任志强:不得不说的话

希望能让民众欢欢喜喜的过个大年,国务院再次于年前发布了2011年的新八条,为巩固和扩大去年的调控成果、继续有效遏制投资投机性购房而努力奋斗,逐步解决城镇居民住房问题。但除了加大保障之外,全文中似乎再也找不到有利于逐步解决城镇居民住房问题的条款了。

也许政府在寄希望能用改变消费观念和遏制消费需求、放慢中国城市化的进程,以平衡供求关系,让保障来替代市场。但中国计划经济三十五年的失败早就让这种全民式的保障成为了回也回不去的历史了。中国早已不再是固守于小农经济的自给自足的时代了,早就不再是满足于现状、家中没有余粮而吃光花净的时代了。民众日益增长的物质需求与从“国情出发的理性消费”之间存在着上下完全不同的认识。这是靠宣传而无法改变的。

一、中央经济工作会议中所强调的加强政府责任,在国八条中变成了地方政府责任,如果中国是个联邦制的国家体制,地方与中央不是现行的分税制,那么这个地方政府尚可成为相对独立的政府,尚可称切实承担起促进市场平稳发展的责任,而现行的国家体制真的要将一个政府分成两级的政府责任吗?

地方政府有审批土地指标的权力吗?有制定货币政策的权力吗?有制定税收的权力吗?有调节利率的权力吗?有发债的权力吗?有控制人口流动的权力吗?有的地方政府手中甚至没有控制钢材、水泥、建材生产、调配的能力,没有独立财税支配的能力,又如何承担稳定市场的责任呢?

民众不知道这个地方政府是指省还是市,是指一线还是二三线城市,也许是指县级政府把(第二条中有将镇纳入保障的要求,这就到了县了)。那么这个所谓的地方政府既然没有任何市场化调控手段,又为了乌纱帽而不得不赤膊上阵,就被逼的只有用行政的手段造假的一条路可走了。

地方房价统计数据中的造假是件很容易的事,平均房价本就不是个准确定义的标准数,本就是对市场没有任何意义的虚数,也自然就可以用各种方式来假戏真唱了。如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去;如用大量保障性住房供给将享受价格平均下去;如严格限制高价房的销售许可,将销售平均价格降低;如用销售限价方式强命开发商降价;如用“限价房、竞地价”的方式供应土地等等。难道这种破坏了市场价格信号基本功能的行政手段会促进市场健康发展吗?

也许我们弄不清国八条说的市场是什么定义,但经济学告诉我们没有了价格信号、没有了“看不见的手”的作用一定不是市场了。被行政所扭曲的价格信号所反映出的市场也一定不会是个健康的市场,更不可能是个发展的市场。

一个国家的政府手中拥有各种各样的调控工具和经济手段,尚且无法预测和控制市场通胀的目标,而让个城市人民政府赤手空拳的去承担稳定、控制房价的责任岂不是强人所难,完全是推卸责任,或者说是不负责任的一种做法。如果中央政府已到了这种完全不负责任的地步了,中国的国民难道应将对中央政府的信任转移到对地方政府的身上去吗?

中国从未有过确定本地区年度新建房屋价格控制目标的体系,这次也不知道将按什么标准制定,是否住房可支付性指数可以作为一种定量的标准。那么早在多年之前东部地区、外来移民快速增长的地区这个可支付性指数早就在100以下了,而中部地区和西部地区则大多在120到140之间,这些远高于指数100的地区是否可以允许房价高涨呢?东部地区是否就只能向下而不能增长呢?

把经济发展目标和人均可支配收入增长速度作为衡量的依据,首先要改变一次收入分配中国家或中央财政收取的标准,现有财政收入占GDP的比重和增幅都远远大于收入分配的比重和增幅,而其中的大头又集中于中央而非在地方,才造成了地方政府过度的对土地财政的依赖性。如果不改变这种财政体系,那就是中央的钱不能少收,地方政府要补贴中央财政,开发商不能多赚要补贴地方政府,消费者不能少掏要补贴中国经济?

