恒大地产收购万科已发行股本约4.68%

作者: 潘永堂

中国房地产开发商恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd. ,3333.HK,简称:恒大地产)周四盘后公布,截至2016年8月4日,透过其附属公司在市场上收购万科已发行股本总额约4.68%,总代价人民币91.1亿元,涉及5.17亿股。

公告称,收购的代价由公司的内部资源支付。

在进行收购的原因一栏,恒大称,万科为中国的最大房地产开发商之一,其财务表现强劲;收购项目为公司的投资。

恒大收购万科股份,从午后传出说法后几经反复,终于以公告落定。传闻称,中国恒大(3333.HK)买入万科A股份,这也是万科A股价近期逐步攀升的原因之一。

这一消息推升万科A(000002.SZ)出现三波放量拉升,临收盘前涨停报人民币19.67元,全日成交额近70亿元。而万科A的暴涨也带动地产股集体走高,并提振大盘尾盘翻红。

截止8月4日收盘,中国恒大上涨5.3%,报5.15港元,总市值约705亿港元。以此计,恒大买入万科耗资接近恒大总市值的15%。

当焦虑的万科碰上”正20岁”的恒大

恒万争霸,已经是行业众所周知的双雄赛!

但就在今天,让地产人小心脏更受不了的是两个重磅消息同时放出:

一则恒大下午在二级市场闪电收购万科4.68%股票,这让本就焦头乱耳的宝万之争剧情更加复杂,有网友笑言,以前是万科华润宝能斗地主,现在是四家打麻将了;

二则国内权威地产研究机构克而瑞发布了一个重磅消息,在1~7月权益销售额排行榜上,恒大超过万科,成为中国地产一哥!

一、收购额度太小,但想象空间很大

收购万科4.68%,逼近5%的公示额度,完全是闪电的速度,这唱得是哪出戏?

但整体而言,不到5%的额度整体还小,恒大随后发布的公告解释原因是:“万科为中国最大房地产发展商之一,其财务表现强劲,收购项目为本公司的投资。”这也就是说财务投资是恒大的第一诉求。

首先,一个看得见的事实是,万科A股从7月4日复牌以来,股价最高累计跌幅达到31%,几个跌停板调整后相对低位进入,无意是很好的时机!

其次,万科本身长期拥有良好的财务状况,分红率高达5%,本身就具有良好的投资价值。

其三,行业龙头之间投资,也是一种较多的投资策略。如果万科业绩不佳,那么恒大肯定能够赢得中国地产一哥的机会,如果万科业绩较好,带动股价上扬,恒大也能分一杯羹,貌似这样来看,恒大是双赢的局面,这种投资手法其实其他行业也常用,比如2016年年初家电龙头美的成为格力电器的第十大股东,如出一辙。

4.68%算是入场,未来如何有N种可能,包含曾经传闻许家印曾与华润傅育宁在20元收购华润在万科的股票份额,这样的传闻更打开了恒大与万科的未来想象空间,这不是没有可能。因为就在2015年底,恒大现金余额达到1640.2亿元,手握大量现金,拥有敏锐嗅觉的恒大在看好优质项目的情况下,也希望能够有新的可能,比如在低位时候出手万科。

今天华润并没有转售给恒大,但看见的是恒大反向二级市场到是进门了,相对现任万科第一大股东,宝能系地产本身并没有太多起色,据说很多地块都在三四线,销售压力很大,更不用说对万科长远发展带来有力支持。

但反过来如果是恒大+万科,虽然这个想法很大胆,但商业世界只要有双赢多赢的格局,就一切皆有可能。

一则都是地产双巨头更深入的合作有太多想象空间,这个合作的一个被大家忽视的背景时候,目前中国的地产央企正在加速重组并购,后千亿时代,未来更大的新闻是巨头之间的联合,这是地产下半场行业集中度加速集中的一种需要;

二则万科与恒大的产业协同可能带来1+1大于2的双赢效应,当我们看到滴滴打车已经收购UBER之后,如果恒大与万科有更多种可能。三四线城市的领导者恒大与核心一二线布局的万科,能够形成各自的区域互补,发挥整体规模效应。

二、冠军移位,恒大权益销售额超过万科

好吧,索性来谈谈万科与恒大的恩爱情仇吧。

多年以来,万科一直不愿交出头把交椅的宝座!

这么多年,历经顺驰、保利、中海、绿地、恒大多个对手的屡屡挑战,万科一直保持领军者地位。但就在今天国内权威研究机构克而瑞发布最新市场研究简报称,恒大(HK.3333)在2016年1~7月权益销售排行榜中超越万科,以1775.5亿元位列全国第一。

恒大的好消息还没有停!

