外资布局中国房地产的“罗生门”

■ 潘亮

2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策,这是继2010年4月份“新国十条”和9月底的“国五条”之后的第三轮调控。鉴于2010年第四季度以来一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头,本次调控最具实际“杀伤力”的莫过于出台了范围明确的限购令。有评论将此轮调控的严厉程度比喻成在屡调屡涨下的“破釜沉舟”。在如此严厉的楼市调控政策影响下,国内房地产行业在虎年春节“冷”报频传。北京、上海、广州等一线城市均现“地量”成交,而深圳、南京、杭州三市更遭遇尴尬的“零成交”。
现实之景:
一边唱空房地产,一边疯狂布局
但是,与国内房地产行业“如履薄冰”不同的是,久经“沙场”的外资却在上演一幕布局房地产行业的“罗生门”。一方面,有媒体报道,叱咤风云的国际对冲基金大鳄“放话”做空中国房地产业。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(James Chanos,此公当年曾成功做空安然公司)近日高调宣扬,已募集了资金对赌中国地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查诺斯说,一年之前他就开始了做空中国房产的布局。
另一方面,外资在2010年不断用真金白银布局国内房地产业。2010年9月,美国私募股权黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日,荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企在成都宣布其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日,中远集团宣布应国资委的要求,已将所持远洋地产的股权全部出售,而接盘资金除了香港南丰集团外还有一家被刻意隐匿的外资基金,业界猜测该外资基金可能是汇丰银行的下属基金(2007年8月30日南丰集团与汇丰银行共同成立汇丰南丰房地产基金)。经不完全统计,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。中国商务部2010年12月16日公布,1~10月累计,实际使用外资820亿美元,同比增长15.7%;其中房地产领域FDI(外商直接投资)快速增长,截至2010年10月,房地产领域FDI快速增长48.04%,房地产领域FDI增幅高出总体增幅达到32个百分点。商务部一位人士透露:“今年近三分之一的FDI都进入了房地产领域。”
对于普通投资者而言,本次调控楼市的决心与以往房地产市场“屡调屡涨”现象之间的对决,本已令国内房地产市场的行情难以捉摸,而外资在房地产业布局中上演的“罗生门”则使房地产市场变得更加扑朔迷离。
笔者以为,有心的投资者恰恰可以通过仔细分析外资在地产领域中的“表演”,洞悉其对中国地产业的真正意图,从更宏观的角度认知当前中国地产业的真实价值、矛盾根源及正确的化解之道。最后,才能理性判断当前楼市调控政策对地产市场甚至中国经济将产生哪些影响,从而客观评判本轮“最严厉”调控政策的效果。

