房价下跌有多可怕?

文|凯风

房地产绑架中国经济。

为这一观点添加论据的,是湖北省副省长《今天更应担心房价下跌》一文。该文总体观点虽无新意,但第一次明确承认房地产市场存在虚高泡沫,如果泡沫一旦戳破,反而会带来整个国家的危机。因此,去库存的目的是要保证楼市平稳,既不暴涨也不暴跌。

且不说房价暴涨根本就不是政府所能遏制的,楼市暴跌同样不是政府所能控制的,所谓让楼市保持平稳,只是一厢情愿的说辞。许多人坚信中国房价不会下跌,根底里就是对于政府能力的过度信任,连政府对自己的能力也产生了非同寻常的自信幻觉,以为左手可以让楼市在低迷时启动,右手可以让楼市在狂热时冷静下来,想让楼市热涨就热涨,想让楼市平稳就平稳。

但如同股市一样,政府的态度,的确能让泡沫吹得更高,但政府救市,立即就遭遇市场规律无情的阻击,连国家队的资金至今都深陷其中。毫无疑问,任何虚高的泡沫,总有破裂的一天。最可怕的一种情形的是,放纵甚至积极吹高泡沫,把泡沫的重要性抬高到无与伦比的地步,进而形成泡沫绑架中国经济的不正常情形,到这时候,泡沫想戳破都十分困难了。

房地产的绑架逻辑就是如此。任何正常市场,都是有涨有跌。反而中国房价,却要打破这一铁律:可以疯狂上涨,却不能疯狂下跌。疯狂下跌,政府不愿意,有房一族也不愿意。君不见,2014年房价出现下行趋势,地方政府是如何心急火燎?而某些楼盘试图降价招揽生意,迅速遭到已购房者的联合抵制。

在中国,房价根本就不是市场问题,从供需来分析楼市始终是不得要领的。房价首先是政治问题,不仅因为地方政府过度依赖楼市所产生的土地财政和投资刺激,更是因为楼市地市背后牵扯一系列银行信贷,房价在被集体超高之后的泡沫破裂,不仅影响勉强算得上中产的有房一族,带来庞大的信任危机,而且更能可能产生连带的金融危机。

这种危险的存在,导致楼市与中国经济和社会稳定紧紧捆绑在一起。所以,我们不难看到,楼市稍有下行趋势,地方政府就开始大势救市:取消限购不够,那就紧缩土地供应,紧缩土地供应不够,那就用购房入户来诱惑,购房入户不够,那就拿出真金白银财政补贴,财政补贴还不够,那就迫使农民洗脚上楼消化库存……

有人曾说过,政府对房地产才是真爱。当年启动房地产市场化改革,却只有房地产开发和销售的市场化,土地供给被牢牢控制在手中。一边是房地产开发的市场化,另一边保障房的建设却始终付之阙如,仓促上马的经适房则充斥着腐败与混乱,所谓的廉租房建在人迹全无的偏远之地……从中不难看出,房地产服务于经济和GDP,而非服务于居民的居住需要。

如今房地产被推高到如此之高的位置,想要再下来显然存在十分明显的困难。正是因为这种绑架模式的存在,房价下跌的风险,已将所有有产者无产者都席卷其中。有产者会因为房价暴跌而遭遇不动产损失,无产者则会因为楼市波及金融危机而影响就业,所谓“房价下跌反而不一定能买到房”并非危言耸听。

最后想起一个说法,中国犹如一架飞机,只有极少人在驾驶室操控起落,所有人只能呆坐在座位上,随它冲上云霄,随它跌落在地……最关键的是,他们霸占了所有降落伞。

湖北副省长:更应担心房价下跌泡沫破裂后果严重

湖北日报讯 副省长 曹广晶

去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一,关系到经济增长、社会稳定、民生大计。

今年上半年来,北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛,成为关注焦点。房地产关系到民生,关系到经济,关系到金融,它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的,是要促进房地产平稳健康可持续发展,要站在这个高度,对房地产市场进行长远谋划。

一、房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展

改革开放以来,中国城市化进程迅猛,造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年代开始,经营城市理念逐渐风行,首先营造环境,然后推高地价,进而推高房价。房地产行业的繁荣、房地产价格的上涨,大大增加财政收入,为城市建设提供大量资金。这些年城市面貌日新月异,基础设施大为改善,就是经营城市的结果,客观讲是房地产行业的贡献。

另外,房地产行业产业链较长,对拉动经济作用很大。但凡事都有度,原则上讲,凡是能够工业化批量生产的物品,都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复制,但价格上涨超过合理限度,那也不可持续。从2013年开始,不少城市供需关系出现转折,只涨不跌神话动摇,以至于去库存成为当前一项重要工作。

