安邦-房地产周刊-第345期

【春节放假通知】
尊敬的客户:在新春佳节即将来临之际,安邦集团向大家拜个早年!感谢大家对安邦的关心、爱护和支持!安邦集团2011年春节放假安排如下:安邦北京公司的放假时间为2月1日至2月8日,安邦研究总部、信息总部的放假时间为1月31日至2月7日,2月8日正常上班;安邦上海、深圳、成都、杭州、重庆公司放假时间为2月1日至2月8日。原定于2月1日出刊的《房地产周刊》第345期产品提前至1月31日发送,请所有传真用户准备好传真设备。春节后所有产品将从2月8日(星期二)晚上恢复正常发送。春节期间的重要信息,将在节后产品中提供给客户。祝大家新年幸福,事业兴旺,兔年吉祥!

目 录

宏观政策环境    4
【今年国内房地产调控将进一步从严】    4
【转让购买不足5年住房全额征收营业税】    4
【全国性房产税可能将不会有统一模式】    5
【住建部:发布规范房地产经纪业务的新规】    5
【银监会着手规范非银行金融机构中长期贷款风险】    5
【央行:去年房贷增幅同比下降10.6%】    6
【资金紧张可能让四大行全面取消首套房贷利率优惠】    7
地方政策动态    7
【江苏:将推广“存量房纳税评估系统”】    7
【云南:再出十项措施加强房地产调控】    7
【沈阳:普通住房价格界定新标准出台】    8
【西安:限价房5年内不得转让】    9
【青岛:房地产企业违规预售将停止网签资格】    9
【青岛:2套及以上住房家庭暂停购房】    10
【烟台:六区二手房交易网上签约】    10
【重庆:房产税税率为0.5%-1.2%】    11
【宁波:公积金二套房贷标准出台】    11
【南通:将坚持商品房明码标价】    12
【厦门:启动个人住房信息系统建设】    12
【广州:正在研究出台楼市调控细则】    14
【深圳:拟全国率先叫停保障房上市交易】    14
【南宁:九种公房不得上市出售】    15
竞争对手情报    16
【远洋地产:实行战略转移】    16
【恒大地产:加速豫北布局】    16
【碧桂园:进军高端提高毛利率】    16
【富力销售:目标调升至400亿】    17
【绿地集团:商业地产比例今年升至40%】    18
【绿城联合体:66.6亿连拿台州五宗土地】    18
【碧桂园:力拓高利润产品】    19
【绿景地产:2010年业绩预亏】    19
【佳兆业:6.7亿购地首入杭州】    20
上海房地产    20
【上海楼市一周数据(2011年1月26日-2011年1月31日)】    20
【上海房产税税率为0.6%和0.4%】    20
【上海银监局:保障房平台贷允许适度增长】    21
【上海房产税开始实施 楼市交易显著低迷】    22
【上海2月新盘优惠缩水】    22
【楼市调控后上海高端业主惜售 二手房租金看涨】    23
北京房地产    24
【北京多家银行已经取消首套房贷款利率8.5折优惠】    24
【北京上周新盘成交均价24052元】    25
【城区二手房均价再创历史新高】    26
【北京写字楼销售市场租赁市场全面开花】    27
长三角区域市场环境    28
【南京1月份房价涨幅低于1%】    28
【南京“国八条”后二手房交易受冲击】    28
【苏州上周住宅商品房成交均价跌破万元】    29
【杭州新政五天主城区预订骤降】    30
【杭州二手房销量下降】    30
【徐州房价倒挂 二手房价格贵过新房】    31
【嘉兴去年新房价格涨幅达25.4%】    33
【合肥楼市住宅销量连涨三周】    34
珠三角区域市场环境    35
【深圳2010年新建商品房成交均价超2万上涨36.6%】    35
【佛山近期二手楼市场略回温】    36
【长沙商品房周成交量仍保持增长】    37
【南昌商品房成交量暴涨】    37
【福州二手房市场假期延长】    38
【厦门楼市观望气氛浓】    38
【广州37%楼盘依然升价】    39
【广州年前二手楼价回软楼市人气回落】    40
【广州别墅均价涨幅低于普通住宅】    41
环渤海区域市场环境    42
【天津楼市节前走淡 新建商品房成交环比降9.1%】    42
【天津楼市春节前集中过户促二手房成交上涨】    42
【天津写字楼空置率下降】    43
【沈阳楼市门庭冷落】    43
【济南商品房网签量骤降】    44
【石家庄二手房交易骤降】    44
【青岛1月二手房市场走淡】    45
中西部地区市场环境    47
【宜昌南湖后湖商品房成交降温】    47
【武汉上周二手房成交量环比增长35%】    47
【重庆部分购房户放弃购买高档房】    47
【重庆二手房成交量下滑三成】    48
【成都楼市一手房市场疲软 二手房市场持续回升】    48
【郑州楼市1月房价扑朔迷离】    49
【西安保障房数量大幅增加】    50
【昆楼市成交量冲高回落明】    50
【呼和浩特2010年商品房成交99亿元】    51
【贵阳元月上半月二手房市场现冷热交替】    51
行业数据    52
【中国房地产投资和交易额连续两年全球第一】    52
【2010年全国住房供地实际完成计划的67.9%】    52
【上周20个主要城市土地推出面积环比增加110%】    53
产品与技术创新    54
【全球11处著名炫酷流线建筑(二)】    54
【意大利推出透明水泥:筑成墙体可透光】    59
产业链信息    60
【楼市调控新政难阻钢价强势】    60
【1月中旬水泥延续跌势】    61
案例分析    61
【房地产营销中的有形展示营销策略】    61

 
宏观政策环境
【今年国内房地产调控将进一步从严】
  国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,对进一步做好房地产市场调控工作做出了部署。会议确定了以下政策措施:一、进一步落实地方政府责任。二、加大保障性安居工程建设力度。三、调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。五、严格住房用地供应管理。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。六、合理引导住房需求。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度。从现在的形势看,国内将继续对房地产调控保持高压态势,进一步从严。 
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【转让购买不足5年住房全额征收营业税】
为促进房地产市场健康发展,经国务院批准,财政部、国家税务总局27日下发通知,正式对个人住房转让营业税政策进行调整。通知称,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 通知还称,普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照有关规定执行。
  业内人士认为,新政实施,让一些“刚出证”的新房转让税负大大增加。比如,一套88平方米的房子,一手售价150万元,以200万元卖出,原来政策只需要差价50万元部分计税,营业税只需2.75万元,但现在要以200万元的全额征税,营业税高达11万元。
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【全国性房产税可能将不会有统一模式】
  1月28日,让人纠结不已的房产税试点终于在上海和重庆两地正式试点,按照试点办法,上海税率暂定为0.6%和0.4%,重庆税率为0.5%-1.2%。住建部政策研究中心相关负责人表示,“上海版”和“重庆版”的房产税方案细则是不同的,“‘上海版’主要是抑制投资投机炒房,而‘重庆版’则是打击抑制豪宅。”据悉,财政部、国税总局、住建部相关负责人还表示,条件成熟时,将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。住建部政策研究中心相关负责人更表示,如果一线城市实施房产税,应该是以“上海版”为基础。而对于房产税的这些消息,有几点我们可以大致看出来:第一,房产税税率不高,0.4%-1.2%的税率对于抑制房价的作用比较让人怀疑。这个也算意料之中,之前也有不少官员和媒体对此吹过风。所以说,这次房产税重要的不是税率,而是房产税本身的出现。只要有了这个心理基础,以后随时可以把税率继续往上调高,相比突兀的征收高房产税更容易让人接受。第二,既然住建部官员称一线城市房产税应该是以“上海版”为基础,那就明确说明房产税不会有统一的模式和税率。而中国各地情况千差万别,这样就容易弄成各搞一摊的局面。第三,则是知名地产商任志强的观点,任志强称,沪渝两市开征房产税依据是“国务院会议的精神”,因此,房产税试点只是依精神试点而非依法征税。
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【住建部:发布规范房地产经纪业务的新规】
  住建部25日发布新闻稿称,住建部、发改委、人社部近日联合出台《房地产经纪管理办法》,《办法》将于2011年4月1日实施。《办法》规定实行建设(房地产)、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。《办法》要求房地产经纪机构招用房地产经纪人员应当依法签订劳动合同;对房地产经纪机构实施备案管理;强化对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。《办法》明确了房地产经纪特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为,不包括房地产行纪行为;明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务。《办法》对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求。对房地产经纪服务实行明码标价制度;实行交易资金监管制度;明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。这是在房地产调控上少有作为的住建部在规范市场方面的有益之举,但住建部是否有能力全面执行该《办法》以根治房产经纪业的顽疾,仍有待观察。 
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【银监会着手规范非银行金融机构中长期贷款风险】
1月25日,一位接近监管层的消息人士透露,银监会非银部已于近日下发《关于规范非银行金融机构中长期贷款还款方式的通知》,要求进一步规范非银行金融机构包括地方政府融资平台贷款在内的中长期贷款还款方式,有效防范中长期贷款风险。“当前,中长期贷款整借整还和行业集中度风险突出。”一位监管层人士表示,贷款中长期化趋势不断强化,中长期贷款同比增速连续19个月保持在30%以上,同期短期贷款增速则急剧下降到个位数乃至负数。一位国有大行研究人士表示,中长期贷款在市政建设、房地产开发、高速公路、高速铁路等领域大量沉淀。这些行业负债率过高,非核心主业整治远未到位,而银行收益率很低,风险议价能力十分有限。《通知》要求,各机构要对包括平台贷款在内的中长期贷款还款方式进行统一规范,不得集中在贷款到期时偿还。上述国有大行研究人士表示,监管层要求要综合考虑项目预期现金流和投资回收期等情况,合理确定还款方式,实行分期偿还,做到半年一次还本付息,鼓励有条件的可按季度进行偿还。上述消息人士还表示,“显然,此次下发的《通知》,是中长期贷款还款规范工作在非银条线的再落实。” 
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【央行:去年房贷增幅同比下降10.6%】
  中国人民银行1月26日发布2010年金融机构贷款投向统计报告,据初步统计,2010年全年,全部金融机构本外币各项贷款新增8.36万亿元,其中人民币各项贷款新增7.95万亿元。其中,房地产人民币贷款新增2.02万亿,年末余额同比增长27.5%,比上年末降低了10.6个百分点。地产开发贷款增速亦大幅缩水,较上年末增速下滑了近80个百分点。
  在经历了2009年的明显快速增长后,2010年,房地产人民币贷款增速明显放缓。央行的数据显示,2010全年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿,年末余额同比增长27.5%,比上年末降低10.6个百分点。其中,地产开发贷款的增速回落最为明显:全年新增1647亿元,年末余额同比增长24.7%,比上年末低79.5个百分点;房产开发贷款新增4269亿元,年末余额同比增长23%,比上年末高7.2个百分点;个人购房贷款新增1.40万亿元,年末余额同比增长29.4%,比上年末降低13.7个百分点。
  市场分析称,随着金融领域进一步的调控措施的出台,如提高存款准备金率、加息、增发央行票据等,信贷增速将进一步放慢,对于房地产而言,开发贷整体上将会收紧。其中,对于地产开发贷款的监管将最为严格,房产开发贷款方面也将有紧缩政策出台。在个人房贷方面,市场分析称亦有紧缩的可能性,但相对而言紧缩空间有限。开发贷的收紧将使商品房供给减少,特别是在大中城市,供不应求的局面将更为显著。因此,分析人士呼吁,在这样的背景下,为控制房价进一步上涨,更需要保障房的加入。
  央行报告称,2010年金融机构对消费领域的支持力度有所加强。个人住房贷款、住房装修贷款、汽车贷款、助学贷款、大件耐用消费品贷款、旅游贷款及其他贷款共新增1.89万亿元,同比多增899亿元;占人民币贷款新增额的比重由2009年的18.7%提高到2010年的23.7%;年末余额同比增长35.7%,高于同期人民币各项贷款增速15.8个百分点。从期限结构看,新增个人消费贷款中,短期和中长期贷款分别为2935亿元和1.59万亿元,分别比上年多增470亿元和429亿元。
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【资金紧张可能让四大行全面取消首套房贷利率优惠】
  因为2011年信贷额度紧张的缘故,南京此前已有民生银行、深发展、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行等六家银行陆续取消首套房贷8.5折优惠利率,按基准利率执行。不过,相较股份制商业银行,工行、中行、建行、农行等国有大银行仍暂时对首套房仍实行8.5折优惠利率,但多家银行也表示,随时可能取消这一优惠。近日,工行在北京开始执行房贷新政,首套房原则上都按照基准利率执行,取消了此前利率下浮的优惠。有分析人士称,四大银行此前谁也不敢站出来做第一个,因此首套房贷最高仍能获取下浮15%的优惠利率,不过利率下浮的首套房贷放出来的很少。最近两天,四大行终于有所动作,银行个贷部门人士对按揭公司表示,如果客户接受基准利率,则可以马上放款;如果只能接受下浮利率则要排队,何时能放款谁也说不准。分析人士表示,虽然银行没有明确表示将取消首套房贷的优惠利率,但已有意将客户往基准利率引导,估计不久,市场就要全面生变了,只要有哪一家大行首先表态,其他银行一定会马上跟进。 
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地方政策动态
【江苏:将推广“存量房纳税评估系统”】
在扬州,二手房交易纳税随着“存量房纳税评估系统”的上线,交易中少纳税的漏洞被彻底堵上了。扬州这一经验将推广到全省使用。
以往,在二手房交易时双方签下“阴阳合同”,从而达到少纳税的目的,这是二手房交易中存在的“潜规则”。 
在二手房交易时,对于买卖双方究竟要缴多少契税、营业税及个税,往往都需由税务人员来估算,这样的做法容易有漏洞可钻。从今年起,扬州市地税部门在全省率先启用“存量房交易纳税评估系统”,这些问题迎刃而解了。扬州地税局副局长翁进进介绍:“系统支持按照区域、小区、楼栋、房屋的多种基存价采集模式。凡纳税人对契税价格有争议的,由契税所审核组与物价部门的专业人士到现场进行勘测。”
  扬州市地税局去年对市区每个小区的房价信息进行了详细采集。目前,“系统”已录入了306个小区的房价信息。如果合同上的计税价格低于电脑评估价,将无法通过。该系统的使用,还为未来的房产税改革提供技术支持。江苏省决定将“扬州系统”在全省推广。
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【云南:再出十项措施加强房地产调控】
1月30日,在由云南省长秦光荣主持召开的省政府第52次常务会议上,原则上通过了云南省贯彻国务院进一步做好房地产市场调控工作的有关意见,要求进一步提高对做好房地产市场调控工作的认识,促进房地产市场健康稳定发展。
  据悉,我省将采取十项措施,确保我省房地产市场持续稳定、健康发展。其中主要措施是加大保障性安居工程建设力度,确保2011年全省建设城镇保障性住房40万套,拆除重建农村危旧房20万套。
  此外,云南省还将增加住房有效供给,严格执行国家房地产税收政策,对于信贷的调控力度也将加大,以稳定房地产市场。
  其具体措施如下:
  一要进一步提高对做好房地产市场调控工作的认识,调整和完善城镇化发展的指导思想,走出一条具有云南特色的城镇化发展道路。我省山区多、坝区少,又处于城镇化和工业化加速发展的阶段,必须以对历史高度负责的态度,切实抓好基本农田保护工作。
  二要切实推动城镇化科学发展,加强社会主义新农村建设,推进城乡一体化发展。要把中小城市作为城镇化发展的重点和亮点来抓。要进一步调整城市规划指导思想,多用坡地、荒地搞建设,用“山水田园一幅画,城镇村落一体化”的思想来规划布局城镇建设,创造山水城市、田园城市、山地城市等城镇建设新模式;
  三要采取切实有效的措施,加大保障性安居工程建设力度,明确2011年全省建设城镇保障性住房40万套,拆除重建农村危旧房20万套;
  四要严格执行国家房地产税收政策,加强税收监管;
  五要严格执行差别化的住房信贷政策,加大信贷调控力度;
  六要加强住房用地供应管理,增加住房有效供给;
  七要合理引导住房需求,重点抓好昆明市房地产市场调控,引导房地产企业向其他州市发展;
  八要加快建立和完善个人住房信息系统和房价监测机制,为做好房地产调控工作打好坚实基础;
  九要落实房地产市场调控工作责任,确保房地产调控目标任务完成;
  十要加强宣传和舆论引导,营造房地产市场健康发展的良好舆论环境。
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【沈阳:普通住房价格界定新标准出台】
  1月24日从市房产局了解到,沈阳市普通住房价格界定新标准出台。全市按行政区域划分为两个级别区域,一级区域普通住房价格界定标准为8290元/平方米;二级区域普通住房价格界定标准为6720元/平方米。这是自2008年5月1日之后的又一次调整。 
  按国家和省有关文件规定,经市政府批准同意,沈阳市房产局结合全市实际情况,新调整了全市普通住房成交均价级别区域及具体标准。全市按行政区域将原来划分的三个级别区域(不含三县一市,由其分别自行测算确定。下同),调整为两个级别区域,即将原二级区域的浑南新区(原范围,下同)和经济技术开发区划入一级区域,原三级区域的各区改为二级区域。具体划分情况是:沈河区、和平区、皇姑区、大东区(以上各区包括去年行政区划调整后新划入的范围)、铁西区(包括经济技术开发区)、浑南新区为一级区域;东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。 
  各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出价格标准如下:一级8290元/平方米,二级6720元/平方米。全市各级别区域内的精装修商品住房,在本次测算的普通住房成交均价标准基础上,每平方米继续向上浮动500元。 
  据了解,从2008年5月1日起,沈阳市对普通住房成交均价级别区域以及价格界定标准如下:一级6700元/平方米,二级5950元/平方米,三级5370元/平方米。 
  据介绍,沈阳市的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。 
  去年,国家有关部门联合下发的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)唯一住房的,按照成交价格的1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按照成交价格的1%征收契税。对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的,按照成交价格的3%征收契税。购买非普通住宅需要缴纳4%的契税。 
  以房屋总价100万元计算,如果所购房屋为第一套普通住房,购房者所缴纳契税总额应为1000000元×1.5%=15000元;如果所购房屋为非普通住房,1000000元×4%=40000元。
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【西安:限价房5年内不得转让】
西安今年将建设1.59万套限价商品房,拟以家庭人均使用面积低于15平方米,符合西安市政府确定的中等收入线标准等条件为供应对象。
  这批限价商品房主要面向城镇中等收入家庭,套型建筑面积控制在80至120平方米,其中要求5年内不得转让。限价商品房控制性销售价格由价格主管部门会同房地产行政主管部门、国土资源部门本着既能满足基础设施配套建设需要,又能留出合理利润空间的原则确定。
  根据西安市房屋管理部门的初步规划,限价房的供应对象拟以家庭为单位进行申请,其中家庭中应至少有一人具有西安市正式户口,单身申请人须年满30周岁;家庭人均使用面积低于15平方米;符合西安市政府确定的中等收入线标准等条件。
