安邦-房地产周刊-第349期

目 录

宏观政策环境    5
【去年保障房供地指标未完成在于地方计划问题】    5
【国土部称今年土地政策将回归管理常态】    5
【基础性住房用地供应必须达到总量的七成】    6
【房产税试点暂不向其他城市推广】    6
【央企退出房地产业务可能将不了了之】    6
【房地产企业通过信托融资的成本越来越高】    7
【全国首个公租房建设投资基金获批在即】    7
【商业银行对房地产贷款开始有点风声鹤唳】    8
【房价下跌给银行带来的风险被高估?】    8
【海外房企在内地的囤地期限超乎想象】    8
地方政策动态    9
【甘肃:新建商品房用地供应将“先限房价后竞地价”】    9
【浙江:建立民间商品价格调查机制防止价格欺诈】    9
【山东:调整住宅用地级别】    10
【广东:土地出让金提取5%建保障房】    10
【福建:要求各地月底公布新房价格控制目标】    12
【哈尔滨:房地产用地超2年没开工收回使用权】    12
【沈阳:出台房地产调控新政策】    12
【大连:出台新版商品房“限购令”】    14
【济南:住宅一级地基准价上调32%】    15
【烟台:出台公租房管理办法】    16
【太原:本月将公布新建住房价格控制目标】    17
【西安:规定18岁以上市民可单独购房】    18
【郑州:出台房产限购新政】    18
【成都:“不惜代价”加大住房保障实施力度】    20
【重庆:成为大陆首个配租公租房城市】    21
【苏州:限购限涨新政同时出台】    21
【福州:五城区二手房列入限购范围】    22
【深圳:非户籍家庭补税不获购房资格】    23
【兰州:谁建保障房多谁优先拿地】    24
【昆明:出台商品住房限购实施细则】    26
【三亚:主城区商品房买卖受到限制】    26
【三亚:5年建近3万套保障房】    27
竞争对手情报    27
【SOHO中国:150亿“抄底”买地】    27
【万科集团:14亿拿武汉城中村地块】    28
【富力地产:2月销售12.22亿】    28
【保利地产:加速布局二、三线城市】    29
【华远地产:去年净利4.01亿】    30
【瑞安建业:4亿美元私募基金投资内地“烂尾楼”】    30
【盛高置地:2010年销售63.9亿元】    31
【海航置业:加注旅游地产】    31
【华侨城:一月两度融资还旧账】    31
【莱茵置业:2010年房地产营收同比增57.8%】    32
【五矿集团:收购北京第五广场】    33
【嘉凯城:14.5亿杭州拿地】    33
【世茂新鸿基联合体:44.7亿拿下南京河西总价地王】    33
【世茂房地产:再度“借新偿旧”】    34
上海房地产    34
【上海楼市一周数据(2011年3月2日-2011年3月8日)】    34
【购买上海经适房将只能得到部分产权】    35
【2月上海商品住宅成交面积环比大跌83%】    35
【上海房价均价跌破两万大关 触及近32周以来新低】    36
【上海小户型办公楼略显走俏】    36
【上海2月二手房成交量超预期】    37
【上海写字楼供应大幅放量成交缩水】    37
北京房地产    38
【北京将严厉查处违规补缴社保绕开限购令的行为】    38
【京籍在职集体户口符合条件者可购房】    38
【北京商业地块成交价屡创新低】    39
【北京市政府将宏观调控出租房租金】    39
【2月北京商品住宅成交创三年来新低】    40
【统计显示北京楼市新政后八成项目停涨】    41
【北京高端住宅走俏】    41
【2月北京二手房住宅网签总量环比下降64.5%】    42
【北京小户型租赁市场频现“闪成交”】    43
长三角区域市场环境    43
【南京楼市高档房成交量环比骤降76%】    43
【南京2月南京二手房成交量缩水6成】    44
【苏州住宅成交锐减三成多】    45
【无锡商品住宅成交价格重回“八”字头】    45
【杭州2月商品房成交环比跌7成】    46
【杭州上周二手房交易受制新政大跌超七成】    47
【扬州2月住宅成交平稳 商业用房成交激增】    47
【盐城二手房市场成交量下跌】    47
【徐州二手房交易量锐减】    48
【温州二手房交易减五成】    49
【合肥二手房开始降温】    50
珠三角区域市场环境    51
【2月份深圳新房成交量环比下跌56%】    51
【深圳上周一手房均价环比跌2.1%】    51
【深圳2月租房成交量环比涨5成】    52
【东莞2月二手房成交量下降】    52
【海口楼市成交转淡】    53
【三亚“新版限购令”后楼市价格依然坚挺】    55
【长沙3月第一周住宅网签均价6054元/平米】    56
【南昌楼市成交量下降】    56
【南昌多宗地块起拍价成交】    57
【桂林二手房交易清淡】    58
【福州二手房市场大户型被冷落 中小户型被惜售】    58
【厦门住宅成交量上周环比跌五成】    59
【广州房产新政落地后量价齐跌】    60
【广州二手楼均价8个月来首次下跌】    61
【香港3月推盘数字继续上升】    61
环渤海区域市场环境    61
【天津楼市成交转冷】    61
【天津二手房成交量普降四成】    62
【沈阳住宅销售额同比增长超三成】    63
【长春住宅市场观望渐浓 商业地产逆势走俏】    63
【大连二手房报盘量激增三成价格开始松动】    64
【哈尔滨二手房交易量锐减1/3】    65
【鞍山2月商品房成交环比降13.74%】    66
【济南2月新建商品住宅均价环比下降5.52%】    66
【唐山部分二手房转售为租】    66
【石家庄楼价暂未显松动 市区周边楼盘“升温”】    67
【青岛二手房签约量挂牌量均跌到谷底】    68
【青岛崂山商品房量价齐跌 二手房成交明显下降】    69
【德州2月楼市量跌价涨】    69
中西部地区市场环境    70
【武汉2月商品房成交量创12个月最低】    70
【武汉二手房挂牌总量2月降三成】    70
【重庆高端物业成交缩水 楼市成交均价下滑】    71
【重庆初现二手房价倒挂】    71
【成都2月住宅销量开盘量均萎缩】    72
【成都二手房销售量跌价稳】    72
【郑州限购导致二手房价平量跌】    73
【郑州商业地产和写字楼市场趋热】    73
【西安“限购令”出台一周住宅销量降三成】    74
【昆明楼市2月成交量环比跌六成】    74
【贵阳楼市2月量价齐跌】    75
【南宁楼市限购后骤然降温】    76
【南宁楼市成交减少打折增多】    77
行业数据    78
【2月百城住宅平均价格环比上涨0.48%】    78
【2月72个大中城市两成零开盘】    79
【2月120个城市平均楼面地价环比下跌11%】    79
【中国成全球头号建筑大国】    80
观点与评论    80
【广东省房协:今年楼市短期波动与高位盘整并存】    80
【瑞信称二线城市房地产市场存在价值陷阱】    81
【任志强称土地流拍率过高可能会令地方政府松动调控】    82
产品与技术创新    82
【BIG architects设计美国纽约west 57th住宅楼】    83
【意大利推出透明水泥:筑成墙体可透光】    84
产业链信息    85
【国内建筑钢价走低】    85
【水泥行业:南方价格小幅回落】    85
案例分析    86
【后新政策时代房地产营销突围之路】    86

 
宏观政策环境
【去年保障房供地指标未完成在于地方计划问题】
  温家宝总理在全国人大开幕会上作的政府工作报告中明确,今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住宅共1000万套。而今年1月底,国土资源部公开的一份数据显示,2010年全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)的保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷,创历史新高。但实际上,去年30个省区市保障房实际供地总量为年初计划的65.2%,不到年初计划的七成。也正是如此,今年1000万套保障房的供地能否落地备受关注。不过,国土资源部徐绍史部长肯定地表示。“1000万套保障房用地肯定没有问题,各地肯定应保尽保。”他连着用了两个“肯定”。他表示,3月底前,各地今年的年度住宅供地计划将编制并公布,其中保障房用地计划将在计划中单列。同时,徐绍史还介绍了去年30个省区市保障房供地最后没有完成年初计划的原因。“第一是去年编制保障房用地计划,各地为了保证保障房用地的供应,往往把保障房供地计划做得都比较大。第二是去年很多地方保障房计划都是边建边完善,中间有计划、资金、项目等调整。”徐绍史表示,“但从总体看,去年580万套保障房建设顺利,说明保障房用地还是跟上了。”此外,徐绍史说,去年查处的一半因为政府原因导致闲置土地,今年要重点清查这部分由政府原因造成的土地闲置,但“当地政府愿意,这些闲置土地也可拿来建设保障房”。
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【国土部称今年土地政策将回归管理常态】
  中国国土资源部称,2011年土地政策将从土地供应要保证扩内需大量项目上马的“应急状态”退出,回归国家土地管理常态,遏制房价快速上涨并稳定住房价格。新华社援引国家土地副总督察甘藏春的话称,今年将通过实施科学调控和差别化土地供应政策,保障建设项目合理需求。特别要加强土地供需双向调节,调整房地产用地结构,加强房地产用地情况动态监管。甘藏春同时还提出,2011年,要确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%。国土资源部部长徐绍史则表示,“2011年我国的土地政策突出特点是惠民生,即坚持房地产调控不放松,确保农村土地整治惠及‘三农’。”他提出,今年保障房计划用地一定要单列,保障房用地要应保尽保,同时完善土地出让制度,积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法,使土地出让从单纯的价高者得,向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。2010年,全国共安排新增建设用地计划指标640万亩,重点用于民生领域、国家重点项目、农村建设用地等,比2009年增加5%,全国供应土地总量642万亩,同比增长18.4%。中国借由行政力量力推保障性住房建设,是房地产调控政策的重要部分。2011年中国计划开工建设各类保障性住房1000万套,比2010年大幅增长逾70%。到去年底,中国城镇保障性住房覆盖率已达7%-8%。
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【基础性住房用地供应必须达到总量的七成】
  未来五年,中国计划新建保障性住房3600万套,今年开工1000万套。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示,“十二五”期末,中国城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。对此,国家土地副总督察甘藏春指出,2011年,保证中央调控政策规范实施,做到保障性安居工程用地应保尽保。“这既是保障民生的重大战略部署,也是促进产业结构调整的战略部署。”甘藏春说,国土资源部门作为房地产调控的重要部门,必须为遏制房价快速上涨,稳定住房价格做出积极贡献。2011年要加强土地供需双向调节,调整房地产用地结构,加强房地产用地情况的动态监管等。甘藏春提出,2011年,要落实好国务院房地产调控政策,编制、实施房地产用地供应计划,确保“三类住房”用地不低于住房建设用地供应总量的70%,实现保障性安居工程用地应保尽保。国土资源部数据显示,2010年,全国30个省区市住房供地计划18.47万公顷,实际完成12.54万公顷,全国住房供地计划实际完成67.9%。比2009年住房供地增长64.1%。其中,保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷,同比增长42.5%。 
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【房产税试点暂不向其他城市推广】
  国家税务总局局长肖捷5日在参加黑龙江代表团第一次全体会议,当被问及房产税年内会不会向其他城市或全国推广时,他表示,有关房产税目前主要是总结两试点城市经验,尚未得知北京和深圳被列入下一批房产税试点城市的信息。关于个税起征点和级次级距的具体标准,肖捷表示,目前尚在研究讨论中,尚未最终确定。此前,有消息称房产税将在年内向北京、深圳等地推广。全国人大代表、北京市发展和改革委员会主任张工6日在北京团开放日活动中表示,北京根据自身条件,现在还没有做房产税试点的计划,但是在积极进行研究。全国人大代表、北京市常务副市长吉林5日表示,对于房产税是否开征的问题,北京会总结重庆、上海等试点城市经验,在国家统一安排下进行。
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【央企退出房地产业务可能将不了了之】
  国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场快一年了,但进展非常缓慢。《财经国家周刊》日前却报道了相关政策戏剧性的转变。鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务,允许涉足地产的央企扩大至21家。2月中旬,国资委规划局局长王晓齐透露,央企“退地”基本整顿结束,未来国资委会允许五家非主业的央企从事房地产业务。王晓齐表示,按照计划,以房地产作为主业的央企,无论是面积还是收入,将能占到央企从事房地产的95%。而对于现有的16家以房地产为主业的央企,据国资委统计,这一数据为85%-86%。王晓齐解释了为何五家央企获批保留地产业务。其中,鲁能集团在被国家电网收购之前,就在做房地产。中航工业是以开发自有土地为主。神华和中煤,主要是开发工矿区的土地,外界不好介入。新兴集团,原本就是一个建筑企业。国资委副主任邵宁日前明确表示,国资委对中央企业退出房地产业务的政策是非常明确的。“以房地产为主业的可以参加商业性竞标,不是主业的只能从事自有土地开发,开发完就退出,从而集中资源搞主业。”政策的口子一开,不仅之前退地的央企可能后悔莫及,也会增强不少央企不退地的决心,央企退地有可能将不了了之。 
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【房地产企业通过信托融资的成本越来越高】
  在严厉的调控政策下,两个月以来的开发商资金来源趋紧之后,近日,房地产信托又重新活跃起来。然而,随着信托业对房地产企业风险防范的提高,信托公司对其融资要求也更加严格。尽管房地产信托是开发商融资中最为靠谱的一种融资方式,但在准备金率上调以及对开发商各种融资渠道的打压下,房地产市场上整体流动性趋紧已成事实,再加上资金成本越来越高,自然而然,房地产信托融资成本也就水涨船高。据了解,2011年以来,地产信托融资利率最高已达15%以上。很显然,房地产企业信托融资的成本在提高,这对于地产融资不是一个好的信号。信托融资利率狂飙,是房地产严厉调控的阶段特征之一,如果继续严控信贷,会有一批房地产商扛不住,继而加快售房回笼资金。2008年房地产调控,本来应该达到同样的效果,但金融危机挽救了开发商,刺激政策不仅完全抵消了市场调整,还刺激更多开发商进入市场。此次调控如果要达到效果,必须继续收紧房地产融资限制。而如果调控继续收紧,央行进一步加息,房企通过信托渠道融资的成本还将进一步上升。 
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【全国首个公租房建设投资基金获批在即】
  由全国工商联主导设立的全国第一个公共租赁住房基金–建银精瑞公租房建设投资基金,现已上报国家发改委,正待审批。据了解,该基金将采取股份公司制设立,由建银精瑞及相关保障房建设的开发商作为基金发起人、管理人,向社会合格投资者募集规模200亿元的资金,投资建设公租房。2010年底,该基金设立方案已报国家发改委待批,并送呈住建部。“两会”召开在即,全国工商联提交了一份关于设立公租房基金的大会发言稿,阐述公租房基金模式的可行性:公租房基金既可以集中建设公共租赁住房,也可以在商品房开发中配建公共租赁住房,使建设模式从BT(建设-转让)模式变为BOT(建设-经营-转让)模式,延缓政府回购款支付时间,甚至可以通过上市、改造为REIT等方式从资本市场退出,彻底解决保障性住房依赖政府财政投入的瓶颈。在实际运作中,除投资新建公租房外,公租房基金也可以采取收购、改造二手房、闲置厂房、办公用房的方式获得公租房房源。然而公租房是不大可能盈利的,投资回收期也非常长,工商联的这个盈利性的基金如何实现盈利,值得期待。另外,对外募集,相对于5年期存款5%的回报率,能否募到200亿,也值得关注。 
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【商业银行对房地产贷款开始有点风声鹤唳】
  全国政协委员、银监会主席助理阎庆民日前表示,银行信贷政策有其局限性,不宜过分夸大其在房地产调控中的作用。商业银行的房地产压力测试,频率已经从季度转为月度,银行业倍感压力。阎庆民表示,监管部门一直十分关注房地产贷款风险的防范,早在2004年就启动了压力测试,较早地督导银行业金融机构关注商品房控制面积居高不下、部分城市房价快速上涨、土地闲置面积上升等问题。2009年以来,通过以房为限实施差别化房贷政策、动态审慎管理首付款比例、严格执行利率风险定价等办法,对房地产领域的风险防范取得了明显成效。统计数据显示,目前银行业房地产贷款增幅已经回落至2009年9月的水平,个人住房贷款新增量也逐月减少且主要投向首套房。监管部门对8个城市的专项检查结果显示,二套及以上房贷金额占比已从2010年4月的24.7%降至8月的17.9%。阎庆民称,房价问题恐怕并非单一部门可以解决,房价降不降恐怕不能过度指望银行,而要在财政税收政策等多方面做文章。相信调控的目标也并非将房价压下来,而是要防止部分地区房价过快地非理性增长。 
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【房价下跌给银行带来的风险被高估?】
  全国政协委员、银监会主席助理阎庆民近日透露,今年银监会将对固定资产贷款、地方融资平台贷款等重点风险领域实施重点监管,大型保障性住房信贷不准打包。他同时透露,在GDP增长8%的前提下,今年信贷增速将在15%左右。按去年年末479195亿元人民币贷款余额计算,全年新增人民币贷款只有不到7.2万亿元,相对于去年实际发放的7.95万亿新增人民币贷款,今年计划减少约8000亿元。阎庆民还透露,针对房地产调控对银行坏账的压力,银监会已经做过压力测试,底线数字是30%。去年4月中旬房地产调控新政出台后,不少银行公布了压力测试的结果,交行、工行与建行、招行、民生银行分别可容忍房价下跌30%、35%、37%、40%。而从去年第二季度到现在,主要城市房价继续上涨。在这种情况下,银监会官员称银行对房价跌幅的底线是30%,说明要么是去年商业银行普遍对房价下跌对房地产相关贷款带来的负面影响过于乐观,要么是银监会高估了房价下跌带来的风险。
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【海外房企在内地的囤地期限超乎想象】
  长期囤地是房企轻松赚取暴利的“伎俩”,而海外房企在内地的囤地策略则更为炉火纯青,囤地时间超乎想象。杭州某地块距西湖不足500米,可与地铁一号线连接。2005年,由郭鹤年旗下的嘉里建设(杭州)以24.6亿元夺得该地块土地使用权。2007年,嘉里建设公布该项目规划,包括约10万平方米的大型商场、2万平方米的甲级写字楼,以及5万平方米的五星级酒店。2009年12月,一直未动工的嘉里中心更新规划方案:主楼的高度由85米降到48米;写字楼和酒店的建筑面积均有缩小,其中酒店面积为4.3万平方米,商场面积为8.8万平方米。但嘉里中心的地下开发体量增加,从原来的10万平方米增加到16.7万平方米。据杭州市规划局相关人士透露,该方案自2009年后又经过几轮修改,目前正待省发改委审批。省发改委基建综合办的负责人则称,目前有部分指标仍在调整。囤地6年并不算非常长。李嘉诚广州的项目黄沙地块,东莞厚街海逸豪庭项目,前者是1994年由和记黄埔圈下,直到2005年11月才正式开工;后者囤地达到95个月,2007年被征收7915万元的土地闲置费。但和记黄埔2006年年报的计划是海逸豪庭项目计划完工时间为2017年。李兆基旗下的恒基兆业于上世纪90年代拿下的广州海珠广场地块,2007年曾传出将于2008年动工的消息,但之后就没了下文。 
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地方政策动态
【甘肃:新建商品房用地供应将“先限房价后竞地价”】
  甘肃省在新一轮房地产市场调控中将进一步完善新建中低价位普通商品房的土地供应方式,实行“先限房价、后竞地价”。 
