胡舒立:这哪里是去杠杆?

  去杠杆与去库存,本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。然而,近来在房地产市场,出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象。此路必是行将不远,风险巨大。中国房地产业已至转折点,绝不能再以“兴奋剂”刺激增长了!

  中国去年以来曾采取针对房地产的“3·30新政”和“9·30新政”,对房地产释放利好。此后,市场出现分化行情:一线城市房价再度疯涨,个别二线城市房价闻风跟涨,而三四线城市房价低迷依旧。

  至2016年,中央政府本已确定“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五大任务,但是,房地产市场政策在实施层面不见收敛,反有加强。在一线城市,银行信贷向房地产市场倾斜,P2P通过地产中介对接首付贷,银行表内外资金也以种种名目推高个人购房杠杆。多个城市下调利率,降低首套和二套首付比例,辽宁沈阳流产的高校、中职毕业生 “零首付”政策即为典型。

  面对房地产市场的诸般短期行为,一些地方政府的推波助澜,人们不禁要问:这哪里是去杠杆?

  反常的地产加杠杆背后,是房地产,尤其是三四线城市房地产的巨大库存压力。有住建部专家估算,中国现有约66.72亿平方米库存,占用资金约为40万亿元,其中,超过三分之二部分为债务。据IMF测算,中国房地产库存至少需要消化四至五年。三四线城市中的“空城”“鬼城”消化库存更是遥遥无期。  

  加速去库存,是合情合理之举,但必须与去杠杆的战略相一致,岂可慌不择路、剜肉医疮,甚至饮鸩止渴?以加杆杠方式刺激房地产,隐藏着多重风险,暴露出重重积弊:首先,喧嚣的是一线城市,热闹的是二线城市,落寞的依然是三四线城市,房地产市场分化愈发加剧。其次,真实杠杆有多高,风险敞口有多大,监管部门难以准确掌握;加杠杆的各个隐秘环节,监管部门难以监测与控制。第三,加杠杆过程中,银行风控机制近乎失效。第四,在一些财政拮据的地方,政府不惟对去杠杆缺乏动力,且有助长加杠杆倾向。这些风险和问题,折射了金融体制和财税体制改革进展不畅,国家治理水平有待提高。

  如同一年前的股市,今年以来一线城市的楼市行情,亦属资金市。经济增长下行压力加大,“安全资产荒”恶化,资金流向楼市亦属必然。在中国,企业杠杆率高企,政府杠杆率次之,而居民杠杆率相对较低。企业去杠杆势必增加银行体系坏账,也将受制于去产能进程而举步维艰;政府去杠杆不惟不易,增长下台阶背景下更是时有加杠杆之需;令居民部门加杠杆来帮助企业部门卸担子,似乎成了合理和相对安全的选择。

  殊不知,居民加杠杆极易导致资产价格泡沫膨胀。泡沫一旦破裂,低净值、高杠杆的家庭将首当其冲,居民支出减少,企业产出下挫,形成恶性循环,酿致经济灾难。房地产市场具有周期长、振幅大的特征,泡沫破灭的后果,远比股市泡沫破灭更为严重。2008年美国次贷危机正是前车之鉴。

  加杠杆中的异常行为已引起中央政府的关注。北京、上海、深圳等地的监管部门也对当地房地产场外配资市场情况展开了排查。上海、深圳先后出台新政策,提高二套房首付比成为重点。

  然而,迄今的应对举措效果如何,尚待观察。未来,应更加注重统筹协调,立足长远,从体制、机制上治理过度加杠杆。

  ——应尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,使得房地产领域的资金筹集、融通、借贷各环节均有法可循。对于骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

  ——加快金融监管体制改革。房地产金融的乱象表明,现有领地化的金融监管体制,难以实现房地产投资开发、流通、销售全过程的动态化、穿透式监管。金融监管体制已不是改不改的问题,而是如何改、尽快改的问题。

  ——完善个人信用体系。目前,中国信用体系已初具规模,主要是个人的银行信息。但是,许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入,中国个人信用体系依然薄弱。

  ——冲破既得利益阻挠,加快房地产税立法进程,坚决推进房地产税改革。

  房地产业联带性极强,过去20多年,作为国民经济支柱产业,对中国经济增长居功至伟。随着“刘易斯拐点”的出现,房地产市场亦迎来了周期性拐点,突出表现为增势减缓、结构分化。根据国研中心的研究,2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认,未来十年,住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代,已经一去不复返。

  世上没有房价只涨不落的国家,也没有只涨不落的城市。新旧增长动能的转换终究要发生。从依靠要素投入转向依靠创新和效率,是中国经济的惟一出路。当前的去房地产库存,绝不能以放弃去杠杆、甚至过度加杠杆为代价。这关乎中国经济在近中期的起码承受能力,也关乎中国经济长期能否实现发展方式转换。兹事体大!

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签: ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.