炒残钢贸炒地产:闽系地产泥石流的做法,会导致什么样的走向呢?

8月17日,上海新地王诞生,楼板价10万元/平米震惊中外,如果只算可售部分,这块地的价格已经来到14.5万元/平米了。这意味着,这块地建成之后,很有可能要卖到20万元/平米!

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拿下这块地的开发商叫融信集团,来自福建。人们蓦然发现,这并非福建地产公司在土地市场上的唯一孤例。事实上,截至7月份,11家闽系地产公司在今年为了拿地已经甩出去了1406亿元,将全国五分之一的地王收入囊中。

为了抢地,光是在拍卖中溢价率超过50%的项目就有189宗,刷新了历史记录。这些福建地产公司的规模普遍只算二三线,但论抢地大战中的风头,万科恒大也要甘拜下风,不差钱的国企们也要退避三舍。闽系地产为何忽然凌厉崛起,背后的动因又有哪些呢?君临团队(公众号:junlin_1980)今天为你剖析。

闽系地产起自90年代,至今经过三代的进化,最老牌的是世茂,长期位居十大地产公司之一,第二代是阳光城、融侨,发迹于2000年代,不显山不露水,现在则是第三代的天下了。第三代里最瞩目的有两支,一支是泰禾,一支是融信+正荣(欧氏兄弟)。

这第三代的表现,尤其彪悍。

以泰禾为例子,其2012年至2015年的地产营收分别为25亿元、60亿元、82亿元、146亿元,四年时间涨了5.8倍,从一家区域小地产公司上升为二线行业黑马。这种涨幅,在近年地产萎靡的大势下尤其耀眼。

他们的秘诀是什么呢?

第一,加杠杆融资:

房地产是一个资金密集型行业,决胜的关键就是资金实力。谁有钱,谁就能拿到好地。作为中小型地产商,闽系地产本来在这一块是处于劣势的,于是为了生存,他们将融资术的创新做到了极致。

套路有三种:

a、股权融资

由于公司规模不大,这种方式实际能够融回来的钱不算多,通常在10%以下;

b、入股银行,开保险公司

还记得宝能系的前海人寿吗?闽系地产商同样精通此道,比如泰禾,其近年入股、收购、设立的金融机构就包括东兴证券、福建海峡银行、福州农商银行、平潭金控、海峡人寿、福建一卡通、大新金融七家,像八爪鱼一样构建了一个庞大的金融联盟。正所谓一方要钱,八方支援是也;

c,发公司债

有人专门研究过融信的发债史,发现其大半的买地资本都来自发行公司债。但神奇的是,其发债一年比一年多,资产负债率反而还下降了。

比如以下这个数据:

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其奥秘就在于,融信借债之后,很快就会将其投入土地市场里,随着地价的攀升,净资产的估值随之也提升了。分母的增幅比分子更大,负债率自然就下降了。

负债率下降以后,公司获得的评级也会跟着提升。2015年初,融信发行的公司债信用评级是“AA”,之后变成了“AA+”。在最近一笔公司债的利率上,已经由7%降到了5.8%。

融资成本下降,于是再接再厉,继续发债买地,发债买地……一个良性循环就此形成。

加杠杆的风险是非常大的,就像在刀尖上跳舞,一不小心就有可能尸骨无存。闽系地产商敢这么玩,当然不是拍脑袋而来的。这就涉及秘诀的第二部分。

第二,高端地王战略:

资金加杠杆定律,牛市大赚,熊市破产。玩的就是心跳。要想在这个游戏中生存下去,只能押注牛市。

地价可能永远上涨吗?我们不知道,但是日本地价的发展史告诉我们,普涨过后是分化,越是一线核心地带的地价支撑力越强,涨的越猛。比如以下这两张日本1980年代之后的地价图,可以发现一个规律,在1991年泡沫破裂以前,以涨幅来看,东京>大阪>名古屋>全国平均地价。

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这样就很好理解,闽系地产为什么钟情于地王了。因为地王所在的位置,通常是一线城市的核心区块,全国最优质的土地资源,这些地块目前的价格虽然贵,却是泡沫破裂以前升值前景最好的地方。

虽贵,却安全。

根据统计,泰禾、融信等闽系地产商九成以上的楼盘都集中于北京、上海、深圳、厦门四个城市。然而这些地方的竞争也是惨烈的,如何才能生存下去呢?

闽系地产的秘诀就是:打造超级豪宅,以轰动效应吸引买家,减少广告投入和成本。

唯有偏执狂才能生存,闽系地产就是这么做的。既然拿的是地王,就不可能靠低价竞争,那么做不到最低,就做最贵的好了。泰禾开发的“运河岸上的院子”,请来知名建筑师张永和设计,一炮而红。接着开发的泰禾中国院子,又连续两年获得某杂志排的“中国十大超级豪宅”第一名。

就是靠这种轰动效应,使得泰禾的费用率控制极其出色,2016年上半年的销售费用率只有3.7%,几乎不需要投入广告费。一方面是成本低,另一方面是价格贵,所以尽管地价高昂,泰禾的销售毛利率仍然能够比全行业高6个点。(2015年上半年毛利率35%,同期行业平均为29%)

还有一点很重要的,就是资金周转率。

你卖那么贵,要是卖十年八年才能卖掉,那样资金成本压力也会很大。闽系地产在这方面同样做的出色,比如泰禾的北京院子,2013年1月拿到的地,半年后售楼部建成,9月开始销售,简直比深圳速度还要快。

加杠杆融资拿地王,造超级豪宅形成轰动口碑,快速周转回笼资金。

这就是闽系地产的泥石流三板斧,凭此攻陷北京上海。这种套路在全国地价两极分化的2010年代忽然走红,将会带来怎样的连锁反应呢,这会成为房价加速赶顶的推手吗?

福建人真敢干,钢贸干过一把大的。这回来玩房地产了。

最后信用全面垮塌,银行贷款都不敢给福建身份证的
这玩法出事就得国家兜底,各种银行资金介入

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2016年8月23日08:58 | #1

    没有地王的不断出现,他们还会继续发大泡沫梦。

  2. 坏水水
    2016年8月23日09:20 | #2

    老书记当皇帝,放手干吧,钢钢的

  3. Mobile Guest
    2016年8月23日02:24 | #3

    福建人搅乱市场不只是在地产界,不只是在国内。

  4. mego
    2016年8月23日22:19 | #4

    央行放的水没有太多出路,金融里空转、出国、或者房地产。金融空转是赌博,有输有赢,没意义;出国又不是那么容易,外部也好不了多少,除非移民;只有房地产能赢利,所以,央行放多少水他就敢抬多高,央行的底牌早被看穿了。

  5. 匿名
    2016年8月24日06:12 | #5

    天朝不是有價格法,其法律效力對于部分商業和群體是嚴重的歧見或雙重標準,猶如土匪對對包括憲法的一切法律视為廢紙一樣,據說:還立了個破壞社會主義市場經濟罪,這立法理理念和技術真是2B,這句話瓜太子應能理解,要不從小到英國白花了大把鈔票了,哥大法學院淫過,腦子里還是孔老二的不講理邏輯。

  6. 匿名
    2016年8月24日06:14 | #6

    再造二十一世紀的高產地價衛星,

  7. 匿名
    2016年8月24日13:29 | #7

    最后还是全民兜底,经济全面萧条,通货膨胀,汇率崩盘,货币废纸化,想想委內瑞拉吧。

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