  在此前的商品房土地供应中,一般采取“招拍挂”方式,因为土地资源稀缺,地价猛涨,“地王”频出。甘肃省住房和城乡建设厅房产管理处处长石春芳介绍说,甘肃省此次提出的“先限房价、后竞地价”的用地供应方式实行后,地价上涨将得到控制,“地王”频出的现象将难以发生,占市场供应比例近七成的普通商品房价格也有望维持在中低价位。 
  严格住房用地管理,确保土地供应也是甘肃省最新公布的房地产市场调控和加快保障房建设的“新十一条”政策中的重要内容。为了确保住房建设土地供应,甘肃省要求各市州今年商品房住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量。同时,甘肃省要求各市州全面落实并向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划,对住房建设用地计划不落实,特别是保障性住房建设用地计划没有完全落实的地区,将停止房地产建设用地审批及供应。 
  甘肃省提出,对欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的房地产企业,禁止其在一定期限内参加土地竞买或收回土地。 
  甘肃省还将加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。凡参加土地竞买的单位和个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),房地产企业不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
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【浙江:建立民间商品价格调查机制防止价格欺诈】
据中国之声《全国新闻联播》报道,浙江省消费者权益保护委员会启动民间商品价格调查机制,将定期联合民间志愿者,调查采集民生用品的销售价格,并进行公示。
  首次调查由10位民间消费调查员开展,主要对绍兴市区8家超市销售的食用油、乳制品、调味品、黄酒4大类10种商品购买后比对。结果显示,即便同一商品,售价也是大相径庭。差价最小的为2.3%,最大的相差41.5%。浙江省消保委秘书长徐建明表示,通过这样一种调查方式将有效的防止价格欺诈行为:
  通过这样的手段公布了商品信息,消费者他就具有选择权,也就迫使那一些用这种方式获取暴利的商家,降低它的商品价格。徐建明表示,今后浙江消保部门将继续组织民间商品价格调查,让消费者及时了解情况。
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【山东:调整住宅用地级别】
日前,山东省调整住宅用地级别。调整前,山东省城商业用地分为10个级别,住宅用地与工业用地分别为9个级别和8个级别。此次基准地价的调整,还对城区用地的容积率进行了调整,商业用地、住宅用地的容积率由1.3提高到了1.7,增幅达到了30.8%。调整前,省城商业用地分为10个级别,住宅用地与工业用地分别为9个级别和8个级别。调整后,商业用地共分为九级,住宅和工业用地共分为八级。不同级别的土地,基准地价有着很大的差别。以住宅用地为例,一级地每平方米4104元,而八级地每平方米仅为679元。 
  在不同级别的土地中,又分为各种不同类的土地,不同类的土地,其基准地价又有所不同,但差别不是特别大。本次济南市的基准地价调整中,住宅用地八级土地里总共分了82类,每一类土地位于不同的片区,基准地价也都有所不同。此次基准地价的调整,还对城区用地的容积率进行了调整,商业用地、住宅用地的容积率由1.3提高到了1.7,增幅达到了30.8%。 
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【广东:土地出让金提取5%建保障房】
   今年广东除了将建设筹集31万套保障房外,《广东省城市住房保障条例》也即将出台。目前,《广东省城市住房保障条例》草案已送至广东省政府法制办征求立法公众意见(下称“征求意见稿”)。当中提到,每年提取土地出让收入5%以上的资金用于建设保障性住房。
  建住房保障土地储备制度
  城乡规划中优先单列保障房用地指标,非经法定程序不得改变功能。保障房建设通常有两大障碍:资金和土地。对于这两大难题的解决,征求意见稿都有涉及。征求意见稿规定,县级以上人民政府应当组织编制住房保障规划和年度计划,纳入国民经济和社会发展规划和年度计划。
  土地方面,市、县人民政府应当建立住房保障土地储备制度。城乡规划、国土资源等部门在编制城乡规划、土地利用总体规划时,应当按照一定比例优先单独列出保障性住房项目用地指标,列入住房保障土地储备的用地,非经法定程序不得改变用地功能。
  资金方面,征求意见稿列了九项资金筹集渠道:
  1。中央和省安排的专项补助资金;2。当地财政年度预算安排资金;3。提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;4。每年提取土地出让收入5%以上的资金;5。通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金;6。出租、出售保障性住房及出租、出售配套设施回收的资金;7。发行企业专项债券;8。社会捐赠的资金;9。经当地政府批准可纳入保障性住房筹集资金使用范围的其他资金。
  征求意见稿还要求,住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用,政府出资的所有资金统一纳入财政专户管理。
  尤其值得注意的是,征求意见稿提出每年提取土地出让收入5%以上的资金用于保障房建设,引起业内高度关注。据了解,按照国家有关规定,“土地出让净收益”的10%应当用于保障房建设。但业内人士指出,由于“土地收入净收益”不易计算,甚至有可能为负,这项规定的落实并不理想。而此次征求意见稿明确,以“土地出让收入”代替“土地出让净收益”作为基数,不仅更易计算、落实、监管,而且提取资金也将明显增加,是一大进步。
  外来工逐步纳入保障范围
  当地城镇户籍中低收入住房困难家庭列为基本保障对象。在这份征求意见稿中,将具有当地城镇户籍的中低收入住房困难家庭(含单身居民)列为基本保障对象。同时规定,有条件的市、县可以将有稳定职业并在就业地居住一定年限的外来工作人员逐步纳入保障范围。
  对于保障房的建设模式,征求意见稿也予明确:“采取集中建设为主,旧城改造配建或者商品房搭配建设相结合的方式。”保障性住房与商品房搭配建设的,应当同时规划设计、同时施工建设、同时竣工交付使用。
  征求意见稿对各地政府、保障房建设有关部门及其负责人、保障性住房的开发建设单位规定了严格的法律责任。其中,对未依法编制住房保障规划和年度计划的、保障性住房用地年度供应量占居住用地年度供应总量的比例违反国务院、省有关规定的以及土地出让收入用于城镇住房保障的比例违反国务院、省有关规定等情况,情节严重的,规定不得下拨下一年度用地指标。
  弄虚作假骗房可追究刑责
  以不正当手段获取保障房的退房罚款,5年内不得再次申请。征求意见稿还规定,住房保障实施机构应当建立住房保障轮候册,将经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的申请人,按照轮候规则列入轮候册进行轮候。轮候信息应当公开。行动不便的残疾人、老年人等国家规定的优先保障对象,轮候时享有优先选择出入方便、楼层较低住房的权利。
  对于申请人故意隐瞒、虚报或者伪造有关信息骗取城镇住房保障的情况,征求意见稿也规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,由县级以上地方人民政府住房保障主管部门处以警告,责令退回保障性住房和租赁补贴,并可处骗取数额一倍以上三倍以下的罚款。申请人在五年内不得再次申请城镇住房保障。
  以贿赂等不正当手段获取保障性住房或者租赁补贴的,住房保障行政主管部门应当解除保障性住房租赁、买卖合同或者租赁补贴协议,收回保障性住房或者补贴资金,还要处以数倍的罚款,五年内不得再次申请保障房。
  此外,擅自互换、出借、转租、抵押保障性住房,将保障性住房用于经营性用途的或者改变使用功能等情况,也将被收回所购或所租赁的保障房。
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【福建:要求各地月底公布新房价格控制目标】
福建致力加强房地产市场调控,近日出台相关文件明确规定:各地应合理确定新建住房价格的控制目标,并于3月底前向社会公布。
  此份编号闽政办(2011)41号的文件要求,福建各地新建住房价格控制目标均要明确新建住房价格水平、上涨幅度等指标,并重点明确中低价位、中小套型普通商品住房价格控制指标和供应量。
  楼市活跃、房价居全国前列的福州、厦门两地,亦对楼市“限购令”进行了更大力度的补充。不仅如此,今年10月底前,福州、厦门将实现个人住房信息系统与住房城乡建设部联网。
  今年2月1日,厦门出台新的住房“限购令”,规定已拥有2套房的本市户籍居民家庭不得再购买厦门房产;福州3月2日亦正式公布新住房“限购令”,住房限购的范围从限购一手房延伸至限购二手房。福厦两地新“限购令”,对市场震撼极大。
  2011年,福州将建保障房58430套,厦门将建保障房43000套,福厦两地作为福建房价的焦点地带,同时以更为全面的住房保障向房价“开刀”。令人关注的是,福州市将进一步完善土地出让方式,积极探索“限房价竞地价”、“限地价竞配建”等多样化供地方式,从源头上保障房价回归健康、有序。
  福建省政府明确表示,将对福建各地调控不力的政府负责人进行约谈,并强化房地产用地供应、开发建设、预(销)售等环节的动态监管,加大查处拖延开竣工时间、捂盘惜售和经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为的力度。
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【哈尔滨:房地产用地超2年没开工收回使用权】
6日,哈尔滨市政府就进一步做好房地产市场调控工作发出通知,今年严格监管已供房地产用地,超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,收回土地使用权。
  通知要求,哈市将增加土地有效供应,大力发展住宅建设,2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。同时,进一步完善土地出让方式,采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地,严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏。对已供房地产用地,超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置1年以上罚款。
  此外,哈市今年要严格执行新建商品住房销售明码标价制度,监督房地产开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
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【沈阳:出台房地产调控新政策】
  3月1日,沈阳市出台了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。其中包括落实地方责任、住房保障、信贷税收、土地供应、暂时限购、市场监管和舆论引导等十二方面内容。拥有两套房的居民家庭二环内将不能再买房了。 
  二环内限制购房 
  《通知》规定,沈阳市将在人口密集、房价较高的二环区域内,暂时实行居民家庭限购住房套数政策。即:已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在上述区域内,限购1套住房,包含新建商品住房和二手住房。 
  对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在上述区域内向其售房。 
  交易二手房不足5年全额收税 
  《通知》规定,沈阳市将严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税。市地税局将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作,堵塞税收漏洞。 
  二套房首付提至六成 
  对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市金融办、人民银行沈阳分行营业管理部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。 
  预售房要明码标价 
  市房产行政管理等部门将加强商品住房预售管理。商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时,必须及时报批预售方案,申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的,要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息,并对预售的商品住房实行明码标价。对违反相关规定且拒不整改的,要关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行预售,不得进行展销活动。 
  存量房网上交易 
  市房产局将按照国家有关部门的要求,制定商品房预售资金监管办法,确保预售资金全部纳入监管账户,用于商品房项目工程建设。加快推进存量房网上交易,全面实施存量房交易资金监管,存量房买卖应当通过资金监管进行交易。 
  规范房地产市场经纪行为,加强经纪机构执业资格管理,建立完善信息平台和诚信考核办法。将进一步加快个人住房信息系统建设,逐步完善统计基础数据,建立全市统一的数据平台。要加强房地产市场统计和监测,及时向社会公布批准商品房。 
  保障房用地不得从事商业性开发 
  各地区和有关部门将进一步完善住房保障体系建设,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障覆盖面。将通过廉租住房和经济适用住房保障方式,解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房,合理确定租金水平,逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。 
  市规划国土局将增加普通住房用地有效供应。今年,沈阳市的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地,不得低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变用途的,由政府收回,另选地块供应。 
  开设保障房审批绿色通道 
  优化投资服务环境,加强信息交流,提高办事效率,缩短审批时限,为保障性住房和普通商品住房项目审批开设绿色通道。 
  鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目,特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度,并为参与保障性住房建设的房地产开发企业提供融资和相关金融服务。 
  加快配套设施建设 
  《通知》规定,有关部门将加快基础配套设施建设,加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度。对保障性住房和普通商品住房做到优先安排、优先实施。对拟出让地块实行配套先行,加快普通商品住房供给。 
  地块闲两年将被收回使用权 
  市规划国土局将加强对已供房地产用地的监管,因企业原因闲置满1年的地块,要依法收取闲置费并责令限期启动建设;闲置满2年的,要收回土地使用权。要严肃查处囤地炒地等非法转让房地产用地行为,涉及违法犯罪的移送公安机关处理。 
  市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。要建立开发企业信用档案制度,对存在违法违规行为的竞买人,一经查实立即禁止该竞买人及其控股股东参与土地竞买活动。 
  房价标准本月公布 
  3月份,沈阳市年度新建住房价格控制目标将向社会公布。严格实行问责制,对稳定房价、推进保障性住房建设等工作不力的,追究相关部门和领导责任。 
  房产、物价、规划国土、税务、建设等部门,将根据沈阳市年度新建住房价格控制目标,采取经济、行政等措施,通过联合执法、综合检查等方式,加强协作,形成合力,确保实现年度目标任务。
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【大连:出台新版商品房“限购令”】
  备受市民关注的大连市新版“限购令”1日正式出台。这是大连市继去年10月后第二次出台新限购政策。新版限购政策的重拳打在了房屋投机需求上。 
  从大连市国土资源和房屋局获悉,大连市为进一步做好房地产市场调控工作,出台了《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》。与去年10月出台的房屋限购政策相比,本次的《实施意见》根据国家最新调控要求对限购政策进行了重新调整。 
  大连市规定,在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭(夫妻双方及未成年子女,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 
  能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 
  规定指出,继续严格实行差别化的税收和信贷政策。个人购买住房不足5年转手交易全额征收营业税。同时,要求各金融机构和市住房公积金管理中心,对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行首付款比例不得低于60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的政策。要做好土地增值税征收管理工作,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查,加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管力度,坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。 
  据介绍,2011年大连将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,筹集公共租赁住房3.5万套;并加大廉租住房工作力度,通过发放租金补贴和实物配租方式,对符合条件的申请家庭做到应保尽保。
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【济南:住宅一级地基准价上调32%】
3月2日,从济南市国土资源局获悉,本月起,济南将施行新的基准地价。调整后,住宅一级地的基准地价每平方米提高约32%,二级地提高约40%,三级地提高约45%。与此同时,济南住宅和商业用地的容积率也由2007年的1.3提高至1.7,增幅达30.8%。
  调整后,省城商业用地分为9个级别,住宅用地与工业用地都分为8个级别。省城住宅一、二、三级地的基准地价分别为4104元、2967元和2453元;商业一、二、三级地的基准地价分别为6191元、4627元和3562元。
  本次调整前,省城商业用地分为10个级别,住宅用地与工业用地分别为9个级别和8个级别。其中,—、二、三级住宅用地基准价格每平方米分别为3120元、2120元和1690元。—、二、三级商业用地基准价格每平方米分别为4500元、3245元和2230元。
  从两次基准地价的情况看,本次调整后,住宅一级地的基准地价每平米上涨了约32%,二级地上涨了约40%,三级地上涨了约45%。之前,济南市曾于1999年、2004年、2006年及2007年四次调整国有土地基准地价。
  据了解,此次城区基准地价调整范围:东至东巨野河、历城与章丘市行政界;南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交,沿南部山体至长清区南部城市规划边界线;西沿长清区文昌街道办事处叶庄至玉清湖水库东;北接黄河大堤南岸、沿绕城高速公路北环线北、济青高速公路并向东北延伸至遥墙机场。
  济南市区以下12个建制镇(街道办事处)驻地基准地价一并进行调整:天桥区大桥镇、桑梓店镇;历城区仲宫镇、西营镇、柳埠镇;长清区归德镇、万德镇、五峰山街道办事处、张夏镇、马山镇、孝里镇、双泉镇。
  据济南市国土资源局有关负责人介绍,调整后,设定商业用地、住宅用地容积率为1.7,工业用地为0.6。而2007年对国有土地级别和土地基准地价的设定,济南住宅和商业用地的平均容积率为1.3,而此轮调整提高至1.7,增幅达30.8%。这意味着济南的土地利用强度及利用效益将得到显著提高。
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【烟台:出台公租房管理办法】
