此时不宜再进行房地产投资

许斌

  

当前楼市的风险还处于高位,蕴含巨大泡沫,个人认为此时不宜再进行房地产投资,因为跌的可能性比涨的可能性更大。现在的房地产需要注意的一个情况是,接盘的都是具有刚性需求的老百姓,投资者大多已经退出了。这是一个非常坏的现象。

  G20是全球经济转型的一次机会

  7月,作为下半年的开局之月,表现并不好。最近公布的一系列数据,无论是固定投资增长情况、进出口情况,或者是采购经理人指数都不乐观,让人不禁对下半年的中国经济形势忧心忡忡。

  最让人忧心的是央行公布的7月货币信贷数据。2016年7月M2(广义货币)同比增速下跌1.6个百分点至10.2%,而M1(狭义货币)同比增速加快至25.4%,为7年半以来最高,M1与M2的增速剪刀差达到15.2%的历史新高。M1和M2的剪刀差加大,反映了中国经济的困境——企业有钱却无处投资。在这种情况下,政府的货币刺激很难再产生效果,放再多的钱出来也无法刺激实体经济。

  不光是中国,目前全球经济情况都很糟糕。日本经济再怎么刺激也于事无补,“安倍经济学”失去了昔日光环;欧洲以释放资金为目的的负利率计划,反而引发了更高的储蓄率以及对欧洲经济不安的情绪;美国虽然情况相对较好,但经济复苏比预想的要差,混乱才导致特朗普之流有机会上台。世界各国的经济增长都遇到了棘手问题,倘若此时全球各国还不协调行动,全球经济就会走进一个死胡同,发生强烈危机。

  G20峰会原本可能是一个面子工程,但现在看来,G20很可能会变成一次由中国提议和主导、扭转全球经济颓势的事件。

  从全球经济来讲,G20可以成为一个契机,全球经济存在扭转乾坤的可能。此时的世界各国,不要太以意识形态或者战略冲突树敌,而是要化敌为友,形成朋友圈。目前的世界各国若想振兴经济,单打独斗是肯定不行的,必须要大家同心协力,求同存异。

  世界各大经济体都自顾不暇,中国恰好可以抓紧时间发展自己。从这个角度说,总体国际环境对中国是有利的。这次会议中,中国可以充分发挥自己在推动全球化和全球贸易以及稳定国际金融秩序等方面的作用,并且带头在共享经济、普惠金融等方面做出实事。

  虽然有很多国家不喜欢中国,但也不能不承认中国的地位,它的潜在影响力实际上在增强。如果中国带头走下去,更加重视经济的健康发展,更加重视在国际上有礼有节地展示出领袖大国的风范,推动国际形势好转,将十分有利于中国未来二三十年的经济增长。

  人民币国际化真正迈出步伐

  下半年虽然实体经济的增长速度相对去年会减缓,但其他方面的改革尤其是金融改革将会真正迈出步伐。去年的股灾和人民币贬值以及金融风暴之后,中国学到了不少东西。即将开通的“深港通”,将满足投资者多样化的跨境投资及风险管理需求,推进国内资本市场的开放和改革,推动人民币国际化。

  今年的10月1日是一个值得期待的日子,人民币正式加入SDR,虽说短期影响不大,但长期意义将非常显著。中国应当进一步坚持金融改革和开放,坚持人民币国际化的长期战略,让人民币成为真正的国际流通货币,甚至是成为避险货币。

  从目前的情况看,美元收益率很低,其他很多货币也靠不住,而人民币收益率相对而言还是不错的。中国可以趁着加入SDR的东风,创造一些国外投资者可以投资的人民币产品,相比于美元百分之零点几的收益率,人民币收益率还是很可观的。

  如果美元、欧元区投资者都来换人民币,无疑可以提高人民币的国际持有率,提高人民币地位。

  投资者要防范尾部风险

  7月份的数据表现不好,但也不见得是坏事。上半年,通过几次“权威人士”的讲话,“不能再靠需求侧刺激,而是要靠供给侧改革”的思想已经明确,可以预见,下半年基本不会再通过降准降息或者让人民币贬值来达到刺激出口的目的,减少干预的可能性很大。只要不再把“保增长”放在第一位,而是真正把供给侧改革放在第一位,这样搞个几年,所谓“固本强基”,后面事情就好做了,留有余地了。

