三四线城市商业综合体严重过剩

  县城里的购物中心,一边营业一边招商。

  本周一,宁波,最高温度36度,一场品牌和商业项目对接的中国品牌大集在鼓楼附近进行。让人意外的是,一百多个品牌的出现,竟引来了五六十个商业地产项目的追捧。这些商业地产项目大多来自周边县市,有的秋天就要开业,现在还在为没招满的场子到处奔走,有的开业一年多了还在吆喝。

  “竞争太激烈,招商难啊。”在现场,不少冒着高温前来和品牌沟通的商业项目负责人向钱江晚报记者吐槽。要知道,以前想要进大商场摆个柜台,多的是要挤破头的品牌。

  从挑品牌到被品牌挑,购物中心地位的“下降”,正是眼下招商难的真实写照。而这背后,是商业地产项目的过剩。记者经过调查后发现,除了杭州、温州、绍兴、金华、宁波等市区的商业项目井喷之外,奉化、余姚等三四线小城市也有这样的通病:一个人口不过几十万的小县城,挤进了十来个购物中心。人均商业面积赶超北上广早已不是梦想,但是,商业项目过剩,让很多新项目还未开张就面临了一个残酷的现实:招商难。

  开发商倒贴4000元每平方米

  快时尚品牌还爱理不理

  林先生负责招商的项目就在一个距宁波一百多公里的小县城,几个月前,他被上海公司派驻到这里的新项目,从那以后,他就为招商的事情操碎了心。

  “实在是太难了。没有一个品牌招进来是不难的。”林先生公司负责招商的项目体量不小,总面积超过20万平方米,整个建筑设计得非常现代化。根据开发商的目标,该项目建成后将打造成当地的地标性项目。然而,外人看来高大上的定位,丝毫没有减轻招商的难度。作为一个品牌眼里的四线城市,这个小城的消费能力有限,附近的同类商业项目又太多,招商真正成了一块硬骨头。

  “大品牌根本不会考虑这种级别的城市,但项目本身又比较大,还是要招几个比较叫得响的牌子。难啊!”自从被派到这里来之后,林先生和他的团队可谓全身心扑在这个项目中,忙到晚上十来点也是常有的事。

  将定位修整再修整,品牌选了又选,林先生的公司最后将目标锁定在一些快时尚品牌上。因为这些快时尚品牌有连锁效应,后续的招商就会相对容易很多。为了吸引这些品牌,开发商也不惜砸下血本,咬咬牙开出了每平方米补贴4000元的优厚条件。然而就算如此,进展也并不顺利,这些品牌爱理不理的态度让整个招商团队的心始终悬在半空。“联系了一个多月,心里一点没底。”林先生抱怨。

  事实上,林先生负责引进的快时尚品牌并不是非常牛气的那种大牌,在大城市里的很多购物中心都能看到,在杭州的门店就有十多家。而到了小县城,花钱都不一定请得动。

  一个县城就有十来个项目

  有的购物中心边营业边招商

  在浙江的三四线城市,类似像林先生负责招商的购物中心并不少。在很多小县城里,商业项目在近几年遍地开花,开张的大型购物中心有三四个,等待开张的有四五个,是很普遍的现象。

  记者对奉化的商业情况进行了调查。奉化走出过丁磊、沈国军这样大名鼎鼎的商界领袖,不过对于不到50万的人口来说,这还是一个小城。然而,这里的商业项目密集程度却超过很多人的想象。在奉化市区,大成路、南山路有点类似于商业主干道,周边就集中了多个购物中心。

  “奉化真的很小,开车跑完大成路,从东到西也就十分钟左右的车程。但这附近已经开的大型商业项目就有三四个,即将开的还有四五个。”在其中一个购物中心工作的邓小姐告诉记者。

  大成路和南山路口的太平洋购物广场,是奉化比较老牌的商场,面积3万平方米;沿着南山路向南走十来分钟,就是当地的商业巨无霸银泰城,面积将近10万平方米;银泰边上还有冠城国际商业中心,再往南过一个路口就是大洋时代购物中心。虽然比起大城市里的商场,奉化的这些购物中心体量要小一些,但考虑到这里的人口,商业面积已经绰绰有余。

  更何况还有更多即将新开的。就在今年四月份,万达广场签约落户奉化,宣布将在这里打造万达第四代标志性大型城市综合体,这让很多同行感觉到一阵紧张。 “小城市里的年轻消费群体本来就不多,还有这么多的商业项目,不知道以后会怎么样。”邓小姐不无担忧。除了万达,排队等开张的项目还有印象奉化、金钟财富广场、宁兴城市广场等。

  在离奉化不到一百公里的余姚,购物中心的贴身肉搏正在上演现实版。和奉化相比,余姚的购物中心扩张起步要早一些,因此,购物中心过剩的后果已经开始显现。万达广场、保利文化商业广场、华润五彩城、众安时代广场、舜大财富广场、银亿四明广场、嘉悦购物广场、龙鼎商业广场、河姆渡国际广场等十多个购物中心挤进了这个小小的县城。

  记者了解到,有一家开张两年多的购物中心,因为人气惨淡,导致品牌不断撤柜,隔几天就会上演品牌的“清场大甩卖”。为了填满场子,该购物中心也一直处于边营业边招商的尴尬局面。“现在这个项目的空置率达50%,有些摊位都免费提供,品牌也不愿意去。”一位知情人士透露。(记者 莫利萍)

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  全国商业综合体亟待去库存

  “招商难是市场上普遍的案例。保守估计遇到招商难的项目在60%以上,80%以上的项目都在招商上存在问题。”太平洋百货集团有限公司开发总监陈中梁说,“我去年谈了200多个项目,也有不少是浙江的。现在的商业项目非常泛滥,同质化现象很严重。可以说,现在在浙江已经找不到优质的项目了。”

  在陈中梁看来,选项目有两个条件:在当地的地理位置是最好的;在3公里区域内体量是最大的。两者至少符合一个。在浙江三四级市场,能符合条件的优质项目已很难找到。

  商业项目那么多,却找不到好项目。背后的原因还在于综合体遭遇过剩危机,很多城市布局的商业体量已经远远超越当地市场的消化能力。“商业网点失衡、大型综合体扎堆,这些商业项目在新形势下面临着生存的挑战。”宁波市商务委相关负责人表示。

  今年年初,宁波市商务委就在官网发布了一份2015年宁波市商贸经济运行情况分析:截至2014年底,宁波全市已建成的3万平方米以上的城市商业综合体21个,在建或待建的有48个。在现有的综合体中,同质化竞争严重,部分尚未找到属于自己的核心竞争力,体验创新较少,而消费者的容忍性较低,一旦体验感差,往往就不会再选择这样的消费模式。市场已经难以同时消化这么多的综合体。

  这并不是个案。随着房企大量跑马圈地,这几年,商业项目在各个城市都呈现出井喷式增长。据不完全统计,杭州建成和在建的商业项目超过80个,在省内遥遥领先,温州、绍兴、金华等地也都如此。从全国情况来看,这也是普遍现象。国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上。商业地产去库存形势,比住宅地产更严峻。

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  1. 匿名
    2016年7月29日15:25 | #1

    说明还是有钱赚的。

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