金融创新就是好,上海地王资金拆解:闽系房企大肆发债高价圈地

房地产公司拿地这么搞,几年后会不会让金融系统有风险?政府是不是要配合他们把风险转嫁给老百姓?如果最后转嫁不了,成了美国2008年类似的状况,怎么办?谁承担责任?政府有没有预防措施?这事情李克强总理管不管?

  8月17日,上海惊现三个区域地王,并产生了全国的新地王。一时间,上海地产吸引了全国的关注。创造中国新地王的融信中国(03301.HK)更是赚足眼球。这仅是一家民营企业,却打败了万科(000002.SZ,02202.HK)、仁恒、融创等知名房企,豪掷110亿资金成为新地王。

  值得注意的是,在三家新地王中,均有闽系地产商的身影,涉及拿地金额高达184亿元。融信、中骏(01966.HK)、建发均是福建本地地产商。实际上,包括融信在内的闽系房企,上半年已整体发力。今年以来,闽系房企正抱团买向全国。

  中原地产研究中心统计数据显示,2016中国房地产百强当中,闽系房企占20席,包括融信、中骏、建发在内的11家福建房企创纪录地在今年前7月拿地投入1406.9亿;溢价率超过50%的地块高达189宗。11家福建房企创造了前7月50宗地王。

  地王频出说明地产商手握重金。仔细研究发现,激进拿地、杠杆融资和合作开发成为这些地产商的共同选择。

  “现在的市场环境下,很多资金都愿意给开发商钱,既然如此为什么不抓住扩张的机会呢?就算后面不赚钱,规模在也有利于后续融资与项目的开发。”8月18日,克尔瑞研究总监薛建雄向21世纪经济报道记者表示。

  外界更关注的是这些巨资到底从哪里来?记者调查发现,房企资金来源有多个方面,包括自身销售收入、银行贷款、发行债券、联合拿地、民间资本等,其中发债是最基本的也是最重要的融资方式。

  在货币前所未有的宽松政策、严重的资产荒下,房地产迎来融资大好时代。大规模融资之后利用高杠杆疯狂拿地,对于房产企业来说,是做大规模的最好时机。

  储地丰富难挡疯狂拿地

  8月17日,经过2个小时的竞拍,上海静安区一块地被融信以110.1亿元拿下,成为上海新的地王,也成为新的全国单价地王。

  21世纪经济报道记者发现,融信去年并未收购任何新土地,今年以来却迅猛拿地。易居研究院数据显示,今年以来,融信已拿下7个项目,累计成交金额216亿元,其中上海厦门各1个,杭州5个。

  融信中国拥有大量土地储备。截至2015年底,融信集团土地储备的总建筑面积约为517万平方米,其中约379万平方米在建,约138万平方米持作未来开发。其中约79%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

  融信豪掷巨资源于强大的融资能力。

  融信去年12月14日发行12亿元的第一批公开公司债券,今年1月19日又发行了总额13亿元的第二批公开公司债券。据记者不完全统计,去年底以来,融信中国的债券融资规模就达到了106亿元。

  此外,融信还在今年7月8日发行购房尾款营收账款的资产支持证券,规模为8.8亿元。融信还通过出售子公司权益等大规模融资。

  尽管如此,融信中国资产负债率仍高居不下。数据显示,2015年融信中国的资产负债率是85.42%,较去年下降11.32%。

  除了融信之外,建发与中粮首开组成联合体以67.9亿元夺得宝山顾村地块。此前,建发股份计划将建发房产分立上市,不过目前宣告失败。

  申万宏源王俊杰测算,建发股份现有项目的建筑面积存量在1000万平方米以上,在售建筑面积200万平方米,可供公司开发至少5年以上,为业绩的稳定增长保驾护航。不过在如此丰富的土地储备之下,建发地产仍在疯狂拿地。

  21世纪经济报道记者统计,建发今年已拿下六块土地,耗资176亿元。其中上海就有两块土地,另一块为6月份以41.98亿元拿下嘉定新城,成为嘉定新地王。其他大部分土地则在合肥。

  密集拿地背后,建发股份也在不断融资。数据显示,今年以来,建发股份通过短期融资券募集规模达50亿元。

  不过,建发股份中报业绩大幅下滑27.33%,主要原因是受上半年地产收入下滑50%的影响。建发股份主要运营二三线城市地产项目,而在二三线城市,仍面临较大去库存压力。

  “对于建发而言,在2014年开始,无论是项目开发、重大资产重组,还是企业品牌推广,都显示出较大力度。目前其各类战略动作的目的性很强,都希望在上市前充分优化资产结构,并且做到上市过程无障碍。对于建发来说,通过上市希望从区域类的地产开发企业跻身进入全国性的开发企业队列中。更重要的是,这也凸显了目前闽系资本不断扩张的一种战略动作。” 8月18日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

  拿地的最好时代?

