心路独舞:美国的房地产税究竟有多高?

前两天,我写过一篇《永久产权,看我在美国买地花了多少钱?》的文章,从留言可以看出国内读者对美国的房地产尤其是相关的税有很多误解的地方。其一是认为美国继承税高,但目前美国继承税的起征点要高达500万美元,500万以下的遗产继承是免税的,也就是说继承税基本上和中产阶级无关。另一种说法是美国房子每年都要征收房地产税(据说中国也在酝酿征收了),更有甚者,有人居然说10万的美国房子每年要征收3000美元的地产税,税率高达3%,大约30年就要交出一个房子钱,真是很吓人的样子。

那么,美国的房地产税究竟有多高,为什么要缴纳这个税,对纳税者来说地产税有什么好处呢?下面我从三个角度来详细说说这个问题。

1、有图有数据,看看我的地产税

我这套房子是2006年30万的价格买下的、近300平方米使用面积的新房子,大学城,二类城市。下面贴出的分别是2006年和2014年当地政府评估的房地产收税价格基数(和买价不一样,一般低一些)、收税的账单、房地产估价通知和我据此汇总的逐年房地产价格评估和税率变化的列表。

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2006年的房地产收税账单

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2014年的房地产收税账单

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2010年房地产估价通知(每四年重新估价一次,上次是2010年)

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2014年房地产估价通知(若有异议可以预约时间前去投诉)

房地产税情况逐年列表

地价

房子价

总价值

税收

税率%

2006

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2007

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2008

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2009

$35,000

$206,300

$241,300

2x$723.90

0.60

2010

$45,000

$196,600

$241,600

2x$724.80

0.60

2011

$45,000

$196,600

$241,600

2x$724.80

0.60

2012

$45,000

$196,600

$241,600

2x$773.12

0.64

2013

$45,000

$196,600

$241,600

2×773.12

0.64

2014

$45,000

$175,300

$220,300

2x$704.96

0.64

从以上这些数据明显看出,

过去八年里这里房地产税率调整过两次,从0.58%上升到0.64%,升幅很小。
缴税房子部分的估价随房子的年数下降,这很合理,房子越来越旧了嘛。
地价略有升高,符合大趋势。
总纳税的房地产金额变化不是很大,2014年实际上还有不小降幅。
如果采用巅峰时期的房地产税金(每年2x$773.12=$1546.24)来计算的话,三十年支付的房地产税金总额是4.64万美元左右,占该房地产总估价的20%不到,据此类推,房地产付税总额要达到整个房价的年数至少需要150年。
我买的房子是永久产权,房契在法庭备案。

2、美国房地产税的大概情况

下图是美国各州的中线房地产税率统计,从中可以给你一个大约概的印象。

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从这张图可以看出,美国地产税最高的州在新泽西,中线房地产税率是1.89%,比起国内网友前面传说的3%还是低不少的;最低的州是路易斯安那,只有0.18%,也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。约三分之二美国州的房地产中线税率低于1%,美国的平均中线地产税率是1.04%,我们弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%,显然我住的郡地产税率只有0.64%,低于整个州的情况。

在美国,地产税实际上是由各郡市自己决定的,比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠地产税来运行,所以地产税会较低,譬如我们这里,因为是大学城,就业率非常高,不仅有一些高新产业,还属于旅游业发达的地区,因此地产税相对就不大高。相反,没有其他税收来源的地区可能会收较高的地产税,譬如没有个人收入州税的德克萨斯(房地产税1.81%)等)、没有销售税的新罕布什尔州(1.86%)等,它们的地产税都比较高,因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的,这里低了那里就得高,羊毛出在羊身上,总数还是一样。我们这里有个人收入州税,也有5.5%的销售税,因此地产税相对就下来了。

3、缴纳房地产税的好处

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房子周围有两个高尔夫球场

为什么要缴纳房地产税?

实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的,每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上,公开透明,接受公民监督。正是因为有房地产税,美国各州才有13年(个别弱势群体14年)的免费义务教育,其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等,也就是说,美国的公立学校是彻底意义上的免费。

对个人来说,缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的,也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目,因此实际个人的支出要低于地产税的表面数据,这是一个比较复杂的问题,对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。

对那些想更多了解美国房地产的人,可以参考我以前写过的《在美国买房养房要多少钱》一文。

在美国买房养房要多少钱

(注,在美国买房自己居住,和买房出租的税收政策是完全不一样的,美国地产的政策倾向保护买房居住,而不是炒房或出租。地产还有严重的地域性,比如弗吉尼亚地产的税率和政策和其他州有所不同,周内不同的locality也有不同,本文只针对我所居住的郡县)

2006年房价巅峰时买进的这栋独立屋,好在同时也是巅峰价格卖掉了一栋房子,一进一出并没有亏什么。房子是装修好了的,使用面积(注意不是建筑面积) 2700平方英尺,相当260平方米,这个面积里不包括两车车库和地下室大小两个储物间,房子有四间卧室、两个客厅、饭厅、厨房、娱乐室和三个全卫生间,对三口之家稍显奢侈。房子倚山,购物或上班在开车十五分钟范围之内,学区很不错,以前贴过很多次附近中小学的图片,又因为属于就业率非常好的大学城周围的郊区房,房价比较稳定,当时买进价格为三十万美金(美国理科博士的平均起步年薪7万美金),这是买房closing时候的交易单。