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【青岛:房地产企业违规预售将停止网签资格】
  青岛规定,房地产开发企业在取得商品房预售许可证前,不得以任何形式接受房屋预约、预订,变相预售,包括认购、预订、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等。 
  在细则发布实施之前,已经预约、预订的,应当协商解决,协商不成,应诉请人民法院依法处理。发现未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,将停止开发商网签资格,并处以罚款等处罚。
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【青岛:2套及以上住房家庭暂停购房】
1月29日,从青岛市政府召开的新闻发布会上获悉,为贯彻国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,青岛市立即研究部署,具体贯彻意见已经市长办公会研究通过,近日将发布实施。遵循维护市场平稳发展,推动市场供需平衡的原则,重点围绕抑制住房需求、增加住房供应提出了十二项措施。 
实行“限购”政策抑制投资性购房需求。自意见发布之日起至今年年底,在青岛市市区(市辖七区,下同)实行住房限购措施:对已有1套住房的本市户籍(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未成年子女,下同)居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本市市区新购住房。
  为将“限购”政策落到实处,借鉴已实行“限购”政策城市的工作经验,《意见》设定了买卖双方和中介机构的义务,明确规定,购房人购房时应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明;提供虚假信息骗购商品住房的,应承担相应法律责任;房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定,如有违反依法严肃查处,并可暂停其网上签约资格。
  增加住房用地供应,加快住房有效供应,特别是中低价位、中小套型住房供应。落实住房用地供应总量和结构比例,加快中低价位、中小套型住房供应。考虑到市场需求情况和土地利用强度,在2010年住房用地大幅增加的基础上,2011年全市住房建设用地供应总量继续保持在1500公顷以上,其中,市区供应500公顷以上。重点落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例。加快住房建设项目审批,加快住房项目的供地、建设和上市,尽快形成各类住房的有效供应,稳定市场预期。   健全完善住房工作责任制,建立考核问责机制。要求各区、市政府及有关部门要结合实际,建立完善住房工作责任制,确保本区、市年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设,以及个人住房信息系统建设等工作落实到位。没有完成年度新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品住房建设目标任务,以及个人住房信息系统建设滞后的区、市政府,要向市政府作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
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【烟台:六区二手房交易网上签约】
  近日,住房和城乡建设部、发展改革委、人力资源和社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》,4月1日起实施。26日从烟台市房产交易中心获悉,山东烟台目前正在推进二手房网上签约工作,今年上半年芝罘、莱山等六区二手房有望实现网签,其他县市也将逐步推行。 
  烟台市房产交易中心相关负责人说,《房地产经纪管理办法》中要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订,向社会公示经纪机构备案信息,信用档案信息等公共服务。
  购买二手房的市民大都有这样的顾虑,要买的房子会不会是抵押或查封的,房产中介会不会赚取差价等等。据介绍,二手房实现网上签约后这些问题都能得到有效避免。
  二手房网签到底有哪些好处?相关负责人介绍,能解决买卖双方三个方面的难题:首先,规范买卖双方的签约行为。买房子不同于买菜,老百姓一生经历的很少,手工签订合同应该包括哪些条款,需要注明哪些问题,部分市民不太注意,容易出现纠纷。登录烟台房产交易网进行网签,而后打印纸质合同,可防止出现合同欺骗行为;其次,房产交易主管部门能够及时掌握二手房交易情况,以有效做好房产权属交易登记工作;还有一点,就是将来开展二手房网上签约后,想了解待售房屋的信息,可登录房产交易网查询,看看是不是抵押或查封房。
  据了解,烟台芝罘区、高新区、莱山区和开发区新建商品房网上签约已率先实行。今年,福山、牟平新建楼盘也将纳入网上签约。
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【重庆:房产税税率为0.5%-1.2%】
重庆市政府27日召开新闻发布会宣布,重庆作为个人住房房产税改革试点,从1月28日开始向个人房产征收房产税。
重庆市市长黄奇帆表示,重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。黄奇帆介绍说,重庆市房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房,高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。黄奇帆介绍说,重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
据了解,重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准,存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
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【宁波:公积金二套房贷标准出台】
1月26日,从宁波市建委了解到,宁波市住房公积金管理委员会办公室正式下发了《关于调整宁波市个人住房公积金贷款政策的通知》,通知对公积金贷款“二套房”提出了认定标准:以家庭为单位,靠银行征信系统“认贷”,房管部门出具证明进行“认房”,认房时还需面谈面签。 
  以家庭为单位认贷认房 认房时需要面谈面签 
  按照该通知,公积金贷款“二套房”认定是以家庭为单位,既“认贷”又“认房”。其中“以家庭为单位”是指:公积金贷款申请人的家庭成员——包括申请者本人、配偶以及未成年子女,各自名下拥有的住房总套数,等于整个家庭拥有的住房数量。 
  公积金贷款二套房至少要首付50% 
  此前,宁波市公积金贷款的首付比例要求为:一手住房为30%、二手住房为40%。同时,允许申请人有两次申请公积金贷款的机会,对二套房、三套房等贷款也未作区别对待。 
  而6月25日宁波市政府下发的《市政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称“21条”),就对公积金贷款提出实行区别对待:家庭首次购买普通自住住房的,住房公积金贷款给予优先保障;再次申请住房公积金贷款购买住房的,从严控制。如果购买第三套及以上住房的,就暂停发放住房公积金贷款。 
  该负责人解释说,首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行,也就是说不管一手房还是二手房,公积金贷款二套房至少要首付50%。此外,每户家庭在原住房公积金贷款未还清前,一律不予再次发放住房公积金贷款。
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【南通:将坚持商品房明码标价】
去年,南通居民消费价格涨幅3.7%,虽略低于全省但高于全国,今年控制价格总水平过快上涨的任务仍然艰巨。25日,南通市政府召开全市价格工作会议强调,把稳定物价放在更加突出的位置,切实减轻广大群众的负担,保证人民的基本生产生活需求。
  会议要求,今年工作目标是居民消费价格总水平涨幅低于全省平均水平。物价部门加强与人民生活密切相关的主副食品价格、重要生产资料价格的日常监测;做好群众生活必需品价格的信息发布工作,扩大民生商品零售价格比价范围,通过“价比三家”,引导经营者规范价格行为;进一步完善普通住宅商品房销售价格备案制度,坚持商品房明码标价;定期分析房价走势,加强房价行为监管;严格审核拆迁安置房、限价房等价格,协助处理房价及物业管理收费等矛盾纠纷。
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【厦门:启动个人住房信息系统建设】
  今年是“十二五”开局之年,厦门市国土房产局局长林长树近日表示,厦门将进一步健全覆盖城乡居民的社会保障体系,建立健全多层次、全覆盖的社会保障性住房体系,将更多住房困难群体特别是“夹心层”纳入住房保障体系。加大以公共租赁住房为重点的保障性住房建设力度,切实改善中低收入家庭、新就业大学生、外来人口的住房问题。保障社会各阶层群众实现“居者有其屋”的梦想。 
  保障岛内外一体化建设用地 
  林长树表示,保障重点项目的建设用地,是我们工作的重中之重,面对厦门有限的土地资源,要求我们国土管理部门,要像绣花一样用好每一寸土地。今年厦门的固定资产投资预计要达1250个亿,国土部门还要着力解决落实耕地占补平衡要求与耕地后备资源匮乏的矛盾,切实保障岛内外一体化建设合理用地需求。 
  一是要严格执行新的土地利用总体规划。科学合理安排建设项目用地,引导新增用地项目在土地利用规划区内选址,避免项目用地出现调规或因选址不当而影响农用地转用征收报批。科学编制年度土地供应计划。 
  二是要提前介入,提高用地报批效率。重点保障翔安新城、集美新城、试点小城镇建设项目等重点片区和项目的用地。 
  三是加大土地供应力度,提高供地率。做好各类建设用地供应,优先确保重点工程项目、民生项目、保障性住房项目、公共租赁房项目、“三旧改造”项目的用地供应。采取有力措施,加快已批农转用土地开发,消化、盘活存量土地,做到成熟一块,供应一块。 
  今年至少推出一万套公租房 
  厦门今年要继续扩大保障性住房覆盖面,尝试解决新就业人员(特别是大学生)和外来务工人员住房问题。将各类型的非政府主导的 “金包银工程”、“阳光公寓”、软件园公寓楼等形式的租赁房纳入公共租赁房范畴,进行规范管理,并使其能享受相应的政策优惠。今年至少推出公租房一万套,另外还要在岛外新城开建限价商品房项目。 
  公租房和限价房都是保障性住房的延伸,这两种房源也都要按照保障性住房条例的运作程序去操作,达到公开、公平、公正地配售、配租。厦门计划推出1至2个楼盘试点建设限价房,而限价房的价格也将定在比较合适的价位上。 
  及时查处囤房等违法违规行为 
  要切实提高宏观调控的针对性和有效性,遏制房价过快上涨。一是要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。及时分析各区经营性土地供应的数量、结构、价格、动工情况,合理编制房地产用地年度计划,把握好土地供应的结构、规模和节奏。 
  二是要加强对房地产市场的监管。继续抓好房地产系列调控政策的落 实,确保工作到位。加强对房地产市场运行态势的监测,及时掌握市场动态,适时提出政策建议,把握调控的主动权。进一步完善商品房销售管理机制,建立房地产销售现场日常巡查与现场检查纠错机制,及时发现、纠正和查处捂盘、囤积房源的违法违规行为。建立年度住房供给调节机制,引导开发企业合理定价。 
  启动个人住房信息系统建设 
  厦门今年要启动个人住房信息系统建设,力求年内完成住建部下达的全国40个试点城市住房信息系统互联查询任务。建立面向全市的厦门市基础地理信息公共服务平台。实现全市空间基础地理信息保障由离线提供变为在线提供,确保全市规划、建设、公安、交通、医疗、安监、农林、防汛、城管、人防等数十个信息系统空间基础地理信息实现动态更新和高效运作。 
  全面推进重点信息化项目出成效。依托二调成果基础数据库,整合规划、用地、权籍执法、测绘等行政力量与信息资源联动作业,实现土地实时变更调查,实现国土资源“一张图”管理。推进“地楼房”一体化系统和数据库建设,公房保障性租赁房、交易登记和权籍系统三大项目全面上线运行,促进规划、用地、征地拆迁、综合统计查询分析等应用系统的适应性升级改造与开发应用,统筹规划抓好相应的楼房历史数据清理与整理入库制。 
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【广州:正在研究出台楼市调控细则】
“新国八条”规定省会城市户籍家庭限购第三套房。新政落地,今后广州卖地是否“限房价、竞地价”?作为广州市辖下县级市的从化和增城是否也纳入限购?日前,广州市国土房管局相关负责人表示,广州将坚决贯彻国务院要求,并抓紧制定广州落实的具体政策措施,但究竟细则何时出台目前尚未有时间表。
  对于“新国八条”对楼市的影响,专家称,房地产的“第三次调控”将令房价下行的概率加大到70%以上。限购、转手税费可能引来赶搭末班车的购房潮。
  “我们会马上按照国家的要求研究制定相关的政策。”广州市国土房管局相关负责人日前表示,“新国八条”涉及的内容比较多,必须研究透彻才能出台具体执行细则。“比如户籍家庭限购第三套房的政策,究竟是以个人还是以家庭为单位计算?第二套房卖了再买要不要限购?家庭第三套房如何验证更全面?10月15日广州出台限购令,但未包括从化增城,现在要不要纳入限购?这些我们都要制定细则。”
  该负责人表示,国家新的调控政策在限购方面作出了更为严格的限制,这对广州的个人房产信息库建设提出了更高的要求。目前,广州市房产档案馆虽然有大部分的个人房产资料,但极少部分拆迁房、房改房以及区一级房产档案信息并未纳入其中,而广州将力争加快这些分散的房产信息系统的整合和统一,可以方便查询家庭购房情况。
  “新国八条”中要求各地方公布调控目标的做法,无疑是给出了政策效果的量化参考。该负责人表示,包括年度房价调控目标在内的调控新政内容广州都将抓紧制订。不过,对于广州出台新政的具体时间表,该局负责人没有明确透露。
  此次国务院提出,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地,广州会否推双限地?该负责人说,广州今年在大力建设保障房的同时,也会推限价房地块。
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【深圳:拟全国率先叫停保障房上市交易】
保障房分配因多次出现负面事件而备受诟病,深圳拟在全国率先叫停保障性住房上市交易。
  深圳市规划和国土资源委对外公示的《深圳市住房建设规划(2011-2015)(征求意见稿)》明确提出,严格保障性住房上市交易管理,已分配保障性住房原则上禁止上市交易,对根据相关政策符合上市交易的保障性住房,仅能由政府以扣除增值收益的价格回购,并重新分配给符合条件的保障对象,实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制。
  这也是深圳首次在文件中明确禁止保障房上市交易。此前的2010年5月6日,深圳市政府出台的《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》曾提出,自本意见发布之日起,通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭(包括申请人、配偶及未成年子女)或个人,再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的,政府直接回购该保障性住房,并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。
  上述意见起草人、深圳市房地产研究中心副主任王峰日前表示,深圳此次叫停了保障性住房的上市交易,系全国首创,意在实现保障性住房资源的可持续循环。
  而深圳保障房此前满足一定条件可以上市交易。根据深圳在2008年出台的《深圳市经济适用住房管理暂行办法》规定:“购买经济适用住房满5年的,买受人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;买受人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。”
  但这一规定也带来了诸多负面问题,2010年深圳保障房领域的弊端和问题多次被媒体和网络曝光,出现“豪宅门”“豪车门”“公务员通过保障房申请审查”“零资产者申请保障房”等事件,引发社会舆论对保障房建设及分配机制的热议。
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【南宁:九种公房不得上市出售】
  1月26日,从南宁市法制办获悉,《南宁市已购公有住房上市出售管理办法(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)日前已公布,并公开向社会各界征求意见。与现行的2000年5月31日颁布实施的《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》。
  经济适用住房被“分离”
  《意见稿》:《意见稿》中所称的已购公有住房,是指按照住房制度改革政策,以成本价和经济适用住房指导价格,购买的单位公有住房以及单位全额集资建房。
  公房出售后不得再享受保障房
  《意见稿》:房屋所有权人将已购公有住房上市出售后,不得再购买、租用公有住房,不得参加全额集资建房和购买、租赁国家规定的保障性住房。 
  九种公房不得上市出售
  《意见稿》:属于下列九种情况的已购公有住房不得上市出售:
  (一)已购买了公有住房又租用公有住房的;
  (二)处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的;
  (三)产权共有未依法经共有人书面同意的;
  (四)已抵押且未经抵押权人书面同意的;
  (五)上市出售后形成新的住房困难的;
  (六)擅自改变住房使用性质的;
  (七)违反房改政策规定,尚未纠正处理的;
  (八)校园内不能分割,实行封闭管理的;
  (九)依据有关规定暂不宜上市出售的。
  公房土地出让金全额上交
  《意见稿》:已购公有住房上市出售,应当按照有关规定向国土部门和财税部门缴纳土地出让金和有关税费。土地出让金全额上交财政。
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竞争对手情报
【远洋地产:实行战略转移】
一向以中高档住宅开发为主营业务的远洋地产公司正积极实施向商业地产的战略转型计划。公司首个商业地产项目,位于北京CBD的未来广场日前正式开业。
  未来广场主要提供高档餐饮、商务休闲设施,首批入驻的有近30家海内外高档餐饮、美容、服装、汽车行业的店家。公司有关人士表示,从宏观层面看,政府对商业地产的主导规划提供了良好的发展环境;从公司自身住宅与商用地产的发展比例看,进军商用地产可进一步完善产品结构。目前,公司正在京津等地开发30多个商业项目。未来三年,竣工的自持经营性物业面积将达到100万平方米,到2015年商业地产的经营目标为百亿元。
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【恒大地产:加速豫北布局】
近日,恒大地产集团旗下的两个新项目正式宣告落户新乡,标志着恒大在我省战略布局的进一步巩固。1月24日上午,恒大地产集团与新乡市政府正式签署项目开发协议,未来将在平原新区投资100亿元打造 “金碧天下”项目。1月25日上午,恒大地产集团进军新乡的首个精品项目新乡•恒大雅苑项目举行隆重的开工典礼。
  据悉,本次签约的恒大金碧天下项目位于新乡市平原新区,计划投资超过100亿元,在恒大产品系列中,金碧天下项目是占地规模最大、配套最完善的一个系列,是集酒店、会议、运动、饮食、娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假中心。平原新区金碧天下项目规划有超五星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心共七大顶级配套。除此之外,还配有双语幼儿园、屋村巴士等配套设施。该项目建成后有望成为豫北地区首屈一指配套齐全、品质卓越、园林优美的综合性超级大盘。
  1月25日正式开工的新乡•恒大雅苑项目,不仅是恒大地产集团进军新乡的第一个项目,同时也承载着提升新乡南区整体形象的重要责任。新乡市有关领导对恒大雅苑项目提出了殷切的希望:希望恒大地产把新乡•恒大雅苑建设成新乡市、乃至豫北区域首屈一指的配套齐全、品质卓越、环境优美的综合性项目;希望承建方高标准建设,确保项目建设按合同约定顺利推进,使之成为新一轮城市综合体项目建设的标杆。
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【碧桂园:进军高端提高毛利率】
  1月7日,碧桂园发布2010年销售业绩,截至2010年12月31日,碧桂园2010年实现合同销售金额约329亿元人民币,合同销售建筑面积600万平方米,同比分别增长42%及26%。