  虽然不会有降准降息,但是市场上流动性很多,实体经济又不太好,没有地方可以投资,所以一部分资金会进入资本市场,下半年的股市应该会上扬。一旦金融心态稳定了,就会给市场造成“财富效应”的幻觉,一定程度上能刺激消费。(财富效应指某种财富的累积存量达到一定规模后,必然产生对相关领域的传导效应或者是控制效应。)

  我对下半年的投资建议是注意控制尾部风险。今天的全球经济,从实体上讲是大分化,从货币政策上讲是大宽松,但结果可能带来大风险。全球今年已经发生了好几次尾部风险,英国脱欧就是其中之一。从个人理财角度来说,还是要分散投资,不是说一下子把所有的股票和房子都卖掉,或者都变成黄金,而是每样都要有一些配置,相对比较安全,同时又能有比较好的收益。

  投资者切忌太贪心,相对于美国和欧洲的负利率,中国的投资收益能达到4%-5%安全的收益已经很好了。只要人民币相对比较稳定,财富效应还是存在的。

  此时不宜再进行房地产投资

  至于楼市,今年下半年不大可能出现去年下半年那样的疯狂上涨。去年下半年楼市的一波疯长至今让人心有余悸,对楼市的刺激为的是保证GDP增速达标。而今年上半年GDP增速已经达到6.7%了,决策层心里踏实了,有底了,因此不太会再刺激房地产,房地产的热度会降下来一些。

  当前楼市的风险还处于高位,蕴含巨大泡沫,个人认为此时不宜再进行房地产投资,因为跌的可能性比涨的可能性更大。现在的房地产需要注意的一个情况是,接盘的都是具有刚性需求的老百姓,投资者大多已经退出了。这是一个非常坏的现象,全世界都有类似的情况,富人越富,机会越多,最后接下烂摊子的都是穷人,要承担泡沫,承担通货膨胀,承担货币贬值。

  很多人担心中国会不会出现日本那样房地产泡沫破裂的情况,我认为目前还不会。中国和当时的日本不太一样,日本已经是一个发达国家,发展潜力已经不大,而中国还有很多发展余地。比起日本政府,中国政府手里的资源多得多,虽然救市的难度会越来越大,但关键时刻还是能顶住。

  但是,政府对房地产市场的调控要万分谨慎,事实已经证明,即便像中国政府这么强大的政府,也控制不了金融市场的变动局面,本想控制人民币汇率,让它慢慢贬值,没想到它一泻千里;本想让股市缓慢上涨和缓慢下跌,结果上涨和下跌都远远超出预期。

  楼市的管控也一样,如果不能做好民众的预期管理,一旦泡沫破裂,后果不堪设想。现在全世界都担心中国发生风险,企业去产能也许会导致一些失业,但总体还是可控的,因为中国现在服务业的就业比重已超过制造业,制造业多余的就业人口可以由服务业吸收。但房地产就不一样了,房地产如果崩盘,会波及银行、地方财政以及全世界对中国的信心。

  经济学,尤其是宏观经济学走到今天已经不是凯恩斯主义跟货币主义了,而是理性预期学派,预期成为一个最重要的变量,管理预期比管理汇率、管理通货膨胀更加重要。

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  1. Mobile Guest
    2016年8月31日09:41 | #1

    瞎说八道

  2. yitian
    2016年8月31日18:50 | #2

    确实胡说。中国不是市场经济不能用市场经济那套理论来预测/说事的。现在根本就没有刚需进场,基本都是投资客/炒房的。
    主要体现在:杠杆炒房;众筹炒房;假离婚/假结婚炒房等等表现形式。
    众筹就不说了,就是几个人合伙出钱。杠杆以前也有很多文章介绍了,比如一套房值500万,房主串通中介吧房子以1200万卖给熟人,然后再进行抵押套现。这个以前有很多文章介绍了,大家也都熟悉的不得了啦。假离婚炒房最近在上海很流行,其实这些假离婚的人基本都是已经有房的,都是投资客来的。
    最后房价还会涨。过几个月又会出现新的地王。我真的希望我打错字写成帝王。

  3. 匿名
    2016年9月4日22:49 | #3

    物价涨,房价就会涨,现在政府希望什么?政府希望拉通胀,搞活实体=房价涨。

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