《纽约时报》多少钱才能留住我的房产?

4月,温州一批土地使用证为20年期限的居民住宅土地到期。其中一位业主在出售房产时,温州政府要求其缴纳约三分之一房产出售所得,换取土地证的续期,才能实现房产过户。这一事件经当地媒体报道后,需要缴纳高额费用为土地证续期这一可能性让该事件迅速在民众中发酵,一时间成为中国互联网上被讨论最多的话题之一,包括《人民日报》,新华社在内的党内官方媒体也撰写评论呼吁立法机关尽快出台解释方案。在其成为全国性焦点后,国土资源部派出小组到温州调研,而温州市政府则称还未能做出决定如何处理。

虽然2007年颁布的《物权法》规定,住宅建设用地使用权在到期后可以“自动续期”,但却并未说明续期是否需要续交费用。目前,中国大部分商品住宅拥有70年土地使用期限,但20多年前,一些在商品房市场形成之前建造的住宅仍然只有20年土地使用权。随着后来开始的城市建设和商品房市场发展,这些住宅因为地理位置优势,估值翻了数倍。虽然这部分房屋在全国范围数目不多,但温州事件的发酵让大部分拥有70年期限土地证的房屋所有者开始关注,有一天他们的房子土地证到期怎么办?

《纽约时报》就此问题采访了多位对该领域有研究的专家。以下是他们对土地使用权和物权法的解读,以及土地使用权延期的几个可能的方案。

在2007年曾经参与起草《物权法》的人民大学法学教授杨立新认为,向持有少于70年土地证住宅的业主收取一定费用是合理的。“你买的是70年,我买的是20年(土地使用权),肯定价钱不一样。我现在如果不交钱就自动延期了,那你觉得公平不公平?”杨教授在接受《纽约时报》电话采访时说。

而对《物权法》所适用的拥有70年土地使用权的住宅,杨教授认为既然《物权法》规定土地使用权“自动续期”,则意味着该块建设用地使用权为永久性:“一次取得,永久使用。”但他补充,由于中国土地为公有,在土地使用年限到期延长时,应交一定数额税金。而税收金额的多少应由立法机关确定。“大家总的意见是这应该是象征性的,不应是很高的税。”杨立新说。

对中国房地产市场进行研究的上海易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,政府未来不应对目前持有70年土地使用证的住宅进行征费续期。”理论上来讲不应该收,不然对购房者权益的保护可能不稳定。似乎买房只是买了个壳,土地还要续费好像说不过去。”严跃进说。而针对目前即将或已经到期的,拥有20年土地使用权的住宅,严跃进认为适当补交一些费用是合理的。“这些房屋肯定位于市中心,增值非常快,房子卖也是获利比较大,这肯定要进行一部分课税。”

甘犁,德克萨斯农工大学(Texas A&M University)教授,则认为无论目前的住宅土地使用期限是20年还是70年,政府都不应从业主方面收钱。甘教授认为,当土地证为20年的住宅被建造时,当时的土地市场不完善,如果无法研究清楚彼时土地价格,则续期土地证不应收费。“(他们)是改革先行者,当时不知道20年后会发生什么,所以也承担了风险,那么收益就应该归他们。”甘犁说。至于70年土地期限的住宅,甘教授认为由于牵涉面太大,政府不应再继续收钱。

华东政法大学的法学博士,助理研究员孙煜华则认为,在目前大陆土地公有的情况下,应该学习香港模式,在住宅土地首次出让后采取年租制,以税收的方式来收取一定土地使用费。“对于居民纯粹是供自己居住,而非多套投资的,只需要收取比较低的年租,而这个年租可以以税收形式来收。如果在70年期限满了以后,逐步对所有楼盘实施年租制,既可以降低居民购房成本,也可以避免土地的极差地租落到少数囤积地皮的大开发商手里,造成社会不公。”

在解释中国土地所有制和与其相关的一系列法条起草根源时,孙煜华说,“1982年制定宪法时,土地本身很难产生价值,而当时吸收的是苏联宪法,苏联宪法规定土地属于国家和集体农庄所有,但土地本身不可以流转,所有权和使用权没有分离。”后来,“使用权可以转让的条款是1988年修改宪法的时候加上去的。后者从一定程度上吸收了香港模式,”他说。“所以我们是把苏联模式和香港模式结合在一起,而香港模式的特点就是批租。”

孙煜华解释批租即把商品房的住宅用地在首次出让时经过公开拍卖,出让给随后在此修建住宅的地产商。而由于大部分居民业主不通过住宅谋利,当土地使用期限到期,需要续期时,就不应按照当期土地市场定价来衡量。“因为你住在这个房子里,大部分人是不(通过房子)产生效益的,只不过保证生存。而续期的时候,如果还是按照当期的市场地价作为基准,哪怕打个三折,对居民来讲也是不堪其负的。”

鉴于目前土地使用期限为20年的住宅数量相对不多,孙煜华建议可以免费将此类住宅的土地使用年限延长到70年。“现在为了急救做出的规定可能都不会是合适的。可以等到70年之后,再做定夺。到那时由全民通过立法的形式,通过人大代表再决定这个事情。”

而针对一些学者所提出的,对使用权为70年的土地免费续期这一观点,孙煜华认为,鉴于中国地方政府大量依赖土地财政,如果土地模式立即出现大变动,则意味着土地财政会出现大问题。在承认私有土地的西方发达国家,政府会对土地征收土地税,并用该部分税收投入公共基础设施的维护。“所以怎么可能我们国家赋予你一个无限期的土地使用权,然后不需要你承担任何维护成本呢?从经济上来讲它很难成立。”孙煜华说。

至于未来如果收取年租应如何操作,孙煜华认为应该由未来大陆的立法机关充分发扬民主来解决。“所以为什么这个事情2007年物权法定不下来?一个是客观的经济条件,一个是我们国家的民主发展状况。立法是不是能做到民主?”

“对于这个事情现在有人持乐观态度有人悲观,”孙煜华说。“悲观的担心未来是不是会被少数人根据自己的需要,比如政府要收多少钱,或为了土地财政而订一个让大家受不了的东西?但这个担心某种意义上也对我们的统治层产生一种压力。我们的老百姓已经对私有财产的意识,产权的意识非常强化,随着合法私产这个阶层到达一定程度,政府必须要和民意达成某种妥协。”

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年6月2日09:32 | #1

    使用权永久,以后房地产开发商不卖房子,出租70年。

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