安邦-房地产周刊-第348期

目 录

宏观政策环境    4
【温家宝提醒开发商要讲点道德,不要逼政府查利润!】    4
【发改委报告提出房价不稳将要问责省级政府】    4
【中国房产税的试点与推广可能将加速】    5
【完成1000万套保障房被提到政治任务的高度】    5
【房地产信托业务利率数量齐升】    5
【信贷供需转变给存量房贷利率上调提供了可能】    6
【财政部:以税收政策抑制楼市投机投资需求】    6
【部分银行分行停放开发贷恐是无风不起浪】    7
【中介操纵推动房租在新“国八条”后快速上涨】    7
地方政策动态    7
【山东:农民工公寓纳入公共租赁住房管理】    8
【广东:规定各市下月须公布房价控制目标】    8
【哈尔滨:品房实施明码标价】    9
【济南:商品房市场价超过报价10%必须重新申报】    9
【天津:出台新版房地产开发企业管理规定】    10
【天津:房地产广告内容不得含升值承诺】    10
【天津:严禁保障住房用地搞商品房开发建设】    11
【西安:出台楼市限购令】    11
【太原:将公布新建商品住房年度价格控制目标】    11
【石家庄:实行住房保障和稳定房价工作约谈问责机制】    12
【青岛:保障房规划将突破户籍限制】    13
【郑州:今年将建保障性住房165万平米】    13
【南京:首获全国社保基金30亿贷款建设保障房】    14
【无锡:出台全国首个地级市限购令】    14
【衢州:制定房地产调控目标】    15
【厦门:出台房地产调控新政】    16
【厦门:二手房经纪交易需网上备案】    16
【广州:“限购令”细则出台】    17
【南昌:楼市调控细则出台限购范围扩至全市】    17
【合肥:楼市调控细则最快3月出台】    18
【马鞍山:推出房地产市场管理新政】    18
【贵阳:发出通知严格执行楼市限购令】    19
【南宁:五年新建保障性住房11.6万套】    19
【海口:出台“限购”细则】    20
【海口:商品房预售将严格管理】    20
【三亚:今年将新建4500套保障房】    21
竞争对手情报    21
【万科集团:1.39亿深圳南澳拿地】    21
【富力地产:去年销售322亿】    22
【中粮集团:分城启动“合地”之役】    22
【保利地产:去年净赚49亿】    23
【中海地产:32亿斩获青岛旧改项目】    24
【中航地产:全年盈利增三倍】    24
【新鸿基地产:内地土地储备远超香港】    24
【嘉德置地:拟在中国推售新加坡豪宅项目】    25
上海房地产    25
【上海楼市一周数据(2011年2月23日-2011年3月1日)】    25
【上海今年首现“八折”甩卖地块】    26
【上海连续4个周末“零开盘” 3月楼市供应将回升】    27
【上海一手住宅可消化57个月 豪宅成交大幅下挫】    27
【上海二手房成交量跳水】    28
【上海市写字楼报价近期加速上涨】    30
北京房地产    30
【北京修订建筑节能标准新建居民楼将装遮阳设施】    30
【北京年后土地市场冷热分化】    31
【2010年北京高端住宅成交比重上升至25.06%】    32
【北京112个楼盘优惠促销 楼市已全面进入“促销”时代】    33
【2月14-20日北京现房签约量较春节前减少31%】    34
【北京小产权房开始走俏】    34
【2月二手房成交量难破万套】    35
长三角区域市场环境    35
【南京不少住宅楼“应景”改推商业项目】    35
【南京二手房成交量逆市狂涨44%】    36
【苏州二手房成交同比降三成】    37
【无锡二手房市场成交下滑】    38
【杭州二手写字楼市场活跃】    38
【徐州2月市区新商品房日均成交不足80套】    40
【宁波楼市成交量锐减】    40
【温州两个月来已有11宗土地流拍】    42
【温州二手房交易量骤减】    42
【合肥二手房“价平量跌”】    43
珠三角区域市场环境    43
【深圳二手楼均价再破两万】    43
【深圳写字楼成交活跃】    44
【佛山二手楼市观望气氛浓】    44
【东莞年后二手豪宅成交量锐减】    46
【海口二手房销售遇冷】    47
【南昌新房价格微调】    47
【福州楼市新房成交量上周涨近三成 二手楼市遇冷】    48
【厦门二手房市遭遇“天下无房”】    48
【广州一手楼网签增六成】    49
【广州二手楼市成交冷淡进入“冰河期”】    49
【广州写字楼商铺价格疯涨】    50
【香港写字楼2010年上涨幅度达51%】    51
环渤海区域市场环境    51
【天津3月新盘价格现停涨态势】    52
【天津上周二手成交量价齐升】    52
【长春部分购房者“令”下急于出手】    53
【大连现爆发性购房潮】    53
【哈尔滨去年房价同比上涨6.7%】    54
【哈尔滨“限购”前夕商品房成交井喷】    54
【鞍山2月第4周商品房成交环比增长45.21%】    55
【鞍山二手房价格1月态势平稳】    55
【太原楼市成交意愿清淡观望情绪浓重】    56
【济南商品房成交量一日减百余套】    57
【济南上周商品房成交大幅上涨43.5%】    58
【石家庄房租悄然上涨 售价未见松动】    58
中西部地区市场环境    59
【武汉高价新房垄断楼市】    59
【武汉二手房成交开始下挫】    60
【宜昌城区2月商品房成交不足千套】    61
【重庆中低端房一手房仍然火】    61
【重庆二手房挂牌量下滑15.5%】    62
【成都二手房市场“量价趋稳”】    62
【郑州楼市1月销量回落】    63
【郑州东区商品住宅售价首次破万元】    64
【西安二手房市场陷深度观望】    66
【乌鲁木齐2月二手楼市交易回落】    67
【贵阳楼市2月进入“蛰伏期”】    67
【贵阳中心区二手写字楼价格攀高】    68
【南宁楼市现短暂购房高峰】    69
行业数据    70
【2010年全国70大中城市新建住宅平均涨幅13.67%】    70
观点与评论    70
【房地产拐点即将到来?】    70
【限购令对楼市的影响要比房产税大】    71
产品与技术创新    72
【英国第一座用铜包面的住房建成】    72
产业链信息    74
【3月钢价将面临下调压力】    74
【上周水泥价格环比下跌1.4%】    74
案例分析    74
【另类房地产营销挑战家庭伦理】    74

 
宏观政策环境
【温家宝提醒开发商要讲点道德,不要逼政府查利润!】
  国务院总理温家宝在“两会”之前再度与网民沟通,这一方面是了解民意,另一方面是为政策吹风。有网友问,温总理去年曾说,有决心在本届政府任期内使房价回归合理价位,现在是否还有信心?温家宝回答:“我还有信心。如果我没有信心,不去努力,那就是失职,就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态,而且要付诸实际行动。”温家宝说,从去年到今年,我们先后出台了三次调控措施,总体上越来越有力,针对性越来越强,房价过快上涨的势头有所遏制住。要使房价能够保持在一个合理的水平,温家宝强调了三个方面:“第一,必须增加有效供给。今年,我们计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。前不久,国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书。中央已经下了决心,计划在今后五年新建保障性住房3600万套,达到这个目标后,在住房的覆盖率可以达到20%。第二,要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。经过一段时间的努力,我相信会在抑制投机、投资用房上见到效果。第三,要管好市场。对于政府应该管的事情,我们毫不含糊;对于市场应该管的事情,我们也要密切加以关注,抑制那些不合理的房价。”温家宝还强调,“我也想说一点对房地产商的话,我没有调查你们每一个房地产商的利润,但是我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任,你们的身上也应该流着道德的血液。”在我们看来,温家宝总理对开发商的提点是个含蓄的警告:要讲一点道德,不要把房价弄得太高,成为社会公愤,那会逼着政府来查房地产开发商的利润! 
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【发改委报告提出房价不稳将要问责省级政府】
  全国人大财政经济委员会24日向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出,“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,进一步完善和实施土地招拍挂制度试点,加快房地产市场和个人住房信息系统建设”。报告还表示,2010年以来,针对部分城市房价上涨过快的问题,国家出台了一系列房地产市场调控政策,取得了积极成效,下一步要保持房地产政策的统一性、稳定性,坚持供需双向调节,引导房地产市场健康发展。主要工作包括:对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责,对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈,直至追究责任;严格执行好差别化房地产信贷政策,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实严肃处理;切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划,督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量;对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大曝光和处罚力度。 
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【中国房产税的试点与推广可能将加速】
  重庆和上海已分别出台了相差较大的房产税试点政策。从税率和征收范围来看,对房产投资的直接抑制作用非常有限,但对房产投资人的心理压力却不容小觑。全国人大财经委日前向十一届全国人大常委会第十九次会议提交的《发改委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》指出,2010年以来,针对部分城市房价上涨过快等问题,国家出台了一系列房地产市场调控政策,取得了积极成效。下一步要保持房地产政策的统一性、稳定性,坚持供需双向调节,引导房地产市场健康发展。要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,进一步完善和实施土地招拍挂制度试点,加快房地产市场和个人住房信息系统建设。可见,重庆与上海的房产税政策只是投石问路,最终房产税可能在全国范围内比较有力地压缩房产投资的收益,起到长期抑制投资需求的作用。不过安邦特约经济学家钟伟则认为,房产税目前只有重庆和上海在试点,需要较长时间观察,在实施过程中也容易走样,法律基础也不太可靠,现在就在全国铺开,时机不成熟。限购令则不同,简单易行,也容易为公众接受。因此,限购令逐步规范后,在全国推开,比目前就铺开房产税要来得好。 
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【完成1000万套保障房被提到政治任务的高度】
  据报道,住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。要求所有分配的目标任务必须在今年10月31日前全部开工,否则地方主要行政领导将遭到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。2月16日,北京除出台限购令,还写下目标责任书:2011年北京将筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。“全国各省、自治区、直辖市以及计划单列市都将采用同样的方式,从2月21-25日陆续签订责任书,由住建部代表保障性安居住房工作协调小组与地方政府签订责任书。”消息人士称,目前住建部召开了相关会议,住建部部长姜伟新讲话称,保障性住房的任务不仅是一项经济任务,“更是一项政治任务”。据悉,保障性安居住房工作协调小组由国务院副总理李克强兼任组长,办公室设在住建部。国家发改委、财政部、国土资源部甚至监察部、国家审计署都是该协调小组的成员单位。这样一份责任书的政治意味,地方政府心知肚明。在此之前,住建部已经将联合监察部共同拟定的“保障性住房问责实施办法”上报国务院,该办法将于近期下发实施。地方政府建设保障房的压力可谓空前,不过目前仍无建设资金缺口的解决之道。
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【房地产信托业务利率数量齐升】
  一度被叫停的房地产信托贷款业务去年底已经重启,这为房地产公司日趋紧张的资金链提供了“一汪清水”。2月以来,银监会已不再限制信托公司发放房地产业的信托贷款。据安信证券统计,2011年1月份集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%,成为占比最大的信托业务种类;而截至2月中旬,处于推荐中的信托计划达26款,2月份投向房地产的信托计划已经达12款,占总款数近一半的比例。另据统计,2011年1月以来,A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家,累计募资金额达35.35亿元。不过,房地产信托融资的成本也在快速上升,目前预期年化收益率已经悄然升至13%-15%。在我们看来,信托融资利率狂飙,是房地产严厉调控的阶段特征之一,如果继续严控信贷,会有一批房地产商扛不住,继而加快售房回笼资金。2008年房地产调控,本来应该达到同样的效果,但金融危机挽救了开发商,刺激政策不仅完全抵消了市场调整,还刺激更多开发商进入市场。此次调控如果要达到效果,必须继续收紧房地产融资限制。正如我们此前所质问的:房地产业能成为中国的支柱产业吗?如果不能,就应该对其地位降格,它也不应该获得如此之多的金融资源!
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【信贷供需转变给存量房贷利率上调提供了可能】
  日前有消息称,管理层近期已召集国有商业银行商讨上调房价上涨过快地区第二套及以上存量房贷利率可能性。据悉,若计划最终实施,有可能率先在北京、上海展开试点,第二套以上(含二套)存量房贷利率上调至基准利率的1.1-1.2倍,但目前政策仍处于酝酿阶段。2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的第二套住房所剩余部分或按1.1-1.2倍基准利率征收。其实,国内已有银行在2010年曾尝试调整存量房贷利率。据知情人透露,“某大型银行去年4月份就曾做过这事,将首套、二套和三套以上的房贷利率浮动比例进行了调整。当时该行的依据有两个,一个是2009年的增量房贷合同有保留条款;二是在2009年给存量客户打7折时签的补充条款也存在保留条款。不过由于当时信贷额度还比较宽松,所以该行这个措施并没有坚持下去,因为严格执行会使客户流失比较严重。”而现在,银行的谈判能力在信贷资源的供不应求中已大幅提升。对此,中原研究部总监宋会雍称,“假设该调控出台的话,首先,二手房方面的供应量将明显增加,原因是1.1-1.2倍的基准利率将大幅度提升供房成本,持房者极可能将手头上在供的第二套以上(含第二套)房源售出”。 
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【财政部:以税收政策抑制楼市投机投资需求】
财政部2月24日消息,财政部部长助理王保安日前在京表示,随着当前财税政策和金融、土地等相关政策措施的落实,房地产调控效应将进一步显现。展望未来,中国房地产市场发展空间巨大。王保安表示,要进一步发挥财税政策职能作用,在落实好现行各项政策措施的同时,大力支持符合国情的住房体制机制和政策体系建设,科学引导住房需求;加大保障性安居工程建设力度,增加中低收入居民住房供给;加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求。核心就是根据房地产市场的基本属性,按照“有保有压、结构优化”的原则,提高调控政策的针对性和有效性。其中,“保”就是加强保障性安居工程建设,保障和改善民生;“压”就是通过税收政策,抑制投机投资性需求;“结构优化”就是通过税收政策和土地供应政策,引导形成合理的住房供应和消费结构,满足居民不同层次的住房需求,努力促进房地产市场长期稳定健康发展。
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【部分银行分行停放开发贷恐是无风不起浪】
  近日,资深媒体人黄家荣在其博客中称一家银行北京总部通知,全国停止一年房地产开发贷。一位银行业分析师表示,银行全部停止开发贷的可能性比较小,一家银行停止,可能只是出于业务上的需要。一股份制银行总行相关人士也表示,目前暂不知情,尚未收到正式的文件通知。另一股份制银行某分行相关人士也称,尚未听说这一信息,也没有正式的文件下发。“对于开发贷我们对于风险的控制是比较严格,但是并没有听说我们有停止发放开发贷的事情。”建行内部人士透露。同时,工行、中信银行等相关人士,均表示没有接到停放开发贷的文件,也没有听说过这个事情。而黄家荣的博文中提到,他同时致电另外几家银行领导,答复是:现在还没有收到正式的文件通知不准给房地产开发商贷款开发房地产,但是可以明确的是“没有钱给房地产开发商贷款开发房地产”。有银行人士表示,信贷额度有时甚是紧张,放不下来,唯有等待,可能这种情况就被外界定义为“停贷”。由于额度紧张等原因,不少银行不仅取消购房贷款优惠,还要对首套房贷利率上浮。这种情况下,部分银行的分行停发开发贷,恐怕是无风不起浪。 
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【中介操纵推动房租在新“国八条”后快速上涨】
  春节后,以北京为首的多个城市房租大幅上涨。一些房产泡沫膨胀的既得利益者鼓吹是房地产调控政策导致了房租上涨。以北京为例,限购令将导致租赁需求增加,从而推高房租是普遍的观点。但将要租房的人原先住在哪里?只要不是露宿街头,就不是新增的租赁需求,并不影响房租。更何况成交下降后不少投资人将以售代租,增加可租房源。“本轮租金上涨和去年‘国十条’发布后的市场反应十分相似,基本上都是个别中介先炒作房租上涨的消息,理由均为楼市调控的挤出效应以及通胀压力,在形成一定的舆论导向后,再撺掇房东上调价格,进而形成事实涨价。”一知情人士称,中介拉抬房租的主要原因是预期买卖成交量的降低,中介急需租房佣金的增加弥补开支。中介抬高租房的手法是“管家代理”,由中介分别与业主、房客各签一次“两方约”,供求双方无法见面,给中介公司提供了暗箱操作的机会。事实上早在去年7月,由住房和城乡建设部安排,其下属房地产经纪人学会在京、沪、广、深等城市的房租暴涨原因调查就有结论:除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。但各城市直到现在也无动于衷,恐怕一方面是房租提高可以降低租售比指标,另一方面是为了控制城市人口的需要使然。 
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地方政策动态
【山东:农民工公寓纳入公共租赁住房管理】
  山东省政府办公厅近日印发《关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》,突出增加公共租赁住房供应,将农民工公寓、人才公寓、干部与教师周转房等纳入公共租赁住房管理。
  山东省明确,公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体,各地将在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。外来务工人员集中的开发区和产业园区,将组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
  为落实保障性安居工程建设资金,山东省级财政2011年安排住房保障奖补资金5亿元,各级财政也将增加对保障性住房建设的投入。按照国家和山东省规定,住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障,结余部分可用于建设公共租赁住房。政府直管公有住房出售收入的结余资金,可用于发展公共租赁住房,企事业单位可参照执行。
  山东省提出,将扩大保障性安居工程建设规模,2011年全省计划建设保障性安居工程32.04万套(不含新增廉租住房租赁补贴0.78万户),其中公共租赁住房7.4万套、廉租住房1.2万套、经济适用住房8.6万套、限价商品住房3.3万套、棚户区改造11.54万户。
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【广东:规定各市下月须公布房价控制目标】
2月25日,广东省政府在广州召开全省住房城乡建设工作会议,谋划部署新一年的住房城乡建设工作。根据“新国八条”精神,广东省住建厅要求各市须在3月底前向社会公布本地区年度房价控制目标。未如期公布新建住房价格年度控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的市,将受到省住建厅和省监察厅的约谈问责。
  完善住房供应体系,强化保障性住房建设和房地产市场调控是2011年住房城乡建设的一大重点。根据公开信息,2011年全国计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套,其中,广东领到的任务为31万套。与2010年新开工各类保障房12.5万套,竣工6.1万套相比,翻了几倍,也相当于过去多年的建设总量。省住建厅厅长房庆方坦言,保障性住房建设资金缺口很大,完成31万套的目标任务十分艰巨。
  从会上获悉,国家下达的这31万套保障性安居工程建设任务下月将分解到21个地级以上市。会议要求各市及时将目标任务再分解落实到县(市、区),并通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式,创新土地供应和资金筹集方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障覆盖面。
  在今年的保障性住房建设中,重点发展公租房尤为突出。会议要求各地要积极研究、创新公租房可持续发展政策,并可把人才公寓、外来务工人员公寓、干部职工及教师周转房等纳入公租房保障范围。省住建厅也将会同广州市推动广州地区的高等院校和科研单位,探索人才聚集地区和单位的公租房保障新路。
  此外,根据“新国八条”要求,“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。25日的会议明确要求各地要明确提出本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。在限购方面,除了广州、深圳两市外,省住建厅也要求其他房价过高、上涨过快的城市着手研究适合本市房地产市场调控的具体措施。
  据了解,3月初,省住建厅将与各市进行座谈,商讨如何确定房价控制目标。对于未如期公布新建住房价格年度控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标以及没有完成保障性住房建设任务的市,省住建厅和省监察厅将进行约谈和问责。
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【哈尔滨:品房实施明码标价】
  目前前,房价上涨已成为市民关注的焦点,而房价“透明度”不高,也成为购房者反映强烈的一个问题。今年哈市物价部门将实施商品房销售网上明码标价工作,作为规范房地产价格市场工作的重中之重。
  哈市物价部门表示,对情节严重、性质恶劣、问题突出、影响较大的价格违法行为严惩不贷并予以曝光。今年将加大市场物价大检查频次,价格欺诈处罚额度增加。去年最高处罚额度为20万元,今后将达到50万元。
  哈市物价部门表示,目前物价部门正在研究开发商品房销售价格信息系统,打造商品房销售明码标价数字化平台,将房屋销售价格等相关信息公开。其意义在于可以有效规范哈市房地产市场,切实维护群众利益,让购房者充分体验货比三家,有效避免价格欺诈、一房多价等不良行为,还能提高开发企业房屋销售价格的社会公信力,增强房屋销售价格透明度。
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【济南:商品房市场价超过报价10%必须重新申报】
  2月27日从济南市城乡建设委了解到,今年济南将加强房地产市场调控,严格执行新“国八条”及省规定的限购等政策;房地产开发计划完成投资420亿元,商品房新开工面积800万平方米,竣工面积480万平方米,销售面积370万平方米。 
  深化建筑市场监管 完善责任追究制度;尽快建立农民工工资应急支付周转金制度 
  加大投资型工程比重;深化建筑市场监管,不断建立完善施工现场各方责任主体不良行为记录档案,深化工程质量监督制度;进一步落实单位质量安全生产主体责任,完善责任追究制度;继续开展安全生产大排查,加强对坍塌、坠落等事故专项治理,加大对无资质、超资质范围施工等违法行为的打击力度。进一步完善预防和解决拖欠农民工工资工作的长效机制,尽快出台加强农民工工资支付管理的专门意见,建立农民工工资应急支付周转金制度和重点监控企业农民工工资保证金预存制度,切实保证农民工工资按时足额支付。 
  强化商品房预售监管 对房价波动出现异常的项目,约谈其企业负责人,限期整改 
  今年我市将增加普通商品住房有效供给,全面实施市场、项目、企业“三位一体”动态监管模式,大力推进住宅产业化建设。 
  强化商品房预售方案的监管,在全市推行统一的预售方案标准文本,严格预售方案中商品房申报价格的管理,对商品房销售价格实行动态监管,对于市场销售价格超过申报价格10%的,一律要求企业重新申报,对房价波动出现异常的项目,约谈其企业负责人,限期整改。严格新建商品房买卖合同网上备案程序,打击“假退房真转让”等变相炒房行为。 
  完善房地产开发管理 将建立源头控制机制、过程监控机制、终端控制机制 
  为加强机制保证,我市将建立三个机制(源头控制机制、过程监控机制、终端控制机制),完善房地产开发全过程管理。在房地产市场监管上,以预售审批为抓手,通过透明售房网公众平台,完善联席会议制度、投诉举报处置制度和专项巡查制度。此外,将严查“捂盘待涨、资质过期、人员借用”等违规行为。 
  今年济南市计划完成农村住房建设5.5万户,从济阳县、平阴县、商河县、章丘市4个县(市)中遴选4个经济基础好、集聚能力强、有条件优先发展和快速发展的中心城镇,给予加快发展的政策支持。
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【天津:出台新版房地产开发企业管理规定】
  为加强对房地产开发企业管理,规范房地产开发企业经营行为,天津市27日出台了《天津市房地产开发企业管理规定》,将于2011年3月1日起实施。
  据了解,作为本市房地产开发行业的行政主管部门,市建设交通委将负责全市房地产开发企业资质管理工作。对符合条件的企业,核发房地产开发企业资质证书;对于超过时限不申请核定房地产开发企业资质等级的,提请工商行政管理部门核减房地产开发经营范围。