  1月22日,碧桂园首个进入佛山主城区的项目城市花园豪华装修公寓正式对外销售。开盘当天上午所推近400套洋房单位即告售罄。碧桂园有关负责人表示,碧桂园“进城”和“进军顶级物业”是新尝试,是对碧桂园既有模式的丰富和拓展。城市花园的首批洋房售价为12000-15000元/平方米,这个价格也较碧桂园的楼盘销售均价5483元/平方米高出近2倍。城市花园首战告捷,为碧桂园进城开了个好头。此时,碧桂园在杭州、无锡、南京等地的项目也在加紧做着开发准备。去年11月25日、26日,碧桂园共斥资20.61亿元先后在杭州、无锡拿下住宅用地项目,为集团新增土地储备约25.5万平方米。
  符蓓称,以前碧桂园的土地布局主要是三四线及二线城市的城乡接合部,从这两年的运作来看,其土地策略略显超前。碧桂园现在也在调整,在杭州、无锡等地拿地进行尝试。虽然这两宗地的成本略高于该公司的平均地价,但未来的利润空间也可能相应提高。
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【富力销售:目标调升至400亿】
富力地产1月19日在香港宣布,调高今年合约销售目标,由原定的360亿调升至400亿。几乎与此同时,富力与合景泰富再次携手以10.14亿元拿下上海新江湾城C5地块,富力上海再启扩张之旅。不久前,富力刚刚以底价拿下广州杨箕村旧城改造地块。
  截至去年12月底,富力土地储备2400万平方米,平均楼面地价为每平方米1200元。富力于2010年最后两个月花费65亿元补充土地储备,涉及应占总建筑面积合共达180万平方米。迄今为止,富力进入的城市包括北京、上海、广州、天津、重庆、太原、西安、成都等,几乎全部为一线及热点城市。
  富力于2010年全年的协议销售额达322.46亿元,较2009年增加33%。这一增速并不耀眼。万科、恒大、碧桂园同期增幅超过70%,保利53%,中海也有40%。1月2日,富力地产董事长李思廉表示,2010年销售额目标完成,今年将调高至360亿元,除广州和北京市场外,公司将会继续开拓上海和天津等具发展潜质的市场。但仅过了半个多月,富力便高调宣布调升销售目标至400亿。
  香港辉立证券分析师陈耕认为,2010年不错的销售业绩,有可能使得开发商对2011年过度乐观,从而失去对2011年政策及市场的谨慎判断,他认为,2011年房企市场的好坏还是要取决于政府的调控力度。
  德意志银行近日表示,“限购令”第三轮城市名单即将出台,并蔓延至三线城市,继郑州、太原、湖北武汉及昆明四个城市后,青岛、济南、广西特定城市及仙溪亦可能提出类似限制。该行认为,紧缩政策会继续着眼于需求及融资两方面,在这种环境下,资产周转快速及国有发展商如万科、恒大、中国海外、华润置地及五矿建设表现会较佳;相反,高负债如雅居乐、绿城、富力及世房可能受更大影响。
  据海通证券统计,截至2010年度底,若包括尚未支付的地价,富力地产的净负债超过人民币250亿元,“这意味着该公司需要选择或是在未来的卖地活动中按兵不动,或是降价以加快物业销售。”海通证券分析人士称。富力选择了增加合作伙伴来降低风险。如去年上半年公司做出两项主要土地收购,当中天津市津南区一幅以70.5亿元购入建筑面积达300万平方米,与3个开发商合作,各占25%权益。
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【绿地集团:商业地产比例今年升至40%】
  “去年商业地产占比35%,今年这一比例要提升至40%。”上海绿地集团董事长、总裁张玉良近日表示。据了解,目前绿地自己持有经营的商业物业约50万平方米,在去年集团的新获项目之中,现代服务业项目占到规划总建筑面积约50%。
  绿地集团公布的数据显示,2010年间,集团全年实现业务经营收入超过1250亿元,同比增长71%。今年集团的经营目标为1800亿元,其中房地产业务板块的“指标”为1100亿元,这其中,商业地产部分的比例将有进一步提升。
  从南京紫峰广场的自主招商,到大连绿地中心的“合纵连横”,绿地集团对于旗下商业地产的运营模式正在悄悄发生改变。张玉良表示,集团获取商业地产项目的竞争力已经体现,目前将着重于“在商业运营上下工夫”。
  绿地集团的商业地产推进是快速的,据张玉良透露,目前集团房地产业务扩张已至全国45个城市,今年可能继续推进10~15个,预计至年底可发展至全国55~60个城市。“这是一种标准化产品的克隆模式。”他说道。
  所谓的克隆模式,是绿地集团商业的地标型、区域型、社区型商业综合体概念。张玉良认为:“规模化生产过程中需要解决的是标准化问题,去年集团着重解决的,就是商业地产标准化模式和大商业地产的运行。”
  目前,绿地集团的土地储备面积已达5000万~6000万平方米,从一线城市至四线城市均有涉及。“大企业不应抢“地王“。”张玉良表示,在现有的综合体克隆模式支持下,绿地今年会采取公开竞争和政府合作各占一半的模式进行,“可保持5~6年开发的土地储备。”
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【绿城联合体:66.6亿连拿台州五宗土地】
  1月21日,浙江台州正式出让新前城市新区五幅地块,总出让面积68.62万平方米,由绿城联合体以66.6亿元夺得,平均楼面地价为4675元/平方米,成为台州黄岩地区的新地王。本次新前街道地块的出让吸引了包括绿城在内的四家房企报名参与。经过多轮激烈的竞拍,最终全部地块均由绿城集团联合体收入囊中。
这是绿城第三次在台州拿地。2007年,绿城以9.8亿元竞得台州经济开发区西商务区一地块,折合楼面地价3400元/平方米,并籍此首次进入台州。两年之后,2009年,绿城再次在台州经济开发区以15.2亿元拿下一块160.78亩土地,折合楼面地价约6000元/平米,并创下当时台州楼面价新高。
 根据此次获得的土地用地性质,绿城有意在台州建造又一个城市综合体。据透露,目前绿城有三个大的综合体,分别位于温州、青岛、宁波。据了解,近期绿城集团新成立三个公司,分别为绿城置业发展有限公司、赛丽绿城控股有限公司及绿合公司,在不同的层次、不同区域主要做中小城镇发展方向。而就台州市场而言,由于地价偏低,竞争不算激烈,且极具发展潜力,因此绿城把台州作为向中小城镇发展的重点市场之一也无可厚非。
  此外,据了解,此次购得的台州地块是绿城迄今在全国全国地级市中拿下的单次金额最高的地块,绿城进军二三线城市的战略意图日益明显。绿城从一个精品物业营造商正式向房地产投资商、运营商和服务商的角色转型。2011年,绿城制定的及格线是500亿元销售额。
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【碧桂园:力拓高利润产品】
碧桂园日前宣布,2010年全年共实现合同销售金额约329亿元人民币,合同销售建筑面积约600万平方米,同比分别增长约42%及26%。
  为了缓解融资高成本的压力,碧桂园正加速高利润率产品线的开拓。据了解,2011年,碧桂园将主力抓两个市场:度假市场和常住市场。其中全新高品质度假住宅项目,如位于深圳东,定位为“港深都会圈、国际滨海城”的度假型项目碧桂园•十里银滩;与此同时,由于2008、2009年的大量土储将开发入市,广州、天津等地区的住宅项目仍将有大货量上市。
  2010年碧桂园实现了大规模融资。去年4月与8月,碧桂园两次发行9.5亿美元优先票据。据碧桂园2010年财报,截至2010年8月24日,碧桂园已累计回购可换股债券本金总额约54.15%。随后碧桂园于2010年9月14日、9月28日分别回购本金额为7500万元和6000万元人民币的可换股债券,并予以注销。余下未赎回债券的本金总额为13.036亿元人民币。今年1月25日,碧桂园宣布,以行使持有人权利赎回本金总额5.23亿元人民币的未赎回可换股债券,等同未赎回本金额约40.1%,赎回价约8900万美元(约6.94亿港元),公司将动用去年发行的优先票据所得款项净额支付,至此,碧桂园还剩本金7.81亿元人民币的未赎回债券。
  1月5日,碧桂园发布公告称,将修订与美林国际的股份掉期协议:原定于2013年2月22日到期的“对赌”协议,只有碧桂园有权提前终止,原定终止的前置条件作废;股份掉期最终价格的计算方法也有所改变。分析人士称,此次协议的修改表面上更为公平,碧桂园期望通过锁定对赌协议减少融资成本,但以碧桂园目前的股价来看,其所面临的回购成本上升也有很大风险。
  正是由于资本市场的紧迫压力,碧桂园已进入全面开拓高利润率产品线开发阶段。碧桂园去年在广东、广西、湖北、天津等区域推出大约15个全新项目,均获得较好市场业绩。近日新开盘的佛山碧桂园城市花园,其酒店公寓产品被神秘豪客抢购一空,全部为整层购买的客户,是碧桂园豪宅转型的成功尝试。
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【绿景地产:2010年业绩预亏】
1月24日夜间,绿景地产披露2010年业绩预报,公司预计报告期内归属于上市公司股东的净利润将亏损4600万元-5000万元,2009年实现盈利为3251.41万元。绿景地产表示,报告期内业绩下降的主要原因是可确认的销售收入较上年同期下降较大。
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【佳兆业:6.7亿购地首入杭州】
  1月19日,佳兆业集团发布公告称,集团的间接全资附属公司佳兆业地产(深圳)有限公司与深圳市科拓建筑工程有限公司签订协议,拟以6.72亿元人民币收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权,以及浙江伍丰置业持有的土地项目。这是佳兆业首次进入杭州市场。
  佳兆业认为,该次收购事项将让集团进一步分散其地域覆盖,以及参与及加强浙江杭州的房地产发展业务,可让集团在杭州市扩大版图。
  佳兆业相关人士表示,佳兆业一直关注四个主要区域市场,即珠三角、华东、成渝区域以及中部区域。这一次在杭州通过股权收购项目是正常的购地策略,公司一直都选择合适的项目拿地,尤其在二三线城市,包括去年在四川、辽宁、江苏的一些项目。该人士称,佳兆业一般不会以高价形式在一线城市拿地,只要地块物有所值,符合公司战略发展,公司都会招拍挂或者股权收购的方式来新增土地储备,今后项目储备主要还会选择二三线城市。
  2010年,佳兆业累计实现销售面积86.73万平方米,销售额101.04亿元,晋级中国地产百亿俱乐部。成功取得了16个项目,新进入8个城市,土地储备达到约1780万平方米,足够公司未来三至五年的开发需求,为公司的可持续增长奠定了稳固基础。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2011年1月26日-2011年1月31日)】
  1月26日-1月31日(截止1月31日12:00)(不含1月30日),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2739(套),总面积为:283980(平方米)。
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【上海房产税税率为0.6%和0.4%】
上海市人民政府27日发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即:对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。
同时,实行差别化比例税率,即一般适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。上海市有关部门负责人还介绍,试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。
试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。退还、免征房产税的情况:上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还;上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房,且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税;符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海居住证并在上海工作生活的,其新购住房,且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。
另外,持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人,其新购住房,且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有上海居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按规定计算征收房产税,持有上海居住证满3年并在上海工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。
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【上海银监局:保障房平台贷允许适度增长】
  上海银监局于周二(1月25日)召开2011年工作会议,部署2011年重点工作。上海银监局局长阎庆民在会上表示,允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。
  阎庆民指出,要严防信用风险,尤其是系统性和区域性的代偿性风险。对高风险房地产企业要实行“名单制”管理,并加强同业信息共享,控制增量,调节存量,推进房地产信贷结构调整。
  他并表示,上海银监局将积极督促上海银行业推进融资平台贷款常态化、科学化管理。
  此外,阎庆民强调,要高度关注流动性风险和市场风险,坚决禁止高息揽存、互相交易存款和违规吸存、违规串类等行为;要继续密切关注信用卡、理财、票据融资、关联交易、保险代理等领域的突出风险,加强监测和调研,发现问题及时反映。
  同时,阎庆民认为,2010年以来,上海银行业继续保持稳健良好发展势头,经营规模持续扩大,资产质量创历史最好水平,抗风险能力不断增强。
  来自上海银监局的数据显示,截至2010年末,上海银行业资产总额达6.95万亿元,同比增长11%;各项存款余额5.22万亿元,同比增长17%;各项贷款余额3.42万亿元,同比增长15.1%;不良贷款余额为274.99亿元,比年初减少73.55亿元,不良贷款率0.8%,比年初下降0.38个百分点,再创历史新低;实现利润797.75亿元,同比增长33.9%,盈利增势强劲;拨备覆盖率达213.42%,较年初上升63.69个百分点,贷款损失准备率235.73%,较年初上升24.08个百分点,风险抵御能力进一步增强。
  相关资料显示,2010年沪上银行业机构集聚日益增显,上海成为国内非银行金融机构门类最为齐全的城市;台资银行、中银消费金融有限公司、金融租赁公司等落户上海,多家中外资银行和非银行金融机构成功发行人民币金融债券融资。
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【上海房产税开始实施 楼市交易显著低迷】
  28日是上海房产税试点方案正式实施的首日。发现市场对此高度关注,而交易行情却显著低迷。业内人士认为,在房产税、限购、限贷等措施叠加影响之下,楼市短期内将大幅“降温”。
  28日上午,来到上海浦东新区房地产交易中心受理分中心。此时,一楼交易大厅内已有数百人等候办理业务。保安人员表示,近两周前来办理业务的人数明显增多,但28日大厅内比前两天还要拥挤,人数差不多翻了一倍。
  在二楼的房产交易税务受理窗口,前来办理业务的购房者也有数百人,有的静坐耐心等候,有的则三五成群讨论房产税、营业税等。由于厅内声音嘈杂,几乎听不见受理窗口后面工作人员的声音。负责发放排队号码的工作人员表示,27日约发放了1200个号码,28日估计发放更多,上午就要突破800个。
  交易大厅外的告示栏上已经张贴了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,不少市民围观、议论。一位60多岁的老太太急切地问别人:“我儿子有两套房,一套180平方米,一套150平方米,要交多少税啊?”当得知房产税暂不对存量房征收时,老太太顿时神情轻松。
  工作人员耐心地回答每一个问题,并对问题的类型进行分类、统计咨询人数。工作人员说,在其统计的9种类型中,询问人数最多的就是房产税的征收对象、征收时间等问题。
  不过,市场成交行情十分冷清。在中原地产上海普陀区几家门店看到,这里已不再有此前“末班车”行情时的热闹场面,显得较为冷清。中原地产区域总监范成章说,除天气、临近春节等因素外,房产税以及限购、限贷等措施的作用是目前市场低迷的最大原因。一些较悲观的人士估计,预计春节后三个月内二手房成交量可能下降六七成之多,但房价短期内还不会有明显松动。
  他还介绍,房产税等措施实施后,由于成本转嫁、需求增加等原因,房租或将延续去年以来的上涨势头,这在春节后的一段时间里将尤为明显。
  房地产企业也正在谋划应对之策。复地集团董事长张华28日表示,此次房产税试点方案内容符合此前的预期。目前公司正在研究市场走势和应对策略。预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整,中小套型房源比例将会增加。不过,房产税的“落地”也说明新的房地产调控政策正陆续到位,形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。
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【上海2月新盘优惠缩水】
  据搜房网数据监控中心统计,截至1月24日,上海2月份将推打折优惠措施的楼盘为115个,较1月的129个减少11%,“月优惠楼盘数量”自去年5月以来首次出现回落,与去年11月的数量相当,且优惠幅度也有所下滑。
  搜房网数据显示,上海2月推出打折优惠的项目主要分布在松江、宝山、嘉定等外环外地区。115个打折优惠楼盘中,外环外优惠楼盘有81个,占总量71%;中外环间优惠楼盘有14个,占总量12%;中内环间优惠楼盘仅7个,占总量6%;内环内则有13个项目,占总量的11%。
  在2月推出打折优惠的115个新盘中,仍然以总价打折或优惠的居多,其中8-9折或总价减10万元以上的楼盘占11%,较1月下滑5个百分点;9折以上或总价减10万元以内的楼盘占68%,较1月增加15个百分点。由此可以看出,2月份不仅促销楼盘数量减少,优惠的幅度也有所降低。
  春节前的销售高峰已近尾声,原本一些为“以价换量”而推出优惠的项目也恢复正常销售。进入2011年后,上海楼市开盘量明显萎缩,致使2月的促销楼盘数也同时减少。
  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,由于恰逢春节,今年2月将成为楼市淡季,开发商推盘数量明显减少,优惠楼盘的数量也自然变少。而所谓“优惠幅度锐减”一说并不客观,因为从去年11月开始,上海不少楼盘实行的都是先提价再打折的“假优惠”。“不过从开发商取消或降低这些优惠及幅度来看,他们对于楼市所抱态度依然看好。”宋会雍说。
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【楼市调控后上海高端业主惜售 二手房租金看涨】
  楼市新一轮调控政策夹杂在春节过年的气氛中,或许人们正赶在回家的路上,30日走访了七莘路的房产中介一条街,门可罗雀,另一条中介街辛耕路,同样人气清冷。买家在焦虑相关政策对自身的影响,而那些心态微妙的卖家一边捏着房源惜售,一边开始盘算着上调租金。
  房东春节前后调高租金
  七宝板块是上海楼市的交易活跃区。30日到21世纪不动产七宝店,业务员小王说,房产税致使住房持有成本“被增加”,为了转嫁成本,这几天一些业主便开始提高租金。“春节之后是租赁期满和合同重签高峰期,大批房东会选择在重新挂牌时小幅抬高租金。”小王说,“比如这个板块的楼盘万兆花园,一般加价幅度在200元/月左右,上调比例不到10%。”
  30日晚上,21世纪不动产分析师邱丹表示,30日,她们公司抽样调查了上海的16个典型二手标杆楼盘,普遍的租金涨幅比例在5%左右。
  21世纪顾村分行经理张峰表示,在东方帕提欧、旭辉依云湾等公寓楼盘,少数房源的最高加价额度可达700元/月。
  对此,21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示:除了刚需买家转租、推升租赁需求之外,卖家转嫁税费成本支持租金上涨的因素将在2011年存在,这意味着租金上涨或难避免。
  高端业主开始惜售
  还有中介工作人员告诉本报,一些挂牌业主已经开始撤销他们在中介门店的挂牌信息,准备转为持有物业,静观市场的变化。
  德佑地产南丹店分行经理曹倩倩认为业主惜售原因有两个方面:一是,高端物业业主拥有多套房的比例相对中低端要大,新限购政策下,高端客户将房产卖出后恐难再买进,而且业主对房产保值性较有信心,短期内持房观望的可能性很大;二是,沪上房产税仅就新购房征收,对存量房没有影响。
  汉宇地产中山公园分行相关人士则称,已有三位手上原先持有2套以上物业的本地客户,因为这一轮楼市新政实施后不具备购房资格,不考虑再新购住房。
  买房者担心什么?
  30,汉宇地产相关负责人表示,不少分行关于房产税的相关咨询量出现暴增,尤其集中在以刚需为主的外环线附近区域。不少在沪工作的新上海人尤为关注房产税,主要咨询问题围绕自己是否需要缴纳房产税,以及是否符合退税条件等等。
  曹倩倩称,这两天咨询新政对购房影响的客户激增,大多是担心政策影响而买不了房,但就业主来说,政策对其影响不容乐观,惜售心态可能会更为浓重。
  德佑地产蒲城店分行经理后良华表示,近几个月接触的买主中80%~90%是刚性需求,而且大多是首次置业或二套置换型需求,新政策对这类买主影响不大。