5日上午,国务院总理温家宝在政府工作报告中提出,将重点发展公共租赁住房,拟安排补助资金1030亿元。同一天,烟台市政府正式出台了《烟台市市区公共租赁住房管理办法》,这标志着我市公共租赁住房由前期准备环节正式进入了全面实施阶段。
  从5日召开的烟台住房保障工作会议上了解到,今年烟台将重点加大保障性住房特别是公租房的建设力度,制定完善保障性住房建设和使用管理政策,共计将新增12160套保障性住房。其中,经济适用住房5200套,公共租赁住房6000套,新建廉租住房400套、新增租赁补贴560户,受惠人群扩展到中等偏下收入家庭,新就业职工和外来务工人员也将被纳入保障范围。
  烟台全年新建12160套保障性住房
  2011年度,山东省下达给我市的保障性住房建设任务为12160套,具体指标为:新建经济适用住房5200套,筹集建设公共租赁住房6000套,新建廉租住房400套,新增廉租住房租赁补贴560户。
  据烟台市住建部门介绍,今年任务总量由原计划的6520套调整为12160套,增幅达86%,同比增加了51%,创历史之最。其中,市中心区保障性住房的建设筹集任务由市住房城乡建设局具体承担,计划年内建设经济适用住房3000套,筹集公共租赁住房1000套,发放廉租住房补贴100户。
  按照优化布局、多点建设、统一配套的原则,住建部门将在加快推进现有6个联动项目的基础上,继续在中心区建设规模10万平方米以上的出让地块中,择优选定部分项目实施联动开发,按照政府规定的比例由开发企业代建保障性住房20万平方米以上。住建部门将成立项目指挥部,积极破解土地、资金、征拆等“瓶颈”问题,力争8月底前启动建设。
  住建部门表示,此次推出的公共租赁住房政策,保障层次将更为清晰。除集中建设、联动开发方式外,住建部门还将积极探索改建、收购、市场租赁等方式,进一步扩大保障房源建设供应量。将公共租赁住房的范围扩大到现行的单位租赁房、人才公寓、外来务工人员宿舍等政策性租赁住房。特别是引导工业园区、大型企业利用自用土地,以集体宿舍等形式建设公共租赁住房,并将各类人才公寓、农民工公寓、干部教师周转房等纳入公共租赁住房范畴。同时,将棚户区和危旧房改造中符合解困政策的家庭纳入保障性住房范围,做好住房保障与棚改、危改相结合的文章。
  低收入“夹心层”保障迈入实施阶段
  据了解,2003年以来,我市已连续9年将住房保障工作列为政府为民服务实事,累计为3.5万户住房困难家庭建立了基础档案,有2.4万户家庭享受到了经济适用房或廉租房保障。
  但是,仍有相当数量的低收入家庭住房问题尚未解决。据介绍,由于中等偏下收入家庭、新就业职工以及进城务工人员等群体难以通过市场途径解决住房,形成了所谓的“蜗居”、“蚁族”和“夹心层”,这部分群众急需政策性保障。
  为此,我市将在继续保持经济适用房、廉租房合理建设规模的同时,把公共租赁住房作为今后我市保障性住房建设供应的主攻方向。《烟台市市区公共租赁住房管理办法》出台后,烟台市保障性住房的受惠人群从以前的低收入困难家庭,扩展到中等收入偏下的人群,并且将新就业职工和外来务工人员也纳入保障范围。
  公共租赁房的租金尚未公布
  按照我市的目标计划,今年将新增公共租赁住房6000套,让群众“买得起房、租得到房、住得上房”,保障其基本住房需求。据悉,公共租赁住房保障实行实物配租、有偿居住和有限期承租。
  “公共租赁住房的申请人必须具有城市居民常住户口,其家庭成员人均年收入低于城市居民人均可支配收入,且是无房户。对新就业人员可不受28周岁的年龄限制,但须具有大专以上学历,毕业不满5年,且已缴纳了社会保险。此外,园区和企业自建的公共租赁住房,可将本园区、本企业的外来务工人员纳入供应范围。就符合保障条件。”住建部门负责人介绍说,符合廉租住房、经济适用住房条件的家庭也可申请公共租赁住房。
  至于租金,将由市物价局会同市住房城乡建设、财政等部门,统筹考虑供应对象的承受能力以及市场租金水平等因素确定后,另行公布。市、区人民政府提供的公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理,专户存储,专款专用,专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的运营、维护、管理和投资补助。
  在建设标准上,公共租赁住房以满足基本居住需求为主,可以是成套住房,也可以是集体宿舍。其中,成套住房属多层的套型建筑面积控制在60平方米以下,小高层、高层可按有关规定分别上浮15%、20%。公共租赁住房在使用前应当配置相应的设施设备,保证基本居住需求。
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【太原:本月将公布新建住房价格控制目标】
太原市今年新建住房价格控制目标将于本月公布。在日前举行的全市物价工作会议上,据了解,今年,我市居民消费价格总水平涨幅调控目标为4%左右,物价部门将着力解决住房等民生价格热点问题。
  “今年一季度要向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。”市物价局局长毛志鸣表示,物价部门将认真贯彻国家及省、市政府调控房地产市场的一系列政策,加大经适房等住房的价格管理力度。根据统计部门的数据,今年1月份,我市新建商品住宅价格同比上涨2.2%,环比上涨0.2%。而随着年度新建住房价格控制目标的公布,新建住房价格的涨幅将遭遇“天花板”。
  物价部门有关负责人表示,对于商品房价格,房地产开发经营企业开发的取得预售许可证的商品房项目,必须在10日内向物价部门申报销售价格,并切实履行价格承诺,不得随意变动销售价格。企业如果要调整销售价格,则需要重新进行申报。在重新申报期间,企业仍要按原申报销售价格出售商品房。同时,物价部门将会同有关部门整顿房地产市场秩序,加强对房地产价格及收费的监督检查。
  此外,围绕民生问题,物价部门今年将加强监测分析,定期发布民生价格信息,并防范价格异常波动;运用价格调节基金,保障肉蛋菜等商品的政府储备,支持建设蔬菜和生猪等副食品生产基地;择时出台机动车停车收费标准;进一步规范学前教育、医疗、殡葬等收费行为;对物业服务等级与收费标准进行适度调整等。
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【西安:规定18岁以上市民可单独购房】
  近日,一些有购房计划的市民就限购令细则提出了不少疑问。市房管局有关工作人员就一些市民普遍关注的问题进行了解答。 
  限购期限 暂未确定 
  据市房管局工作人员介绍,此次我市实施的限购细则,主要是为了逐步解决我市城镇住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,打击投资、投机性炒房行为,保持房价在合理区间,并未对具体限购期限作出明确规定,具体要执行到什么时候,要看限购令的执行效果和产生的影响有多大,是不是能够达到预期效果。 
  限购区域 西安市辖区 
  据了解,此次限购令的限购区域为西安市辖区,包括新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区,而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。 
  限购类型 新建商品住房和二手住房 
  本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房,而写字楼和商铺等则不在限购范围之内。 
  限购范围 18岁以上可单独购房 
  本次限购令明确指出,已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。如两代人户口在一个户口簿上,只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。 
  二套住房者 卖一套可继续买房 
  限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死,只是必须先卖一套房,然后才可以再买新房。
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【郑州:出台房产限购新政】
3月6日,郑州市政府举行进一步加强房地产市场宏观调控工作新闻发布会,会议详细解读了《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》。新的房产限购政策将从6日起正式实施,郑州市民限购二套房,不得新买第三套房。限购区域包括郑州市市内五区和郑东新区。 
  郑州市家庭限购二套房、禁购三套房 
  此次新出台的住房限购政策主体内容共分7部分15条。核心部分就是其第七条的限购内容。该条规定,郑州要严格执行限购政策。 
  暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区(含市内五区、郑东新区)向其售房。 
  居民家庭及已有住房套数认定 
  居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女,不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的,可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。
  限购区域、限购房源扩大 
  与今年1月初公布的郑州楼市“限购令”相比,此次限购范围从原来的郑州“二环”,扩展到郑州市内五区和郑东新区。市住房保障和房地产管理局总经济师代文启解释说,这些区域主要是产业集聚区,商品房开发项目较少,对郑州市的房地产市场影响不是很大。另外,此次限购的房子不仅是普通商品住房,二手住房交易也纳入其中。 
  公积金贷款首付提高 
  住房限购政策要求,要认真执行差别化信贷政策。各金融机构和郑州住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,严格落实“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。 
  据了解,由于对二套房贷的认定标准没有统一,目前,郑州住房公积金管理中心认定的二套房贷以在该中心进行第二次公积金贷款为准,首付款比例为50%,贷款利率为基准利率的1.1倍。该中心相关负责人表示,将对郑州版“国八条”进行研究,出台新的规定。 
  开发企业和中介机构明确责任 
  一是房地产开发企业、房地产经纪机构在办理网上签约手续前,应履行对购房人的住房限购政策告知和资格核验义务,并作出书面承诺。 
  二是对符合住房限购政策的,房地产开发企业、房地产经纪机构将购房居民家庭提交的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、居住证明(或纳税证明、社保证明)等材料复印件加盖印章,和《申请表》一并作为合同附件,在办理商品房合同信息备案、房屋所有权转移登记时提交。对不符合住房限购政策的,不予网签住房合同。 
  三是房地产开发企业、房地产经纪机构还应在售房场所醒目位置公示住房限购政策,供购房人查阅。 
  今年房价控制目标3月底前公布 
  限购政策规定,努力控制新建住房价格。坚决贯彻落实国务院一系列房地产市场宏观调控政策措施,加快建设个人住房信息系统,逐步完善房地产统计基础数据,切实将房价控制在合理水平。 
  将根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,综合确定新建住房年度价格控制目标,并于3月底前向社会公布。 
  严查二手房交易“阴阳合同” 
  对于二手房交易中,买卖双方持两份合同、低价交税费等情形,限购政策要求,要加强税收征管。 
  严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。税务部门要采取措施,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞;加强对土地增值税清算情况的监督和检查,对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查。 
  查处商品房虚假买卖行为 
  对于市场上存在的某些开发商雇人买房、虚假成交等情形,限购政策要求加强对房地产项目的监督检查。 
  要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施,加强对房地产项目的监督检查,重点核查合同注销率高、价格异常、虚假销售以及消费者投诉集中的项目。对存在违法违规行为的,要责令限期整改,依法处理,并记入房地产信用档案。 
  开发商违规,记入“黑名单” 
  对于某些证件不全卖房、违规建房销售、更改规划建房等行为,限购政策提出要加大对违法违规行为的查处力度。 
  开发商在开发经营活动中,因违反土地、规划、建设、房地产交易等方面法律、法规、规章、政策,给消费者造成较大损失,或对违法违规行为拒不整改,或造成重大信访事件影响社会稳定的,或以行贿手段谋取不正当利益的,要从严查处,记入“黑名单”,将有关信息通报各相关部门。
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【成都:“不惜代价”加大住房保障实施力度】
  在成都市看来,住房保障工作是民生工程的重点项目之一。成都市委、市政府主要领导在谈及住房保障时明确要求:从完善制度、加大力度、拓展范围、统筹城乡入手,不惜代价、不限规模,按需建设、应保尽保,不断加大住房保障的投入和实施力度,不断对住房保障提标扩面,大规模筹集保障性住房,大范围惠及城乡居民,让更多经济困难家庭实现安居乐业。
  从廉租房到限价房多层次保障体系务实推进
  在保障房建设领域的大胆创新和成功实践,不仅是住房困难家庭的福音,也是成都市履行政府责任、提高服务水平的重要体现。成都市以实效为先导,可持续推进各类保障性住房建设,凝聚力量、攻坚克难,把为民谋利落到实处。
  2月25日,成都市城乡房管局公布消息:2010年成都市中心城区新开工建设保障性住房11084套,其中廉租房2000套,经济适用房3087套,限价房5997套,总建筑面积约91.4万平方米,预计2012年下半年竣工并交付使用。
  这4个新开工的保障性住房项目分别位于青羊区武青路、成华区胜天路、锦江区大面桥、成华区荆竹西路,紧邻三环路,周边环境优美、交通便利,兑现了成都“非成熟区域,不建保障房”的承诺。
  从毕业生到农民工主攻公租房 解决“夹心层”住房难
  突围,缓解“夹心层”住房压力,是成都市建设公共租赁住房的历史使命。成都公租房建设服务对象明确、建设目标清晰,配套以完善的政策引导,确保了为民、惠民的公租房建设初衷落到实处。在不断完善住房保障体系基础上,成都公租房建设不断走向深入。
  成都市城乡房产管理局负责人说:“公共租赁住房的保障重点,就是解决中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员的住房困难。”2008年起,进城务工的农村劳动者首次被纳入公共租赁住房保障范围。
  保障范围从成都市行政区域的农民工扩展到非成都市行政区域户籍的农村进城务工人员,成都致力于不断扩大“安居保障”半径。目前,经济适用房、限价商品房、公租房等保障性住房已经逐渐向进城务工农民开放,并已展开向进城务工人员提供廉租房的相关准备工作。
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【重庆:成为大陆首个配租公租房城市】
  重庆公租房首次摇号配租结果3日公布,首批15281名城市无房者终圆“住房梦”。这也标志着重庆成为中国大陆第一个向居民配租公租房的城市。 
  2日晚9时整,在公证部门的监督和社会各界的关注下,重庆公租房进行了首次摇号配租。3日公布的摇号结果显示,在参与摇号的22317名公租房申请者中,有15281人幸运中签,与15281套房源一一配租成功。今年4月30日和11月30日,配租成功的申请者将分两批入住公租房。 
  重庆富士康员工陈华侨得知自己幸运中签的消息后,激动地跳了起来。“如果靠每月1500元的工资,不知何年何月才能买到商品房,现在好了,等公租房一交房,我就把老家的妻儿接到重庆团聚,每天我还能骑着电动自行车上班……”陈华侨的话里满是对未来的憧憬。 
  根据相关规定,待重庆公租房管理局发布入住通知后,中签者将签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》,未在规定时间内签订租赁合同的视为自动放弃,本次申请配租作废,但可重新申请。 
  重庆从2010年启动公租房建设,计划三年内在当地人口聚集度高、住房矛盾突出的区域建设4000万平方米公租房,解决200万人的住房困难问题。
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【苏州:限购限涨新政同时出台】
  苏州“限购令”3月4日起正式实施:本地家庭限购第三套房,非本地家庭限购第二套房。至此,住建部此前提请我省出台“限购令”的3个城市,已悉数执行了监管层的要求。与此同时,苏州还调整此前出台的“限涨令”,由3个月内不得涨价改为1年内原则上不得涨价。 
  根据规定,在苏州市区已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 
  该市住建局副局长吴小华表示,目前已对市区新建住房和存量房的网上管理系统进行了调整,并进行限购提示。该系统已100%覆盖市区,会自动甄别不符合条件的购房者。违反限购政策,房管部门不会进行产权登记。 
  苏州此次限购的范围主要是市区新建商品住房和二手住房,定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等除外。不过与南京、无锡相比,苏州版“限购令”并未对税收、信贷等政策一并出台具体规定,房管部门原则上是“认房不认贷”。 
  在限购的同时,苏州市还调整完善了“限涨令”,将商品房销售申报价格由原来的“3个月内不得调高”,调整为“今年年内原则上不得调高”。据分析,尽管商品房申报价格要实现跟销售价格的挂钩还有一定的距离,但“限涨令”的延长,对于年内房价的上涨波动将会有明显的警示作用。 
  苏州科技学院房产研究所所长、苏州房产协会副会长盛承懋表示,去年11月苏州曾出台限购政策,规定居民家庭限新购一套住房,即无论有几套房、是投资还是自住,都可再新购一套。而这次对住房数量有了严格限制,有2套房的本地家庭和1套房的外地户籍家庭,都被拒之门外。“这应该是苏州到目前为止最严厉的房地产调控政策,不过和北京等地相比相对宽松。比如在纳税证明时间上,不仅由5年降至1年,还加了‘累积’这个前提。”盛承懋说,“因为苏州在长三角和全国都不属于房价冒尖的区域,所以政策也会相对温和。” 
  刚刚过去的2月,苏州楼市成交上扬,房价坚挺。在盛承懋看来,限购后短期内住宅销售量会有所下降,房价可能也会下降,但是不会大起大落。 
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【福州:五城区二手房列入限购范围】
  已拥有一套住房的福州市行政区域内户籍居民家庭,在五城区内限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。2日,福州市发布《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,出台了福州房地产调控十一条意见(下简称“榕十一条”),这是在继去年10月福州出台政策限购一手房后,再次出手限购二手房。“榕十一条”还对住房价格控制目标、保障性安居工程建设力度、住房用地供应管理等方面作出了规定。“榕十一条”自2011年2月28日起执行,此前有关规定与其不一致的,以新规为准。
“榕十一条”限购细则
1、根据《意见》,对已拥有一套住房的本市行政区域内户籍居民家庭、能够提供在本市行政区域内1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在五城区内限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。
  2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在五城区内向其出售住房。
  3、调整完善相关税收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策,加强存量房交易税收征管工作。重点对高定价、高涨幅的房地产开发项目,在竣工结算前,实行土地增值税单项预征率制度,从高预征土地增值税;上述项目竣工结算后,地税部门要进行重点清算,发现重大问题的进行重点查处。
  4、严格落实差别化住房信贷政策。各商业银行要严格执行国家住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
  本月底公布 新建房价格控制目标
  “榕十一条”指出,2011年度福州市新建住房价格控制目标于3月底前公布。
  严格住房用地供应管理。2011年福州市商品住房用地供应量应不低于前2年平均实际供应量。在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,确保各类保障性住房、棚屋区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。
