徐瑾:上海最严楼市调控背后的“资产荒”

如同核弹爆发前的沉寂期过去,上海酝酿已久的调控新政雷霆出台,成为一线城市中第一家,此前社交媒体的传言成真。

3月25日,上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。文件基本要点有三,首先是从严执行住房限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限为满五年;其次是从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;最后则是严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

这一条款被称之为出被成为“史上最严厉调控”,在限制非本市户籍购房条款方面,甚至高于北京。如何评价这一政策,或许历史数据能够给出更好答案。

首先,从过去历史来看,调控政策往往从打压需求端开始,却时常埋下下一次暴涨的源头,最终结果反而是营造出某种“饥饿营销”效果。根据中国国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有37个,上涨的城市有32个,持平的城市有1个。2月份,同比价格变动中,最高涨幅为57.8%,最低为下降3.9%。

由此可见,中国楼市再度陷入冰火两重天境地,一边是全国高库存难去,一边是一线城市房价暴涨。以上海为例,新建住宅价格比上个月上涨2.4%,同比去年上涨20.6%,二手房环比涨幅达到5.3%,同比上涨20.3%。

从上海上一次出台限制政策到现在,在各种限制之下,除了多了一些离婚结婚的戏码,对于限制房价上涨并没有起到实质作用。

其次,上海政策只是开始,别的城市很可能跟随,这使得中国楼市调控在行政化的泥淖中越陷越深。政府出手管理房地产,其实各国都有先例,但是如果政府仅仅在限制买卖、加强税收等角度去考虑,那么最终效果并不理想。行政之手过度介入之际,实际上也挤压了市场之手的空间,最终行政之手掌控一切后,又能否满足公众一切需求呢?如果不行,那么更理想的方式应该是及早收手,而不是进退失据,最终造成监管与市场的双重失败,如同最近热议的疫苗事件。

换言之,这次政策无非是此前上海调控的加强版,只是条款更僵化,或者说,态度更傲慢而已。以所谓“普通住宅”为例,条文规定,基于成交价格,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。具体到楼层、面积以及价格的规定,貌似精密科学,其实背后暴露计划管制的傲慢与自负。

调控好不好,关键看疗效。上海新政出台之前,因为新政执行时间的认定以网签时间为准,所以消息发布之前的网签系统分外热门,网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时,昨天上海市一手房签约套数达到1706套,远远高出去年同期。

值得注意的是,人口流入将是未来决定房价的关键,投资房地产,本质是也是投资自己的人力资本。在房价火爆时刻,上海首次出现外来常住人口的负增长,这是十五年来首次。根据上海市统计局公布数据,上海户籍常住人口1433.62万人,同比增长0.3%,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%,比2014年上海外来常住人口减少近15万。

减少15万人比例不高,但很可能是一个危险趋势的开始,可惜即使这一信号,也被解读为官方“守住常住人口规模底线”的业绩。目前来看,至2015年年末,上海市常住人口总数为2415.27万,然而其“十三五”规划纲要目标是到2020年,上海常住人口在2500万人以内。

回顾过去调控的历史,楼市怪圈答案或许昭然若揭,即使中国城市化日新月异,但多数城市管理目前还是停留在流于表面的管理思路之上,人多了,就限制流动门槛,车多了,就限制车牌,房子贵了,就限制买卖。管理学有一句常识,你考核什么,你就得到什么,今天中国城市化已经进行到关键时刻,却暴露出诸多矛盾,最终解决思路却仍旧是为上负责而不是对下负责。以关上门作为回应,无论这种操作思路通过何种精细积分、条文等来管理细化,难以掩饰其粗暴而原始的本质。

话说回来,为什么大家还在继续选择买入一线房地产,即使加大杠杆也在所不惜?其本质还是中国当下的“资产荒”。符合投资者人预期回报的资产标的不断变少,曾经A股、e租宝之类都跻身备选,而在去年各类风险坍塌、投资人血本无归教训之下,投资者日益痛苦地感受到“资产荒”的存在。这一大背景之下,一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。对比三四线城市的过剩,一线城市的房地产是中国资产的最高配置,房地产是过去多年中国最好的投资品,无脑买房而不是找点创业或者超低买股,是很大一批人生赢家故事的开始。一线城市近期房地产火爆程度,本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。

聪明钱都去哪里了呢?在BCG百万美元资产家庭调查中,中国富裕家庭排名第二,为400万户。与此同时, 中国富人近年海外投资的意愿正在增加,FT《中国投资参考》2015年调查揭示,6成以上中国富人计划在未来两年增持海外资产。诺亚财富《2016高端财富白皮书》调查中,近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例,而且将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%,低于以往。

中国特色的“资产荒”本质是投资人期待预期过高,这是过去经济繁荣培育的惯性思维框架的结果。随着经济减速以及实体资产回报率降低,中国金融类资产回报率最终将与之统一步调。或许,资产荒的最终解决,不是来自于资产回报率的大幅改善,而是投资人预期的调整。以此观之,一线城市房地产最后一把火能够烧多久,很大程度上决定了中国资产的峰值何时到来。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年3月28日11:57 | #1

    海外投资什么好?还不是房地产………?

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