  全球五大代理行之一的第一太平戴维斯中国区研究部负责人James Macdonald表示:“从中长期来看,房产税不太可能对价格有太大影响,但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效利用。目前空置物业的业主可能将物业出租,以应对持有成本的上涨。”从八条措施来看,较有冲击力的是二套房首付款比例提高至60%。对于部分投资者、置换型或改善型买家而言,此举将加重其经济负担,或将重新审视自身资金状况以决定购买决策。整体而言,房产税和目前限购令综合实施,将在很大程度上挤压短期投机房地产行为的套利空间。
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北京房地产
【北京多家银行已经取消首套房贷款利率8.5折优惠】
在信贷紧缩,多家银行按揭停贷的局面下,首套房贷款优惠利率终于首当其冲被取消。继民生、光大明确取消首套房的8.5折利率优惠之后,28日,中国工商银行也正式下发通知,取消首套房8.5折利率优惠,全面执行基准利率。据了解,招行和中行的部分支行也开始实行首套房基准利率。此外,浦发、兴业、深发展首套房则只能享受9折优惠。
  工行执行基准利率
  “昨天还可以8.5折,今天就已经不行了,上级已经下发正式文件,执行基准利率。”工行支行个贷经理称。28日从中介也证实,目前工行已经取消首套房的利率优惠。据了解,工行对于购买的首套房是二手房的,原则上都按照基准利率执行;对于购买新房的,房地产开发商开发贷款在工行受理,该楼盘的首套房个贷可以执行基准利率,也可按最低8.5折执行。
  目前,在北京地区已经有光大银行、民生银行、工商银行明确取消了首套房的8.5折优惠,全面执行基准利率。以贷款100万20年还清为例,享受8.5折优惠和执行基准利率月供相差551元。此外,浦发、兴业、深发展首套房则只能享受9折优惠。
  招行、中行已作调整
  近期作出调整的还有招商银行,该行金融街支行信贷经理表示,该行目前对于首套房贷执行基准利率,并无优惠。双井支行的客户经理也表示,绝大多数首套房贷都执行基准利率的利率标准,只有资质特别好的客户才能享受最多9折的利率优惠。招行北京分行人士表示,目前招商银行在北京地区对于首套房贷理论上可以最低执行8.5折利率优惠,但是各家分支行可以根据自己的额度和信贷情况在此基础上上调利率标准。
  而有购房者表示,此前购房时中行表示仍可以申请8.5折优惠,但28日中行已经打电话通知8.5折优惠取消,只能按照基准利率执行。对此,中行房贷部门介绍,北京有些支行首套房已经无法享受利率优惠,就算28日有些购房者在仍没有取消优惠的支行递交按揭申请,等贷款审批下来时优惠可能也没有了。中行海淀支行还表示,该行对于首套房且面积在90平米以上一直是采用基准利率。
  银行提高利率“以价补量”
  一股份制银行人士透露,一旦工行下发通知后,其他银行势必将全面跟进,首套房贷8.5折优惠将成历史。
  据另一股份制银行人士分析,提高利率优惠也是不得已而为之,由于各银行总行都在压缩新增信贷额度,京城已有多家银行的按揭贷款已经“名存实停”,即通过大比例提高贷款利率、延长审批时间、延期放款等方式变相“停贷”。
  中易安担保公司机构业务部副总裁田路认为,作为规模最大的银行,工行取消8.5折优惠将带动其他银行继续跟进,春节后可能就集体取消利率优惠了。在监管层的调控下,银行资金紧张导致资金价格上涨,于是纷纷取消利率优惠谋求更大的利润空间。
  在经历了2010年的两次加息过后,对以存贷利差为主要利润来源的银行来说,利润空间非常有限,所以现在提高利率“以价补量”。
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【北京上周新盘成交均价24052元】
上周新盘成交均价24052元
  据亚豪、协成以及搜房网数据监控中心的统计数据显示,上周(1月17至1月23日)北京市共3个项目开盘,其中纯新盘2个,分别为海淀区的戛纳35号和顺义区的鸿顺园东区。3个项目共提供房源1058套,套数环比之前一周(1月10日至1月16日)增加22.45%;上周北京市商品住宅期房共成交2967套,环比之前一周,实际成交的期房商品住房增加90.44%。整体成交均价24052元/平方米。
  高价盘获得高认购
  亚豪机构统计数据显示:上周(1月17日至1月23日)北京市共有3个项目开盘,其中纯新盘2个,分别为海淀区的戛纳35号和顺义区的鸿顺园东区。3个项目共提供房源1058套、11.30万平方米,环比之前一周(1月10日至1月16日)分别增加22.45%、36.31%。3个项目的整体开盘均价高达31667元/平方米,环比之前一周每平方米上调12667元,涨幅高达66.67%。
  业内人士表示,与高价房源火热成交情况相类似,上周高价项目推盘势头高涨,像戛纳35号、中信城,开盘均价都在4万元/平方米以上,从而将上周的整体开盘均价拉升至了3万元的关口。但从北京市房地产交易管理网的数据显示可以看出,上周这2个高价项目所推出的房源基本已被认购完毕,认购率要远远高于同期推出的其他项目。可见,在调控成为常态,实际效应和作用预期式微的情况下,市场对高价房源的需求重新回归,并且正变得更加迫切、更加刚性。
  稀缺区域又出新盘 均价41000
  在具体产品方面,亚豪机构统计数据显示,上周开盘的3个项目中,价格最高的为海淀区花园北路的纯新盘戛纳35号,提供35至72平方米一居、75至136平方米两居、106至160平方米三居,开盘均价41000元/平方米;价格最低为房山区良乡大学城西侧的鸿顺园东区,提供45至70平方米一居,87至93平方米两居,121平方米三居,开盘均价14000元/平方米。
  亚豪机构副总经理任启鑫分析,戛纳35号位于首都的城市核心区域,北三环、北四环之间,兼具优渥的自然资源和成熟的生活配套,周边以二手房为主,缺乏竞争项目,因此项目具有极大的稀缺价值,价格自然较高;而鸿顺园东区,位于五环至六环的良乡,随着房山的不断发展,良乡镇的重要性也在不断提高,正成为人们投资和置业的焦点区域,但由于地理位置相对偏远,且与同位于房山的长阳板块存在一定竞争关系,热度也没有长阳板块那么高,因此价格偏低,是区域价值所决定的。
  保障房加快入市 成交量逆势反涨
  成交量方面,统计数据显示,上周北京市期房住宅共成交2967套、29.99万平方米,环比之前一周(1月10日至16日)分别增加90.44%、72.03%;现房住宅共成交194套、3.26万平方米,环比之前一周分别减少30.47%、6.95%。期房、现房住宅累计成交3161套、33.25万平方米,环比之前一周分别增加72.07%、58.81%。
  分析人士指出,北京住宅成交量在经过了两周的持续下滑之后,1月第3周在中粮万科•长阳半岛、琥珀天地等几个热销项目的带动下,出现了强势反弹,成交套数涨幅超七成。
  另外,在2011年政府继续加大保障性住房建设和供应力度的大趋势下,取证、选房、签约工作也在步步推进,并呈加快之势。数据显示,1月中上旬(截至20日)新取证的保障性住房项目多达4个,而2010年全年仅35个,与商品住房不同的是,保障性住房是不愁销路的,消化速度非常快,目前这些项目正陆续转化为实际成交数据。这也是上周住宅成交量(尤其是期房住宅)大增、成交套数涨幅远远低于面积涨幅的一个重要原因。
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【城区二手房均价再创历史新高】
根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:1月前20天全市二手房住宅网签总量为14076套,这已经突破了去年1月整月的交易总量。成交量的激增,也使得二手房价格势头强劲,特别是城区二手房均价,本月再创历史新高。
  据伟业我爱我家市场研究院提供的交易数据表明,本月中旬北京二手住宅成交均价向下小幅波动,成交均价为23444元/平方米,这较之上旬回落了2.10%,但城区的交易价格依然势头强劲,本月飙升至26568元/平方米的高位,再度改写了价格榜的最高纪录。
  每年元旦至春节之间,都是房地产市场相对的交易淡季,但今年这种周期性变化似乎并不明显,市场交易延续了去年年末的火爆场景,活跃程度接近去年三四月的成交水平,这在往年都是极为罕见的。
  伟业我爱我家市场研究院预计自本月下旬起,市场成交量将因春节假期的到来而逐渐开始回落,价格也或出现持续下滑。一是近期楼市调控的筹码集中,在贷款利率上行和加息双双上调之后,交易成本和还贷环节成本都有所增长,对部分购房者的置业影响力较大,入市步伐也渐趋平缓;二是考虑到临近春节,节日因素以及外地客群的逐渐离京将令市场供需出现持续回落,进而为年后的楼市回暖积蓄力量。
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【北京写字楼销售市场租赁市场全面开花】
  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米,较2009年减少28.3%。而市场整体吸纳量为156万平方米,较2009年上升18.2%。
  租务市场
  2010年全年租赁市场呈现出需求持续上升,成交的急剧放大,整体空置率持续走低的态势,同时租金价格较2009年上升了29个百分点。作为北京主要商务区的CBD、金融街、东二环及燕莎王府井区域,不仅是写字楼最集中的地区,而且也是世界500强,以及著名内外资企业的聚集地,同时,以上区域也是本年度写字楼租金最先“补涨”的区域。而这些需求无疑占据了北京租务市场最大的份额,达到75%左右。而导致这种局面的产生,其实由来已久,主要由区域规划和区域集聚优势长期形成的影响。
  内外资积极扩张积极,为北京写字楼市场提供了强劲发展动力。今年第一季度,IBM与位于奥运村的盘古大观签署了租赁22,290平方米写字楼面积的租赁协议,完成了2010年一季度最大面积的写字楼租赁交易。同期,雀巢租赁了位于望京地区的利星行写字楼6,000平方米。拉开了外资企业租赁(扩租)写字楼,继续扮演租赁市场第一主角的序幕。
  国内机构方面,金融证券、电力电信、科技网络类公司积极寻求扩租。比如第二季度,新东方承租了中关村西区欧美汇写字楼7,600平方米面积。北京银行中关村支行在位于中关村的塑黄大厦新签约10000平方米。科技网络类的企业需求也相对强劲,5月份,开心网租下了泰鹏大厦6000多平米,腾讯租下了第三极15000多平米等等。由此,2010年内外资企业租赁写字楼的面积回升势头明显,并一直持续到年底。
  销售市场
  2010年北京写字楼大单成交十分活跃,外资机构、内资机构同时发力,内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。外资机构一改2009年的颓势,重新开始整栋购买优质写字楼物业,比如Topman Group分别购买东方银座广场和京港城市广场,枫树印中基金29亿购买佳程广场。国内机构连续数年位居北京写字楼销售市场的需求主体,上市公司、基金、保险行业成为2010年大单成交的亮点。来自山西的私募基金高和投资今年两度出手,完成了对位于燕莎商圈的中莎广场项目和位于马甸桥的金澳国际项目收购。SOHO中国在年底11亿购买位于中关村的中冠大厦,万科集团购买位于CBD的赢嘉中心B座,中国人民保险集团37亿购买位于西长安街的首都时代广场,中国电力投资集团公司购买位于西直门的金贸中心C1座等等。
  写字楼散售市场同样可圈可点,比如SOHO中国旗下的银河SOHO开盘销售仅三天,写字楼签约面积就达4.62万平方米,均价达到6.1万元/平方米,实现销售额28.2亿元左右。
  新入市的光耀东方、金贸中心、世茂?工三等高端写字楼项目,大单成交频现。总体上,销售市场呈现了企稳回升态势,增长势头良好。
  另外,随着轨道交通的发展和物业的性价比优势,郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中,企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼发展在2010年迎来新的历史机遇,比如联东U谷、北京LINK、西山汇等项目都取得了不俗的销售业绩。同时,不少住宅类地产商纷纷转战商业地产(如万科地产)、产业地产(如联东集团),也保证了这类特殊的写字楼市场旺盛的需求和活力。
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长三角区域市场环境
【南京1月份房价涨幅低于1%】
1月29日,365网尚数据监控中心抽取了南京全市8大片区的74家楼盘进行房价涨跌样本分析。结果显示,这74家楼盘中只有13家楼盘的价格有不同幅度的上涨,占总楼盘数量的18%,平均涨幅仅为0.98%,而其余61家楼盘的房价维持不变。
  从该机构了解到,今年1月份全市八大板块(城东、城南、河西、城北、城中、仙林、江宁、江北)的房价涨幅均不明显,在城中与城东抽取的14家楼盘中,无一家楼盘房价出现变化,因此房价涨幅为0%;其他六个板块中,城南与江宁的涨幅最大,抽取的20家楼盘只有4家出现上涨,平均涨幅为1.6%,而河西、江北等地的房价涨幅均价1.2%到1.4%之间。
  365网尚数据监控中心相关负责人表示,岁末年初,南京楼市的表现相对比较平淡,开发商卖房热情并不高。“13家调价的楼盘中,大部分也是取消之前的促销优惠,才导致房价上升,并非单纯涨价。”以河西板块为例,天正滨江取消了之前的部分优惠,使得成交均价从月初的每平方米2万涨至目前的2.1万,涨幅为5%;苏宁睿城去年11月份推出的均价1.63万的特价房源销售一空,现售房源为一期项目,均价1.8万,这也导致房价出现上涨。
  该人士表示,74家楼盘房价不动的竟然超过80%,可以看出南京楼市在经历疯狂的2010年后,已经逐步进入平稳期,而“国八条”的突然问世,将加速市场“冷冻”的速度。体现在房价上,一是有可能出现“涨不动”的现象,取消优惠的楼盘再次促销,全市房价的涨幅趋近于零。还有一种可能就是,熬不住的开发商暗降房价,且选择低价走量的楼盘越来越多。
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【南京“国八条”后二手房交易受冲击】
  国务院办公厅发出通知要求,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。南京的“限购令”已经几个月没有细则了。
  号称史上最严的“国八条”颁布后,28日,南京迎来了新政后的首场退房摇号和土地拍卖会。结果,退房摇号仍然吸引了数百人到场抢房,“图的就是便宜”;而土地拍卖会则是“不冷不热”地收场了。
  “国八条”来了,房子还有人买吗?28日举行的每月一度的退房摇号,仍有247人到场抢房,“我们图的就是便宜!”
  从房管部门了解到,1月份南京市新增退房数达到了58套,为一年来最多的一次,58套房源中的22套退房有购房者报名,报名总人数达到247人。由于有2套退房的报名人放弃,28日最终参与摇号的房源共有20套,其中16套退房有多人报名,需要通过摇号的方式产生买家。
  “我就是来碰运气的!”在现场遇到的陈师傅说,他报名的是江宁龙湖湾的一套退房,面积88平方米,单价9127元,比市场在售价便宜了近2000元。当听到这套退房有62人报名时,陈师傅并不太失望。“本来就无所谓买不买,当初报名的时候还没有出台新的调控政策,我属于二套房了,首付六成有点困难,就算摇到我也不一定买。”
  房管部门宣布,由于这套退房的62位报名者中有11人没有到场,因此最终参与摇号的只有51人。另外一套颇受关注的退房来自河西,是仁恒G53的一套113平方米的退房,尽管每平方米2.2万的价格不算便宜,但也吸引了49人报名,结果实际参与摇号的只有24人。江宁别墅楼盘弘景雅墅的一套退房面积213平方米,单价10500元,比在售价格便宜了4000元左右,初步计算,这套退房总价便宜了将近80万元。这套退房吸引到了32人报名,无一人缺席。
  “该买总得买,像我这样首次置业的,不能再等下去了。”在南京一家商场工作的鲁小姐说,楼市调控变来变去,没看见房价往下走,听到“调控”二字都有点麻木了。在现场采访了七八位买房人,他们多数跟鲁小姐一样,都是首次买房的,因此不受政策的影响。南京市房管局商品房管理科副科长傅晓燕说,虽然这次人气很旺,不过200多的报名人数中,有近50人放弃不来,还是可以看到“国八条”的影响。“过去任何一次退房摇号都没有这么多人放弃,看来二套房提高首付、限购等政策,对一些炒家的打击还是比较大的。”
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【苏州上周住宅商品房成交均价跌破万元】
  每年春节前后,楼市都会迎来传统淡季,但今年苏州市场却显得相当“给力”。根据苏州搜房网数据监控中心最新统计,上周全市住宅商品房共计成交1281套,较前一周增加27套,增幅为2.15%;成交面积为154038.76平方米,较前一周增加69154.51平方米,增幅为4.70%;成交均价为9475.65 元/平米,较前一周减少758.15元/平米,降幅7.41%。
  从区域成交均价环比图来看,成交均价变化幅度较大的是金阊区和吴中区。均价明显增加的区域有:金阊区、吴中区,园区小幅增加,沧浪区和相城区价格有小幅下降,平江区成交量增加,但成交均价保持平稳。
  与去年同期相比,园区的成交均价有大幅增加,增加5000多元/㎡,主要是因为作为园区成交主力的万科尚玲珑均价在20000元/㎡左右,拉升了总体均价。另外金阊区、吴中区成交均价同比也有明显增加。只有平江区的成交均价与去年同期相比有小幅下降。其中均价过万的有园区和吴中区;相城区、新区、金阊区、沧浪区成交均价在万元以下,平江区成交集中在保障性住房,成交均价不足5000元/㎡。
  据了解,工业园区共成交住宅类房源278套,较前一周减少80套,降幅22.35%;日均成交40套,单套成交面积为134.26平方米左右;价格方面,园区上周的成交均价为13933.52元/平米,较前一周有758.54元/平米的增加,增幅为5.76%。
  上周园区成交量主要集中在新开及在售项目上,成交主要集中在:万科尚玲珑、首开悦澜湾、中海国际社区、雅戈尔太阳城、天地源水墨三十度等项目上。 
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【杭州新政五天主城区预订骤降】
  新“国八条”大兵压境,杭州楼市速冻。新“国八条”出台后,杭州主城区预订量骤降。公开数据显示,新政首日杭州主城区预订9套,1月27日预订41套,28日零预订,29日预订1套。1月30日晚,杭州官方“透明售房网”最新数据:杭州主城区的预订套数为3套。
  就在“国八条”颁布的第二天,杭州的部分银行随即上调了二套房的首付比例,还有一部分银行尽管还在等总行的具体细则,但是已经暂停二套房的贷款申请。按照“国八条”的相关规定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于信贷政策,银行正在发生从“温水煮青蛙”到“开水煮青蛙”一般的变化。
  一手楼市的预订是直接反映楼市之中买家购买心态变化的重要指标。杭州主城区一手新盘预订骤降的同时,二手楼市也在经历着阵痛。
  严征营业税,加大了二手房的流转成本。据盛世管家、假日房产等杭州大型中介机构的不完全统计:目前处理的二手房成交单子之中,大约有三成是未满五年的普通住房,现在这些房子交易时就要多缴营业税了;另外,涉及到二套房贷的单子的比例大约在五成以上,这些买家的最低首付就要从原来的五成提升到六成了。
  此前执行的政策是普通住宅未满5年按照差额营业税征收,非普通住宅全额征收。新“国八条”没有提及非普通与普通的概念,这意味着普通住宅未满5年的也要全额征收营业税。
  杭州双赢机构总经理章惠芳认为,这次调控力度非常大,它是一个组合拳,从信贷、税收、限购等多方面进行调控,若是严格执行,那效果必定是立竿见影。此次调控对杭州、上海这样的城市影响非常大,原本供应量十足的杭州在此次调控下,成交量会大幅度萎缩。
  在杭州从事近20年地产开发的资深人士王旭飞表示,新“国八条”进一步采取差别化信贷,抑制投资投机需求的意图明显,利用银行杠杆投资投机炒房侥幸心态将被彻底扼杀,不过仍存在误伤部分自住性需求。
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【杭州二手房销量下降】
  上城、江干成交均价受高价房拉动 
  下周就是春节了,杭城二手房终于停下了连续几周成交量上升的势头。据统计,上周(1月17日-1月23日)杭州五大城区(上城、下城、西湖、拱墅、江干)等一共成交了483套二手房,日均成交69套,比前一周下降了144套;另外,五大城区的二手房成交均价为21214元/平方米,比前一周上涨了1.7%。 
  上城、江干均价受高价房拉动 
  二手高价房成交多,区域内的整体成交均价自然被拉高。上周,上城区的二手房成交均价为25982元/平方米,环比上涨了8.3%;江干区的成交均价为25408元/平方米,环比上涨了4.3%。上周成交单价最高的十套二手房中,这两个区域分别占了四套和三套。上周,下城区的二手房成交均价为22679元/平方米,西湖区的成交均价为21684元/平方米,拱墅区的成交均价为20072元/平方米,这三个城区的均价保持稳定。 
  60方以内的成交量占绝对主力 
  春节前的二手房最后一波行情,刚性需求是绝对主力,这从二手房主力成交面积偏小可以佐证。据统计,上周杭城面积小于60平方米的二手房共成交了186套房源,占总成交量的38%;成交面积60-90平方米之间的房源共成交了142套,占总成交量的29%;面积90-120平方米之间的房源共成交了59套,占总成交量的12%;面积120-150平方米之间的房源共成交了57套,占总成交量的11%;面积150平方米以上的房源共成交了39套,占总成交量的8%。 
  西湖区成交量居首位 
  西湖区始终是二手房成交量领跑区域。上周,西湖区二手房共成交了113套二手房,占主城区总成交量的23%,但仍比前一周下降了约32%;上城区和下城区的二手房各成交了93套,占总成交量的19.2%;江干区成交了95套,占总量的19.6%;拱墅区成交了89套,占总量的18%。 
