关于房地产崩盘,我的金融经济学诠释

吴迪

最近房地产又开始火得一塌糊涂,很多人问我房地产牛市是不是又来了。不知道大家知不知道,有时候年纪大的人,突然经常性的红光满面,不是因为作为一个老年人,他的身子骨罕见的硬朗起来,而是极有可能他要中风了。

其实我对中国房地产的看法一直没有变。早在2012年7月我就在美国Business Insider的专栏文章《中国经济将启动超级去杠杆化》预测中国楼市将见顶,房地产危机实质上是债务危机。中国的债务融资活动已成了庞氏融资的红海。中国经济最大的矛盾不是流动性危机,而是超级去杠杆化。中国人民银行的传统货币政策无法将这些问题根治,只能勉强维持过度杠杆化的经济和暂时阻止信贷链条的断裂。在2012年11月发表于金融时报的《我的裸婚爱情故事》中,我预测中国房地产将在2015年左右崩盘。

让我来准确定义一下什么叫房地产崩盘?房地产崩盘是指房地产价格同比增速坍塌甚至是趋负,以房地产为抵押品或投资标的的融资活动开始出现系统性的债务违约。(记住这个定义,连教科书上都没有。)

我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机,房地产周期就是债务周期。供需只是障眼法。为什么这么说?因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。以国有四大行之一的中国银行(BOC)为例,在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。

所以预测房地产拐点,并不是瞎猫抓死耗子,而是从债务周期的角度准确收集分析数据,得出债务周期的拐点。我2012年之所以预测房地产在2015年左右崩盘,是因为我看到中国的债务泡沫会在2015年左右破灭。债务泡沫破灭的本质就是资产负债表通缩(抵押品–主要为房地产,价格泡沫破灭,即便是抵押品被债权人没收,债务人依然不足以清偿债务,这就是债务通缩,也可以说是资产负债表通缩。)急剧恶化。那么要观察什么样的宏观金融变量,才能把握债务周期的拐点呢?让我们看下面两个数据图:

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数据来源:WIND资讯

如上2图所示,房地产价格同比增速和M2同比增速和金融机构外汇占款同比增速高度正相关。而M2同比增速和金融机构外汇占款同比增速的情况是什么样子呢?

根据LPPL模型,中国的M2同比增速要到20%以上,M2才能实现指数级增长,以投机融资和庞氏融资(债务展期,以债养债为主)为主的社会融资活动才不至于发生系统性的债务违约。但目前M2同比增速在13%附近已盘整了7个月,没有完成向上突破。M2同比增速目前主要是靠接近历史高位的货币乘数维持。货币乘数已离见顶不远,可能再次坍塌,M2同比增速也将随之坍塌(发生的时间在今年8月左右)。金融机构外汇占款同比增速也一直在坍塌,数据很难看。好消息是,前不久央妈把金融机构外汇占款数据给取消了(发表《人民币汇率头顶的悬剑–央妈注水的账本》一文时我最担心的就是这个。永别了金融机构外汇占款,我们在债务周期的研究中相濡以沫,我会永远想你的),所以金融机构外汇占款同比增速这个数据以后有多难看,大家都眼不见心不烦。

当M2同比增速再次坍塌,宏观融资活动就开始出现系统性的债务违约,作为融资抵押物的房地产和质押物的股票的价格同比增速坍塌甚至趋负。是的,如定义般,房地产崩盘出现了。我过去3年多一直讲房地产危机本质是债务危机,房地产周期本质是是债务周期,意义就在于此。

房地产崩盘了,得多久才能到底呢?根据实证数据,房地产崩盘后,楼市价格(以价格指数来衡量)要5年左右才能筑铁底,10年左右回到崩盘前的位置,如果带了杠杆炒楼,那很有可能要用一生去解套了,记住,崩盘发生后,把手剁了,不要抄底。股灾解套难吧?那是因为你没有经历过房地产崩盘。股市抄错底苦吧?那是因为你没有经历过房地产崩盘。房地产变现周期比股票长多了,离M2同比增速再次坍塌的时间有限,今明两年火爆的不会是深圳上海的楼市,而是由于房地产变现出口太窄而引爆的楼市踩踏行情。

希望央妈不要再为了硬撑人民币汇率再隐忍不发了,降息降准,启动大规模非常规资产购买计划吧。楼市是人民币汇率的命脉,也是中国宏观融资链条的命脉。离M2同比增速再次坍塌的时间有限,不能贻误战机了。

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分类: 经济 标签:
  1. 风一样自由
    2016年6月23日12:24 | #1

    我认为房地产可能就在这两三年崩盘,崩盘一旦来到,不需要5年,通常2-3年到底,然后2年筑底,之后可能会缓慢上扬,要取决于国家经济改革的情况。

  2. Mobile Guest
    2016年6月23日05:09 | #2

    看位置看位置,看地方看地方,动不动拿几张图忽悠人有意思?一张口中国中国,有用?

  3. 匿名
    2016年6月23日13:41 | #3

    @风一样自由
    我认为房地产可能就在这两三年崩盘,崩盘一旦来到,不需要5年,通常2-3年到底,然后2年筑底,之后可能会缓慢上扬,要取决于国家经济改革的情况。

    底什么底?什么材料的?共产党的尸体造,还是中国人的尸体造?

  4. 匿名
    2016年6月23日14:55 | #4

    请问,哪里的房地产崩盘了?

    最多就是横盘罢了。崩盘?

  5. 匿名
    2016年6月23日18:59 | #5

    如果没有13年之后至今这两年狂炒房地产,或许还不会这么危险。但这两年在一线城市,在高杠杆的剌激之下,房产价格竟然再升一倍。摆明难救了。

  6. 匿名
    2016年6月24日06:46 | #6

    中華民族到了最危險的時候,橫掃黃俄。

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