“毒苹果”:央企争当地王另有隐情

  【财新网】(作者 黄志龙)最近一段时期,全国一二线城市地王频现,土地溢价率已经突破了投资者和民众的想象空间,频频举牌的央企被推到了舆论的风口浪尖。然而,争抢“地王”的央企难道仅仅是“人傻钱多”?还是背后另有隐情呢?且看以下分析。

  首先,全社会优质资产缺乏,一二线房地产仍然是相对稳定的优质资产。中国经济长期来看将进入L型,经济增长中枢的下移,必然使得全社会优质资产日益匮乏。在新世纪前十年,中国同时享有WTO红利、人口红利、前期改革的制度红利等,中国出口部门带动传统产业高速发展,企业获利能力井喷,各行业优质资产泛滥。2008年金融危机后,地方政府快速加杠杆和房地产市场泡沫化发展,使得传统产业继续保持强劲的获利能力,地方政府债务本身也成为社会资金争相追逐的优质资产。当前,我国传统产业和地方政府都正处于去产能和去杠杆阶段,优质资产匮乏也就成为必然的结果。在这种大趋势下,一二线不动产成为全社会资金追逐的一块飞地,包括央企资金也不例外。从资产的保值增值角度来看,2008-2015年,北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍,远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。

  其次,央企融资成本之低、融资规模之大超乎想象。今年一季度,银行信贷和社会融资宽松程度史无前例,新增贷款规模4.61万亿元,社会融资规模总额6.5万亿元,均超过或接近历史最高水平。在当前中央严控地方债务背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015年房企融资成本排行榜中,中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列,资金成本控制在了极低水平,如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债,利率低至3.4%,更为重要的是,信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力,大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。相反,即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企,其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本,如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金,融资成本普遍在6%以上。此外,中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中,其审批流程较民营房企更快捷、更容易。

  再次,房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示,今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元,而在房地产开发企业资金来源的数据中,1-4月房企应付款规模为1.44万亿元,扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款,总额为6421亿元。由此可见,尽管出让了大量土地,但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外,房企还可从地方政府获得高额总地价返还款,如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等,地价返还金额可能高达80%以上。与此同时,历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜,特别是在北京、上海等一线城市地价过高,使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体,这种联合体多为松散的项目组合,随时都有解散的风险。

  最后,央企频频举牌地王目的是获得新一轮央企改革的“卡位优势”。早在2010年3月,国资委明令16家央企可将房地产作为主业,其余78家必须逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,然而这一“退房令”迟迟未得到执行。2016年正处于央企新一轮改革的关键节点,特别是2015年12月中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”,央企之间地产业务将面临大重组,信达地产等央企为了在新一轮重组中不被吃掉,为自身获得继续开展房地产业务增加筹码,不得不疯狂举牌地王,一方面是做大规模,另一方面是获取高价地做高成本,彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。

  综上所述,每当房地产市场进入焦灼、僵持阶段,都会有不以房地产为主业的大型央企举牌地王,然后是市场一片哗然。前有2014年3月前后中化集团旗下方兴地产先后豪取北京和上海地王,今有近期信达地产、中国电建举牌获得北京、上海、深圳三地地王,这些“地王”央企的做法,可比作新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”,他们也有背后的苦衷,要么当地王,要么出局——彻底退出房地产市场。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 悲剧不可避免
    2016年6月8日00:37 | #1

    要时刻提醒自己,这帮孙子是没有底线的,任何幻想都将以血泪代价收场。

  2. 匿名
    2016年6月8日01:27 | #2

    。此外,房企还可从地方政府获得高额总地价返还款,如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等,地价返还金额可能高达80%以上

  3. 匿名
    2016年6月8日06:58 | #3

    经济服毒在进行中。

  4. 匿名
    2016年6月8日07:22 | #4

    造地王一為當地政府送財,二方便整地產行業支撑那有價無市的產能,

  5. 匿名
    2016年6月8日07:27 | #5

    官企偶爾是強盜,偶爾是幫凶,偶爾是權力的娘子,不是正常的企業行為。現正網路公司又要派政委酥妓了。公司法徹底費了。

  6. 匿名
    2016年6月10日09:11 | #6

    就算优质,也是有巨大风险的,到时候破产亏损,帐还是算到老百姓头上。国有企业就不是正常的市场主体,就应该尽量消灭这些企业。

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