穷城尴尬:地卖不出去 一些地方60%地产商面临倒闭

国家统计局公布的5月份70个大中城市数据显示,一直不温不火的广州也迎来了上涨模式。

一线城市以及部分热销二线城市因房价火爆迎来政策调控,而一些中西部、东北城市却面临高库存的尴尬,去化乏力,出台多项刺激政策,仍收效甚微,最终产生一批尴尬的“穷城市”。

这些“穷城市”面临着相似的尴尬处境,地卖不出去,楼市库存压力大,经济增长乏力,产业结构不合理,对人口缺乏吸引力,投资动力不足……

面临楼市高库存,政府一面刺激楼市销售,一面限制土地出让,以免增添新的库存压力。但这些“穷城市”高度依赖土地财政,限制土地出让城市就失去了基础设施的启动资金来源。没有好的基础设施,失去好的投资环境,面临经济恶性循环困境的“穷城市”还值得投资吗?在新一轮的城市洗牌中,“穷城市”该如何奋起反抗,在城市竞争中找到立足之地?

“穷城市”的尴尬

我国房地产市场两级分化的格局日益明显,各类调控政策也没能扭转。地区经济的“贫富差距”最终反应在楼市上,楼市两极分化,一批中西部以及东北城市被划入“穷城市”行列。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来,“穷城市”不仅表现为楼市的高库存,更深层次的原因是经济结构不合理,产能过剩,发展动力不足,导致人口、资金不同程度流出,反映到房地产上,就造成供过于求,库存压力大。

据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计,超过70%的待售库存面积,都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市,部分地区商品房存销比甚至超过30个月。

据《每日经济新闻》记者观察,楼市两极分化不仅是地区间的,就是同一个省份中的不同城市也严重分化。江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市,如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。

据看看新闻网报道,在江西省一些地方,60%的地产老板面临倒闭的压力,而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷,政府、开发商、银行利益捆绑,成为楼市的“受害者”。

江西的情况并不是个案,而是全国楼市两极分化下的一个缩影。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为货币宽松政策驱动了投资需求的增长,政策不能拉动全国的均衡发展,有些城市成为被抛弃的经济带,而有些城市则成为受惠方。

经济的分布往往有前瞻性和后发性。政府的规划是基于长远发展,经济将形成良性循环;如果政府只注重实效和眼前利益,就像煤矿等能源产业,如果不预先培植多元经济,一旦资源枯竭,经济衰退不可避免。依靠煤炭产业的山西以及依赖重工业的东北三省在能源产业衰退之下沦为“穷城市”。

从经济总量来看,数据显示,东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底,而辽宁出现负增长。失去产业支撑,人口面临持续流出压力,库存压力巨大的东北地区,近10年来净流出人口总数高达200万。

对于企业而言,没有产业以及人口的支撑,企业发展需要的产业联动以及人力资源得不到满足,企业发展难以为继。

种种迹象表明,这些城市的投资风险在加剧,城市吸引力在减弱,城市价值在急剧缩水。黄立冲认为开发商需要减少在这些城市的投资,以减少损失。

“穷城市”的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下,银行放贷对于“穷城市”的中小开发商仍保持谨慎,利润摊薄,甚至面临亏损。

对于购房者来说,这些城市的房价缺乏上涨的动力,甚至有些区域存在下跌的风险,配置“穷城市”的房地产意味着主动选择了资产的贬值。

城市洗牌之战

为缓解部分城市高库存的压力,国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出,对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

宋丁认为政策的调控效果有限,停止供地对于去库存本身刺激力度很小,去库存将是长期任务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为限制土地出让,对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进战略的纠偏等有利好,但对于严重依赖土地财政的地方政府来说,收入减少,财政压力增大,出现基础设施建设资金不足,建筑行业、装修行业等房地产上下游产业面临冲击。

黄立冲则表示,政府真正要解决问题,需要立足长远,短期的痛苦在所难免。继续依赖土地财政也解决不了问题,土地出让的结果是产生更多的库存,浪费资源,产生的只是短期的GDP。

以限制土地出让缓解高库存压力,从而达到增强城市竞争力,目前来看治标不治本,收效甚微。

在这一轮去库存战役中,城市间分化愈加明显,一线城市以及部分热点二线城市居于“强城市”、“富城市”之列,吸引了大量的人口以及资金进入,强者愈强。

“穷城市”经济活力减弱,失去对人口的吸引力,在新一轮城市洗牌中,如何防止城市价值继续缩水,在城市竞争中寻求立足之地?