历史之鉴:也曾在中国银行业上“唱空做多”
长期关注海外基金投资动向的人都知道,外资运用这种“唱空做多”的手法已经不是第一次了。在2006年四大国有银行改制上市前,外资就曾在相当长的一段时间内,在国际权威的财经媒体上连续发表看空中国银行业的言论。从2002年下半年起,诸如“中国的银行体系是‘定时炸弹’,在今后的几年中炸弹可能爆炸产生金融危机,严重阻碍中国经济发展”的言论在外媒上不绝于耳。三大评级机构也纷纷发布对于中国国有银行前景的悲观报告。
2004年,《华尔街日报》刊登了由汤姆·奥兰(Tom Holland)和大卫·拉盖(David Lague)联合撰写的题为《中国四大国有银行盲目放贷蕴藏危机》的报道。文中指出“中国所有银行的坏账真实水平要大得多,标准普尔称真正比率高达45%,坏账总额约为8500亿美元”,文中还明确指出国际投资者“对实际不良贷款水平和新贷款信用风险评估的怀疑从未停止”,“粉饰账面这个词很不好听,但银行确实在这样做”。
2005年,英国《金融时报》利用建行董事长张恩照事件,在其LEX专栏(由金融时报评论家联合撰写)发表了名为《建行丑闻令中国金融改革受挫》的专栏文章,文中称张恩照事件让“其他人将记起中国银行业不稳定的状态,即技术上已资不抵债,贷款飞速增长,从而不断积累新的坏账。他们将得出结论,这些银行还不值得投资。”就在四大国有银行即将上市的2006年,外国财经媒体还在不遗余力地唱空中国银行业。2006年4月,英国《金融时报》 发表了题为《中国四大银行忽视商业风险》的文章,文中称国际货币基金组织“发表的一份工作报告表示,这些大型国有银行的实际运作几乎没有任何变化,许多银行仍将大量资金贷给国有企业,贷款几乎或完全没有根据商业风险进行定价”。2006年5月3日和5月4日更是连续发表了两篇分别题为《中国不良贷款可能达到9000亿美元》和《中国的银行体系仍然脆弱,仍受呆坏账困扰》的文章,大肆渲染中国银行业存在的呆坏账规模。
就在外媒高调唱空中国银行业的同时,各大外资银行巨头却纷纷斥巨资,以战略投资者的身份全力扑向以四大国有银行(除农行)为首的中国银行业股权,且入股价格低得令人咋舌。四大国有银行(除农行)股权卖给外资的价格为平均每股不到2元人民币,而中信证券拟收购濒临破产的贝尔斯登时,对方卖给我们的价格竟然高达每股110美元(据中信证券与贝尔斯登签订的预案,中信证券拟以10亿美元认购贝尔斯登发行的可转换信托证券,转股价格为贝尔斯登2007年10月19日前5个交易日的股票平均收盘价格,每股约为110美元)。当外资以极低廉的价格入股中国银行业后,那些曾经被外媒描述成充斥着大量呆坏账,近乎资不抵债的中国的银行们仅仅在上市两年以后,就成为了“全球最赚钱的银行”。而外资在入股时自诩将带给中国银行业“先进的管理经验、健全的风控体系、创新的金融产品”却被一场源自美国的金融风暴横扫得“神马都是浮云”了。当限售期满后,所有外资银行似乎都忘记自己“战略投资者”的身份,立刻开始在高位抛售手中持有的低成本银行股权,赚得盆满钵满。
事实证明,当初外资唱空并非不看好中国银行业,恰恰相反,外资对中国银行业这块肥肉早就虎视眈眈了。他们早就认识到中国银行业真正的价值,在于其基建于全球经济发展速度最快的实体经济之上,且拥有政府全额信用担保。唱空中国银行业只不过是为了打压银行股权的交易价格,能以低到“不合理”的价格捡便宜货而已(这就好比股票市场上庄家做庄,为了吸纳足够多的优质筹码而又不抬高建仓成本,就故意在市场上散布该筹码的利空消息,趁普通投资者因为恐慌而进行非理性抛售时,完成吸筹)。

