让你看清真正的上海和上海楼市

大上海,这个面积6340平方公里,户籍人口1379万人,常住人口1858万人(2007年统计公报)的国际化大都市,自改革开放以来,以海纳百
川的姿态笑迎世人,投资、创业、返城、引进(技术、人才)、求学、交流、旅游、外来务工。。。熙熙攘攘,使得这座城市愈发显得繁荣而有生气,几十年来,我
们见证了这座城市日新月异的发展,一座座高楼拔地而起,一条条高架在城市中穿梭,立体交叉式轨道交通更是令人倍感便捷,城市资源的极大丰富,带给我们每一
个市民的,是生活在都市里的惬意和优越感,我们曾经为这些领先或部分领先国内的城市资源而倍感骄傲,甚至拿它与世界上任何一个国际大都市比肩对照,细细品
味这中国的纽约、亚洲的巴黎,生活在这座城市的每个人都曾陶醉过,并由衷地发出这样的感叹,“生活在上海,真好”。。。

但是,就是这样一座城市,就是这样一座国内城市资源的姣姣者,在改革开放的第三十个年头,即将面临城市资源枯竭的严重危机,这并不是耸人听闻,笔者更不想语惊四座、哗众取宠,这是摆在我们面前严酷的现实。。。


说整个上海市区,公共设施齐全、有玩头、有吃头、有看头的地方,基本还是集中在这几个区,就算再加上现在的徐家汇、陆家嘴和五角场(其实五角场和莘庄这种
地方都不能算),适合人类居住、活动的区域仍然只有儿时对城区的记忆。。。而今天的人口是多少呢?大半个加拿大的人口数量都集中居住到了同一个城市里,难
免让人感觉拥挤得令人窒息,城市资源虽然越来越丰富,分布范围也越来越广,但只要简单除以这样一个人口基数,一切资源就少得太可怜了,在上海,人均美术馆
是多少座?人均医院是几家?人均高等院校是几所?人均书城又是多少?人均金茂大厦和环球金融中心呢?这样一问,大家都傻眼了,随着城市人口爆炸式的增长,
实际上这么多年来,我们平摊到个人头上的人均资源不是越来越多了,而是越来越少了。。。而且,大部分对功能设施的要求,远不是若干类似徐家汇这样的集大成
式的商业板块可以满足的。。。

再联想到房地产,真正有着巨大的商业利用价值和增值空间的地块都集中在中心城区,这样的地越来越少了,现在几
乎已经没有了,而发展城市建设之手,现在已经伸向了外围,那里有地,而且便宜,但问题是,越往外延伸,人口密度就越小,资源优势也就越分散,为了解决这个
问题,我们的政府目前考虑的是能否多建几个徐家汇,而且为了将各种资源顺利地输出到这些边沿区域,他们正在考虑多建轨道交通线路,当然,这的确是个办法,
但我想说的是,如今徐家汇的繁荣,并非可以生硬复制的,它当年依托其地理位置及轨道交通的便捷,历经几十年才奠定了如今的商业价值,而且我们不难发现,它
的地理位置依然没有脱离老城区的小圈圈,我们如何能够寄希望于短期内在城区外围迅速崛起第二个、第三个徐家汇?明智之举便是放弃大而全,有区别地走宜居功
能化道路。。。

这种规划实际上是很无奈的选择,离中心城区越远,就愈发只有采取这种资源集中化的办法解决居民的生活供应,否则人气无法保
证,资源分散所带来的浪费也是令施政者难以接受的,这实际上跟多年前乡下的集市贸易是同一个思路。。。多年以前我们说,看得见肯德基、麦当劳的地方,你就
能看见商业的繁荣,但现在完全不一样了,各种品牌的连锁加盟是遍地开花,别说肯德基、麦当劳了,星巴克也是随处可见,只要是有人居住的地方(当然,人要
多),只要是两条城市交通主干道的交叉处,就都成了这种连锁经营模式的覆盖目标,就连沪青平公路(老318国道,天,那可是国道)也成为了商家追逐的热
点,为什么?因为现在很多上海人(泛指生活工作在上海的人)住到那里去了,是的,58年前的江苏,及若干年前的直辖县,当然,还有更离谱的,买房买到昆山
也是听说过的,那边的开发商和业主似乎都挺会自我安慰,远离喧嚣的闹市,寻找宁静的空间,高速的交通作为保障,XX分钟可达市区。。。这哪是交通能解决的
矛盾?如果未来有朝一日我们的磁悬浮、高铁已连接全国各地了,是不是全国人民都可以认为自己是上海人、北京人、深圳人了呢?

