当回事吗?你去看看广大的农村,还有哪家哪户没有盖新楼房?还有哪个县城的近郊没有盖满密密麻麻的新式小区?靠消化四五六线城市库存就能救一二三线城市?我只能说,经济学家永远只是经济学家

  9. 耳光侠
    2016年3月17日16:39 | #9

    中国梦 = “当基本幻想都破灭时,一个时代也就结束了。”
    我说,快了。

  10. 匿名
    2016年3月17日19:10 | #10

    @匿名
    正理。但中国更严重的问题还在于,孱弱的社会保障体系对个人随时面临崩塌,预期一个变数极小的未来就是大概率风险,房奴这种危险的身份,比如随便一个病就能让你破产,而中国根本就没有个人破产的法律规范,即便出台,中国的法律本质却是统治阶级物质生活方式的意志体现。这还不要说,中国房地产的质量问题黑幕重重。中国的房子是用来炒作的商品不是用来居住的,看不清这个吗。

    现在那些多出来,没人买,买不起的房是炒作用,这一点没错,但总的来说,炒作的总量在收缩。虽然绝对值肯定大过所有人的猜测。

    乱世降临,何以自处?

    不当房奴、勤学外语、一门哪里都混得走的手艺、一定的积蓄、确保各种内外情报来源……最后加上心理准备。

    除了烹饪之类的手艺,还可以考虑往“战略方向”发展,比如黑客的技艺……

  11. 匿名
    2016年3月17日21:35 | #11

    这句话我说了三遍了,把浑水搅成这样,这个网站别办了。这不是我说的是上头说的

  12. 匿名
    2016年3月17日22:21 | #12

    对付端口扫描的小毛贼还用劳你们网站编辑大架,你们网站长期采集个人信息,并往特定电脑上种植远程控制工具,这是我防火墙部分日志
    客户端将禁止来自 IP 地址 115.239.228.11 的通信 (于接下来的 600999 秒,即从 2016/3/17 22:06:18 到 2016/3/24 21:02:57)。

  13. 匿名
    2016年3月17日22:23 | #13

    What happened?

    The owner of this website (www.letscorp.net) has banned your access based on your browser’s signature (28511624044211bf-ua32).

    CloudFlare Ray ID: 28511624044211bf • Your IP: 你妈 • Performance & security by CloudFlare

    下三滥的五毛网站,成事不足,败事有余,搅浑水

  14. 匿名
    2016年3月18日08:37 | #14

    匿名 :
    日本 主要问题是它是小弟 ,只能让米国宰割, 关键是,被宰了还得说不疼,永远跟着大哥

    中国主要的问题之一是它总喜欢贬低自己的对手,稍有点优势就狂的不得了。与美国正好相反。

  15. 匿名
    2016年3月19日19:42 | #15

    说了半天等于啥都没说

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