至少将中央政府的责任在不改变现有财税体制的情况下,将遏制房价上涨的责任转移给没有任何市场手段调控能力的地方政府,逼地方政府用行政手段控制价格,一定不会让市场的发展更加平稳健康,也一定不会有利于解决城镇居民的住房问题。

二、加大住房保障是政府的责任,但保障的对象是谁,从来就是一笔糊涂账,谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴,并借此而发个财产性收入的大财。因此严格的准入准出和退出机制才是让民众对保障性政策失望和怀疑的关键。加大公共租赁会有利于稳定市场的需求,却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争,自然也与遏制价格无关了,但销售价格的管制却会影响租赁的价格。

三、提高交易环节的税收,确实是许多国家限制短炒投机行为的一种做法。但韩国的经验证明,这种辅助的手段无法从根本上解决市场中的供求关系,反而削弱了二手房对攻击的补充调节能力。幸好中国是个以一手房市场为主的国家,否则这种交易税的可转移性必然和只能是抬高交易的价格了。

中国历史上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨,而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收呢?

上海市一手房的交易为鼓励精装修,明文规定将房屋交易的价格与精装修交易的价格分开,签订两份交易合同,而只对房屋交易的合同征收营业税和契税。那么二手房交易的价格是否可分为房屋交易与装修交易两个部分呢?如果一手房都能分开,又为什么不许二手房交易也分开呢?如今大约会变成公开的房屋转让与装修转让的两个合同了,交易的结果也许并不因税收的变化而变化。

应用房地产价格评估技术作为征税的必要条件是各国通用的一种方式,包括交易环节、财产持有环节和遗产转移及赠予环节。但中国历史上就从未重视过评估的作用,除上市等少量置换、关联交易外,几乎没有建立这一套系统,全国目前注册的有资格的评估人员一共三、五万人,要在70个大中城市、660个一般城市、2600个县级城市中对近190亿平方米的住房建立完善的评估体系大约要150年的时间。同时中国历史上的分配制度和混乱的土地与产权制度更增加了改革前后变化过程中的差异性,这种以区域进行的评估无法解决公平问题,而试图将其余短期内的交易税收征管相结合更是一种几乎不可能的事。

也许醉翁之意不在酒,评估体系的建立更重要的是将服务于将要改制的财产持有环节的税收吧。

四、住房信贷本应是公平的市场竞争的结果,但强化的差别信贷且服务于政治的目标,于是对第二套住房的认定和信贷政策就成为了政治手段。名义上是打击投资与投机的炒房行为,实际是限制了改善型需求。中国历史上50年的福利分配和超过75%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了,而政策在限制投资中恶意中伤了大量的改善型需求,这就与逐步解决城镇居民住房问题的大目标产生了强烈的冲突。

岂不知中国为了避免过户中的契约税等,早就出现了父母给子女、子女给父母的购房行为,许多个人名下拥有三套住房的,产权归一,居住却分为三代人。既要防着老一代去世或再婚,又要防着下一代的离婚和财产转移等,难免会保留着自己的产权,又何为公平呢?

无疑信贷条件的改变会极大的影响市场的购买能力和交易水平。如果再按文件的授权,地方政府可以向银行申请更高首付和利率,那么银行可要发了国难财了,但这也许只是空话。

地方政府本就在招商引资,突破房贷标准岂不是会让投资者敬而远之吗?今年银监会高举着核心资本充足率的大棒,央行高举着差别准备金率的大棒,被修改后的银行信贷规模差别化管理办法在这两个机构的争权夺利中备受影响。再加上住房信贷的挤压,日子也许比谁都难过,但却给地下融资与信贷、当铺、抵押创造了可以大展拳脚的机会。不知道最终的结果是银行乱了套还是资本市场乱了套。至少银行会不断的扩张融资,否则就无法发展与生存了。

五、供求是平衡价格的条件,土地供给又是源头制约着住房的预期供给。因此土地的供给增加是平抑价格预期的前提,而从国八条中民众似乎看不到希望。严格住房用地供应管理,并非是一个扩大供给的信号,各地要增加土地有效供应,并不表示土地总量的增加,而是表示这个有效是以满足70%的保障住房、棚改住房和中小套型普通商品住房为前提的。因此特别强调在新增用地计划中单列保障性住房用地并应保尽保。但保障性住房与市场商品房交易交割的关系不大,尤其是保障以公租为主时,并不反映价格交易的变化,与遏制房价几乎无关。如果土地总量是个零和游戏,那么当保障房用地应保尽保并数量和比重不断加大时,则商品住房可分到的份额和数量则只会越小越少,而不是增加了。

