水木社区:美国舒适住房的背后

衣食住行是生活中最基本的需求,其中住目前则似乎更受到人们的关注,这不但由于在衣食得到满足之后,住房与生活品质关系很大,而且也是日常生活中最大的一项支出。美国的住​房条件在世界上是比较好的,但有些传闻却有些片面,且不见得反映了客观实际。这里就对美国人的居住及相关情况向网友们做一些介绍。如有错误,请知情者校正。

美国人住房的优越条件首先来自于其广阔的国土面积和相对稀少的人口。几个世纪前,欧洲人航海来到美洲,攫取了这块新大陆。其后,由英国殖民地独立出来的美利坚合众国,从起​初东部狭窄的大西洋海岸,通过战争和赎买等手段,逐渐向西扩展,直到最西部的太平洋边。当美国从1776年立国时的13个州扩展至1848年的大陆48个州,拥有了整个北​美洲约一半的土地时,其人口只有2200万。这些土地最终有三分之二以各种方式集中到了少数个人手里。现在房屋开发商要开发居民区,通常都是向这些个人购买土地。土地价格​在全国各地的差别可达数倍,以人口密集的东西海岸最贵,相应地,也就是影响到在这些土地上修建的房屋的价格。

美国目前约有68%的家庭拥有自己的住宅,其中,多数是一层和两层的独家住房,所谓三层的,通常包括一层地下室,在北方冻土地带居多,因地基要挖得深一些,顺便就多出一层​空间。这些房屋基本上是砖木结构,东北部木材丰富,因此木结构的较多,南部砖结构较多,砖木混合结构的在各地也很普遍。此类房屋的面积有许多在100平米以下,几百平米以​上的也不少,但全国范围内,中间面积约为180平方米,中间价格目前在17万美元上下。一座中间面积大小的房子,通常有3个卧室,一个起居室,2个浴室,和一个可停两辆车​的车库(不算面积),包括前后院,占地面积大约600平米。有能力购买此类中间价位房屋的,家庭税前年收入在6万美元左右,略高于美国中间家庭收入。除独家房屋外,还有一​类叫Condo,即像中国式的公寓,由个人或家庭自己买下来。此类房屋因没有私人的院子,楼层也多一些,土地利用率高,价格相对就要低一些。另外32%不拥有自己住宅的人​口,多数是租一到三个卧室不等的公寓,也有相当一部分租独家住房。当然,这里无论是中间面积还是中间价位,对于生活在不同地区,有着不同收入的家庭来说,意义不大。在东西​海岸的大城市,房屋价格是全国平均价格的2-3倍,因此,家庭收入有10万,也不见得买得起房子。即使买了,面积一般不会大于150平米,所处环境也不好。而在一些中西部的州,年入10万的家庭基本上都会在比较好的​区域买250平米以上的房子。

美国人的生活方式,很大程度上与住房有关。所谓美国梦,其中最重要的就是拥有一座独家住房。而且这个梦有越做越大的趋势。过去60年,美国平均每人拥有的住房面积由不到3​0平米增长到了约80平米。这个变化,对美国能源的需求产生了极大的影响。一是住房空调(加热和制冷),平均每座房子每月消耗的电能大约是1300度;二是交通。由于住宅​所占用的面积广大,城市的范围只能不断向周边扩张,造成了很多人每天开车上下班要走很长的路(往返路程平均大约60公里),而且大多数是一人一车。此种能源高消耗,对美国​国际政策的影响,现在全世界都已经看得很清楚了。小布什在发动第二次对伊拉克的战争前就明白地说,美国人决不改变自己的生活方式。

在住房和城市面积扩张的过程中,政府通过税收政策起了推波助澜的作用。对买房子的人,房屋贷款的利息可以从收入中扣除,这样就少交了所得税。收入越高,此种优惠就越大。一​般来说,购置房地产被看作是投资,买房的钱是可以保值和升值的,这就使很多人为了少交税而情愿买大房子多交利息给银行。对此,银行资本家当然是很高兴的,而且说不定就是他​们影响了国家的税收政策。

美国人的高消费,基本上都是通过各种贷款来实现的, 其中房屋贷款是最大的一项。下面就来看看一个年入6万,居住在中西部的家庭,在房屋上的开支。如前所述,这个家庭可以买一座180平米,17万的房子。户主只要在金融上的​信用史不是太差(比如说过去没有借钱不还,或破产等),在申请房屋贷款时一般会获得批准,而且首付款要求也不高,可以低至房屋价格的5%。但首付在20%以下,银行会要求​买贷款保险,买主的月供就要增加。如果按首付1万,贷款16万,利息6%,30年还清来计算,房主每月连本带息要向银行支付$960. 另外,要付平均水平约2%的房地产税(一年付房屋价格的2%),每月$300,此税主要用于学区中小学教育以及市政管理。再加上房屋保险和贷款保险,每月约$200,以及一些维修保养等费用,该房一年所费大约在2万。报税时,利息和房地产税大约可减掉$1500 联邦所得税。税前年入6万的家庭,在交掉所得税和社会保险税,医疗保险税后,实际拿到手上的大约有4.5万,房屋一项即占了40%,其实是一项很重的负担。待到30年付清房款时,实际所付已是房屋价格的3倍。

房屋的销售量,向来是衡量经济形势的重要指标,因为它牵涉到经济领域的许多方面,像建筑材料,金融贷款,保险,电器和家具等耐用消费品,以及与这些行业相关的从业人员。尤​其是金融机构,可以从房屋贷款中获取巨大利益。三年前发生的次贷危机,既起始于银行滥放贷款,并通过形形色色的金融衍生产品放大,波及到其它各个行业,造成超出普通消费者​收入水平的生产过剩,引发了美国社会全面的经济危机。

由此看来,美国这种模式不是可持续发展的。当然,包括中国在内的其他国家中多数也是属于不可持续发展的。这是人类的通病。

马克思对于人类发展过程的问题,很早就看得很清楚了。人类的贪婪和愚蠢,总是难以避免周期性的经济危机的爆发。

按照年收入的7倍来买房子,非破产不可。 当然如果存够了钱,先就付了一半,那又是另一回事。事实上,有些人不愿意被银行赚利息,干脆拿出现款,一次付清。不过,这些都是台湾同胞干的事,常被老美拿来作为笑谈。

美国人首付超过20%的很少,有那钱,早花了。但即使首付20%,42万的房子也还要贷34万。想拿到4%低利率,15年付清,好,月供是$3200,加上其它一些费用,光房子一年就是4万多,饭都吃不上了,别说其它。

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