拆哪儿:中国房地产市场见鬼了吗?

昨天中元节,俗称鬼节、月半节。这一天,百鬼夜行,阴阳混淆。拆姐承认也见到鬼了,地点上海土地交易中心。

这一天,静安区一幅住宅地块被以110亿元的总价卖掉,创造中国土地交易史上的最贵地王记录。据说未来项目售价将超15万/平米。子不语怪力乱神,但很多事却不是常理可以解释的,比如中国的房地产市场。

正在举行的巴西里约奥运会,总成本四十多亿美元。也就是说,上海如果能再卖掉这样一块地,凭土地收入就可以申请举办一届奥运会了。啧啧。真不明白,巴西政府为什么会哭穷。看到中国地方政府可以这么任性地卖地,巴西的长官们肯定哭晕在厕所。

这场属于房地产的海天盛筵,其实已经开始很久了。

前不久拆姐独家爆料,住建部召集万达、保利等主要房企的高层到部里开会,住建部长陈政高主持,摸底行业情况,酝酿调控措施。当时拆姐并没有透露这个会的背景。是什么让住建部长如此忧虑,认为已经到了行政之手该干预的地步?答案便是,越来越变态的土地市场。

地王的形成不是一家企业头脑发热促成的。这至少说明,到场拍地的企业,至少还有两三家认为这块地值得这个价。出手抢地已经成为行业的普遍共识。这才是最恐怖的。

参加这场拍卖的企业名单堪称豪华。有雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+建发+首开、华润+华发、万科,以及最终得手的融信……基本上叫得上名号的都来了。

这是一场地产界的武林大会。只不过,不是比谁的武功高,甚至不是比谁的钱更多,而是比谁的胆子大。饿死胆小的,撑死胆大的。融信的底气来自哪里?

7月的宏观经济数据是拆姐见过的最奇葩的数据。四千多亿元的新增贷款几乎全部来自房贷。实业惨得不能再惨。民间基本没有其他投资渠道了,那不如去买地吧,不如去买房吧。钱,都流向了房地产,确切地说,流向了土地市场。

拆姐想到前不久,陪一个做基金的姐们儿去看房,北京单价15万的豪宅,总价两千万的那种,反正拆姐是买不起的。姐们儿看拆姐满腹疑问,就说,如果经济形势好的话,这房子到2020年能到20万一平,如果经济形势不好的话,到2018年就能到20万一平。

拆姐一脸懵逼。Excuse me?

但这就是现实。看下网友的吐槽——

这就是目前一线城市的现状,你以为投资100亿拿块地王就很厉害了?后面还有投资300亿的旧城改造项目。你以为投资300亿就很厉害了?后面还有投资上千亿的三带一轴。你以为投资上千亿就很厉害了?后面还有GDP两万五千亿的上海。你以为两万五千亿就很厉害了?后面还有GDP七十万亿的中国。你以为七十万亿就很厉害了?我们还有一百四十万亿的M2。你以为M2一百四十万亿就很厉害了?我们五年后M2会达到二百七十万亿!
无敌是多么多么寂寞,无敌是多么多么空虚

有朋友甚至说,著名的摩尔定理也应该改写了,最新的版本应该是:每18个月,北京上海单位人民币可以买到的面积减少一半。

来看看上海“地王”的玩家融信。在中国房地产市场,从福建走出的闽资地产商几乎占据了半壁江山。融信就是其中之一。有趣的是,融信的老板欧宗荣,和另一家房企正荣的老板欧宗洪是两兄弟。他们还有一个大哥叫欧宗金,主要做投资。这欧氏三兄弟和其他的福建土豪一样,也有很多故事,拆姐找机会慢慢拆。

融信2015年全年的销售额仅119亿元。但易居旗下克而瑞的数据说融信去年的销售额为295亿元,排名中国地产29强。这个销售数据比融信自己年报公布的数据翻了不止一倍多,不知道怎么来的。这已经不是注水可以解释的了,而是直接把数据泡在水里。水太深。

融信整个公司的市值仅95亿港元。也就是说,把整个公司卖了,都不够买上海这块地的。它的命全靠杠杆支撑着。

拆姐的朋友地产邦邦主昨天分析说,融信是在跟央妈对赌,赌央妈大放水。这是一个“懦夫困境”,两辆车相向而开,那个先躲开的人就输了。央妈会躲吗?央妈所面对的其实不单单是融信,还有融信背后各个癫狂的金融机构。

地王,从来就不是一家企业的游戏。每个地王的背后都是一整个金融系统。

还记得年初的电影《美人鱼》中的情节吗?张雨绮那家企业在拍地大厅陪跑,促使邓超拍下了最贵的地王,其实张雨绮不过是为了卖地王周边的房子。至于地王结局怎样,who cares?