商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量,则意味着今年的供给量会大大低于去年,不是增加供给而是减少供给,因为2009年是负两位数增长,虽然2010年总供地增长了30%多,但2年之后平均则只是减少而不是增加了。如果土地总量不是增加,那么又如何给出一个明确的市场预期呢?

自2005年之后,每年销售的面积数量就超越了竣工的数量,并从1:1长到了去年的1.73:1。这说明销售远远大于竣工,供给低于需求的局面并未改善,反而在恶化。那么为什么还不增加土地的供给呢?不增加土地的供给又如何改善供求关系呢?

是十八亿亩红线的约束吗?其实每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右,纯商品住宅约只占1.5%左右。大量的土地占用并非是商品住宅所占用。去年2.7万亿元的土地出让收入中,由开发商购买的土地仅为不到1万亿元,另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地,其中还包括约20—30%的保障房,纯商品住房所占的比例就更低了。因此地价高与十八亿亩红线无关,而只与农田占用总量中分配给商品住宅的用地比例相关,但开发商却为十八亿亩红线背了多年的黑锅。

中国真的有十八亿亩红线的威胁吗?前段的农田勘察中,农田的总量不是减少了而是增加了,并超过了19亿亩,因为水利、农田的建设让许多土地变成了农田,而数量管理的方式并不能解决粮食的安全问题。

60年代初,6亿多人口,约只有现在人口的一半,而农田则比现在多很多。但为什么大家都吃不饱呢?现有的18亿亩中约只有13—14亿亩用于粮食生产,其他的4—5亿亩并不生产粮食,为什么粮食可以让13亿多人吃饱呢?这是个粮食价格、生产效率、土地制度的一系列问题,而绝不是与城镇住宅土地占用直接相关的问题。

住宅建设一定要占用农地吗?北京的农业产值只占北京市GDP总量的1%,而北京市对农业的补贴则远大于创造的GDP,本身已证明了这种投入与产出的不对称。而北京的非农用地的浅山区完全可以成为城市的建设用地,瑞士几乎没有平地,房子不能建在山上吗?瑞士的农业不能存在吗?北京的总人口与上海相差不多,但土地多了近1万平方公里,难道真的是地少人多吗?

从任何与世界发达国家的对比中都找不出无地盖房的案例,放开土地的垄断性管理和数量性限制,也许比限购而抑制消费更为重要。

根子也许正在于上至国务院,下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”,在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后,希望让房价越低越好才能让房价向下竞价,这本是个小学生也能弄清楚的账。

但“限房价、竞地价”则相反,政府可以任意的确定房价的限定水平,同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平,在竞价 寻求并获取更大的收益,并把所有的市场风险转嫁给开发商,即政府想拿的一点不能少拿,留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开,留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗?

政府可以用限房价的方式保证了一手房的交易价格,但很明显这是一种政府行为扭曲市场实际价格的财富再分配。在高地价而低房价的一次销售时,谁能获得这个被人为限制而压低的住房资产就等于获得一次财富再分配中的利益。因为二次住房交易的价格毫无疑问的会与周边非限价的房屋价格拉平,从而爆发一笔横财。这种限价只解决了首次市场交易价格的平稳,却无法让价格与价值对称,或是名义价格与实际价格人为分离。这又岂是市场行为,这又岂是经济规律或者说这不是要建立健康的市场而是要摧毁市场经济的自由交换、等价交换的基础。建立一个伪市场,在鼓励和刺激对住房的投资和投机行为;在保护与创造无风险的投机和投资行为。

1995年的《房地产法》中早就对擅自改变用地性质和闲置用地两年以上的情况有了明确的规定,而十五年之后,这种有法律约束的违法行为确要再次用国务院文件的方式重申且处罚,难道国务院的文件比全国人大批准的法律更有法律效力吗?难道十五年的法律都没人去遵守和解决,反要放弃法律的约束退回到依赖于非法律的国务院法规去解决吗?