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2006年买房交易单的一部分

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因为后院紧挨着林子挡住视觉不好拍摄,这是背面大致的样子。

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开车5分钟之内有两个高尔夫球场,风景如画。

先说修缮费用。因为当时买的时候是新房子,八年以来尚没有什么大的修缮费用,我能自己去商店买配件更换(学理工科的女人伤不起啊)这小打小闹的费用就没有跟踪了,请人来修理的有过两次,一次是车库房顶转角处有点小渗水,材料人工四百美元搞定;一次是下雨时底楼壁炉周围有渗水,属于房子泄水外管道堵塞,三百多美元疏通搞定。美国买房还包括冰箱、洗碗机、微波炉、洗衣机、干衣机、中央空调机等家用电器,多数寿命在十来年,迄今只更换过中央空调机,连机器带人工4500美元。这样看8年多以来花在修缮上费用在6000美元左右,每年750美元的样子。

再说物业管理费。美国多数独栋屋是没有物业管理费的,但需要自己打理园子什么的,连栋屋和公寓式(condo)房子常收取物业管理费来保持公共地带。我们以前住过的两套房子、前两天贴的度假屋、婆婆、妯娌和小叔的独立屋也都没有管理费,但文中的这套房子却有,因为它在门卫小区,管理费一年535美元,这笔费用住户换取的是免费铲雪、警卫巡逻、免费使用小区健身房和游泳池、折扣使用社区的休闲娱乐设施如滑雪场、赛车、水上乐园、蹦极等服务。

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物业管理费的账单

下面说水、电和垃圾收取费用。电费我以前在《为什么美国极少停电而电价却很便宜?》一文中贴过,平均一个月200美元,大头耗电之处是中央空调,因为房子里一年四季控制恒温。水费中包括用水和废水处理,每个月80来美元的样子。垃圾费收取费每个月10美元,每周一将垃圾分类(生活垃圾、可循环和院子废物等)后放到车道尽端,有垃圾车会来收走。这些综合在一起每个月300美元应该够了。

现在谈一下房地产税。首先要声明,地产税是各郡市自己决定的,比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不依靠地产税来运行,所以地产税会较低;没有其他税收来源的地区可能会收较高的地产税,如没有个人收入州税(如得克萨斯等)或销售税(新罕布什尔州等)的州地产税较高,因为归根结底政府是靠税收运行的,这里低了那里就得高,总数还是一样。我这里个人收入有州税,但在美国不算高的;我们这里也有5.3%的销售税,在美国也不是高的;而我们这里的地产税更低,这是从2006年到2014年当地政府评估的收税房价数目(和买价不一样,一般会低一些)、收税的账单、房地产估价的通知和我据此汇总的逐年房地产价格评估和税率变化的列表。

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2006年的房地产收税账单

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2009年的房地产收税账单

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2012年的房地产收税账单

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2013年的房地产收税账单

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2014年的房地产收税账单

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2010年房地产估价通知(每四年重新估价一次,上次是2010年)

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2014年房地产估价通知(若有异议,可以预约时间前去投诉)

以上数据归纳后逐年列表

地价

房子价值

总价值

税收

税率%

2006

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2007

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2008

$35,000

$206,300

$241,300

2x$699.77

0.58

2009

$35,000

$206,300

$241,300

2x$723.90

0.60

2010

$45,000

$196,600

$241,600

2x$724.80

0.60

2011

$45,000

$196,600

$241,600

2x$724.80

0.60

2012

$45,000

$196,600

$241,600

2x$773.12

0.64

2013

$45,000

$196,600

$241,600

2×773.12

0.64

2014

$45,000

$175,300

$220,300

2x$704.96

0.64

从以上这些数据明显看出以下:

1、过去的八年里这里的房地产税率调整过两次,从0.58%上升到了0.64%,升幅很小,这里的房地产税率低于我们州0.74%的中线税率,比美国的平均地产税1.04%更要低,下图是美国各州的中线房地产税率统计,可以给你一个大约的印象。

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2、缴税房子部分的估价随房子年数下降,这很合理,房子越来越旧了嘛。

3、地价略有升高,这符合大趋势。

4、总纳税的房地产金额变化不是很大,2014年实际上还有不小的降幅。

5、如果采用巅峰时期的房地产税金(每年2x$773.12=$1546.24)来计算的话,三十年支付的房地产税金总额是4.64万美元左右,占该房地产总估价的20%不到,据此类推,房地产付税总额要达到整个房价的年数至少需要150年。

6、我买的房子是永久产权,房契在法庭备案。

最后说说房子保险,这是这套房子一年的保险账单,一年730美元。

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房子的保险账单

归纳以上,对这样一套260平方米使用面积的房子,购买花了30万美元。迄今维修平均每年花费750美元;地产税每年1500美元左右,税率在0.64%的样子;保险一年730美元,物业管理费全年535美元,水电收垃圾每个月约300美元,这样你对买房养房的消费总算有个基本印象了吧?