去库存必须着眼于房地产市场长远、健康、可持续发展。过去传统经营城市的思路,也许在一段时间还管用,但长远看不可持续。

房地产是财富的基石,在居民财富中占比很高,是银行贷款最主要的抵押物,房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌,都是极其有害的。国外有深刻教训,美国的次贷危机,最初的标的物就是房地产。随着房地产不断繁荣,民众信心膨胀,银行信心也膨胀,都相信房地产会上涨不会下跌,提供各种优惠把贷款贷给老百姓(45.060, -0.01, -0.02%)买房,甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些贷款,通过资产证券化方式,循环打包,在市场上出售。杠杆率不断加大,接盘者根本不知道,甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品,泡沫吹过了总是要破裂的,当最基础的标的物出现下跌,在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了,银行不能缺乏流动性,手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。

地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款,以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关,这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!

再次强调:调控的目标,是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展;必须坚持的原则,是因城施策,一城一策;调控的主体责任者,是各级地方政府。各地要把各类地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚,对未来人口增加、需求情况做科学分析预测,在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存,恨不得把所有的措施都加上去,恨不得一夜之间就把库存消化掉,结果又炒起一个泡沫。

从房地产业发展现状分析,目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体供需矛盾不像前几年那么突出,炒作空间收窄,可预测性提高。

目前,政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年,房价持续上涨控制不住,根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求,另一方面受18亿亩的耕地红线限制,土地供应有限,供需关系不能通过市场的方式自动调节,出现了房价猛涨。

当然房价高涨也是一个货币现象,十年左右时间M2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过140万亿元,房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从2012、2013年房地产供需关系发生转折性改变之后,现在调控房地产市场手段增多了,最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化,灵活把控土地闸门,有序释放土地供应。

房地产有两重属性,一个是市场属性,另一个是民生属性,政府要为买不起房的低收入阶层提供居住地方。适时调节政府保障房和商品房的比例,对保持房地产市场健康平稳发展具有重要作用。市场需求高时,多释放保障房用地,增加保障房供应,抑制市场过热;市场需求弱时,适当减少保障房用地的供应,以求市场回暖。政府通过对供求关系的把握,可以引导百姓对房地产的理性消费,减少投机行为。

可以预见房地产市场必然出现分化,我省有近七千家房地产商,不到1万人就有一家房地产商。房地产是资金密集行业,随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去,房地产市场正发生深刻分化,房地产商之间并购重组的浪潮显现,部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。一些小的房地产商及时退出,这符合市场经济的规律,对金融等行业的冲击也比较小,关键是要处理平稳。

二、房地产调控的总原则是“一城一策”

全国房地产市场形势千差万别,省内各个城市情况也分化明显。因此,房地产市场调控,绝不能一个政策管全省,要坚持“一城一策”。

房地产关系到民生,关系到经济,关系到金融,是构成经济大厦的基石。要站在这个高度,对房地产市场进行长远谋划。去库存目的,就是要促进房地产平稳健康可持续发展。如果背离了这个原则,后果很严重。

房地产市场调控的目标是什么?不是把库存完全消化掉,适当库存也有必要,没有库存就会出现前些年的状况,房子一盖好就开始抢。这对企业来讲是好事,处于供不应求状态。但对市场来讲,对老百姓来讲,并不是好事。库存究竟多少合适?一个城市一个情况,要根据自己情况判断,政府管理者应该心中有数。

判断房地产发展趋势,有两个基本要素:一是人口会不会持续增长?对外来人口有没有吸引力?二是经济前景、财富是否持续聚集?如果一个地方经济发展前景不好,企业将来有可能迁走,老百姓收入增长预期不理想,地方财富没有聚集能力的话,未来房地产不可能增长。

武汉市房地产调控有别于省内其他城市,主要任务还不是去库存。从长远看,人口和财富集聚两个要素,武汉市都具备,但是房地产调控的目标是一样的,经营城市也要把握好“度”。从长远来看,过高的房价会增加生活成本,不利于城市竞争力提高。所以房地产调控去库存,“一城一策”必须要强调。

从政府角度讲,未来人口增加、经济增长,不能说可以非常严格掌控,但至少可以控制在预期范围内。也就是说,现在我们有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重要是调节供需关系,一是土地供应,库存周期超过两年的要暂停土地供应;二是保障房与商品房的比例。总之“一城一策”就是做到心中有数,各个城市要成立专班分析本市房地产市场情况,调控房地产市场要有长远目标,有针对性制定政策,避免猛踩油门、刹车,避免大起大落。

棚户区改造为消化库存提供了非常好的政策机遇。国开行、农发行的棚户区改造贷款利率低,期限25年,地方要积极争取。今年我省棚户区改造任务是40万套,住建部鼓励货币化安置,原则上不低于50%。用好棚户区政策性贷款,对改造旧城、改善民生、改善城市形象、去库存都有大益处,各地要积极争取棚户区改造的政策支持。