融信110亿拿下地王,可能只需要自己出三四十亿,其他钱自有金融机构愿意出。拿到地后再贷款贷个70亿,用在其他项目上,够融信周转三年了。这个地王实在运作不动的话,再转手,也不亏。

从头到尾,“地王”都是一根稻草,至于是压在中国经济身上的最后一根稻草,还是下沉的中国经济最后抓住的那一根稻草?你猜。

感谢房地产,成功又为中国经济续了一秒。

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分类: 经济 标签:
  1. 匿名
    2016年8月18日13:00 | #1

    接下来的十年,坟墓里的死鬼都会爬出来,一个个大行于阳光下。

  2. 匿名
    2016年8月18日14:35 | #2

    他们无办法挣脱这个残局了。

  3. 自由民
    2016年8月18日16:25 | #3

    这证明共产币的购买力正在飞速下降,危机爆发时间点正在加速到来。

  4. 匿名
    2016年8月18日16:27 | #4

    爆雷是不可能的 小学生说了世界上那么多国家还等着我去报书名呢

  5. 気違い
    2016年8月18日16:48 | #5

    大概是政府为了防止泡沫爆炸,同地产商串联制造地王一类的噱头,提升房地产业的热度吧。不过房地产商也不傻,同政府合作,对外汇报一个不可思议的天价,谁知真正的成交价是多少?

  6. 匿名
    2016年8月18日20:52 | #6

    7月70城房价还是深圳涨最猛 同比涨幅达41.4%

      一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况(详见附表2)
      
      (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅为4.6%(厦门),最低为下降1.1%(韶关)。
      
      (二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有11个,上涨的城市有58个,持平的城市有1个。7月份,同比价格变动中,最高涨幅为41.4%(深圳),最低为下降3.8%(锦州)。
      
      二、二手住宅价格变动情况
      
      (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有12个,上涨的城市有51个,持平的城市有7个。环比价格变动中,最高涨幅为3.2%,最低为下降0.5%。
      
      (二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有18个,上涨的城市有52个。7月份,同比价格变动中,最高涨幅为44.1%,最低为下降5.3%。
      
      解读:7月份房价环比涨幅继续收窄
      
      国家统计局今日发布了7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。
      
      一、环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,涨幅继续收窄;一线和少数二线城市涨幅收窄。发布的数据显示,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,比上月减少4个;持平的城市有3个,比上月减少2个;下降的城市有16个,比上月增加6个。环比涨幅总体收窄。新建商品住宅价格环比上涨的51个城市里,涨幅在1%以上的城市有16个,比上月减少1个;最高涨幅为4.6%,低于上月0.3个百分点;涨幅比上月收窄的城市有16个,比上月减少17个;收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市,其余城市环比变化不大。
      
      二、同比上涨城市个数继续增加,下降城市个数继续减少,涨幅仍在扩大;一线城市涨幅收窄,二、三线城市涨幅扩大。7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个,比上月增加1个;持平的城市有1个,与上月相同;下降的城市有11个,比上月减少1个。同比总体仍在上涨。分城看,一线城市由于去年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。
      
      来源:国家统计局网站

    一线城市中深圳第一 是什么推高了深圳房价?

      导读:最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。
      
      深圳发生了什么,使人口快速流入,而上海又发生了什么,导致人口流出呢?
      
      即使房价这么高,你还愿意去深圳工作吗?对此很多人的回答是:愿意。
      
      最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。
      
      但这一价格仍然在四个一线城市中最高。
        
      是什么推高了深圳的房价?影响一个地区的房价的关键因素有经济和人口等指标。一个越少的地方聚集了越多的人口,房价当然更高。从上图中可以看到,深圳的城市总面积是四个一线城市中最少的,而其2015年常住人口大约在1137万,与广州1350万人差距不远,但后者面积是其3.7倍。
      
      另一个关键因素是,深圳持续流入的人口。数据显示,2015年,深圳常住人口新增59.98万人,是整个广东增速最快的。广州的情况也不错,新增常住人口42.06万人。
      
      不过,北京和上海的情况则不太一样。2015年,北京的常住人口为2170.5万,比2014年新增18.9万。上海更是出现了人口负增长,2015年2415.27万人口,比2014年的2425.68万,减少10.41万人。
      
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      最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。
      
      深圳发生了什么,使人口快速流入,而上海又发生了什么,导致人口流出呢?
      
