高善文:房地产市场、产能过剩、影子银行

高善文今日演讲:谈房地产、产能过剩、影子银行。反腐之下各大城市的高层出事,官员不作为,开工率低,供需不平衡,导致房地产加速去库存。6周岁适龄儿童在2007-2010之后增速向上,反映更多年轻劳动力向一二线城市集中。预计很快房地产销售面积增速30%的高景气度不可持续会拐头向下。国有资本占比高的行业(50%)产能过剩更严重,如煤炭有色,出清进度更慢,毛利率和ROA降幅更大,景气度高时盈利状况越好趋势反转时摔的更深更重。工业品价格下跌会寻求一个底部,重新整理最终底部,需要1-3年,熬。守正待时。

6月28日,安信首席经济学家高善文在安信证券2016年中期投资策略会上表示,一线城市房价上涨在2020年之前难以改变。

高善文分析称,尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值,但是在一线城市小学在校人数的增速一直维持4%甚至是5%。这表明一线城市吸纳了大量的年轻劳动力,这种人口趋势的变化推动了一线城市对住房、学区房旺盛的需求;并且从人口的趋势来看,一线城市住房需求的增加在2020年之前不见得会结束。

此外,高善文称,数据显示二线城市房价上涨与过去几年市级领导落马情况存在关联。

从2013年10月到2016年4月,有官员落马的二线城市有11个,包括南京、无锡、温州、昆明、太原、呼和浩特、宁波、福州、济南、南宁、贵阳;而无官员落马的二线城市有25个。从落马和无落马城市土地购置滚动同比变化来看,曾出现官员落马的二线城市的房价上涨比无官员落马的二线城市更快。

其中主要原因为落马官员影响城市的新开工速度。“城市的官员因为腐败问题被拿下,这个城市在随后大概一两年的时间里,土地市场会受到更强的抑制,新开工会受到更强的抑制,从而会加速这个城市的存货去化过程。”高善文说道。

高善文调侃道,如果未来的房地产市场面临着存货去化的问题,那么就可以在未波及的城市大力度地推进反腐败的工作。

但高善文也提到,除了反腐败因素,房价上涨归根到底,还要从这些城市的新开工速度 、土地购置、 居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等数据分析。

6月28日,安信证券2016年中期投资策略会上,安信首席经济学家高善文分析了房地产市场、产能过剩、影子银行三大问题。

安信首席经济学家高善文还在策略会上抛出了房价上涨与官员落马存在关联的结论。从2013年10月到2016年4月,有官员落马的二线城市有11个,包括南京、无锡、温州、昆明、太原、呼和浩特、宁波、福州、济南、南宁、贵阳;而无官员落马的二线城市有25个。从落马和无落马城市土地购置滚动同比变化来看,可以得出的结论是,曾出现官员落马的二线城市的房价上涨,比天津、沈阳、大连等无官员落马的二线城市更快。

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过剩产能国企比例过高妨碍出清

  今年年初以来,房地产市场出现一波猛烈的“恢复”,从交易量和价格来看,远超市场预期。

  高善文表示,一线城市的上涨还能找到各种理由支撑,而二三线城市的上涨超过市场预期。一线城市人口增长推动需求增长,这种趋势在2020年之前也难以改变。但对于二线城市,他调侃道,数据显示二线城市房价上涨与过去几年市级领导落马情况存在关联。

举个例子,如南京、无锡、温州、昆明等城市在2013年至2015年间,曾出现官员落马的情况。有趣的是,这些二线城市的房价上涨比天津、沈阳、大连等无官员落马的二线城市更快。实际上,归根到底,还要从这些城市的新开工速度 、土地购置、 居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等数据分析。

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  举个例子,如南京、无锡、温州、昆明等城市在2013年至2015年间,曾出现官员落马的情况。有趣的是,这些二线城市的房价上涨比天津、沈阳、大连等无官员落马的二线城市更快。实际上,归根到底,还要从这些城市的新开工速度 、土地购置、 居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等数据分析。
高善文表示,货币政策只是影响房地产走势的催化剂,未来房地产销售面积若向下转折在于,房地产存在销售面积“均值回复”这一逻辑,而销售面积回落将带动新开工面积的下降,因此房地产必将经历一个向下调整的过程。从销售面积变化来看,这一转折时间点已经“很近”了。

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  高善文表示,货币政策只是影响房地产走势的催化剂,未来房地产销售面积若向下转折在于,房地产存在销售面积“均值回复”这一逻辑,而销售面积回落将带动新开工面积的下降,因此房地产必将经历一个向下调整的过程。从销售面积变化来看,这一转折时间点已经“很近”了。