所以,“上海概念”,在土地面积被扩大10倍、城市资源向外无限延伸的过程中被逐渐稀释了,中心城区的城市资源在人口达到过饱和状态后显得十分匮乏,外围,则更是配套跟不上,集市化生活供应远远满足不了居民的需求,城市资源陷于极度匮乏中。。。

源极度匮乏的状况下,竞争压力无处不在

有人的地方就有竞争,竞争什么?资源,各种资源!而竞争的实质又是什么?有着公平游戏规则的相
互间的资源掠夺!遗憾的是,在当今中国,现在的上海,这种看似公平的游戏规则尚无法保证游戏过程完全符合被广泛认同的社会道德价值观,掠夺变成了理所当
然,人少的时候不明显、不激烈,人多的时候就难说了,有时竞争本身不杀人,而压力则足以杀死人,这是一种如同服用慢性毒药一般的死法,它可以使人从精神放
松状态进入极度紧张状态,它会使原本的风平浪静变得危机四伏,它可以使人越来越焦虑,有时甚至会把人推到“生存还是死亡”的思考边缘,它可以使人从健康变
成亚健康,再从亚健康状态推向灵魂灭亡、躯体灭亡。。。

来说说土地资源,建设用地,内环内已经没有了,很少有开发商能够拿到,往外延伸,也
是要按照时间顺序和距离中心的远近来计算成本,当然,象交通、配套这样的市政规划也是因素之一,另外,区域周边有无概念可炒也直接关系到这一区域未来的开
发前景、销售前景和商业价值前景,这个不光是开发商在炒,一级市场中,政府卖地之初也在炒,进一步说,我们可以认为从土地交易到开发链,再到销售链,再到
二手房置换,一、二、三级市场,从土地批出到在这块土地之上有了房子,再到房子里住进了人,再到房子里的主人变更了,来来往往,哪个环节、哪个链条上不在
炒?所以,世上值得炒的资源,一定是稀缺资源,满世界都是、没人跟你争的资源是不值得炒的,比如空气。。。而如今,上海的土地资源也是越来越匮乏了,巨大
的竞争压力下,土地租价水涨船高。。。

另外,土地够不够用,看看每年新开盘都在什么位置就足够了,我向来不是地荒论者,但我依然想说,楼市
供求这杆大天平上,质量最大的砝码永远是土地,但也是最滞后的砝码,有人建议向容积率要土地,这都是不了解城市规划和建设立项的人提的,你知道每多盖一
层,相关问题就又多出来多少吗?道路、交通、绿化、小区配套、公共设施等人均资源占有率都是有承受极限的,为什么卫生间和厨房之间最起码还要留那么一个过
道?物质生活水准不单纯是面积可以满足的,而是人均资源占有率。。。毕竟人不是沙丁鱼,只要能塞进罐头里就是成功。。。

其实这些都只是讲到
了城市的硬件资源,而竞争压力体现最明显的,应该还是在就业机会方面,这是一个城市非常重要的软件资源,也是每一个生活在这座城市中的人们最为基本的谋生
手段问题,这方面的问题就更多了,大学生就业问题,下岗职工再就业问题,外来务工人员问题,人才流动、人才引进问题,退休养老及其他社会福利、保障问题,
自由职业者生存空间问题,小型创业团队的生存与发展问题。。。一大堆,错综复杂,好在我们有那项宽裕的资源–网络,在网上我们每天都看得到,也都能参与
其中说长道短。。。所以,在所有的竞争压力中,最大的压力是就业压力,这是最基层的生存压力,而就业压力所反映出来的则是这座城市的淘汰机制。。。


多“人才”来到上海,一年半载体验下来,就感觉到这是一个极度不公的社会,严重缺少人性化,似乎他们的所得实在太少了,而为上海所作出的贡献又实在太大
了,我要说,这种不公几乎是不存在的,是人才,就有相应的待遇摆在你面前,谁也没本事克扣你半分,如果到你实在混不下去的那一天,却没有任何不动产或婚姻
的牵袢,你依然可以小铺盖卷来,小铺盖卷走,挥一挥衣袖,不带走一片云彩。。。淘汰机制本身就是柔性的人才换血,指望它有多少人性化,那是不现实的,都市
的面孔是妩媚的,它吸引着向往者来,都市的面孔同时又是冷酷的,它催促着失意者离开。。。

现在的房子,随随便便就是二三百万一套,最苦的恐
怕就是80-85年出生的年轻人,也就是刚从学校里出来一直到工作了几年,将近而立之年,谈婚论嫁已迫在眉睫的这一年龄段,这个年龄段的年轻人有压力是正
常的,他们大多事业上尚未取得非常大的进展,却要马上面对置业这一重大课题,其实三盅也是这个年龄段过来的人,很能理解,28岁是个槛,我很多后来相继走
上创业之路的朋友,基本上都是在这个年龄上经历了人生的第一次蜕变,思考过很多问题,罗列过大量的方向与决策,其过程是比较痛苦的,但一旦决定后,只要义
无反顾,几乎看不到失败者。。。