要用足用活公积金。公积金贷款利率低,我省公积金贷款的做法走在全国前列,公积金贷款资产证券化的做法受到了住建部表彰。目前长沙、南昌、武汉三个城市已打通使用公积金,贷款政策越来越宽松,购房、付房租和装修都可以用公积金贷款。除了武汉,省内很多城市公积金账户余额还很大,要想办法把沉淀的公积金用足用活。

要充分挖掘客户需求,特别是发挥常住人口和户籍人口相差部分人口的购房潜力。这其中有很多是大学生,未来收入有保障;还有部分人有一定的经济基础,愿意从农村搬到城里来。要发挥金融手段在去库存方面的作用,农行推出的“农民安家贷”,实现精准营销。但凡事有一个度,不要做过头,不要去搞零首付,不要去搞首付贷,一时痛快,将来不可收拾。

要切实降低房地产业的负担。地方政府可以在自身权力范围内,根据当地库存情况,对房地产开发企业负担适当调整,如减免和清理交易过程中的税费。目前城市中的库存主要在偏远地方,各级政府要加大公共设施的配套,完善道路、交通、绿化、学校等设施。根据市场变化对规划作适当调整,对房型结构进一步优化,满足老百姓实际需求。创造条件发展租赁市场,要鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房,在物业管理等方面作一些政策性规定,规范其发展。

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  1. 风一样自由
    2016年6月17日10:22 | #1

    狗屁不通的文章,房价下跌对中国影响很有限,可以控制在50的跌副,因为中国还有大量的刚需,城市化还在进展中,房价跌一些,有效去除泡沫,增加消费,拉动房地产投资,何乐而不为,但跌就要跌的快些,不能慢,同时下跌的渠道中,加强购汇限制,不让资本外流,甚至二手房贷,应该去杠杆,这样经济就正常着陆了,别忘了,中国政府强大的能力,我们的优势就是集中力量办大事
    但如果一直这样拖着,将炸弹拖成原子弹,再拖成氢弹,最后拖成宇宙大爆炸,哪就无为控制了。难道真要实行军事化管理?

  2. 匿名
    2016年6月17日11:39 | #2

    风一样自由 :
    狗屁不通的文章,房价下跌对中国影响很有限,可以控制在50的跌副,因为中国还有大量的刚需,城市化还在进展中,房价跌一些,有效去除泡沫,增加消费,拉动房地产投资,何乐而不为,但跌就要跌的快些,不能慢,同时下跌的渠道中,加强购汇限制,不让资本外流,甚至二手房贷,应该去杠杆,这样经济就正常着陆了,别忘了,中国政府强大的能力,我们的优势就是集中力量办大事
    但如果一直这样拖着,将炸弹拖成原子弹,再拖成氢弹,最后拖成宇宙大爆炸,哪就无为控制了。难道真要实行军事化管理?

    如果这么轻松就能解决问题,为何习近平不请你去当经济智囊?你连文章都没看懂,就在瞎喷。

  3. 匿名
    2016年6月17日21:14 | #3

    这是路线之争!!!

  4. 匿名
    2016年6月17日21:26 | #4

    风一样自由 :
    狗屁不通的文章,房价下跌对中国影响很有限,可以控制在50的跌副,因为中国还有大量的刚需,城市化还在进展中,房价跌一些,有效去除泡沫,增加消费,拉动房地产投资,何乐而不为,但跌就要跌的快些,不能慢,同时下跌的渠道中,加强购汇限制,不让资本外流,甚至二手房贷,应该去杠杆,这样经济就正常着陆了,别忘了,中国政府强大的能力,我们的优势就是集中力量办大事
    但如果一直这样拖着,将炸弹拖成原子弹,再拖成氢弹,最后拖成宇宙大爆炸,哪就无为控制了。难道真要实行军事化管理?

    控制?怎么控制?控制得了?嘴炮!!!
    中国老百姓就是可么可怜,不得不忍受越来越扭曲的形势

  5. 匿名
    2016年6月18日09:44 | #5

    呵呵,狗威胁饲主:“不给糖就捣蛋。”

  6. 疯狗
    2017年9月24日16:51 | #6

    真不知道中国这个楼市泡沫会怎么着陆。亦或不着陆了?用未来50年的经济发展做代价来消化?

  7. Mobile Guest
    2017年10月17日20:10 | #7

    不痛不痒的作文,大妈都懂,写了何用?

  8. 匿名
    2017年10月18日08:01 | #8

    @Mobile Guest
    你懂大妈懂共产党也懂
    不过车子早已经煞不住了

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