  与融信、建发不同的是,中骏土地储备并不多,不过目前其也在积极拿地。一位地产行业分析师评价,中骏作为福建省一家民企,规模并不大,但近年来开始布局核心城市,拿地策略较为激进。

  中骏置业执行董事兼副总裁黄攸权在今年中期业绩发布会上表示,中骏上半年拿了三块地,7月份又在天津拿了一块,从现金流角度看,上半年已支出60亿土地款。目前中骏的战略聚焦在一线跟核心二线城市。他透露,今年中骏置业土地预算从原定的75亿增加到100亿,比年初多了25亿。“这主要是因为公司现在销售已远超预期。”

  中骏激进拿地的背后,仍是资金的支持。

  今年年初,中骏置业公布,与包括中国银行(香港)、汇丰银行、平安银行及恒生银行订立融资协议,获授予一笔本金4亿美元的定期贷款融资,为期三年六个月。此外,中骏置业去年10月29日与12月9日分别发行规模为20亿元和15亿元的境内债券。

  同时,中骏置业资产负债率也是逐年走高。今年中报显示,中骏置业资产负债率75.97%,较去年底增加了4.77%,不过这并不妨碍中骏置业豪掷巨资。

  光大证券报告指出,中骏置业目前在岸企业债、在岸银行贷款、在岸信托贷款分别占总负债 19%、20%及 26%。随着中骏置业在一线及核心二线购地,中骏总负债同比增长27%至184.23亿元,负债比率同比上涨26.6个百分点至 88.6%。

  货币宽松、资产荒之下,造就了地产商的拿地狂潮。“总体上此类企业的策略就在于,虽然销售业绩不景气,但背后或有其他闽系资金支持,围绕长三角城市做投资。”严跃进向记者表示。

  尽管经济长期疲软,但对于房企来说,似乎是扩张的最好时代。薛建雄表示,现在很多资金投给房地产,为什么不抓住机会?“房价大涨时赚的是利润,融资容易的时候赚规模,在市场不好的时候,只要能撑过去就可以了。”

  同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,目前一些地王企业都有共性。“第一,全国排名20-50位的中型企业都抓住全国布局机会,从竞争角度来说现在必须这么做。第二,从企业的属性讲,扩张背后都有民营资本的支持,杠杆率比较高,都是在快速布局核心城市。不过,不同的企业在具体操作上有所不同,毕竟策略不一样。”张宏伟向21世纪经济报道记者表示。

110.1亿元的拍卖总价让最贵地王融信一战成名,此前,融信只是一个名不见经传的区域地产商,如今,人们开始惊诧于融信是何方神圣,其敢于刷新地王记录的勇气到底来自何方,到底其背后是一个什么样的资金链支撑?

  110.1亿元的拍卖总价——10万元/平方米楼板价,不仅令上海静安区(原闸北)中兴社区地块成为中国有史以来价格最贵地王,而且让最贵地王得主——融信集团(下称融信)一战成名,于霎时间声名鹊起,一个不容小觑的地产新贵从此横空出世。

  此前,融信只是一个名不见经传的区域地产商,如今,人们开始惊诧于融信是何方神圣,其敢于刷新地王记录的勇气到底来自何方,到底其背后是一个什么样的资金链支撑,使得其在争夺地王时勇于与众多地产商巨头一决高下并大获全胜。

  融信何方神圣?