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【徐州房价倒挂 二手房价格贵过新房】
去年9月至今,新房市场成交量马力开足,火爆局面并未因淡季到来有丝毫改变,成交数字始终居高不下。成交数字显示,本应是淡季的一月份,日均成交量也始终保持在200套以上。
  一边是寒冰,一边是火焰;一边是门前冷落车马稀,一边是车如流水马如龙。新房和二手房成交情况已现冰火两重天。
  但在二手房市场,交易量的冷清让多数中介店面门庭冷落。“平均两天才成交一套房子!”一家连锁中介总经理说,他旗下有6家二手门店分布全市,这样算下来,平均每个门店要近两周才有一套房子成交。
  成交遇冷卖家叫价理应松口,但了解到,二手房卖家要价不仅没有任何松口的迹象,有的卖家报出的价格甚至要高出售楼处的新房价格。
  “房价倒挂的情况已不算罕见,新房房源紧缺和现房优势让二手房卖家充满了底气,更重要的是,大部分卖家咬定房价不松口是因为他们不急于出手。”有一套不动产庞永春总经理表示。
  新政导致二手楼市遇冷
  新政让二手房交易产生的费用提高了1—3成,这让很多二手房买家感到非常沉重。
  “留心2010年实施的各项调控,二手房交易受到的影响远远大于新房市场。不仅契税增加及房贷政策同样施加在了二手房交易中,营业税2变5更是专门针对二手房交易的调控新政。”庞永春认为,目前二手房交易遇冷和自上而下的楼市调控不无关系。
  业内人士表示,抑制不良的投机和投资性购房一直是去年国家调控的重点,从目前的调控手段看,打压投机和投资型需求主要从两方面出手,一方面在房贷政策上抑制,另一方面就是在二手房市场施加压力。毕竟,投机和投资性购房的出口只有一个:二手房市场。
  对二手房市场影响最大的就是房贷政策和相关税费的提高。“表面来看,房贷政策影响的是新房市场,但实际上对二手房市场影响也非常大。”庞永春说,二手房交易中采用贷款方式买房的比例要小于新房市场,但仍然超过7成。
  但房贷政策毕竟是同时施加在新房和二手房市场中的,让二手中介生意冷清更重要的原因是相关税费的提高。
  二手交易产生的税费大头是契税和营业税,而契税和营业税在去年新政中同时有所提高。
  “由于目前徐州二手房交易中,交易产生的费用是由买家承担的,房贷政策、契税政策以及营业税2转5……由政策改变增加的费用也全部由买方埋单,这种情况下,成交量必然受到影响。”庞永春表示,新政落地后,买家承担的过户费用和2009年相比增加了1—3成。
  也就是说,一套50万的二手房,买家受新政影响增加的费用至少为5万元。
  显而易见,这笔多出的费用让二手房买家感到非常沉重。“本来就因为经济实力的原因买房的目标定在了二手房,但新政实施后,二手房增加的费用太多了,现在连二手房都买不起了。”对外地来徐工作的小张来说,他的租房生活不得不继续下去。
  庞永春表示,不仅如此,新房市场的调控对于不同的需求采取了不同的措施,首套住房的刚性需求购买新房几乎没有受到政策的太大影响,但二手房不同,营业税2转5后,二手房买家受到政策影响的购房者比例大大高于新房市场。
  二手房要价贵过新房
  新房房源紧缺和现房优势让二手房卖家奇货可居,要价底气十足,有的二手房卖家要价甚至高于新房价格。
  次新房一般是指房龄在5年之内的房屋,是二手房市场中最受欢迎和交易量最大的房源。有的楼盘由于体量巨大,分期开发,同一楼盘的次新房二手房源和新房会同时出现在市场中。
  一般来说,这样的情况下,二手房的报价要低于楼盘售楼处新房价格10%或以上才能更具吸引力。但在我市各大中介公司踩盘时看到,二手房的报价一般只比新房房价低5%左右,甚至很多二手房的报价要高于新房的价格。
  “这样的价格显然是不正常的,成交效率很低。”泰杨房产赵善喜表示,目前市场上多数卖家的报价明显偏高,直接导致成交率的下降和成交周期的延长,“卖家报价偏高时,我们都会劝说卖家改低价格,以便提高成交效率,但收效甚微。”
  据了解,现房优势以及售楼处相关房源的紧缺让二手房卖家敢于报出比售楼处价格还要高的价格。“我的房子是现房,售楼处卖的房子是期房,我的价格比新房贵很正常。”市民黄先生手里有一套开元四季二期的房子,他报出的价格比售楼处目前正在出售的房源总价要贵出3万元。
  另一位市民刘先生二手房卖家东区某大盘100平米的房子的报价也比售楼处价格高出两万元,“这种户型的房源售楼处早就卖完了,喜欢这种户型的人很多,不愁卖不出去。”
  一位业内人士表示,多层和底层中小户型房源市场上比较紧俏,卖家在报价时更是底气十足。
  多数中介公司负责人表示,卖家的报价过高导致了二手房出手效率大大减缓,这也导致了二手房市场的冷清。
  买家在观望 卖家不着急
  多数卖家报出高价的原因是手里的房子并不急于出手;买家也不急于出手,他们仍在观望市场形势。
  市民穆先生去年12月上旬打算出手南区某楼盘的一套房子,由于他报出的价格明显偏高,他的房子至今仍然挂在中介公司的房源表上。尽管中介公司的置业顾问多次提醒他,只要稍微减低一些价格出手的效率将大大提高,但他依然“咬定报价不松口”。
  “房子卖就卖了,不卖就在那放着,反正又不会贬值,卖出我报的价格只是迟早的事情。”穆先生表示,他并不急等钱用,暂时卖不出去也不担心。庞永春表示,卖家要价过狠的最大原因是看好房价依然会涨,在新房市场依然火爆的时候,他们对房子出手的速度并不关心。“还没听说房子能砸手里的事情呢。”
  据了解到,不着急的并不仅仅是卖家,面对这样的房价,买家也不着急。
  关于房价的走势期望值来说,已有住房的投资型和改善型买家期盼的是房价不断上涨,而对刚性需求来说,显然最愿意看到的是房价下跌。
  一位业内人士表示,新房市场的购买力组成较为复杂,不仅有购买首套住房的刚性需求,更有投资型和投机型购买人群。9月过后新房市场的火爆更多是投资型和改善型买家带来的,刚性需求所占的比例已不足一半。但在二手房市场中,刚性需求的比例要远远大于改善型和投资型买家,占据了市场的大半壁江山,新房和二手房房价同步上涨后,经济实力雄厚的改善型、投资型买家与经济实力较差的刚性需求所受到的房价压力显然不可同日而语。
  因此,调控房价对二手房买家来说显然更为值得期待,和新房市场观望气氛在金九银十之后烟消云散不同的是,二手房市场的观望气氛一直延续至今。
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【嘉兴去年新房价格涨幅达25.4%】
国家统计局浙江调查总队近日公布的数据显示:2010年浙江房屋销售价格同比上涨11.1%。
  分类型看,2010年新建住宅销售价格同比上涨15.3%。其中,经济适用房销售价格与上年持平,商品住宅销售价格上涨16.1%。分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨20.8%。分地区看,11个设区市新建住宅销售价格均上涨,其中涨幅最大的3个城市分别为:嘉兴市上涨25.4%,绍兴市上涨22.5%,台州市上涨18.5%。杭州去年的涨幅为12.5%。
  二手住宅销售价格同比上涨7.9%。分地区看,与上年相比,二手住宅销售价格均上涨,其中涨幅最大的3个城市分别为温州市上涨18.4%,绍兴市上涨15.2%,嘉兴市上涨12.8%。
  据介绍,计算2010年浙江房屋销售价格指数,调查的范围为浙江省11个设区市的市辖区,不包括县。涵盖了全省房地产开发企业、中介机构、当地房地产管理部门等1000多家调查样本单位。
  计算时包含两大类指标:新建房销售和二手房销售。其中,新建房大类包括住宅、非住宅两个中类,新建住宅中类又包括经济适用房、商品住宅两个小类。新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本分类;二手房大类包括住宅、非住宅两个中类。
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【合肥楼市住宅销量连涨三周】
 2011年第4周,合肥楼市销量继续给力,当周全市累计销售2723套,这一成绩与2011年第一周2729套成绩基本持平,环比上周增加433套,涨幅达18.9%;备案面积为28.9万㎡,环比增加5万㎡,涨幅为21%。本周除集资房地矿家园仍以百套成绩居首位外,滨湖区定向销售房紫辰阁也给出334套好成绩,不过在两楼盘的拉低下,本周合肥宅均价直线下滑,仅为5735元/㎡,环比降幅达8.8%。 
  合肥楼市住宅销量连涨三周 与年初持平
  2011年第4周,合肥楼市销量依然高位运行,进入元月以来的四周销量皆保持在2000套水平,本周更是达到2723套的高销量,这也是自去年4月调控以来首次出现长时间的备案高峰。 
  在2011新年伊始之际,合肥房地产市场却异常火爆,持续释放的供应量带来楼市销量的坚挺。在央行累计两次加息、七次上调存款准备金率的背景下,截止1月23日合肥1月累计售宅7671套,这一成绩早已超过2010年12月的7354套销量,也创下了去年4月份楼市调控以来的月成交新高。 
  本周合肥楼市共累计售宅2723套,环比上周增加了433套,涨幅达19%。从合肥九大区域成交明细来看,除包河区销量持续坚挺之外,本周滨湖区由犹如一匹黑马,以389套成绩紧跟包河之后,其中区域内新入市项目紫辰阁单周成交334套,仅次于地矿家园的498套,直接带动滨湖创成交高峰;另外从全市宅均价来看,本周宅均价仅为5735元,若刨去非商品住宅(地矿家园和紫辰阁),本周宅均价降恢复至6785元/㎡。 
  2011年第4周包河区内集资房地矿家园也以498套成绩连续四周蝉联销合肥量冠军楼盘,而包河区本周也以671套的销量成绩连续四周蝉联区域销量首位,环比上周减少了148套,跌幅达18%,由此来看地矿家园对整个包河区域的影响丝毫没有减弱。其中区域内兰亭公寓以42套成绩居本周宅销量排行榜榜单第10名。宅均价方面,本周包河区宅均价呈千元下滑走势仅为4280.8元/㎡,环比下滑21%。据悉近两周来销量较好的万达豪宅、顶峰公寓等高档住宅本周纷纷不给力,均呈零星备案量走势,使得本周包河区宅均价直接被集资房项目地矿家园给拉低,若全部刨去地矿家园的影响,本周包河区宅均价恢复至7166元/㎡。
  滨湖区本周住宅成交套数同为389套,与瑶海区一并成为本周销量亚军区域,环比上周涨幅高达293%。本周滨湖区共有8个项目有备案记录,其中本周新增楼盘紫辰阁以单周334套高销量成绩仅次于包河区地矿家园居本周宅销量排行榜亚军楼盘。区域内另两个销量极佳的楼盘分别为滨湖假日花园滨湖时代广场分别销量25套和16套。宅均价方面,由于紫辰阁为定向销售房,因此其备案均价也与地矿家园类似低位运行,且直接拉低整个区域的宅均价走势,本周滨湖宅均价为4446.1元/㎡,较上周减少两千多元,跌幅为31%。 
  两大非商品房项目热销 拉低当周全市均价
  2010年第4周合肥楼市宅均价为5735元/㎡,与前两周的6000+水平相比,本周宅均价呈急速下滑走势,其中又以滨湖区与包河区跌幅最大,均价跌幅达到千元以上。本周滨湖区宅均价仅为4446元/㎡,以近2000元/㎡跌幅成为本周均价跌幅最大的区域。据安房网研究中心数据显示,本周滨湖区新入市项目紫辰阁以334套成绩居区域首位,但由于为定向销售房屋,宅均价仅为4000+水平,因此本周滨湖区宅均价直接被低位运行。
  本周包河区销量明细中地矿家园仍为主销楼盘,而连续热销的高端项目如万达豪宅、顶峰公寓等本周均以零星销售为主,使得宅均价被拉低较为明显,若刨去非商品住宅(地矿家园和紫辰阁),本周宅均价降恢复至6785元/㎡。
  从各区域均价来看,本周高新区宅均价在南山郡和紫园的高均价拉升下继续以8973/㎡高位运行,蝉联各区首位;区域均价保持在7000+水平的三个区域与上周一样,分别为蜀山区、政务区和经开区;均价保持在6000+水平的有庐阳区、新站区和瑶海区;宅均价继续保持在4000+水平的为包河区和滨湖区。 
  上周末仅4家项目入市 房企轻推盘重贺春
  距离春节假期只有近一周时间的周末,随着新年脚步的临近,原本热闹的合肥楼市像是被泼了瓢凉水,一下子降下温来。据合房网不完全统计,周末(22-23日)合肥楼市仅4个项目举行开盘、加推和认筹活动,入市房源不足千套,然比之前期的推盘热情,各楼盘更倾向年终回馈。
  其中,明发商业广场3#楼138套住宅及C3区商铺103席22日盛大认筹、恒盛皇家花园6#楼周末火热预约共推出300余套房源、宝翠园23日加推19#、20#楼珍稀多层共计96套房源、丽水云天22日公开认筹推出150套房源。4项目共推出房源不足千套,合肥楼市冷飕飕。 
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珠三角区域市场环境
【深圳2010年新建商品房成交均价超2万上涨36.6%】
2010年深圳全市新建商品住房成交均价为每平方米超2万元,比2009年上涨36.6%。但全年价格波动较大,上月均价较去年初2月份每平方米最高水平下降21.7%。27日,深圳市规划国土委公布了《2010年深圳市房地产市场分析报告》,总体看,全市房地产开发投资略有增长,商品交易规模下降较大,新建商品住房成交价格年初高位运行。
  规划国土委称,从环比数据看,深圳遏制房价过快上涨已取得了一定成效,但从全年均价上看,深圳仍将继续加大调控力度。
  新建商品住房销售面积同比下降五成
  该报告从市场投资、成交规模和价格水平等方面分析了目前深圳房地产市场运行情况。深圳市房地产研究中心表示,在新建商品住房方面,去年全市房地产开发投资458.47亿元,同比增长4.8%;这类住房新开工面积增加明显,达到355.17万平方米,同比增长8.3%。
  成交规模则明显下降。“去年全市新建商品房销售面积362.66万平方米,同比下降49.1%。其中,新建商品住房销售面积313.15万平方米,同比下降52.6%。12月份,新建商品住房成交面积31.47万平方米,环比11月减少3%。新建商品住房成交面积连续三个月下滑。”
  而市民最关注的房价上,价格波动较大。去年全市新建商品住房成交均价为每平方米20296.97元,比2009年上涨36.6%。其中,90平米以内的均价为每平方米18696.16元,90~144平米的为每平方米18230.56元,144平米以上的为每平方米26397.06元。不过,以年底12月份每平方米18910.63元的均价,与去年年初2月份的每平方米24166元的最高均价相比,房价已下降了21.7%。
  此外,二手住房成交规模也明显下降。去年全市二手住房成交量923.4万平方米,同比下降24.8%,与新建商品住房成交量的比例为2.95:1。12月份,二手住房成交量为83.16万平方米,环比11月减少17.4%。
  去年10月以来成交面积明显萎缩
  市规划国土委表示,去年9月底,为进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文和国家调控房地产市场的“五项措施”,深圳出台了限制居民家庭购买住房套数的政策,并严格执行第二套住房贷款首付不低于五成,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。随后,从同年10月份以来的市场运行情况看,政策效应比较明显。
  “10月份,全市新建商品住房网签成交面积较9月下降约50%,新建住房价格环比9月下降了4.86%,二手住房成交面积环比减少55.75%;12月份,全市新建住房成交规模和价格再次双双下降。”该委称,今年深圳将进一步落实稳定房价、增加供应、遏制房地产投机的相关政策,推进保障性安居工程建设,从更严格、更具操作性,以及保持政策更具连续性等方面完善系列房地产调控措施。
  同时,针对房价的统计问题,该委也表示,在宏观调控影响下,近年深圳新建商品住房总体成交规模有所下降,价格统计容易受到商品住房成交结构和个别楼盘等局部因素的影响。目前该委正在从楼盘成交权重、成交商品住房类型等方面研究更科学、更符合市场实际的住房价格统计方法,对房价进行监测和评价。
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【佛山近期二手楼市场略回温】
  元旦期间,不少地产中介公司冷清开市,人流量环比减三成,有些中介公司甚至“零交易”。这一情况在假期结束后得到改善,近期佛山二手楼市开始略为回温。 
  业内人士分析,导致二手楼市假期遇冷的原因并非购买需求不够,而是由于近几月楼价持续上扬,令不少准购房者持币观望。但随着市民对后市看好,再加上佛山名镇二期改造启动后产生的有置业需求的拆迁户加入二手楼市,已促使部分买家选择尽早入市。 
  现象:二手楼人气缓慢回升 
  自元旦假期冷清开市后,近半个月内佛山的二手楼市场一直人气低迷,成交寥寥。 
  据21世纪不动产、御安地产、安业地产等中介公司提供的信息显示,由于天气寒冷,元旦期间,几乎所有的地产中介公司都是冷清开市,人气远没有节前旺,前来看楼的客户,较之去年12月份至少减少三至四成,成交量也减少一半以上,有些公司甚至出现“零成交”。 
  而近期二手楼市场的成交量开始缓慢增多。据合富置业高级营业经理李昕娣表示,近期开始收到不少面临佛山名镇二期改造的拆迁户的电话,他们主要考虑选择舒适性较强的三房单位,或者购置一套中小户型的物业暂住,以待回迁之后再放租作长线投资保值。此外,禅城区实力型买家活跃度增加。 
  在这些因素的拉动下,佛山的二手楼价保持着缓慢增长。合富置业标准指数(佛山)分析显示,元旦后佛山的二手楼价稳中有升,其中禅城二手楼价环比微升2.2%。 
  析因:市民看高后市忙入市 
  业内人士分析,1月份佛山二手楼市场先冷后热,一方面与天气寒冷挡住部分购房者的脚步有关,另外也与楼价持续几个月的疯涨及市民看好后市有关。 
  据了解,不少刚需族购房者担心房价进一步走高,开始选择出手。日前,一位已等了4年的准购房者王先生说出他的经历。2006年王先生刚到佛山时,禅城季华园附近的一些中高档小区楼盘楼价才4000~5000元/平方米,现在已经涨到了10000多元/平方米,5年不到价格翻倍,“现在如果还不趁早买,只怕越来越贵。” 
  与王先生抱着同样想法的准购房者不在少数。据安业地产苏小姐表示,目前桂城东板块电梯二手房均价已涨到9000~10000元/平方米,10~20年左右楼龄的二手楼梯楼也涨到6000多元/平方米,不少业主担心后市楼价再涨,于是抱着越早买越便宜的心态争相入市。 
  最新市场:有少量笋盘放出 
  近期已有少量性价比较高的笋盘开始陆续放出。据合富置业高级营业经理李昕娣表示,近期禅城二手楼价稳中有升,卖方业主心态总体仍较强硬,但有时也有低于市场价的急售笋盘通过中介行放售。如在福贤路、亲仁路、人民西路、锦华路东方广场、白燕街、翠影华庭、丽丰花园等,都有一些面积60~100平方米左右的电梯楼和楼梯楼出售,且普遍开价不高。价格比同地段同档次的二手房价至少便宜2万~3万元左右,有些甚至低了4万~5万元。 
  不过这类笋盘货源稀缺,因而非常抢手。
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【长沙商品房周成交量仍保持增长】
  来自长沙房产研究中心的数据显示,上周(1.16—1.22)全市新建商品房网签2781套,28.09万平方米,较上上周增加6.25万平方米,均价为5832元/平方米,其中住宅网签2516套,25.15万平方米,均价为5454元/平方米。 
  上周全市二手房备案777套,10.22万平方米,较上上周增加5.78万平方米,其中住宅备案740套,7.58万平方米。
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【南昌商品房成交量暴涨】
  1月21日南昌出台房产限购令,规定从2月1日起,在南昌5个区内每个家庭只能新购一套商品住房。1月22日,南昌限购区域的商品住宅成交量小幅上扬,而到了23日,南昌商品住宅成交量则暴涨127%。
  政策立竿见影 商品住宅成交量暴涨
  由于南昌在21日出台的房产限购令规定,从2月1日起,每个家庭在南昌东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内,只能新购一套商品住房,而这个区域新建商品住宅由于保值性比较好,所以有不少购房者在政策缓冲期内抢搭“限购令”的末班车。
  南昌市房管局商品房交易数据显示,23日南昌市新建住宅成交量175套,环比21日的77套暴涨127%,同比上个周日(1月16日)的26套上涨573%。而不在限购范围内的二手房成交量却只有10套,比22日下降27套。
  限购令或将推高郊区楼盘价格
  不少业内人士认为,此次南昌出台的房产限购令,没有把南昌县、湾里、新建县、高新区等地纳入限购的范围,在市内商品房住宅被限制购买后,郊区楼盘就成了投资、投机者的必然选择,这就必然将推高这些区域的房价。
  不仅如此,限购令对抑制南昌市房价的效果也令人生疑。“从最早一线城市出台限购令的效果来看,政策实施前会有一波抢购潮,成交量会在限购区域集聚放大;政策实施后需要几个月的消化期,在执行中会有很多方法比如离婚等方式化解。”象湖新城一位不愿意透露姓名的楼盘营销总监分析表示。
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【福州二手房市场假期延长】
  “今年的春节假期变长了。”对在骊特房产上班、任职中层干部的邓莉莉来说,这个消息令她这几天心情特别好。据了解,今年福州各大中介的春节放假时间均有不同程度延长,多的达到12天。此外,来自省外的员工还可以申请进一步延长假期。
  近日,在走访中发现,福州街头的中介门店明显冷清了许多,不仅咨询业务的顾客寥寥无几,店员数量也明显减少。福州朝阳房产董事长刘强表示,今年不少中介都采取了更加人性化的措施,家在省外或者省内偏远地区的员工,从26日起就已经获批回家。
  福州骊特房产总经理郭华表示,今年骊特房产给员工的政策是:外地员工假期从1月29日(腊月廿六)到2月9日(正月初七),时间长达12天。但是和朝阳房产一样,一些在交通上有难处的员工,也都已获批回家。提前放假的人数,截至27日已经达到约10%,难怪一些以外地员工为主的门店显得很冷清。
