《南华早报》楼市泡沫危如累卵 并没有什么“这次不一样”

最近一段时间,内地房价狂飙,地王飞天,房价跳涨,卖家坐地涨价,房产中介生意火爆,深圳一90后女孩卖楼一单赚百万,这样的神话多了,就要警惕了。

房地产这股疯狂的加杠杆炒作,肇始于那些给钱就站台的财经评论员、地产专家们。他们在站台时,配合资产荒而说“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下,要把购买力配置到中国一线城市,中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”。甚至有站台客称,“没有一座城市因高房价衰落”。说什么“大城市是经济危机的最后一个安全点”。

想当初,杠杆牛市进入癫狂状态,卖方分析师“站在牛头上”鼓励卖房炒股,向万点进军。有人说台湾当年牛市指数涨了十几倍,我们现在才涨一倍多,还早得很,号召要“重仓赌国运”、满仓赢未来。鼓励融资炒股、卖房炒股。那真是一段短暂而美好的时光,买什么涨什么,人人都是股神。监管层不断警告,一些上市公司靠“讲故事”做市值管理,停牌编“热点题材”来“搞事”,所谓市值管理就是连手拉抬股价,市场结构性泡沫毋庸疑置。市场无节制地单边上涨,“全都醉了”,最终所有沉迷其中的人都付出了梦魇般代价。

现在,一线城市的房价如果再这样疯涨下去,很多神话都是编故事的鬼话,突然逆转的尾部风险爆发越来越是大概率事件,一个偶发性因素就可能造成恐慌性离场的踩踏事件。

无论是股市,还是楼市,市场癫狂时,有人喜欢把市场过热上升到“国家牛市”高度,绑架政府让国家为市场背书,这更加危险。无论是当年的英国南海泡沫、法国密西西比泡沫和著名的郁金香泡沫,都曾是著名的“国家牛市”,最终的结果也是全民陷入投机狂潮,引爆金融风险和社会问题。

最近有券商研究人士的测算说,北京上海深圳三个城市20亿平米的存量住宅房,如假定按照目前大约5万/平米的均价,对应市值约为100万亿人民币,相当于半个美国或一个日本。日本在房地产泡沫加剧升腾的“尾部时刻”,1989年东京房价一年涨了60%,深圳过去一年的惊人表现可以与当年的东京有得一拼。当时,全日本都疯了,人人都相信东京的房价“永不回头”,“是可以涨到天上去的”。

然而呢?“然后就没有然后了。”

在日本泡沫发酵的年代,媒体谨慎使用“泡沫”这一词汇,政府、市场参与者、学界都强烈否认“经济泡沫化”。1989年新春前夕,野村证券甚至在各大报刊上刊登广告和软文,驳斥“日本地价股价过高论”是“固执于托夫勒天动说的陈词滥调”,强调“必须替换为哥白尼的地动说”。学者赌咒发誓说“东京的房价下跌,太阳会从西边出来”,因为“泡沫膨胀符合人们的愿望”,由于价格的上涨,多数人都是受益者。获得高薪的人都想在东京投资一套房,这样就等于有效地给家庭总资产买了保险。”

日本人捍卫东京的房价就象今天中国人拱卫北京上海深圳的房价一样,但泡沫破灭前是不会通知你。

经历了泡沫经济破灭后的日本经济,在复苏中超出了大多数国家的经验模式,即长期以房地产为单一动力源的经济增长繁荣衰竭之后,经济长期衰退而复苏无望,日本经济沦为廉价货币和房地产的牺牲品。日本内阁反省说,这真是值得铭记的政策失误,泡沫经济破灭的损失超过了二战战败的损失。

日本一位著名学者几年前在中国访问时,对比中日两国的房地产市场与金融风险的问题时曾说,以中国经济体量和房地产的规模而言,如果中国房地产出问题,其后果比当年的日本要恐怖得多,那将是山呼海啸般的。“这几天,我屡次听到这样一个说法‘不要担心,政府不会让房地产泡沫破!’当年日本人也是这样心怀侥幸地安慰自己的,现在看来,还有比这更让人担心的安慰吗?”

