马光远:你能看懂中国最贵地王背后的秘密吗?

上海一天内出了三个“地王”,业内一片惊呼,媒体一片爆炒,都在警示房企理性,要注意高地价的风险。诸如此类的言论,说明中国很多媒体和房地产的观察者根本不懂中国房地产背后的逻辑。上海一天出了三个“地王”,制造“地王”的,绝非媒体和大众指向的房地产企业,如果你认为“地王”是房地产企业制造的,你的逻辑已经错到离谱。

1. “地王”究竟是谁制造的?

谈及中国“地王”,我早在多年前就指出,“地王”不是开发商炒出来的,而是地方政府“放”出来的。以8月17日拍出的所谓创下中国土地成交史上最贵地王和刷新全国住宅地块最高总价和单价的上海静安中兴社区地块为例。这块地总价110.1亿,溢价率为139%,业界人士算出来的最终售价接近20万每平。的确惊人。但必须指出,这个“地王”绝非表面看到的房企拍出来的。因为这个位置,这么稀缺的地块,什么时候放出来,什么时候就会是“地王”。

这块地位于静安区内环区域,紧邻宝山路站,西至临山路,南至公兴路,北至中兴路,距离外滩仅2公里,距离陆家嘴仅3公里,据称是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。请记住几个要素:内环,稀缺,10年来首次纯住宅地块出让。而且139%的溢价率我真觉得不高,今年上海拍出的好几块地溢价率超过200%,还有溢价率超过300%的。这块地不夸张地说,比熊猫都稀缺,成为全国最贵“地王”,逻辑上没有问题。地方政府这个时候放出这块地来,就是要放出一个全国最贵的“地王”来。

而且,我的分析,这块地,只要设计、定位、品质到位,我不觉得未来销售有什么风险。拿中国的有钱人和中国的好房子比,是房子太少,而不是有钱人太少。

2. 土地真的稀缺吗?

我今年写过一篇文章《土地稀缺是中国房地产市场最大的谎言》。中国人均占有的土地面积尽管只有全球平均水平的30%,但如果从盖房子的角度而言,近14亿人口,即使全部生活在城市,盖房子的土地也是绰绰有余。简单地算一笔账。按照三口之家,平均每套房子100平,容积率按照3计算,中国需要多少土地用来盖房子?只需要不到5万平方公里,占中国960万平方公里的面积的比例远远低于1%!

拿土地价格惊人的北京为例,北京是公认的土地稀缺。北京目前总人口为2170万,土地面积1.64万平方公里,按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算,解决全部北京常住人口的住房,所需土地不到北京土地面积的2%。既然如此,为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?土地稀缺的根源在于土地管理和土地出让制度。全国土地出让只有一家,而且什么时候出让,都是卖方说了算,凡是存在管制的地方,一定会有人为稀缺。

上海真的是因为缺盖房子的地吗?这也是个伪问题。不是土地本身少,而是人为减少了供应。根据《劳动报》报道,今年上海土地供应量创五年来新低:
2016年第1季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积为27.15公顷,比去年同期下滑72.39%。

事实上,过去三年,上海土地供应每年都在减少,而且几乎每年都完不成供地计划。上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。今年前7个月,上海完成供地计划的30%,这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。

3. 房企拿地的钱哪里来的?

这是问题的关键!

上海同一天出的“地王”,都是由闽系房地产企业所得。根据我过去多年的观察,闽系房地产企业低调而老辣,没有规模太大名气太响亮的,但要说全国房企50强,闽系房地产企业能数出很多。

以这次拿到中国最贵“地王”的融信中国为例,在中国房企里面还真算数不上。根据克而瑞统计,今年上半年融信的销售总额为174.1亿元,位列全国第28位,2015年融信销售收入达295亿元,位列全国29位。今年融信已经拿到第14块地,其中有7块地溢价率超过50%,10宗地块成交额超过10亿元,14块地的总价超过345亿元,超过了其一年的销售收入!很显然,融信中国名副其实,通过各种融资手段,以高杠杆来拿地。据克尔瑞数据,融信今年年初发行了总规模25亿元的公开公司债,7月底发行总规模50亿元的私人公司债。统计显示,融信在上市之后通过各种融资渠道已完成超过100亿元融资。

低廉的资金给了房企充足的弹药,没有任何限制的杠杆举债买地极大扩张了房企的拿地能力。而这一切都建立在房地产繁荣周期的基础上,一旦资金链条逆转,房企自然面临风险,但更大的风险是提供杠杆自己的出借方。通过各种创新的融资方式,房企甚至可以做到零成本拿地,制造“地王”,银行不给贷款没关系,还有信托、私募等等的通道。

这就是理解中国“地王”的三个逻辑和秘密,重复一遍:“地王”是地方政府放出来的,不是开发商炒出来的;土地不稀缺;用别人的钱拿地。这个游戏规则不改变,静安最贵“地王”很快将作古,被新的“地王”取代。

需要提醒的是,北京已经好几个月没有供一块住宅用地了,想想都后怕!

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分类: 经济 标签:
  1. Mobile Guest
    2016年8月19日15:27 | #1

    马后炮

  2. 匿名
    2016年8月20日06:04 | #2

    跟前些年炒買鋼材的手法大同小異,一個小小的賣冷札鋼板的兩三個人,從他們的組織里每人分一百多萬,肯定是沒納稅的。

  3. 匿名
    2016年8月20日06:32 | #3

    之前有不少上海的企或非福建本土的房企到福建高價拿地,為政權䃼充財政,現正是回報人家的時候了,讓官企高價送財輿論上不好回應。

  4. 匿名
    2016年8月20日08:16 | #4

    “地王”是地方政府放出来的,不是开发商炒出来的;土地不稀缺;用别人的钱拿地。

  5. 匿名
    2016年8月20日10:39 | #5

    说明什么?政府无能。

  6. 汤润芝
    2016年8月21日11:48 | #6

    匿名 :
    说明什么?政府无能。

    说明政府能耐,敛财有方。

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