现在上海本地居民中,走在大街上随便拉一个不起眼的来问一问,家庭或个人资产八九百万的真的不在少数,两三
套好点的房子,手里再握着一二百万现金。。。以前好象一听说千万富翁感觉多少有点牛B,而现在呢,所有资产加一加,你发现自己其实也不会差太远。。。而在
这种不动产定价下,打工族的一二十万年薪怎么买房?确实难!而且,以后会越来越难,因为淘汰机制真正产生作用的时刻目前才刚刚开始。。。

拥挤不堪的街道,逐渐枯竭的资源,被危机感笼罩的城市,空气中弥漫着不安、躁动的情绪,现代化的上海又显示出它灰暗的一面,这是光鲜亮丽的外表下真实的上海,一座人人向往、人人陶醉、人人疲倦、人人亚健康的城市。。。

其实推及全国,各大城市的情况都是雷同的。。。

为什么我说上海楼市是那么的与众不同?

宏观调控有成效吗?

有,在全国范围内并不大,但对于上海,确有成效。。。


过这几年的挤泡沫,与其他城市不同的是,目前上海基本上以自住需求为主,炒客基本上已无利可图,纷纷于06、07年的高位成功套现离场,国际炒家也正因看
到了这一点,才敢于进入上海,国内KFS所遇到的困境,很大程度上是受制于紧缩的货币政策,而沪上商业住宅的需求则从来就没有出现过问题,只是暂时性受到
了双重打压,这主要体现在银行信贷体系的支持方面,我以前说过,这种打压只可能是暂时性的(作用力越大,反作用力也就越大,早晚要集中爆发出来),银行既
有放贷冲动,同时又为无形的风险所困扰(这种风险是全国范围内的),缓慢收紧也许是折衷之策。。。

对双重压力的感受,我们实际上从2005
年就已经开始了,当时有人说是温水煮青蛙,三盅没有否认,但也只是报以淡淡的回应,其实不过是媒体的概念炒作,就象现在的俯卧撑或拐点,其实没有人真的相
信那只青蛙会最终死掉,说句大白话,改革开放那么多年,别的也许什么也没养成,就养成了这么一只大青蛙,就算它丫的不争气得了梅毒,就算它模样再丑,主人
也没有非煮死它不可的必要性,我在《理性置业不应受市场噪音干扰》中分析了当前国内经济大环境,更揭示了全面通胀时代到来后的楼市走向,而这些思考,都是
建立在国家宏观调控政策在上海已经取得初步成效的基础上的。。。

所以,我反复强调上海的与众不同,大的方面,是政策落实的不同,同样是政
策,在上海所引发的最剧烈的连锁反应已经过去,其负面效应也已随着投机客的离场而逐渐被消化;而小的方面,是上海人对居住文化的理解,同样是安居乐业,在
上海人眼中的“家”,也许与全世界都不太一样。。。

宏观调控还会继续吗?

会,但方向将会折返,目前的政策有矫枉过正之嫌,我
们已经看到,为了抑制货币的流动性泛滥,我们已经将自身的快速发展之门渐渐关闭了,而一场空前绝后的雪灾、一场空前绝后的大地震、一场空前绝后的奥运盛
世,以及一系列空前恶劣的国际金融形势,都将迫使我们的政府重新开启快速发展之门,因为没有哪个国家愿意为了单纯意义上控制通货膨胀而令几十年的经济成果
毁于一旦,中国目前唯有继续保持经济的快速增长,才有机会化解一切内外部矛盾,或许现在还没到全面调整的阶段,或许调整在现阶段只能与快速增长并存。。。


们以前经过了一段非常漫长的低通胀时代,这种低通胀被精英层定义为国家战略性的,我们输出了廉价的劳动力和基础资源,我们换回了低额利润,而目前我们的产
业面临全面升级,我们也要开始追求边际利润了,国家战略实际上一直都在调整,而通胀就是一粒棋子,讲到这里,想到了一个有趣的比方,比如足球游戏,我们说
玩这个游戏有三种境界,一是球玩人,二是人玩球,三是人玩人,如果巴西球员达到了第三层,而喀麦隆球员达到了第二层,那么我们中国球员无疑就是停留在被球
玩的阶段。。。通胀也是一样的,如果它是你既定战略中的一部分(比如美国),它就是你的棋子,而如果它是一场游戏的最终产物,并足以主宰你的命运,那你不
惧怕它才怪。。。

所以,进而补充一下,宏观调控方向将折返,并伴随着高通胀一起激流勇进,否则就会坐以待毙,就拿房地产行业来说,金融风险
有没有?当然有!而且任何国家都有,只是如果你认为压制它就可以换来低风险那就大错特错了,因为你首先要面临的是投资面的全面崩溃,在中国,多了不敢说,
投资,在房地产领域的资金沉淀四成是有的,谁有这个勇气?