  《规定》中明确,房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。资质等级核定按照国家和本市法律法规及相关规定执行;没有按本规定取得房地产开发企业资质证书的企业,不得在本市从事房地产开发经营业务;各资质等级的房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级开发。
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【天津:房地产广告内容不得含升值承诺】
  2月24日,从天津市工商局了解到,为进一步规范房地产广告管理,工商部门将严格规范广告发布行为,加大对虚假违法房地产广告的处罚力度。 
  据调查,购房人买房大多是通过广告了解到项目信息的。因此,房地产广告必须对房地产项目主体及有关事项作真实、客观、清晰、明白的表述。广告中不得出现融资或者变相融资的内容;不得含有升值或者投资回报的承诺;表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通感到的实际距离表示,不得以所需时间来表示;不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。今后,工商部门将依法对发布严重违法房地产广告的单位处1至6个月暂停发布房地产广告,直至取消广告经营和发布资格的处罚,并向社会公开曝光。
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【天津:严禁保障住房用地搞商品房开发建设】
  根据最新出台的楼市调控“津十条”新政,天津市今年将加大保障性住房建设力度。2月24日市房屋建设部门向全市各有关单位和房地产开发企业下发《关于进一步加强我市保障性住房建设管理工作的通知》(以下简称《通知》),明确各类保障性住房项目必须严格按照本市批准下达的项目建设规模、套型结构和用途进行建设,未经批准不得擅自变更,严禁保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发建设。 
  据悉,2011年本市将建设保障性住房23万套。《通知》中指出,保障性住房具体包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。 
  《通知》规定,本市各类保障性住房要严格按照国家和有关规定,履行住房建设投资计划审批程序。所有保障性住房项目在取得规划行政主管部门批复的修建性详细规划方案或总平面图后,应根据项目性质向市建设交通委分别申请办理廉租住房、经济适用住房、限价商品住房或公共租赁住房项目建设投资计划,并据此享受本市有关优惠政策。 
  各类保障性住房项目要严格履行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序,对未取得保障性住房投资计划的项目,或未按计划批准的规模、控制指标建设的项目,各有关部门不得办理相关建设审批手续。
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【西安:出台楼市限购令】
西安市政府常务会议2月25日原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,对西安居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范。
  自通知发布之日起,已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
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【太原:将公布新建商品住房年度价格控制目标】
“太原将根据城市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,确定新建商品住房年度价格控制目标,控制太原房价过快上涨,使其在一个合理水平内。”2月24日,太原市政府召开新闻发布会对《太原市政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(“限购令”细则)进行解读,太原市房管局党组成员、副局长康建斌如此表示。
  统计数据显示,太原房价及其涨幅在全国排名靠后,因此有关分析人士认为,调控力度可相对“温柔”。但康建斌表示,如果计算房价收入比(是指住房价格与城市居民家庭年收入之比)的话,可能这种观点会有所改变。
  一业内人士分析:2011年,一套太原中心市区内普通两居室新房80平米,按目前单价7000元计算,平均56万左右;若以工作5年的中产阶级家庭为单位买房,假设一对夫妇月工资为2000元,则家庭月收入达到4000元,年收入为4.8万元。这样房价收入比则为11.6。
  虽然太原的房价收入比相比北京的40显得偏低,但一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4至6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫。
  据媒体报道,在中部六省的省会中,除长沙、郑州、合肥仍未出台“限购令”外,已出台的武汉、南昌、太原三城市中,太原的限购区域最小太原版“限购令”范围只在太原市市辖六城区内,而武汉版“限购令”将范围扩大到武汉市6个远城区,南昌版“限购令”也把限购区域扩大到了全市范围。
  相同的是,上述三个城市均要求:在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。此外,对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本市购房。
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【石家庄:实行住房保障和稳定房价工作约谈问责机制】
石家庄市政府办公厅日前下发通知要求,各县(市)、区政府和市有关部门要认真落实房地产市场调控各项政策措施,不折不扣地完成住房保障各项任务,同时实行约谈问责机制。
  石家庄市政府要求,发展改革、国土、规划、房管、建设、财政、税务、公安、民政、统计、监察、人力资源和社会保障等部门要密切配合,健全机制,确保房地产市场调控各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应,严格依法查处闲置用地,盘活存量土地资源,杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房保障和房产管理部门要进一步加强统筹协调,不断完善政策,抓好保障性住房建设管理工作;加强房地产市场监测分析,完善监管长效机制,巩固房地产市场秩序整治成果;完善个人住房信息系统,为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管,认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房保障和房产管理等部门要相互配合,加强存量房交易税征收征管,坚决堵塞税收漏洞。统计部门要进一步做好房价分类统计和发布工作。
  对新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,石家庄市房管局、国土局、监察局要约谈县(市)、区人民政府负责同志。对不能完成保障性安居工程目标的县(市)、区人民政府要向石家庄市政府作出报告。石家庄市政府将根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也将纳入约谈和问责范围。
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【青岛:保障房规划将突破户籍限制】
住房问题不仅困扰城市居民,也让外来务工人员不敢“留恋城市”。23日,青岛市公布新的保障房三年规划,将新建保障房和限价房6万套,还将突破户籍限制,三年内解决1.2万名新就业职工和外来务工人员的住房问题。
  23日,青岛市政府公布了2011年到2013年青岛市保障房三年规划。2011到2013年,青岛市区计划建设保障性住房和限价商品住房6万套,解决6万户城市中低收入家庭的住房困难。并将突破户籍限制,解决1.2万名新就业职工和外来务工人员住房问题。
  青岛市国土资源房管局副局长杜本好表示,2011年青岛市区计划开工建设保障性住房和限价商品住房2万套,其中公共租赁住房(含廉租住房)5000套、经济适用住房5000套、限价商品住房1万套,6月底前全部开工建设。
  在保障房筹建方面,青岛市将继续推行新建、购买和改造等方式相结合,分散配建和集中建设相结合的建筹模式。新增建设用地规划为住宅的,将优先用于保障性住房的集中建设。在保障房户型布局设计上,将优化户型、楼层布置,让保障房更加舒适、合理、环保。既为低收入家庭解决基本居住问题,又让低收入家庭住得放心、顺心。
  杜本好介绍,2011年青岛市财政将投资4.5亿元用于公租房、廉租住房建设。同时,鼓励外来务工人员比较集中的工业园区、用工单位,通过旧厂房改造或利用生活配套区、厂区空闲土地,发展公共租赁住房。在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下,经青岛市政府批准,可以利用自用土地建设公共租赁住房,优先向本企业符合条件的职工出租。
  此外获悉,青岛市委市政府确定各区市政府为保障房建设工作第一责任人。青岛市政府将于近期与各区市政府签订住房保障工作目标责任书,并继续将各区市保障性住房建设纳入目标绩效考核,对达不到要求的将进行约谈问责。
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【郑州:今年将建保障性住房165万平米】
据2月26日的郑州市城建工作会议获悉,2011年,郑州将新建保障性住房165万平米,土地资源优先供应给保障性住房建设。
  重点加快保障性安居工程建设,加大住房供应成为郑州今年城建工作的重点。今年,郑州将新开工建设经济适用房165万平方米,竣工110万平方米,新开工廉租住房建设17万平方米,竣工13万平方米;市廉租住房的补贴发放标准也由每月每平方米6元提高到8元,在确保符合廉租住房保障条件家庭应保尽保的基础上,逐步实现符合廉租房保障条件家庭50%以上住得上实物配租廉租住房、符合经济适用住房供应条件的低收入家庭买得上经济适用房、新就业及外来务工人员租得上公共租赁房的目标。
  郑州市政府张建慧副市长表示,面对高房价,保障性住房建设应该作为重点工作。目前,在全国来讲,河南的房价并不算太高,但是近两年来的房价涨幅较高。郑州在加大保障性住房建设方面做了很多努力,2010年政府两度发文,就保障性住房、公共租赁住房等问题提供政策支持和经济支持。2010年,郑州市经适房新开工166.2万平方米,向社会提供房源11135套,完成投资达18.82亿元。
  张建慧还认为,解决好住房问题的源头是土地。在加速经济发展,建设“中原经济区”和“郑州都市区”的过程中,既要顾及到经济发展,更要顾及到土地资源的合理集约利用。土地资源应该优先提供给保障性住房和公共基础设施建设,坚持节约用地,严格控制建设用地规模,专项清查闲置低效土地。2010年,郑州市计划用地1133公顷,实际报批10092公顷,仅批准了6034公顷。
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【南京:首获全国社保基金30亿贷款建设保障房】
  全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目签约仪式,26日在南京市举行。该笔资金将专项用于支持南京市建设总面积980万平方米,8万套保障性住房。这是全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单。此次全国社保基金是以信托贷款的形式向南京市保障房公司发放30亿元贷款,期限2年11个月,利率6.05%(社保利率5.45%按季度浮动,信托费用率0.18%,担保费率0.42%),由江苏省国际信托有限公司发行,民生银行提供担保。中国今年1000万套保障房的建设任务已是政治任务,是一定要完成的,但存在较大的资金缺口。该信托贷款期限不到三年,而公租房和廉租房的投资周期长达数十年,说明这仅仅是过渡性质的资金支持。目前一年期和一至三年期银行贷款基准利率是6.06%和6.10%,高于该笔信托贷款的利率,社保基金的利率缺乏竞争力。社保利率5.45%仅比5年期存款基准利率5%高一点,对社保基金的吸引力并不足。再考虑到保障房的建设整体上只会亏损而不会盈利,因此虽然社保基金有近9000亿的规模,但难以通过信托贷款的形式大量投资保障房建设。 
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【无锡:出台全国首个地级市限购令】
截至2月22日,全国共有北京、上海、成都、青岛、长春、广州、南京、南宁、太原、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、厦门、石家庄、武汉、无锡等17个城市和山东省1个省,值得注意的是,和其他16个直辖市、计划单列市、省会不同的是,2月22日出台限购令的无锡,这是国内首个根据“新国八条”内容出台限购令的地级市。
  2月22日,无锡住房保障和房产管理局网站发布新闻。无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》,明确十项措施。其中第二条,要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整至30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。该项政策,自2011年2月21日起在无锡市市区内执行。
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【衢州:制定房地产调控目标】
  新“国八条”出台后,衢州房地产市场受到一定影响,也将出台调控细则。2月18日,衢州市建设局、市国土局、市规划局、市银监局、市工商局、市统计局、市住房公积金管理中心、市房协等部门以及开发商代表一起,为我市出台房地产调控政策提供科学依据。
  座谈会上,各部门代表普遍认为,“国八条”的及时出台,彰显中央坚定不移地加强房地产市场调控的决心,我市房地产市场相对稳定,但需要制定一定的调控目标。
  市建设局:《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》)最核心的内容是,利用税收、信贷、用地、限购、住房保障、舆论引导、政府部门问责、制定房价调控目标几个方面来进行房地产市场调控。
  其中,税收方面包括几种,一个是上海、重庆已经征收的房产税,交易环节的营业税,土地增值税,交易环节产生的个人所得税。信贷方面,目前各家银行执行差别化信贷政策。用地方面,今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,省政府还提出一些限定条件,以前个人可以购买土地,现在省政府要求购地门槛提高,有资质的企业才能参与。限购方面要求房价过高、上涨过快但尚未出台住房限购措施的城市,在2月中旬前出台住房限购措施,其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施。制定房价调控目标方面,省政府要求,根据当地经济发展目标、城镇居民人均可支配收入增长情况和居民住房消费支付能力,合理确定本地区2011年新建商品住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
  衢州市正考虑相应的调控政策,比如公积金差别化信贷政策。制定房价调控目标这点省政府比较明确,要求房价涨幅低于人均收入增幅。加强个人住房信息系统建设,省里要求今年各地全面联网,柯城区、衢江区要先与市里联网,下一步市里要与各县联网,市里与省里联网,再与全国联网。今年我市的任务目标是建设保障性住房37万平方米,月底将与各个县签订责任书。市区连续几年的供地量比较平衡,考虑提高土地拍卖门槛,个人不能参与土地拍卖,有资质企业才能参加。
  市银监局:国务院制定差别化信贷政策,为控制住房有效需求,银行必须实施相应政策。作为重要支柱企业,房地产企业要顺势而为,走可持续健康发展道路。
  市统计局:衢州房地产市场相对平稳健康,价格涨幅还是需要有所限制,保证房价平稳。对于房价涨幅的限制,应该有所明确,差别定价比较妥当。比如,排屋与普通住宅相区别,制定价格调控幅度;老城区、西区、衢江区等相区别,按地段控制价格。
  市房地产行业协会:调控政策要考虑用地,土地出让形式最好有所变化。按照新“国八条”要求,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。而现在的土地挂牌拍卖形式,土地价格很难控制,容易拍出高价。
  按照新“国八条”要求,加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。目前,个人都能参与土地拍卖,开发品质难以保证。政府最好对此有所控制。
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【厦门:出台房地产调控新政】
21日,厦门市出台落实“国八条”的楼市调控细则《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》。实施意见从住房保障、税收、信贷、供地、限购等方面对厦门房地产市场平稳健康发展提出了全面要求。其中包括,3月上旬公布新建住房价格调控目标;今年全市建设各类保障性住房4.3万套;12月31日前实施限购令等内容。
  意见提出,即日起至2011年12月31日,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。意见指出,该市将适时根据本市年度新建住房价格控制目标实现情况对限购时限进行调整。
  同时,厦门市将调整个人转让住房营业税政策,自2011年1月28日起受理的房地产交易行为,对个人购买住房不足5年转手交易的,按销售收入全额征税;各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行厦门中心支行可根据该市新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
  意见提出,今年全市将建设保障性住房4.3万套,财政加大对公共租赁住房建设的投入,引导房地产开发企业参与保障性住房建设。加强保障性住房管理,进一步解决本市户籍中等偏低收入家庭住房困难、新就业大学毕业生阶段性住房困难。
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【厦门:二手房经纪交易需网上备案】
从3月1日起,厦门市二手房交易网签系统全面实施,二手房经纪交易合同需在网上备案。此举旨在规范存量房交易秩序,提高房地产信息透明度,更好地落实房地产市场控制政策。
  厦门市规定,房地产经纪机构办理二手房经纪合同业务时,必须接受房屋权属人的委托并签订《存量房委托洽谈合同》,并在网上备案发布相关信息。备案系统可以查询受委托房产的权属情况,并自行挂牌发布房屋建筑面积、结构、位置、用途、交易条件等房产交易信息。买卖双方自行交易的,也需要在网上履行相关手续。
  据介绍,推行二手房网上签约,将进一步规范存量房交易市场,加强房地产经纪行业管理,减少“阴阳合同”“一房多卖”等现象。
  厦门市国土房产局表示,购房人提供虚假信息骗购住房的,应承担相应的法律责任。房地产开发企业、经纪机构违反相关规定,或与购房人串通、提供虚假信息的,要依法严肃查处,并暂停其网上签约。
  厦门市政府20日出台了新的住房限购措施,对已拥有2套及以上住房的厦门市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭,暂停向其售房。
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【广州:“限购令”细则出台】
  继上周超过10个城市出台地方版新“国八条”后,广州新政细则终于揭开庐山真面目。2月24日,广州市国土资源和房屋管理局正式公布了广州新政细则。限购范围并未如传闻中那样,将增城、从化区域纳入限购范围。此外,细则显示首次置业的只可购买一套住房。该新政限购等措施将于2月25日正式执行。
  根据《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》,广州将从税收、信贷、行政、土地、住房保障等方面的调控措施,切实将房价控制在合理水平。
  在制定年度价格控制方面,广州将于2011年3月底向社会公布新建住房年度价格控制目标;其次加大保障性安居工程建设力度。涉及新政限购方面,对已拥有1套住房广州户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。
  对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非广州户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不得购买住房。
  此前,市场传闻称广州限购范围将扩大至增城、从化等地,然而在此次限购措施中,该两区域暂时不纳入限购范围。
  “3月底前才能确定增城、从化是否纳入限购范围。”广州市房管局人士表示,对首次置业的购房者只能购买一套住房。该限购执行时间将从2月25日正式开始,一手房以及二手房产都依照广州市网签购房合同时间为准,非网签的则依照当地房地产交易部门的业务收件时间为准。
  满堂红市场研究部高级主任肖文晓认为,“此次广州出台新政细则非常温柔,和‘国八条’几无出入。短期内,由于未确定限购时间,在这些不限购的区域,一手房、二手房市场的成交量都可能上扬,同时也将带给市场炒作房价的机会,促使房价上涨。”
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【南昌:楼市调控细则出台限购范围扩至全市】
江西省南昌市日前出台房地产市场调控实施细则,将限购区域扩大到全市范围。同时,二手房也被纳入限购范围。
  按照规定,在南昌市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策,对已拥有1套住房的南昌市户籍居民家庭、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本市购房。
  对于个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  此外,南昌市还将根据经济发展目标,人均可支配收入增长速度和居民支付能力等,综合研究确定新建住房年度价格控制目标,并于2011年3月底前向社会公布。
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【合肥:楼市调控细则最快3月出台】
  按照1月26日楼市“新国八条”的要求,全国有36个城市应在2月20日之前出台地方调控细则。不过,截至目前,仅有十余个城市出台细则,而包括合肥在内的过半城市“迟到”。尽管如此,人们对楼市调控的预期已对市场造成影响。 
  据合肥有关部门的消息,细则最快要到3月才能出台。不过,观察目前已经出台细则的城市,其细则有“硬”有“软”,松紧不一。大多数城市都能按照“新国八条”中“本地限三套外地限二套”的基本要求执行,但是在对外地人纳税年限和社保证明的门槛、限购执行期限等方面却各有文章。业内人士说,之所以出现这种情况,比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大,可能对地方经济带来较大影响。目前很多省会城市迟迟不出台细则,也有这样的考虑。 
  虽然合肥的细则尚在酝酿,但各界的预期已经让楼市起了变化。据了解,外地人在合肥购房的条件已经提高,很多没满一年社保或纳税证明的人丧失了购房资格。加上信贷的紧缩,很多已持有两套房产的合肥市民无法在银行贷款购买第三套住房,购房成本的压力使得这部分市民放弃“出手”。部分开发商也调整了策略,将住宅项目暂时搁置,重点“转战”商铺。
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【马鞍山:推出房地产市场管理新政】
近日,马鞍山推出房地产市场管理新政,其主要内容是:开展房地产开发用地清理,加快房地产开发项目审批和工程进度,加大住房市场供给;新政特别强调,从今年3月1日起,房地产开发项目申请预售应达到最小预售规模,旨在进一步加快房地产开发进度,“促开工、促上市”,保持房地产市场平稳健康发展。
  加快已批房地产开发用地征地拆迁工作。对超过合同约定期限尚未交地的,限期完成土地征迁和房屋拆迁工作。房地产开发企业要加快以“毛地”或现状供地方式出让的房地产开发用地上的房屋拆迁。对超过出让合同约定期限尚未开工的,按照出让合同约定进行处理,并限期完成,逾期仍未开工的可采取重新签订出让合同、重新核定土地出让金等措施,直至收回房地产开发用地。
  严格房地产开发用地出让合同管理。各类房地产开发项目应当在土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内全部竣工。超过合同约定一年未开工的,市国土资源局严格按规定收取土地闲置费;超过两年未开工的,无偿收回房地产开发用地。超过合同约定竣工限期未竣工的,按土地出让合同约定进行处理。对2010年12月31日以前已交付用地一年以上未开工的房地产开发项目,必须在2011年2月28日前全部开工建设,没有开工的,收取土地闲置费,一年后无偿收回土地。
  开展预售商品住房项目清理,合理确定预售规模。市住建委近期要对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治,对已取得预售许可但尚未开盘的商品住房项目,责成企业立刻公开销售;对已达到预售条件而未申请预售许可的,督促其尽快申请预售许可。从2011年3月1日起,房地产开发项目申请预售除达到规定的预售条件外,还应达到最小预售规模,即:房地产开发项目建设规模在3万平方米以下的(含3万平方米),必须一次性申请商品房预售许可;超过3万平方米的,可分期办理,但每次不少于3万平方米。对取得预售许可而未按规定时间内公开销售的,将一律转为现房销售。
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【贵阳:发出通知严格执行楼市限购令】
贵阳市房地产市场调控政策已于日前正式出台实施,日前,市住建局、市地税局、市社保局联合发出通知,对限购政策执行期间,房地产开发企业、销售代理机构和购房人应承担的相关责任义务作出具体要求。
  《通知》要求,房地产开发企业及代理销售的经纪机构和存量房交易代理销售的经纪机构在签订购买住房合同前,应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务;将《购房人及家庭成员情况申报表》、《个人住房信息情况证明》资料作为合同附件网签备案;房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当与其解除买卖合同;房产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。
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【南宁:五年新建保障性住房11.6万套】
  加快构建多层次的住房保障体系。以廉租住房建设为重点,进一步扩大廉租住房覆盖面,优化保障性住房布局,完善经济适用住房的建设和管理,加快发展公共租赁住房,适当增加限价商品住房供应,加大棚户区、危旧房改造及拆迁安置房建设力度。“十二五”期间,计划新建各类保障性住房约11.6万套。
  措施
