知乎:既然经济形势比较差,那么一线城市房价暴涨一触即发

知乎上讨论房价的问题实在是太多了。对比英美法对比纽约东京对比日本泡沫,谈供需谈政府谈切身经历,我也简单说说我的几个看法。

首先说我的观点。
房地产黄金十年结束了,全国普涨的局面是不太可能了。未来的白银十年,房产价格上涨会主要集中在人口流入的一二线城市。
北京的房子也贵,也不贵。
刚需者和投资者买房的角度和定位都是完全不一样的。

去年因为工作关系,我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司,也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司,还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来,三四线城市的房产升值空间相对比较小,而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。

关于涨跌的理论大家都看多了,我重点谈几个常见的关于一二线城市地产的误区吧:

房价可能会崩,买房是不是一个错误的选择。这个观点的谬误就在于,绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产。而不动产作为人民币资产中最重要的一环,如果一二线城市的房价都崩盘了,那么人民币这一篮子资产已经是一篮子烂苹果了。你到底持有的是一篮子苹果中的哪个并不重要了,反倒是不动产相比于股票之类的资产至少还保留了使用价值。换句话说,如果你觉得我国吃枣药丸,那早点出国。如果你没有能力移民或者大规模转移资产,那么一二线房子在你的资产配置里一定是一个优质资产。整天去考虑你无法摆脱的系统性风险是无聊的且没有必要的。
北京的房子相比于东京、纽约,已经太贵了,这个扭曲的价格一定会得到纠正。我们假设北京的房子绝对值是偏贵的有泡沫的,从经济学的角度来说,过高的资产价格和人民币较高的汇率不能同时保持。目前来看,要么资产价格下降,要么人民币贬值。而从政府和央行控制金融系统性风险的角度来看,我们最后处理这个不可能问题的方法是人民币贬值和通过挤压金融系统杠杆水平来缓和的挤出一些泡沫。因为资产价格尤其是不动产价格的剧烈下跌产生的连带效应是任何一个国家的金融系统都承受不起的。当然,在一个理想的资本流动无障碍的模型里,人民币贬值最终会导致资本外流,最终人民币计价资产一样会下跌。但是在实际国情里,尽管考虑到大量的地下资本流动渠道,我们的资本管制一样是非常严格的。更何况北京的资产价格不仅仅是是依靠热钱来托底,而是依赖政府对于土地规划和供给的严格管控。只要这种计划经济式的调控不改变,相比于可能的缓和的漫长的贬值过程,即使你能把资产换成美元,结果也很可能是在你躲开贬值之前,你就先因为一线城市房价的上涨穷死了。因为在一线地产的问题上,主要矛盾是境内资产配置的供需关系。
一个月才挣八千块钱,一万年也买不起北京的房子,北京的房子太贵了。这是个巨大的误区。当我几天前在我家楼下理发店里看着两个其貌不扬的东北大妈操着一口二人转味道十足的普通话讨论自己准备买泛海10万元的新盘的时候,我就更加坚定了这个想法:未来北京四环以内的房子,其实都不是给普通白领们居住的了。能买得起北京“城区”以内房子的,是来自于全国的有资产配置需求的土豪们,是来自北京本地的能卖一套老房子或者多年前就买了房现在来置换新房的改善性需求住户们。他们不在乎或者凑的出五百万以上的首付。外地进京年入十万二十万的普通白领们,未来给你们的住处是通州、大兴、燕郊、固安。相应的,北京的大量产业也会外迁,你不用总担心你要花两个小时才能上班了,因为以前在三环的创业公司未来会去三河去亦庄。

回到我们的第一个假设,即中国的经济环境可以平稳过渡,那么抛开你现在五环是城外的概念,别再觉得六环有多远。当京津冀一体化,市政府搬到通州,新机场修在固安,当北京人以前觉得远在天边的保定都纳入这个城市群核心规划的时候,当我告诉你这个城市带还要涌入几千万人口的时候,你设想一下,三环是什么地方?