      首先,先看下面的表格:
      
      中国一向是城乡不平衡的,资源向城市倾斜,在人口可以自由流动的前提下,人口也必然向城市集中。此外,城市根本的含义就是人口密度足够大,形成更多的分工,然后就拥有更多的机会。
      
      在经济学中有一个经济聚集和人口聚集的比较方法:经济聚集程度越高,就越可以拉动人口聚集。
      
      北上广深是中国的四大城市,其GDP占中国整体的比重最低的为深圳,但2015年也达到了2.59%。只看GDP还不成,应该看看这些GDP是由多少人口创造的。
      
      从常识上理解,如果人口占全国的比重,与GDP占全国的比重持平,意味着人口聚集等于经济的聚集,换句话说,这一地方对于人口的吸引力和全国的水平基本一致,那么这一地方的人口聚集就可能达到了顶峰。
      
      上面的表格中体现的最关键因素,就是经济占比/人口占比。这从某个角度反映了经济与人口不平衡的情况,体现每个地方的“机会洼地”还有多少。
      
      很明显:深圳的“机会洼地”最大,经济占比/人口占比超过3倍,广州其次,北京第三,上海最低,只有2.10倍。
      
      而这,成为推高深圳房价的重要因素。

    一线城市房价降温难 楼市金九银十或提前到来

      导读:纵观整个楼市,虚高的价格一直是购房者望而却步的原因所在。虽然此前一段时间北上广深“高烧”的现象正在逐渐降温,但分析人士认为,近来上海再出新“地王”,北京将“暂住证”将升级为“居住证”等行为,有望再次将一线城市房价拉高。
      
      《北京市实施办法》指出,近期在京居住6个月以上且符合在京有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的非京籍市民,可以申请领取居住证,符合条件的还可以参与积分落户,也就是说此前的“暂住证”将升级为“居住证”。
      
      研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,北京通过居住证改革,实际上能够推进后续户籍制度改革步伐的加快,而这和北京后续的购房市场也有密切联系。对部分购房者来说,通过此类居住证的办理,也会使其在落户、购房等方面得到更加有利的保障,购房者也会受此激励而更加坚定的购房。
      
      但严跃进也指出,从目前北京对于房价的表态来看,后续继续打压房价是必然的。虽然理论上说打压房价会使房价下降,但实际上,打压也会使购房者存在一种心理暗示,即后续购房资格将收紧,所以一般这个时候,房企反而会加快推盘节奏,购房者也会出现抢收的心态。从这个角度来看,房价和成交量或在8月份继续冲高一波,加快楼市“金九银十”的提前到来。
      
      据中原地产研究中心统计数据显示,截至8月15日,一线城市供应住宅土地仅为865万平方米,相比前几年的全年3000万平方米,2016年前8个月仅完成28%左右。
      
      中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,一线城市土地供应稀缺,导致一线城市成交豪宅比例明显上涨,而有限的土地出让基本都成为了“地王”,在资金潮涌动下,一线城市的土地稀缺导致市场价格上涨迅速。此外,在购房者以为土地出让减少、担忧供需结构而再度紧张的情况下,恐慌性入市的节奏会加快。
      
      “虽然‘地王’不完全代表未来的市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。”张大伟说道。
      
      严跃进也认为,综合来看,预计后续一线城市房价会继续上涨。购房者因为担忧政策收紧,预计部分购房者会在8月份提前完成置业计划;而二线城市房价会开始趋缓,因为政策确实体现了二线城市打压房价的决心;三、四线城市则会出现房价小涨的态势,这和去库存下需求积极释放的态势有关系。

      来源:中国经济网

  7. 匿名
    2016年8月18日21:54 | #7

    將地價抬高才能帶動周圍的地價上揚,整體地價上去了,銀行才敢對其他已經抵押自己的地塊繼續放款,房產商拿著錢續蓋現在停工的樓盤,這樣才能回到之前的怪圈,高價買地–>抵押銀行拿錢蓋樓–>推高房價–>抵押樓盤–>高價買地

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