  在廉租住房专项资金制度的基础上,进一步拓宽住房保障资金筹集渠道,积极开展有利住房公积金支持保障性住房建设试点工作,规范资金使用范围和程序,引导社会资金参与保障性住房建设运营,建立覆盖廉租住房、经济适用房、公共租赁等各类型保障性住房的综合性住房保障建设发展资金体系。
  进一步完善廉租住房、经济适用住房资格准入、退出等监管制度。研究、制订加快推进公共租赁住房发展的各项制度及配套政策,完善廉租住房、公共租赁住房配件管理制度,研究、落实保障性住房项目用地保障政策措施。
  重点项目
  廉租住房12850套,经济适用住房15500套,公共租赁住房22000套,限价商品住房6000套,各类棚户区改造10075套,旧住宅小区整治(危旧房改住房改造)22000套,城中村改造(拆迁安置房)28000套。
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【海口:出台“限购”细则】
海口市人民政府24日正式下发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》。根据《意见》,海口将实施“限购”措施,并对住房保障和稳定房价工作展开监督和检查,启动问责机制。
《意见》称,原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
  《意见》指出,海口将强化差别化住房信贷政策。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付比例不得低于总房价的60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的,按有关规定暂停发放购房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。
  《意见》表明,海口将加大保障性住房建设力度。根据《海口市2011-2015年住房保障规划》、保障性住房三年建设计划和省政府下达的年度建设任务指标,“十二五”期间,该市新增保障性住房共计50218套,2010-2012年建设保障性住房39724套,2011年度建设保障性住房9733套。
  为确保完成任务,在优先保证保障性住房和普通商品房用地需求的前提下,加大保障性住房供地力度,今年上半年落实保障性住房用地300亩。同时,财政预算安排土地出让净收益不低于10%的部分、住房公积金增值净收益用于保障性住房建设,并采取引进社会资金参与等方式,补充该市保障性住房建设资金。
  《意见》还就相关税收政策、住房用地管理等作出规定,并强调加强对住房保障和稳定房价工作的监督和检查,对推进保障性住房工作不力和执行房地产调控政策不到位的单位和个人,启动问责机制。
  杜海鹰表示,海口将明确新建住房价格增长控制目标。2011年,根据该市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,3月份,该市将确定并向社会公布本年度新建住房价格控制目标。
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【海口:商品房预售将严格管理】
受国家和省、市相关调控政策,以及一部分消费已在2010年度提前预支,加上信贷等优惠政策部分收紧等因素影响,业内人士普遍认为海口房地产市场不确定因素增多。从市住建局了解到,该局将通过“一个工作平台、两大交易系统、落实三个文件”三项措施,促进房地产市场平稳健康发展,将严格商品房项目预售许可条件,3万平方米以下商品房项目一次性办理商品房预售许可。 
  海口市住建局有关负责人介绍,今年该局将充分运用好“一个工作平台”,即市保障性住房工作领导小组,通过召开专题研讨会加强对房地产市场走势研判,适时适度提出相关政策措施建议,稳定市场预期。其次,建立健全“两大交易系统”(商品房销售管理系统及存量房销售管理系统),一旦发现新情况新问题,将第一时间向市政府汇报,并提出相关应对措施供领导决策时参考。该局还将贯彻落实好国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等“三个文件”,增加普通商品房供应,尽快形成市场有效供给。逐步清理闲置待开发土地,督促开发企业严格履行土地出让合同,提高土地供应和使用率。适度增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁用地供应。同时加强商品房预售管理。全面实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案、商品住房预售全程监管制度。严格商品房项目预售许可条件,3万平方米以下商品房项目一次性办理商品房预售许可。
  据介绍,该局还将加大对房产开发和房产销售中违法违规行为的查处力度,抑制炒房行为。加大住房保障用房供应力度,合理引导房地产投资和消费。
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【三亚:今年将新建4500套保障房】
  2月24日,从三亚市保障性住房工作领导小组获悉,三亚今年将再建4500套保障性住房,目前,项目选址工作正在进一步研究。
  据三亚市保障性住房工作领导小组相关负责人介绍,三亚市政府今年将建设保障性住房4500套,其中包括经济适用房2400套、廉租房800套、公共租赁房1000套、棚户区改造300套,目前选址地点还有待进一步确认。同时,今年三亚还将完成1772户廉租住房,4903户市民经济适用房、691户事业单位经济适用房审核工作并分配到户,开展公共租赁房的调查、申报工作,同时将积极探索多种方式实施住房保障,如通过财政补贴房贷利息,加大购房税收优惠等方式,提高保障对象的可支付能力,真正让困难家庭能够享受到住房保障。
  据介绍,这些项目建成后,可基本解决三亚低收入家庭的住房问题,今后3年内,将建立健全分层次、多渠道的住房保障体系,让所有符合条件的家庭都住上保障房。
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竞争对手情报
【万科集团:1.39亿深圳南澳拿地】
  24日下午,深圳集中挂牌转让的6宗土地并没有包含住宅用地!其中万科旗下的浪骑游艇会有限公司以1.39亿总价获得南澳G17301-0024宗地,用于发展旅馆业、服务业、游乐设施;深圳市光明新区投资有限公司以2138万总价获得光明高新区A509-0069宗地,用于商业性办公;深圳市天威视讯有限公司以2.31亿获得南山区T106-0037宗地,用于商业性办公和广播电视配套设施。另外的两块工业工地与一块邮政设施用地则由百度和深圳市邮政局深圳市金安信科技开发公司获得。
  资料显示,由万科旗下的浪骑游艇会有限公司获得的G17301-0024宗地位于龙岗区南澳街道桔钓沙片区,为本次挂牌中面积最大的地块,按规定将用于发展旅馆业、服务业、游乐设施。发现该片区是万科旗下的浪骑游艇会所在地,本次万科所得地块很有可能用于扩展浪骑游艇会配套。该地块占地面积41487.44㎡,建筑面积22380㎡,土地使用期50年。而事前挂牌公告也规定,竞买申请人须为在中华人民共和国境内注册、具有10年以上游艇会(或游艇俱乐部)开发(或经营)经验的法人企业,须提供中华人民共和国境内银行或其分支机构出具的不少于10亿元人民币资金证明文件。
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【富力地产:去年销售322亿】
日前,富力地产公布了2011年1月销售业绩。1月,富力地产取得了28.42亿元的销售收入,与去年同期相比上升11%。而2010年富力地产实现全年销售322.46亿元,较2009年增长33%,销售面积247万平方米,与去年相比增长6%。广州地区作为富力地产的大本营,2010年完成93.48亿元的销售额,北京地区销售额82.59亿元,天津地区也保持了良好的发展势头,取得53.08亿元的销售收入。
  富力地产表示,2010年,公司加快了各个项目的推盘力度。以北京公司为例,在保持原有住宅产品富力又一城等的情况下,又推出富力金禧花园,开盘即受到市场的热推,目前项目一期已基本售罄。同时别墅项目富力丹麦小镇、富力湾也加大了新产品推出力度。
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【中粮集团:分城启动“合地”之役】
  2月24日,中粮集团某高管透露,中粮集团及中粮地产、中粮置业的相关负责人将分别飞赴北京、上海、天津、成都等城市。而此行的目的,是为这些城市中两个地产平台的整合进行实质性的工作梳理及安排。虽然该人士不肯透露更多,但据一位中粮地产内部工作人员阐释,中粮集团将开始对上述几个城市的中粮地产和中粮置业分公司进行初步整合,方式是合并后设立新的城市公司,重新挂牌,重新任命新的总经理。这意味着,在集团层面地产业务总平台部署完毕、相关人事调整到位之后,宁高宁筹谋6年的中粮“合地”战役,终于进入了分别在各重点城市公司“打关”的冲锋阶段。
  2010年年底,中粮集团地产酒店事业部组建完毕,负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作,也涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。对于资产整合,受访人士均未给出更清晰的描述。兴业证券某分析师指出,如果涉及资产划转,中粮地产作为上市公司必须发布公告。既然目前未有公告,说明各城市整合后形成的层级关系应该是“地产酒店事业部—新成立的城市公司—中粮地产/中粮置业分公司”。上述中粮置业内部人士表示,在部分城市,已经开始按照统合后的系统进行业务运转。与地产酒店事业部对应,设立有住宅、商业、酒店、旅游地产、工业地产的负责部门,城市公司向地产酒店事业部汇报。
  集团层面的人事整合进程大半,城市公司的人事与资产整合开始启动。未来中粮集团在“合地”方面还可能会有哪些动作?按照中粮集团董事长宁高宁的计划,中粮地产和中粮置业将依次完成“人事的一体化结合、股权的一体化结合,资产的一体化结合”,最终实现地产业务的整体上市。
  上述中粮集团内部工作人员透露,集团的地产酒店事业部由中粮地产董事长周政担纲,整个集团的营销也将由中粮地产的相关人员负责。以后中粮置业与中粮地产的地产业务肯定会整合到一个平台上来做,开发与销售都会有统一的管理。
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【保利地产:去年净赚49亿】
  保利地产2月28日发布的2010年年报显示,该集团在去年结转营业收入358.94亿元,同比增长56.15%,净利润49.20亿元,同比增长39.80%。同期,该集团实现销售签约金额661.68亿元,年末预收账款达515亿元,相当于同期营收收入的143%。这意味着,该集团仍有相当规模的销售业绩留到了2011年结转。
  保利地产是A股上市公司中第一家披露2010年年报的大型房地产开发商,在2009年和2010年连续两年国内火热的房地产行情刺激下,其各项经营数据也创下新高。数据显示,截至2010年12月31日,公司总资产1523.28亿元,净资产297.09亿元,较去年同比增长69.57%和18.42%;年内实现营业收入358.94亿元,实现净利润49.20亿元,同比增幅达56.15%和39.80%;全年销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%。
  不过,随着土地成本等的逐年增加,保利地产的净利率和净利润增长率都在2010年出现下滑。数据显示,该公司2010年净利率为13.7%,较2008年、2009年略微下降;但其净利润增长率为39.8%,是保利上市以来增长最慢的年份。历史数据显示,保利地产2007、2008、2009三年的净利润增长率分别为122%、50.35%和57%。即使房地产市场最惨淡的2008年,保利地产也实现了比2010年更快的增长速度。
  对于净利润增长率的下降,保利地产相关负责人称,在过去几年快速增长之后,公司的盘子已经相当大,未来不可能始终保持较高的增长速度,但会确保增速高于同行的平均水平。值得提及的是,由于商品房以交付使用作为计入收入的依据,这使得大部分房地产企业的账面上都存留了大量的预收账款。截至2010年年末,保利地产账面预收账款高达515亿元,相当于2010年结算收入的143%,这无疑为2011年的业绩提前埋下了种子。
  截至去年12月31日,保利地产拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平方米,在二三线城市的进一步扩张以及新增项目45个,新增土地储备1441万平方米。
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【中海地产:32亿斩获青岛旧改项目】
2月25日,青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖,累计出让总土地面积37万平方米,总规划建筑面积123万平方米。该9宗地最终由中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司全部竞得,成交总价为32.86亿。
  青岛鹏翔新地投资有限公司总经理刘翔表示,中海在青岛李沧区连拿9宗地,不排除中海与李沧区政府存在某些协议,政府将9宗地一同出让给中海。因为这9宗地既有商业用地,也有保障性住房配建用地,政府要出于一个整体规划来考虑。但是现在土地出让,还是必须走招拍挂的程序。
  公告显示,这9幅地块最低起拍价在3550元/平方米到4720元/平方米之间,土地性质包括商住用地、商服用地、住宅用地以及保障性住房配建用地,部分地块为回迁安置房建设用地,回迁安置房建成后将由李沧区政府回购。
  截止目前,中海在青岛的项目包括中海银海一号、中海清江华府及中海紫御观邸三个项目。其中位于市南区的中海银海一号、四方区的中海清江华府为在售项目,位于市北区的中海紫御观邸为在建项目,尚未发售。中海李沧区项目则将成为中海在青岛的第四个项目。
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【中航地产:全年盈利增三倍】
2月25日,中航地产发布了2010年年报。受地产业务销售的拉动,2010年中航地产实现净利润2.69亿元,同比大增328.33%,并拟向全体股东每10股转增5股并派发1.5元现金股利(含税)。
  公告称,公司2010年度实现营业收入391935万元,较上年同期175174万元增加216761万元,增长123.74%,主要由于地产板块收入较上年同期有大幅增长。其中,房地产开发业务共实现营业收入299340万元,较上年同期增加200879万元,增长204.02%,占公司营业收入的76.37%;酒店、服务业务共实现营业收入35766万元,较上年同期增加5992万元,增长20.12%,占公司营业收入的9.13%;物业管理业务共实现营业收入56829万元,较上年同期增加9890万元,增长21.07%,占公司营业收入的14.50%。
  中航地产2010年度实现利润总额43596万元,较上年同期增加28720万元,增长193.06%。公司全年归属于母公司所有者净利润26928万元,较上年同期增加20641万元,增长328.33%,其中:酒店、服务业务实现净利润1714万元,地产业务实现净利润23119万元,物业管理业务实现净利润2095万元。
  公告还显示,中航地产2010年实现地产销售面积30.5万平方米、销售合同额23.7亿元。南昌中航国际广场、惠东中航城、昆山中航城、赣州中航城、新疆中航翡翠城和成都中航城市广场等项目的销售都超过预期,超额完成了年度销售目标。
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【新鸿基地产:内地土地储备远超香港】
  新鸿基地产2月28日公布的截至2010年底财政年度中期财务报告显示,公司在内地的土地储备远高于其在香港的土地储备,两者之比近2:1。公司管理层表示,虽然香港特区政府将增加土地供应以稳定房价,但公司长远仍继续看好香港的楼市前景,并预期公司在本财政年度的业绩将“令人鼓舞”。
  公司的财务报告显示,期内录得纯利210.19亿港元,每股盈利8.18港元,按年增长36%;期内收入达到315.13亿港元,大升1.4倍,其中,仅物业销售的收益就占288.37亿港元,同比大增5.2倍,公司表示这主要是由于旗下两大豪宅项目的销售情况理想所致。
  值得关注的是,截至2010年底,公司在香港的土地储备为4230万平方呎,在内地的土地储备面积则高达8210万平方呎,其中包括7660万平方呎的在建物业项目。公司在内地和香港的土地储备之比近2:1。新鸿基管理层表示,公司将在合适时机通过不同的途径继续补充土地储备。
  对于香港楼市的看法,集团主席邝肖卿在28日的业绩发布会上表示,尽管市场忧虑特区政府会再推出调控措施,但是香港住宅市场的基本因素依然正面。在按揭利率维持在历史低位以及居民收入继续增长的预期下,市民依然具有稳妥的负担能力。随着香港与内地加快融合,内地较富裕人士入市会令香港物业需求进一步提高。在供应方面,预期未来两至三年内的可供预售新住宅数量仍然有限,“尽管政府会增加土地供应量,但从长远而言,有更多的私人住宅落成将有助于香港楼市的持续健康发展。”
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【嘉德置地:拟在中国推售新加坡豪宅项目】
 嘉德置地2月24日下午宣布,其位于新加坡的住宅楼盘“丽敦豪邸”将正式面向中国客户销售,这是该集团首次到国内推销其新加坡的物业,也有意将国内过剩的房地产投资基金引向新加坡市场。
  丽敦豪邸由嘉德置地、摩根士丹利旗下房地产基金以及美联发展合作开发。此次在国内销售的丽敦豪邸项目总建筑面积7.8万平方米,平均售价为20000新加坡元/平方米,约合人民币10万元/平方米。与此同时,嘉德置地还将为国内买家提供在新加坡投资以及移民的相关政策及法律法规,以利于投资者选择。
  嘉德置地房产总裁黄显辉称,目前新加坡已是国际人士置业投资的首选目的地,中国买家投资需求明显。这次到中国推出住宅项目,就是为了满足中国买家的海外购房需求。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2011年2月23日-2011年3月1日)】
  2月23日-3月1日(截止3月1日17:00)(不含2月28日),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2260(套),总面积为:204673(平方米)。
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【上海今年首现“八折”甩卖地块】
   1月26日至今的一个多月时间,温州一共出让了11宗土地,却全部流标。与此同时,在土地市场仍然有大量溢价成交地块的上海,2月28日市场成交价格似乎也首次出现转折的迹象。目前住宅市场成交火热的高桥,一开发商以约等于市场价的7.8折开始甩卖。
  中国指数研究院分析师陈延彬介绍,2月份全国总的土地出让面积较去年同期下跌了将近43%,平均成交楼板价下跌了25%。而住宅用地的成交面积更是下跌了超过五成,楼面地价也下跌了15%。
  业内人士分析说,由于成交土地的区位和推出供应量的不同,土地成交楼板价和成交面积的下滑,不足以说明地价已经在下跌,但可以说明的是开发商用于土地购买的投入正在减少。就在2月23日,万科董秘谭华杰表示,针对此轮房地产行业的调控,万科近期将减少拿地量,以保持资金的充裕,度过行业低谷期。
  八折甩卖仍“不便宜”
  上述地块来自上海一位土地掮客,可以同时建造联排别墅、低密度商铺和公寓的综合地块,目前周边最高端的住宅楼盘售价已经达到4万元/平方米,而普通的楼盘价格是20000~23000元/平方米。
  同一区域容积率相同的一幅地块,2009年时的成交价格就已经高达16128元/平方米,而上述掮客出售的地块楼板价却不过12588元/平方米,仅相当于2009年地价的78%。
  上述土地掮客说,该项目目前已经取得了土地证、建设用地规划许可证等材料,而且产权清晰,又是净地,接手者仅仅只需要再申请余下的两证,就可以用土地证抵押,马上获取开发贷款,用于项目建设。
  据统计显示,内地地产业仅今年2月进行的总价1亿元以上的大宗公开并购交易案就超过15宗,且其中不少并购地块价格不高。以周大福和上实发展间的大宗土地交易案为例,青浦地块的楼板价仅折合7218元/平方米,而周边的独栋别墅单价早已超过3万元。
  土地市场开始收缩
  中国指数研究院浙江分院研究总监曹旭东表示,温州的土地流标并非偶然现象,如果不是诸如杭州等城市去年修改了土地出让规则,要求土地购买前先 “勾地”,土地流标的现象还会更多。
  陈延彬给出的2月份全国土地市场最新数据也显示,二手土地成交的冷淡和一手土地市场变冷有着非常密切的关系。根据他提供的数据,全国土地市场新推出的土地较去年同期增加了18.7%,但成交面积却下滑了43%,住宅用地推出较去年同期增长了10%,但成交量下跌五成,地价下跌了15%。
  中房信分析师朱青说,虽然尚没有确切的数据说明土地市场已由暖转冷。但成交市场变冷的趋向却是可以肯定的。他认为,开发商的资金收紧,和新房市场成交量的趋淡是导致这一结果的主要原因。
  不过,上述看法并没有被业界广泛认同。中原地产研究总监陶琦说,从中原地产监测的12个城市来看,还不能得出土地市场由热转冷的结论。大部分开发商的资金情况仍然远远好于2008年,而且2月份一直是传统的市场淡季。另外,各地推出的土地数量较1月份和去年12月份有比较明显的下滑,也是原因之一。
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【上海连续4个周末“零开盘” 3月楼市供应将回升】
系列新政作用下,春节以来的楼市淡季仍在持续。来自搜房网数据监控中心的统计显示,前两天,上海市区无开盘或加推住宅楼盘,这也是2月份以来连续第四周周末“零开盘”。楼市成交虽然低迷,但是各售楼处接到的咨询电话不减反增,业内人士认为,这说明目前上海市场仍有大量潜在购房需求,预计3月份起市场供应将明显回升。
  楼市新政以来,一方面,新的限购细则使不少购房者难以出手,另一方面,开发商也选择了观望。上周,上海只有位于青浦的“万科锦源”和宝山的“春江美庐别墅”两个项目选择在工作日开盘,2月份以来,以往楼市周末扎堆开盘的情形不再。
  购房者对楼市的关注度,却丝毫没有下降。据搜房网数据监控中心对覆盖900多个楼盘的来电统计,1月26日新国八条、27日房产税相继出台之前,由于春节临近,各楼盘的来电咨询量呈逐渐下降之势,新政出台后,整个春节长假期间,各楼盘的来电量跌至冰点。然而节后首周,来电量环比骤增了369%,第二周继续保持较大幅度增长,环比再增46%。
  从购房者咨询电话的区域分布来看,浦东新区的楼盘来电量最多,占到了近二成,这与浦东的新盘基数较大有关,目前浦东新区是沪上在售楼盘最多的一个区域。与此同时,近来该区域外环外楼盘凭借较高的性价比及折扣优惠,也吸引了不少购房者的眼球。其次,松江、嘉定、宝山、闵行、青浦等的咨询量也较多。另外,市中心城区的一批高端住宅,如 “华润外滩九里”、“世茂5号”等,也十分受关注。
  从咨询电话排名前十的楼盘中,不难发现小户型、外环外低总价项目和打折优惠项目的吸引力相对较大。楼市新政后来电量居多的10个楼盘中,有9个位于外环外。拥有住宅用途、商业性质的SOHO公寓、酒店式公寓等,也进入到了购房者的视线。
  日前举行的第十一届中国(长三角)房地产发展年会上,有关专家表示,去年以来的房地产市场调控政策,呈现了几个明显特点:手段多样,从金融、税收、土地到行政手段,全方位调控市场;调控的密度非常高,预计今后房地产调控将成为常态;调控的力度大,无论是税收政策、差别化的贷款政策,还是限购以及保障性住房政策,力度都是空前。此外既有保障性住房建设这样长期的考虑,又有诸如限购这样的短期政策手段。随着政策效应的逐步释放,上海房地产市场的供需会发生逆转,即由供不应求转向供大于求。
  此种供需关系的转变,或将从3月份开始有所体现。来自中国房产信息集团CRIC数据中心截至2月20日的统计,预计3月份上海可能开盘的项目数量在55个左右,环比2月份增加2倍多,同比去年3月将增加近7成。浦东、嘉定、宝山、松江将继续担当“供应大户”,供应数量分别占到24%、14%、9%、9%。
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【上海一手住宅可消化57个月 豪宅成交大幅下挫】
  据上海永庆房屋研展部统计,截至2月17日,全市一手住宅累积存量有396649套,按照去年的月平均成交量6975套计算,消化这个存量需57个月。 
  2月上半月,上海一手住宅量价齐跌,楼市步入新一轮调整。 
  据上海永庆房屋研展部统计,2月上半月(2.1-2.15),上海全市成交一手住宅487套,比1月后半月(1.16-1.31)的4479套下降89%;成交价格下跌7%。 
  上海永庆房屋总经理陈史翎表示,2月上半月的日均成交量仅为32.5套。春节档期上海一手住宅日均成交量与去年同期相比下跌66%,创五年新低。 
  39万余套待消化 
  永庆房屋统计数据显示,2月上半月,全市新增一手房供应面积298302平方米,环比减少80%;其中,住宅供应面积为269119平方米,环比下跌48%。截至2月17日,全市一手住宅累积存量有396649套,按照去年的月平均成交量6975套计算,消化存量需57个月。 
  陈史翎称,尽管市场供应量大幅减少,但从市场目前的一手住宅存量来看,消化所有存量需要近五年的时间,开发商的销售压力极大。所以,其实上海不缺待售房源,只是开发商历来习惯分批推案,造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台,市场收紧、银行资金紧缩,开发商将不能再用传统方式操作,反而可能会降价促销、加速出清,从而引导市场价格下调。 
  从市场供应量、政策、利息、银行资金面等多方因素综合考察,今年房地产市场的价格修正迹象明显。因而,建议有计划卖房的二手房主,应该尽早出手,尽量抢在开发商降价之前抛盘。 
  豪宅成交大幅下挫 
  永庆房屋统计数据显示,2月上半月一手住宅各产品线成交量跌幅逾八成。其中,总价800万元以上的豪宅成交量跌幅最大,半月仅成交15套,环比下跌94%,高于大盘成交量的平均跌幅。从面积区间看,300-500平方米的大户型,成交4套,环比跌幅达93%;面积在500平方米以上的一手住宅成交2套,环比下跌88.9%。从价格区间看,跌幅前三的主要集中在单价3万元以上的住宅。其中,7万元以上的一手住宅成交量跌幅最大,2月上半月仅成交1套,环比跌幅高达97%;单价在3万-5万元的一手住宅成交37套,环比下跌92.4%;单价在5万-7万元的一手住宅成交9套,环比跌幅达92.2%。从区域看,部分中心城区成交量接近冰点。其中,黄浦、卢湾区的半月成交量为零。另外,成交均价方面,豪宅集中的内环内均价从1月后半月的52278元/平方米跌落到40186元/平方米,跌幅高达23%,均价跌幅最大。其次为外郊环,2月上半月成交均价为17055元/平方米,环比下跌9.8%。 
  陈史翎表示,1月份成交量活跃的一、二手住宅主要集中的高总价、中心城区、大面积三大住宅品类,2月上半月成交量遭受重创。陈史翎分析说,这主要是因为限购令的严格推行,限制了该类住宅的主要买家——投资客及高端买家的进场,从而导致成交量大幅下滑。同时,境外投资机构进入购房的门槛提高,境外热钱攻不进来。所以,调控政策出台后,原本不怕被影响的高端买家也受到打击,此次调控已经切中要害打到重点。陈史翎指出,预计未来,伴随房产税细则的落实与推广,这类住宅产品的成交量的萎缩幅度将可能进一步加剧,价格也最有可能继续下挫。而首购、婚房、换屋客受调控政策的冲击会相对较小。
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【上海二手房成交量跳水】