严跃进认为,从务实的角度看,积极争取高铁资源是较好的方法,例如武汉就是典型的依靠交通枢纽位置而发展起来的,但在产业导入等方面压力还是比较大。

近期,华侨城在各大城镇攻城略地,开创“旅游+文化+城镇化”模式,也有开发商已加入小镇模式的阵营,试图在激烈的竞争中开辟一条新的发展路径。

宋丁认为,以传统视角看,“穷城市”价值缩水,但放在新的发展通道看,“穷城市”可能找到资源或市场新优势,从而实现翻身。

新型城镇化是机会之一,扎实做好以人为本的城镇化,全面解决进城农民的待遇、住房等问题,房地产需在这个流程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化,打造复合型小镇,是合理的发展模式和渠道,但要得到政策和市场双重检验。

黄立冲表示,“穷城市”的产生是城市发展不可避免的,就像人有好坏,城市存在贫富差距,这是经济发展不均衡下的必然结果。目前没有立竿见影的解决方案,地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决“穷城市”问题,但当下困难较大。小镇地产的兴起,给“穷城市”发展提供思路,做成功了或可挽救衰退中的城市。

但从可行性来讲,需要因地制宜,体验式消费地产需要天然资源,旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑,对于山西、东北老工业基地来说,不太适合。

而对于开发商来说,做一个复合型小镇需要丰富的运营经验,华侨城模式并不一定适合其他开发商,从商业可行性来讲,操作难度和风险都很大。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,都市圈恰恰正是未来城镇化的方向,都市圈里的中小城市将面临未来人口流入和产业发展的最好机会。在都市圈里的“穷城市”将获得后发优势。不在都市圈里的“穷城市”将寻求发展文化旅游城市、手工业和手工艺品城市、农业观光城市、民宿和宜居等城市的发展路径。

关键在于,小城镇有便捷快速的交通网络,能让流动人口变成居住人口,并吸引旅游人口,最终带来产业的调整和升级,没有产业的小城镇无法吸引人口,也不可能有持续的发展。

房地产要围绕这样的思路,或许才有更好的发展机会,库存也是能够被消化的,但是一方面需要时间消化,另一方面需要停止或者减少新增土地供应和住房供应,确保不制造新的库存。

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  1. 匿名
    2016年6月24日14:14 | #1

    违反民意,炒高地价,炒高楼价,他们不破产就难了。

  2. 匿名
    2016年6月25日06:11 | #2

    深圳购房力总是爆表 房价可能还会更高

    来源:南方都市报

    作者:链家研究院(深圳)院长肖小平

    发布时间:2016/6/24 8:58:04

    关键字:深圳 购买力 房价

      导读:“房”是压在每个深漂心头的一座大山,什么时候买、买哪里成了大家时刻挂在嘴边的话题。《链家看楼市》是由深圳链家和南方都市报联手打造的一档楼市点评专栏,每周派出链家资深楼市研究者,撰文研判深圳楼市风云,为大家提供客观、专业的楼市观点。想了解更多房产动态,还可登录深圳链家网,“真·实·用”的房产信息一键获取。遇到问题,扫描文末二维码,在线提问,15分钟有问必答,为你解惑。
      
      这可能是一篇并不讨好的文章。因为在深圳房价高得要上天的今天,我想说的是:深圳的购房力爆表,房价可能还会更高。上周深圳新房成交835套,这是近两个月以来深圳新房周成交首次突破800套。市场成交凸显回暖迹象的同时,成交均价也达到了68149元/平,再一次刷新了周成交均价记录。而低迷了几个月的二手房市场也受到了感染,上周也是全线飘红,量价齐升。而以深圳的购房力来推算,房价可能还会更高。
      
      所谓购房力,就是购房需求与购买力的结合。前者是主观的心理需求,后者是客观的物质条件,这两者在某个标准上达到统一,就会形成购房力。一般来说,年轻人的购房需求很强烈,但资金积累不够;中老年人的资金积累较为充足,但购房意愿没那么强烈。不过“一切为了孩子”,一个打算购房的年轻人,背后往往有父母的资金支持,所以20-30岁的年轻人,和30-40岁的青壮年一起,成为深圳购房大军的绝对主流。这个年龄段的人有多少呢?据链家研究院(深圳)统计,深圳各区的居住人口当中,20-40岁的人群占比均在45%以上,其中占比最高的是坪山新区,达59.5%;排在第二名的是光明新区,达56.2%。(写到这里,仿佛看见一大波购房大军正托着这两个新区的房价冉冉升起……)
      
      当然,许多人疑惑的是:深圳房价已经这么高,房价收入比已经没法看了,真的有那么多人买得起房吗?说句让人伤心的大实话,深圳的商品房,其实只是为30%的深圳人准备的———要知道,深圳的住房自有率,只有30%!未来,就算深圳每年都能有6万套新房供应,这个比例也很难明显提升,因为深圳作为一个人口净流入的城市,计算这个比例的分母也将越来越大。如何成为有房一族?寄望于房价下跌,让大多数深圳人都买得起?这个逻辑能成立吗?也许有人会说:“现在的经济环境不好,很多行业不景气,什么人能买得起这么贵的房子?”关于深圳人的造富能力,我觉得大家一定不要去怀疑。虽然平凡工作的人是多数、创业失败的案例也不少,但是胜在分母够大,淘出来的金子总不会少。我有一个做美妆电商的朋友,一年的销售额接近亿元,我算了一下,她一年的利润就可以买一套伍兹公寓(详情请参看图库团购点评)。
      
      最后,也是最重要的一点,就是深圳人的购房热情之高,远超出你的想象。有条件要买,没有条件创造条件也要买。前段时间,我在微博上说一个深圳人最理想的模式是“三宅一生”:一套自住、一套出租、一套轮动(短炒)。结果不少人在评论里说:虽然目前已经实现了,但还总是想买买买。

  3. 匿名
    2016年6月25日09:33 | #3

    把那6字倒过来更接近现实。

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