央企挟土地以令国资委

  当喧嚣过去,地王们能否笑到最后,还未可知。

  当然这种变相的“毒丸计划”未免有些挟土地以令国资委的意思。

  文|杨天楠

  如果有一部时光机让你能够退回一年之前,相信大多数投资人都会做一件事,卖掉手上的股票,到北上广贷款买房子。

  的确,如果说2015年6月,中国资本市场的疯狂还历历在目,那在短短一年之后的今天,房地产接棒股市成为了投资界的绝对宠儿。

  在这场地产大跃进中,我们不得不提到的是各个央企在土地市场的高调出手。

  数据显示2016年前5个月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。

  这里面表现最为突出的是信达地产,2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王。

  面对不差钱的地王,大家不禁要问:央企为什么要高溢价拿地?央企哪来的那么多钱?未来央企手上的土地是盈利还是血本无归?

  高溢价背后

  “今年土地市场的情况与往年有很大区别,过去溢价率超过100%就属于比较荒唐,但目前低于100%才荒唐,很多都超过了200%的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这其实也是大多数投资人包括地产业内人士的共同想法。

  对于一个地产项目来说,主要的成本有三大块,第一是土地成本、第二是建筑安装成本、第三是财务税收成本(包括融资成本),余下来的才是利润。其中建安成本和财务成本是相对固定的,而只有土地成本是比较有弹性的,土地如果溢价过高,就会吞噬利润,从2015年各大房企的平均利润水平来看,只有区区9.2%,虽然放大杠杆能够提高利润水平, 但在地价高企的现在,一旦遇到政策的调整周期,哪怕你是家大业大的央企,也可能会存在库存积压、资金断裂的风险。那为什么还有那么多的央企愿意冒着风险去拿地,难道只是盲目的乐观么?

  笔者认为原因有二:其一是改革背后的筹码。

  早在2010年3月,国资委明令16家央企可将房地产作为主业,其余78家必须逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,然而这一“退房令”迟迟未得到执行。2016年正处于央企新一轮改革的关键节点,特别是2015年12月中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”,央企之间地产业务将面临大重组,信达地产等央企为了在新一轮重组中不被吃掉,为自身获得继续开展房地产业务增加筹码,不得不疯狂举牌地王,一方面是做大规模,另一方面是获取高价地做高成本,彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。当然这种变相的“毒丸计划”未免有些挟土地以令国资委的意思。

  其二是一二线土地市场的稀缺。

  今年以来,全国住宅加上商品房出现112个地王,其中有99个出现在二线城市,价格非常高。很多人都认为,若是这些地区没有相关的约束性政策,未来的房价上涨速度是否会出现几何倍数级。

  之所以二线城市的地价会出现剧烈的上涨,首先得益于北上广的房屋限购带来的溢出效应,其次三线以下城市的人口持续流出,导致房地产企业的库存高企,唐山、北海等地的房地产去化周期都超过了30个月,也就是说,哪怕不新增楼盘销售,现有的存量也足够地产商卖三年。一线不让买房、三四线卖不掉,以南京为首的二线城市就成了地王们的战场。

  钱从哪里来

  在6月1日信达拿下上海宝山顾村的地王后,网上流传了一篇非常劲爆的文章,说“信达哪里是有钱,他就是钱本身。”作者挖出了信达地产和财政部,以及信达资产管理有限公司之间的关系,力图证明信达是财政部授意之下的人造地王。当然这并没有任何的依据,因为和2009、2010年那拨央企地王不同,现在的地王2.0时代,玩法已经完全不同。

  再以信达地产为例,通过“夹层拿地基金”等方式获取项目,用较少的自有资金撬动较大项目,实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作模式,尤其是和万科、保利等强势地产商的合作,采用并表、不并表、操盘、不操盘的不同组合策略,能够轻松地切入到各大城市的不同项目类别。

  再加上央企天然的低成本融资优势——在当前中央严控地方债务背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金。此外,在发行低成本公司债、企业债等低成本融资过程中,央企也有着天然的优势。这就让央企可以更加财大气粗地先拿地,或者为一些有开发能力却缺乏资金来源的民营开发商代持土地,赚取一些代持的费用。

  总之,一个金融学常识是,当资本过剩的时候,资产中最有价值的一部分一定会产生溢价,甚至会被严重高估,这种高估可能会带来未来累计的风险。

  从整个2015年的走势来看,上市房企的平均利润均值达到16.03亿元,同比增长了6.44%,比上一年度增速低了1.36个百分点,如果从单个项目来看,利润率也已经低于10%大关。或许很多人会担心,多年之后,当这些曾经顶着光环来到市场的地王建成销售的时候,可能会面临巨大的亏损。

  这似乎是一个无法避免的状况,就像一个牌局,如果不想出局,就要不断地下注,而一二线城市的优质地产项目,是开发商最合适的下注对象。更何况对于上市公司来说,还有着对于投资人的压力,做高资产和股价估值,受到境外投资者的认可,以便进一步融资,让雪球越滚越大。

  而对于其他开发商来说,之所以对未来的房价有信心,还有一个无法回避的问题,那就是实际上来说,土地市场依然是地方政府主导的一个市场,在市场低迷的情况下,地方政府会有意识地降低土地供应,不随意低价出让,从而在供给端上降低房价大跌的风险。在房地产这样一个流动性较差的市场,这种房地产行业独有的“销控手法”,可能是地方政府和开发商之间的一种默契,也是开发商敢于大举拿地的一个重要理由。

  当然,这一切的背后都依赖于土地财政的传统思路,当喧嚣过去,地王们能否笑到最后,还未可知。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年7月4日19:44 | #1

    天朝的非市場經濟的不道德掠奪的典型,企業跟政府不分,賭贏了是自己的,輸了有強大的紅色強盜可以背靠。

  2. 匿名
    2016年7月4日20:21 | #2

    嗯,记得去年在这里某个小白还发话说,你房价就疯涨吧,涨破均价每平米十万元,当时一线房价还在刚万元每平,话音未落,今年就真可能均价突破每平十万啊
    那个小白似乎认为十万元一平米还远不可及,其实很快哦,连偏远乡村的老奶奶都在议论怎么集资在大城市买房和炒房赚钱呢,说明现在全民都知道唯有在大城市炒房才是真正赚钱之道,人人都想做李嘉诚的“大众创新,万众创业”时代终于到来啦!

    看看最近的地产资讯的标题也就够清楚了——

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  3. Mobile Guest
    2016年7月4日14:48 | #3

    尼玛,你最后的结论是还末厅的可知,我关心的现在买还是卖房

  4. 大鸡巴
    2016年7月5日01:43 | #4

    有个关键点:就是央企的老板花的不是自己的钱,赔了也是国家的。赚了却有自己的。所以何乐而不为。干嘛不赌?

  5. 匿名
    2016年7月5日15:57 | #5

    思路是对的,抱住政府这条大腿. 政府只要能残喘下去,那就少不了房地产这个绝对大户.政府要是玩完,央企本来就是皮之不存,毛将焉附的道理.

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