  “我们从30日开始全员放假。”国房网副总经理汪陈香表示,在福州的中介企业中,国房网属于“比较爱放假”的一家,这次也不例外,因为不少中介仍然选择从1月31日或2月1日(腊月廿八或廿九)开始放假。汪陈香表示,年关将至,买房的人少了,再留守似乎没有太大意义。
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【厦门楼市观望气氛浓】
  1月26日,被称为我国近几年来最严厉的楼市调控政策的新“国八条”靴子落地,再次对房地产市场进行调控。那么,新政对厦门楼市影响几何呢?厦门房地产联合网近日就此进行了调查,截至1月29日共有773名网友参与了此次调查,其中有56%网友认为新“国八条”对购房计划有影响;还有42%网友认为厦门房价会因此出现下跌。
  限购令升级杀伤力最大
  您认为哪条对楼市杀伤力最大?厦门房地产联合网的调查结果显示:25%的网友认为是二套房首付提高至六成,利率1.1倍;41%的网友认为是从严执行限购令;25%的网友认为是个人转让不满5年的住宅全额缴纳营业税;另有9%的网友认为是其他。
  厦门均和房地产评估咨询公司总经理王琦认为,限购令升级的杀伤力比二套房首付提高和调整二手房转让营业税政策要更大。厦门的房地产市场是一个外生性市场,因此可能会出现阶段性的急速降温。
  与此同时,网友还普遍认为,中央政策制定后,还须地方政府有力配合,才能取得实质性进展。如果地方执行起来三心二意,效果就会大打折扣。 
  42%网友称房价会跌
  有专家表示,新“国八条”房产税试点是一组史上最严厉的房地产调控,可以看出来,政策制定者很看重房价上涨速度,他们一定会压制房价过快上涨的势头。
  不过,在回答“您认为2011年厦门房价走势如何?”时,仍有24%网友认为房价会先抑后扬,总体小幅上涨;8%认为下半年或现报复性反弹;19%认为波动不大,基本持平。同时也有22%的网友认为会大幅下跌;20%认为会小幅下跌;另外有8%表示不好说。
  厦门联合智业房地产机构董事长李加旺表示,春节过后到“五一”之前这段时间很关键,如果有楼盘率先降价,很可能引发连锁反应,开发商的阵线就会开始破裂。这段时间主要就是看开发商与客户的博弈情况。 
  56%短期内不会购房
  在此次调查中,56%的网友认为新“国八条”对购房计划有影响,短期内不会出手;33%的网友认为没什么影响,有合适的还会出手;另有11%表示不好说。
  在回答“新‘国八条’出台,您认为什么时候买房比较合适?”时,32%的网友认为2011年下半年买房较合适;14%认为2012年上半年出手合适;9%认为2012年下半年买房合适;17%认为2013年以后买房更合适;另有28%表示不好说。
  惠元(厦门)房产副总经理陈其利表示,新“国八条”对想改善住房的二套房刚性需求的人来说,无疑是当头一棒,将促使这部分人中的大多数人选择放弃买房,从而使楼市需求量减少。而开发商在定价时也会更加谨慎,有可能会根据政策的情况而做出适当的降价。
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【广州37%楼盘依然升价】
网易房产近日抽调了广州市100个楼盘的成交均价在不同时间段进行对比。结果显示,自“9•29”新政4个月后,广州一手房升价趋势放缓,但依然有37%的新盘在涨价。继限购令、加息等系列政策后,“新国八条”重磅出台,预计调控力度将继续增强,或能真正抑制房价上涨。
  成交量仍增加52%
  网易房产近日以去年11月27日~12月26日和12月27日~1月25日这两个时间段的一手房成交数据做参考,发现新政4个月后,全市成交量有所上升,网签套数从5829套升至8860套,增加了52%。但成交均价有所下滑,比上月的13309元/平方米下滑了885元/平方米,下滑幅度为7%。从数据上看,十区、中心六区和新四区二县的成交均价基本变化不大,保持在较为稳定的状态。
  此外,新增套数和新增面积有所增长,新增供应套数为7088套,新增供应面积为81万平方米,其中新增套数环比增长41%,新增供应面积环比增长37%。相应的,成交量也骤增。究其原因,由于不少开发商集中在元旦期间推货,造成了供应与成交均大幅增长的局面。
  37%新盘依然涨价
  同时,网易房产以这两个时间段的成交均价为参考基数,在广州全市抽查了100个楼盘的成交均价进行对比,考虑到正常的浮动情况,假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动,涨幅超过2%的楼盘为升价,跌幅超过2%的楼盘为降价,那么,广州有37%的楼盘依然出现涨价的趋势,36%的楼盘价格没有大变化,27%的楼盘价格小幅下滑。
  其中,位于增城的某楼盘由于别墅和洋房一起销售,其中洋房报价12000元/平方米、别墅报价20000元/平方米,总体成交均价也可能因此变化较大,由12976元/平方米升至18992元/平方米,升幅高达46.36%;位于番禺的某楼盘成交均价由11913元/平方米升至15783元/平方米,涨幅达32.49%;同样位于番禺的大学馨园,成交均价由17281元/平方米升至22109元/平方米,升幅为27.94%。
  27%新盘均价下滑
  调查结果显示,仅有27%的一手房呈现成交价格下滑的趋势,降幅最大的楼盘是从化的某盘,该盘洋房和别墅齐推,成交均价由13851元/平方米下滑到7303元/平方米,跌幅为47.27%;位于番禺的某纯别墅盘,成交均价由35737元/平方米跌至27009元/平方米,降幅为24.42%;番禺的某豪宅盘的成交均价由29868元/平方米降至24352元/平方米,下浮幅度也达18.47%。
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【广州年前二手楼价回软楼市人气回落】
  年前广州二手楼价回软,反价减少讲价空间增大
  近日,在天河北、珠江新城、越秀和番禺等传统二手楼热点区域采访时发现,因为看楼人气直线回落和加息、房产税试点等新一轮楼市调控压力增大,广州二手楼价出现回软迹象:业主反价减少,个别区域价格开始出现松动,中介地铺的“笋盘”开始增多。满堂红广州分公司研究部高级主任肖文晓表示,年前二手楼市场整体冷清,在政策加深压力下,部分业主心态已开始出现变化,讲价比以前容易了。
  楼市人气回落“笋盘”增多
  为了买间小房子作投资,王先生从去年底一直在珠江新城、五羊新城和天河北一带看楼。因为在中介地铺留过电话,时而会接到中介的推介电话。最近一两周,王先生发现自己接到的中介电话特别多,而且向他推荐的单位听起来都还不错,有个别甚至是“笋盘”,感觉价格比前段时间自己看到的类似单位要低些。比如一套五羊新城47平方米两房单位报价62万元,而在元旦前,王先生在同个小区看到的一套36平方米小单位报价却要73万元;珠江新城一个30多平方米的公寓,之前报价是86万元,最近中介给王先生电话,称业主愿意减两三万元,问王先生有没兴趣再去看看。
  在天河北、珠江新城、五羊新城、东风路等二手楼热点板块,王先生遇到的情况颇具代表性,这些热点区域的中介地铺近期都比较冷清,看楼的人很少,但中介店面挂出的“笋盘”却比以前明显要多,有些盘确实还挺有吸引力。如五羊新城美景大厦南向高层单位,前几个月的价格在1.5万-1.6万元/平方米,现在放盘价格只要1.4万多元/平方米;而东风路小学的学位房,一些小户型单位的总价也便宜了几万元。
  业主心态变化讲价相对容易
  在五羊新城某中介地铺,经纪陈小姐表示,由于年关将至,二手楼的购买主力——新广州人都准备回家过年,加上连日天气寒冷,到地铺看楼的人越来越少。元旦前后陈小姐一天能接待好几档看楼客,但最近就算在周六、周日,一天也只能接待一两拨客。看楼的人少了,再加上最近上海、重庆要开征房产税和传春节前后将加息的消息,让业主们的心态也开始发生变化,担心年后市场改变,手头的房子更难卖高价,因此更容易被说服降低几万元以求尽快成交。
  据合富置业销售主管黄先生介绍,近日市中心二手楼市场确实开始出现变化,虽然还没有见到大范围的抛盘,但业主反价的现象开始减少,讲价也比以前容易。郊区二手楼的情况也差不多,虽然放盘量没有明显增多,但看楼人气冷清,楼价也开始有所松动。有些业主甚至主动降低了放盘价,不过降幅不大,每套也就减个两三万元,最多的也就5万元左右。
  因为业主放盘价开始松动,中介们也就有了向买家推介“笋盘”的由头。天河北合富置业某门店的经纪杨先生表示,他前天终于说服一个业主把原来一套总价250多万元的房子降了5万元,“业主肯降价,我们也好跟客户介绍,我打了十几个老客户电话让他们过来看楼,希望能把这房子卖出去。”
  “笋盘”多在珠江新城一带
  满堂红广州分公司研究部高级主任肖文晓分析认为,去年底时广州二手房价格一度涨幅超高,业主惜售、反价情况非常普遍,但近日情况确实开始有所变化。满堂红统计数据显示,1月份前两周广州二手市场的看楼量比去年12月增加了一两成,但最近一周人气却开始回落,因为年关将至,交易手续难在年前办完,买家不急着看楼,市场整体非常淡。由于客源少,中介经纪以政策加压为由头促业主降价比以前更有成效,因此也就更容易出现“笋盘”。肖文晓介绍说,最近这些“笋盘”大多出现在之前价格涨得很猛的区域,如珠江新城、五羊新城一带,之前因为利好多价格涨得离谱,最近终于开始稍为回归“理性”。特别是五羊新城,杨箕村没有拍出“地王”,周边二手楼业主心态也开始放平,不像前阵子一样一味吊起来卖。
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【广州别墅均价涨幅低于普通住宅】
合富辉煌1月25日发布的《2010年广州别墅市场报告》显示,去年广州别墅均价11744元/平方米,同比上升16%,低于去年广州全市楼价13074元/平方米和同比39.9%的升幅。
  数据显示,2010年广州(十区两市)别墅供应与2009年基本持平,为104.1万平方米。但是成交量同比下降22%,为80万平方米。成交均价方面,同比上升16%,为11744元/平方米。
  据告称,主要是供应分布影响了广州别墅的成交。由于市中心土地稀缺,广州别墅多位于城郊。去年广州十区两市中,中心六区的成交面积仅占1.1%,而有77%的成交面积来自增城及从化两市。
  别墅的价格则从外围到中心呈越来越高的走势,其中以天河区的均价为最高,达36260元/平方米,其次是白云区的27363元/平方米,再接着是紧邻中心区的番禺、萝岗,最后是南沙、增城、花都及从化。
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环渤海区域市场环境
【天津楼市节前走淡 新建商品房成交环比降9.1%】
据天津市房管局公布数据统计,上周本市新建商品住宅成交1929套,成交面积20.9万平方米,环比下降9.1%;成交均价8883元/平方米,环比上涨3.9%。二手住宅成交1471套,成交面积11.9万平方米,环比上涨9.5%,成交均价7617元/平方米,环比上涨0.4%。
  中原地产(天津)投资顾问部分析师薛秋宇介绍说,成交量方面,除远郊地区整体上涨了1成左右外,中心城区、环城四区及滨海新区均有一定下降,中心城区与环城四区下降幅度较大,分别达到了35.5%和23.2%。价格方面各区均出现一定上涨,涨幅最大的是环城四区与远郊地区,涨幅约在15%左右。链家地产市场部经理王倩表示,随着中心城区与远郊区县之间轨道交通、环境改善和配套的建设,远郊区县会越来越贴近购房者的心理需求。
  我爱我家市场研究中心分析,上周全市二手房成交量出现小幅上涨是农历春节前大多数购房者在年前集中过户所导致,但是与去年同期相比,二手房交易活跃度仍出现整体下滑。农历春节将至,二手房交易进入传统淡季,成交总量随之回落是市场正常的表现,预计本周天津市二手房成交量将延续近期的低位水平运行,难以出现大幅上涨。
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【天津楼市春节前集中过户促二手房成交上涨】
  据国土房管局统计数据显示,上周天津市二手私产住宅成交1471套,与前一周相比上涨8.4%;成交面积11.9万平方米,环比上涨9.5%;成交均价7617元/平方米,环比上涨0.4%。各区域来看,中心城区成交二手私产住宅709套,环比上涨6.6%,占全市成交总量的48.2%;成交均价9655元/平方米,环比上涨1.3%。 
  环城四区共成交262套,环比上涨10.1%,成交均价6742元/平方米,环比下降2.1%;滨海新区共成交248套,环比上涨12.2%,成交均价6669元/平方米,环比下降3.5%;郊县五区共成交252套,环比上涨8.2%,成交均价为4375元/平方米,环比上涨3.8%。
  在市内六区中,河西区成交量涨幅最大,共成交149套,环比上涨24.2%;均价方面,本周河西区成交均价涨幅最大,为10848元/平方米,环比上涨6.9%,其次为和平区13152元/平方米,环比上涨5.4%,河东区降幅最大,为8174元/平方米,环比下降4.5%。
  天津市二手私产住宅成交量与前一周相比出现小幅上涨,交易日日均成交量294套,成交均价保持稳中有升的趋势。
  我爱我家认为,本周全市二手房成交量出现小幅上涨是农历春节前大多数购房者在年前集中过户所导致,但是与去年末日均330套的交易水平相比,1月天津市二手房交易活跃度仍出现整体下滑。农历春节将至,二手房交易进入传统淡季,成交总量随之回落是市场正常的表现,预计下周天津市二手房成交量将延续近期的低位水平运行。 
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【天津写字楼空置率下降】
  仲量联行最新市场分析报告显示,与2010年前几个季度相比,去年第四季度观测到更多的成交,特别是外资客户占了更大比例。作为天津的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉动,制造业与船运物流业公司继续产生稳定的写字楼需求。尽管内资租户租赁了更多写字楼面积,但值得注意的是外资公司,特别是来自日本和欧洲的租户,成为了2010年第四季度天津写字楼市场的主要驱动力之一,这一类需求占总成交面积的37%,与2010年前期相比有大幅增长。
  受活跃的吸纳量支撑,2010年第四季度甲级写字楼的平均空置率降至8%,这也是自2008年以来的最低空置率。同时,乙级写字楼的空置率降至16%。2010年第四季度,天津写字楼市场的总体毛租金与上一季度相比小幅增长,达人民币3.6元/平方米/天。“写字楼需求持续增长导致空置率进一步下降。与前几个季度相比,外资租户明显表现出更旺盛的需求是近期天津写字楼市场的一大特点。”仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示。
  之前一些业主们都在为定于2011年完工的总建筑面积超过300000平方米的两个大体量写字楼项目——天津环球金融中心和天津世纪都会商厦可能给市场带来的压力制订应对策略。但是事实上,天津环球金融中心现在计划超过一半的面积会销售给内资公司自用,天津世纪都会商厦则延期至了2012年,这些使得市场的供求更加平衡。
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【沈阳楼市门庭冷落】
1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会上指出贷款购二套房首付比例不低于60%,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。针对这一情况,编辑来到沈阳市的一些在售楼盘了解情况。
  年关出新政,售楼处门庭冷落
  来到浑南新区的某楼盘处,走进销售中心,购房者十分稀少。“我们已经看到报纸上出台的这一新政策,消费者来购房我们会说明这个情况,因为这个手续办理需要一定的时间,我们也不能确定政策的具体实施时间,所以这一情况一定会说。”某售楼中心的工作人员向我们介绍说。这一政策一出台,百姓对此议论纷纷,说法不一,但是现在具体会有多大的影响还是不太确定。
  “现在这一时期很大一部分是为购婚房而来的,在北京上海工作的年轻人,由于工作地房价过高,自己承担不起,就利用回家过年的时间来购买婚房,沈阳的房价怎么也比京沪低很多的。”售楼中心的工作人员对于新出台的政策也是观察进一步的形势。
  首付需六成,动了谁的腰包?
  “个人第二套房首付提至60%,叫我们这些单身未婚人士怎么办? 这一刀切的政策是好是坏啊? 早知道就应该早点买。“一年轻购房者一声叹息,心里直犯嘀咕,脸上的愁容增加了几分,紧缩的眉头里满是后悔之意。
  “第二套房贷首付比率不低于60%:买的起房的无所谓,没有房的拍手称快,有房但是不够住的倒霉了!感觉国家对房价的调控有点钻牛角尖。”一位购房者发出这样的“牢骚”。这一政策的出现更多的人持观望态度,看进一步的发展态势。
  “新国八条将限购令以国家政策形式出台。首付从原来五成提到六成,变化不大。真正影响市场的,是二手房买卖营业税全额征税,而非差额征税,税费负担增加。不过,要防止出让者让税费转嫁到购房人身上。异地户口限制购房是新亮点,或许能遏制炒房。新政效果如何,执行力度如何,需要市场消化一段时间。首付提到六成,控制了谁呢?”也有购房者十分冷静的分析当前形势。
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【济南商品房网签量骤降】
25日从济南售房网了解到,在限购令出台前后,济南新建商品住宅网签成交量从20日的1042套降至24日的185套,呈现明显的下降态势。但业内人士认为,限购令需要相关实施细则配套,才能真正发挥作用。
  从济南市建委了解到,19日,媒体刊发济南即将出台限购令的消息后,网签量迅速增加并创下今年的高峰:20日,济南新建商品住宅网签成交量创下1042套的纪录;21日、22日,网签成交量均为626套。23日,降至490套;24日,成交量仅185套。
  对于媒体称限购令成催购令,济南市建委有关人士表示,其实突击购房的情况并不明显。主要是因为限购令要求以网签为准,20日的网签高峰是各开发商此前积累的购房合同在限购令出台前集中办理网签备案的结果。
  对于限购令何时会真正限购,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为,1月份向来是楼市供应和销售的淡季,本月新开盘和加推房源的楼盘并不多,网签成交量暴增之后逐步下降,并不意味着限购令已发挥作用,其真正发挥效力,还需要相关实施细则配套,因此将有一段滞后期。
  济南市建委有关人士表示,限购令配套实施细则即将出台,“如何认定家庭成员、交易中购房者需要提交哪些材料、今后购房有哪些程序等问题,将在细则中得到细化。”
  限购令出台后,一份调查显示,64%的人表示济南限购令出台在意料之中;对于限购令会给济南房价带来什么样的影响,45.3%的人认为房价将继续上涨,35.4%的人认为成效不大,19.3%的人认为会下降。
  济南某房地产咨询公司置业顾问李清云表示,由于1、2月份本来就属楼市淡季,当前的网签量下降并不能说明限购令起到了立竿见影的效果。“新盘开盘和旧盘加推,一般会在4月份左右大量出现,限购令能否真正发挥效力,恐怕要到五一前后才能见分晓。”
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【石家庄二手房交易骤降】
  购买不足5年住房转让的,不管是普通住房还是非普通住房都将全额征收营业税;石家庄市多名中介机构工作人员认为,兔年开春二手房市将现“倒春寒”,成交量大幅度下滑
  石家庄市执行住房转让营业税新政
  1月28日从石家庄市税务部门获悉,根据财政部、国家税务总局27日下发的通知规定,从28日起,石市开始执行个人住房转让营业税新政。
  按照新政,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  据介绍,此前,石市对个人将购买不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;对于个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税。执行新规定后,个人将购买不足5年的住房转让的,不管是普通住房还是非普通住房都将按照全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的住宅转让的,所缴纳的营业税与通知出台之前的规定相同,未发生变化。
  按照石市规定,石市普通住房必须具备三条标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。
  新政首日楼市交易量下滑
  营业税新规执行的首日,在石市房产交易大厅看到,交易大厅里办理业务的人明显比以前减少。
  “前几天办理业务的人挺多,今天来的人明显减少。”一位工作人员分析,办理业务的人明显减少最重要的原因是受到营业税新政策影响。毕竟随着新政开始执行,营业税的税基增大了,现在的全额征收相比之前的差额征收,业主要负担更多的税费。此外,交易量下滑也多少受春节临近,二手房买卖冷淡的影响。
  近日走访多位中介机构工作人员,大家一致认为,伴随着“新国八条”政策的落地实施,未来二手房交易成本的增高,中介的买卖将更加难做了。明年开春二手房市场肯定将出现“倒春寒”,预计二手房成交量将出现大幅度下滑。
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【青岛1月二手房市场走淡】
 进入1月份,青岛二手房市场再度陷入平淡,成交量出现萎缩,而价格仍呈缓步上升趋势,受去年第四季度成交回升的影响,卖房者看涨预期增强。 
  进入1月份成交量减少 
  惠百家不动产市场分析师唐瑞周介绍,今年1月半个多月时间,二手房成交量正在下降,比上月同期减少20%左右。 