  进一步完善土地出让方式,积极探索“限房价竞地价”、“限地价竞配建”等多样化供地方式。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。
  加快个人住房信息系统建设。要以城市住房信息系统建设为重点,以房屋登记数据为基础,加快建立个人住房信息系统,确保今年10月底前福州市与住房和城乡建设部联网。各县(市)个人住房信息系统和住房保障信息系统建设项目费用由本级财政负责。
  拖延开竣工时间 将被暂停购地
  根据“榕十一条”,福州继续加大市场监管力度。建立商品房销售监督检查机制,对销售价格异常的商品房项目,市住房保障和房产管理、建设、物价、工商、房地产交易等部门应及时约谈企业法人,责令其限期整改,直至采取暂停网上签约备案等行政措施。
  要依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。市国土资源、建设部门要严肃查处房地产开发土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间等违法违规行为,加大曝光和处罚力度,记入企业信用档案,并暂停其新购置土地。
  健全完善约谈问责机制。市发改、财政、国土资源、监察、住房保障和房产管理、建设、规划、税务、物价、房地产交易等部门要切实贯彻落实国务院、省政府确定的房地产市场调控、住房保障工作等目标措施。市监察、住房保障和房产管理部门要加强对各县(市)人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查,健全完善约谈问责机制,视情况根据有关规定对相关负责人进行问责。
  对个人住房信息系统建设滞后的责任单位,也要纳入约谈和问责范围。
  误导消费预期 要追究当事人责任
  加大保障性安居工程建设力度。2011年,全市建设保障性安居工程58430套,继续实施危旧房(棚屋区)改造2.4万户。各级政府和有关部门要明确工作进度和责任分工,并于8月底前开工建设,确保按期完成全年保障性住房建设任务。
  要明确责任,强化对保障性住房建设和配租配售情况的监督检查,实行逐月通报、半年和年终考核制度,各县(市)区政府以及市直责任单位要按时将保障性安居工程建设进度情况报送市住房保障和房产管理局。
  坚持和强化舆论引导。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导,加大房地产市场调控政策措施和住房保障工作成效的宣传力度,引导居民理性消费,为加快推进住房保障体系建设和促进房地产市场平稳健康发展提供舆论支持,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期,对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
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【深圳:非户籍家庭补税不获购房资格】
  对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对于提供社保缴纳证明的,须符合下列条件之一:要连续缴纳(1)养老保险并医疗保险;(2)养老保险并工伤保险;(3)医疗保险并工伤保险(均为12个月以上)。 
  针对近期社会关注的深圳是否出台新限购令的问题,深圳市规划国土委向媒体表示,该委将继续严格执行《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办〔2010〕82号)规定的商品住房限购措施,并明确非本市户籍家庭补交一年税款也不能获购房资格。 
  去年9月30日,市政府办公厅发文规定,对深圳户籍居民家庭,限购2套住房;对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。执行五个月来,出现过少数非本市户籍居民家庭通过补交一年税款或社会保险,获取在深圳购买1套住房的现象。 
  3日,深圳市规划国土委特别强调,对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对于提供社保缴纳证明的,必须符合下列条件之一:一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险,二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险,三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
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【兰州:谁建保障房多谁优先拿地】
  经过相关部门多次研究,兰州推出“楼市十一条”——《关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设意见》,内容涉及切实落实房价控制目标、加快保障性安居工程建设、严格限购措施、保证住房用地供应等十一条新政。从《意见》名称足以见得保障性安居工程建设是此次调控的重头戏,明确了保障性住房建设套数、资金渠道、用地供应等指标。值得关注的是,为增加保障性住房土地供应量,兰州市独家提出以“限地价、竞配建保障性住房面积”等方式供应中低价位普通商品住房用地。 
  限购二套房禁购三套房 
  “限购令”是此次国家楼市新政的重要一条,在兰州版的“楼市十一条”中也明确规定,严格限购措施,对已有1套住房(商品房、经济适用住房、房改房等各类住房)的当地户籍居民家庭、在我市没有住房(商品房、经济适用住房、房改房等各类住房)但能够提供前两年在本市连续两年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房。停止本地居民同一家庭(购房人)三套住房签约,停止非本地居民同一家庭(购房人)二套住房签约。各房产登记机构对本地居民、非本地居民同一家庭(购房人)超过规定套数的住房停止办理产权登记。 
  《意见》提出申请购买商品房、二手房的本地和非本地居民,必须审核家庭户籍、婚姻状况等材料。与去年的“限购令”相比,此次对房地产开发企业、中介机构也提出了明确要求,房地产开发企业、中介机构在销售住房时,必须向购房人事前说明限购政策,由于未说明限购政策而导致退房的,由相关部门追究房地产开发企业、中介机构、销售人员、经纪人的责任。 
  不足5年住房出售全额征营业税 
  调整完善相关税收政策,加强税收征管,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 
  全市个人住房信息系统今年10月底前与住建部、省建设厅联网。届时,每个家庭在本市或外地实际拥有几套房屋在该系统内一目了然,解决了由于城市住房登记系统并不完善,难以查得没有通过银行贷款所购的房屋记录。 
  二套房贷首付不低于60% 
  强化差别化住房信贷政策,限制炒房和投机性购房行为。金融机构加大对中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持。从严控制高档商品房、别墅、商业用房的信贷投放。对购买首套自住的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 
  对非本市市民在本市购买商品住房申请贷款的,需要提供从申请之日起算的前两年在本市连续两年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的,商业银行不得发放住房贷款。 
  哄抬房价暂停网上销售 
  《意见》提出加强房地产交易秩序监管,引导合理住房消费。加强房地产交易秩序监管,严肃查处房地产开发企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、行业垄断、搞价格联盟等违法行为,问题严重的,暂停网上销售,注销《商品房预售许可证》,并记入信用档案,直至取消开发资质。加大对商品房销售的检查力度,定期监督检查已办理《商品房预售许可证》,对开盘12个月销售备案率未达到80%的企业,取消参加新的土地招、拍、挂的资格。 
  限地价 竞配建保障住房面积 
  《意见》提出加大住房用地管理力度,保证住房用地供应。市国土局增加土地有效供应,确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应量的70%。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。商品住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量。 
  市国土局拓展土地供应方式,在土地公开出让中提高招标出让的比例。对2004年以前的经营性建设用地遗留问题可以协议出让,但要用于廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房四类保障性住房建设。值得一提的是,与“国十一条”、“省十一条”以及其他城市出台的新政相比,我市独家提出积极推广以“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建设保障性住房面积”等方式供应中低价位普通商品住房用地。 
  为确保今年保障性安居工程建设目标任务全面、如期完成。《意见》提出,实施指挥部工作模式,对保障性安居工程建设项目涉及的所有审批手续一门受理,现场办公,集中会审,限时办结,按要求抓紧开工。一方面,加大政策资金支持力度,拓宽保障性住房房源和资金筹集渠道,以招、拍、挂方式出让建设用地的新建商品房开发项目中,无偿配建比例不低于住宅总建筑面积10%的保障性住房,产权归政府所有,纳入廉租住房、公共租赁住房管理。充分利用住房公积金贷款和商业银行贷款,支持保障性安居工程建设。土地出让金总额的5%全部用于保障性住房建设,资金单列,足额拨付。另一方面,加大监督检查力度,严格责任追究。全市今年新建的保障性住房,确保当年项目开工率达到100%,主体竣工率达到60%以上。 
  开发商建房一成无偿建廉租房 
  市发改部门在新建商品房开发项目备案时,按照住宅总建设面积不小于10%的比例明确无偿配套建设廉租住房或公共租赁住房的建设规模指标。市国土、规划部门在审批时,按照发改部门的配建指标审批,在土地招、拍、挂和规划条件通知书中明确配套建设廉租住房或公共租赁住房的规划条件及相关指标,并在出让合同中明确约定。凡新建商品房开发项目未经发改部门确定配套建设廉租住房或公共租赁住房建设规模指标的,国土、规划部门不予审批。这一系列意见都是为了有效增加保障性住房的土地供应量。 
  两年不开发收回土地使用权 
  《意见》提出跟踪检查已供应的土地,超过划拨文件或出让合同约定的动工期限两年没有取得《施工许可证》开工建设的,应及时收回土地使用权。依法查处非法转让土地使用权行为。对房地产建设开发投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。对欠缴土地出让金、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用权出让合同的,禁止在一定期限内参加土地竞买或收回土地竞买或收回土地使用权。加大历史遗留问题房屋权属登记发证力度,2011年底前解决在历史遗留房屋权属登记发证问题。 
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【昆明:出台商品住房限购实施细则】
  从昆明市房屋交易产权管理处获悉,3日,昆明市住房和城乡建设局正式下发《关于印发落实我市商品住房限购政策工作实施细则的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出,从本月1日起,在昆购房需在商品房购销合同备案前,需填写《房改房情况协助查询表》、《购房家庭成员住房情况 申报表》。“两表”填写完后,由住建部门在规定的工作日内完成审核。审查同意后,方可办理商品房网签、备案手续。
  3日,来到昆明市房产交易中心2楼大厅内,在产权登记收件窗口,许多市民拿着免费领取的“两表”,正在询问填写要求。其中,《房改房情况协助查询表》需查询人如实申报查询情况,并到所属房改部门(省直房改办、市住房保障局、呈贡县房改部门)查询,请相关房改部门协助查询后签章确认。市民无论有没有分到房改房,都需要填写此表。
  《购房家庭成员住房情况申报表》则由购买人如实填写,并承诺保证遵守昆明市的住房限购政策,知晓相关限购规定。
  此外,拟购买二手住房的居民家庭,应首先持购房人及家庭成员的身份证、户籍证明、婚姻状况证明及“两表”等有关资料,向昆明市房屋交易产权管理处进行购房资格审查,5个工作日后领取《家庭住房查询结果表》。对符合限购政策的,房产登记管理部门予以办理所购房屋产权登记。
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【三亚:主城区商品房买卖受到限制】
三亚市从3月3日起实施三亚版“国八条”。三亚市政府下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》)文件中强调,在主城区采取更加严厉的措施,坚决遏制投机性购房。
  《通知》中说,在“合理引导住房需求”方面强调,原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市主城区向其售房。同时三亚此次调整了个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
  《通知》中在保障性住房方面,强调将保障性住房建设列为一号民生工程,2011年新开工建设4500套以上保障性住房,并表示争取在三年内基本解决三亚市中低收入家庭的住房困难问题。
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【三亚:5年建近3万套保障房】
  3月2日,三亚市五届人大六次会议公布了《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》。在《纲要》中,民生建设是重要的一项内容。《纲要》提出,“十二五”时期,要把改善民生作为经济建设的出发点,建立适应三亚发展水平、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系,着力建设劳有所得、学有所教、病有所医、老有所养、住有所居等重大民生问题,建设人民安居乐业的幸福家园。
  在过去的五年,三亚实施各类重点民生工程累计完成投资超过76亿元。在对民生投入方面,“十二五”时期比“十一五”力度更大,效果也将更好。
  在《纲要》中,促进就业方面,被分为农村富余劳动力转移培训、创业型城市建设、职业技能培训补贴、就业困难人员社会保险补贴、高校毕业生就业见习、公共就业信息网络工程等6大工程进行实施。
  在教育发展方面,分为学前教育强化工程、基础教育提质工程、职业教育创优工程、高等教育创牌工程进行实施。三亚市教育局有关负责人说,政府期望通过抓教育,进一步提高人力资源素质,参与建设新三亚。
  在社会保障方面,三亚市将进一步提高城乡养老保险覆盖水平、完善城乡居民基本医疗保险制度、提升社保公共服务能力、加强城乡社会救助体系建设等方面下大力气。
  家住下洋田的吴声望更关注住房保障问题,在去年申请保障房中,他落选了。吴声望说,希望在下一批的分房名单中,有他的名字出现。
  《纲要》提出,在未来五年中,三亚市将一般预算新增财力和土地出让金10%部分向保障性住房建设项目倾斜,从土地供应、规划和政策扶持方面予以保障性住房建设支持,加大廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房供应和棚户区改造。建立健全住房公积金制度,解决城镇低收入家庭、农垦职工的住房困难问题,大力解决农村教师住房问题。五年完成各类保障性住房建设202.3万平方米,29630套。
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竞争对手情报
【SOHO中国:150亿“抄底”买地】
SOHO中国3月2日发布年报,核心业务净利润增长108%,达人民币35.12亿元。潘石屹表示,公司现金超过200亿元,2011年是大举收购的好时机,将继续充实北京地区项目及土地储备,同时全面扩大上海投资。公司全年投资规模在去年100亿元的基础上计划增加50%,达到150亿元。
  2010年,政府相继推出“国十一条”、“新国十一条”、“新国五条”等一系列住房市场调控政策,住房市场不断掀起风暴。而专注商业地产开发的SOHO中国则成功避险,业绩再创历史性新高。年内营业额同比大幅增长146%,至182.15亿元;净利润增长10%,至36.36亿元,其中核心业务净利润为35.12亿元;合同销售面积较2009年上升27%,达394990平方米。这些指标均高于行业的平均水平。
  2010年SOHO中国延续在上海市场的扩张势头,一年内三度出手,成功收购均处于繁华地段的外滩SOHO、虹桥SOHO及复兴路SOHO,总收购金额共50.22亿元。SOHO中国主席潘石屹表示,“去年中国房地产市场充满了变化与不确定,与饱受考验的住宅市场相比,商业地产则一枝独秀,几乎没有受到政策的限制,这种相对较低的政策性风险估计将吸引大量投资性资金流入,今年商业地产会有更多机会,我们目前手头现金超过人民币200亿元,2011年将是收购的好时机。”
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【万科集团:14亿拿武汉城中村地块】
3月3日,限购新政后,武汉首场土地拍卖会如期举行。在城中村占据半数的16宗地块中,有13宗地块未进入竞拍流程而被企业直接拿下。在竞拍现场,“地产一哥”万科再度掷金14.36亿元接连拿下两宗城中村地。
  此次土地交易格外引人关注。和以往常见的硝烟弥漫不同,3日总计约1895亩的土地在不到三个小时的时间内被次第“瓜分”。此次拍卖成功的16宗地块中有8块是被外界普遍认为“难啃”的城中村,但悉数被各家开发商收归囊下。
  据统计,此次土地拍卖的16宗土地总共吸金超过82亿元,其中共计1657亩的8宗城中村地块共卖出80.8亿元。在竞拍现场表现惹眼的依然是万科、百步亭、武汉城开等房地产开发商。
  面对一向被视作“难啃”的城中村地块,“地产一哥”万科此次依然没有“袖手旁观”。3日竞拍现场,万科武汉分别以8.76亿元、5.6亿元竞得位于洪山区青菱乡长征村P(2011)14号和P(2011)015号地块,楼面地价均维持在1600元每平方米左右。
  一位接近万科的人士表示:“对武汉城中村土地,万科不仅过去会拿、现在会拿,未来还要拿。”事实确实如此,今年1月11日举行的新年首场土地拍卖会上,万科武汉曾以5.8亿元拿下一块净用地面积138500平方米的居住用地;在5个月前的一场“招牌挂”中,万科更是用了不到30分钟就一口气拿下武汉汉口商业核心的8块城中村地块,当时成交总价高达12.37亿元。据了解,在历次对城中村项目的争夺中,竞拍现场都能看到万科的影子。
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【富力地产:2月销售12.22亿】
3月1日下午,富力公布了2011年2月的销售业绩。公告显示富力2月内录得合约销售收入共约12.22亿元,环比下降57%,销售面积达约81,200平方米。截至2011年2月底,公司总录得销售收入共约38.53亿元,销售面积达约235,200平方米。而1月,富力完成合约销售28.42亿元,销售面积达约165,800平方米。
  按照城市划分,富力2月销售最好的依然是广州,共计销售3.03亿元,其后依次为天津和北京,销售业绩分别为2.43亿元及2.35亿元。虽然春节之前富力高层曾多次表示对今年的销售任务充满信心,但从2月的业绩及整个房地产行业的宏观环境来看,分析师对今年房企的业绩预期却并不太乐观。
  即使富力在2月的销售业绩大幅下滑,但其在全国扩展的布局并未因此而停滞。2月内,富力进入南京的首个项目-富力南京科技创新综合体项目在麒麟科技园内举行了开工奠基典礼。据悉,该项目富力地产将投资80亿元,吸纳“研商住”组团式开发理念,将其建设成为一个集聚高新技术产业和人才的科技基地。
  富力地产联席董事长兼总裁张力在典礼上表示,富力地产有信心、有实力确保该项目在2016年底完工,要将麒麟科技创新园“建成全国高科技的名片,而且超过美国硅谷。”
  据悉,该项目位于园区核心片区,总占地57公顷,总建筑面积58万平方米。依循现代科技园区发展模式,项目将分别打造三个区域,分别为科技研发办公区、商业配套服务区和生态智能住宅区。
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【保利地产:加速布局二、三线城市】
  保利地产3月1日发布2010年年报,报告显示,受益公司销售业绩再创新高及经营规模扩大,公司全年实现净利润49.2亿元,同比增长39.8%。为降低楼市调控的影响,2011年保利地产将加速布局二、三线城市。
  2010年保利地产各项经营业绩再创历史新高。年内实现营业收入358.94亿元、净利润49.20亿元,同比增幅达56%和40%;基本每股收益1.08元。全年销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长31%和53%。在业绩增长推动下,保利地产推出了10转3派2.13元的分配方案。