无疑这是国务院文件对人大批准的法律的一种嘲弄,而国务院的任何规定都是不能修改法律和违背法律的。我不知道国务院的文件是什么含义,但我知道要处理的不是开发商或购买了土地的企业或个人,而是那些应依法管理土地而并未依法管理土地的政府机构和执法单位。如果这种情况发生在一个严格的法治国家,国务院的文件不就成了一种笑话和违法吗?岂有用国务院文件来重申法律规定的道理?国务院居然不知道谁比谁大吗?

六、限购是合理引导消费吗?是不合理的消费需求导致了房价过高吗?奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗?限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗?

市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的,价格低则消费增加,价格高则消费减少。这本是经济学常识,但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格,却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法,这岂不令人无法理解吗?除非政府只想证明即使采取了一系列的严控措施,但市场仍无法改变严重的供不应求的局面。但严重的供不应求中难道不应增加供给吗?不增加供给难道价格会不上升吗?

不断扩大的限购城市是否最终要蔓延到所有的城市呢?是否中国要为了房价而中止城市化的进程呢?是否要借房价之名而限制非户籍人口的流动呢?难道房价比居民住房改善需求的满足更重要?比公民迁徙的权力保护更重要?社会保险缴纳证明不是全国可以流动吗?有当地纳税证明的不是因为户籍而不能享受廉租等住房保障吗?为什么在限购与保障上采取只对政府有利而不对消费者有利的政策差别呢?

合理的消费需求是从租到买、从旧到新、从小到大的多次递次的交换过程,但对第二套的限购禁令和差别利率早就切断了合理需求的路径,让民众只有一次性一步到位的选择权,不再可能从旧到新、从小到大的多次购买与消费。而是不得不直接买新买大,否则又不知要多支付多少成本,也不知道是否被限制而连更换的权力都没有了。本来随着收入的增长也许两三年后就可以换一次住房,但五年内交易的纳税规定则让人产生了后怕……

可见造成不合理消费的恰恰是国务院的调控文件;恰恰是年年多变的行政措施;恰恰是没有稳定市场预期的信贷与税收政策,公民不得不在不知道政府还会干些什么时提前、超前的做出适时的消费选择,以避免因政策变动而带来更大的损失和负担。而限购不但不能引导合理的消费,反而会被认为是一种欺骗、一种本来一定会几大支付成本的威胁,越限则越买、越限套越超量消费而买大的,引导产生了更大的不合理消费需求。

如果各城市先后不同周期的逐步宣布限购令,必然会让不符合购买条件的家庭不得不先到那些尚未宣布限购的城市中抢占一个位置。这也恰恰是去年部分城市的限购令导致资金的流动,而今年则不得不让更多的城市限购的结果。难道还要用这种不断扩大的限购令再让这些资金向更多的非限购城市流动吗?

这与不用资金的价格来管理流动性是一个道理,放弃了价格的调节作用所剩下的数量管理常常会是短期有效而长期恶化的结果。甚至有可能短期短到数月的短命,或者干脆就根本无效。

七、扩大化的约谈问责机制恰恰说明政府执政能力的削弱。从不相信地方政府执行中央指示的能力和遗憾,演变并扩大到银行的政策执行力、税收的政策执行力、纪管的执行力、个人住房信息系统建设的执行力,那么请问中央政府还有什么是可以充分相信地方政府而不用约谈问责的吗?请问如果是一项中央政府与地方政府利益一致的政策,对地方政府会用约谈和问责的方式来约束吗?请问如果是一项对地方政府更有利的政策,地方政府会不努力去执行吗……

看来中央政府将责任下放给地方政府时,早就知道这是一项几乎不可能实现的目标,或者说是一项一定会被地方政府打折扣的被动政策。也许是与地方政府的利益相冲突的政策,因此中央政府除了约谈与问责之外已经拿不出其他的管理办法了。

唯一可以使用的只有摘了其的乌纱帽这一种武器了。这岂不是一种执政能力上的悲哀。

当年的“不成功便成仁”的镜头再现,但连“张灵甫”的“成仁”也无法挽救败局,正是在于这场战争的不得民心。如今得民心的政策难道地方政府要靠问责才去执行和完成吗?难道无问责地方政府就不肯去为民生而努力吗?