三环就是以前的紫禁城。

上海的南汇、金山、青浦,以前是什么地方?十年前我去浦东金桥,我心想这是什么鸟不拉屎的地方?现在上海群众告诉我,金桥远吗繁华吗?十年前五角场是一片荒芜。上海的群众们告诉我,五角场现在是什么地方?

现在在北京生活的群众们,你们能想象,15年前,东大桥就是东边繁华景象的终点,蓝岛就是朝阳区最大的shopping mall吗?

中国房价,就是农村扶贫人口进县城,县城进省城,省城去一二线。一二线的新移民买刚需房,有刚需房的人买改善房,有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价之所以还会涨,是因为从金字塔的角度看,所有的人都是这份资产的接盘侠,这里是避风港。从这个角度上讲,如果今天大兴的房子买3万一平,你告诉我,十年以后,三环的房子买15万一平,贵吗?

今天北京三环的好楼盘7万一平,十年翻一倍,年化复合增长率只有7%,扣除2%的通胀,实际增长率5%,高吗?

更不用说上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率,提倡小户型,未来很多年轻人要去买70平米以下的房子,人口密度要向香港看起。总有一天,也许130平米的户型都是豪宅,如果这样,价值又该怎么算?

如果你认为中国的经济药丸,早点换钱跑。可是欧洲也好,美国也好,且不说能不能去,我觉得这世界今天都是在赌命,压根没有永不沉没的一片净土。如果你跑不了,或者对中国经济的平稳过渡有信心,那么毫无疑问,一二线核心城市的住宅不贵,早点上车,资产早点保值。对于缺乏投资常识的散户们来说,北上广的房子,还是比股票靠谱些。

如果你问我,我们有可能变成日本吗?我觉得今天中国最高明的宏观经济学家都没法回答这个问题。在我眼里这件事就是flip a coin。可是作为一个跑不掉走不了的普通人,你到底是揣着钱去等也许二十年后房价暴跌去抄底,还是老老实实的被裹挟在这个时代里买一套房?

我们常人,是赌不起这份国运的。

以上。

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年6月20日16:49 | #1

    开发商的写手

  2. 匿名
    2016年6月20日16:56 | #2

    广告文。

  3. 匿名
    2016年6月20日17:02 | #3

    说的特别在理

    对民生与房价、一线城市分析到位,最实在的文章

  4. 2016年6月20日17:37 | #4

    再跌就崩盘了,所以再也跌不下去的。就是这逻辑嘛

  5. 2016年6月20日17:45 | #5

    这篇文章写的还挺尴尬的……

  6. 坏水水
    2016年6月20日18:00 | #6

    就是妈了逼的10年前南海还是一片汪洋,现在妈逼的都能歇飞机了,

  7. 匿名
    2016年6月20日18:01 | #7

    既然经济形势比较差,那么股市暴涨1万点一触即发!

  8. 没话说
    2016年6月20日10:08 | #8

    我是来看评论的

  9. 自由民
    2016年6月20日18:49 | #9

    忽悠,接着忽悠。开始用习大麻的规划草纸来忽悠了。这跟日本当年房地产崩盘前一模一样的论调:我大东京怎么可能跌?绝无可能。结果么,嘿嘿。什么狗屁国运,不过是共匪的狗命还能延续多久的问题。一旦共匪完蛋,放开土地垄断,你看跌还是不跌。

    ——————————-不忘六四,共匪必亡,冒充我ID的五毛垃圾必死

  10. 1
    2016年6月20日10:50 | #10

    房地产公司的托,放狗屁。

  11. Mobile Guest
    2016年6月20日11:12 | #11

    重点在于一二线的房子目前并不是以住宅为需求的,已经是个投资工具。就像股市一样,如何确保在经济下行的时候,房市不崩盘。

  12. 匿名
    2016年6月20日20:45 | #12

    如果下述条件成立,就统一楼主观点:象东京一样,一个城市聚集了一个国家1/3以上的人口。

  13. 匿名
    2016年6月20日20:52 | #13

    哈哈!急了!

