华尔街见闻:新房买完转卖就赔钱!房产税给日本楼市带来了什么?

文 / 张榕博

没有70年的产权约束,日本百姓对房屋的所有感似乎更强。但他们也有自己的烦恼,那就是一辈子的产权,一辈子的房产税!

在日本大阪久居20年的华人张志民说,现在买完新房再转卖就要赔钱了,原因就是繁重复杂的房产税,他说的是真的么?

日本房产税是何时出现的?

日本土地是私有制,买到手以后,就世世代代是自己的了,当然也要世世代代要缴纳资产税的了。

战后从1950年开始,日本经济从统治经济向市场经济国度。也在这一年,日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

今天论及的房产税实际应该是不动产的保有税。

在日本,不动产保有税还分两部分,即固定资产税与城市规划税。目前,日本的固定资产税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

而对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化,一般不重新估价。

当然,日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率,兼顾社会公平。

日本房产税是如何计算的?

那一幢房屋在日本,每年到底要缴纳多少税呢?

媒体此前算了这样一笔账:比如一家人刚买了一套新建的别墅,土地的评价额为1800万,约合120万元人民币,(1日元=0.0663人民币元),建筑物的评价额为1200万。计算方法如下:

固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万

城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4万

年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元,约合1.2万元人民币(也就是每年都要缴纳这个数字)

如果你想变卖、继承或者取得,那还要缴纳数额不等的税费,这方面想必国内的老百姓已经领教过了。

日本出台房产税,对房产市场影响如何?

人们都说,现在的中国楼市,中国经济跟日本有许多想象之处。那么多多借鉴一下日本过去房产税的威力,也能对我们的小心脏有所裨益吧。

大约1971年尼克松宣布布雷顿森林体系瓦解开始,日元便一直被动升值,结果外汇大量流入,推高了房地产与股市不断上涨(中国楼市、股市泡沫主要是银行超发货币造成的,因此金融基础更脆弱),房价最高时日本人曾骄傲地宣称,东京的房地产价格总值可以买下整个美国土地。2016年3月,北上广的土地价格也到了这个节点——足以买下半个美国。

而面对着一浪又一浪的房市、股市汹涌上涨,日本政府开始地对房地产市场增值征收重税。结果增加了投机成本的国外资金撤出,房地产与股市先后向下跌去,先是缓慢下跌,随着人们对市场信心瓦解,后来房价便呈断崖式地狂跌。据报道,从1990年跌到2010年;日本房价跌了整整20年,直到小泉政府时期才得以控制住。那时,房地产指数又回到15年前的水平。

有文章指出,由于房产税的加重刺破了日本经济泡沫,导致在随后20年中;日本1000多家银行中倒闭、歇业、破产的多达250多家;日本经济一片萧条;失业率很高;工资大幅下降;百业凋零。

相信把日本经济低迷完全归咎于房产税有失公允。不过,房产税对于日本房地产的影响确实非同小可,特别是在经济低迷,消费不振的情况下,再低的税负也可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

日本华侨张志民说,在日本的年轻人,一般到30多岁以后才考虑买房,而租房生活更适合创业打拼中的年轻人承受。

中国的房产税会带给社会什么?

在中国,随着城市人口饱和,老龄化加深,生育率下降,房产开发成本飙高,房产税的出台则很有可能是一种信号,预示着中国大规模房地产投资与建设时代的结束,而管理与维护存量房产时代悄然开始,这当然也是房价走向拐点的开始。

在2014年,财政部经济学家贾康曾表示,资源税和房地产税有望成为今后地方税的主力税种,最理想的状况是到2015年有一个初步的文本,到2016年可能有动作,也就是今年。

此外,贾康还表示,在可预见的时间内,中国的房地产税不会照搬美国的模式,而是更多地借鉴日本,给出“第一单位扣除”这样有东方色彩的模式,或者只调节高端。换句话说,不管调节范围与大小如何,房产税未来还将成为一种杠杆,在国家发展实体经济与房地产的大方向之间,替投资者做出明晰的导向。

当然,在目前企业债、政府债高企,外汇不断撤离的情况下,中国政府征收房产税或许会注意此前对楼市的过度刺激。

但长远来看,随着房产税增加了投机性房产交易成本,国家持续的增发货币带来的投资回报率下降,风险抬升,向楼市泡沫输送的弹药在减少,成本在提高,房价或许真的会像经济学家吴敬琏所言,今年有一点要降的意思了。

在这个房价过热的消退期,政府与百姓或许都会思索一件事,何时是房地产市场稳赚不赔的那个最后平衡点。

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  1. 匿名
    2017年3月3日09:33 | #1

    建筑物的评价额是每年递减,非固定1200万

  2. 匿名
    2017年3月3日09:38 | #2

    匿名 :
    建筑物的评价额是每年递减,非固定1200万

    土地,建筑物的评价额几乎肯定小于真实买价。一般真实买价的7,8成以下。
    不高于买价的变卖,不用交税。

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