“国八条”出台已经满月,在严控房贷、契税政策、央行加息、限购令等一系列组合调控下,申城(上海)二手房成交量完成了一次急速“跳水”。而作为市场第一线的房产中介,由于财力和抗压力相对较为脆弱,首先受到了冲击,门可罗雀、乏人问房,关门潮渐起。有业内人士坦言,这轮洗牌,全市恐有50%左右的中介将会歇业。
  多家中介遭遇“零成交”
  谈及上周的业绩,中介经纪刘晓军摇了摇头。他表示,从大年初五到现在,自己一单都没有做成,基本上全靠租赁方面来维持。“这轮政策实在是太厉害了,把投资性购房后路都堵了,现在我们这里已经是连续三周零成交了,要不是近期有一轮不错的租赁潮,我们可能要喝西北风了。”刘晓军无奈地说道。
  据了解,随着新政效应显现,刘晓军的遭遇在沪上二手房市场并不鲜见。位于联洋板块的上海中原联洋分行春节后二手房成交也陷低迷。据分行经理赵翔表示,自正月初六门店恢复正常营业起,目前累计接到的上门二手房买家不超过10个,且多是希望购买小户型、小面积房源。赵翔表示,在联洋70%的客户为改善性客户,限购令对于他们影响颇大。一月中旬,客户陈先生在上海中原联洋分行业务员的推荐下,看中了一套水清木华460万的两房。虽然对于陈先生来说购买该套房源已属第三套,但是资金实力雄厚的他表示可以一次性付款,并支付了10万元的订金,商定2月初签约。岂料1月26日国八条出台,陈先生在了解了政策后无奈放弃。
  同样的情况也出现在了古北板块,位于荣华东道上的上海中原古北分行近期就出现了无人看房的窘境。据分行经理冯青表示,古北板块内的房源多为高标的、大面积,得房率较低,且物业费较高,因此多数的首次置业的刚需客户不会将该区域的房源作为他们的选择。在业务员对客户的电话沟通中,很多客户表示不是不想买,而是按照“限购令”他们是没有能力、没有资格购买了。
  据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店抽样统计显示,全市二手房成交在2月份前20天成交环比下降了约70%。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,如根据1月份整月二手房成交2.12万套的成交量,按70%的下滑比例估算2月份整月成交量,则约为6000套左右。
  中介关门潮渐起
  曾几何时,房产中介满大街“遍地开花”,在推动房产经纪业的同时,也提供了大量就业岗位。如今,几波楼市新政之后,二手房成交量的急速“跳水”,房产中介也面临残酷洗牌。
  近日,走访了银都路的中介一条街。短短100米的距离,就有2家房产中介已经是铁将军把门,玻璃门上贴着“转让”二字。在一家贴着转让二字的中介门口发现,该门店像是刚刚装修好没多久,里面的一些陈设还比较新。“这家像是刚刚关了不到2天。像是开了不到半年。”该转让门店边上的一家中介门店经理何先生说道。
  当问道为何关得如此迅速的时候,何先生笑着说道:“现在的生意不好做,行情好的时候,一个月都可以卖两三套房子,但现在一个月一单不开的中介有的是,撑不下去的中介或转行,或兼营其他项目。大家都知道政策还要有一段时间,晚关不如早关。 ”
  何先生算了一笔账,目前他的店每月的房租加水电费用在3万元左右,雇佣8到10名员工的工资和奖金在3万元左右,而销售一单房屋的收入在1到2万元,也就是说,每个月只要能够做3单以上的生意,就可以满足成本支出。 “但是,现在基本上不可能了,稍微好一点的中介可以做租赁,或是商铺、外地楼盘等业务。如果是一些小中介,基本上3月会倒下不少,而一些品牌中介也会收缩战线,减少部分中介门店。”何先生介绍道。
  对于这轮开始弥漫的关门潮,在汉宇地产董事总经理施宏叡看来将比以往的都要残酷。“现在限购已经一个月了,从政府的层面而言,限购在今年不会取消,就算有松动,也是一些三线或是四线城市,上海这样的一线今年很难松动,因此中介关门潮会更快更直接,因为大家都知道这个不是撑1-2个月就可以撑过去的。”施宏叡介绍道。在他看来,这轮中介门店的重新洗牌,沪上至少有一半左右的中介门店将关门歇业。“2月底3月初仅仅只是一个开始。”
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【上海市写字楼报价近期加速上涨】
楼市新政致使住宅几近“冰冻”的同时,却增加了市场对商业地产的发展预期。环比2011年1月份,本月上海写字楼报价上涨项目有所增加,在售写字楼项目的报价近期呈加速上涨态势。
  上海搜房网数据监控中心对100个在售上海写字楼项目的报价统计数据显示,2011年2月,上海共有13个写字楼项目报价出现变动,其中11个项目报价上涨,2个项目报价下降,写字楼2月报价的最大涨幅达28.57个百分点。市中心报价上涨的写字楼项目,主要集中于虹口区、徐汇区,而且大多集中于北外滩和徐家汇两个商圈。
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北京房地产
【北京修订建筑节能标准新建居民楼将装遮阳设施】
北京市规划委和市住建委相关负责人透露,北京正在加快修订《北京市居住建筑节能设计标准》,住宅的相关建筑节能标准将提高至75%。 
  新标准达到或接近世界先进 
  “如果我们的节能标准达到同纬度欧美国家的水平,再加上建筑物的平均体型系数低和节俭的生活习惯,北京将能够成为世界上同纬度单位建筑面积采暖能耗最低的城市。”日前,北京市政府召开全市节能工作大会,副市长陈刚会上说。 
  陈刚表示,“十二五”时期,北京市建筑节能的各项指标将瞄准国际上同纬度国家的最高水平。今年,北京市将在全国率先发布实施新的居住建筑节能设计标准,达到或接近世界先进水平。 
  新建居民楼外窗装遮阳设施 
  北京市规划委负责人介绍,目前北京居住建筑执行的节能设计标准,是节能65%。市规划委正在加紧《北京市居住建筑节能设计标准》的修订。新标准将在年内发布实施。 
  该负责人说,在新标准中,居住建筑的单位建筑面积采暖耗热量与能耗指标将达到节能75%的水平,外门窗传热系数等指标达到或接近世界先进水平。这意味着,将来北京的住宅将更加冬暖夏凉,居民冬季采暖和夏季使用空调的费用也可以有所降低。 
  北京市住建委相关负责人表示,依据新的标准,新建居住建筑要在外窗安装遮阳设施,普及使用太阳能热水系统和节能照明系统。
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【北京年后土地市场冷热分化】
  自2月16日开闸后,春节后的北京土地市场虽未进入供地高峰期,但已初步显现出冷热分化的局面。由于正值调控政策在京落地期间,开发商拿地多持谨慎态度。据统计,在已经成交的10个地块中,住宅地块仅两块,且溢价率最低约3%。而商业地块中,除了丰台丽泽商务区以及大兴生物医药基地商业地块受到热捧外,其他地块均以平价成交。
  热门商业地块受追捧
  22日下午的北京市土地整理储备中心拍卖大厅,迎来了兔年春节后最多的一批“客人”。丰台丽泽金融商务区E17地块、E18地块竞拍拉开帷幕,每个参拍单位都带来了至少3-5人的团队,且不乏企业高管现场坐镇。
  E-17地块经历了80轮现场竞拍,竞买阶梯一度从300万元调高至500万元,而2号竞买者晋商联合体其中两次举牌都直接报出了加价3000万的价格,价格飙过9亿,竞争对手33号竞买者依旧紧咬不放。最终,晋商联合体以9.1亿元得手,溢价率超过61%。而在随后的同区域E18地块出让中,70轮竞价依旧白热化,最终中国机械设备工程股份有限公司以10亿元拍得,溢价率也超过61%。
  根据成交价计算,丽泽金融商务区两地块的楼面均价都超过了1.6万元/平方米,而这个价格高于去年的大部分商业地块成交价,仅次于去年CBD核心区域成交地块中最低楼面价1.8万元/平米。
  据了解,由于丽泽金融商务区为丰台区规划的重点发展区域,此次为该区域首次供地,而这也被业内喻为二环与三环之间的最后一块黄金宝地,所以受到买家青睐。
  同样属于热门地块的大兴生物医药基地商业金融配套地块也拍出了较高价格。北京邦达房地产开发有限公司以9.95亿元竞得,溢价率超过116%。该区域地处大兴今年南移的热点区域天宫院地铁站附近,去年,保利、龙湖、金融街等品牌开发商均在此拿地。
  据了解,去年12月9日,国土部发布通知,溢价率超过50%的土地,需要在两个工作日内向相关主管部门报备,不过一位开发商表示,根据政策解读,其限制领域针对住宅地块。
 大部分商业地块平价成交
  尽管丽泽商务区和大兴生物医药基地商业地块使春节后的土地市场乍现暖意,但还是难改其整体冷清局面。除这两块热门地块外,其他商业地块均表现平淡。
  2月16日,通州运河核心区三商业地块以投标方式入市,但现场颇为冷清,仅三家企业捧场,而其中一家大连企业还投出了未报价的废标。最终,三块土地均被投出最高价的北京华业拿下。楼面均价均控制在8800元/平米,对比底价,三块地的溢价率仅在3%左右,基本为“平价成交”。而在去年,同样在区域成交五块地,楼面均价在8500元/平方米至11000元/平方米。
  而以挂牌方式入市的平谷区两地块,则均以底价成交。其中马坊工业园区多功能用地的楼面均价仅为800元/平方米。
  随着调控深入,商办项目的成交量已经显现出优于住宅。不过一位开发商表示,调控深化局势下,开发商拿地将更为谨慎,受到企业资源和开发经验的限制,对商用地块的追逐还是会量力而行。
 住宅地块低溢价率成交
  2月并非土地供应高峰,在供应格局中,住宅用地较少,而在已经成交的两宅地中,最高溢价率也仅在21%左右。
  其中一块为丰台区长辛店居住项目用地,最终被北京万年基业与万年花城公司联合体以12.1亿元拿下,虽为最高报价,但溢价率仅为9%,楼面均价为6500元/平米。
  而另外一块顺义后沙峪居住项目用地,体量较小,该地块招标底价1.32亿元,虽有开发商报出3.0375亿的价格,远超底价两倍之多,溢价率达127%,但并未拿到该地块。最终,北京市安达房地产开发公司以1.6亿元的价格竞得,楼面均价为7218元/平米。据了解,该地块邻近去年刚开通的15号线,周边二手房价格在1.6万元/平米左右,该地块溢价率被控制在21%。
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【2010年北京高端住宅成交比重上升至25.06%】
  2010年,在楼市频繁调控的压力下,虽然重点城市商品住宅市场成交呈现波动态势,但销售形势依然表现较好,高端住宅和小户型产品表现更为突出。从趋势上看,2010年典型城市高端住宅成交比重整体上升。北京高端住宅成交比重上升最快,全年所占比重上升14.42个百分点,上升至25.06%;上海、南京、杭州、成都高端住宅成交情况也较好,所占比重较2009年上升了8个百分点左右;而深圳由于关外市场高速发展,高端住宅比重上升较慢,同比上升了3.40个百分点。2010年高端住宅成交比重上升,一方面是受项目全面涨价的直接影响;而另一方面是受流动性过剩的影响,2010年全年都笼罩在高通胀预期下,而实体经济受人民币升值的影响,增速逐季度放缓,在这种背景下,高端住宅成为大资金保值增值的主要出路之一,受到市场的追捧;而从调控的角度来看,很多城市出台政策限制新购一套住房,这也在一定程度上造成部分投资者偏向于选择高端项目,将多套的投资资金投资到一套高端住宅上面。2010年,在调控政策逐渐加码的背景下,不少项目成交趋于冷淡,而90平方米以下的小户型成交仍占优势,一线城市小户型成交比重有所增加,二线城市整体表现相对稳定。在楼市调控政策的打压下,部分改善性需求退出市场,而市场上潜在的刚性需求仍较为旺盛,推动小户型成交保持较好势头。从季度成交比重来看,二、三季度为小户型成交高峰期,其中深圳、杭州、成都比重加大明显。小户型成交比重的上扬主要有两方面原因:一是由于“新国十条”政策直指抑制投资投机性需求,开发商为规避政策风险,采取阶段性加大90平方米以下小户型市场供应;二是在信贷政策收紧的情况下,刚性需求购房压力加大,不少购房者只能退而求其次,选择面积较小、总价较低的项目。 
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【北京112个楼盘优惠促销 楼市已全面进入“促销”时代】
  “付全款打8折”“2万元抵12万元”“限时抢购特价房”……“新国八条”刚刚满月,北京的楼市已全面进入“促销”时代。
  2月27日,走访了北京在售的多个楼盘,虽然均价相较之前并未出现明显下调,但是开发商在“折扣”方面可谓费尽心思。不管是城区还是远郊项目,都出现了不同程度的打折促销。
  搜房网统计数据显示:目前北京大约有112个在售楼盘推出了打折优惠措施,其中城区共61个项目,远郊区县共51个项目。折扣力度以一次性付款9.6折、银行按揭9.7折为主,相较之前的不低于9.8折的优惠力度有所加大,更有楼盘推出了一次性付款8折的优惠。
  “以目前在售的商品房来看,虽然大部分依然执行的是调控之前的优惠政策,但是部分项目的优惠幅度明显加大。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,目前楼市调整趋势明显,预计下半年北京特别是房山、大兴、通州等在2010年下半年有大量住宅类土地供应的郊区新城,价格的调整将越发明显。
  折扣火拼 各种优惠
  2月27日,在位于通州北苑地铁站附近的一个在售楼盘,前来看房的人不少,沙盘周围挤满了前来咨询的购房者,销售人员穿梭其中,不遗余力地推介楼盘。
  在现场了解到,目前该楼盘打出了“2万抵12万”的优惠,即交2万元定金,即可在总房款中优惠12万元。对于楼盘均价,销售人员则支支吾吾不愿明说,“我们这个楼盘的销售方式有别于以往传统的销售,不论均价,是论套购买,目前是186万元/套起价。”
  据介绍,该项目由于层高较高,购房者可以自行隔出两层,相当于“买一层送一层”。“这样真的很划算,我们目前在售的两居,面积在60平方米左右,相当于是120平方米,这样算下来一平方米均价不到1.5万元。”
  虽然销售人员极力描述该项目的“性价比”,但发现该种房源对于购房者来说并非 “超值之选”,在此售楼中心采访的近半小时时间内,无一看房者交付定金,大多是了解情况。由于需要购房者自行隔出两层的空间,后期装修成本巨大,且并不会真正实现两层同等大小的面积,单以目前一套56平方米、总价位在186万元左右的房子来算,均价已超过3万元/平方米。
  随后,来到了位于朝阳区五里桥的另一处项目,据售楼人员介绍,该项目目前的4.75米层高的所有户型都已售完,目前主推的南区9号楼层高4.89米,一次性付款打8折,按揭8.5折,均价23000元/平方米。但在该项目的售楼中心,看到前来看房的购房者并不多。“现在到处都在打折,但是由于购房的条件有所限制,我们也必须精挑细选才能作出决定。”正在看房的李女士表示,近期她已经看过了不少打折促销的楼盘,但在她看来,这样的优惠也许会越来越多,力度也会越来越大。
  位于望京区的合生麒麟社此前均价一直在3万元/平方米左右,而售楼人员表示目前推出了单价为24500元/平方米的特价房。每平方米下调了近6000元,以一套80平方米左右的房子为例,总房款大约优惠了40多万元。
  “目前看来北京的限购令至少要延续一年,对于去年集中拿地的开发商而言,资金链定会受到威胁,所以大部分开发商会通过打折促销来回笼资金、缓解压力。”一位不愿具名的开发商人士表示,虽然打折促销目前已成为常态,但是总体价格方面并不会出现较明显的下跌。他同时表示,目前开发商在开发量方面都在收紧,推盘速度也会相对放缓。
  上周成交大幅下滑
  “京十五条”发布后整整一周,开发商虽然祭出“打折”的杀手锏,但如今的购房者却冷静了许多。2月24日,北京全面恢复网签,从目前市场的商品房签约量、销售价格以及二手房的成交量来看,被称为“最严限购令”的京版细则,在北京房地产市场起到了立竿见影的效果。
  北京房地产交易管理网数据显示:上周北京期房住宅签约仅717套,现房住宅签约为139套。二手房住宅签约为653套。虽然受到2月21日~23日签约暂停的影响,但在恢复签约后的4天中成交量也持续低迷。特别是二手房住宅上周日签约仅93套,相比政策落地前的日均千套下调超过了九成。而上周四、周五的签约量也仅分别为322套及288套。
  “上周的成交量创造了2009年来非节假日的签约最低纪录。合计商品房及二手房住宅签约总量为1509套,日均仅215套。一周的成交量甚至远不如调控政策出台前的一天签约量。”张大伟表示。
  张大伟对此表示,目前局部市场也出现了房主惜售导致的二手房房源减少的现象。而商品房的库存更是因为供应量的减少而明显萎缩,预计在3月初很可能跌下9万套的警戒线。上半年的供应量很难出现明显的变化,特别是城区已经陷入明显的供应短缺阶段。
  “但是现在购房者关心的并不是价格,而是房子本身的好坏。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示,限购令下,购房者已由之前的非理性购房、过渡性购房或者是投资购房转变为终极性购房,所以单纯的价格便宜并不足以使购房者浪费一个“购房名额”,这也要求开发商必须更加注重开发更优质的房子。
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【2月14-20日北京现房签约量较春节前减少31%】
数据显示,2月14-20日,北京市房屋网上住宅期房签约量为1279套,日均签约183套,与春节前一周相比,减少40.51%;现房签约量为244套,比节前一周减少31%。上周,北京市无新取证项目,同时也无项目开盘,节后新增供应陷入冰点。据了解,在新政、加息的强力打压下,原本计划年后开盘的项目纷纷推迟了开盘时间。预计2月末至3月初供应方面还将延续目前的观望态势,供应上不会有太大的增加。分析人士认为,上周北京限购政策出台,新房和二手房市场成交量纷纷大幅下滑,市场即刻转入观望期。从供应上看,开发商延缓开盘,导致供应陷入冰点;从成交上看,节后积压的部分需求在短暂的释放后迅速转入观望,导致成交量锐减。限购政策对于楼市的影响立竿见影。后市预计暂停第三套房购买和限制外地人购房等措施将清除大量投资购房需求,3、4月成交量都将维持较低迷的状态。
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【北京小产权房开始走俏】
  北京日前推出了严厉的楼市限购政策,小产权房随之开始走俏。22日,位于北京市通州经济开发区云杉路附近的某小产权楼盘售楼中心的工作人员称:“目前均价是7000元/平方米,剩的房源不多。如果再开盘就不是这个价钱了。”上述楼盘的客户登记表显示,自2月19日以来的几天中,前来咨询的购房者有三四十位。而前段时间(“京15条”出台之前)的登记记录显示,每天只有一两位客户,有时候几天才有一位。在被称为北京最大的小产权房太玉园小区,去年初,该小区二手房的成交均价一度从6000多元飙升至10000元左右,并且前来购房的人还不少。但随着新一轮调控,小产权房也暂时进入“休眠状态”。“最近明显感觉看房的客户多了。”太玉园附近的中介人员表示,目前太玉园的二手房均价已卖到8000元,虽然相比去年4月新政出台前的万元均价有所回落,但他仍热情高涨地表示,“现在,小产权房迎来的是春天”。对此,全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为,“北京限购细则的出台,最直接的效应是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁,刺激北京存量房屋租金价格的上涨;挤出相当部分的需求购买小产权房,刺激小产权房价格上涨”。
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【2月二手房成交量难破万套】
目前,北京二手房住宅成交2月为7237套,由于交易网从2月18日开始暂停住宅签约,预计在恢复签约后,仅有的5天签约量会明显降低。预计当月市场总网签不足万套,相比1月份的23478套下调6成。二手房住宅签约量也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。
  北京中原认为,因为目前货币供应量依然比较高,而保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现,所以实际对房价特别是城区房价的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度,而且2010年北京土地供应集中在下半年,预计可能的郊区供应高峰将出现在下半年。上半年的供需比特别是城区可能依然紧张,所以房价明显下调的可能非常小。 到下半年可能部分郊区率先出现微调。在后调控期商业地产可能因为价格相对低估,而成为楼市部分投资者的首选,市场全年整体成交量可能下调4-5成左右。
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长三角区域市场环境
【南京不少住宅楼“应景”改推商业项目】
“限购令”后的首个双休,南京江北的天润城、城北的旭日雅筑两家住宅楼盘共推出了234套新房,截至日前,开发商提供的数据是认购过半,不过由于时间上的延后,网上房地产上的更新数据尚未显示出来。
  与住宅相比,发现商铺由于不受限购令的影响,越来越受到开发商和投资客的追捧。上个周末,位于江北的天华硅谷拿出15套商铺试探市场“风向”。结果这15套商铺半天就全部售光,看来还真的挺受欢迎。售楼小姐表示,开发商其实拿出的商铺面积均为70平方米,单价2.4万。“前一天已经卖掉5套了,还剩10套对外销售,没想到一个上午就卖光了。”售楼小姐说,买家多为投资客,本地的、外地的都有,一次性付款的占绝大多数。
  通过开发商联系到了一位买家,据这位不愿透露姓名的投资客介绍,限购令出台后,他买不了房子,也暂时不想再投资房产,所以决定先买一处商铺试试看。
  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,目前投资商铺的人群中有不少是“跨界”投资客,他们对于商业项目的熟悉程度还不够,而且商铺有其自身的特性,要想赚钱得靠“养铺”而不是“卖铺”。不过,目前投资商铺的门槛并不高,贷款的首付是五成,比买二套房还要低,估计会受到投资客的持续关注。
  或许是受了限购令“刺激”,不仅是在江北,连一向以住宅见长的河西楼市也有多家楼盘决定改推商业项目,希望借此回笼资金。
  据悉,这几家楼盘包括栖庭、碧瑶花园、凤凰和熙等。栖庭发布的消息称,将在3月初推出酒店式公寓,商业性质的产权为40年,面积在50平方米到70平方米,全部精装修交付。致电售楼处时,销售人员在介绍完房源的情况后,还特别强调说,“这批房子不限购,想买的话得抓紧啊。”
  此外,凤凰和熙也表示在3月推出40年产权的写字楼,面积92平方米到125平方米,销售人员表示可打通使用,均价为1.7万,预计明年6月交付。位于奥体附近的碧瑶花园也酝酿推出40年商业性质的小户型公寓,南京万达广场也表示会在3月推出大量办公房。 
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【南京二手房成交量逆市狂涨44%】
上周2月19日晚出台的南京版限购令细则被称为是南京有史以来最严厉的一次楼市调控。不过由于房主报价并没有作出让步,不少买房人依旧在观望,目前看来,未来市场仍将陷入一段时间的僵持,而成交的往往是在价格上有所让步的小户型房源。
  2011年2月21日-2011年2月27日,南京二手房市场“量升价滞”。全市二手房成交回升, 共958套,环比上升了43.84%。成交面积63183平米,环比上升了9.04%。本周,全市二手房挂牌均价环比上月保持稳定,涨幅仅有0.39%。城八区中大部分区域价格有所上升,玄武、秦淮、下关、白下、鼓楼几区的二手房挂牌均价上升较明显。建邺区保持价格稳定。 
  南京限购令的出台,让市场惊呼“调控严厉”的同时,也让一些房主乐观其变。目前,二套房住宅首付不低于6成,贷款利率不低于1.1倍;而写字楼、商铺这样的商业地产,首付不低于5成,贷款利率同样不低于1.1倍,更重要的是,商业地产并不在此次限购令之中,这让本身就相对稀缺的商业地产有了足够的升温理由。随着住宅市场受到政策调控而降温,一些有投资需求的资金会转战到以酒店式公寓为代表的商业地产项目上来。从上周一周以来全市二手住宅与商铺的成交量来看,限购令对市场的影响虽然立竿见影,但并不受限购影响的商业地产项目却纷纷迎接商业地产春天的到来。限购令下南京楼市遭遇了“春寒”,但从当前南京各板块成交情况来看,江宁区二手房市场买房需求正随着买房旺季的到来而逐步旺盛。同时可以看出,限购令对南京楼市的影响逐步显现。上周2月19日晚出台的南京版限购令细则被称为是南京有史以来最严厉的一次楼市调控。不过由于房主报价并没有作出让步,不少买房人依旧在观望,目前看来,未来市场仍将陷入一段时间的僵持,而成交的往往是在价格上有所让步的小户型房源。无论是从市场去化量来看,还是从近期二手房市场的每日行情来看,不少购房者依然处于短期观望的状态。然而,句容、马鞍山、滁州这些距离南京城区不算远的都市圈城市,由于并不受到限购的影响,可能有望成为南京投资客的新去向。
  本周热点楼盘榜首为托乐嘉城市广场(被搜索量环比上涨2.90%),其次为明发滨江新城(环比上涨2.55% %)和东郊小镇(环比上涨1.98%),热点楼盘变化较大,除明发滨江新城保持排名前三甲,上周其他楼盘均退之三甲以外,托乐嘉城市广场和东郊小镇作为江宁的两大超级大盘此次新进入榜,展现了江宁区地铁线的贯通为其楼市带来的质的飞跃;热点商圈包括龙潭(被搜索率环比上涨3.37%)、仙林(环比上涨3.01%)虎踞路(环比上涨2.86%),本周热点商圈前三名发生变化,仙林商圈新进入榜,地处栖霞区的仙林大学城板块价值凸现。
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【苏州二手房成交同比降三成】
  苏州版调控细则即将出台,而此时,在等待中的二手房中介,卖房人和购房者的状态可以用三个字表示:压力大。近日走访了几家二手房中介发现,二手房成交量较去年同期相比下降了三成,市场观望氛围渐浓。
  二手房中介:签约数减少压力很大
  新政迟迟不出,最叫苦不迭的当数二手房中介。不仅签约量减少,“违约”单子每天还在增加,有的二手房中介直呼:压力很大!
  “临签合同前开口涨价这档子事最近已经连续发生了三四起了。”位于十梓街的一家连锁中介机构的负责人说,上礼拜他们接到一位客户的看房要求,看上的是一套48万的毛坯房,房主曾经表示这个价格已是最低价,一分钱也不能让。客户看过房后表示认可,于是中介公司满心欢喜地通知房主,并约定好本周二正式签约。
  “直到周一的晚上,房主突然给我们来电话,说房价要涨,提价3万。”这位负责人无奈地说,这笔单子到现在他们还在争取当中,“现在市场不好,碰到单子很不易,但在总价不高的情况下提价3万,让客户怎么出手呢。”
  这位负责人表示,有些房东其实并不想急于卖房,大家都在观望当中,于是便有了临时提价,“故意”不卖的现象。
  近日从南京二手房市场了解到,一些房主似乎受到新政将出,房地产市场将“遇冷”苗头的刺激,抬高房价,然而换来的却是成交量的下滑。
  卖房人:卖了再购却力不从心压力也很大
  小章是一名刚工作了2年的80后,家里已有两套住房,明年小章准备和相恋四年的女友步入婚姻殿堂,可是两人对家中已有的两套住房并不满意,打算卖掉一套小章名下的房子,再买一套更中意的房子。可是小章一家人算了一笔账后发现,卖了再想买却买不起了。
  小章家买房时享受的是首付2成利率七折的房贷优惠,一套100多平米的房子能优惠好几万。现在根据“国八条”新政,二套房首付提升至6成,利率1.1倍,小章叹气道“即使挂牌把把房子卖了,再想买新房,钱也还是不够啊!”
  像小章这样情况的不在少数,新政出台后,很多房东纷纷把已挂出的房屋信息给撤销了,这些房东中有的和小章一样想改善住房才把原有的房子卖了,但根据现有政策,再想购房却变得困难起来。
  一家二手房中介表示,近期二手房成交量比去年同期下降了近三成,二手房市场不容乐观。
  购房者:不知是跌是涨若是跌了岂不成了压力
  “新国八条”出台以后,各地楼市二手市场供求量锐减,市场即刻进入观望期。近日在园区一家中介门店碰到了正在这里看房屋信息的李先生。李先生表示,去年底随着物价和房价过快上涨,“逼迫”他急着想买房,但一直没选到合适的房子,这一等就等到了现在,“照现在的形势来看,只好再等等了,如果现在买了房,等细则出台后房价跌了,岂不是亏了?”