  从青岛另外几家大型房产中介机构台东、李沧、浮山新区等多家店面了解均证实,春季临近,买房的人明显减少,而房源也并不太多,市场已进入季节性淡季。 
  成交量下降,除了受季节性影响外,唐瑞周分析,去年3月份是全年成交量最高的一个月,4月份国家推出严厉的调控政策,成交一直比较低迷,到了去年11月份、12月份青岛二手房成交量回升,出现年末翘尾行情,成交量恢复到了去年3月份的九成左右。而近一段时间成交量出现下降,正是由于之前两个月成交旺盛,使卖房者对下一步市场过于乐观,提高报价,影响了成交。 
  另一方面,房价一路走高,购房者已变得比较理性。据惠百家不动产台东三路店张店长介绍,近期购房者主要选择价格便宜,性价比高的房源,而且会充分权衡贷款额度和个人还款能力,然后才买,如去年三四月份时不问价格恐慌性抢房的现象没有出现。 
  价格一直在温和上涨 
  去年第四季度成交量上涨,并没有引发房价的快速上升。价格上涨不明显, 去年第四季度成交量上涨,并没有引发房价的快速上升。价格上涨不明显,也说明一系列调控手段一定程度上起到了抑制房价过快上涨的作用。 
  据21世纪不动产李沧祥乐店店长徐绍乐称,从去年第四季度以来,涨价并不明显,比如百通馨苑的房源以前报价1万元/平方米,房东还有些犹豫,现在报价1万元/平方米底气足了,差别就在这里,虽然价格涨得不高,但总体来说还是房源缺少。 
  21世纪不动产东城国际店支店长也反映,目前东城国际的高层房源价格约在15000元/平方米的水平,去年一季度末的价格约在13000元/平方米,中间三个季度里没有价格跳跃上涨的时间段。 
  “卖房也有攀比心理,同一小区的房子后一套总比前一套报价高,价格就这样慢慢涨上来的”,太平洋房屋体育街店王鹏店长解释价格缓慢上升的成因。 
  房源还是少,王鹏说,台东周边如和平花园、城市花园、云溪小区、天赐良园这样成规模的小区不多,而一些经济实力相对强的客户比较倾向于购买这类封闭社区,所以价格越来越高。 
  此外,王鹏介绍,前段时间镇江路一地块拍卖,出现“小地王”,也影响了周边卖房者的价格预期。 
  加息等调控手段初显 
  在采访中发现,各区域对加息以及房贷政策的敏感度并不完全一样,但去年以来连续上调存款准备金、加息等货币政策,已让市场有些变化的前兆。 
  据一位中介人士称,现在许多买房者来了,先咨询自己的条件能否享受首套购房贷款85折优惠利率,而且确有为了买房不惜离婚的现象。 
  这位中介人士称,以前一套房子总价三四十万元,贷款二三十万元,因为贷款总额少,购房人对利率的变化不敏感,但现在动辄贷款六七十万元,如果能享受到优惠利率,每月可以少还款五六百元,甚至更多,所以都非常在意。 
  而市北、崂山、李沧各区域面向的客群不同,对贷款政策变化的反映也略有差别。比如21世纪不动产东城国际店支店长反映,浮山新区已成为中高端购房者的置业区域,来此购房的人群经济实力比较强,有许多是一次性付款,所以加息对这类人的影响不是太大。而在台东和李村,多位中介人士反映,对加息的影响,老百姓考虑得很多。 
  此外,一位不愿透露姓名的中介人士则称,他的一位客户年前卖房,购房人通过一家商业银行贷款,已办了过户,但直到现在卖房人还没从银行拿到钱,已经有三个月了。银行如此“缺钱”,到了1月份仍不能及时放款,这在过去是没有过的。 
  这位中介人士还称,如果春节后这一情况得不到缓解,今年市场肯定会受到影响。 
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中西部地区市场环境
【宜昌南湖后湖商品房成交降温】
据武汉市房地产市场信息网数据,1月第4周武汉主城区商品住宅共销售1323套,成交均价7244.79元/平方米。后湖、南湖、鲁巷等热点片区,上周成交量开始下跌。
  上周,武汉主城区商品房量价环比分别微增8.8%和1.01%,远城区商品住宅均价首破4000元/平方米,二环外均价首破6000元/平方米。不过各片区除东西湖外价格涨幅均不高。成交量上,东西湖片净增131%,南湖、后湖、鲁巷等则分别下跌四成、三成和两成。限购对置业区域结构影响开始显现。
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【武汉上周二手房成交量环比增长35%】
  据武汉市房地产市场信息网数据,上周二手房共成交61880.1平方米,环比增长35%,不过仍未超过上月同期水平。 
  上周武汉二手房日均成交维持在85套左右,较上月日均110套水平还有差距。上周二手房成交均价7636元/平方米,环比上涨2.03%,连续6周维持涨势。 
  搜房二手房中心负责人田鑫馨表示,从数据上看,汉版限购令对二手房的刺激暂未显现。“上周成交回升仅仅是相对月初节假日影响而言,本月整体成交较12月仍有明显下滑趋势。”“春节前二手房市场仍将维持乱象。”鲁巷一中介店长表示,购房者中仍不乏抄底一族。
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【重庆部分购房户放弃购买高档房】
  重庆市政府27日召开新闻发布会宣布开征高档商品房房产税,相关细则公布后引起社会关注。
  某央企重庆分公司高管曾于2006年团购重庆某知名楼盘别墅,当时购买房价约200万元一栋,其如今市场价约500万元一栋,按重庆房产税标准,其每年将被征收约5万元的房产税,该公司高管李先生表示说:“我们夫妻年薪总共30多万元,每年缴纳5万元的房产税,加上每月还要还银行购房贷款,压力不小。我们正考虑是否出售别墅,换一套面积小点的花园洋房。”
  走访多个重庆房产中介发现,如今购房客在咨询房产信息时首先关注房产税情况,为避免缴税,很多购房户都放弃购买大户型高档商品房。
  拥有多套别墅的重庆富商熊英女士表示:“如果政府收取房产税能真正用于接济穷人、改善民生,她还是支持和接受征收房产税,但希望政府能做到征收合理公平、每年公开房产税收支使用情况,使纳税人明明白白纳税。”
  目前,房产税改革试点已对投机性购房者、尤其是炒房客“警示”作用显现。来自黑龙江的炒房客沈女士一直看好重庆的房地产市场,她认为不像北京、上海、深圳等一线城市,重庆的房价没有被爆炒,但作为西部唯一直辖市和拥有全国第三个国家级开发开放新区两江新区,重庆房产升值潜力大、房价才刚进入快速上涨通道。她目前已在重庆主城区购买了两套商品房,今年原本打算再买一两套。但当得知重庆要开征房产税的消息,她开始犹豫了。“两套面积加起有150多平方米,如再买就要交房产税了,现在国家又出台了更为严厉的调控政策,投资房产前景还不明确、目前风险很大,只能放弃买房。”沈女士说。
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【重庆二手房成交量下滑三成】
与一手房市场成交的高位运行相比,二手房则冷清许多。看房量、成交量纷纷在节前下滑三成以上,但这并不影响二手房公司的扩张计划。 
  “客户明显少了”,美联地产总经理缪鸿裕说,1月17日—23日当周,看房量、成交量下降至少三成。春节前往往是淡季,但今年下降尤其厉害。主要原因还是政策细则不明朗,买卖双方都在等待。
  而美联公司近期正鼓励员工休7天的带薪年假,而去年业绩优秀的员工,甚至愿意在年假之外,不拿底薪多休一段时间,以调整好状态,准备2月中旬休假归来大干一场。
  虽然带看、成交量都少,但二手房业主们可不愿意降价,卖了就买不回来的心态依然存在。此外,即使二手房价格坚挺,但与近期开出来的一手房的高房价相比,两者的差距有扩大的趋势。由此,缪鸿裕依然认为,排除政策因素,总体而言,重庆二手房的黄金时代即将来临。
  不过,刚刚颁布的新“国八条”中,“5年以内二手房交易营业税由差额征收改为全额征收”,导致交易成本明显上涨,未来市场成交量可能会有下滑。
  不过,中介公司并没有放慢开店扩张的计划。目前重庆市场,除了店面总数已达100个以上的大业兴、钢运暂无大动向之外,处于店面数量第二梯队的美联、中原、中房等都有扩店计划。其中,美联预计将在2月以后的3—6个月内新开30个门店,向百店规模冲刺。
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【成都楼市一手房市场疲软 二手房市场持续回升】
  临近春节,成都楼市的年味也越来越浓郁,在这营销节点上,成都上周的一手楼市却显得较疲软,成交套数环比下滑3.41%;而与之相反的二手楼市却在前周的基础上成交套数与成交面积分别增加29.46%和34.81%。
  一手成交套数略下滑高新区持续领先
  “上周一手房成交套数的下滑,和上周市场供应量减少有很大关系。”成都开元营销总经理武伦浩分析到。同样,根据成都中原地产提供的数据显示,上周主城区共有8个住宅项目领取预售许可证,较前周减少9个。本周主城区商品住宅供应1610套,供应面积为13.06万平方米,供应套数与供应面积较上周分别减少52.9%和53.4%。
  据房管局数据显示,本周主城区商品住宅共成交2040套,成交面积为19.42万平方米,成交套数环比下滑3.41%,而由于本周成交户型偏大,成交面积环比上升1.36%。本周套数供需比为0.79,商品住宅成交量与上周基本持平,仍在2000套左右徘徊。临近春节,在许多开发商大打“春节”牌的作用下,一手房成交量一直保持稳定。“预计春节期间一手房成交量还将有所下滑。”业内人士分析认为。
  根据手中中原地产给出的调查数据显示,上周高新区成交量有较大下滑,但仍然领先,成交套数为509套,主要集中在城南区域,同时环比下滑30.1%,成交面积为5.27万平方米。从成交量的涨幅来看,上周武侯区上升最多,成
  交套数为353套,环比上升78.3%,成交面积为3.05万平方米。上周青羊区成交量下滑最大。而成华区成交量略有下滑。最后是金牛区,成交套数为254套,环比上升24.5%,成交面积为2.27万平方米。
  二手成交持续回升武侯区成交量最多
  和一手楼市不同的是,上周成都的二手楼市却呈现出上升走势。据房管局数据显示,上周主城区二手住宅共成交1059套,成交面积为9.41万平方米,成交套数与成交面积较前周分别增加29.46%和34.81%。上周二手住宅市场保持前周增速持续回升,成交套数重回1000套以上。据中原地产专业人士分析认为,近期二手成交回升可能由于存款利率上调及房产税传言等因素,迫使市场抛售二手房源。
  比较巧合的是,上周二手楼市和一手楼市销售量最多的区域,同样都是集中在城南区域,而且上升速度最快的区域同样为城南的高新区。上周各行政区二手成交量均有不同程度的上升,其中武侯区成交量持续领先,成交套数为223套,环比上升35.98%。其次是金牛区,成交套数为214套,环比上升24.42%;青羊区成交套数为175套,环比上升25.9%。成华区成交套数为159套,环比上升32.5%;锦江区上升最少,二手成交套数为147套,环比上升22.5%。最后本周高新区上升最快,二手成交套数为141套,环比上升36.89%。
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【郑州楼市1月房价扑朔迷离】
  2010年被房地产业内称为调控年,2011年1月27日重庆、上海房产税试点,应验了2011楼市十大猜想之“房产税出台”。2011年1月郑州限购令出台近一月,郑州房价扑朔迷离。
  郑州搜房网数据监控中心对于目前郑州在售的热门楼盘TOP20过去一个月房价的调查检测中,12个楼盘价格保持平稳,2个楼盘在过去的一个月内价格出现下跌现象,6个楼盘价格出现上涨现象。
  其中,在价格下跌楼盘中,正商幸福港湾每平米下跌310元,康桥金域上郡每平米下跌370元。正商幸福港湾与康桥金域上郡均属于2011年1月5日郑州限购令所限制买房的人口过密区,在1月快要结束之际,郑州限购令区域内两热门楼盘价格出现下跌现象,不管是郑州限购令的威力震慑,还是开发商的促销政策,总之,在限购令即将1月之际,它们的价格确实是下降了!
  其中,在价格出现上涨现象的6个楼盘中,在过去的1个月内,九龙城每平米上涨200元,绿地•新里卢浮公馆每平米上涨500元,升龙国际中心每平米上涨200元,美景菩提每平米上涨200元,德润黄金海岸每平米上涨500元,鑫苑现代城每平米上涨1200元,为涨幅最大楼盘!
  郑州楼市1月房价观察:郑州在售热门楼盘中1月价格上涨楼盘、价格下跌楼盘、价格下降楼盘分别占30%、60%、10%。
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【西安保障房数量大幅增加】
陕西省第十一届人民代表大会第四次会议已胜利闭幕。值得关注的是,在本次人代会上,一系列利好房地产市场的提案引起各方关注。随着今年两会议案的相继顺利实施,西安楼市有望在今年迎来全面健康稳定发展的一年。
  “两会”期间,最先传来的好消息是从2011年起,新批准的房地产开发项目必须配建保障性住房。对此,陕西省住房和城乡建设厅厅长李子青表示,“十二五”期间,陕西将进一步完善城镇住房保障体系建设,科学安排保障性住房建设工作,妥善解决254万户城乡居民的住房困难问题。到“十二五”末,使全省城镇保障性住房的覆盖面力争达到30%。在增加保障性住房数量的同时,加强质量安全监督管理,确保工程质量和安全,让群众住上放心房。
  伴随西安市相关试点工作顺利进展,今年将再发放19.5亿元贷款,用于支持保障性住房建设。据了解,从2010年8月,西安市正式获批为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,雁鸿小区、圣合家园等7个经济适用房小区成为试点项目,总建筑面积达214万余平方米,总投资规模达53亿多元,试点项目住房公积金贷款额度为35.3亿元。而从今年开始,西安市还将进一步推进相关试点工作,计划发放保障性住房建设贷款19.5亿元,计划新开工80.78万平方米。
  从上面两条消息我们不难看出,西安市相关部门对房地产市场的改革力度,而保障性住房的建设更能显示出一方政府的魄力和胆量。近年来,保障性住房建设经历了跨越式发展。统计数据显示,2007年全国安排廉租住房资金77亿元,而2010年,中央安排保障性安居工程专项补助资金已达802亿元。2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,超额完成年初国务院制定的580万套的任务。
  对于今年西安市将开发大规模保障性住房的消息,房地产业界人士认为,有一定影响,但影响程度难以量化。陕西东元房地产策划总监赵经理认为,保障性住房对商品房市场没有太大冲击,理由有二:第一,购买对象完全不同,购买保障性住房的人不一定具备购买商品房的能力。第二就是保障房数量有限,形不成冲击;而有购买商品房能力的人,很少会去买保障性住房。
  而荣禾房地产营销何总监则认为,受政府定价的限制,相同地段上的保障房要比商品房每平方米便宜一两千元左右,这是保障房最大的优势,因为保障房是给特定人群建的,对那些追求更高居住品质、优越的环境及配套设施的人来说,保障房很难满足他们的需求,高品质的商品房才是他们选择的目标,所以,保障房很难对整个商品房市场造成强烈影响。 
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【昆楼市成交量冲高回落明】
昆明商品房“限购令”出台7日(19日—25日),昆明楼市成交4001套,其中单日成交最高为1月19日的2096套,成去年至今单日成交量最高点,最低出现在1月22日,仅为7套,成交均价方面未出现明显波动,为6428元/平方米。
  18日,昆版“限购令”来袭,从之前采取限购政策的城市看,此政策出台后,部分购房者会因观望而推迟购房,致楼市成交量在短期内出现下滑。而昆明商品房“限购令”出台7日(19日—25日),昆明楼市成交4001套,虽环比少卖近一千套,但较之前单周成交1000多套的常态,这七天交易量已算处于高位。
  来自昆明市房产信息网的数据显示,1月19日至25日,昆明主城四区商品房共成交4001套,日均成交套数572套,其中单日成交最高为1月19日的2096套,成去年至今单日成交量最高点,最低出现在1月22日,仅为7套,相较于上一个交易统计周期,此次成交套数下滑,环比降幅18.9%。此外,受成交套数减少的影响,成交金额和成交面积也有所下挫,统计数据显示,这一周的总成交金额为24.13亿元,成交面积为37.54万平方米,分别环比降幅13.9%、14.7%。成交均价方面未出现明显波动,为6428元/平方米。
  上周末的市场方面,仅有3个项目开展营销活动。1月22日,七彩俊园全新房源认筹卡开始发售,每张10万元,而中央豪宅全成品精装豪宅样板层也即将开放;同日,洱海国际生态城二期半岛壹号在云南大剧院金色大厅开盘,当天昆明400余套房源、大理300余套房源均成交在80%以上;1月23日,位于安宁大屯新区的宁湖春天推售户型面积为74—160平方米的小高层住宅、186—200平方米的联排别墅以及183平方米的叠加别墅。
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【呼和浩特2010年商品房成交99亿元】
近日,从呼和浩特市房产管理局了解到,去年呼和浩特市商品房成交金额达到99.09亿元。
  据了解,2010年1~12月,呼和浩特市商品房成交面积213.85万平方米,同比增长58.44%,环比增长12.21%。成交套数为19368套,同比增长55.02%,环比增长11.58%。成交金额99.09亿元,同比增长125%,环比增长15.37%。其中住宅成交面积175.94万平方米,同比增长53.59%,环比增长11.48%;成交套数16639套,同比增长58.42%,环比增长11.57%。成交金额70.21亿元,同比增长79.03%,环比增长4.01%。写字楼成交面积6.86万平方米,同比增长18.67%,环比增长3.78%。成交金额2.99亿元,同比增长79.03%,环比增长4.01%。商业营业用房与其他用房成交面积30.98万平方米,成交金额25.88亿元元,同比增长281.44%,环比增长23.6%。
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【贵阳元月上半月二手房市场现冷热交替】
  据筑房网网上备案登记数据统计,1月上旬,我市云岩、南明以及金阳新区共成交二手房326套,比12月下旬减少170套。受天气时好时坏影响,1月上旬筑二手楼市也是时冷时热。
  据了解,从元旦节开始我市二手楼市人气即出现明显滑落,大多房屋中介门店门可罗雀,二手楼市呈现出一片低迷景象。
  然而,从1月10日开始,之前还是一片低迷的二手楼市却又重新开始热闹起来,二手房成交量开始逐渐增多。据统计,1月1日――9日,9天时间我市云岩、南明以及金阳新区共成交二手房116套,1月10日――15日,6天时间二手房成交套数则已达到210套。
  短短半个月时间,二手楼市前后变化为何会如此之大?业内人士分析认为,天气变化是导致二手楼市时冷时热的直接原因。
  据我市各大房屋中介公司反映,开年头一周,由于受到凝冻天气影响,不论是看房的人数还是实际成交套数均出现大幅回落。而从1月10日开始,随着凝冻天气逐渐减退,前来咨询看房的人数随又逐渐开始有所增多。据了解,在去年11月开始实施的经适房上市交易新规的带动下,年底的二手楼市出现较大幅度增长,而且这股二手经适房交易热潮还将持续较长一段时间。“若不是受到近期凝冻天气影响,年初二手楼市应该能取得不错的交易成绩。”智宇中介销售经理杨泉说。
  据悉,随着1月17日我省再次大幅降温,二手楼市人气再次出现大幅下滑。业内人士分析认为,在新春佳节临近的情况下,如果凝冻天气持续,1月下旬二手楼市成交量出现再次走低的可能性会很大。
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行业数据
【中国房地产投资和交易额连续两年全球第一】
专注于资本市场和商业房地产的独立调查公司Real Capital Analytics(简称RCA)日前发表报告说,中国房地产市场吸引到的投资额连续两年全球第一。报告中说,在中国房地产市场蓬勃发展的推动下,2010年全球房地产交易额比上年增长了43%。这家总部设在纽约的公司在报告中说,2010年中国房地产交易总额高达1971亿美元,与2009年相比增加了23%。在全球房地产市场交易总额5820亿美元中所占的比重高达34%。不过,单从交易额上看中国房地产市场2010年比2009年减少了41%,显示中国政府为遏制房市过热而出台的宏观调控政策已经开始显效。报告中说,上调首付款比例和提高贷款利率等打击房市投机行为的措施在去年第二和第三季度发挥了显著效力,成交量急剧下降。但是临近年底,中国房地产交易再度活跃,报告中说“2010年最后三个月流进房地产市场的资金创下四年来第二个新高。”2010年全球对存量房地产投资最多的城市是伦敦,受英镑贬值和租金上涨等因素影响,2010年流向伦敦存量房地产市场的资金高达239亿美元。相比之下,中国房地产市场吸引资金最多的是新项目开发和土地交易。报告指出,2010年中国95%以上的房地产投资都流向了新盘开发和土地交易。
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【2010年全国住房供地实际完成计划的67.9%】