  另外,他表示,过剩产能中国有企业比例过大,妨碍市场正常出清过程,国有企业集中的行业产能过剩更严重,并且提供的就业和税收并没有更多。

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年6月29日17:31 | #1

    此人是想中国经济加速崩溃。

  2. 匿名
    2016年6月29日17:43 | #2

    匿名 :
    此人是想中国经济加速崩溃。

    你个五毛, 就算有一千个,一万个人“想”中国经济崩溃,“想”得要死。对中国经济也没有一毛钱的影响。
    把这个国家经济搞崩溃的。历来是共匪违背经济规律的倒行逆施。

  3. 飞鸽
    2016年6月29日10:12 | #3

    49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办?

  4. 匿名
    2016年6月29日20:17 | #4

    毫无理据的胡说八道。

  5. 匿名
    2016年6月29日23:22 | #5

    脑子进shi了!!高官落马居然能去库存!!

  6. 匿名
    2016年6月29日23:28 | #6

    上厕所的人要解裤腰带,结果推出解裤腰带的都是要上厕所。事物的关联性不代表有因果关系!作者真傻B!!

  7. 匿名
    2016年6月29日23:45 | #7

    打倒一切反华反共分子

  8. mego
    2016年6月29日23:46 | #8

    落马官员、在校小学生与房价的关系就是你今天几点出门、穿什么颜色衣服与吃几碗饭的关系,白痴!

  9. 匿名
    2016年6月30日00:00 | #9

    飞鸽 :
    49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办?

    就没有超过70年不崩溃的共铲匪帮,还是想好你怎么办更好。

  10. 匿名
    2016年6月30日00:57 | #10

    匿名 :飞鸽 :49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办? 就没有超过70年不崩溃的共铲匪帮,还是想好你怎么办更好。

    人民向你保证,我党活过七百大寿不成问题,比苏联至少长十倍

  11. 匿名
    2016年6月30日05:11 | #11

    @匿名
    明明已经崩溃过了好不好,那位说没崩溃过的,不是太年轻就是太健忘了

  12. 匿名
    2016年6月30日05:59 | #12

    不能说崩溃
    只能说是慢慢腐烂而已
    现在大概是长满蛆虫(房地产市场、产能过剩、影子银行)的阶段

  13. 匿名
    2016年6月30日06:17 | #13

    匿名 :不能说崩溃只能说是慢慢腐烂而已现在大概是长满蛆虫(房地产市场、产能过剩、影子银行)的阶段

    其实共匪不傻,他们的去库存政策很聪明,全国人做接盘手,大家都忙着按揭供房做房奴,挖空心思弄钱还银行贷款,
    谁还会有空关注人权什么的呢,更没哪个奴隶还有心去反抗主子了……
    这招很绝吧?

  14. 匿名
    2016年6月30日06:28 | #14

    6月28日,安信首席经济学家高善文在安信证券2016年中期投资策略会上表示,一线城市房价上涨在2020年之前难以改变。

    高善文分析称,尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值,但是在一线城市小学在校人数的增速一直维持4%甚至是5%。这表明一线城市吸纳了大量的年轻劳动力,这种人口趋势的变化推动了一线城市对住房、学区房旺盛的需求;并且从人口的趋势来看,一线城市住房需求的增加在2020年之前不见得会结束。

    ————–

    很对,说的极是!看看这篇————————

    【转】1000万,在深圳快买不到房了!

    (附:千万豪宅成交明细)

    我有1000万,在深圳快买不到房了!(附:千万豪宅成交明细)

    作者:张粉层 林上康 美编:龙建群

    导读:2015年“330”新政后的短短一年时间内,深圳房价翻倍,从“2”字头直奔“5”字头,2016年5月深圳新房成交均价高达55817元/㎡,分析发现,高端大户型产品是这一轮房价上涨的引领者。现在市场上单套户型总价超过千万的房子并不少见,据房网数据中心统计:2016年1-5月深圳成交总价超过千万的户型共有1700套,令人震撼!

    ■ 一年时间房价翻倍,豪宅是引力

    2015年5月,深圳新房成交均价28487元/㎡,2016年5月,均价55817元/㎡,短短一年时间房价惊人翻倍,一年前500万的房子,现在已变身千万豪宅!相对于全市均价而言,144㎡以上豪宅产品的价格更是高高在上,2015年5月均价51400元/㎡,2016年5月已破7万大关,现在,动辄上千万的豪宅并非新鲜事,有些户型售价在3000万以上!