  从苏州近几日成交房源情况来看,60-70平方米的小户型成为主流需求。因为政策对于改善性需求的较大户型房源是比较不利的,因此这部分需求比较压抑,有这部分需求的客户也选择了暂时观望。业内人士分析认为,限购、限贷、加息等多重调控因素的影响下,越来越多的人选择继续观望。
  在各地二手市场成交量持续下跌形势下,二手住宅市场价格可望出现一定幅度的松动。而就苏州目前的二手房市场来看,不少苏州买房人、卖房客以及中介机构都感受到了一定的压力,苏州的二手楼市也随之陷入了僵持阶段:成交量不断下跌,价格却有所上涨。据多家中介公司反映,由于今年的调控政策实施细则还未正式出台,因此许多房东不敢贸然出价,想等政策明朗后再考虑出手,而众多购房者也选择了观望。
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【无锡二手房市场成交下滑】
  无锡楼市调控限购令细则在2月21日出台。“锡十条”公布了一揽子调控新政,其中就有市民密切关注的“限购令”,此外,信贷、税收、市场监管等细则也一并出炉。细则包括本市居民限购第三套房,外地市民有一年以上纳税证明或社保证明的限购1套住房,符合政策引进的外地高层次人才限购1套住房。该通知的施行范围为本市市区,这也意味着江阴市、宜兴市不在此次调控之列。
  首佳房产董事长王一见表示,无锡限购令的出台将会使购房者更青睐于大面积的房源,别墅和商铺成交量也会大幅上升。对于租房的上升趋势也会加大,出售的成交量将会下降。
  无锡限购令的出台,购房者最为关注的还是房价。王一见说,无锡限购令的执行,将使房价上升幅度变小,从原来的直线上升变成趋于平稳的缓慢上升。
  王一见如认为,无锡大部分购房者都是刚性需求,炒房客还是比较少的,主要是以本地购房者为主,而限购令的出台并不会对无锡楼市有大的影响。当然政策的一出台势必会在短期内有一定的影响。
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【杭州二手写字楼市场活跃】
  春节长假结束至今正好两周,楼市新政杭州版细则仍是只听楼梯响不见人下来,相较于住宅市场的忐忑不安观望四起,二手商业地产市场显得笃定多了。
  “新国八条对于商业地产的推动接下去会逐渐体现出来,毕竟这么多的民间资金一定要有地方去。目前来看,杭州细则未出,多方都在观望,政策也需要一个消化期,因此最近二手商业地产市场还没有出现太明显的变化。”我爱我家商业地产部主管姚灵表示。而来自多家二手中介商业地产部的信息显示,两周来一个比较明显的现象是,二手商铺和二手写字楼的求购量大大增加。
  二手铺价格迅速涨了一两成
  “往年一开年,二手铺市场先旺起来的总是租赁,买卖还要过阵子才会慢慢起来。今年二手铺的求购需求量增加十分明显,但成交量却没有同步增加,其中一个很大的原因是房东心态发生了变化,惜售涨价的情况不少。”易居臣信商业地产部经理汪谦霞介绍说,春节一过,经纪人手头就有好几单商铺的买卖生意在谈,但房东方面价格就是下不来,咬牢了死不松口,而且明显要高于去年的市场价。
  “今年一开年,二手铺价格比起去年年底又不声不响地涨了不少,有一到两成的涨幅,而放到以前,一整年时间商铺的涨幅也就这么多。”汪谦霞分析称,在去年两次调控的影响下,去年下半年以来,确实出现了一部分资金慢慢转向商业地产的情形;这一点也很好地反映在了价格上,去年一年,杭州二手商铺的价格普遍涨了有三成左右,条件好的熟铺甚至有涨五成的。
  商铺成交少的另一个原因是二手市场上好铺数量少。开动商业地产脑筋的投资客越来越多,想先下手为强急着买铺的人也越来越多,经纪人手上都是大把大把想找铺的单子,但是能够对接上的商铺不多,条件好的商铺更少。“一般如果是各方面条件都不错的商铺,房东都愿意一直持有做长线投资,赚商铺大幅增值的大钱,而不是在短时间内就转手卖掉。这也是投资商铺区别于投资住宅的一大特点。所以商铺投资客们如果将手上的好铺忍痛转手,最大的可能性是出于资金周转的考虑。”姚灵分析。
  二手写字楼市场行情活跃
  向来比二手商铺要寡淡不少的二手写字楼市场,一开年倒是迅速迎来了旺季,租赁量和成交量都明显放大,行情活跃。
  “杭州的二手写字楼市场一直温吞平稳,少有起伏,以前一般是买家占主导,常常犹豫半天最终还是没买,或者把价格压了又压再买下,基本没有房东说话的份。今年情况不太一样,写字楼房东也开始跩起来了,或是不想卖或是要涨价。”汪谦霞举例说,这两天有一位客户连着看中了两套写字楼,但就是成交不了,很郁闷。一套是房东挂牌价足足高出市场价两三千元/平方米,寸步不让,另一套价格倒是到位了,但房东态度很犹豫,最后说还是过段时间再卖吧。
  中原地产写字楼部经理李云峰也遇到了类似的情况。“有位客户过了年急着找写字楼要换办公室,指定要买同方财富大厦,对价格也不是很在意,说只要有他就买。但帮他联系了几位同方财富大厦的房东,年前还都挂出来说要卖的,现在异口同声说暂时不卖了。”
  虽然房东开始有惜售的迹象,但体现在具体的成交量上,两周以来增长还是比较明显的。汪谦霞说,根据透明售房网的二手房交易数据分析可以得知,以前二手写字楼一周也只有零星的成交,现在每天都能有一两套的成交量。
  而从去年年中开始至今,二手写字楼的成交价也有了不小的提升,涨了蛮多。“去年写字楼挂牌价普遍涨了50%左右,最终成交价也涨了20%-30%。”从2007年就开始经手二手写字楼交易的李云峰说,去年是近几年来写字楼价格涨得最快的一年。就在春节前两天,中原地产签下了一张单子,是城西文新大厦的一套写字楼,挂牌价两万元/平方米,最终以19000多元/平方米的单价成交,而放到去年上半年,这里的市场价格为15000-16000元/平方米。
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【徐州2月市区新商品房日均成交不足80套】
  1月27日,新国八条出台;2月9日,央行加息;随后,北京、上海、广州、南京等12座城市陆续出台楼市调控细则。房产调控风声日紧,对我市房地产市场影响几何?近几日到市区部分售楼处实地踩盘,发现售楼处看房人锐减,为数不多的看房人也几乎全在观望;电话访问售楼处,各售楼处的电话不再占线,几乎全是一次拨通。
  新房日均成交不足80套
  市住房保障和房产管理局的网签数据显示,自2月1日至21日,市区商品住宅共成交1584套,成交面积17.15万平方米,日均成交不足80套。其中,2月3日、4日(即正月初一、初二)两天为零成交,2月9日至2月18日,日均成交量在百套左右;2月19日至21日,3天成交均不足80套。
  据了解,徐矿城为徐矿棚改安置项目,安置棚改居民1682户,从2010年12月下旬开始签合同,到目前为止,最少有6成以上的安置户签过合同,也就是说,徐矿城已经签过合同的最少有1000户。如果没有这一部分销售量,2月份的成交数据将更少。
  相对于成交量的低迷状态,我市可售商品房的房源较为充足。市住房保障和房产管理局的网站上显示,2月21日当天,全市汇总为30960套。
  市区楼盘推新频率放缓
  从市住房保障和房产管理局的网上《商品房预售许可公示》可以看到,2月份市区仅有一处项目取得预售资格,该项目位于复兴北路,为商办住一体。
  通过走访,有不少楼盘选择在3、4月份集中推盘,某房地产开发公司的销售经理表示,一般来讲,大家都会不约而同地避开在春节期间推新盘,春节期间加班正常营业的售楼处为数极少,还有一小部分初三开门的,大部分售楼处选择在初五或初六开门。春节过后,多数楼盘均在消化前期剩余房源,何时推新取决于各家剩余房源的消化程度。
  从2010年12月份开始,市区楼盘推新的频率就开始放缓。当月,市区(含贾汪区,下同)取得预售许可资格的楼盘区20个,2011年1月份为15个,2月份到目前为止仅有1个。
  从徐州房地产信息网上2月21日的成交排行榜上看,销售套数、面积和金额排名前10的楼盘中,处于前三的分别是徐矿城、龙域花园和尚东花园。
  从销售套数排行前10名的楼盘看,仅有5家楼盘为市区项目,其它5家分别是沛县、丰县和邳州市的项目。
  销售套数和销售面积均排名第一的徐矿城,在销售金额项仅排名第三。据了解,徐矿城定销价格为3800元/㎡。这一销售价格是什么概念呢?近日打探了邳州某在售楼盘的价格,均价为4200—4600元/㎡;新城区的楼盘均价已涨到了6000元/㎡以上。 
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【宁波楼市成交量锐减】
新房:看房的人少了一半多
  新限购令颁布,直接体现在住房成交量上。“本来每天有十多组客户来看房,而新政出台后,看房的人少了一半多,最少的一天只有两组客户。”维科上院的一位售楼小姐说,楼盘的成交量更是骤降,新政策出台的这周好像只成交了一套,在此之前,每周最少也要成交四五套,多的时候十几套。
  致电海悦花苑售楼处,黄小姐表示,来看房的人少了,之前有投资意向的客人现在没了。虽然推出的户型对象基本是自住型刚需客户,但或多或少还是有影响。
  说起最近有没有人退房,黄小姐称没有,“就在甬版细则出台前,我们就有所准备。让那些有三套房的客人,加快签订合同。现在,买房还要有房交部门出具的家庭住房情况证明,如果不拿证明来,是没办法下定的。”
  一些业内人士称,“国八条”后,楼市已经起了变化。1月份,成交量下跌,年后成交量略有上升。而这次“回暖”,在许多人看来,就是赶宁波细则出台前的末班车。“国八条”落地一周,影响更为明显。
  二手房:成交量锐减六至七成
  宁波的二手房也开始步入低迷期。“成交量锐减,差不多有六到七成。”南天房产企划部经理薛敏强感叹,原本他们一天能销售10多套,现在实在冷清。“那些买房的人,也是以淘便宜货为主。5年内要全额营业税的房,基本上不考虑的。”
  宁波一房产中介业务员表示,“国八条”出台以后,公司成交的房子基本都是以5年以上的老小区为主,如果按比例来算,5年以上的老房子几乎可以占到80%。
  从几个房产中介了解到,年后房东挂牌量非常高,以前有些房东捂着不肯放的稀缺楼盘也开始在市场上挂售,不过越是弥漫着调控的气氛,成交量越是低迷,但整体来看价格依旧维持在高位。
  新楼盘:未开盘的放慢面市步调
  “国八条”到宁波细则出台之间,许多已开的楼盘加速快跑。宁波容创房地产投资咨询有限公司总助徐江涛说,一些住宅,特别是高端住宅,春节之前都加班加点,加快推楼盘的速度。
  据搜房统计数据显示,2月宁波楼市共有26个计划开盘,而在调控背景下,截至2月20日,仅龙溪谷、阳光丽园三期两个项目开盘。宁波细则出台后,仅有郁金香和阳光豪生两个楼盘开盘。原本计划开盘的楼盘,更放慢了面市脚步。3月有20个楼盘表示开盘,这个数字也环比减少23%。
  楼市笼罩在观望气氛中,让不少开发商降低了申报项目的积极性,导致住宅供应量明显减少。业内人士分析,推盘速度要视具体楼盘而定。后期,还未开盘的高端住宅,能晚开就晚开。而那些普通商品房和公寓型的房产,则不会受太大影响。
  成交价:短期内难有明显松动
  新的限购令下,房价有没有松动?从多家开发商、二手房中介等方面了解到,目前,价格基本平稳。薛敏强称,据他所在的南天统计数据,市四区,二手房多层住宅成交均价在每平米15000元左右,算上小高层、高层,价格会更高些。
  薛敏强称,买方的观望情绪很浓,“如果不低于市场价5%~10%,或者要交税,这些房子目前是比较难卖的。”而卖方,心态还是没有改变,因此房价松动不大。
  新建商品房的价格也是较稳,并没有因“限”时代的到来,给出更大优惠。
  一些甬城楼市观察人士称,半年内,宁波已经出台两个版本的限购令,照此,2011年,甚至2012年都会是调控期,短期不会取消。成交量明显下降,是最直接、快速的反应,但是调控政策有明显的滞后期,短期内甬城楼市还难有明显松动。
  按要求,3月宁波要公布住房年度价格控制目标。薛敏强称,控制的价格和GDP的增速保持一致,同比10%以内都是很正常的。“如果是5%以内,市面上的房价有可能就要跌了。”
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【温州两个月来已有11宗土地流拍】
  温州公共资源交易中心相关负责人25日称,今年1月26日新“国八条”出台至今,温州市区已有11宗土地流拍。
  温州公共资源交易中心数据显示,2月23日流拍的地块温州〔2011〕02号地块位于龙湾区永中街道东林村,容积率为1.83,可建建筑面积约2.5万平方米,折合成楼面起价为9925.89元/平方米。这已是该宗地块第二次遭流拍,上次遭流拍的时间是2010年12月23日。据悉,其他十个流拍的地块大部分是房地产等商业开发用地,11宗地块总规划用地面积超25万平方米。
  温州天浩置业总经理王珍楠分析,11宗地块相继流拍,原因是多方面的。首先,近期国土资源部要求地块出让溢价50%以上的要上报,使得政府大幅提高土地起拍价,这让开发商一时无法接受。其次,楼市调控政策开始“发威”,在新“国八条”及限购令、房产税、加息等多种因素影响下,产生叠加效应,使得购房者进入观望状态。“最后就是开发商资金链紧张和土地市场供应放量。”王珍楠说。
  温州大学建工学院教授、温州大学房地产研究所所长石海均也持同样的看法。他认为,这些地块连续流拍,除起拍价过高、开发商资金压力外,还有就是这些地块所处位置相对偏僻,而且温州目前大型开发商手中均持有开发项目。
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【温州二手房交易量骤减】
受楼市调控,二手房交易量骤减的影响,节后,个别房产中介干脆选择关门歇业。即便如此,新春过后,一些房产中介依然缺人严重。
  近日,在丰源路的一家连锁房产中介,近百平方米的店面显得冷冷清清。店长解释说,很多业务员过年返乡后还没有回来。但是距春节已经过去20多天,这些业务员是否能回来,店长也是心里没底。
  在下吕浦春晖路上的一家房产中介,负责人表示,去年4月份之前和11月份以后,是二手房交易最好的时候。高峰时,店里有十几名业务员,如今只剩下一半了,只等楼市回暖。
  “每年春节过后都会流失一部分员工。不过,今年新春楼市如此低迷,新人就更加不愿意涉足,导致房产中介行业普遍缺人。”21世纪不动产温州快乐找家加盟店店长秦女士说。
  “以前招聘的业务员都是无底薪,现在招聘新人很难,必须要给底薪了。”市区黎明路一房产中介负责人说,前天在报纸上刊登了招聘广告,但是只有两个人前来应聘。看来还要再登招聘广告,还要增加底薪。
  市区惠民路的一家房产中介,是市区为数不多的几家给员工底薪的中介之一。去年的月保底工资是800元,如今已提到1000元,另外提成不变。
  “二手房交易量的萎缩,业务员难做了许多。不过,现在租金上涨,提成也同样上升,一定程度上缓解了房产中介缺人现象。”温州天浩置业总经理王珍楠认为,每一次的楼市调控之后,都会进入几个月的观望期,房产中介特别是那些规模较小的“红牌子”,确实会流失一部分业务员。
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【合肥二手房“价平量跌”】
  今年以来,合肥二手房市场“价平量跌”。这是近日走访合肥部分房地产中介和数据统计研究部门后得到的总体印象。种种迹象显示,近期二手房市场房源渐增,而价格亦有所松动,初现下跌动能。
  “2011年以来生意都比较冷清”。23日上午,位于政务区东流路的一家中介公司张姓置业顾问表示,合肥“限购令”、“国八条”等政策出台后,二手房买卖量很少,看学区房的顾客相对多点,但出手的很少。这从另外一些中介公司和相关数据研究统计部门也得到了验证。“从1月16日到2月5日3个统计周,因为成交量很少我们没有统计相应数据。”有研究员表示,“从总体上看,二手房成交量远不如新房”。针对“价平量跌”现象,她表示,目前楼市调控政策趋紧,对整个楼市的交易起到了抑制作用,不少购房者选择持币观望。
  “房东对价格有点松口,全款的话可能多降点。”张姓置业顾问表示,其连锁店这几天增加了三四成的房源,一些房东已明确希望将房子尽快出手。有数据显示,2011年以来,合肥的二手房均价在6200元左右。值得一提的是,满五年的“免税房”受到关注。“国八条”调整了二手房交易的营业税,5年是个“槛”,房产证“年龄”5年以上的,免征营业税。“100万元的二手房营业税要交5.5万元,看免税房的人自然多些”,合肥中科房产的潘经理说。
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珠三角区域市场环境
【深圳二手楼均价再破两万】
  从上周(2月14日~2月20日)深圳的成交情况来看,深圳一手房市场共成交647套,环比上涨34.7%;一手房成交均价为21071.38元/平方米,环比增加了34.79%。二手房市场共成交1086套,成交量大幅上涨,成交量环比涨幅为65.30%。
  均价再破两万 
  根据深圳中原地产的监测显示,上周新房成交套数为647套,成交面积达5.44万平方米,成交套数恢复到春节前一周水平,环比上周增加了34.79%。从各区看,本周成交量最大的仍为龙岗区,本周共成交了310套, 罗湖、福田、南山、宝安、盐田五个区本周成交量分别为5套、13套、230套、72套、17套。
  成交价格方面,本周的成交均价为21071.38元/平方米,环比上周上涨了12.77%,再次突破两万。从各区看,政策的影响逐渐显现,由于本周成交均价较高的南山区成交量相对其他各区较大,拉高了全市的成交均价。
  各区二手成交均活跃
  根据深圳中原地产的监测显示,上周二手房成交1086套。成交面积10.1万平方米。上周二手房成交量相比前周上升了65.30%。从各区来看,本周各个区成交量相对于上周都有上升。
  成交价格方面,上周的成交均价为19519.2893元/平方米,环比上涨了1.95%。各区的成交均价均有上涨,其中盐田成交均价上涨的幅度达49.97%。 
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【深圳写字楼成交活跃】
  近期市场成交数据显示,写字楼和商铺的成交套数比约1:15。其中,写字楼虽然成交较少,但成交面积和总价较高,套均面积为225平方米,套均总价为650万元,成交最好的片区依然是车公庙和福田中心区,两者所占比重达到7成,其中,车公庙片区200~400平方米,总价在500万~1000万元的物业成交最多,福田中心区主要是200平方米左右、总价在700万元左右的物业受到青睐。 
  商铺方面,成交主力是住宅底商和商场类商铺,套均面积44平方米,套均总价为145万元,50平方米以下物业的成交比重达68%。分区域来看,龙岗、宝安基本都是住宅底商,罗湖以商场类商铺为主,而南山和福田虽然成交较少,但各类物业都有成交,并且有少部分写字楼底商。五区中罗湖和龙岗成交最好,基本平分秋色,约占到商铺类比重的67%。罗湖商铺成交热点是东门的商场类商铺,看重现实的经济效益,面积在20平方米以下居多,占8成以上比重,八达商场和九龙城广场成交最好。而龙岗基本都是住宅底商,布吉、龙华和中心城成交表现都不错,看重的是未来的发展潜力,30~80平方米物业比重约占7成,套均总价约140万元。整体看,各行政区商业物业的成交各有不同,但由于空置率低、房源有限,市场供求关系较为紧张。
  以罗湖人民南、福田中心区、车公庙、南山中心区、宝安中心区等几大商圈为抽样调查对象,展示了不同商圈的价格、租金和投资回报率情况。从写字楼来看,价格和租金从高到低为福田中心区-车公庙-人民南,而投资回报率却呈现相反方向,福田中心区投资回报率略低,主要是由于该片区是当前深圳的热点商务中心,价格上涨速度快于租金,导致回报率低于另外两个商圈。从商铺来看,南山中心区的价格、租金和投资回报率均高于宝安中心区,显示了商圈成熟度(经济发展、人口流量等)对商铺的影响较为明显。当然,以上只是基于当前市场数据的静态判断,今年以来商业物业售价和租金的整体向上,因而投资回报率也是处于变化之中。
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【佛山二手楼市观望气氛浓】
2月22日,走访佛山多家地产中介公司了解到,春节后的二手楼市冷冷清清,不少二手中介公司仅靠少量的租赁单维持,二手房交易则几乎陷入停滞状态。有大的中介公司表示,交易量较年前下降了三成。
  业内预计,由于二手交易成本增加等原因,在短期,佛山二手楼市将处于观望中;不过,增城、从化等即将被列入广州“新限购令”的限购范围,这将进一步催热邻近广州的佛山、清远、南海等城市的楼价。
  冷清:部分大公司比年前少三成交易
  “春节后开业一个多星期了,除了2张小租单,一张交易单也没开过,估计这个月店里的房租又够呛了。”日前在平远横街某地产中介公司,就听见两位店员在小声议论,直叹春节后二手房交易冷清,中介公司面临亏本经营,日子特别难过。
  “春节后虽说一直都是二手房交易的传统淡季,但从来也没有像今年这般冷清过。”随后从合富置业、满堂红、21世纪不动产、和记物业、吉之堡、天创地产、豪城地产等地产中介公司了解到,不少地产中介公司,特别是小公司节后是“零成交”,仅靠少量的租赁单维持,有些甚至连租单也没有开过。不过,吉之堡物业张经理表示称:“一家单店每月开销要2~3万元左右,以每笔租单1500~2000元计,至少要10笔租单才能保本,然而即便是在租赁旺季,平均一家店一个月能开6~7张租单就不错了,哪里能靠租单保本?”“即便是大公司,节后的成交也很平淡,交易量较之年前至少下降了3成左右。”满堂红按揭部主管陈先生透露说。
  析因:“成本上涨+捂盘惜售”致交易大跌
  导致节后成交量减少的原因,业内人士分析原因主要有三个,一是受春节影响,外地买家回家过年暂停了对交易的关注;二是次新房交易成本上涨;三是不少业主看好后市楼价,捂盘惜售现象十分严重,从而导致市场盘源奇少。
  成本:次新房交易成本上涨3%~5%
  合富置业相关负责人表示,由于楼龄5年内的次新房转手交易已从1月份开始全额征收营业税,从而令交易成本上涨 3%~5%左右。“以某5年内次新住宅目前的转售的总价为110万元为例,若2009年购入的总价为85万元,发票齐全,其营业税在2011年前为1.4万元,新政实施后为6万元,前后差额为4.6万元。”
  “其次,佛山大部分银行春节后已取消了首套住房贷款优惠利率,也一定程度上影响了二手房交易。” 满堂红按揭部主管陈先生透露,农行、建行、招行、交行、广发银行、光大银行、邮政储蓄所等已针对首套住房贷款全部按基准利率执行,工行则在基准利率的基础上再上浮5%,预计近期内光大银行也将上浮5%。
  捂盘惜售:业主返价封盘致房源减少
  然而,业内人士认为导致二手楼市交易疲软的主要因素还在于二手业主捂盘惜售心态加重,这才是导致二手楼市有客无房的主因。
  “去年佛山的一手楼价平均涨幅20%~30%,二手楼价平均涨幅接近18%,特别是临近年底涨势更加惊人,仅2011年1月份,佛山的二手楼价升幅集中在2%~3%左右。”天创地产置业顾问李国栋表示,楼价上升令二手业主的心态更加强硬,再加上通胀预期和古镇改造即将启动,从而令部分二手业主捂盘惜售的心态加重,约2~3成业主则直接封盘,弃售改租,有些业主甚至高价放盘,试探市场的承受力。
  “房源减少是导致二手房成交量减少的主要原因之一。” 和记物业营业经理聂卫英表示,其实节后来看房的人并没有太明显的减少,现在是有买家没有房源,价格适中的笋盘更是难找,即便好不容易谈成一单,但业主返价现象也十分严重,返价幅度高达5~10%。
  3月份楼市走势将渐趋明朗
  对于佛山二手房价未来的走势,业内人士认为预计进入3月份,将渐趋明朗。合富置业相关负责人表示,二手楼交易成本增加预计会对2~3成买家的经济负担产生较大压力;而在总体上,短期内佛山二手楼市也会陷入观望。价格方面,预计2011年仍会以平稳上涨为主基调。
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【东莞年后二手豪宅成交量锐减】
去年东莞二手豪宅市场可以说是红火,根据启富置业2010年二手房豪宅市场总结报告反映,东莞2010年二手豪宅呈现成交量翻番,成交单价连续9个月过万元,换房频率加快,别墅大受欢迎等特点。但近日业内人士表示,特别是在年后,二手豪宅市场出现了锐减的情况。
  政策和淡季影响成交量
  金信联行市场部罗平表示:“年后,二手豪宅市场的客户比年前少了30%左右,看房量少成交量也较少。” 虽然成交量减少,但豪宅价格依然没有任何松动,不少业主担心受到限制卖掉别墅就很难再买了,所以多有惜售情绪。
  世安居不动产总经理夏玉飞说,由于大部分购买豪宅的客户都是需要贷款的,上调银行利率之后,大部分豪宅客户都在观望,其实是手上资金不足,又贷不到款,所以没法出手。
  “今年初至今,东莞二手豪宅市场受春节假期的影响,交易量稍减,但发展势头却不容忽视,这与近期一系列新政出台不无关系。”启富置业市场部经理林晶坦言。
  满堂红东莞分公司总监薛慧明反映,2月份成交量相比1月份有所下滑。主要受到政策和春节假期影响。最好卖的主要是200~300平方米的二手豪宅。近期,业主惜售现象严重,二手豪宅市场可售盘相应减少,导致成交量减弱。
  成交下降除了政策的原因外,罗平认为其中还有一个原因是,依东莞本地的风俗讲,豪宅特别是别墅正月十五前是不予看房的。
  合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉也表示,目前看楼客户以家庭客居多,投资客只有看到价格特别优惠的物业才会出手,而贷款收紧对豪宅市场也有一定影响。
  3月或在较低水平波动
  对于3月,罗平则预计说:“由于一般豪宅客手头基本都有2套及以上数量的房子,基本都是贷款限制对象,银行放款难,导致不少豪宅客户把关注的目标转移到商用物业,所以预计3月份二手豪宅成交量依然会在一个较低的水平波动。”
  启富置业市场部经理林晶也表示,目前豪宅市场交易的主要户型有大面积洋房和联排别墅,随着贷款政策的收紧,因为资金回笼的时间拉长了,豪宅交易应该会适当放慢脚步,但价格回落的可能性较小。
  林晶对后市还是很有信心,他分析说,预计3月份二手豪宅价格不会有明显浮动,因为目前通胀预期的宏观形势也让不少人坚定地将资金投向了房产。
  而对于购房者来说,世安居不动产总经理夏玉飞则提醒说,由于大部分购买豪宅的客户都是需要贷款的,上调银行利率之后,大部分豪宅客户都在观望,由于手上资金不足,又贷不到款,所以没法出手。 所以夏玉飞建议,有资金在手赶紧出手,趁现在豪宅市场价格未大幅度提升时,赶紧购房,一旦出限购令就更难买房。
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【海口二手房销售遇冷】
  海南省政府2月23日就贯彻国务院调控房地产“新国八条”的有关情况召开新闻通气会,海口市、三亚市将于2月底前后出台“新国八条”的贯彻实施办法。2月25日,走访了海口市多处楼盘和二手房交易中心发现,新楼盘销售量未见减少,二手房交易则出现减少,市民对“限购令”的实行表示认可。
  新楼盘:销售量未见降低
  2月25日,走访海口市多处楼盘,这些楼盘的售价均在万元左右,没有出现降价等情况。海南华丰实业投资有限公司营销总监李英州介绍,他们的楼盘“华林广场”在2月24日和25日,前来看房的客户比较多,销售情况较好,目前暂时没有因为“限购令”的出台而导致购房者减少,反而较之前有部分增加,他们下一步将转变营销方向,房子销售以海南本地人为主。荣域楼盘相关负责人也说,他们楼盘这两天销售得不错,没有出现遇冷的情况。
  二手房交易中心:交易明显减少
  相比新楼盘的销售,二手房的交易则变得冷清。多家二手房交易中心发现,“限购令”出台后,二手房交易较之前明显减少。海南豪地房产代理有限公司工作人员介绍,自2月23日,“限购令”出台后,这两天二手房交易量减少约15%。海南汇鑫家园房地产营销策划有限公司的部门经理邓皓说,这两天的客户多以咨询为主,持观望态度,没有一单二手房交易。
  业内人士:“限购令”将对房产销售有影响
  据业内人士分析,海口市和三亚市实施“限购令”后,将给海南房地产行业带来较大影响,可避免这两个城市出现炒房现象。由于“限购令”的具体细则还不明,具体影响的程度,还要过一段时间后,才能知道。从理论上分析,这两个城市实施“限购令”后,房地产开发的重心有可能转向琼海、万宁、澄迈等二三线城市。