所以,我前两天发了个标题《楼市目前是稳定压倒一切!别争论,发展是硬道理》,不知尊敬的读者们是否已经理解。。。

上海楼市维稳的“泰山石敢当”


海63%的市民拥有产权房,加上使用权房的比例18.8%,则是8成强,我认为这个数据基本上是可信的,以前被三盅采信的产权拥有比例一直都是7成,非常
讽刺的是,这个比例拿来与世界上最发达国家的最繁华城市做横向对比时,我们发现正好是相反的,所以我说上海与众不同,他还不够发达,但他的居民占有固定资
产的高比例却是世上屈指可数的,在中国,社会保障与福利少得可怜,民众用他们的实际行动告诉了世人,中国人、上海人的安全感究竟寄托于哪里。。。

这压倒性多数的人群,势必是维稳的“泰山石敢当”,维稳的表现形式当然不是声嘶力竭地“唱多”或“蛊惑”剩余二成民众接盘,而是实实在在地控死流通。。。很显然,一个以自住需求为主的市场,其流动性并不大,二级市场更多的交易行为则体现着房产梯级消费理念。。。

但遗憾的是,直至今日,仍然有很多人幻想着市场存在大量的超级炒客,幻想着崩盘的那一天会有巨量抛盘被逼出,这是不现实的。。。


实是,63%的上海市常住人口已经顺利完成置业,民生问题可以说已基本解决了,剩下27%的常住人口其实只是刚需的一小部分,而刚需的大部队来自于流动人
口、上海以外地区、中国以外地区。。。话再说回来,63%的拥有产权比例不是一年两年内完成的,同理,27%的非产权也同样不可能在一年两年中被消灭,不
但消灭不了,63%的里面每年都有动迁,更何况,这个百分比仅仅是常住人口。。。

对于开发商来说,目前要做的不是手忙脚乱地降价,而是找到根源上的那根茎。。。

●辩证唯物主义告诉我们,事物总有其正反两面,楼市百态也概莫能外。。。

1、事物总有其正反两面:空军队伍从来没有如此庞大过,说明什么?刚需空前高涨~

开发商从来没有过如此战战兢兢地徘徊在生死边缘,说明什么?供应将减少~

降价从来没有如此疯狂过,但观望气氛也从来没有如此浓重过,说明什么?是降价导致了观望,而不是房价合理不合理~

万科从来没有过如此之众多的粉丝(拥跌者),也从未遭遇过如此严重的背叛(退房者)和信任危机(老业主、同行)~

当面粉贵过面包、土地贵过楼价时,价格传导规律告诉我们,PPI高涨会导致房价被抬升,但我们是不是也可以预言这种抬升同样增加了风险~

2、否定之否定(否定假象,就等于肯定真相):拐点声浪一浪盖过一浪,但不是万科降价所致,而是宏观调控发生方向性改变,市场不是需要拐点吗?结束长达四年之久的升息周期便给了你一个伪拐点之后的真拐点–政策拐点~

3、物极必反:霉体一边倒的叫嚣声,最终换来了绝大多数的不信任票,本意是炒作,结果死于炒作~

政府的宏观调控意愿是善良的,矫枉过正的结果也同样是可以预测的,但是否已经过了头则不那么容易判断,因为效果是滞后的,方向调整是需要研究的,是否救市是要看经济基本面的,而经济又是必须与政治挂钩的~

4、
凡事不能以偏盖全(一叶可以知秋,亦可以障目):站在某一立场上的观点无疑都是片面的,但其结论未必都是错误的,也就是说,在所有的结论中,总会有一个是
对的。。。所以,要想得出正确的结论,经常换位思考是必要的。。。只有那些不善于换位思考的人,才是真正意义上的屁股决定脑袋者~

5、万事万物都不是静止的:三盅每次的预言都没有在一二天内实现过,一天没动静,二天没动静。。。有人想,一定不会有动静了。。。但事物内部则在不断地积蓄着能量(只是你没看到而已),从量变到质变只是时间问题。。。

有人抱怨,香港楼市暴跌过,台湾楼市暴跌过,美国楼市暴跌过,为什么中国楼市还不暴跌?这个问题该如何回答?

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