  由于2010年保利地产继续在全国二、三线城市积极布局,新增大量土地储备和房地产项目。截至2010年底,公司总资产突破1500亿元;新增房地产项目45个,新增土地储备权益容积率面积1441万平方米,完成所有沿海一线城市的布局。截至2010年末,保利地产拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平方米。
  不仅如此,由于签约金额创历史新高,2010年末保利地产预收账款达515亿元,相当于2010年结算收入的143%,提前锁定2011年度公司业绩。而且由于资金大量回笼以及强化资金管理,保利地产年末短期债务合计73.33亿元,仅占金融机构借款(含公司债)的12.51%,较上年度的14.02%下降1.5个百分点,短期偿债压力进一步降低。
  对于严厉的调控政策,保利地产表示,系列调控政策的叠加将会对市场产生较大影响。公司将加大二、三线城市布局,更加专注于市场刚性需求,并向住宅与商业“双轮驱动”的目标迈进。
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【华远地产:去年净利4.01亿】
任志强任职的华远地产3月3日披露2010年年报,公司报告期实现净利润4.01亿元,同比增长16.47%。任志强的薪酬一直是业内和投资者关心的话题,华远地产年报显示,董事长任志强报告期内从公司领取的报酬总额为758.17万元(税前),总经理孙秋艳报告期内从公司领取的报酬总额为516.08万元(税前)。
  华远地产称,报告期内,公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入17.79亿元,同比增长53.38%;实现净利润4.46亿元,其中归属于上市公司股东的净利润为4.01亿元,同比增长16.47%。公司盈利能力进一步增强。报告期内,公司实现开复工面积94.8万平方米,比2009年增长94.7%。其中新开工46.1万平方米,比2009年增长103.1%,竣工26.9万平方米。报告期内,各项目合计完成签约29.03亿元,收款29.5亿元,同比分别增长69%、72%。
  华远地产表示,虽然2010年在国家出台一系列调控政策后,一线城市的销售受到冲击较大。但以刚性需求为主的二、三线城市的销售量补足了一线城市销量下跌的缺口,并使全国销量增长超过10%。公司自2006年开始向二、三线城市发展的战略在2010年有了实质性收获,2010年公司利润来源中,二线城市的贡献首次接近50%。
  展望2011年,华远地产表示,公司对今年房地产市场谨慎乐观,公司将加大在二、三线城市尤其是现有项目所在城市的业务布局与投资比例,加速推进已取得项目的开发建设,控制好项目投资节奏,持续推进全过程成本管理,加强现金流动态规划和支出计划管理,积极调整在售项目的销售策略及推广力度,努力扩大已进入城市的品牌影响与市场份额,加快资金回笼,以降低财务风险,确保公司稳健发展,并实现预期收益。同时,加快业务结构调整的步伐,积极与商业地产合作方合作,增加公司在商业地产方面的投资,以丰富公司的产品线。
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【瑞安建业:4亿美元私募基金投资内地“烂尾楼”】
  据3月7日外媒报道,瑞安建业完成了筹组总规模共四亿美元资金,该资金将投资于中国内地“烂尾楼”项目的私募基金。据悉,该基金名为“SoTan”,年期为六年,由瑞安建业和两家欧洲退休基金组成的群体组成,双方各占一半权益。该基金由瑞安建业和Tan-EuCapital共同保荐,瑞安建业资产管理(香港)有限公司担任该基金的资产经理,而Tan-Eu则担任基金经理一职。
  瑞安建业执行董事对本次筹资表示,虽然公司本身有能力独立发展该等项目,但由于公司市值不大,只有50多亿港元,在不想大幅提高借贷的情况下,故成立私募基金找有兴趣的伙伴共同投资。此外,黄勤道还表示,如果该笔基金取得成功,第二、三期的基金规模或会增加,该笔基金也将聚焦于住宅及以住宅为主的综合发展项目,但不会参与需要进行拆迁的项目。
  资料显示,瑞安建业数年前已通过“中华汇房地产”参与内地“烂尾楼”项目。该些未完成项目一般在市况转差、项目管理不善或开发商财政出现问题等情况之下出现。瑞安建业透过物色项目与资产管理、建筑及融资等,从而获取回报。
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【盛高置地:2010年销售63.9亿元】
  3月7日,盛高置地发布2010年业绩报告。报告称,公司去年共录得合约销售额63.9亿元,同比增长16%;合约销售面积为482173平方米,同比增长1%。盛高置地表示,公司去年全年总收益约42.72亿元,与09年30.65亿元的业绩相比,增长了39%。截至2010年12月31日,盛高置地股权持有人应占纯利约8.9亿元,与09年6.785亿元相比,上升了约31%。
  2010年,盛高置地已售出及交付项目的总建筑面积达305,798平方米,物业销售收益约为人民币41.14亿元,与上一年29.3亿同比上涨了约41%。在均价方面,盛高置地则由09年的11623元/平方米上升至13252元/平方米,增长率14%。盛高置地称,公司的物业销售收益符合公司的预期,收益的增长主要归因于长三角地区的几个新增主要项目。
  面对目前形势,盛高置地表示,公司会积极调整市场策略以切合消费者需要。同时,公司在二线城市的可售建筑面积与即将交付建筑面积将达到更成熟的阶段,加上新取得的项目的展开,预计公司未来数年的业务均会持续成长。
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【海航置业:加注旅游地产】
近日,海航置业意欲收购九龙山30%的股权,从而成为九龙山的实际控制人的消息甚嚣尘上。业界观点认为,在为旗下旅游地产业务的上市谋求壳资源的同时,九龙山拥有的九龙山度假区的开发建设权,同时是海航置业意欲入主九龙山的筹谋所在。
  同时,今年1月份,海航集团刚刚组建时间不长的华南总部,也与湖北嘉鱼县政府签订了一份旅游景区的开发合作协议,计划在湖北嘉鱼县投资打造三湖连江,以休闲度假为核心的国家级5A景区。除了上述两个平台外,海航集团旗下的海岛建设,也对海南国际旅游岛的景区建设进行着大规模的渗透。
  业内人士分析,旅游景区投资是一座未被深挖的巨大金矿。在当前国内旅游景区纷纷谋求转型升级的背景下,囊括航空、机场、酒店和景区等多种旅游资源并且具备超群资本运作手腕的海航集团,或许已经把景区开发项目列为了其旅游地产版图上的一个“大蛋糕”。
  据悉,九龙山主业为高端休闲旅游地产开发。2006年,九龙山取得了九龙山度假区合计10平方公里20年的开发建设权。目前,度假区五大规划功能区中的高尔夫、游艇、马球等三个俱乐部和文化等旅游项目,均已建成并且稳定运营。
  海航集团旗下,除了海航置业在拓展旅游景区的开发项目外,今年1月16日,海航集团旗下刚刚组建的华南总部,也与湖北嘉鱼县政府签订了旅游开发合作协议,将联手打造三湖连江休闲度假核心景区,建设华中优秀旅游目的地。
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【华侨城:一月两度融资还旧账】
  继2月15日在银行间市场发行人民币20亿元短期融资券之后,华侨城集团3月1日再次宣布将于3月8日发行人民币14亿元5年期中期票据,其用途都是用于补充营运资金及偿还银行贷款。本期中票发行利率,将根据簿记建档、集中配售方式最终确定。而在此前20亿元短期融资券中,华侨城集团把募集资金中的3亿元用于康佳集团补充中长期营运资金,8亿元用于置换公司本部利率较高的现有银行贷款,9亿元用于置换华侨城A的银行贷款。
  华侨城集团在发行文件中,并没有明确这两次融资是否与房地产政策调控有关,但发行材料强调融资将不用于房地产项目,而是意在进一步拓宽融资渠道,提高直接融资比例,优化负债结构,使企业获得稳定的长期发展资金。
一位不愿透露姓名的券商分析师认为,华侨城集团承诺融资将不用于房地产项目,实为房地产调控的形势所迫,目前凡是业务涉及到房地产类上市公司的多种融资渠道都不顺畅,融资政策迟迟不予开闸。该分析师表示,一个月内两次融资或与华侨城今年获取贷款的难度加大有关。
根据华侨城集团的发行文件披露,该集团2007年末、2008年末、2009年末及2010年9月末的资产负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及71.11%,呈逐渐升高的态势。而截至2010年9月末,华侨城集团短期借款较2009年末大幅增加63.57亿元,负债总额达到439.86亿元,较年初大幅增加了41.79%。上述文件还显示,2010年1~9月,华侨城集团经营活动产生的现金流量净额为-63.69亿元,经营性现金流不容乐观。
  作为华侨城集团旗下重要板块,房地产业务存货余额也在增加。文件显示,2009年末华侨城集团存货余额为118.45亿元,约占同期资产总额的25.14%;2010年9月末存货余额为183.22亿元,约占资产总额的29.62%。
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【莱茵置业:2010年房地产营收同比增57.8%】
3月1日晚,莱茵置业发布2010年年度报告称,公司2010年实现营业总收入18.23亿元,同比增长62.58%;归属于上市公司股东净利润1.69亿元,同比增长29.83%。
  公告显示,2010年,莱茵置业全系统实现商品房合同成交额15.11亿元,实现商品房销售回笼13.03亿元,合同成交、销售回笼符合公司的年初制定计划目标。截至2010年12月31日,莱茵置业总资产为376009.97万元,负债总额为287331.77万元,归属于母公司的净资产总额为76296.50万元;2010年,公司商品房结算销售收入153622.29万元,实现归属于母公司的净利润16910.26万元。
  公告指出,该公司主营业务房地产营业收入为15.36亿元,同比增长57.79%,占总营业收入84%,毛利率为33.69%,同比下降1.79%。主营业务收入中扬州地区依然占主力,为64733.55万元,其次是上海和杭州两地,上海主营业务收入增长最快,为46178.52万元,同比增长24312.41%,杭州地区为29283.46万元,同比增长112.17%。公告称,莱茵置业主要项目扬州“瘦西湖唐郡”、上海“莱茵美墅”、泰州“莱茵东郡”、扬州“莱茵北苑”项目等在2010年均取得了较好的业绩。
  对莱茵置业未来的发展展望,公司表示2011年公司将积极依托长三角地区积累的各项资源、营销网络和开发经验,继续坚持公司发展战略,以杭州、南京、南通、扬州等地为据点,依靠当地培育的品牌优势继续深耕细作,努力成为二、三线城市房地产行业中的领先者。
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【五矿集团:收购北京第五广场】
2月28日,五矿集团发布公告称,公司拟45亿收购北京第五广场,收购后该广场将计划用作办公楼。资料显示,第五广场位于北京东二环交通商务区的核心地带,东邻CBD,西接王府井,北达东直门,南抵建国门,地理位置十分优越。该项目总建筑面积为12万平方米,其中地上面积7.8万平方米,地下部分建筑面积约4.6万平方米。整个项目在06年竣工。
  整个项目包括3栋国际标准的甲级智能化写字楼及一批大型高档临街精品商业,是一栋由多座建筑物构成的商务综合体。
  第五广场由北京第五广场置业公司开发建设,而该公司是易达国际投资有限公司与北京中铁泰博房地产开发有限公司为该项目而合资成立的项目公司,其中,双方所占权益分别为61.22%和38.78%。目前并不能证明该项融资与五矿集团收购第五广场有必然联系,但如若这笔收购成功,五矿集团将在北京核心区域拥有一个丰厚的商业物业资产。
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【嘉凯城:14.5亿杭州拿地】
  3月3日,湘股嘉凯城刊发公告,公司全资子公司浙江名城房地产通过竞拍以总价14.5亿元获得杭州市余杭区一地块的土地使用权。据了解,由于看好长沙房地产市场的发展前景,嘉凯城正谋划来长沙发展。
  据了解,该公司子公司浙江名城房地产集团有限公司拍下的这块地,位于杭州市余杭区,土地面积82981平方米,用途为商住,容积率不大于2.8,绿地率不小于30%,建筑密度不大于28%。嘉凯城有关负责人表示,做为一家注册地在长沙的上市公司,公司非常看好长沙房地产市场前景,准备来长沙发展地产项目。目前,嘉凯城主要的地产项目集中在长三角地区。
  有分析师表示,现在国家对房地产行业调控得比较厉害,一线城市房地产成交量大跌,地价也有少许回落,而此次嘉凯城拿地的价格并不高,有点“抄底”的意味。该分析师表示,鉴于一线城市限购等严厉调控措施,房地产企业向二线、三线城市发展也是大势所趋。
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【世茂新鸿基联合体:44.7亿拿下南京河西总价地王】
  3月3日,南京市公开拍卖分别位于河西南部与下关长江大桥附近的两幅地块。其中,作为“海峡城”建设用地之一的NO。2011G07地块,出让起始价高达44.72亿,未开拍即已成为河西总价地王。截止目前,该两宗地块均已成功出让,总成交价格为48.82亿。
  其中,河西NO。2011G07地块(海峡城内)被盖世控股有限公司、硕富有限公司、佳铭投资控股、河西新城区国有资产有限公司联合以44.72亿元底价竞得,楼面价4752元/平米。据世茂房地产方面证实,该地块正是由世茂集团联合四家企业一同拿下的,但世茂并未透露该地块的其他合作方资料。可查资料显示,河西“海峡城”去年已经和海峡建设投资有限公司签订了意向协议,这家公司正是由香港世茂集团牵头,新鸿基地产、恒基兆业及台湾远雄、东元等企业投资组建的,其在福州、成都等地已经开始运作了2个海峡城。而另一幅下关区燕江路以北商业金融业地块(G06地块),则被南京宁华物产以1.1亿元的底价竞得,楼面地价3113元/平米。
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【世茂房地产:再度“借新偿旧”】
  3月2日,世茂房地产宣布,3月1日已与摩根士丹利和渣打银行就3.5亿美元的优先票据订立购买协议。票据的发售价为本金的100%,利息自2011年3月8日按年利率11%计算,2011年9月8日开始每半年期末支付。
  不同于一些公司的“未雨绸缪”,世茂房地产此次小规模发行优先票据,更多意在以新债还旧债的方式优化债务结构。“无论纵向比较其此前的类似举动,还是横向与其他内房企比较,是次世茂房地产的主要目的都指向延长集团的平均债务期。”香港某券商分析师说。
  公告显示,世茂房地产“拟用票据所得款项赎回其2006年浮息票据未偿还本金的部分,以及偿还其他现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金,以及用于一般企业用途以加强流动资金状况。”对此,上述世茂房地产负责人表示,“截至2010年年底,公司握有135亿元现金。此次发债规模本身不大,其中绝大部分是用来偿还旧债,而并非手中现金紧张解困之举。”在此目的下,世茂房地产也相应地选择了适合自己用途的票据类型,而并非时下流行可以让投资人获得人民币升值收益的,以人民币计价、人民币结算的“点心债”,或者是人民币计价、外币结算的“合成债”。
  世茂房地产负责人表示,“由于我们所需要偿还的债务就是美元,因此直接选用了同一种币种的美元债。之前公司一直有发债,与投资人沟通后,我们认为11%的成本还算合理。”据了解,世茂房地产此次票据融资所获资金不会进入内地,而是直接在海外偿还债券持有人。
  实际上,这一“借新偿旧”的手段,也是世茂房地产的常用技巧。据了解,就在去年7月,世茂上一次发债即是以新债还旧债来调整债务结构。是时,世茂公告就显示,“此番发行所得款项净额预计约4.94亿美元,拟将其用于偿还现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金,以及用作一般企业用途以加强流动资金状况。”
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2011年3月2日-2011年3月8日)】
  3月2日-3月8日(截止3月8日17:00),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2295(套),总面积为:221137(平方米)。
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【购买上海经适房将只能得到部分产权】
  随着保障房建设任务的明确,经济适用房又何去何从?此前,多个省市提出取消经适房,以避免由此带来的一些不公平问题。不过,在上海的住房供应计划中,经适房仍然占据相当地位,但方式在变化。近日,《上海市经济适用住房价格管理试行办法》正式发布实施。其中规定,经适房将采用共有产权,或称有限产权制度。购房人产权份额等于销售基准价格除以周边房价的90%。上海市发改委副主任汤志平指出,“确定这样的计算公式,主要考虑到经济适用住房保障对象是中低收入住房困难群体,在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%,可以适当提高购房人拥有的产权份额,进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。”当住房困难家庭的经适房用于自住时,住房保障机构让渡名下份额的使用权,所以购房人享有完整的房屋使用权,帮助其解决住房的困难。如果五年后经适房可以上市转让时,住房保障机构享有优先回购权。而优先回购权来源于共有产权制度,并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。上海市本批次供应房源的销售基准价格和产权份额可分为购房人产权份额占70%、购房人产权份额占65%和购房人产权份额占60%等三类。据称,上海的共有产权、有限产权制度在全国是唯一的。其核心是按照共有产权的方式着重解决经适房使用和收益分配的公平性问题。 
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【2月上海商品住宅成交面积环比大跌83%】
据佑威及楼市专评网数据显示:2011年2月,上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米,环比上月大跌83%,创下了2006年以来,商品住宅月成交量的最低纪录;成交均价为20625元/平方米,环比上月降低了10%。调控政策频出,市场陷入急冻。1月份,借助房产税传言造成的恐慌,上海楼市出现了淡季不淡,供不应求的局面。但是,伴随着各类调控政策的在1月末2月初陆续由传言变为现实,加上春节假期的影响,市场行情遭到了彻底的逆转,月成交量创纪录地跌破了20万平方米大关,供销比也从1月的0.5∶1,变成了2月的2.2∶1。而在四环五区中受影响最大的莫过于内环内区域,该区域2月商品住宅的成交量环比1月竟跌去了91%。
受政策影响,2011年2月上海市4万元以上的高端楼盘仅仅成交57套,成为了自2009年3月以来成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅热,就此被彻底浇灭。别墅项目由于总价较高,也受到很大冲击,在2月仅仅售出105套,同样创造了2006年以来的最低纪录。2月全市商品住宅供应量为40万平方米,虽环比上月下跌了24%,但这一新增供应量已经相当于2月成交量的2.2倍。不过,其中能满足刚性需求的有效供应却相对不足,除个别项目外,其他获取预售证的楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目,在投资性需求遭到封杀的情况下,难以拉动市场成交量。从成交价格来看,虽然均价有了10%的跌幅,但主要原因还是高端楼盘的滞销。楼市专评网分析师认为:由于政策尚处出台初期,诸多开发商以推迟开盘来对抗政策,市场供求关系依然得不到实质性的改变,房价自然难以下跌。不过只要政策持续一段时间,不堪资金链压力的开发商恐怕会下调价格。
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【上海房价均价跌破两万大关 触及近32周以来新低】
经过一系列地产新政调控之后,上海房价持续下滑,并于3月第一周跌破2万元关口,达到19216元/平方米,触及近32周以来的新低,跌回到2010年7月的水平,亦接近2010年4月17日“新国十条”之后的最低水平。
  根据中国房产信息集团公布的数据显示,3月1日至6日上海全市仅有2个楼盘拿到了预售许可证,推出6.1万平方米的新房源,环比下滑58%。在售楼处月底全面签约的翘尾行情之后,同期上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38万平方米,环比下滑16.16%。
  供需低迷的主要原因是,2月很多拿预售证的楼盘并没有真正开盘,所以也就没有新的楼盘再去审请预售许可证,导致成交大减。受到市场成交低迷影响,上海一手商品住宅的平均成交价格也再度下滑7.5%,达到19216元/平方米,再度跌破2万元关口。