    2015年、2016年,是深圳楼市的豪宅元年,市场上几乎所有的豪宅产品面市之后,均能得到购房者的热烈响应,近年来金字塔尖高收入群体人数激增,极大地活跃了豪宅市场,也拉动深圳楼市均价快速飚涨。

    ■ 售价千万只是深圳豪宅的起步价

    据房网数据中心统计:2016年1-5月深圳成交总价超过千万的房子共计1700套,其中成交总价1000-1500万元共有868套,1500-2000万元共有501套,2000-3000万元共有238套,3000万元以上的共有93套。千万房源彪悍的成交量,诠释了深圳楼市超级强大的购买力。

    1-5月深圳顶级豪宅华润深圳湾悦府总价千万以上的户型共成交89套,其中2000-3000万元47套,3000-4000万元21套,4000万元以上21套。海上世界双玺总价千万以上的户型共成交87套,其中2000万以下2套,2000万以上85套。新锦安壹号公馆总价千万以上的户型共成交94套,其中1500-2000万24套,2000-3000万70套。

    ■ 144㎡以上大户产品均价突破7万元

    144㎡以上大户型产品成交均价遥遥领先,是一年来房价飚涨翻倍的核心原动力,2016年1-5月,大户型产品的成交均价66907元/㎡→70431元/㎡→68531元/㎡→68382元/㎡→73217元/㎡。相比之下,小户型和改善型产品的均价相对要低一些,在40000-50000之间波动。

    ■ 金字塔尖高收入群体托起高端楼市

    4月9日,蛇口一豪宅开盘,当天推售533套,以10.5万元的均价售罄;6月3日,华侨城一豪宅项目开盘,当天推出315套,以13万元的均价售出130套;近日福田CBD一高端商务公寓顶层2.5亿元卖出,折合单价42万/㎡;后海豪宅区内一顶级商务公寓有两套房源以2亿元成交。

    2016年千万以上高端产品主要分布在南山区,其次是宝安、罗湖和福田,相比之下,盐田和龙岗两区的房价比较接地气。

    ■ 双地王诞生是否会将深圳房价再度拉高?

    6月2日龙华诞生单价地王,5.7万元的楼面地价;6月8日光明诞生总价地王,140.6亿的总地价,双地王推动低迷的楼市快速复苏。6月4日东莞黄江某楼盘开盘,以18600元/㎡的均价当天售罄;6月10日龙华某楼盘推售1046套房源,以5.5万元的价格开盘售罄。双地王的高楼面地价,使原本还在调整的楼市迅速回暖,房价有望继续上行。

    结语:现在的楼市,无房的刚需想实现初次置业可谓举步维艰,最低层次的产品,也需要100万的首付款。改善型置业者也不轻松,即使手握1000万的现金,也不易选到心仪的房子,很多三房的户型,总价都超过1千万了,也许在不久的将来,1千万都买不到房子了!房价在飞涨,我们改变不了的现实,只有不断充电,提高自己的赚钱能力,在大深圳立足!

  15. 匿名
    2016年6月30日08:57 | #15

    飞鸽 :
    49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办?

    真的吗?真的吗?真的吗?

  16. 匿名
    2016年6月30日09:40 | #16

    匿名 :飞鸽 :49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办? 真的吗?真的吗?真的吗?

    是真的!是真的!是真的!

  17. 匿名
    2016年6月30日09:54 | #17

    匿名 :

    匿名 :飞鸽 :49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办? 真的吗?真的吗?真的吗?
    是真的!是真的!是真的!

    自己补习下90年代的海南省房地产历史资料

  18. 匿名
    2016年6月30日21:01 | #18

    看起来过剩产能主要发生在国企占比超过50%的行业。------deng9

  19. 匿名
    2016年7月1日00:03 | #19

    @弱智五毛
    49年以来都没崩溃过,怎么办?怎么办?怎么办?

    是吗?防火墙修起来干嘛呢?教科书里面那么多谎撒出来干啥呢?这几年“央视游街”图的莫非是崩溃?你这类东西在猪圈内网到处爬,莫非是因为共匪的江山太坚固了?一天到晚说“软着陆”的共匪头头们在怕啥呢?出个门儿就撒几千亿的猪难道不知道那些动作比猪还笨?反腐究竟是为什么呢?嫌赵家楼地基打得太好,得要铁杆儿毛左王厂公到处多挖墙脚,促其快点崩溃?居然敢和裆中央唱反调!!老实交代,你是不是吃里扒外,习大麻和王厂公给的狗猪食下了肚,还想赚外汇,以防每个月领那几张纸贬值?

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