他山之石:与发达国家比较理性评估中国房地产业的价值
当我们回顾外资成功“围剿”中国银行业股权的案例后,再看看其当前的种种表现,外资对于中国房地产业的真实企图就昭然若揭了。笔者窃以为,外资这次又故技重施,对中国房地产业再次耍起了“欲擒故纵”的把戏。也许有人会质疑,现在房价这么高,政策又要打压房市,甚至直接出台限购令,房地产市场似乎明显是要损失的领域,唯利是图的海外基金怎么可能会看好中国房地产业呢?
其实,问题的关键就在于我们应该从什么角度来看待中国房地产业的价值。当前,中国正在沿袭西方发达国家通过城市化带动工业化的发展模式(笔者认为中国应该通过建设农村而非城市化带动工业化)。只要城市化作为拉动中国经济发展的既定国策,房地产业就必然是拉动中国经济发展的火车头。要判断中国房地产业真正的价值就要明确中国城市化进程所处的阶段与国家经济发展和国力提升的关系。
以西方发达国家为例,英国城市化进程始于1760年,到1851年时英国城市化水平从1760年的10%提高到超过50%。之后,从1852年至1881年,英国城市化水平从50%进一步提高到72%,城市化基本完成,共用时120年左右。熟悉英国历史的人都知道,大英帝国的鼎盛时期是维多利亚时代( Victorian era,1837年至1901年),当时全世界大约4~5亿人(约占当时全球人口的1/4)都是大英帝国的子民,其领土面积则有约3000万平方公里,是世界陆地总面积的20%。而维多利亚时代恰恰处于英国城市化水平从50%提高到72%,城市化基本完成这一历史阶段。
再看美国,美国的城市化进程始于1830年,当时城市化水平约为8%,到1920年时美国城市化水平从1830年的8%提高到了51.4%。之后,从1921年至1970年,美国城市化水平从51.4%最终提高到73.6%,城市化基本完成,共用时140年左右。
众所周知,美国的鼎盛时期是在二战后直至20世纪70年代“滞胀”危机发生前(1945年至1973年),当时其军事、经济力量称霸于整个世界。1946年,美国除已牢牢控制中、南美洲并基本控制西欧外,在太平洋上还控制着日本、国民党统治的中国、半个朝鲜。二战后美国总共实际控制的国外领土和领海约达10800万平方英里,其中领土增加1100万平方英里,领海增加9640万平方英里。特别值得注意的是,该时期美国经济曾经出现连续106个月的持续增长,这一创纪录的经济持续增长直到20世纪90年代出现所谓“新经济”之后才被打破。与英国一样,美国二战后的最鼎盛时期也处于城市化水平从51.4%提高到73.6%,城市化基本完成这一历史阶段。
最后看看我们的近邻日本,日本的城市化进程始于明治维新(1867年),到1955年时日本城市化水平达到56%。之后,从1956年至1970年,日本城市化水平从56%提高到70%以上,城市化基本完成,共用时100年左右。日本的鼎盛时期是在二战后的经济高速增长期(1955年至1973年),1955年至1970年的15年间,日本经济以年均10%(当时世界最高的增长率)左右的速度持续发展。1955年时,日本的国民生产总值在资本主义国家中尚居第七位,而到了1965年就超越了英国,1967年超越了法国,1968年超越了前联邦德国,一跃成为仅次于美国的世界第二大经济强国。日本战后的经济高速增长期同样也处于城市化水平从56%提高到70%以上,城市化基本完成这一历史阶段。
发达国家的城市化经验告诉我们,城市化水平从10%提高到50%这一阶段,是一个国家奠定工业化基础,由农业国转型为工业制造大国(世界工厂)的时期,这一阶段经济出现爆发式的急速增长,国家综合国力的提升得到“量”的积累。而城市化水平从50%提高到70%这一阶段,是一个国家完成工业现代化,由工业大国转型为工业强国(制造转为创造)的时期,这一阶段经济持续稳定的高速增长,国家综合国力的提升实现了“质”的飞跃。当城市化水平超过了70%以后,国家进入后工业化时期,这一阶段经济增长趋于稳定,旧的经济增长方式已无力带动经济继续高速增长,要提升综合国力就必须寻求新的经济增长点。以美国为首的西方发达国家在后工业化时代,普遍经历了长达20年左右(20世纪70年代初到80年代末)的“危机和经济调整”阶段,直到90年代初美国“信息产业新经济”的出现。
中国的城市化进程始于1950年,当时城市化水平仅为7.3%,经过60年的发展,2010年城市化水平达到50%,即每年城市化率增加约1%。按此速度计算,2030年中国城市化水平超过70%,基本完成城市化,预计共用时约80年。当前,中国正处于城市化水平从50%提高到70%的历史阶段,未来15到20年正是中国经济持续稳定的高速增长期,综合国力也将实现质的飞跃。而随着综合国力的增长,作为中国经济增长火车头的房地产业水涨船高,是经济发展的客观规律(除非城市化进程停滞)。外资正因为认识到这一点,所以才按捺不住,对中国房地产业“磨刀霍霍”。

明辨“泡沫”:
与日本不能全然类比
值得注意的是,坊间流传着一种观点,即把当前中国房地产业的上涨走势与上世纪80年代日本房地产走势进行类比,据此得出中国房地产“泡沫论”。笔者以为,这种类比不够客观和严谨。根据前文对日本城市化进程的描述可知,日本在1970年后就已基本完成城市化,跟其他发达国家一样逐渐步入生产过剩,制造业开工不足的“危机和经济调整”期。从20世纪70年代初到90年代初的20年时间里,发达国家先后经历了1974??1975年、1979??1982年和1990??1993年三次经济危机。在此期间里,美国选择忍受危机阵痛,积极调整产业结构,培育新的经济增长点。从图一中可以看出,此时美国房价呈现上下波动的走势,哪怕是在90年代中期信息产业作为新的经济增长点爆发后,美国房价仍旧“不给力”。这正说明社会资源没有涌入房地产领域而是流入到了“新经济”领域。
反观日本,并没有在经济调整期培育出新的经济增长点,反而仍旧通过兴起大规模基础设施建设与住房建设,依靠房地产价格的上涨,拉动经济增长。这一策略导致日本房地产价格从1970年后一直稳步上扬,然后在1985年日元升值的刺激下,房价更是加速飙升,直到1990年泡沫破裂。在日本城市化进程结束后,社会资源仍大量流入房地产领域,虽然短期内维持了日本经济的繁荣(1986年12月??1991年2月之间的4年零3个月时期,是日本二战后仅次于60年代后期经济高速发展期的第二次经济增长期,当时号称“平成景气”),但却阻碍了社会资源流入其他领域,大大延缓了新经济的培育,最终造成房地产泡沫破裂后“失落的十年”。
而我国当前房价上涨的大背景是国家正处于城市化水平从50%提升至70%的历史阶段,这与日本在城市化基本完成后,社会资源仍持续流入房地产领域所导致的房价上涨有本质的区别。要说与日本上世纪80年代中后期房地产泡沫相似的,倒是美国2000年后的房地产市场。当时美国城市化进程也早已结束,而作为“新经济”的网络泡沫破灭后,新的经济增长点尚未出现,为了带动人们的消费能力,拉动经济增长,美联储通过放松银根,诱导大量社会资源涌入房地产市场,推动房价上涨,最终导致次贷危机。