  融信前身是于2000年创立的福建省莆田市交通房地产开发有限公司。创始人欧宗洪通过基建赚得第一桶金后,开始从事住宅物业开发业务。融信集团创立于2003年,拥有地产开发、金融产业、资本运作等多块业务。

  据公开信息, 融信一直在福建海峡西岸经济区发展,自2013年开始探索国内市场,涉足长三角经济枢纽——上海及杭州的物业市场 。目前,融信在上海、杭州、福州、厦门、漳州及其他地点已成功完成布局。

  此外,融信在福建地产界处于领先优势,多年在核心城市福州、厦门获得总销量及单项目销售冠军。克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中,融信以295亿元位列29位,较2014年上升了15位。

  融信公开声称,公司拥有充足的土地储备。截止2015年12月31日,融信土地储备总建筑面积为517万平方米,其中约379万平方米在建,约138万平方米持作未来开发。土地储备的每平方米成本为人民币4,956.71元,其中 79%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

  2016年2月,公司总部从福州迁至上海,融信公开称此举目的是为了深化全国布局。

  融信扩张凶猛

  作为一家新崛起的闽系房企,融信的运作风格被地产业内人士归纳为“激进”、“凶猛”、“规模至上”。

  2016年1月,融信成功募集资金17.8亿港元并在香港联交所上市。上市后,融信加快了一线城市扩张步伐。

  今年2月,融信斥资90多亿人民币在杭州市良渚新城拿下三块宗地,土地面积总计71,488平米,总建筑面积159,000平方米。

  在不久前的7月底,融信则以总价31.55亿元、楼面价52840元/平方米,拍下上海杨浦区新江湾城地块,将这款上海的明星地块揽入怀中。

  8月17日,融信上演了一幕令人难忘的拿地大戏。当天,融信以110.1亿元总价、139%溢价率拿下了有中国最贵地王之称的上海静安地块。

  据锐理数据统计,截至今年8月17日,融信在上海、杭州等城市的土地拍卖中已经耗资345.39亿元,在买地上花费的资金相当于去年全年销售额的4.5倍,签约销售额的近3倍(2015年融信销售收入约74.1亿,签约销售额约119.16亿。市值80亿人民币)。

  融信绵长的资金链

  融信2015年年度报告显示,截止2015年12月31日,其账面上可自由支配的资金只有274.3亿元人民币。按照其现有规模扩张速度估算,这近三百亿的资金根本不够其增加土地储备。

  因此,融信必须如期所说的那样,积极拓展多种融资渠道,优化财务结构。而融信对兵马未动粮草先行这个道理可谓理解颇深。

  早在2014年11月,融信集团就与中国平安银行签署《银企战略合作协议》,平安银行(9.470, -0.03, -0.32%)首期为信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持,作为其拿地的信用背书。

  2015年9月—11月间,融信向深交所、上交所申请发行额度为110亿元的公司债,在上交所已经发行了65亿元公司债。

  今年1月13日,融信控股在香港挂牌上市后,明显加快了融资步伐,公开发售3.375亿股股份,最终定价每股5.36港元,集资高达17.8亿港元。

  据21世纪经济报道记者梳理,融信的拿地资金主要来源于发行公司债,截止目前,累计发行四批共计110亿规模债券。此外,融信还通过其他手段获得资金,譬如发行购房尾款ABS、出售子公司股权、与银行合作、进军保险业、借助券商发行15融信01、16融信01等产品进行融资。

  以下为融信今年的部分融资情活动:

  3月22日公司公告,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元,为期三年,年利率7.5%;

  3月30日公司公告,融信出售融信(福州)置业有限公司股权的11%,获得9.97亿元现金流;

  4月25日公司公告,融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议,将成立合营公司,以用于中国经营保险业务。

  4月29日公告,完成发行第二批私人公司债券,5.5亿元,为期3年,年利率7.4%;

  6月24日公告,完成发行第三批私人公司债券,10.5亿元,为期3年,年利率7.52%;

  7月8日公告称,融信获准发行购房尾款ABS8.8亿元;

  7月29日公告称,融信完成发行第四批私人公司债券,29亿元,为期3年,年利率5.8%。上述所得款项拟用于现有债务再融资。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年8月19日12:52 | #1

    福建谁家地?呵呵

  2. 匿名
    2016年8月19日15:18 | #2

    这是说明什么?政府乐见?如果不是,失控?

  3. FwiFFer
    2016年8月19日18:48 | #3

    笼统以“金融创新”为今金融乱局担责的,立场或格局,必有一偏。

  4. 匿名
    2016年8月20日06:12 | #4

    地產公司更像是刘德華的電影黑金里捏丸子,背後有一套分贓機制

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