泡沫破裂的一条重要经济法则是货币泛滥和杠杆失控带来的自我麻痹心理。多个市场的教训警示我们,当泡沫根植于巨大的杠杆基础之上时,泡沫一旦破裂将给整个系统带来毁灭性打击。

美国人次贷危机后反省说,央行行长应该是——但不幸很少有——真正的国士,这是一种少见的物种。中央银行家们最容易做的事莫过于EASY MONEY——宽松的货币政策,既可让企业和金融市场兴奋,又可以取悦于白宫和国会山,减少短期痛苦,人人皆大欢喜。而当市场非理性疯狂到极致,逆转会瞬间来临,恐慌共识的汇聚和传递如洪水般摧毁整个乐观情绪,整个市场都会随之坍塌,流动性刹那间油尽管灯枯。

美国人还说过,在评估“本次与众不同”类型故事时,要从最广泛的视角来观察辨别。例如,如果一个人在2007年回望过去30年,会得出美国房价从未下跌的结论,但进入 2008年市场开始了瀑布式的恐慌性下跌,这一结论就被证伪。从一个更广泛的角度来看,“无论是查看美国更长期运行的经济数据,还是观察其他有着房价飙升并最终崩盘的市场,我们都将发现美国并没有任何地方与世界其他市场有什么不同,要认识到房价疯涨后迟早会下跌”。

当下中国房地产市场普遍的自利语境下,经常听到一种自我安慰、自我麻痹的声音说,中国和当年的日本、美国的情况都不一样,这是自欺欺人的。人类历史上,从来没有哪一个“伟大的国家”是通过钢筋混凝土的堆积“做大做强房地产”来实现的,也不存在一个独特的中国模式可以回避基本的经济规律。

市场癫狂时,好在还有清醒的、懂经济学常识的主政者,重庆市市长黄奇帆很快就戳穿这马屁精的话,他在公开场合驳斥这种胡侃瞎掰:“别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事”,“工商企业营商成本过高,导致经济萧条,无法良性运作,人气都转到了房产泡沫上去,而不务实业,最后毁了这座城市,后果很严重。”

深圳、上海等城市最近都在排查首付贷等超级杠杆工具,启动降杠杆防风险的工作,但仍有一些部委和大城市的主官还在为高房价有理论喝彩,这是非常危险的。

市场狂热时,深陷其间的媒体、专家学者和分析师们都鼓动你:“这次与历史上任何一次都不一样”,向你保证“这次与众不同”,这种“广泛的共识”和“一致性行动”往往意味着严重的危机的来临。所以,每当你听到人们说“一个新时代将要来临时”,就应该要警惕了,历史的教训一再证明,这往往是非理性疯狂的沸点。

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年6月1日10:49 | #1

    美国人少地多,还有东西两个海岸,全国房价也就集中在几个大城市而已。你去美国乡下买房子,便宜的很,但是你去住吗?

    中国人多地少,也就东部沿海。

    欢迎作者去西部盖楼自住。

  2. cook
    2016年6月1日12:47 | #2

    @匿名
    那你说说日本的情况

  3. 匿名
    2016年6月1日15:27 | #3

    一个退休老干道出了真情:只要共产党在,楼市不能垮!

    有人慨叹道:在一线入楼市虽然晚了,但迟胜于无,任何时候入一线楼市都会发发发

  4. 匿名
    2016年6月1日20:55 | #4

    一个退休老干道出了真情:只要共产党在,楼市不能垮!

    所以会出现一个现象,楼市垮,共党垮,一损俱损,而且一定会一起垮,所以现在赵党拼命保房子,其实并不是保房子,实在保自己

  5. 匿名
    2016年6月1日22:56 | #5

    @匿名
    日本的地更少

  6. 匿名
    2016年6月4日16:00 | #6

    又一个重点,目前中国还不敢收房产税,持有无成本,所以很多空房子被抄家持有,如果全面征税,泡沫马上破裂,否则可能还要10年才能破

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