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【南昌新房价格微调】
 在2011.2.14-2.20期间,搜房网数据监控中心对南昌各区县在售的各热门楼盘进行了价格调查。从反馈的信息上来看,南昌县、象湖新城、新建县地区的部分楼盘出现了上涨,上涨幅度从100-500元不等。尽管如此,依然有少数楼盘的价格出现了小幅回落。而受国家调控政策出台的影响,房价整体走向依然不明朗。
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【福州楼市新房成交量上周涨近三成 二手楼市遇冷】
来自福州房产监测机构的数据显示,春节假期结束后的第二周,即2月14日-2月20日,福州五城区新建商品住宅共交易346套,楼市逐渐恢复到了节前状态。
  据了解,上周,346套的成交量较前一个统计周期的275套增加了71套,环比上升25.82%。从五城区的成交情况来看,五城区的商品房成交量全面上涨。其中,鼓楼区和台江区涨幅最为明显,鼓楼区从5套上升至10套,台江区从25套涨至48套,环比增幅分别达100%和92%。但从成交量来看,仓山区仍是商品房交易的密集区域。
  不过,与快速上升的成交量相比,这一周推盘量依旧处在低位,仅有两个楼盘上市,大多数楼盘并未给出具体的优惠方案。
  此外,春节以来,福州二手房市场特别“冷”,交易量比一个月前下跌了约50%。大多数房产中介表示,每年春节前后都是二手房的传统销售淡季,但今年格外“冷”。据推测,原因主要是观望者都想等政策明朗了再入市买房,有部分原本打算出售房屋的屋主也准备缓一缓再说。
  房产专家刘福泉认为,在年初新“国八条”等一系列调控政策相继出台的影响下,有相当一部分购房者会选择继续观望,而观望必然会导致成交量受到影响。
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【厦门二手房市遭遇“天下无房”】
“人们现在卖房买房都更谨慎了,市场上的二手房源数量骤减,岛内中小户型基本没什么新增房源!”这是2月21日厦门限购令落地后,鹭岛各大小房屋经纪机构共同的感受。
  近日发现,受“外地人停购二套、厦门本地家庭停购三套”的调控政策影响,一些有意“卖小换大”的购房者被迫取消了原有计划,撤盘惜售继续观望。
  想买房来结婚却遭遇“天下无房”
  最近打算购房结婚的准刚需曾先生很郁闷。“跑了好几天,只看到一套房。”曾先生说,他计划在吕厝、莲坂一带买一套两房或小三房,可咨询了多家中介机构,都说无房可看。“叫我先留电话,有合适的再打给我。”
  “二手房的房源确实一下少了很多!”丹厦房产市场总监邱航日前表示,多套置业者以及外地人历来是厦门楼市的主力军,如今政策一来,外地人现时最多只能拥有一套了;有两套住房想再改善的本地家庭,如果曾经贷款两次,即使卖掉再买,也会被银行认定为第三套,根本不能贷款。
  这些需求被压制,加剧了房东的惜售心理,造成二手房源尤其是岛内二手房源的稀缺。
  统计数据显示二手房待售数减少
  对于现在厦门市场上二手房源数量的锐减,相关网站的统计数字体现得更加直接。
  厦门房地产联合网二手房频道的一位工作人员表示,2010年全年,他们网站显示的二手房待出售套数都在20万套左右(由于同一套待售房源大多被重复登记,此数字仅为粗略统计),而且这个数字一直保持到春节前。但是,日前该网站显示的二手房待出售套数为138142套,房源总量下降明显。
  “现在厦门各家中介门店都反映,市场上的中小户型房源非常少,一些原本要换房的改善型客户,因不合条件或购房成本增大等原因,暂时不考虑换房了。”这位工作人员表示。
  房源难找 中介出新招抢客户
  “中介开发新房源的难度将更大!”邱航表示,每个新政出来都有一定的适应期,可以肯定的是,这段时间厦门的二手房成交数量会受到影响,现在二手房东的惜售观望心理加剧,无疑将使中介开发新房源的难度增大。但长远来看,属于首次购房的刚需客户还大有人在。
  目前中介在争抢新客户、开发新房源方面,除了传统招数外,还出现了一些新招数。在莲坂的一个小区,每层楼的数字标识贴,就是由一家房屋中介印刷张贴的,上面附有中介的门店电话号码,借此来加深品牌在业主心中的印象。
  另外一家位于火车站的中介公司负责人则透露,他们近期准备组织员工在周末等节假日,进入一些大型社区做义工,以此来树立形象,开发新客户。
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【广州一手楼网签增六成】
  因“避限”楼市成交量大增。来自网易房产数据中心统计显示,2月17日-2月23日广州全市网签1868套,比前一周的1174套大涨59.1%,成交面积为234701平方米,比前一周145476平方米涨61.3%,成交均价为12143元/平方米,比前一周的12889元/平方米微跌5.8%。
  从个盘来看,成交量排名第一的是从化的珠光流溪御景,网签64套,成交均价10270元/平方米;排名第二的是花都的雅宝新城,网签60套,成交均价为6680元/平方米;排名第三的是番禺的广州亚运城,网签58套,成交均价为12605元/平方米。
  区域方面,成交量排名第一的是增城,网签359套,成交均价为9066元/平方米,排名第二的是从化,网签327套,成交均价为7918元/平方米;排名第三的是花都,网签321套,成交均价为6745元/平方米。
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【广州二手楼市成交冷淡进入“冰河期”】
  有业主加大让价,有业主反而惜售
  “广州细则”披露,二手市场未见有太大的变化,仅是略微影响买卖心理。上周看到,中介地铺纷纷加大推盘力度,经纪不停打电话给诚意买家和业主,催促加快成交速度。有经纪反映,由于政策有变,有的多套物业的业主让价诚意加大;但也有不少业主担心卖了后买不回原来价位的房子,反而惜售起来。
  买家心态趋于强硬
  这几日,中介地铺的经纪们从节日的休闲转入加班状态。“我们每天都在打电话给手中的客户,告知政策变化,也有不少客户打电话过来咨询,正在洽谈的成交在加速进行,上周末就签了5套单位”,合富置业的经纪小刘说。
  业主心态的改变表现得更为明显。尤其是多套房的业主,有加快出手的心理,“以前业主的叫价很硬,有的一点都不肯让价,甚至还返价,现在的心态有所放缓,一方面是担心受‘卖一买一’的限制,另一方面也担心楼价会下行”。相反,买家反而不着急了,心态趋于强硬,尤其是首次置业者,由于预期楼价会降,有部分甚至在临成交时额外要求“各付各税”,导致买卖不成。
  整体未见太大波动
  不过,除了心态上的变化外,二手楼市的价格暂时未见明显波动。“一手楼价未降,二手楼价的下降肯定还要有一段时间”,业内人士认为,由于二手楼市的个体性特征比较明显,因此二手楼价的波动会更加迟缓。
  “也有不少业主担心现在卖了房子,万一楼价没降下来,买不回原来的价位,所以反而更惜售了”,一位经纪表示。“我的一位同事,去年调控的时候把手里一套130平方米的房子卖了220万元,当时我们还说他卖在高位了,可是一直到现在,按这个价钱,他根本买不到合适的房子,后悔得不行”,市民陈小姐说,调控到底能不能降房价,还需要观察观察,所以现在不打算放盘,要等等再看。
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【广州写字楼商铺价格疯涨】
  酒店式公寓提前开档 “珍珠铺”价格跟风涨
  广州“新国八条”楼市调控细则还未最终落地,一些商用物业已打起了投资客的主意,提前争客争食;一些原本价格平稳的商铺和写字楼物业,在轮番调控下价格疯涨。
  商业楼盘未开盘 先招揽买家登记
  上周末,市区一些商用物业加大了揽客力度,以“不限购”为噱头,吸引买家入市。不过,由于合银广场被叫停以公寓为名对外销售,商家造势相对低调。
  北京路步行街某商业性质楼盘之前一直以酒店式公寓的名目对外宣传,上周末开放了示范层。售楼小姐介绍,该楼盘的主力户型为60~110平方米不等,预计3月中下旬开售,售价约为29000~35000元/平方米,现可接受咨询登记,开盘则获95折的优惠。
  售楼小姐还表示,该项目为商业用地项目,不受限购令约束,她还强调“只适合投资和办公等商用性质”。但楼盘的户型图却标示着“饭厅”,交楼标准也包括电磁炉、洗衣机等家电。
  “如果产权年限不是这么短,完全可以考虑出手。”在现场看楼的许女士对房子的间隔、地段都很满意,就对物业的商业性质表示担忧。
  有些类似商业楼盘虽然未开放示范单位,但仍招揽买家作预登记。客村附近某商业楼盘就在周末宣传将推出30套臻藏单位。前往咨询时,销售人员表示,“楼盘下个星期才开,有意向的话可以先留下联系方式。”
  对目前楼市一些类似“商改住”性质楼盘在销售的事实,市国土房管局相关负责人表示,市民看楼时一定要看预售证上项目的使用性质到底是住宅还是商业。不要以为看着住宅的楼盘就是住宅,有可能是只有40年使用年限的商业物业,水电费也比住宅贵一倍多。 
  商铺价格涨得快 投资客纷纷入市
  从去年开始,商业地产就渐渐呈现出“东方不亮西方亮”的景象。据中介透露,今年1月,商铺成交均价同比去年增长一到两成。“2010年商铺写字楼市场比2009年回暖很多,现在甚至出现了写字楼、商铺‘有价无市’的情况。”中原地产三级市场发展部总监刘广浩说,广州限购住宅后,估计有七八成住宅市场资金闲置,在股市等其他投资渠道不畅的情况下,不少资金流入商业地产,令商业地产价格不断飙升。以珠江新城为例,某些商铺去年才叫价18~19万元/平方米,现在已升至23万元/平方米。
  兴业地产工商铺区域经理劳耀洪表示,商铺成交均价在过去一年有10~20%的增幅,比如过去天河北商铺均价为7~8万元/平方米,现在升至9~10万元/平方米,老城区人民路、惠福路等专业市场地段或商业旺区,个别商铺甚至有三成升幅,“惠福路一家商铺,业主700万元买入,三个月以1150万元卖出。” 
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【香港写字楼2010年上涨幅度达51%】
  2月23日,根据全球最大的私人房地产咨询服务公司——高纬环球《全球主要写字楼市场报告》资料显示,全球主要写字楼市场租金在2010年实现大幅度回升,其中,香港写字楼租金同比上涨幅度为51%,达到每年1931英镑/平方米,为全球最高水平。
  高纬环球称,在经历了2009年最大幅度的租金下滑后,亚洲写字楼市场在2010年表现出明显的复苏迹象。香港之所以由去年第三名上升至今年全球最贵写字楼市场,是因为,一方面香港有更多的公司加速扩张、新兴产业迅速成长,另一方面香港甲级写字楼可租面积有限。
  资料还显示,跟亚洲区写字楼市场恢复趋势相悖的是,尽管东京仍在全球最贵写字楼市场排名中位居第三,其写字楼市场租金却下降了11%至每年1334英镑/平方米,分析称,空置率的上升和租金水平的下降使东京写字楼维持租户市场局面。
  另外,在这份全球主要写字楼榜单中,上海保持其在中国大陆写字楼市场租金排行榜榜首位置,甲级写字楼租金达到345元/平米/月,相较2009年上升28%。
  对于中国写字楼市场租金的快速上涨,高纬环球中国区董事总经理张良军先生做出如下评价:“在北京和上海,甲级写字楼市场空置率降至近十年最低水平,租金也随之激增。随着更多的企业展开扩张计划,以及新兴企业开始业务运作,2010年全年写字楼市场需求旺盛。写字楼市场租金水平甚至超过了2008年的最高水平。我们相信,在北京和上海,无论是跨国公司,还是国内企业,对写字楼都将保持强劲需求,租金上升趋势将会持续。相较而言,在今后两年,上海写字楼市场新增供应量会略多一些。”
  高纬环球还提供了其他几个国家的写字楼租金变动情况,如,巴西整体写字楼租金水平超过25%,反映出其强劲的经济复苏趋势。里约热内卢取代纽约,成为美洲租金最贵城市,租金同比上涨了47%至每年965英镑/平方米。这也是首个占据美洲写字楼市场排行榜榜首的南美城市。
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环渤海区域市场环境
【天津3月新盘价格现停涨态势】
  某地产研究机构的统计显示,3月将有26个项目预计开盘,较此前统计又增加了6个。其中,10个项目初步确定销售均价,价格与同区域或同质楼盘相比未见明显上浮。业内预计,在调控背景下,今年天津商品住宅成交将下降二至三成。综合各方面因素,价格回落趋势已较为明显。据统计,3月26个预计开盘项目细化至各大区域为:市内六区4个;环城四区12个;远郊五县3个;滨海新区7个。其中,全新项目为7个,占26.9%。26个项目中,目前只有10个公布或大致公布开盘均价,无法进行整体纵向比较。不过,上述10个项目与本月同区域或同质楼盘相比,开盘价格基本持平,停涨趋势已初见端倪。此外,从开盘计划出现调整来看,开发商的踌躇心态可见一斑,此前业内普遍期待的“小阳春”恐难出现。市内六区鉴于其区位优势,成交量受市场影响较小;在环城四区购房的多为改善型客户和首次置业者,受差别化信贷影响较大,置业行为减缓;在滨海新区和远郊区县购房的多为投资客和蓝印户口需求者,受非天津户籍居民需提供1年期以上纳税证明影响,投资需求将被大幅抑制。整体而言,受调控政策影响,天津商品住宅市场成交量降幅或达30%。 
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【天津上周二手成交量价齐升】
  上周,天津市二手私产住宅交易日均成交174套,与前一周相比上涨167.3%;日均成交面积1.35万平方米,环比上涨150.1%,套均面积77.8平方米;成交均价每平方米7801元,环比上涨8.9%。 
  从各区域来看,中心城区二手私产住宅日均成交87套,环比上涨234.6%;套均面积74.1平方米;成交均价每平方米9791元,环比上涨4.2%。 
  其他区县方面,环城四区日均成交26套,环比上涨112.5%,成交面积0.21万平方米,环比上涨94.1%,成交均价每平方米6822元,环比下降7.1%;滨海新区日均成交32套,环比上涨138.9%,成交面积0.25万平方米,环比上涨160.4%,成交均价每平方米7214元,环比上涨18.4%;郊县五区共成交29套,环比上涨114.8%,成交面积0.25万平方米,环比上涨63.8%,成交均价每平方米为4096元,环比下降18.4%。 
  截至上周,2011年2月天津市二手私产住宅共成交1079套,与上月同期相比下降57.5%,成交均价每平方米7736元,与上月同期相比上涨2.6%;中心城区成交528套,与上月同期相比下降57.2%,成交均价每平方米9774元,与上月同期相比上涨2.3%。 
  我爱我家市场研究中心认为,上周天津市二手私产住宅成交量价齐升,其中成交量保持逐日增长的趋势,成交均价稳中有升,但是从交易日日均成交量来看,仍处于200套以下的低位水平,与节前相比仍有降幅。一方面,成交量的逐日增长主要源于春节淡市效应的逐渐减弱,市场处于平稳恢复阶段;另一方面,近期多个城市陆续针对“新国八条”出台执行细则,春节后央行的首次加息,上调存款准备金率以及银行信贷政策的收紧均使得市场活跃度仍与节前相比有所下降。继北京、上海等多个城市出台楼市调控细则之后,天津的执行细则也将逐步明确。 
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【长春部分购房者“令”下急于出手】
  限购令,近期房地产市场当之无愧的第一热词。日前,又有相关网络媒体对外公布,在限购令的影响下,长春近半数购房者产生观望情绪。不过在选择观望的同时,在上周,长春房地产市场无论成交面积还是成交套数上都出现了环比9成以上的增幅。 
  二手房、商品房成交量齐增
  据调查数据显示,2011年2月14日到2月20日,长春市二手房成交面积44078.27平方米,环比上升95.2%;成交套数520套,环比上升91.9%。在同一时期,长春市商品住宅新增供应面积虽然仍旧为零,但成交面积迅速上升,达到49498.05平方米,环比增165%。对此,业内人士分析认为,虽然目前“限购令”的出台并没有对长春房地产市场产生明显影响,但仍有部分购房者在政策执行“盲点”时急于出手,拉高整体成交量。
  了解到,2010年1月长春商品住宅均价为5270元/平方米,11月为6270元/平方米,上涨幅度为1000元/平方米,涨幅近19%。因此,有专业人士就判断,2011年长春房价会在2010年均价的基础上继续上涨,长春的房屋销售均价突破7000元/平方米应该不是遥远的距离。
  今年长春房价稳中有升波动不大
  长春市有关部门负责人在接受媒体采访时曾表示,房产调控更重要的目的应是防范房地产泡沫对宏观经济和实体经济的伤害。而就长春来看,“限购令”很难控制房价上涨,因为还有很大一部分是刚性需求,尤其是在人民币升值及通货膨胀等流动性过强的情况下,购房投资保增值和防止手上资产贬值,依然会让市场具有强大的购买力。但限购令对成交量会有影响,尤其是二三线城市,靠外来购房者投资和购买的城市,一旦限购真正实施,销售成交肯定大量萎缩。不过,因为国家调控的目的是稳定房价,重点是一二线城市相对过多泡沫的房价,而非打压房地产业的发展。所以说,对于长春这座房地产市场相对发展较为健康、房价较为合理的城市来说,国家宏观政策调控对其敏感性较小,未来房价也将持续先前的平稳走势。今年长春的房价将稳中有升,不会有太大的波动。
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【大连现爆发性购房潮】
  自“新国八条”出台至今已有近一个月的时间,相比于北京等一些城市的迅速反应,大连虽然没有果断地做出表率,但有关“新国八条”落地细则出台的消息一直被传得沸沸扬扬。上周(2月14日-2月20日),大连商品房交易量出现激增,整体成交1301套,环比上涨22%。对此,业内人士认为,单周强劲的销售并不代表全年的业绩也会同样火爆,此次的火爆或是恐慌性购买推动导致。 
  2月14日-2月20日,大连市商品房整体成交1301套,环比上涨22%,成交面积112639平方米,环比上涨11%。 
  原因:调控下的恐慌性购买 
  新泰投资认为,春节前“新国八条”出台,地方政策也相继开始出台并实施,而对于即将出台的大连政策力度的猜想,造成大部分购房者的恐慌心理,预计近期将会出现大批量房源集中备案成交的现象。 
  对于上周销售数据攀升,一家品牌地产开发商解释称,主要是因为去年年底公司集中推盘,较多客户当时认购了但未能在年底完成签约,这部分业绩在今年2月才正式计入公司销售。 
  还有一开发商也认为,房地产企业2月份销售数据的火爆是由于统计的滞后性。“很多去年12月份和今年1月份的需求积压在2月份释放,赶在新政之前交易。”该开发商表示,2月份的数据并不代表今年的整体情况也会这样强劲。 
  调查多家房地产公司,这些公司均在报告中提示,鉴于销售过程中存在各种不确定性,1月份和2月份相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。 
  资深房地产专家谢逸枫则认为,短期内房地产市场成交量的大幅增长是受到“新国八条”、限购令、房地产税等压抑后的恐慌性购买。 
  预测:全年成交可能会下降 
  截至去年年底,尤其是首轮限购细则出台前,大连楼市的反应一直如坐过山车般大起大落,在这样大幅度起落中,开发商也尝到了调控带来的购房者恐慌性购买的“甜头”,也正是由于这轮凝聚半年之久的购买力的释放,让去年10月中旬的限购之前的政策开始显现效力,尤其是外地购房者的退出和投资投机人群的撤离,使得楼市成交转向回落。 
  对于今年房地产市场的走势,业内认为,购房者纷纷于政策落实之前购买,并集中备案,造成近段时间成交量锐增。从实际市场状况来看,宏观政策作用于大连市场,加之今后大连限购令的实施,房地产市场将会受到一定程度的打击,短期内成交会下降,并将作用于全年。 
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【哈尔滨去年房价同比上涨6.7%】
23日,从国家统计局哈尔滨调查队了解到,2010年,哈市房屋销售价格同比上涨6.7%,低于十五个副省级城市平均水平0.5个百分点,按降序排列居第八位。
  统计数据显示,2010年,哈市新建住宅价格同比上涨7.1%,低于十五个副省级城市平均水平1.3个百分点,按降序排列居第十位。比最高的西安市低5.8个百分点,比最低的成都市高1.4个百分点。二手住宅价格同比上涨6.4%,与十五个副省级城市平均水平持平,按降序排列居第九位。比最高的大连市低5.1个百分点,比最低的长春市高5.3个百分点。
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【哈尔滨“限购”前夕商品房成交井喷】
  从2月18日哈尔滨“住房购令”出台到27日17时,10天时间,哈尔滨市商品房总成交量达到12869套,接近2010年全年成交量的1/3。
  据“哈尔滨网上房地产”公布的数据显示,2月18日,商品房成交802套,23日成交1054套,25日成交2451套,26日达到顶峰,成交3496套。从18日到27日10天的时间里,总成交量达到12869套(截至27日18时,27日商品房交易2003套)。哈尔滨市2010年全年商品房成交量为44755套,当年成交顶峰的12月份也仅有5709套。
  26日11时,群力观江国际的售楼处内人头攒动,置业顾问们抱着成册的楼盘登记表穿梭在各个房间内。在售楼处未看到小区的规划沙盘,工作人员表示,沙盘正在制作中,购房者只能通过挂在墙上的户型图进行选房。
  市民刘先生一家在不到2个小时内就看完房并交付了全款,刘先生坦言,此次买的是家里的第三套房产,准备留给儿子结婚用。如此“速战速决”就是想逃避“限购令”对第三套房的限制。
  又走访了松北、道里和南岗三区的几家售楼处,在接受采访的购房者中,有15位是改善住房,13位是结婚购房,仅有1位是用来投资。多数被采访者表示,由于近期买房人猛增,怕到时选不到中意的楼层和户型,所以先下手为强。他们认为,政府出台“限购令”的主要目的仍是打击投机炒房,对刚性需求影响不大,房价更不会出现大起大落,并不担心抢购后会“吃亏”。
  哈尔滨市一家房地产咨询公司负责人认为,“限购令”一旦实施,购房门槛提高,房产市场将有所降温,但对刚需的影响微乎其微,同时,开发商纷纷于政策落实前推盘并集中备案,造成近几日备案数据成交量骤增。
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【鞍山2月第4周商品房成交环比增长45.21%】
2月21日至2月27日,鞍山市存量商品住宅整体成交530套,环比增长45.21%。从套均成交面积上来看,单套成交面积为60.22平方米,环比下降0.59%。
  成交套数方面:上周,鞍山市四城区累计成交存量商品住宅530套,环比增长45.21%。市内四城区环比均呈上升趋势,立山区上涨幅度最大,环比增长61.72%;铁西区上涨幅度最小,环比增长33.77%。铁东区和千山区环比分别增长37.31%和38.46%。
  成交面积方面,上周累计成交面积31915.78平方米,环比增长44.35%,市内四城区环比均呈上涨趋势,其中,千山区上涨幅度最小,环比增长18.42%;立山区增长幅度最大,环比增长64.44%;铁东区和铁西区环比分别增长40.25%和31.12%。
  2月24日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率达到了19.5%的历史最高位。同时,近期多个城市陆续出台限购措施,但是这些都未能阻止鞍山作为一个三线城市,由刚性需求所带来的楼市成交数据环比持续增长的态势。
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【鞍山二手房价格1月态势平稳】
  2011年1月份,鞍山市住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨3.3%。 1月份的房价稳中有升。
  房价上升速度明显放缓
  根据国家统计局鞍山调查队统计,2011年1月份,鞍山市房屋销售价格稳中有升,但升幅与前几个月相比速度明显放缓,尤其二手房的价格,与去年同期相比,放缓态势更为明显。
  数据显示,1月份,鞍山市新建商品房住宅环比增长0.3%,同比增长2.9%。其中新建商品房中,按住宅类分,多层住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨6.1%。与去年12月份多层住宅价格同比上涨5.6%,环比0.2%的涨势相比,涨幅略有攀升但幅度不大。此外,高层住宅环比上涨0.3%,同比上涨1.3%。
  90平以下户型涨幅较大
  新建商品房中,按照住宅套型分,90平方米及以下,环比增长0.4%,同比增长3.2%,90平方米以上的,环比增长0.3%,同比增长2.6%。
  而2010年价格一度上涨的二手住宅房屋价格同比上涨4.8%,环比上涨0.1%,涨幅呈放缓态势。
  市民期待房价下降
  随着国家一系列调控政策的出台,及在一二线城市执行的各具体房价政策,从全国态势来看,房屋的价格都得到了一定的控制。而对于国家的一系列举措,鞍山市民对房价下降的态势也有期待。
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【太原楼市成交意愿清淡观望情绪浓重】
国家取消房贷利率优惠,银行三度加息、放贷趋紧,我市“限购令”及其细则先后出台,这一记记“重拳”打将出来,龙城楼市终于有所震动原定于2月份开盘的十余个楼盘全部延后开盘。开发商有点“心虚”了!
  楼市降温,打乱开发商开盘计划
  “每年春节前后都是房地产市场的淡季,但没想到都2月底了,售楼处依然这么冷清、萧条!”近日,万柏林区和平北路十二院城的售楼人员说。周末,在万柏林区、迎泽区、杏花岭区多个楼盘售楼处看到,受国家取消房贷利率优惠、银行加息、放贷趋紧以及“限购令”的影响,各家售楼处门可罗雀、冷冷清清。偶尔几个人进来,也都是“随便看看,了解了解,暂时不准备出手”。
  在售楼盘的萧条之势明显影响了开发商们的信心。据了解,我市原定于2月开盘的楼盘至少有十个,如小店区的君豪风尚国际、太原茂业天地,迎泽区的华龙泰国际中心、景辉诚上城等。而为了避开调控“组合拳”的“锋芒”,各家开发商纷纷延后开盘计划,改而观望。
  在开发商们看来,目前对造成楼市降温的主要因素还是利率优惠取消、银行加息和放贷趋紧。“大多数百姓买房还是得靠贷款,这对于本就负担沉重的‘房奴’们来说,是笔不小的负担。而现在,即便你愿意抗上这笔负担,银行也变得更加谨慎,贷款远不如去年容易了!”这对于购买首套房或改善性住房的老百姓来说,颇受影响。而我市出台的“限购令”及其细则,重点是抑制投资及投机性购房需求,目前我市炒作性购房尚不算严重,因此效果还有待观察。
  影响渐现,购房者观望情绪更浓
  “看起来,国家这次是要动‘真格的’了。我觉得还是先观望一段时间再决定是否购买吧!”在多家售楼处,好几位看房者都如此表示。春节过后,国家出台被网友称为“史上最严厉”的新“国八条”,并要求各省市制定符合各地实际的“限购令”及其细则,这使得购房者观望情绪更加浓厚,很多人都表示要等到调控效果进一步显现后再做决定。
  对于此轮调控,也有很多人并不乐观。近日,太原搜房网专门作了一个民意调查,结果显示有32.5%的网友认为2011年太原房价将维持现状、小幅波动,47.5%网友仍计划在今年出手购房。这样的调查结果与省房地产业协会会长袁纶华所想基本一致,他认为,现在房价虽然已处于高位,但仍然面临很大的上涨压力。根本原因就在于2010年我市土地市场屡创新高,“面粉”贵了,“面包”怎么可能降价呢?网友们对于房地产市场长期走势的意见也基本一致,“房价只可能涨得慢点,不可能落下来,如果自住的话,无论什么时候都应该早买!”