  14. 慈悲
    2016年6月20日21:03 | #14

    对,最好一个亿一平米,富人们赶紧卖了去美国

  15. 慈悲
    2016年6月20日21:07 | #15

    先是绑架政府,绑架人民币,
    然后拉高出货走人。
    打得一手好牌。
    要保值又何必高位接盘。

  16. 匿名
    2016年6月20日21:32 | #16

    Mobile Guest :
    重点在于一二线的房子目前并不是以住宅为需求的,已经是个投资工具。就像股市一样,如何确保在经济下行的时候,房市不崩盘。

    都明白是投资需求为主,还说没有跌的可能,那就搞笑了。还说看好中国经济平稳过渡——如果真的平稳过渡,房地产作为资产配置还是首选吗?有更好的其他赚钱的地方,为什么不套现呢?

  17. 匿名
    2016年6月20日21:47 | #17

    @没话说
    我也是

  18. 匿名
    2016年6月20日21:47 | #18

    没话说 :
    我是来看评论的

    我也是

  19. Mobile Guest
    2016年6月20日14:01 | #19

    历史经验告诉我们,只要是投资工具,泡沫没有不爆的。时间问题。

  20. 匿名
    2016年6月20日23:26 | #20

    放屁

  21. 匿名
    2016年6月21日00:26 | #21

    慈悲 :
    先是绑架政府,绑架人民币,
    然后拉高出货走人。
    打得一手好牌。
    要保值又何必高位接盘。

    地产商有多少枪多少炮,还绑架政府。全是被共匪推出来的挡箭牌。

  22. 匿名
    2016年6月21日00:56 | #22

    慈悲 :
    先是绑架政府,绑架人民币,
    然后拉高出货走人。
    打得一手好牌。
    要保值又何必高位接盘。

    你错了,并不是他们绑架政府。
    其实是政府借他们之手来宰割大众。

  23. 匿名
    2016年6月21日00:59 | #23

    你说的是任志强这样的地产商还是王岐山这样的政府。官商勾结,鱼肉人民

  24. 匿名
    2016年6月21日06:58 | #24

    “绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产”,这句话说得最中肯。
    在中国,不买房,钱还能干什么才能保值增值能?这是没有选择中的最好选择。

  25. 匿名
    2016年6月21日07:33 | #25

    上墙外楼的一般是三线城市三本大学毕业的IT民工站长发这帖子太刺激人了就那个傻逼自由民咬牙切齿的样子说不是桥洞族谁信啊这种垃圾瘪三是典型的中国经济对手盘输了十几年了裤子都没了

  26. 匿名
    2016年6月21日10:01 | #26

    看似是个很有道理的文章,不可深纠,漏洞百出。大家都明白,你可闭嘴,或者自己偷着乐。有写这文章的功夫,你大可以把三环内的楼盘全看一遍,能买的全买了。

  27. 匿名
    2016年6月21日10:37 | #27

    去年因为工作关系,我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司,也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司,还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来,三四线城市的房产升值空间相对比较小,而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。

    文中这段话已经说明了什么。

  28. 风一样自由
    2016年6月21日12:56 | #28

    哪么多话干啥,你让银行去杠杆试试

    妈的,欺负中央忙得没时间看经济知识啊

  29. 2016年6月21日15:24 | #29

    地产狗出来洗地,只听说过人没有东西吃饿死的,没听说过没地方住而死的

  30. 匿名
    2016年6月22日02:28 | #30

    《商君书》有驭民五术,辱民:使之匍匐于生计,毫无自尊自信,唆之相互检举揭发,终天生活于恐惧氛围

    “墙外楼”这个网站就是为共产党辱民服务的

  31. 匿名
    2016年6月22日02:37 | #31

    对民如此,对君亦然。仇士良檀权揽政20余年,先后杀二王、一妃、四宰相,甚至可当面指斥皇帝

    “墙外楼”这个网站就不仅通过谩骂帮共产党辱民,你看看发帖中包子的比例,这个网站应该是中共反习联盟支持的网站

  32. 匿名
    2016年6月22日09:20 | #32

    “换句话说,如果你觉得我国吃枣药丸,那早点出国”

  33. 匿名
    2016年6月22日19:01 | #33

    把自己国家糟蹋成这样出国装逼,这就是中共反习联盟的逻辑,另外这个网站谩骂与街痞下流话也太多了吧

  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.