解决之道:
着眼于增加老百姓收入
如果我们承认房地产价格上涨的合理性,那又该如何看待当前由于高房价所引起的社会矛盾呢?通常舆论认为,高房价是老百姓买不起房或没有能力改善居住条件的“罪魁祸首”。但笔者认为,造成这一矛盾的根本原因并不在于房价之“高”,而在于收入分配不够均衡下的老百姓收入之“低”。
历史经验告诉我们,如果静态地看待房价与收入的关系,房价在任何时候都是“高”得遥不可及的。比如1989年2月20日《人民日报》第2版一篇文章中写道,“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米价格为1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存50元,已是极限,100年才能买上两居室”。又如2000年2月2日,中央电视台主持人白岩松,在早晨播放的《东方时空》“面对面”节目中说,“北京人不吃不喝地攒上一二十年,还买不起一套房子。”但那时,像“房奴”、“蚁族”之类反应购房压力的词汇并没有成为街谈巷议的焦点,这是为什么呢?
笔者认为,这个问题从国家统计局的数据中可以找到一个解释。表一显示,从1995年到2001年,工资增长速度总体上高于房价增长速度的;但从2002年至今,工资增长速度低于房价增长速度。当工资增长速度低于房价增长速度时,“高房价”的压力就凸显出来了。因此,以笔者浅见,在调控房价时,将如何增加老百姓收入也作为重点考虑之一,这将有助于缓解“高房价”对民众的心理压力。
其次,与高房价相联系的另一个社会矛盾是内需不足。有些学者认为高房价下住房支出占据家庭总支出的比重最大,严重挤压了老百姓消费其他商品或服务的能力,造成内需不足。但笔者认为,造成内需不足的根本原因不是高房价,而是房地产业背后利益分配机制不够合理。因为,房地产业并不是一个简单的制造业或建筑业,实际房地产本质上是一个类似于银行业的金融系统,它像银行系统一样能够给实体经济创造巨大的货币投放量,促进实体经济增长,增加人民收入。这也是为什么西方发达国家都是通过城市化推动工业现代化。
具体言之,就像银行从社会吸纳储蓄,然后通过贷款,让社会资金流入有资金需求的实体经济中,推动经济发展;房地产市场实际上能够使政府通过土地出让金以及房地产开发、销售、保有环节中产生的各项税费,将有能力支付高房价的人的个人储蓄及其未来收入现金流都吸纳到政府手中,然后政府再通过增加各种社会亟需的公共开支投入,促进经济发展,提高居民收入水平。
据不完全统计,房地产行业相关税种共有12项,此外,房地产开发商在各项环节需交纳50余种行政性费用,共涉及约25个不同的政府部门。如果将这笔资金用于廉租房建设,用于增加教育、医疗和社会保障的投入,房价上涨无疑将会起到调节社会贫富差距,降低老百姓居住、受教育、看病、养老等基本生活成本,从而提高全社会消费能力的良性循环作用。单纯性地打压房价是无法促进内需的,只有理顺分配机制,切实增加老百姓的收入,减轻老百姓的负担,才能真正释放内需。
认清中国房价问题的实质,有助于认清外资为何“表面唱空而背地做多”。我们在调控房地产业的同时,应特别注意不能给外资留下“抄底”的机会,更要对他们的大肆唱空予以警惕。如若让外资全面掌控中国的房地产业,保不齐如今被他们宣称“投资风险高”的中国房地产上市公司中,将来摇身一变,成了“全球最赚钱的房地产企业”。

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