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【济南商品房成交量一日减百余套】
  一个多月来,包括济南、青岛在内的我省主要城市频繁出台政策,对房地产市场进行调控。而据搜房网统计,2月23日,济南市商品房成交量比22日减少了165套。对此现象,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示,随着调控政策的强化,买卖双方都加重了观望情绪,楼市正在逐渐趋于理性和稳定。而随着调控政策的落实,从中央到地方都会继续出台相关调控措施。
  济南成交量日减上百套
  2月21日省政府出台“鲁八条”后,23日济南市政府出台更加严厉的措施,刷新了一个多月之前的限购政策。和一个月之前的“温柔版”限购令相比,新政策规定对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税,并明确禁止向三类人群售房。据了解,在新政策影响下,23日济南楼市成交量出现大跌。
  据搜房网统计,23日济南市共成交商品房399套,环比22日的564套减少了165套。其中住宅309套、办公写字楼7套、商业用房23套、地下室39套、其它2套、公寓19套。对此,济南大学经济学院院长葛金田教授说,因为严厉的限购政策,投资买房者将会有所减少,房地产市场交易量肯定会有所下降。有业内人士曾算过一笔账,以购入价80万元,目前价值100万元的普通住宅为例,按原规定未满五年仅对20万的差价部分征收5.45%的营业税,即10900元。而调整后将对100万全额征收,税费达到54500元,大大增加了交易成本。
  山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示,对于本次新政策的调控力度,他基本感到满意。“此前的限购令相对温柔,这次不管是‘鲁八条’还是济南的新政策,在力度、政策的多样性上,都更加严厉。”
  政策频出让楼市进入观望期
  二套房贷成本上升、营业税全额征收、三套房限购……在一波紧似一波的密集房产调控背景下,许多购房者甚至部分开发商都加重了观望情绪。
  据了解,在新政策的影响下,济南西部某楼盘开始推出了9.8折的优惠措施。致电该楼盘售楼处,工作人员表示:“折扣优惠是刚刚推出的,从年初开盘到现在,这是首次打折。”当问她优惠政策是否与当前密集的调控政策有关系时,她给了肯定的答复。在搜房网注意到,据不完全统计,2月份已有40多家楼盘进行了不同程度的优惠政策。
  新政策的频繁出现,也打乱了购房者此前的算盘。某品牌房地产开发企业负责人表示,新政策出台后,出于只能购买有限房子的考虑,部分刚性需求购房者“一步到位”的心态更加显著,选房将更加谨慎。采访中有市民表示:“最起码来说房价不会再像2010年一样大幅上涨,频繁的调控政策肯定对房价有一定的抑制作用。只要能够缓解房价上涨的速度,对大部分买房人来说肯定是有好处,看实际效果后再买房。”
  对此李铁岗分析说,新政策的频繁出台,一方面抑制了投资性购房,另一方面更大的作用是影响了购房者的心理判断。“将来会怎样?恐怕更多人是想等等看看。正是这种对未来的不可预知,才产生了浓重的观望情绪。”
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【济南上周商品房成交大幅上涨43.5%】
上周,济南市共成交商品房4238套,环比前一周增加了1284套,上涨了约43.5%。其中住宅3249套,环比前一周增加了1122套;办公写字楼32套,环比前一周增加了24套;商业用房108套,环比前一周减少了17套;车库151套,环比前一周增加了128套;地下室417套,环比前一周增加了277套;其它63套,环比前一周减少了417套;公寓218套,环比前一周增加了167套。
  上周的日成交量起伏比较大,最低值310套,最高值达到了856套。周末两天的成交量形势大好。
  随着“鲁八条”的出台,济南限购令又被进一步深化了,与1月21日出台的“限购令”相比,最新政策有诸多调整,也严厉了许多,二手房也被纳入了限购的范围。据业内人士分析,这将直接对未来一段时间二手房市场的成交量造成影响。
  但是从新房市场来看,上周的成交却出现了大幅地上涨,甚至一贯成交比较低落的周六也达到了856套,超过了前几天工作日的成交量,或许这跟周末楼市的开盘放量有着直接的关系。据报道,26日,省城西部一楼盘推出的300多套中小户型房源遭到近千人抢购,开盘即清盘。6500元的均价吸引了不少的购房者,这种总价较低的中小户型项目在均价9000的济南格外抢手。
  另一方面,通过我们的调查显示,网友普遍持有“调控还需时日,房价仍将小幅上涨”的观念,因此有部分网友放弃观望,选择出手,这也导致了部分刚需的释放。
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【石家庄房租悄然上涨 售价未见松动】
  房租悄然上涨一成 
  “涨了,有套东苑小区的房子,房东今天特意打电话来说,房租从每月1200元上涨到每月1300元”,日前采访中正大中介一位经纪人表示。 
  22日,在石家庄通过媒体公布楼市限购令的首日,对中介市场进行了采访,发现自春节以后限购令预期明确以来,石家庄房租就一直呈现逐步走高的迹象,而22日限购令的落地,更给这种上涨带来了刚性支撑。“按照以往来看,刚过完年,虽然有一些租房需求,但是由于采暖期还没有结束,应该属于租赁市场的淡季,今年从春节以后我们的租赁业务却大幅提升,相比往年增长有20%-30%”,石家庄1+2联合不动产的王静表示,从春节后,以两居室为例,每套房的房租价格大约上涨了100元-200元/月,正大中介上述经纪人也表示,房屋租赁价格基本普涨10%左右。 
  营业税门槛引发解约 
  王静还表示,限购令中有关“购房不足五年转让征收营业税”一条,使得许多在征税范围内的交易不得不延缓,“最近这样的解约客户很多,房东肯定是要把税加到总价里,买方也不愿意承担,双方就解约了”。 
  中介人士普遍预计,随着限购令的逐渐落地实施,许多外地人及在此工作不满一年的人群均被挡在购房门外,需求锐增,预计今后一段时间,房租还会呈现稳步上涨的态势。房地产业内有观点认为,从另一个方面来看,这也是好事,因为相比房价的上涨,石家庄的租赁价格一直处于相对低位,这样的上涨能起到一定的补涨作用,改善畸形的租售比。 
  二手房售价未见松动 
  对于未来二手房房价的走势,中介人士表示,目前还没有房主明确愿意降价的,如果今后新房价格下调,不排除二手房价格也随之调整;同时他们还认为,二手房的交易量相比新房而言,应该不会下降明显,因为购买二手房的人群,大多都是家庭一套住房也没有的中低收入者,即便限购,他们的这种刚性需求也不会消失。 
  租赁市场将成为楼市调节器 
  租金上涨,自然是增加了城市中低收入者以及刚步入社会的大学生等的租房负担,但从另一个角度来看,河北经贸大学教授王重润认为,发展住房租赁市场有助于分流拥挤在商品房市场上的消费需求,特别是所谓的来自中低收入群体的刚性需求,减轻商品房市场的需求压力,从而缓解房价上涨的趋势,对于稳定房价有积极意义。“一个发达的住房租赁市场,就像是一个商品房市场的调节器一样,当商品房价高涨的时候,大量需求会进入租赁市场暂时存储起来,从而抑制房价上涨;而当房价下跌时,大量需求又会从租赁市场释放出来,增加商品房市场需求,减缓房价下跌幅度。”王重润教授表示。
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中西部地区市场环境
【武汉高价新房垄断楼市】
  2月中旬,位于武昌的华润置地橡树湾推出了224套新房,这个春节后武汉首个开盘的项目,虽然成交均价高达1.15万元/平方米,开盘当日仍然售出了超过8成的房源,高价与限购,也难以挡住旺盛的市场需求。 
  从1月中旬武汉出台限购令至当前的一个多月时间里,武汉楼市已被高价新房垄断,近期开盘的项目,均价万元左右的超过80%,且不少开盘当天就能销售八九成的房源,成为楼市限购后的奇特现象。市场人士预计,汉版限购令的升级,将致高价房的销售后继乏力,后市恐遇“倒春寒”。 
  房价越高越好卖 
  去年底,徐先生在后湖的晋合金桥世家买了—套95平方米的两房,均价1万元/平方米,他是—次性付款,想让开发商多优惠—些,几经“谈判”终以97折成交,只比报价低了—个点。因为开发商的优惠力度太小,买房至今,徐先生总觉得心里有疙瘩,直到最近—次,金桥世家再次推出新品,他心里的结—下子解开了。 
  1月22日,晋合金桥世家推出百套新房,开盘当天销售过半,均价高达1.2万元/平方米。“我买房才1个多月,均价就涨了2000元/平方米,—下子赚了19万”,徐先生—边感叹此前的买房决策很是明智,—边觉得纳闷,现在的高价房怎么卖得这么好? 
  事实上,高价新房垄断楼市、销量惊人的现象,已从1月延续至当下。易居克而瑞的开盘项目监测数据显示,1月中旬至今,全市共有19个楼盘开盘或推新,均价高至万元的项目占了15个,其中,13个高价项目开盘首日的销量超过50%。 
  销售成绩最为亮眼的当属万达公馆,虽然2.2万元/平方米的高价令人咋舌,开盘当天推出的159套房源却全数售出;金地圣爱米伦推出部分复式户型,售价接近1.2万元/平方米,销售率达到9成;福星惠誉水岸国际300套新房上市,每平方米价格将近1.2万元,开盘首日售出87%的房子……当前的楼市,房价越高越好卖。 
  置业抢在限购升级前 
  不少开发商直言,当前市中心高价房的买家中,近4成是投资人士,资金充裕的购房保值、改善型置业人超过60%,无论是哪—类需求,抢搭限购升级前置业末班车的意愿都十分强烈。 
  “我很看好武汉楼市的发展前景,仅仅是出台限购令,不足以终止我的住宅投资计划”,1月下旬,方女士在武昌积玉桥购买了—套三房,至此,她已在汉购人了3套普通住宅,2套别墅,她说,限购令—出台她赶紧买了套房。 
  2月22日,汉版限购令升级,按照现有政策,方女士已不能再购买商品房,但她“自有对策”。方女士在武汉有个表弟,现只有—套住房,她准备上半年再购人—套住宅,注册在表弟名下,然后再让表弟转赠到自己名下,“转赠的税费比起房价增长幅度只是小数目”,方女士意欲采取这种方式,继续限购之下的投资。 
  而近期出手购买高价房的改善型置业人,则是担忧限购令升级后,难有机会购人新房。“我现在有两套房,还是可以再买—套,等到限购令升级后,就买不了了”,上周,洪先生在汉口中心的泛海国际居住区,购买了—套两房,提早完成了市中心改善置业的计划。 
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【武汉二手房成交开始下挫】
2月24日,来自深圳的中联地产在汉举行置业理财产品发布会,“一站式置业服务”首次植入江城。今年以来调控政策不断出台落地,二手房成交量不断萎缩,许多小中介一两个月没“开和”。不过对于财大气粗的沿海中介,正是抢滩登陆,加快布局的好时机。业者分析,江城下半年“小死大生”的洗牌浪潮将袭来。24日的发布会上,中联带来的“一站式置业服务”让人耳目一新:将有全国统一客服跟踪每单交易进程,实时主动提供业务咨询和提醒。“服务的提档,即使在市场低迷的洗牌期也仍能确立优势。”业者分析。
  面对成交下滑,跨界扩张也渐成新趋势。中联地产相关负责人透露,该公司将通过网络和门店,实现新房代理销售二三级联动。无独有偶,武汉百居易也将在今年全面发展新房代理、商业地产招商等业务。21世纪不动产则已在宜昌开始代理业务尝试。百居易总经理谢娟表示,沿海城市大中介新房代理收入能占到四成至五成,武汉中介也得两条腿走路。
  亿房研究员王磊表示,目前武汉二手房成交刚开始下挫,租赁仍处于旺季,如果市场走势不改变的话,预计很多小型中介最多撑到年中,“下半年或迎来行业洗牌”。
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【宜昌城区2月商品房成交不足千套】
2月23日,从宜昌房产交易网上了解到,截止到23日12时,宜昌主城区(不含夷陵区)共成交商品房636套,大半个月的成交量仅相当于1月份总成交量的25%。
  据宜昌房产交易网统计显示,2月份前22天,宜昌主城区(不含夷陵区)共成交商品房636套,其中,伍家岗区“一马当先”共成交401套,西陵区紧随其后共成交128套。从交易价格来看,3000-5000元/平米的商品房依然是市场的主导,共成交367套,其次是5000-8000元/平米的商品房成交197套;而交易户型则呈现出“两头翘”的局面,60平米以下的超小户型共成交182套,120-180平米的大户型共成交了150套,两者占据了总成交量的“半壁江山”。
  尽管2月份尚未结束,但与上月2493套的总成交量相比,2月份前22天宜昌主城区的商品房成交量明显锐减。据业内人士分析,这一方面是受春节长假的影响,另一方面,今年来,全国“新八条”落地多个城市,存款利率再次上调,“限购令”也步步逼近,多项调控政策在一定程度上限制了多套房投资客及高端买家的进场,同时也加重了刚性需求者们的观望情绪。
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【重庆中低端房一手房仍然火】
  一手房成效火爆
  春节以来,从无新推楼盘,到上周5个项目开盘,且出现节后首个“日光盘”,领域机构认为,连环新政加上传统淡季,开发商大都放缓开发节奏,调整销售节点,部分房企少量推盘,实为试水楼市,投石问路。照此趋势,下一步,市场将逐渐放量。
  成交量渝北最大
  领域机构根据网上房地产网成交数据统计,上周,2月14日至20日,重庆主城区共成交商品房2042套,成交建筑面积约16.1万平方米,总成交金额约为11.7亿元,备案建面均价为7269元/平方米。
  市场上,量价的制高点都在北区。其中,渝北区的成交量最大,除春节前售出的100余套国际家纺城绣色(高层房源)陆续备案外,还有龙湖•源著、泽科•港城国际、复地天玺等多个年前开盘热销的项目备案,拉升了成交数据。
  此外,北部高新区的成交价格最高,达1.2万元/平方米。这主要是受万科悦府的带动,该别墅项目建面均价冲破2.5万元/平方米。
  中低端产品抢手
  由于传统淡季加上“国八条”、房产税等新政出台,本月头两周均无新开盘或加推项目,而上周主城区有5个项目开盘,其中有3个高层,2个别墅。
  从销售数据上看,呈两极分化的态势:一方面,中低价位产品仍然抢手。曼哈顿城推出89套高层房源,均价才6000元出头,当天便销售一空,成为节后首个“日光盘”;而不在房产税征收范围的一些联排别墅,去化率也非常高,有的达到80%左右。
  另一方面,属于房产税征收对象的几个楼盘,销售情况均不甚理想,去化率最高的也未能超过四分之一。
  领域机构张鑫认为,高端市场弥漫着浓厚的观望氛围,房企少量推盘,实为试水楼市,投石问路。
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【重庆二手房挂牌量下滑15.5%】
据统计数据显示,上周,重庆二手房买卖比前一周略升,幅度为3%,成交均价3970元/平方米。
  从二手房的挂牌量来看,上周挂牌的业主少于前一周,环比下滑了15.5%。其中,渝北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、渝中区、南岸区和巴南区的二手房挂牌量分别下滑了28.3%、24.1%、12.7%、11.1%、9.6%、8.4%和5%,但江北区则上升了37.9%。
  从成交价格看,上周二手房买卖的均价比前一周增长了12元/平方米。钢运分析师表示,11月下旬,接近年末,部分业主开始惜售,也有部分业主在出售物业时,将售价在原来的基础上浮了一两万元。
  从客源量看,虽然上周二手房的客源量有11.9%的下降,但江北区的客源量却逆势增长,增幅20%,这种现象形成的原因是:江北区的一手楼盘不是价格过高,就是已经售完,因此不少急于购房的市民纷纷将目光转至二手房。
  租赁方面,二手房出现成交量下滑的现象,比前一周下滑6%,租金均价约为14.22元/平方米。
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【成都二手房市场“量价趋稳”】
  据搜房成都评估网最近统计:2011年2月21日-2011年2月27日,成都二手房市场“量价趋稳”。上周(2.14-2.20)成都市六大城区二手房(住宅)总成交620套,环比上涨4.72%,成交面积为54135.13平米,环比上涨3.81%。成都市二手房挂牌均价为9847元/平米,环比上涨1.67%。
  今年春节受“新国八条”等楼市调控政策影响,买卖双方观望情绪浓厚,二手房成交量曾一度降到了冰点,一周成交量仅为91套。随着多数二手房买家或卖家在元宵节后开始关注楼市,这在一定程度上激活了成都二手房市,从2月第二周开始,成都市二手房成交量持续回升。截止上周,成都二手房成交量为620套,虽受限购令等新政的叠加影响,但二手房成交量仍已经连续三周回升。由这几周二手住宅成交量走势可以看出二手住宅方面受限购影响相对较小,业内预计未来一段时间内二手成交量还将处于低位。 
  而与之同时,在楼市调控新政的影响下,成都二手房的价格也没看到有回落迹象。根据搜房成都二手房数据中心统计的数据来看,最近几周的挂牌均价基本处于稳中有升状态。对于投资者来说,多采取“以售转租”的形式来应对市场变化,并不急于用降价的方式来抛售手头物业。而在限购令面前,部分潜在购房者选择了立即购房,导致二手房的成交量出现了一定幅度的回升,这也在一定程度上增加了房主对市场的信心,不急于用降价的方式将手头物业立即套现,这在一定程度上导致了房价的趋稳。
  2011年2月21日-2011年2月27日,成都市二手房挂牌均价为9847元/平米,环比上涨1.67%。
  从各区域挂牌价来看,锦江以10581元/平米的均价牢牢占据着全市二手房最高挂牌均价的第一地位,该区上周挂牌均价环比上涨了2.38%。该区楼盘皇经楼项目和领域同比上月分别上涨了20%和17%,楼盘比准价分别为7278元/平米和7980元/平米,为上周锦江区的挂牌均价的增长率作出了贡献。
  值得关注的是,受成都限购令的影响,青羊区的挂牌均价已经连续两周下跌,上周已跌至万元以下,其挂牌均价9798元/平米。该区的中浣花小区和杜甫草堂商圈环比上月下跌了14%和17%,其商圈均价分别为13274 元/平米和19411 元/平米。
  成都其他区域上周挂牌价格涨跌各有。武侯区的挂牌价格上涨率为为33.03%,为上周上涨幅度最大的区域,其挂牌均价为9720元/平米。金牛区挂牌价格为8577元/平米,环比上周上涨了0.85%。高新区挂牌均价为9522元/平米,环比上周上涨了1.50%。成华区挂牌均价为9708元/平米,环比上周下跌了0.92%。。
  上周(2.21-2.27)成都市区二手房住宅成交620套,环比上涨4.72%,成交面积为54135.13平米,环比上涨3.81%。
  从成交量的商圈分布来看,华阳商圈、金沙商圈、外双楠商圈、建设路商圈、航空港商圈、南延线商圈、玉林商圈等本周均属于热点成交商圈。
  从楼盘分布来看,本周成交的热点盘主要有锦江城市花园、浅水半岛、红枫岭、华润置地二十四城、上万科金域蓝湾、富丽花城、世纪城天鹅湖等。
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【郑州楼市1月销量回落】
2月23日,郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示,当月全市商住房共计卖了5100套,比2010年12月份少卖6002套。
业内人士说,这主要是春节节日因素、郑州出台的楼市限购令、国家接连出台的调控政策等多种因素导致的。
商住房月销量首次跌破6000套
  2010年,郑州楼市除2月和5月略有缩量外,全年销量一直比较活跃。今年1月份,郑州楼市销量不再飞。
  根据发布的数据,2011年1月份,郑州市区商品房销量合计为5948套(间),其中商住房销量为5100套,平均每天卖房不到165套,销量出现“腰斩”情形。这也是自2010年6月份以来,最近8个月里,首次出现销量跌破6000套的情形。
  1月份,市区商住房投放量大于销售量。统计数据显示,当月,郑州市区商住房批准预售面积67.45万平方米,共计投放了6923套房源。
  房价每平方米6559元创新高
  销量大跌的同时,1月份,郑州房价继续创出新高纪录。据统计,1月份,郑州市区商住房销售均价为每平方米6559元,比2010年12月份上涨了227元。这也是郑州房价自2010年8月份以来,连续第六个月创出新高。
  从各区域的房价来看,1月份,郑东新区房价最高,每平方米为10058元,卖了472套;中原区房价最低,每平方米5376元,卖了1203套。
  二手房交易量出现大跌
  1月份,郑州市区二手房交易也呈现量缩价涨的走势。根据统计,当月,市区二手住房共成交2228套,较2010年12月少成交1319套;二手住房均价为每平方米4464元(住宅二手房均价以市场评估价为计算依据),比2010年12月每平方米下跌了116元。
  限购令和节日因素是缩量的两大主要因素
  房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为,1月份郑州楼市出现“量跌价涨”的现象,根源在于郑州市楼市限购令的出台和1月中下旬传统节日春节临近两大原因。限购令的郑州版本和全国各大城市限购令接二连三地出台,遏制了部分刚性需求,对老百姓的恐慌性购房心理是个重创,老百姓买房再次出现了观望的苗头。
  上官同君分析,新年伊始,楼市限购令和央行加息等多种调控手段纷至沓来,基本扼住了当前楼市恐慌性凸显的“三恐慌”特点。同时,国家对于保障房建设的加速,预计后市郑州楼市“量跌价涨”将逐步向“量跌价滞”过渡,幅度趋缓,进而出现量和价的僵持、拉锯。
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【郑州东区商品住宅售价首次破万元】
  2月23日,郑州市房产档案和信息中心提供的数据显示,1月,市区商品住宅销量较2010年12月骤减一半多,均价为6559元/平方米,上涨了3.58%。本土专家称“这是2009年以来,单月降幅最大的一次”。 
  此外,1月,郑东新区商品住宅均价为10058元/平方米,首次破万,与2010年12月相比,均价单月上涨了2552元/平方米。 
  总体看市区商住房总销量骤减五成多 
  这是一组来自郑州市房产档案和信息中心的数据: 
  1月,郑州市市区商品住宅销售5100套(间),较上月下降了54.06%,较去年同期下降了53.91%;商品住宅销售面积51.77万平方米,较上月下降了53.82%,较去年同期下降了48.16%。 
  虽然商品住宅销量同比、环比都大幅“跳水”,但均价尚未下跌。据统计,商品住宅销售均价为6559元/平方米,较上月上涨了3.58%。 
  此外,1月,市区非住宅销售848套(间),较上月下降了39.43%,较去年同期下降了21.26%;非住宅销售价格为10519元/平方米,较上月下降了6.59%。这意味着郑州市区非住宅商品房出现量价齐跌的状况。 
  至于预售情况,1月,郑州市市区商品房批准预售面积79.74万平方米,较上月下降了20.97%,较去年同期上涨了109.04%;商品住宅批准预售面积67.45万平方米,较上月下降了26.9%,较去年同期上涨了86.58%;非住宅批准预售面积12.29万平方米,较上月上涨了42.41%,较去年同期上涨了517.59%。 
  分区看郑东新区商住房均价月涨2552元 
  1月,郑东新区商品住宅均价首次破万,比2010年12月上涨了2552元/平方米。 
  郑东新区的房价仍处于领跑状态。2011年1月,郑东新区售出了472套商品住宅,均价为10058元/平方米。而去年12月,当月销售了1764套,均价仅为7506元/平方米。根据数据计算,郑东新区商品住宅均价,一个月就上涨了2552元/平方米。 
  惠济区房价升至第二,均价为6870元/平方米;金水区1月销售量名列第一,但均价排第三,为6853元/平方米;紧接着,管城回族区均价为6038元/平方米;二七区为5502元/平方米;而中原区均价最低,为5376元/平方米。 
  分类看二手房同比量价齐升 
  二手房则出现同比量价齐升的局面。 
  1月,郑州市市区二手房共成交2329套(间),较上月下降了35.75%,较去年同期上涨了5.67%;二手房均价为4611元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据),较上月上涨了4.32%。 
  1月,郑州市市区住宅二手房共成交2228套(间),较上月下降了37.19%,较去年同期上涨了3.92%;住宅二手房均价为4464元/平方米(住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据),较上月上涨了2.67%。 
  从住宅二手房均价上看,最高的仍是郑东新区,均价为6105元/平方米;高新技术区均价最低,为3830元/平方米。销量上,金水区住宅二手房销量最火爆,单月售出1012套(间),占据总销量的半壁江山,其均价为4405元/平方米;而高新技术区仅售出一套。 
  商住房销量为何骤减一半? 
  郑州版“限购令”、存款准备金率上调等“组合拳”作用 
  数据显示,2011年1月,商品住宅销售量,环比、同比均骤减一半。2010年同期,郑州市市区商品住宅销售11065套(间),环比下降34.47%,但同比上涨了216.05%;商品住宅销售均价为4862元/平方米,同比上涨了6.97%。 
  “这是2009年以来,单月降幅最大的一次。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示,除了春节淡季外,郑州版“限购令”、存款准备金率上调、新“国八条”等一系列的组合拳,导致销量大跌。 
  “不过1个月量跌并不能说明郑州楼市转冷,除非商品住宅销量连续3个月下跌,才能说明楼市出现趋冷状态。”刘社说。 
  房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为,2011年1月,郑州市房地产“价涨量跌”现象根源在于郑州市“限购令”的出台和1月中下旬春节临近等原因。调控接二连三地出台,遏制了部分刚性需求,对老百姓的恐慌性购房心理是个重创,老百姓买房又开始有了观望的苗头。 
  东区房价为何“坐火箭”? 