昨日恒大发布销售简报,7月实现销售额430.1亿,同比增205%,环比增37.2%,不仅刷新公司单月销售新高,更创下全国房企单月销售历史最高纪录。除了单月销冠记录之外,恒大7月完成销售面积625.5万平方米,也是全国销冠,而纵观1~7月恒大累计销售面积2286万平方米,继续全国第一。

权益销售额全球第一,销售面积全球第一,单月销售全球第一,恒大是冠军三连冠!最值得一提的是,权益销售额是房企销售业绩最真实的反映,恒大在这个指标上夺冠,是真实力的体现。

三、万科业绩排名:合作开发是双刃剑

谈权益销售额,必须首先谈谈合作开发!

合作开发,实质是把双刃剑!

从模式来讲,合作开发,是地产下半场城市纵深扩张、高价合作拿地等很好的创新模式,这种模式,既是规模房企进入新城市首次开发的稳健策略,又是企业迅速扩大业绩数字的重要手段,而且大规模合作开发还能彼此业务管理切磋,学习百家之长,虽然合作过程可能磕磕碰碰,但总体而言,合作开发,利大于弊。

从规模来讲,万科业绩排名,成也合作开发,“败”也合作开发,今天万科很多合作开发,项目100%销售额,都在期初被约定,全部计入实际控股可能只有50%甚至更低权益的万科,从这个角度来讲,合作开发,业绩财务并表的这种算法,并不能有效代表一个企业真实的销售规模。行业普遍认为,权益销售额是房企销售业绩最真实的反映,更客观地显示了房企真正的实力。也就在前2年老潘一篇文章中,就曾质疑,即万科一直不愿意谈论自己的权益销售额,也是这个道理。

四、冠军移位:当烦躁的万科碰上刚成年的恒大

今年的万科与恒大,两者的“气场”完全不一样,可谓一个天上,一个地下,冰火两重天的节奏。

其一,短期交锋的7月,万科和恒大销售额冰火两重天。

一面是万科7月销售金环比下降35.3%,

一方面是恒大7月销售环比增长37.2%。

分析原因,万科7月业绩下滑,当然不能与合作开发、股权之争直接挂钩,但股权之争后,部分已经签约的项目出现了解约和终止签约,部分已经销售未结算项目面临退定,交付风险,银行和平级机构对万科信用平级慎重重新考虑。合作方对经营前进表示担忧,甚至调整响应的商务条款,这无形中直接影响了万科7月的销售业绩。

而另一种解释是,万科6月展开了冲量行动,提前放量,7月有一个自然缩减。而反过来恒大在6月加大了营销力度,7月有一个放量,加上本来恒万之争两者差距就不大,这一收一放,就自然出现了“恒大超万科”的节奏。

一个月的变化不能说明什么,也或者与推盘的货值多少有关,但也不能否认它是一个信号,竟然万科在权益销售额沦为老二,竟然恒大单月销售额430亿……这些来自老二对老大的冲击和挑战,在本身差距就不太大的背景下,2016年恒大超越万科,并不是没有可能。

其二,从士气来看,2016年对于万科而言,是极为不平静的一年,一面是防着被“野蛮人”入侵的“外患”,一面是面临区域公司管理者频繁出走的“内忧”。而对比挑战者恒大而言,从刚过去大半年来看,恒大前7月销售额1848亿,已完成2000亿销售目标的92.4%,而一个内部消息称,早在2016年年初许家印就发起冲刺3000亿的要求,收割一二线高货值,且闪电并购廊坊发展、嘉凯城,新世界……收购已经成为恒大销售额飙升的利器,整体而言恒大发展士气高涨。而万科因为股权之争高层士气收到严重影响,部分中高管甚至抛售股权,郁亮也表示:有关股东的反对声音及提出的罢免议案对万科管理团队,对万科正常经营造成了非常大的困扰。“

要关注恒大入股万科,更要关注恒大2016年成为宇宙最大房企的可能,而更值得期盼的是”万科+恒大”更多合作的可能。反过来说,如果仅仅是4.68%的机会性投资,戏份肯定轻了点,后千亿时代,我们还是期望千亿房企更多的可能!

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年8月5日09:32 | #1

    唉,股市大鳄要撤了,今年的行情还有戏吗?

  2. 匿名
    2016年8月5日09:35 | #2

    都撤退吧,房地产经济最迟第4季度要收网了,是时候拿血来洗地了。

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