  国土资源部统计数据显示,2010年全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)住房供地计划18.47万公顷,实际完成12.54万公顷,同比增长64.1%。其中,保障性住房用地2.47万公顷,同比增加124.5%。与前几年的供地情况同口径相比,保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷,同比增长42.5%。从计划完成情况看,全国住房供地计划实际完成67.9%。其中,保障性住房(经适房和廉租房)用地完成计划的65.2%;棚改房用地1.47万公顷,完成计划的40.2%;中小套型商品房用地6.51万公顷,完成计划的80.9%;其他住房用地2.96万公顷,完成计划的68.5%。2010年保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷,占住房用地总量的19.7%,创历史新高。中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地得到应保尽保。2010年保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房实际用地9.58万公顷,占全年住房用地实际供应量的76.4%。分省看,28个省(区、市)“三类”住房用地供应占全部住房用地供应的比例均超过70%,其中甘肃、黑龙江占比超过90%。2010年供地计划完成不平衡,分区域看,东部地区住房供地计划完成76.1%,执行情况好于中、西部;分省看,有14个省(市)计划完成比例超过70%,其中,天津、湖南、上海、北京超计划完成,比例分别为135.9%、120.9%、105.6%、101.0%,内蒙古和贵州完成率较低,分别为43.9%和36%;从主要城市看,上海、宁波、北京住房用地供应计划完成比例分别为105.6%、103.4%、101.0%,超计划完成;南京、杭州、厦门完成比例分别为94.5%、87.2%、85.2%。深圳和广州保障房用地完成比例分别为228.0%和163.8%,完成情况较好。北京、上海、杭州、宁波、南京、青岛、厦门、广州和深圳9城市的保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房实际用地占全年住房实际用地的比重均达到或超过70%。
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【上周20个主要城市土地推出面积环比增加110%】
据中国指数研究院监测数据显示,上周(1月17日-23日)监测的20个主要城市共推出土地320宗,较前一周增加188宗,推出土地面积共计1299万平方米,环比增加110%。而成交土地114宗,较前一周增加40宗,成交面积共计441万平方米,环比增加19%。统计显示,上周监测的20个主要城市住宅用地推出量和成交量均有所增加,共推出住宅用地85宗,比前周增加49宗,推出土地面积486万平方米,环比增加107%;共成交住宅用地45宗,比前周增加10宗,成交土地面积186万平方米,环比增加11%。上周住宅用地成交活跃度靠前的10个城市中,多数位于江浙沪地区,其中上海成交4宗,金华2宗,杭州和湖州分别成交1宗。总体来看,一线城市除深圳无地入市外,上周土地推出量有所增加,共计推出土地100宗,比上周增加63宗,推出土地面积294.7万平方米,约是前周的两倍。而成交方面,一线城市除北京外均有住宅用地成交,共成交土地36宗,较上周增加14宗,成交土地面积104.5万平方米,较上周增加33.5万平方米。其中,上海成交17宗地块,其中5宗为住宅用地,12宗为工业用地。广州成交1宗,为住宅用地,共计4.4万平方米。深圳成交4宗,共计2.2万平方米,其中3宗为住宅用地,1宗工业用地。杭州成交14宗地块,4宗住宅用地,8宗商业用地。而二线城市推出量上升,仅苏州和厦门无地块供应,上周推出住宅用地67宗,比前周增加41宗,共计388.1万平方米,比前周增加215万平方米。成都推出91.1万平方米,为20个主要城市住宅用地推出量最多。二线城市成交量有所上升,住宅用地成交量与前周持平,住宅用地共成交32宗,成交住宅用地面积145.5万平方米,较前周增加8万平方米。其中,成都成交量超过二线城市成交总量的50%,住宅用地成交量为20个主要城市最多。
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产品与技术创新
【全球11处著名炫酷流线建筑(二)】
 
美国佛罗里达州基西米的仙纳度屋被称之为“未来屋”
6.美国佛罗里达州基西米的仙纳度屋
  美国佛罗里达州基西米的仙纳度屋是这种类型建筑的第三座,于1983年对外公开。这座建筑被称之为“未来屋”,由巨大的塑料充气球构成,外面被喷上快速固结的聚氨酯泡沫体。从环境照明到房屋安全系统的一切内部设施均由Commodore计算机控制。虽然这种类型的建筑并不是流体建筑的源头所在,但3座仙纳度屋却也是流体建筑的早期典范。
然而,一切美好的事物都有走向尽头的那一天,“未来屋”也是如此。随着公众兴趣的减退加之日趋严重的虫害侵袭,位于基西米的仙纳度屋于2005年10月走到生命的尽头。其位于威斯康星州和田纳西州的两个双胞胎兄弟也几乎在同一时间与人们挥手说“再见”。
 
德国慕尼黑的安联球场被称之为“未来球场”
7.德国慕尼黑的安联球场
  德国慕尼黑的安联球场于2005年5月投入使用,是拜仁慕尼黑和慕尼黑1860足球俱乐部的主场。球场的正面由2874块ETFE(乙烯-四氟乙烯共聚物)充气薄片构成。这一设计允许球场改变内部颜色,拜仁慕尼黑比赛时以红色示人,慕尼黑1860比赛时变成蓝色,轮到德国国家队登场时则又变成白色。新麦道兰体育场也采用类似的ETFE薄片正面设计,纽约喷气机队主场作战时以绿色示人,巨人队比赛时变成蓝色,举行音乐会时则变成红色。
瑞士建筑师雅克•赫尔佐格和皮埃尔•德•梅隆设计的安联球场被称之为“未来球场”,由表及里均由高科技打造。这座体育场可容纳近7万名观众,2006年FIFA世界杯共有6场比赛在这里举行,“变色”功能借这个机会接受实战检验。
 
日本三木市三木灾害管理公园豆形圆顶
8.日本三木市三木灾害管理公园豆形圆顶
  灾害管理公园豆形圆顶座落于日本神户附近的三木市,于2007年投入使用,一般情况下作为网球场使用。此外,它还可以充当地震发生后的应急避难场所以及消防部门的训练中心。游客通过一个黄色穹顶入口进出,入口在设计上宛如一个网球,部分埋入地下。
日本建筑师兼项目负责人远藤秀平表示:“四四方方的建筑看上去较为硬朗强悍,圆形弯曲建筑则更能体现一种连续性并且与大自然融为一体。”建筑师的这番话可能让人感到一种讽刺的意味,因为建造豆形圆顶的一个主要目的就是充当发生自然灾害时的避难场所。
 
英国纽卡斯尔的塞奇•盖茨赫德大剧院被称为“毛毛虫馆”。
9.英国纽卡斯尔的塞奇•盖茨赫德大剧院
  塞奇•盖茨赫德大剧院由福斯特建筑事务所设计,2004年投入使用,因其外形好似毛毛虫,也被人称之为“毛毛虫馆”。正如诺曼•福斯特爵士所说的那样:“一条非常巨大而友好的毛毛虫躺在泰恩河的盖茨赫德一侧。”当然了,也有人认为它的外形让人联想到红色橡胶制成的Kong玩具狗。
塞奇•盖茨赫德大剧院的外部采用弯曲的玻璃和不锈钢结构,依照欣赏者角度的不同,发光面可呈现多种不同的视觉效果。大剧院的非传统设计并非针对所有类型的演出,而是专门针对音乐演出。构成大剧院主体的玻璃圆顶相互连接在一起,能够为观众提供最棒的音响效果。虽然《私眼》(Private Eye)批评大剧院外形好似“一个光鲜亮丽的避孕套”,但曾在大剧院欣赏过民谣、古典乐、爵士乐和流行音乐会的人却纷纷对它竖起大拇指。
 
德国柏林的语言学图书馆
10.德国柏林的语言学图书馆
  随着柏林自由大学语言学图书馆于2005年9月14日投入使用,福斯特勋爵用事实证明,类似塞奇•盖茨赫德大剧院这样的建筑绝不只是昙花一现。福斯特设计的这座图书馆被戏称为“多变蛋”,整体建筑风格与周围校区的完美融合程度令人吃惊。
通过将一个双层穹顶悬置于混凝土核心结构上方,福斯特得以让图书馆拥有一个具有革新性的气候控制系统,全年有近60%的时间实现自然通风。借助于在圆顶屋顶采用的透明板结构,图书馆对人工照明的需求大大降低,阴天的时候也能拥有清洁而自然的照明环境。
 
荷兰杜廷赫姆的D塔将颜色与人类的情绪联系在一起
11.荷兰杜廷赫姆的D塔
  荷兰杜廷赫姆的D塔出自富有创造性的斯伯伊布里克之手。它的外形好似一个心存恶意并且已经学会走路的深海水母,堪称建筑界有趣的互动式代表作品。白天的时候,D塔呈现出令人索然无味的灰色,晚间则以美丽的色彩示人,还自己以本来面目。
  有意思的是,游客可登录D塔网站进行投票,自己决定D塔在第二天晚上将呈现出何种颜色。斯伯伊布里克将确定的颜色与人类的情绪联系在一起,红色代表爱,紫罗兰色代表幸福,黄色代表恐惧,绿色则代表恨。
  流体建筑是最另类同时最能吸引眼球的建筑类型之一。但具有讽刺意味的是,这种建筑也缺少显著的标志性特征。对于流体建筑,它们到底是属于今天还是属于未来的问题仍没有人能够给出一个确切答案。如果代表建筑业的未来发展趋势,我们的下一步又应该踏向何处呢?
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【意大利推出透明水泥:筑成墙体可透光】
  意大利水泥集团(Italcementi)的建筑师们把特殊树脂与一种新混合物结合在一起,制成透明水泥。采用这种水泥建成的建筑物,整面墙就像个巨大的窗户,阳光能穿透墙体射进室内,这样就可减少室内灯光使用量,从而节省能源。
  透明水泥的里面有很多小孔,这些小孔可在不破坏建筑物结构的整体性的前提下,令阳光投射进来。靠近看,这些宽度接近2到3毫米的缝隙组成令人难以置信的图案,从远处看,它们跟普通混泥土没有什么不同。但是在阳光明媚的日子,利用这种材料建成的建筑物内会是另一番景象,阳光穿透墙上的光孔射进室内,整个墙面看起来就像个大窗户。
  迄今为止仅有一座建筑物使用了透明水泥——去年中国上海世博会的意大利馆,不过它已经证明透明水泥能够省电,使用这种材料的建筑物,白天室内不用开灯。18米高的意大利馆,大约40%的墙面采用了意大利水泥集团的i。light材料,该公司用189公吨新材料制成3774块透明板和半透明板。每块透明板大约有50个孔,透明度接近20%。半透明板的透明度大约是10%。
  以前在这方面进行的类似尝试是把光纤加入混泥土中,不过意大利水泥集团表示,这种方法没有使用特殊树脂效果好。该集团的创意总监恩里克?伯尔嘉勒罗说:“用可塑树脂制成的‘透明水泥’比用光纤制成的透明水泥成本更低。而且前者‘捕获’光的能力也更强,因为树脂比光纤的视角更宽。这些特点使这种新型材料的透明性更好,用它建成的建筑物的透光效果更强。”
  伯尔嘉勒罗表示,他的公司之所以会接受建设意大利馆的巨大挑战,是因为他们希望找到一种“创新、有效的节能方法”。他说:“为意大利馆准备的3774块‘透明水泥’板,我们每天大约生产200块。”现在这种新式水泥已经获得专利权,不过至今还不清楚它是不是适用于全球范围。
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产业链信息
【楼市调控新政难阻钢价强势】
针对房地产市场的新“国八条”出台后,周初钢材价格一度下跌幅度较大,但短暂下跌后,钢材价格重拾升势,即使周四夜间房地产税的推出仍未能改变钢价的强势格局。自2010年7月份以来,钢材市场持续6个多月的上涨可以归结为供需改善背景下,成本推动的一轮“小牛市”行情。
  从供应来看,2010年7月份先是钢厂亏本停产,接着9月份节能减排全面展开,对钢材生产构成严重影响,钢材尤其是螺纹钢库存持续下降,严重供大于求的局面有所改善。
  从需求看,保障性住房,铁路以及电网的大规模投资使得钢材需求前景明显好转;在供需改善的背景下,上游原材料铁矿石价格连续上涨,扣除海运费因素后,当前铁矿石离岸价格已经高于金融危机前水平,成本的上升使得钢厂被迫连续提价,这反过来也刺激了贸易商看涨的预期,导致钢材价格在淡季仍然持续上涨。
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【1月中旬水泥延续跌势】
  国家统计局26日发布数据显示,今年1月中旬,国内重点企业主要工业品出厂价格整体上扬,仅水泥延续跌势。
  本月以来,铁矿石价格延续上涨,加之部分贸易商冬储需求增长,大中型钢厂纷纷调升钢价。数据显示,国内大中型普钢环比普涨2%至2.2%,小型钢材涨幅也达到4.5%,而品位在56%以上的铁矿石报价为734.8元/吨,环比涨0.3%。
  由于今年国家对楼市调控力度不减,建材行业对于后市需求下滑的担忧增长,水泥价格持续下滑。当期各型号水泥出厂价在308.1至408.9元/吨不等,环比跌幅在2.1%至5%。
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案例分析
【房地产营销中的有形展示营销策略】
  在当今社会,房地产消费已占据了人们消费支出的很大比例。如何购买适合并使自己满意的住宅房地产,是现实生活中消费者非常关注的。消费者购买住宅房地产时,对物业的建筑质量、物业单位的具体形态、物业管理的水平等购房时不能看见的因素普遍都非常关心。但是由于部分开发商的诚信问题,消费者对这些问题总有不信任感。而在房地产营销的理论探讨圈中,理论界对这一现象又关注甚少。本文在分析住宅房地产产品的无形性及对购房者所造成特殊影响的基础上,根据服务营销理论,构建了住宅房地产有形展示营销策略。通过此策略在实践中的运用,开发商可以消除住宅房地产的无形性给购房者带来的负面影响。   
  一、房地产产品的无形性   
  房地产产品具有区域性、异质性、保值增值性等特性,这些特性对房地产产品的营销产生了重要的影响。但是,人们通常忽略了房地产产品另外一个比较重要的特性——无形性,即住宅房地产产品在某种程度上是看不见、摸不着的,消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象所购买物业单位的未来面貌。一般而言,住宅房地产产品的无形性主要通过以下几点来体现。   
  (一)从住宅房地产产品的内容上看,房地产整体产品包括较大部分的无形性产品 
  从整体产品的概念出发,房地产产品不仅包括所提供的空间、户型,小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等有形的产品,还包括了楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务,楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等无形的产品。   
  (二)从住宅房地产产品的销售时机上看,开发商销售的大多是期房 
  开发商为了减少资金的占用压力和降低开发成本,通常在物业还是期房状态时,就开始预售。对于所提供的物业的产品情况,开发商给消费者画出了美好的蓝图。但产品在未来究竟会呈现出什么状态,只有靠开发商的信用来加以推测。在这种情况下,不可预见性的风险较大,消费者在购买时会非常谨慎,只有根据开发商的信誉和品牌来推测所购买的产品。 
  (三)从住宅房地产产品的销售形式上看,开发商销售的基本上都是清水房 
  在这种情况下,消费者即使购买的是现房,他也只能知道房地产产品的有形部分,如户型、小区规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等。他很难清楚地知道自己入住后的住宅究竟会是什么样的,只有借助开发商的样板房来想象自己所购买住宅的未来情况。这样,从消费者购买和消费房地产产品的角度来看,消费者其实是很难知道他自己入住后所消费产品的具体状况以及给自己所带来的具体感受。   
  二、住宅房地产无形性给消费者造成的特殊影响   
  由于房地产产品所具有的无形性特征,会给消费者带来一系列特殊的影响。这些影响包括:   
  (一)消费者很难准确认识其购买的物业单位 
  在房地产产品装修完好前,消费者对所购买住宅房地产的有形实体,很难形成准确的预期,在入住之前,消费者对所购买住宅房地产的无形部分,很难形成准确的认识。   
  (二)消费者购买物业的风险很大 
  住宅房地产的价值很大,但其质量、工期以及开发商所做出的各种承诺均取决于开发商的信誉,消费者不可预见性的风险较大。 
  (三)消费者很难做到房地产产品的真正比较 
  对于不同的住宅房地产,消费者只能根据广告和开发商的承诺来形成产品形象,产品的比较也只是各物业所传播信息之间的比较。而各物业没有传播的信息之间,很难形成鲜明的对比。   
  (四)消费者对房地产广告的信赖度较低 
  由于房地产广告是开发商有选择地刊登和美化,其内容的真实性普遍会受到消费者的质疑。由于以上无形性的影响,消费者会通过各种方式来认识楼盘单位。这些途径包括房地产产品的现场设施、售楼处布局、销售人员等系列有形的线索,也包括开发商的品牌、信誉、在消费者中口碑等无形的线索。   
  三、房地产营销中的有形展示营销策略  
  (一)有形展示营销策略 
  服务营销的研究成果显示,在消费无形的服务产品时,顾客通常利用感宫对有形物体的感知及由此所获得的印象来认识和评价服务产品的质量及服务企业的形象。“有形展示”正是利用消费者的这一认识特征,通过对顾客在服务过程中能够直接感知到和提示了服务信息的有形物来传递服务产品的质量,这些有形物包括服务环境、服务工具、服务设施、服务人员、服务信息资料、服务价目表、服务中的其他项目等。有形展示有助于顾客感觉服务产品的特点以及提高享用服务时所获得的利益,有助于建立服务产品和服务企业的形象,支持有关营销战略的推行。鉴于房地产产品无形性特征及该特性对购房者产生的种种特殊影响,房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略,充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象,从而规避房地产无形性带来的不利影响。
  (二)有形展示策略在房地产营销中的应用 
  根据房地产开发的具体情况,笔者认为,房地产营销中的有形展示应该包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。其具体的应用如下所示: 
  1.环境展示:(1)工地展示。工地是购房者到达现场感觉到的第一要素。有效的工地有形展示包括围板、LOGO墙装饰、引导旗、横幅打出的口号、标语等;另外,工程的施工进度和施工状况也是工地展示的重要组成部分;(2)售楼处。售楼处是消费者进行楼盘咨询最主要的地方,最能体现开发商专业水准及品牌形象。良好的售楼处形象,可以充分激发消费者的购买欲望。在售楼处的建设过程中,售楼处修建的位置、建筑外观风格、功能分区、装修格调是开发商应该重点考虑的展示因素;(3)销售资料。销售资料也是充分展示楼盘形象,给购房者有形体会的有利工具。售楼书、置业指南、户型汇编、POP海报、DM单、购房预定卡、客户问候卡、办公用品等都是有效展示楼盘现象的载体;(4)样板房/展示间。样板房能够将平面的户型设计图纸直观化、立体化,让购房者对所要购买的房子形成一个直观的感受,从而激发购买的兴趣和欲望。总体而言,样板房应该切合楼盘的主要风格,符合目标消费群的喜好;(5)其他展示。在购房者接触的环境展示中,还包括了诸如沙盘、户型模型、效果图、展板、礼品指示牌等。这些展示物都能给购房者留下具体的印象,从而影响购房者对房地产产品的印象。 
  2.人员展示:(1)置业顾问。在房地产销售过程中,置业顾问承担着向购房者介绍本公司楼盘的责任,其形象与行为规范、沟通技巧,直接影响到购房者对楼盘形象的认同,意义重大。因此,楼盘有形展示策略的人员展示设计,第一重要的就是置业顾问的展示设计。(2)相关工作人员。购房者在购房过程中,与其接触的人员不仅仅是置业顾问。保安、保洁、园林工人、财务等后勤员工也会在购房过程向购房者提供服务。这些人员的服务水平也会影响消费者对楼盘的印象,因此也必须对这些后勤人员进行专业培训。(3)来访顾客。我们通常会忽略来访顾客对其他购房者的影响。其实,通过对来访顾客的言行举止的观察,消费者可以判断出以后共同生活的邻居的基本素质,从而影响其对楼盘形象的看法。 
  3.品牌载体:(1)VI系统。VI是房地产企业和项目形象、品牌的基础。一般而言,房地产企业的VI系统包括三部分,即基础部分的LOGO,标准图形,标准色,标准字体,基本组合,印刷规范等;办公系统的名片,信封,信笺,便笺,手提袋,合同书,门牌,指示牌等;应用系统的公司旗帜,交通运输,礼品,服饰,公关等。(2)品牌。房地产产品的独特个性和消费方式,决定了支持其品牌的核心要素除了房地产产品之外,最为重要的是开发商和客户之间基于物业而建立起的关系。要建立房地产产品良好的品牌形象,首先,取决于房地产产品是否货真价实,员工是否诚实可靠,产品功能和服务质量是否和承诺一致;其次,消费者是否认同开发公司的品牌和企业文化,相关利益人是否接受这家公司或品牌所代表的意义;最后,还要看开发商能否将企业和客户之间形成的买卖关系转化为朋友关系,并持之以恒地持续下去。 
  4.信息沟通展示:开发商信息、楼盘信息以及其他消费者关注的信息,通过各种媒体的传播,可以使住宅房地产的无形因素向有形转化,这些具体的转化方式有:(1)广告。广告可以向消费者提供关于商品房的充分信息,从而使消费者和开发商进行有效的信息沟通。在商品房广告宣传中,要注意发挥创意,对楼盘进行语言及形象的包装的同时,亦应注意不能过于夸张,以至于与楼盘实际情形背离过远,特别是楼盘的小区规划、工程结构、建材标准方面则应实事求是,否则在销售中后期,客户如发现实际情形与广告宣传差距太大,会产生较大心理落差,造成退房率高,亦会影响楼盘及开发商形象。(2)口碑。在房地产信息的传播过程中,口碑是非常的重要的信息渠道。口碑是消费者经验化过程的再现。消费者在购房过程中,他们会多方面收集楼盘的信息。而亲朋好友以自己的经历提供的信息,可以打消他们的疑虑,是他们信赖的途径。开发商要树立良好的口碑,就必须注重所开发产品的质量,重视消费者在购买和使用商品房过程中的种种意见,并加以解决。(3)名人示范。名人具有强大的号召力,他们的行为具有示范效应。名人对楼盘的购买或推荐对于普通购房者而言,具有引领作用。在楼盘推广过程中,我们会看见部分楼盘聘请代言人的现象。(4)承诺和保证。服务承诺就是公布服务质量或效果的标准,并对顾客加以利益上的保证或担保。开发商对房地产开发的质量以及其他消费者关心的问题进行承诺和保证,可以大大地消除消费者认知风险而产生的心理压力。就房地产业而言,像五证二书(国有土地使用证、用地规划许可证、施工许可证、建设规划许可证、预售许可证、房屋质量保证书、使用说明书),就对购房者做出了关于楼盘质量、合法性等问题的具体承诺和保证。
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