  不过,部分楼盘推出降价措施遭到抢购,显示购房者对价格十分敏感。3月5日,位于普陀的陕西北路1688推出20套优惠21-30万元的婚房几乎被现场抢购一空。3月6日,位于康桥的中海御景熙岸开盘,定价2万元/平米实际让利空间达20%,推出的358套房源也几乎销售一空。
  中房信分析师薛建雄分析认为,新一轮调控后的房价底部已现,多数开发商可能视市场情况调整价格推盘,这意味着短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘,但是随着成交量的回升,房价的降幅可能会逐步缩小。
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【上海小户型办公楼略显走俏】
住宅市场限购后,不少人将目光投向了商铺、办公楼等商业地产。不过,从目前情况来看,除了部分小户型的办公楼销售较好,上海商业地产的成交并未出现突破性增长,商业地产的真正繁荣还有待时日。统计显示,今年2月份上海共成交商铺583套,成交面积为7.95万平方米,与去年2月份相比,上升了3.9%,但环比今年1月份,下降了五成多。2月份商铺成交并未增长,一方面是因为受到季节性因素影响,春节前后,历来是房地产市场交易淡季。另一方面,商铺投资的专业性与长期性,使得很多个人投资者的观望情绪较浓。
相比住宅,商业地产的标的较大,一间商铺上千万元不足为奇,商业地产交易中的税费,更是明显高于住宅。商业地产转让过程中,上家至少要交差额5.55%的营业税,差额减去营业税和合理成本后约30%-60%不等的土地增值税,以及净利润20%的个人所得税。高额的交易税费挤压了频繁买卖的空间,通常商铺投资者需要通过长期持有来获利。相对来说,部分写字楼项目成交势头不错。据统计,今年2月份,上海共成交了756套写字楼、成交面积6.74万平方米,虽说成交套数环比今年1月份下降了38.64个百分点,但是和去年同期相比,成交套数却大涨了70%。还有一组值得注意的数据是,2月份写字楼成交套数同比大涨,成交面积却同比下跌11.95个百分点,说明与去年同期比起来,今年2月份上海写字楼成交户型以小户型居多。小户型办公楼成为写字楼成交市场最为活跃的产品,是因为在住宅投资受限后,部分被限购的资金流入。
尽管目前商业地产尚未繁荣,不过从土地市场的表现来看,近期开发商们对商业用地的热情很高,商业用地的成交显得十分红火。2月份,上海共出让19幅土地,其中14幅为商业性质地块,总面积达到31.32万平方米,总成交价约为37.86亿元,在2月份土地交易额中占比58.85%。其中,2月12日成交的商业地块溢价率高达178%,而纯住宅用地的溢价率最高为131%。 
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【上海2月二手房成交量超预期】
  春节传统淡季,加上新一轮调控来袭,此前市场一度预期2月二手房市场成交量将跌入冰点。但来自多个中介的数据显示,这一情况并未出现。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,2月份,上海全市共有0.79万套二手房成交,比1月下降62.3%%,比上年同期上升59.9%。与往年同期相比,今年2月的成交量已处于较高水平,高出市场普遍预期。
  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称,2月不少市民以“份额买卖”等手段,取得限购之下的买房资格,造成了买卖双方直接过户、交易的现象激增。
  所谓“份额买卖”,就是通常市民所说的从房产证上“去名字”。这直接使中介在二手房交易中的“地位”下滑。21世纪不动产的统计称,2月上海全市由中介促成的二手房交易套数占比约75%,而在2010年全年,这一比例高达90%。
  来自上海中原的数据则称,2月上海各区域的成交全线下降,中心区域的静安和徐汇成交量比1月份下降八至九成;嘉定、长宁和闸北的交易量下滑幅度也达到六至七成左右。
  上海中原的调查同时称,2月以来虽然成交量大幅下降,但是仍有大量刚性需求开始入市。中低端物业的成交总量较上月放大3%,由于刚性需求群体较大,目前二手房成交价格要比政策出台前高出5%~10%左右。一些中内环楼盘出现大户型降价、小户型提价的现象。
  上海中原样本数据监测显示,2011年2月,上海中原全市二手房成交均价为23113元/平方米,比1月份下跌1.3%。 
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【上海写字楼供应大幅放量成交缩水】
  2011年2月,写字楼市场受到春假长假的影响,成交量环比出现较大幅度滑落。供应方面,受到浦东环球金融中心散卖带来的巨大供应,使本月写字楼供应大幅放量,超过40万平方米的巨大供应,逼近去年年末的水平。
  据上海中原研究咨询部最新数据显示,2011年2月,新增可售写字楼物业11例,共计42.75万平方米(2031套),环比大幅上升417.17%;同期售出写字楼物业6.76万平方米,环比下滑55.60%;本月,写字楼物业销售均价为23697元/平方米,较上月出现1.37%的较小跌幅。 
  2月,上海写字楼市场供应出现了大幅放量的局面,而成交则在上月回落的基础上,再次下滑。总体来说,呈现供大于求之态势。2011年2月,新增可售写字楼物业11例,共计42.75万平方米。供应主要集中在内环内区域,供应量为31.32万平方米,占全市总供应量的73.27%;同期售出写字楼6.76万平方米,环比下滑55.60%,外郊环区域以2.72万平方米占据各区域成交之首,占全市总成交面积的40.29%;销售均价为能再次创出新高,出现小幅下跌,当月销售均价为23697元/平方米,环比下跌1.36%。当期写字楼供求比为6.32:1;目前写字楼可售面积为414.34万平方米,消化时间为28个月。存量分布做多的三个区是浦东、普陀、闸北,可售面积分别为92.80万平方米、43.81万平方米、34.38万平方米。本月来自浦东的环球金融中心获得供应冠军,于2月末上市65套物业,22.65万平方米办公物业;销售冠军则被来自闵行的浦江智汇园夺得,共售出199套,1.10万平方米办公物业。 
  上海中原研究咨询部高级研究经理马冀认为:2月,写字楼供应市场出现大幅放量,主要源于浦东环球金融中心的大量上市,坊间传闻其开发商散卖物业,已经得到证实。而环球金融中心的上市,必将进一步加剧写字楼销售市场的激烈竞争。另外,写字楼成交出现较大幅度下滑,则是因为受到春节长假的影响,相信随着长假的结束,随后几个月写字楼成交会逐步回暖。 
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北京房地产
【北京将严厉查处违规补缴社保绕开限购令的行为】
  北京住宅限购令出台后,外地户籍居民买房须提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社保或个人所得税缴纳证明方可购房,因而催生部分中介宣称可代办补缴社保现象。代理机构将购房人以本单位员工的身份,“伪造”过去数年的劳动合同以及工资凭证、财务账目等,随后再持各种材料前往相关政府机构进行社保补缴办理。就此,北京市社会保险基金管理中心指出,以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的,属违规行为。北京市社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况,将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理,后果由违规个人承担,并将相关信息记入个人信用警示系统。北京市社会保险基金管理中心相关负责人表示,从目前掌握的情况看,尚未发现这种违规补缴社保的“成功案例”。此外,北京市社会保险基金管理中心提醒外埠在京参保人员,中心与北京市小客车指标调控管理办公室、北京市住房和城乡建设委房屋管理等部门是通过数据交换平台进行相关信息的核对、审查,外埠在京参保人员购车、购房无须开具纸质社保缴费证明。因此,切勿听信谣言,避免上当受骗,使自己的利益受到损害。
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【京籍在职集体户口符合条件者可购房】
 针对北京集体户口能不能买房等限购相关问题,3日,北京市住建委相关负责人表示,北京在职的集体户口人员只要符合“京15条”中的相关规定都可购房。该负责人同时强调,针对北京住房限购“京15条”等调控措施,市住建委正会同相关部门,结合近期该政策的执行情况,抓紧制定并尽快出台相关实施细则,以更好地落实房地产调控政策,合理引导住房需求。 
  2月16日,北京市落实“国八条”的实施细则出台,包括“新版限购令”在内一共15条内容,并从17日开始严格执行。而根据新限购规定,三类家庭将暂停在北京购房:已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;已经拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭;无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社保或者个人所得税缴纳证明的非本市户籍家庭。而两类家庭可限购1套,即已有1套住房的本市户籍居民家庭;持有本市有效暂住证在本市没拥有住房,且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭。 
  上述规定自上月17日执行以来,有关集体户口能不能买房、在校大学生能不能买房等与限购相关的问题颇受关注。对此,3日,市住建委相关负责人强调,“京15条”中对“本市户籍居民家庭”的界定非常清楚,即本市户籍居民家庭,还包含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。而北京集体户口人群中,在职集体户口人员有接收单位以及进京手续,是本市户籍的一种形式,因此,在购房资格问题上,只要符合本市户籍购房条件,就可以买房;而在校大学生虽然也是集体户口,却是一种临时户口,不属于北京户籍,按规定不符合购房条件。 
  “市住建委和相关部门目前正结合限购等新调控措施近期执行情况,针对执行过程中一些热点关注问题,抓紧制定相关实施细则,以让‘京15条’顺利落地,更好地落实房地产调控措施,引导住房合理消费。”该负责人3日表示,相关细则会尽快出台。
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【北京商业地块成交价屡创新低】
在平谷区马坊工业园区E06-32地块以800元/平方米的楼面价低价出让之后,7日,同样位于该工业园区内的E06-02、E06-31地块再创新低,以798.58元/平方米的楼面价成交,理所当然地成为节后楼面价最低的一宗地。业内人士认为,2011年的土地收入必然会下降,且土地财政必须要改变。据北京土地整理储备中心的公告显示,E06-02、E06-3地块为商业金融和其它类多功能用地,建筑规模为15.21万平方米,挂牌出让起始价为1.22亿元。截至挂牌竞价结束时间,网上只有一家企业报价,该宗地最终以出让起始价花落北京马坊工业基础设施开发建设有限公司。按照成交价格计算,该宗地的楼面价仅为798.58元/平方米。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示该宗地不到800元/平方米的楼面价与土地位置和土地用途紧密相关。值得一提的是,年初的土地市场与去年年底相比分外冷清,此次成交的土地距离上次土地出让已有10天有余,政府的政策导向对土地市场的影响显而易见。
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【北京市政府将宏观调控出租房租金】
  在参加今天(7日)上午的北京团分组讨论时,全国人大代表、北京市委书记刘淇表示,北京要形成以出租房为主的供应体系,出租房比例要占到60%,而出租房的租金今后也会进行政府宏观调控。
  有代表提出,救助人群的覆盖面应该达到5%的比例。对此,刘淇表示,中国有13亿人口,如果政府的救助覆盖面达到5%,也就是7000多万人。此外,还可以再加上2.5%处于救助边缘的人群。今后,在救助方面,北京可以进一步扩大救助面。此外,如果财政允许的情况下,还可以继续提高农村居民享受基础养老金的水平,由政府财政出资。随着物价的提高、经济发展和农民增收,实现农村社会养老全覆盖。
  政府工作报告中提出,要提高城乡低保标准,要求标准年均增长10%以上。刘淇称,对于北京来说,考虑到物价水平,北京这个标准还可以再提高一些。在代表们讨论热烈的保障性住房方面,刘淇表示,住房问题是民生大事。为了达到群众住有所居的目标,鼓励市民对于住房可以“先租后买”。瑞典等很多国家的首都城市,住房里有40%至50%都是出租房。大学刚毕业就勒紧裤腰带,向父母、亲戚朋友借钱购房的行为,不符合消费习惯。可以鼓励市民先租个小房,等到四五十岁有了一定成就再买房。北京要形成以出租房为主的供应体系,出租房的比例要占到60%。
  此外,刘淇还透露,政府正在研究,要加强对出租房制度的建设。最近,北京一些地方的房租开始出现了大幅上涨,为了保证出租房体系稳定运转,必须加强出租房管理。一间房隔成一个个小格子进行群租这种情况是不可取的,生活质量和安全都没有保证。首先,出租房房源要有保证,形成政府、集体为主,社会投资为辅的出租房建设,并保证公租房有来源。在出租房租金的管理方面,政府要有法规和管理政策,出租房的租金今后政府应该进行宏观调控。虽然房屋的涨跌是市场行为,但是不能由着房东涨价。
  另外,在一些情况下,出租房租金乱就乱在中介。在找房子的过程中,中介收取一大笔中介费,房东反而没有得到多少房租。刘淇表示,今后,首先政府要拥有一定的房源,同时由政府来掌握一些中介渠道,不许非法、无序的中介组织存在。
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【2月北京商品住宅成交创三年来新低】
  综合机构及北京房地产交易管理网的数据发现,2月商品住宅成交量创三年新低,且价格出现停涨。据统计,2月北京共成交商品住宅3535套,环比下降69.4%。相比较前两年春节期间的成交量,今年2月楼市成交量也达到了近三年来的最低值。据统计,2010年2月(春节期间)北京共成交商品住宅7353套,2009年1月(春节期间)成交量为7200套。分析认为,连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号,严格的限购政策不仅限制了大量购房需求,也使得具备购房资格的消费者更为慎重,持币待购者增多,直接导致2月成交量大降。此外,春节长假以及供应量较少也是原因之一。据了解,“京15条”落地后,商住类住宅成交情况较好成为行业内阶段性的特点。数据显示,自住房限购令出台后,从2月17日至2月28日,北京楼市成交量最高的前15个项目中,商住类楼盘占据了10席,共成交377套,相当于同期北京住宅成交总量的三成。 
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【统计显示北京楼市新政后八成项目停涨】
  自1月26日出台“新国八条”后,层层政策叠加终于出现效果。日前,据搜房网数据监控中心统计,北京248个在售普通住宅项目中,从1月26日至2月28日,已有7个项目公开降价,占比3%;有199个住宅项目价格停涨,占比80.2%,但依然有39个项目涨价,占比15.7%。业内人士认为,随着调控的深入,将会有越来越多的项目加入到降价潮中。 
  停涨项目占比上涨 
  据了解,新“国八条”、“京十五条”的出台,将楼市从燥热的1月骤降至冰冻状态,北京多数住宅项目遇到了前所未有的销售困难,虽说还未到大面积降价的地步,但已有7个住宅项目公开降价,八成项目价格停涨。 
  据搜房网数据监控中心统计,北京248个在售普通住宅项目中,1月26日第三轮调控后,截至2月28日,北京涨价住宅项目39个,占比15.7%;降价项目7个,占比3%;有199个住宅项目价格停涨,占比80.2%。 
  与2010年“929二次调控”相比,涨价项目占比下降9.7%,降价项目占比下降6.6%,停涨项目占比上涨21.4%。与2010年两次楼市调控效果相比,开发商少了份浮躁,多了份冷静,价格不变成为更多开发商的选择。 
  降价项目集中通州 
  搜房网的统计显示,新政后降价项目主要集中在通州,7个降价住宅项目中通州占了4个,其余3个降价项目分别分布于朝阳、海淀、顺义。7个降价项目中,均价最高降幅达3000元/平方米,最高下降比率为14.3%。从搜房网上查询到,通州运河某高端精装项目,调控后,将价格从26800元/平方米降至24500元/平方米,并打出全款98折、按揭99折的优惠。目前项目最高优惠8万。通州马驹桥某项目,不仅将每平米价格下调500元,而且打出了8万元的最高优惠。 
  降价很羞涩,但涨价的项目却很猛,据监控数据显示,此次均价最高涨幅达8000元/平方米,价格最高上涨比率达25%。涨价项目主要分布于北京较为热门的区域,39个涨价项目中朝阳、丰台各占8个。据了解,位于央视新址附近的某项目,将价格从32000元提至35000元/平方米。北三环光熙门地铁站附近某项目则把价格从39800元/平方米调至45000元/平方米。通州北京ONE则从1月份的26000元/平方米,提至目前的30000元/平方米。 
  某研究所研究员表示,目前的大环境下,降价是大势所趋,将会有更多的项目加入到这个行列。但他很不理解涨价的项目,“目前的形势,居然还有项目在逆势上涨”。 
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【北京高端住宅走俏】
  京15条立竿见影,商品房与二手房成交急剧下滑。但也有例外,2月千万以上豪宅卖出96套,商住类产品因其不占限购配额和相对较低的支付成本,人气陡增。专家提醒,有些城市尽管没有实际征收,但按照规定,商业物业应交房产税。 
  商住房坐地起价 
  因其不占限购配额和相对较低的支付成本,商住类产品俨然成为限购令的避风港。据机构统计,京15条出台后,从2月17日至28日,北京成交量最高的前15个项目中商住类型楼盘占据了10席,共成交377套,相当于同期北京住宅成交总量的3成。 
  一些商住项目“忍不住”坐地起价。据了解,京西一商住楼盘,年前原定开盘价格2.2万至2.5万元/平方米,后来延至3月份开盘,价格已经提升至2.8万至3.1万元/平方米,一套房子大约贵出30万元。销售人员直言,“只有300多套房,目前积累了4000多客户,涨价是随行就市。”此外,同类型的金澳国际、兴创D标等项目也将要或已经上调了销售价格。 
  过去,商住产品因其使用年限短,物业、契税和水电使用成本明显高于同类住宅产品,被许多购房者视为“鸡肋”,多数以酒店式公寓或产权式公寓作为投资使用。但京15条之后,因为限购令的作用以及增贷、加息、补税导致的支付成本提高,商住产品人气陡增,受到许多中青年购房者的青睐。 
  千万豪宅依然热卖 
  “抗限”能力较强的还有豪宅市场。亚豪机构统计显示,2月套总价超过300万的中高端住宅占到了总成交量的26.2%,比1月高出了3个百分点,同时,千万级别以上的顶级豪宅也售出了96套。“成交数据显示出高收入群体对紧缩政策存在较高抗性,主要更关注物业的稀缺性、保值性与长远的升值空间,不在意短期的阶段性价格涨跌”,亚豪机构副总经理任启鑫认为,限购使得高端客群更倾向于一步到位式的置业方式,也将2月成交均价一举拉升至24921元/平方米的历史新高。 
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议,对住宅市场的限贷、限购和连续打压的确会导致部分投资流向商业及高端物业,“不过如果能够尽早出台面向普通个人投资者的房地产信托基金(REITS),通过基金来聚拢民间资金,更有利于为热钱找到出口。”
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【2月北京二手房住宅网签总量环比下降64.5%】
数据显示,2月北京二手房住宅网签总量仅8335套,环比下降64.5%,同比下跌2.45%。这是2009年1月以来的最低成交量。2月二手房的成交均价为22283元/平方米,环比降7.01%。这是成交价连续8个月上涨以来的首次下跌。2月成交量平均下来,每日成交仅300套。但2月16日一天的成交量就达2057套,占总成交量的1/4。据悉,这是因为新政在2月16日出台,于次日执行,为赶政策的末班车,不少购房者选择在2月16日集中网签。业内人士认为,限购、上调住房公积金二套首付和存贷款利率、一些银行取消首套房贷利率优惠等措施的出台,使得2月北京房地产市场交易惨淡。
分析人士表示,从目前的市场情况来看,政策仍然在依次出台,“京15条”中部分政策还将细化,而处于“两会”期间的3月份,政策面依然趋紧,3月二手房成交量很可能再次下调到1万套左右。另据北京市土地整理储备中心数据显示,今年前两个月北京共出让39宗土地,土地收入达132.35亿元。而在去年12月份,北京卖出59宗土地,土地收入达567.1亿元,今年前两个月的土地收入尚不足去年12月份的1/4。统计显示,今年2月份北京出让16宗土地,土地收入达70.9亿元,比起1月份61.45亿元的土地收入略有增长。2月份出让土地中包括经营性用地11宗,经营性用地出让收入合计达69.86亿元,在土地收入中占到98.5%。在经营性用地中,纯住宅类用地只有2宗,其他9宗为商业金融用地或多功能用地。相比2010年底,今年前两个月北京土地供应节奏有所放缓,尤其是住宅供地速度放缓。业内人士称,这只是暂时现象,居住用地供应的高峰期一般出现在第二季度以后。同时,住宅市场在受到楼市调控政策影响表现低迷时,在居住用地出让方面会相应表现出来,而商业地产及多功能用地可能会越来越受到开发商的青睐。 