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小区的高尔夫球场

永久产权,看我在美国买地花了多少钱?

最近,温州一批20年产权住宅土地使用权到期,地方政府要求续期须按房产价格三分之一缴费,这一消息让所有的中国人倍感震惊,尤其考虑到全国多地就要开始出现“撞限房”的背景下。据新华网报道,北京土地使用权最快四年后到期,而上海七成的老洋房需补缴土地出让金,“对不起,您所居住的土地使用权已到期”的问题即将爆发,这直接关乎着每个人的切身利益。

其实,土地使用权只不过是中国商品房目前所面临的许多问题中的一个罢了,就算这个问题解决了,仍然有一个70年以后怎么办的问题,尤其是很多商品房的使用年限很可能达不到70年,那么又该怎么办,对此目前的法律和政策有太多模糊的地方。其实,中国的房价高,归根结底在于土地昂贵,各种要缴费的“婆婆”太多,而且若只是价高也就罢了,还不是终生产权,想来实在有点悲催。有网友问我,你们在美国买了地就永远是你的了,可以世代传递下去,那么价格会不会很高呢?

恰巧,最近我在我们这里最走俏的社区里看好了一块地,在就业水平远高于弗吉尼亚州平均水平的大学城,这块宅基地虽然离大学和各种商业中心很近,但所处的街道却极其幽静,而且地势较高,视野很好,有俯瞰全城之感,下面是这块宅基地的图片。

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这块地共有0.40英亩(acre),每英亩相当4047平方米,这块地的开价是11万2900美元(见下图),如果换算成单价的话,相当于每平方米453元人民币。买了这块地,我就可以请人按我的要求做出设计方案,报批市政府相关机构批准后开建。算上地价,这个黄金地段房子的单价在每平方米9000元人民币的样子,在全美应属于中线水平,也就是说,如果我要盖300平方米使用面积(美国不用建筑面积)房子的话,一共需要270万人民币,其中买地约74万,占费27.5%,其余则是房子的造价。显然在美国我这里,即使永久产权,地价不过才占到全部房地产价格的四分之一略强,从这个角度上看,温州仅给“住宅土地使用权续期”就得按房产价格的三分之一缴费,实在昂贵得有点离谱。

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当然,美国土地的价格全在于所处的地点(location),一条街之外的价格可能就有天壤之别。以我看好的那块儿地为例,周围还有几块宅基地挂在市场上销售(见上图红点),我把它们的面积、售价和换算出的单价列在下表,可以看出比我看好的那块儿地都要便宜一些。

售价(万美元) 面积(英亩) 单价(元人民币/平方米)
10.5 1.04 162
8.2 0.40 329
8.0 0.43 300
5.5 0.25 353

当然要是换到大城市,价格就要高出很多了,我随机搜索了一下华盛顿首府和纽约市房地产市场上的宅地,以下列出的是几个典型的地块价格。

1、华盛顿中心地带(见下图),4517平方英尺(每平方英尺相当0.0929平方米)的宅基地售价44.9万美元,相当每平方米6950元人民币。

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2、华盛顿边缘地带(见下图),3998平方英尺的宅基地售价7.3万美元,相当每平方米1278元人民币。

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3、纽约中央公园西几个街道(见下图),5227平方英尺的宅基地售价68万美元,相当每平方米9100元人民币。

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4.纽约长岛与曼哈顿一河之隔(见下图),5100平方英尺的宅基地售价250万美元,相当每平方米3.43万元人民币。

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最后是2015年如果要建造一个平均大小的房子时,美国各州用地的价格分布图。以弗吉尼亚州为例,2015年全州房屋的中线价格22.9万,其中买地所需在9到14万之间。

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由此图可见,全美宅地价最高的在纽约、新泽西、加州、华盛顿州、俄勒冈州等,从较贵的弗吉尼亚州到比邻的西弗吉尼亚州,价格一下子就跌了不少,房地产地域的观念由此可见一斑,全美平均的房基地价格是97138美元。

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分类: 经济 标签: , , ,
  1. ,.,.,
    2016年4月26日10:04 | #1

    给我一个没有雾霾的家

  2. 匿名
    2016年4月26日14:32 | #2

    ,.,., :
    给我一个没有雾霾的家

    傻逼还真以为美爹没雾霾
    大城市哪有没雾霾的

  3. 匿名
    2016年4月26日18:04 | #3

    跟尼玛农村一样再低都不会去 还有文章忘记写每年的保险费 保养费 草地维护 车道喷漆 还有你特么买了这么偏的房子 就别想搬家走了

  4. 匿名
    2016年4月26日22:01 | #4

    匿名 :

    ,.,., :
    给我一个没有雾霾的家

    傻逼还真以为美爹没雾霾
    大城市哪有没雾霾的

    井底的蛤蟆,出来看看。发达国家城市哪有雾霾?

  5. 耳光侠
    2016年4月27日00:49 | #5

    匿名 :

    ,.,., :
    给我一个没有雾霾的家

    傻逼还真以为美爹没雾霾
    大城市哪有没雾霾的

    来 吃我耳光

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