国家政令的畅通从此开了个坏头,约谈问责成了保障政令执行的唯一手段,那么一定是这个政策有问题或者是国家体制不改不行了。

中国历史上曾有过无数个上对下的一票否决权,如计划生育、节能减排等等。如今的约谈与问责无形中将房价变成了对地方官员考核的一票否决权了。但巨大的中国,各地的经济发展水平差别巨大、贫富与住房情况差别巨大、房价的平均水平也差别巨大,又如何用某个标准来决定地方官员的命运呢?

八、谁在控制着舆论的工具?谁在控制着媒体?难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗?而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情,但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢?比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房价的比重、不同地区的可支付能力等等。如果没有让国民了解国情的基础,又如何来的出发点呢?至少从网民的各种提问中可以了解到绝大多数的国民根本无法了解或无法查到国情的许多基本情况,连专门的研究机构都很难拿到必要的数据,又如何了解国情呢?重庆与上海从散布试行房产税到宣布试点正式试行大约用了一年的时间,中间曾被媒体宣布过多次征收的时间,这算是制造、散布虚假信息吗?那么市场的预测总有对与错算是虚假信息吗?

这也许是个永远没有标准答案的问题,而国务院的文件可以成为法律的条文吗?

很难用一篇文章讨论完所有的问题,但促进房地产市场平稳健康发展肯定不可能。大量违背市场规律的行政措施又怎么会促进市场发展并健康呢?

国八条也许会让房价平稳不健康的发展。计划性的手段可以实现单项目标但未必会让市场发展,反而可能让市场萎缩,与国进民退的结果一样。

市场的发展一是指市场的份额更大。市场的发展一定是市场成为解决住房的主渠道;市场的发展一定是指自由选择的权力更大而不是受限;市场的发展一定是税收与信贷成本的优惠而不是增加其负担;市场的发展一定是让看不见的手发挥最大的功效,而非用拐杖支撑其存在……

国八条会如何呢?当然是有效的。因为如果无效就还会有更多的国八条出现,不达目的誓不罢休的决心已经告诉市场“不成功便成仁”了。毫无疑问在通胀压力巨大的上半年这种严控会成常态和必然。

与去年相同一个闷棍一定会让市场刚刚回升中的销售热情再次变成观望,销售量的下降已成必然,尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动,并不排除局部区域或城市的下降,但整体大幅暴跌的可能性不大(如果出现暴跌,政府会调节政策的),部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场,价格再次随销售回升而平稳,但暴涨与上升的趋势也不会很快出现,直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后,才会对价格产生影响。

开发商会更加谨慎行事,再次出现土地交易上半年减弱的现象,而当二套住房首付比例远大于商办产品时,更多的投资者宁愿用更高的银行信贷杠杆转而投向商业办公的产品。而这些恰恰不是国八条调控的对象。因此说国八条在调控房地产市场,不如说是在调控住宅市场。

投资增幅会大大下滑,从而影响后期供给的扩大,而刚性的强大需求并不会在限购中充分发挥和满足,那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化,最终需求还是要释放的。

我们无法改变政策,不管我们说什么;我们无法改变市场,不管政府做什么。但民众可以改变市场,消费者最终决定着价格。过去如此,今后也如此。

房价不是因开发商不给总理面子,而是消费者用强大的购买力做出的选择。2010年12月超过全年20%的销售量并非开发商在操纵市场,而是消费者的不谋而合。需求最终决定着供给与价格。

也许只有在中国,人的面子比十几亿民众的幸福更为重要,权利最终决定价格而不是市场决定价格。

没有人反对用符合经济规律的手段调节房地产市场和房地产的价格。如增加供给、提高资金价格、减少流动性、改变土地财政的贪婪、减免税费等。但反对仅用行政或违背经济规律的做法解决单一价格问题。至少这种方法不会有助于促进建设一个平稳健康发展的房地产市场。也许这只是政治。

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