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【北京小户型租赁市场频现“闪成交”】
2月底、3月初,北京租赁市场延续了春节后的火爆,成交量依然旺盛。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示:目前,租赁市场成交周期明显缩短,尤其是部分热点区域的小户型房源甚至出现了“闪成交”现象。春节前和春节期间一套50平左右的小户型,平均3-4天才能成交,而最近的出房时间一般当天,最晚第二天就可以成交,甚至一些好房子挂牌几小时后即可成交。
  社区专家刘涛介绍,2月27日上午10点,业主陈先生登记挂牌了一套安慧里的一居室,拎包入住型,月租金2600元∕月。大约中午12点就有7拨客户同时看房,并立刻以业主报价成交。客户刘小姐表示,她看房时本想试着和业主砍砍价,稍微犹豫了一下,没想到转眼就被别人定下了。
  对此,伟业我爱我家市场研究院表示:正月十五过后市场便进入了传统的租赁高峰季,需求的增加和房源的相对短缺,造成了租赁旺季“闪成交”的特殊现象。但是,由于今年租赁市场提前回暖,租赁需求的进一步增长,使得今年租赁热点区域的小户型房源频繁出现“闪成交”。
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长三角区域市场环境
【南京楼市高档房成交量环比骤降76%】
  楼市惨遭速冻。南京网上房地产最新更新的数据显示,2月南京全市只成交了2172套房,还不足一月(全市成交7188套)成交量的1/3。其中,单价在1万元/平方米以上的房源累计仅成交了825套,而1月此类房源成交了3450套,环比降幅高达76%。
  2008年初,南京市房管部门将“高档房”价格标准上调为江南八区9900元/平方米以上、江宁6000元/平方米以上、江北4900元/平方米以上。假定以9900元/平方米以上为市场高端房源标准,这类房源从1月的3450套到2月的825套,成交量骤减了2625套,降幅76%。而面积在140平方米以上房源的成交量则从1月的707套,下降到299套,降幅57%。与此同时,高档房在总成交套数中的占比也减少了,1月份1万元/平方米以上房源的占比是47.9%,2月份则下降到37.9%。
  在1月26-2月25日期间,销售单价在2.3万元以上的南京国际广场、都市羲和、城开御园、嘉业国际城等几家楼盘,其实际成交量分别为3套、4套、10套和12套。
  不难发现,无论是高档房源绝对成交量,还是在全市总成交套数中的结构占比,都在急速减少,在调控背景下,南京的高档房市场将面临“极寒”局面。
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【南京2月南京二手房成交量缩水6成】
  新“国八条”重拳将二手房交易“击倒”。成交量的持续低迷致使不少区域的中介门店关门停业。而据网上房地产数据,2月份南京二手房共成交2652套,环比1月下降近6成。业内人士分析,排除春节淡季的影响,新政显威也是一大原因。
  不少中介门店关门停业
  调控新政和南京“限购令”让二手房成交量明显下滑。其最直接的反应就是中介公司“日子”越来越难过了。日前来到位于鼓楼清凉门大街附近的辰龙绿苑小区。小区外本来有一排中介门店。1月份,在这里进出询问二手房情况的人还熙熙攘攘,而近日看到的却是不少紧闭的大门。辰龙绿苑小区的东侧,一家占据了两个店面位置的中介铁门紧锁,正门前的位置还停了一辆轿车,春节的时候突然就关门了。
  而在另一边,还有两家中介也停业了。一家同样铁门紧落,而另一家透过玻璃门可以看到里面的桌子已经落了一层灰。据了解,这两家中介是在“限购令”出台后不久关掉的,有一家还是刚刚关门。而在城北红山动物园站前的一排中介门店中,也发现了类似的现象。一家小中介的老板甚至开始干起给人介绍工作的活计。
  关门的中介多了起来,正常营业的中介日子也不好过。“我们这附近的小区房源大多房龄都不满五年,新政对我们影响太大了。”从辰龙绿苑小区附近在营的一家中介了解到,该店整个2月份竟然一单二手房交易都没做成。
  成交下跌,价格却仍坚挺
  事实上,2月份南京市二手房市场一直处在动荡中。当1月底“国八条”出台后,不少业内人士就认为,“对不满五年房产交易收取全额营业税”这项条款将把二手房交易打入谷底。而在2月19日,“限购令”落地南京后,这样的论调基本成为了一种共识。
  据南京网上房地产的数据,2月份南京二手房全市共成交2652套,环比1月的6378套下降约6成。其中,江南八区以及江北江宁板块,2月份成交量较1月份相比均出现不同程度下降。与此同时,尽管交易量下滑,但二手房挂牌价并没有下降。据365地产家居网统计,2月份全市二手房挂牌均价12939元/平方米,环比1月小幅上涨了113元/平方米,二手房报价依然坚挺。
  对于二手房市场未来的走势,南京我爱我家市场部经理舒莉莉表示,在大多数房主还处于试探市场走势的阶段时,即使成交量下滑,短时间内也不会出现挂牌价大范围走低的趋势。不过几位业内人士同时也表示,二手房成交量的下降可算是新政取得的一个阶段性成果。 
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【苏州住宅成交锐减三成多】
  据新浪乐居数据中心统计,随着苏版限购令的落地及“两会”召开市场对未来政策的观望氛围浓厚的双重影响之下,苏州住宅上周(2.28-3.6)成交924套,环比下跌了490套,跌幅为34.65%。成交面积109374.02平方米,比前周成交162780.66平方米大幅减少了53406.64平方米,环比跌幅为32.81%。成交均价11029.06元/平米,比前周10485.06元/平米增加544.00元/平米,环比涨幅5.19%,继续呈上涨趋势。从市场整体成交情况来看,上周苏州住宅量跌价增,苏版限购令的正式颁布造成了上周市场成交低迷,尤其周日住宅成交仅48套。
  从各个区域来看,本周成交前三名较上周又有所变化,虽然园区成交仅304套,较前周的504套缩减了200套,仍然不影响其继续领衔冠军,吴中区则以229套的成交量超越了沧浪区与金阊区,夺回次席,沧浪区与金阊区分别居第三、四名。相城区则成交82套较前周减少了一半多,高新区上周成交74套也是比前周下跌近三成,古城的平江区依然是上周的前四天有成交共16套而后三天零成交,总之苏版限购令的落地使得各区的成交至少缩量三成。
  从成交价格来看,上周均价与前周相比又有所上涨,环比涨幅为5.19%,限购令酝酿到出台苏州住宅的价格已经上涨了近8%。限购令的正式颁布未能使市场影响起到立竿见影的效果,苏州楼市成交价格依然坚挺。
  从各区的成交均价来看,园区的成交均价13167.45元/平米13990.45元/平米,较前周13990.45元/平米近于持平,依然稳居成交均价的首席位置,成交量随大幅减少了200套,但依然占全市三分之一,对全市整体成交起到了关键作用。而成交量第二的吴中区成交均价12192.54元/平米,较前周的11176.92元/平米也有所上涨,成交均价连续两周上涨,呈反弹之势。此外相城区虽然成交量跌至全市第五,但是其成交均价依然过万,10074.49元/平米。沧浪区成交均价9018.34元/平米,比前周9136.01元/平米下跌了117.67元/平米,近于持平。而高新区上周成交均价为8971.31元/平米,比前周9284.80元/平米的成交均价略微下跌了313.49元/平米,连续两周下跌,限购令对该区域影响较大。古城的金阊区未能延续前周成交放量大增的势头,而且均价为4460.18元/平米仍属全市最低,对全市的整体价格影响不小;平江区的成交价格5188.84元/平米较前周8684.02元/平米呈大幅下跌3495.18元/平米,古城区的大环境所致。
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【无锡商品住宅成交价格重回“八”字头】
“锡十条”初现调控威力。日前市产监处发布的2月份无锡市区房地产市场运行总体情况显示,当月市区商品房新增供应量与市场成交量,与1月份相比均大幅下降。
  “锡十条”成市场涨落“分水岭”
  “锡十条”的出台,成为2月份市场涨落的“分水岭”。统计数据显示,9日到22日,市区日均商品房成交面积为2万平方米,日均商品住宅成交面积为1.19万平方米。而23日至28日,日均统计量双双回落,其中日均商品住宅成交量减少28.5%。进入3月份,1日到3日的日均商品住宅成交面积比2月9日到22日日均值下降35%。二手房方面,9日到22日日均签约45套,23日至28日日均签约42套,相对减少7%。分析人士指出,尽管从表面看这一降幅并不明显,但这里面并不排除新政出台后,父母与子女间以二手房买卖的方式转换房产这一因素的影响。本月前3天的数据也印证了这一说法。统计数据显示,本月1日至3日日均签约35套,比上月9日到22日日均值减少22%。市产监处市场分析人士认为,数据表明新政对市场需求的抑制作用已经开始显现。但由于目前企业正在研究新的营销策略,部分打算购房者也持观望态度,新政的最终效果,还有待对三四月份的市场情况做进一步的观察。
  新增供应量和成交量大幅下降
  受春节长假及房地产新政的影响,近期市区商品房的供应节奏明显放缓。2月份有关部门仅向滨湖区、惠山区发放3张预售许可证,且全部发向商品住宅,批准预售面积仅6.49万平方米。与去年同期以及1月份相比均下降87%以上,成为2010年以来的最低点。
  2月份,市区商品房成交面积为25.04万平方米,环比下降58.12%,同比也下降了13.06%。其中商品住宅成交面积为22.20万平方米,同比增长9.04%,比去年同期增长明显。2月份,市区二手房成交面积10.90万平方米,同比增长2.06%,与去年同期基本持平。
  商品住宅均价回落下跌“破九”
  去年底,商品住宅备案均价向上“破九”后,今年1月份均价回落到9000元/平米,2月份均价为8829元/平方米,在总体平稳的基础上,继续缓慢回落。
  商品住宅成交结构的相关数据显示,2月份144平米以上面积段所占比例为31.13%,比上月增长3.59个百分点。而120-144平方米的面积段以及90平米以下的面积段所占比例均较1月份有所下降。9000-10000元/平方米的价格段所占比例为8.75%,比1月份下降3.45个百分点,4000-5000元/平方米的价格段以及8000-9000元/平方米的价格段所占比例比上月略有增长,分别主要受到优博园和尚锦城等楼盘成交量较大的影响。
  为了赶上“末班车”,“锡十条”出台前,部分无锡市区户籍以外的购房者集中“抢购”,2月份境内外市购买对象所占比例提高至15.65%,创下了历史新高。
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【杭州2月商品房成交环比跌7成】
政策对于市场行情的影响,总是那么立竿见影。1月26日,代表着地产第三轮调控的“新国八条”出炉,此后2月成交量就有所反映。根据杭州市透明售房网数据显示,2月杭州主城区共成交商品房1016套,环比1月下降69.5%,日均成交仅36套。成交第一的万家星城,也仅成交了60套。与此同时,2月预定183套,环比1月跌了82.8%。这其中,不乏春节因素,但新政无疑才是最大因素。
  新政细则迟迟未出,让众多楼盘不敢轻举妄动,干脆推迟了开盘时间,即使开盘也很少大张旗鼓地营销。据不完全统计,2月杭城仅有6个楼盘开盘,堪称寥寥。而这6个楼盘的成交也意料之中的不太理想,销售率都在40%以上,表现最好的金帝海珀2月的销售率也仅有35.4%。
不过一些在售高端楼盘表现非常不错。比如蓝色钱江,2月以62345元/平方米的均价成交了5套,均价在5万元/平方米左右的丽园和御西湖,分别成交18套和14套,就连许久没有露面的阳明谷,也以55500元/平方米均价成交6套,此外,西溪天堂、武林府、蔚蓝公寓、昆仑公馆等高端物业,也有成交。业内人士认为,因为新政后这些高端物业的意向客户,大多在限购范围内,所以趁着细则出台前下单,也是他们的一个普遍心态。
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【杭州上周二手房交易受制新政大跌超七成】
杭版“国八条”细则一落地,是买是卖,如何买如何卖,让已不平静的二手房市场变得更加扑朔迷离。新政出台一周,二手房成交量大幅下跌。杭城各中介表示,撤单率也明显上升。
  截至发稿,据名楼不动产市场部统计的最新数据显示,上周(2.28~3.6)杭州全市二手房成交111套,环比前一周(388套)下跌71.3%,日均交易量由前一周的55套下跌至16套。
  “自从房管局官网挂出来关于细则的解释后,我们门店就接到很多客户的退单申请,有些人是不符合购房条件,而更多的则是出于对后期市场不看好,打算推迟购房。”21世纪不动产长庆店经理表示,3月第一周他们带看量虽没有明显受影响,但撤单率比之前提高了不少。
  与此同时,上周交易均价环比前一周(21134.47元/平方米)略涨1.4个百分点,为21451.1元/平方米。成交套均面积上周为75.61平方米,与前一周82.35平方米相比,下跌了8.1%。成交套均总价为162万元,同比前一周175万元,下跌了7.4%。
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【扬州2月住宅成交平稳 商业用房成交激增】
  2月最后一周,扬州市区房地产市场供销持续呈现平稳态势,商品房成交量持续攀升。统计显示,上周(2.21-2.27)市区商品房累计合同销售300套,成交面积3.76万平方米,环比分别增加3.53%、16.05%;其中商品住宅200套,成交面积2.69万平方米,环比小幅回落10.31%和2.54%。商业用房合计成交100套,环比增幅达56.25%。上周市区商品房主要成交量依然集中在西区板块,东区个别楼盘成交活跃,销量环比增幅突出;一周销售套数榜十强中前三名均为该区楼盘。上周西区商品房成交158套,占比52.67%;东区合同成交商品房113套,环比增加76.56%。由商品住房区域成交结构看,上周西区累计成交商品住宅110套,蝉联榜首;东区累计合同成交商品住房65套,北区与南区上周住宅分别有20套、5套成交。从商品住宅分面积内成交情况看,上周各面积内住宅成交占比差距有所缩小。单套建筑面积在120-144平方米的户型蝉联榜首,成交套数占比32.29%;90平方米以下中小户型占比10.76%;90-120平方米大户型销量占比26.46%,144平方米以上住宅套数占比20.18%。 
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【盐城二手房市场成交量下跌】
随着“新国八条”、房产税试点、限购令等一系列楼市调控政策密集出台,眼下市区的二手房交易下滑幅度明显。
  在市区大庆路的一家房产中介门市发现,这里门庭冷落。据工作人员介绍,春节过后,前来咨询办理二手房业务的每天只有一两户。
  陈卫华是一家房产中介的门店经理,据他介绍,眼下交易量的锐减,和国家推出的“新政组合拳”是密不可分的,其中二手房房贷利率的上浮就是其中的重要因素之一。他表示,办理二套房贷款,利率会上浮20%;如果是三套房的,上浮30%;另外很多银行现在都停止贷款了,所以造成了这种局面。
  业内人士指出,截至目前,已有多个城市出台商品房限购细则,目前我市是否出台限购令尚不明朗,商品房市场的观望气氛较浓。
  今年以来,“新国八条”、房产税试点、限购令等一系列楼市调控政策密集出台,业内人士表示,受这些因素的影响,我市的商品房市场价格也会有所反映。目前购房者要观望一段时间,预计进入3月,商品住宅成交量将持续低迷,同比增幅将出现负增长。随着政府又加大保障性住房的建设,估计交易量低迷的时间不会很长,但房价会有所控制,还会有所下降。 
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【徐州二手房交易量锐减】
  进入三月份以来,虽然气温逐步回升,但徐州市房产中介市场仍感到阵阵寒意,部分大型房产中介公司二手房交易量锐减70%,一些小房产中介公司则干脆关门或改行。业内人士表示,目前徐州整个二手房市场观望气氛较浓。
  中介二手房交易锐减
  3日在解放路、建国路、矿大西门等路段看到,不少房产中介都没有开门。隔壁商户都表示,这些房产中介已有数日没有开业了。“只能用‘冷’字来形容现在二手房交易市场。”从事二手房中介业务的泰扬地产赵经理表示,楼市调控政策出台后,我市二手房交易量开始下降,尤其是进入3月份以来,交易量急剧萎缩。根据他了解的业内信息,很多房产中介公司由于持续没有交易量,已经被迫关门。一家规模较大的连锁房产中介负责人已经撤资,将各家店转售给分店店长经营。很多房产中介公司也都是在苦撑着。
  二手房房价未现下跌
  3日在市区多家房产中介公司看到,橱窗挂牌销售的在售房源中不少都贴了“急售”的醒目提示。泰扬地产赵经理表示,虽然交易量急剧下降,但徐州地区的二手房房源却非常充足,而且近两日房源更是激增,仅该公司这两天就新增20多套新房源,不过前来选购二手房的消费者却未增反减。
  房源充足,成交量萎缩,是否会带动市民最关心的房价下降呢?赵经理表示,虽然二手房交易量大幅下降,但徐州的二手房房价仍未出现松动,一些挂出“急售”提示的房源,可能是房主急需用钱或是房产中介的营销手段。主要是因为现在还没出现二手房降价趋势,而且房主也都比较沉着,尚未出现降价抛售的情况。
  买家卖家都在继续观望
  市民王先生放弃了原本打算购买的滨湖花园一套100多平方米的房产。他说,这套房子在中介公司挂牌价是162万,他和售房者沟通,发现对方是个炒房者,对方已经表示还能再优惠2万元。这让他有些犹豫,他也打听到现在二手房交易量锐减,他猜测未来房价应当还有一定的降价空间,因此决定暂时放弃购买,而选择等待观望。如果未来二手房交易量升温,房价稳定,他还会购买,但如果房价出现下降,他则要持币观望了。
  和王先生有同样心态的还有不少市民,他们都不清楚房价未来是上涨还是下跌。市民刘女士表示,这几年徐州房价是噌噌地涨,她很后悔没有及时下手,今年年初打算下手了,楼市又调控了,这让她一时无从选择,她决定还是等待,继续观望。
  由于市场冷清,不少房产中介公司无法支撑,已经选择改行,多数是选择转为民间借贷投资咨询公司。泰扬地产赵经理称,二手房交易究竟是继续萎缩,还是会出现复苏,目前谁都无法预测,房产中介公司目前最关注的就是未来的房产政策。
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【温州二手房交易减五成】
近期楼市调控力度持续加码,限制购房、限制房贷等政策相继出台,温州市也在一周前出台了楼市新政,本市户籍家庭暂停购买第三套房,个人购买住房不足五年转手交易全额征税,今年建设保障性和政策性住房9960套等。楼市陷入胶着状态……
  根据实施意见,温州市对居民新购买商品房继续执行去年10月出台的限购1套的政策,即本市户籍居民家庭及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)。为合理引导居民住房需求,此次新政对购房家庭既有的住房套数作出了认定,将其作为判断是否具备购房资格的条件——对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停在本市内向其售房。对于违反规定购房的,不予办理房地产登记。
  业界人士表示,温州市执行细则出台,犹如一颗重磅炸弹给原本就起伏波动的房地产市场带来一阵剧烈骚动。新政当中的限购令以及对二套房首付比例和贷款利率的提升等措施无疑给房地产市场带来降温。“这令许多原本想要把眼下的积年老房卖掉,换套新房子改善住房条件的购房者在新政策下都懵了头,到底该换还是不换?只能陷入苦等观望。”新城一房产中介表示。
  据天浩置业介绍,2月份,市区二手房交易量下滑近五成,几大居住板块交易量均普遍下滑,新政调控的效果已然初显成效,但是房价却没有出现大的波动,基本与1月份相持,只是个别房源挂牌价有小幅下滑。
  三角洲房产营销机构姜镭表示,交易成本的增加及限购政策的出台将直接导致交易量的下降,但会在较长的时间内保持价格的稳定。
  平安易居房产经纪小许介绍,实施出台后,部分客户受到限购令的影响不得不放弃再次或多次置业;而一些首次购房者也都开始持观望态度,期待政策的执行能够带来房价的下跌;与此同时,有些业主担心将手里的房子卖出后将很难再重新购买,于是便不再急于出售而顺势转为观望状态。
  目前二手房的成交量较之前有明显下滑,但房价却依然坚挺,还未出现下降趋势。但这种情况能够持续多久并不确定,不过在当下房源供大于求的市场状态下,却非常有利于刚性需求的客户挑选到适合自己的房子。
  在高压限购令下,想要借着一直不断飙升的楼市赚几笔的投资者也不得不“望楼兴叹”了,再想要出手很难。
  除限制购房外,此次实施意见还大幅增加了普通住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”。也就是说,不管普通住房还是非普通住房,未满五年转手的都要全额征收营业税,这将大幅增加交易成本。此前,普通住房未满五年交易的,差额征收营业税。