  以高档楼盘为主,价格高但销量小 
  23日,从郑州市房产档案和信息中心得知,郑东新区商品住宅均价,经过多次统计核实,确实破万。“如果1月出售的都是高档住宅,均价就会显示很高。” 
  刘社分析,1月份,郑东新区商品住宅均价虽然过万,但郑州全市均价为6000多元,说明东区卖出的多是高档楼盘,但销量较小。因为如果销量大,那会拉升全市的均价。 
  据她了解,目前,郑东新区新房市场价和二手房价格多过万。数据也说明郑东新区高档楼盘还有不少市场。 
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【西安二手房市场陷深度观望】
 春节前,国务院出台了史上最严厉的“新国八条”,加之近几个月内央行加息,全国多地出限购政策,西安楼市兔年开局可谓“扑朔迷离”。近日走访一些房屋中介机构,发现当下二手房交易市场十分冷淡,房屋租赁市场却异常火爆。
  现状 二手房销售冷淡租赁火爆
  咨询了多家中介机构,“最近二手房不好卖”成为了所有受访中介的众口一词,一些中介公司年后尚未“开张”。
  长安路一房屋中介公司销售人员表示,近期七八十平方米的二手房比较畅销,再大了就不好卖,几乎无人问津。该销售人员的话在另外一家中介公司也得到了证实,“近期买家和卖家都在观望,中小户型房源相对比较紧俏”。西安房地产信息网数据研究中心预测,60~90平方米的房源依然是二手房买卖市场的交易主体。
  和二手房市场的冷淡相比,西安租房市场受节后返工、返校人数增多表现得异常火爆。在中介公司了解到,随着近期需求的增大,各类型房屋租金均有一定幅度的上涨,城内现在已经难觅千元以下两室房。
  “购房观望氛围愈重,租赁市场的需求也就愈旺盛,所以租赁价格居高不下。 由于租房供求量大,一些原先出售二手房源且不急着用钱的卖家转而将房子出租当起了‘房东’。”合家盈中介工作人员说。
  原因 多家银行暂停发放二手房贷款
  “21不动产”工作人员张先生认为,虽然2011年1月26日出台的“新国八条”在西安尚未落地,但是已经对一手房造成巨大影响,而二手房市场也因此受到“重挫”。近期二手房市场卖家不甘心卖,买家不急于买,买家卖家都在观望等待。
  他回忆道:“去年下半年房价直线上升,卖家一直惜售房源。可是楼市新政出台加之房贷收紧,卖家的心理预期大打折扣,现在出售意味着少赚钱,卖家有点不甘心。”
  业内人士普遍认为:“新国八条”对于二手房市场而言,影响最大的是其中对于个人转让住房营业税政策的变化,这对二手房买卖来说是一个沉重的打击。“新国八条”规定个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按成交价或指导价减去原购置价格或原抵债作价金额的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。同时了解到,建行在内的多家商业银行暂停发放二手房贷款。如果说“新国八条”是通过税收杠杆来遏制市场上过于旺盛的购买趋势,那么贷款紧缩加之央行近几个月三次加息给贷款的二手房买家带来更加沉重的负担。
  提醒 购买二手房验房是关键
  多年从事二手房买卖的王先生提醒市民购买二手房一定要实地综合考察,验房是关键。
  购买二手房首先要对小区交通、配套、绿化、物业、车库有全面的了解,从安全通道、大厅、楼梯、外立面等公共部分来判定建筑的品质。此外,还要看户型设计是否合理,有没有大量的面积浪费,采光有无遮挡。在验房环节中仔细查看设施有无损坏,有没有结清水、电、暖、有线电视等费用。最后,在签转让合同时应尽量规范、详细,在签订过程中一定要认真仔细阅读条款,避免因粗心造成自身不必要的麻烦。
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【乌鲁木齐2月二手楼市交易回落】
相比一手楼市,2月份乌鲁木齐二手楼市受楼市调控新“国八条”及二套、三套房信贷政策影响更为直接明显,截至目前,乌鲁木齐2月份二手房交易回落,相比去年同期交易量也有下降。
  从新疆玛雅房屋、天荣房产、汇特鑫二手房等乌鲁木齐多家二手房经纪公司店面销售来看,2月份淡季销售额下降。据乌鲁木齐某大型二手房连锁公司负责人透露,该公司2月份房屋交易量相比1月份下降了40%左右,相比去年同期,今年2月份业务量不到去年同期的三分之一。
  对于二手楼市交易回落,被访二手房经纪公司负责人一致认为,一方面有春节大假的影响,另一方面与新“国八条”等楼市调控政策的影响也密不可分。
  1月26日出台的新“国八条”最有杀伤力的,一是提高二套房首付至60%,严格执行1.1倍利率,二是不满五年转让房产将按全额征税,而非现在的差额征收。新“国八条”第三条规定再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房子再交易成本上涨,将明显遏制过度炒作。以一套2008年20万元购买、现在40万元出售的二手房为例,之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳1.1万,而以后将需要交纳2.2万。此外,二套房房贷首付比例由原来的50%提高至60%,这些政策的变化都会让消费者购房更为理性,切实考虑投资收益的预期。
  “2月份以来,营业税新政对交易影响较大。”新疆汇特鑫二手房经纪公司业务总监张小强介绍说,一些以前本已谈好的客户,现在买卖双方都不愿面对较高的税费,房屋交易为此停滞不前。此外,二套房办理按揭贷款需首付60%,也让一些消费者不符合办按揭的条件,无法顺利购房。而汇特鑫公司经手的二手房业务,70%~80%都为按揭客户,为此现在业务交易量受到影响,2月份成交的都是以前谈好的客户。
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【贵阳楼市2月进入“蛰伏期”】
日前,在走访我市各区域板块时了解到,今年1月至今近两个月的时间里,贵阳楼市由热趋冷,显得寂寥了许多,全市仅有四个新楼盘上市。尽管有春节长假等客观因素的影响,但包括“新国八条”、利率上调、“限购令”等一系列政策调控的影响更不容忽视。
  “目前我们卖的是去年推出来的房源,新房源还要等几个月”。近日,在我市多个楼盘的售楼部采访时,得到的回答如出一辙。至于何时推出新组团,就连不少售楼部的销售经理也表示“不太清楚”。新推房源少,新开盘项目更少,据了解,在今年1月,虽然贵阳楼市销量不错,但一月份的新开盘项目只有黔灵文峰苑、睿力上城两个,及至“新国八条”在春节前出台,进入2月份以来,只有恒大城及位于三桥的11万平方米楼盘星辰国际开盘。而在去年的一、二月份,我市有金宇紫林广场、国际城、水岸金都、幸福里等6个楼盘开盘。
  “每年的一季度往往属楼市销售淡季,多数楼盘主要销售的还是年前的房源,正式开盘项目少应属情理之中,不过今年来自政策方面的影响不可小觑。”三奇房开的一位营销总监认为,市场在经历了政策的逐渐加码之后,对购房者和开发商心态产生了较大的影响,对于首次置业的购房者来说,主要纠结于是否现在出手买房,而当前的房价未出现大幅波动,也为此类购房者提供了更多的考虑时间,而对于多次置业者来说,资金底子薄的购房者已被二次房贷政策的门槛挡住,有充足购房款的则在观望政策对房价的影响力有多大。而购房者的态度加上三次调控的到来,也会使开发商更为担心其对后市的影响。相对而言,去年开盘的中小规模楼盘如无资金压力,有区域优势,那么受到的影响相对较小。这位营销总监以该公司开发的御林铭园为例,他说,作为去年开盘的一个精品小盘,在当年就完成了销售任务,而剩余房源也积累了一批购买意向较强的客户,因此所受政策影响较小,也不会过于担心今年的销量。而对于一些大盘而言,将如何应对购房者的观望和政策的不断加码,是一件大事,加上当前又处于传统淡季,在诸如“限购令”等政策调控的压力,等待开盘时机未尝不是一种选择。
  近期贵阳各大楼盘的表现,部分印证了这位销售总监的分析,我市一些大盘的开发商在接受采访时坦言,虽然已经有了一年或半年的销售计划,但只能定出一个“大概的”时间段,具体推出多少房源,什么时候开盘,还得看政策和市场走势来定,而在近期内,不会有大的举动。花溪大道附近某大盘的销售负责人说:“房子开发出来迟早是要卖的,现在政策带来的压力大,究竟怎么卖,谁的心里都没有太大的把握,即使定了开盘时间,推迟开盘也是有可能的”。
  不过,也有个别大盘在当前市场趋淡的情况下仍在持续促销,据了解,花果园项目自去年开盘后,持续发力至今,不断推出房源,掀起销售热潮,同样,位于南湖新区的恒大城、恒大绿洲两个精装房项目,在春节期间及节后推出系列优惠活动。而这些楼盘的积极表现也就成为近期贵阳楼市少有的亮点。
  有关人士指出,春节前“新国八条”出台,春节后央行的又一次加息,加上当前贵阳出台了“限购令”。在楼市调控政策的叠加效应影响下,贵阳楼市在二月份基本上属“蛰伏期”,一季度楼市销量不容乐观。但正如某些开发商所言,“房子开发出来迟早是要卖的”,因此预计在一季度后,会有更多房企将根据自身资金和产品情况,将主要客户群瞄准刚性需求和一、二套房置业者,采取“快进快出”的推盘方式,以缓解后市压力。
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【贵阳中心区二手写字楼价格攀高】
 在贵阳做生意的温州老板董先生,年初有一笔资金欲投资不动产市场。由于去年以来国家对商品住宅市场加大了调控力度,因此董先生将投资目标锁定在了未受政策波及、长期收益稳定的中心区写字楼市场,考虑到当前我市在售写字楼项目不多,可选择面较窄的情况,董先生特别关注了中心区二手写字楼市场行情。然而,二手写字楼攀居高位的价格却使董先生望而却步。“没想到二手写字楼的价格这么高,房龄在10年以内、配套较全的纯写字楼项目单价基本上都在每平方米万元左右,而一些老写字楼项目的二手价也喊到了每平方米6000-7000元,一些前几年投资买下的写字楼,现在转手卖出价格已经翻倍,价格涨得很猛。”
  通过部分二手房中介机构和网站了解到,位于喷水池的景天城,挂牌价在10000元/平方米左右;位于次南门的中创联合大厦,挂牌价在8000-9000元/平方米;位于遵义路的城市方舟挂牌价在10000元左右;位于瑞金路的富中才智中心挂牌价在10000元左右;位于喷水池的国艺大厦,挂牌价在9000元/平方米左右;位于喷水池的银海大厦挂牌价在7500元/平方米左右;位于北京路的科技大厦挂牌价在9000元/平方米左右;位于延安路的世贸易广场挂牌价在11000元/平方米左右;位于喷水池的虹祥大厦挂牌价在9000元/平方米;位于都司路的中天商务港挂牌价在9000元/平方米左右;位于喷水池的贵阳饭店挂牌价在10000元/平方米左右。
  从我市部分有写字楼挂牌出售的中介机构了解到,去年下半年以来,二手写字楼的价格开始不断上扬,今年年初又出现了一次较大幅度的上涨,目前同一写字楼项目与去年同期的挂牌价相比,涨幅在15-25%左右。二手写字楼价格快速上涨主要是受多重综合因素的助推。
  首先,国家房地产调控政策的关联效应。去年年初以来,国家关于商品住宅市场的宏观调控政策紧锣密鼓出台,虽然新政未波及作为商业地产的写字楼,但是由于新政竭力打压商品住宅市场的投机投资行为,使得住宅市场的投资资金开始转移,同样作为不动产的写字楼自然成为不少房产投资者的首选。在采访中了解到,我市目前在售或在今年即将推出的一些写字楼项目,近期的电话咨询量和客户来访量都明显增加。
  其次,新写字楼项目的价格带动。长期以来,我市写字楼价格一直处于“洼地”,甚至一度出现写字楼价格与住宅价格“倒挂”的现象,写字楼作为商业地产的价格被低估。然而去年开始,我市几个新建写字楼项目价格的“破万”,使得写字楼价格开始回归。据筑房网的统计数据显示,去年我市写字楼销售合同均价达到9019元/平方米,与2009年同比增幅高达45%。从今年1月份中心新建写字楼成交情况来看,售价最高的香格里拉大厦价格已接近19000元/平方米,百灵时尚天地接近16000元/平方米,贵阳鸿通城早已突破万元大关。二手写字楼卖家对一手写字楼价格的参照是近期写字楼价格上涨的又一原因。
  此外,新建写字楼供应量的不足,市场需求的不断扩大,使我市写字楼市场突出的供需矛盾长期持续难解。受中心区可供应土地量有限的影响,2006年以来,我市中心区写字楼供应量长期处于供不应求的状态,特别是2009年以来,物资大厦、凯都大厦等新项目入市后在极短的销售周期内就售罄,也说明了中心区写字楼市场供应量吃紧的现状。受此影响,越来越多的投资者不得不开始关注二手写字楼市场,价格自然“水涨船高”,一些前几年每平方米4000、5000元买入的写字楼,目前单价高至万元左右已成常态。
  针对二手写字楼价格快速攀高的现象,业内人士指出,尽管当前无论是政策、价格,还是供应量,对二手写字楼市场都存在利好,但是今年“金海岸”、保利国际广场、银海元隆广场等项目均有写字楼推出,写字楼市场供应匮乏局面也将得到一定缓解,因此二手房卖家仍应合理评估挂牌价格,缩短空置期,提高成交率,从而降低空置带来的收益风险。
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【南宁楼市现短暂购房高峰】
2月中旬限购令实施细节颁布以来,房地产开发商、投资性需求购房者设法抢跑限购令,楼市短暂升温,被业内认为是“回光返照”。
  26日,虽然是周末,但南宁市房屋产权交易中心办证大厅的各业务受理窗口前依旧人头攒动,不少房地产开发商、购房者急于在3月1日前办理房屋过户手续。南宁市房屋产权交易中心、南宁市地税局都推出便民措施,26日、27日照常上班,以应对限购令前楼市“小高峰”。
  限购令在即,令房地产开发商颇感压力,一些房地产开发商将原计划3月开盘的楼盘提前到2月开盘,一些楼盘还打出了“限购令前最后特惠出清”、“抢跑限购令”等广告吸引消费者。
  楼盘预约时间也大为缩短。以往南宁市楼盘预约时间往往需要一个月左右,有的甚至达两三个月。在限购令实施前,南宁市甚至出现了预约时间只有一天的楼盘。
  南宁市一家房地产顾问公司的总经理认为,限购令一旦实施,购房门槛提高,房地产市场将有所降温。因此,限购令颁布以来的“热闹”纯属“回光返照”。采访也发现,“赶跑”主角还是以房地产开发商和投资性购房者为主。首次置业的张小姐原本打算近期出手购房,限购令出台后,她听从了朋友的建议,决定“再等等”。
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行业数据
【2010年全国70大中城市新建住宅平均涨幅13.67%】
国家统计局28日发布《2010年统计公报》,全面反映了2010年我国经济与社会发展的成就,专家表示,虽然在“十二五”期间,中央想把GDP增长率控制在7%左右,但“十一五”以10.3%的增速完美收官,也为“十二五”期间注重经济增长的质量和方式打下了厚实基础。大家比较关心的房价涨幅在公报中也有显示。房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势,全年平均涨幅9.99%,2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%,在四月份的时候达到17.3%的高点,在年末的时候回落到8.5%。这个数字还是很符合大家的感受的,专家表示,涨幅在下半年有所缩小,与国家一系列的房价调控政策是分不开的。
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观点与评论
【房地产拐点即将到来?】
  瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光日前发表报告称,房地产拐点为期不远。报告指出,中国城市房屋价格已经过高。伴随着新一轮调控政策的落实以及对房地产价格预期的改变,预计未来房价将下跌。从近期公布的调控政策来看,调控力度史无前例。同时,打压高房价决心坚决。描述当前房地产调控政策目标的词语,已经由过去的“遏制房价过快增长”转到“遏制房价过高”。仅仅语句的转变,却显示了政府对于当前高房价的界定以及打压房地产泡沫的决心。预计,2月份中国房地产市场交易量仍旧低迷,房地产价格会趋于温和;全年房地产平均价格至少下降5%,一线城市至少下降10%。值得注意的是,从17日“京版国八条”执行首日开始,北京楼市的成交量则开始急转直下,二手房成交量甚至出现了周末两天连续零成交的情况。一份来自佑威房地产研究中心的数据显示,本月至20日,上海单价7万元以上的一手豪宅虽然不至于零成交,但成交面积和1月同期相比,已暴跌了96%。 
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【限购令对楼市的影响要比房产税大】
  根据“新国八条”规定:尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市的房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购细则。截止目前已有18个城市出台了贯彻新国八条的地方版调控细则。有专家认为:限购令若真正在全国范围内大规模执行,对房地产市场调控一定会起到明显作用,其对楼市的影响甚至会高于房产税。也有人认为限购令是临时性政策,必然不能长久,各地限购令一旦取消,楼价马上就会报复性反弹,从长远来看房产税对楼市的影响远大于限购令。那么限购令与房产税究竟谁对未来房价调控起的作用大呢?
  限购令效果重在问责制
  细数已出台地方调控措施的城市,限购大致分为三种类型。一种是严厉型,以北京为代表,“非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明”,外地人购房的5年大限,比新国八条要求还要高,与原来的限购政策相比更是严上加严;第二种是温和型,对限购的时间、范围等有所调整,如贵阳,3套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高一环内住房;三是照搬照抄型。如长春、南宁等,本地人限购2套房,外地人限购1套房,基本复制了新国八条的要求。
  国八条中的限购令能否真正给力,关键在于地方政府的配合。先前调控政策一波接一波,主要还在于前期已经出台的政策执行的不好。过去历次调控,落不落实调控政策,落实的彻底不彻底,没见到哪级政府、哪位官员被约谈和问责。又因房地产是许多地方政府的支柱产业,所以往往会对中央的政策具体执行起来大打折扣。在这种情况下,除了北京限购令较为严厉之外,其他地区的限购令相对温和也在情理之中。即使限购令达不到预期效果,中央政府肯定会有更严厉的问责机制出台。不过,可以肯定限购令会在短期内降低外地投资客对楼市炒作的需求,对稳定房价会起到立竿见影的效果。
  房产税才是治高房价之根本
  有部分房地产开发商认为,我国高房价是体制造成的,高地价才是导致高房价的“罪魁祸首”,政府不改变现有的财税体制、不改变对土地财政的过度依赖,开征房产税对抑制高房价的作用只是“昙花一现”。但是我认为,房产税作为一种财产税,它的收取能够有效增加抄房人的持有成本,减少住房投资者这一块的收益所得还是很有必要征的。
  随着房产税的逐步推进,也并不意味着土地财政的彻底结束,而是实行土地财政与房产税并存的双轨制,这样有利于地方政府摆脱对土地财政的过度依赖,对遏制高房价起着长远的作用。在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%-54%之间,而我国目前占比还只有3%左右。所以,提高房产税占地方财政收入的比重是当务之急,只要房产税的比重增加了,地方政府对土地财政的依赖就会大幅减少。
  从现在房产税试点的二大城市来看,上海倾向于先对新购房者人均面积超过60平方米以上征收,后逐步过渡到存量房。因为以目前的征收条件对存量房进行评估与征收,是一个难题。不过重庆明确“计税房即包括增量房,也包括存量房”。应该说重庆版的房产税对高房价的杀伤力较大,未来向全国推广的可能性也更大。
  从短期来看,限购令对遏制房产过度投资抄作可以起到立竿见影的效果,不过它是治标,而非治本。而从中长期来看,房产税起到的作用:1、是增加投机客的房产持有环节的成本。2、可以通过财税体制改革,减少地方政府对土地财政的过度依赖起着良好的效果;3、调节社会贫富差距。最终房产税是治中国高房价之根本。楼市调控政策只有做到标本兼治,内外兼修,才能真正把房地产泡沫给压下来,中国的房地产业才能真正实行软着陆。 
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产品与技术创新
【英国第一座用铜包面的住房建成】
  Burrell事务所和BCA伦敦公司在英国赫特福德郡索布里奇沃斯(Sawbridgeworth)建造了英国第一座用铜包面的住房。这是一个重新装修的工程,一座都铎时代的低矮平房被改造成一座6500平方英尺的两层楼。
  这两家事务所与CABE合作,并通过当地的可持续性社团“Inspire East”进行了一系列设计评估,从而通过了规划许可。
房屋里设置了一个中央接待区,有着黑色的幕墙,让自然光线透射进来。此外,房屋的地板下安装了采暖设施以及通风架。
  
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产业链信息
【3月钢价将面临下调压力】
2月28日,西本新干线公布数据显示,截至2月25日,国内主要市场优质品二级螺纹钢25mm平均价位在4936元/吨,较2月18日下跌44元/吨;6.5mm高线平均价位在4886元/吨,较2月18日下跌42元/吨。上周初期,随着期钢反弹,各地钢价出现一波弱势反弹,但由于需求放量难以持续,该轮反弹仓促收场。
  值得注意的是,目前国内各区域市场主导钢厂出厂价格与市场价格普遍处于倒挂状况,其中热轧板卷倒挂幅度达到400-500元/吨,建筑钢材倒挂幅度也达到100-300元/吨,3月份钢厂价格面临较大的下调压力。
  2月下旬以来,建筑钢材厂家调价出现分化。其中沙钢继续上调出厂价格100元/吨,华东地区其他主流的建筑钢材厂商永钢、中天、申特则没有调整价格,而日照钢厂则下调螺纹、盘螺出厂价格100元/吨。
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【上周水泥价格环比下跌1.4%】
  上周,全国P。O42.5散装水泥价格环比下跌1.4%至398元/吨,同比涨幅为10.7%。在重点城市中,水泥价格跌幅从高到低分别为太原(420→380,↓9.5%)、合肥(490→450,↓8.2%),南昌(490→460,↓6.1%),海口(500→480, ↓4.0%),天津(410→400,↓2.4%),其他地区保持平稳。六大区域中,华东、中南、华北同比上涨50.0%、19.7%和10.4%,东北、西北、西南同比下跌2.9%、4.0%和14.0%。
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案例分析
【另类房地产营销挑战家庭伦理】
“如果你不能给她一个名分,那就送她一套房子。”近日,一则某开发商为吸引眼球而推出的广告语在网上流传,“雷”倒了不少网友。网友们调侃这则广告说得“多明显、多直白”,并将该楼盘冠以“二奶楼”、“小三楼”的名号。
  这只是近期被网友戏称为由“情人”或“小三”拉动的“又一经济模式”的广告缩影。通过低俗广告来吸引眼球,以达到提高销量目的的广告经常会出现,这种有悖于中国传统伦理的营销方式,究竟是提升业绩的秘密法宝,还是饮鸩止渴的市场“毒药”?
  “这是一种明显违反道德伦理的广告行为。”上海财经大学国际工商管理学院市场营销系教授晁钢令认为,在他看来,企业的广告行为,不仅是推销产品,更应该展现正面的企业形象。而上述广告只会让更多消费者对该企业形成低级、低俗的看法。
  “当我们无法用艺术去打动人心的时候,只好投机取巧,或者依靠人性的本能去豪夺市场,巧取眼球。”红火策划人才机构总经理路胜贞曾在文章中愤慨地质问,“是中国的地产到了依靠二奶生存的地步,还是地产原本就是依靠二奶,或者是广告商寄希望于制造更多的二奶,制造出更多的市场需求?”
  在路胜贞看来,世界广告获奖作品中很少有本土的广告,一个重要原因不是本土广告没有创意,而是本土的广告创意多与人性的卑劣和阴暗难以割舍。“中国广告是不是已经丧失了其本质的信息传递功能,抑或是向善的引导功能,即便两者功能都不具备,亦不应该走向它的反面。至少它已经误入歧途!”路胜贞慨叹道。
  事实上,这种通过暗示来吸引眼球的广告语,在房地产营销中屡见不鲜。早在2008年,“想艳遇吗”四个大字作为某地产公司的广告词,被写在一排巨幅的户外广告牌上,赫然醒目;而一名女士穿着低胸裙装的巨幅照片,被放置在某房地产商的广告牌上,标语是“再低就不可能了”;还有某高尔夫别墅的广告标语,在一名女士撩起裙摆的照片旁,写着“要提,还要往上提”的字样,来表明房价还要上涨,刺激消费者欲购从速。“除了对社会伦理风气的影响,这些广告商难道就没有想过,如果被孩子看到,会对孩子产生怎样的影响?”蓝哥智洋国际行销顾问机构专家于斐对这些低俗广告表达了自己的愤慨。
  可以想象,这样的广告是为了迎合当前某种扭曲的社会心理或现象。或许正因如此,2010年网络流传的女性新标准成为不仅要“上得了厅堂,下得了厨房”,还要“杀得了木马,翻得了围墙,开得起好车,买得起好房,斗得过小三,打得过流氓”。
  然而,类似的低俗广告是否真能起到很好的销售效果,品牌管理专家张兵武对此表示质疑。张兵武认为,真正的“小三”恐怕不会明目张胆地住进该楼盘,不是“小三”的人,更不会愿意顶着“小三”的名字进出该楼盘;已经入住该楼盘的人,也一定会因为这样的宣传而感觉不舒服。“所以,无论是营销伦理,还是企业品牌,抑或是最后的销售效果,这样的广告可能都是得不偿失的。”张兵武说。
  另一方面,与快速消费品不同,作为耐用消费品的房地产,在营销方面需要注意将文化和情感深入到品牌中。“为什么万科的楼盘卖得好,不能忽视其中一个原因是,王石敢于公开表示 ‘不行贿’是万科的底线。”于斐表示。
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