  此外,资金周转方面也是难上加难。实施办法规定“对于贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”银行贷款加难,利率加高,很明显地,投资者将陷入资金周转困难的局境。
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【合肥二手房开始降温】
  政策不断出台,新政当中的首次对二套房限购和贷款利率的提升等措施,无疑给合肥房地产市场带来了沉重打击,原本就起伏波动的合肥房地产市场更是难免一阵波动。有不少购房投资的市民选择将房子转售为租。而对于不少刚性需求购房者来说,他们原本打算买房,但新政出台预期房价将有所下滑,因此观望待购,暂时进入租赁市场。
  新政策下 将房屋转售为租
  走访了合肥多家中介了解到,因为新政策的出台,使得部分想改善住房需求的购房者受到限购令的影响,而一些首次购房者也都开始采取观望态度,期待新政策的执行能否带动房价的下跌,与此同时,有些房主也担心将手里的房子卖出后将很难再重新购买,于是便不再急于出售而顺势转把房子出租。
  其中就有一位房主就是在新政策出台以后,因为不急于卖房,就把房子转售为租了,“2个月前,一位房东刘先生想通过我们房屋中介帮他出售一套房子,之前我们经常带着客户去看房子,因为不是急于出售,房东刘先生就想等等看,看是否能卖个让他觉得合适的价钱,但是新政策的出台,导致来看房的客户少了很多。”同鑫伟业房产的颜经理说,随后采访到刘先生,“虽然现在新政出来房子不容易卖,但是他也不会降低房价把房子卖出去,因为他觉得他要将房子卖出去的话肯定要赚才行,所以我就委托他们中介帮我把这套房子转售为租,反正空着也是空着,租出去的话还能收个租金。”刘先生表示。
  “最近选择将房屋出租的客户也有不少”,颜经理说到,因为新政策的出台,二手房首次被纳入限购的范围,所以现在二手房的交易量下跌了不少,但是租赁的生意要比往年好很多,现在出租的房源在逐渐增多,而且想要租房的客户也有所增多,特别是生活设施配套的小区,不愁租不出去,因此租房的价格也比往年有一定的提高。
  转买为租 购房者继续观望
  从这段时间来看,新政对交易量的影响还是很大的,辉达房产的余经理说,前段时间有一位张女士看中了他们那里的一套小户型房源,因为不想在再外面租房住,就想买套房子,但是新政策出台以后,首付达到六成,打破了张女士的买房梦,只好先继续租房住着,对于买房,只能以后再说。颜经理说,像张女士这样的人还有不少。
  据业内人士分析,目前由买卖市场转到租赁市场的租客主要分为两类。一方面是类似于刘先生这样的,他并不急于立刻出售房源,所以将房子转为租赁,使得整体的租赁房源供应增多;另一方面是类似于张女士这样的,在房贷新政造成买房成本增加制约下被迫离开买卖市场,从而转入租赁市场,来满足自己的住房需求,进而使得租赁市场进入了相对旺盛的阶段。
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珠三角区域市场环境
【2月份深圳新房成交量环比下跌56%】
  深圳国土委数据显示,2月份深圳新房成交1806套,相比1月份的4128套,下跌幅度高达56%;成交面积15.2万平方米,环比也下滑了56%。不过2月份深圳新房成交均价依然保持在20588元/平方米高位,与1月基本持平。2月份深圳二手房成交量萎缩更多,2月份仅成交3217套,跌幅高达67%,成交面积仅有27.3万平方米,环比下跌66%。不过中原地产统计数据显示,2月深圳二手房成交均价较1月仍略有上涨。春节前出台的楼市新政、二套房首付提高至六成、利息增加及深圳执行的限购政策,都使得购房成本大幅增加,对楼市交易产生明显影响。根据历年深圳二手房月度成交数据分析,2009年1月份为当年成交量最低的一个月,成交了4724套,而2010年成交量最低的为2月份的5039套,今年2月份的成交量创下近两年来的新低。业内人士分析,2月的放盘量相对于持续增长的购房需求,仍然显得有些动力不足,市场上业主的惜售心理仍然占据主要地位,受政策的影响,市场上观望氛围渐浓。业内人士表示,在严厉调控下深圳住房交易周期明显拉长了,成交量必然会降下来。随着积压房源增多,房价下跌可能随之而来。部分新盘开发商虽然未直接降价促销,但通过增加优惠、赠送面积等进行促销的开发商将会越来越多。
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【深圳上周一手房均价环比跌2.1%】
  深圳一二手房市场成交量上周均出现了大幅的上升。世联地产3月7日发布的统计数据显示,上周(2月28日-3月6日)深圳一手房市场共成交1007套,环比上升84.1%;成交面积8.34万平米,环比上升73.03%。同期,一手房成交均价为19835元/平米,环比下跌2.1%。
  在二手房市场方面,上周深圳共成交2105套,成交量环比涨幅为47.1%,成交面积为17.66万平方米,环比上涨43.34%;成交均价15568元/平米,环比上涨0.81%。
  世联地产称,从整个市场的情况来看,深圳上周一二手房市场成交量均出现了大幅的上升,其中二手住房成交量已经连续5周呈现大幅上升的趋势;一手住房市场在经历了第9周的短暂回调后,上周迎来了节后成交的高峰。
  与第2011年第9周相比,第10周(上周)一二手房的成交量有了明显的上涨,涨幅达到了57.33%;由于新房市场成交量增幅较大,深圳第10周一二手房成交比由第9周的0.38上升到了0.48。
  截至2011年3月6日,深圳全市一手房可售面积为203.4万平米,可售套数为20549套;若按近8周深圳全市新房周平均749套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为27.42周。
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【深圳2月租房成交量环比涨5成】
  根据世华地产成交系统数据统计,2月份深圳商品住房租赁市场成交量大涨,租赁成交套数、面积环比1月份分别增长52.16%和43.71%;较2010年1月份同比分别上涨55.11%和59.69%。 
  从片区看,除南山区租赁成交面积环比小幅上升外,其余各区租赁成交面积出现明显增长。其中,宝安、龙岗、罗湖三区租赁成交面积分别大增88.83%,72.84%和65.88%;福田和盐田区增幅为28.77%和38.11%。业内人士认为,租赁市场成交量大幅上升,主要原因是春节后租赁旺季到来,特别是元宵节以后,租赁成交十分活跃。而2月份住房买卖市场受调控影响成交低迷,也令地产经纪人投入更多精力挖掘租赁市场,在一定程度上促进了租赁成交量的上涨。 
  租金方面,2月份全市平均租金39.62元/平方米,环比下降6.87%。其中,龙岗、罗湖区租金降幅较为明显,分别为10.93%和9.72%,主要是高价物业成交比例减少所致。2月份福田区平均租金重回榜首,环比上涨7.82%,中心区、景田、香蜜湖片区等高租价物业成交较为活跃。宝安区平均租金维持稳定。 
  不过,实地调查显示,同质物业的租金呈上涨趋势,平均租金的下降,系成交结构变化所致。2月份平均租金高位回落,一个重要原因是,租金水平较低的宝安、龙岗两区,其租赁成交量大幅上升,成交面积占全市比例高达53.99%,较1月份增加近2成,这也在一定程度上拉低了全市平均租金水平。 
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【东莞2月二手房成交量下降】
  业内人士否认成交已步入萎缩,认为3月将出现成交高峰。随着新政的逐步出台实施,2月二手房出现意料之内的下跌。金信联行市场研究部统计的数据显示,2月份市场中心区二手房销售套数环比下降了43%,成交均价略降了5.18%。业内人士分析,春节长假、节前新政的出台引起购房者观望,使得2月份仅有半个月的成交期,成交量降低成为必然。
  2月成交量环比下降
  据金信联行市场部统计数据显示,今年2月份市中心区二手房销售套数环比下降了43%,同比增幅为40.63%。
  启富置业市场部经理林晶表示:“2月份东莞二手房市场交易总量有所减少,新政对刚性需求主导的东莞二手房市场产生了一定影响,看房量丝毫未减少,但成交量上不来,客户观望增加。”
  合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉也表示,2月东莞二手住宅市场受春节假期影响成交量有所下降。从单个楼盘的价格来看,价格与1月相比变化不大,而光大花园价格较低的小区盘在2月份交投相当活跃。
  满堂红东莞分公司总监薛慧明分析认为:“上月成交量和看楼量都有较明显减少,而价格在城区普通住宅基本保持不变。”
  为何成交量下滑?金信联行市场部罗平分析说,由于新的一年税费增加、房贷首付及利率的上调、银行额度的紧缩、放款难度的增加,确实在一段时间内引起了一定的观望气氛,所以春节长假、节前新政的出台引起购房者观望,使得2月份仅有半个月的成交期,成交量的降低成为必然。
  成熟区域仍然热销
  但是2月仍有一些热销的区域。林晶反映:“2月热销有东城东泰片区、东城中心片区、南城西平片区、宏过片区等,洋房价格从5000~9000元/平方米不等。”至于价位,从金信联行统计的数据来看,2月份成交总价主要集中在45万~60万元和35万~45万元的单位,分别占31%和26%。在付款方式上,69%是通过银行按揭付款,环比减少6%;选择分期付款的比重为11%,下降了10%;公积金贷款为20%,环比上涨16%。
  肖伟嘉表示,2月份东莞二手住宅市场成交以城区和常平的5000元/平方米以下的中低单价段二手房居多。从单个楼盘的价格来看,价格与1月份变化不大。肖伟嘉指出,在2月中下旬,如光大花园这类“证满五年”且价格实惠的二手房,受市场关注度明显比1月份要高。在2月份入市的买家基本都是自住客,需求以中小户型物业为主。
  薛慧明也表示,2月份东莞二手市场刚性需求和改善性需求客户是占很大比例的。城区主要是东城、南城比较热销,镇区则是樟木头、塘厦、常平等。
  3月将有较大增长
  对于后市,薛慧明分析认为,3月份向来是一个销售旺季。春节过后已有一段时间,购房者受假期影响的情绪平复。并且,2月份新出的政策也得到了一段时间的消化。所以,3月份应该会有较大幅度的增长。
  启富置业市场部经理林晶也表示,目前的交易量不能说出现萎缩,因为客户对二手房的关注有增无减。预计新政把购房成本已经提上来,后续的二手房价格上涨是必然,所以建议购房者还是尽快出手购房。3月份市场交易量会有所提升,但不会特别强势,价格有小幅上升的可能。
  金信联行市场部罗平也认为,政策还是难以抑制东莞强劲的购房需求,这从节后看房量逐渐拔升可见一斑,而且相对广深高额的房价东莞仍处于价格洼地,东莞暂未限购也导致周边的置业者蜂拥而至,相信在3~4月二手成交必然会取得良好的成绩。
  罗平预计价格合适、面积适中、性价比高的两、三房是首次置业者关注的重点。另外,由于营业税优惠取消,豪宅和普通住宅的营业税征收基本没区别,使得豪宅的关注度增加,成交量也会有所提升。罗平还提醒购房者,要选择一家大品牌中介公司,以便给予合理化建议和帮助。
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【海口楼市成交转淡】
 2月23日下午,海岸省政府召开新闻通气会,通报海南省贯彻“新国八条”情况,在意见中明确了海南落实新的调控措施的时间表,海口和三亚在2月底前后制定出台贯彻“新国八条”具体实施办法。 
  次日,海口市印发《进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》,“新国八条”的海口细则落地,2月28日正式实施,没有具体时间限制。不过至3月3日,三亚细则尚未出台,三亚房协秘书长刘树国曾向媒体表示,“三亚细则肯定会出台,只是时间问题”。 
  海口成交量如坐“过山车” 
  对于2月24日下发的“新国八条”海口细则,海口市住房与城乡建设局市场管理处处长戴开权将细则概括为“禁三”、“限二”,而能否在本地新购住房与户籍和社保缴纳年限挂钩,购房主体锁定在本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 
  与“新国八条”京版细则从出台到施行几乎没有时间空隙相比,海口细则从2月24日出台至2月28日执行,再到执行后的这几天,海口商品住宅成交量经历了一场“过山车”式的惊险历程。 
  据搜房网数据监测中心数据显示,2月23日海口签约量仅为81套,2月24日当天海口签约262套,在接下来的几天成交量都在日均200至300套之间,在邻近28日施行大限的27日,海口签约量达到395套,28日签约226套,但进入3月,海口迅速进入冰冻期,3月1日仅签约20套,仅为前一日成交量的8.8%,3月2日签约量依旧惨淡,整个海口市仅有14套的成交量。 
  除了数据可见的成交量的下降,作为一线的销售人员的感受更为直观,海口某楼盘的销售人员表示,24日到28日这段时间是今年最忙的一段时间,观望了一个冬天的岛外的购房者看到了没有时限的限购令,纷纷出手,但是进入3月,不少售楼处门前冷落,不仅是成交,就算是看房者也非常少。 
  部分开发商推出较大折扣 
  细则之后,海口楼市不仅是成交量大幅跳水,某些楼盘也推出了较大程度的折扣或者是优惠活动,有楼盘甚至打出了低于9折的折扣,还有赠送装修,或者是赠送车位的变相优惠。 
  但即使是优惠,岛外购房者还是在短时间内无法享受到,没有当地户籍,也没有1年的社保证明,岛外购房者与海口楼盘将无缘。  
在海口当地有项目的富力相关负责人曾表示,他们的项目有很多都是卖给了本地人,岛外购房者虽然有,但占的比例并不是特别高。
海南的两会代表中对海南的限购令也有自己的见解。海南省政协委员周福林对媒体表示,“海南主要是旅游地产,不能盲目跟风出台政策,应该要实际考虑符合本省的政策因素”。 
  不少购买力选择周边市县 
  对海口和三亚两个城市,海南省政府提出落实措施的要求,至于其他城市,并未有明确的要求,刘树国就曾经表示,国际旅游岛的产品都有共通性,资源具有类似性,岛外的购房者在海口和三亚买不了房,可以选择去其他市县买。 
  开发商中也是有人欢喜有人愁,对那些在海口和三亚周边城市有项目的开发商来说,这次未尝不是一个机会,像琼海、万宁、陵水等地在海南本来已经占有一定地位,成交量也较大,一些其他的地区也在借助此次机会宣传自己的项目,比如说一个位于临高的楼盘,打出“购买临高原始股”的宣传口号。有计划在海南置业的购房者表示,“三亚和海口不考虑我了,那我只好考虑别的地方了”。在下一步拿地计划中,据业内人士表示,有开发商已表示出对周边地区兴趣增强。
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【三亚“新版限购令”后楼市价格依然坚挺】
备受瞩目的三亚住房限购细则于日前正式对外公布,对住房调控政策等相关问题都有了新的规定。3月6日,走访三亚多家楼盘销售中心,发现“新版限购令”对他们来说,可谓是“几家迷糊几家愁”。
  新版限购令字眼含糊售楼员难理解
  “新版限购令”规定,原则上,暂停对三类居民销售主城区的住房。三亚揽海听涛楼盘的置业顾问张兰对限购令中的字眼很是费解:“到底什么是‘原则上’、‘主城区’的界限又是什么,限购令中都没有清晰的表示,这样让我们怎么去售房?”,同时她也很确定地表示,“如果你是已经拥有1套住房的外地居民,又不能提供本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明,是坚决不能再售房给你的。”
  三亚凤凰水城南岸的置业顾问张晓斯说,去年三亚售房均价排名全国第五,房价增长速度全国第三,“新版限购令”只是针对过高房价的开放商,抑制投机性炒房,是政策有开始的一天就有结束的一天。同时,她表示,对于新版限购令的具体内容,他们也不是十分理解,希望有更具体的细则可以告诉他们该怎么做,“现在只能确定如果你是已有1套住房的外地居民,是很难再买到另一套房了,但是只要您与您亲人的户口不在同一个户口本上,能提供相关的证明,不同户口还是能买到更多的房。”
  销售量降低 楼市价格依然坚挺
  据三亚房地产市场信息网的数据显示,2月份,三亚市住宅签约套数为2470套,较1月有大幅上涨,而3月的前3天,三亚住宅签约套数1日176套,2日103套,3日83套,从整体上看正在逐日下降,但是仍继续领跑于海南省其他市县,个别较大楼盘也体现出其抗压性,在政策的轮番轰炸下依然保持良好的销售态势。但三亚某房产业内人士预测,这种趋势必然随着“限购令”出台和开展有所趋缓,或者较大转折。
  发现多家售楼中心都是门前冷落。三亚揽海听涛的销售员说,2月售房量较火爆,但进入3月尤其是“限购令”出台的这几天,还未售出1套房,看房的也越来越少。她也对未来的销售形势表示担忧:“限购令一出,我们的生意会越来越不好了。”
  凤凰水城某置业顾问说,目前看房的人群中以拥有外地户籍的人士居多,外地人士中又以候鸟老人和外地客商为主。拿凤凰水城南岸来说,售出300套住房中能有1套是售给本地居民就已经不错了,如果继续对外地居民限购,势必影响整个房产销售市场。
  多家楼盘虽然处在调控政策的悲观氛围中,但是整体价格却依然紧咬不动,均价仍在2万元左右,优惠折扣大多仍是一次性付款9.5折左右。
  来自黑龙江欲购房的李女士说,经过1年多的观察,三亚的房价基本稳固,短时间不可能下降。三亚的土地就那么大,尤其是海景房,即使现在调控细则出台,依然会令很多外地人心驰神往,这叫“物以稀为贵”,“买房是我的硬性需要,虽然不明白限购令的内容,但相信对我买房应该没什么影响。”
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【长沙3月第一周住宅网签均价6054元/平米】
  来自长沙市房产研究中心的数据显示,2011年3月第一周(2011.02.27—2011.03.05)全市新建商品房网签2877套,32.11万平方米,较上周增加1.90万平方米,其中住宅网签2609套,28.06万平方米。住宅网签均价为6054元/平方米,非住宅网签均价为7225元/平方米。
  从成交量数据来看,该周全市新建商品房网签2877套,与二月第四周相比只增加了一套,其中住宅与二月第四周相比增加19套。在价格上,区域价格的差价在不断拉大。来自长沙市房产研究中心的数据显示,本周住宅网签均价为6054元/平方米,非住宅网签均价为7225元/平方米。而其中,开福区住宅价格明显高于其他区域,住宅网签均价高达6844元/平方米。岳麓区价格最低,为4979元/平方米。而在商业地产价格方面,在开福万达广场的价格拉动下,仍然保持高位,全市非住宅网签均价为7225元/平方米,开福区高达18987元/平方米。
  从区域看,上周销售套数排行中,位于开福区的湘江世纪城、雨花区万科金域华府、城南故事家园等楼盘热销,分别位于该周销售套数排行榜前三位。该周销售套数排行榜前十中有一半楼盘位于雨花区,这导致该周雨花区新建商品房网签1001套,居各区之首;岳麓区新建商品房网签860套,位列第二名;开福区新建商品房网签527套,居于第三位。
  上周五,长沙版“限购令”已经出台,“本市市区(市辖五区)限购90平方米(含)以下新建商品住房”成为各方关注的焦点。长沙版“限购令”与其他城市相比较为温和,甚至很多项目根本不在限购范围之内。所以认为长沙版“限购令”对楼市的影响不会太大,不会根本影响长沙楼市的市场走势。
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【南昌楼市成交量下降】
 3月1日,南昌市加强版“限购令”实施首日,楼市成交量急剧萎缩。截至当日17时20分,南昌市二手房成交量为30套,一手房成交量仅3套。业内人士预计,接下来,南昌楼市成交量将出现大幅萎缩。但是否会出现“量价齐跌”还需要观察。 
  实施首日成交量下降 
  2月28日,加强版“限购令”实施前一天,南昌市房产交易中心内人满为患,等待办理房产交易手续的人挤满了整个大厅。对有些购房者来说,如果当日无法完成交易手续,就意味着暂时失去了买房资格。扎堆过户让当日南昌市房屋成交量冲上了近期一个顶峰——一手房成交139套,二手房成交量177套,分别高于2月份日均成交量的35套和50套。 
  3月1日,新政实施的第一天,南昌楼市瞬间“降温”。相比2月28日,一手房和二手房成交量均大幅下降,一手房成交量仅3套。二手房成交量为30套,均远低于2月份二手房日均成交量。 
  根据南昌市有关部门公布的数据,2月份,南昌新建商品住宅成交985套,成交面积10.1万平方米,成交量环比1月份下跌七成。二手房成交1409套,成交面积12万平方米,相比上月也下降约四成。 
  毫无疑问,成交量大幅萎缩是因为近期频频出台的调控政策。丰源集团营销总监李念分析,因调控基调趋严,使得人们对房地产市场预期降低,从而导致市场潜在购房需求普遍受挫。 
  房地产中介开始洗牌 
  3月1日,走访了南昌市多家房产中介门店,均门可罗雀。易佰家集团总经理罗美华说,眼下二手房市场进入观望期。大家都想再等等,看市场是不是会出现大的变化,随着“限购令”的实施,这种情绪在蔓延。 
  新政实施首日,成交量大幅萎缩并不意外,而且这还仅仅是个开始,有些原本正在接触的客户也暂时延后了买房计划。满堂红房产总经理程俊称,南昌二手房市场外地客户约占两成。新政实施后,这部分需求被杜绝在市场之外,一部分改善性需求也不得不中止。他认为,新政实施后半年,南昌二手房市场成交量可能会下降四成左右,房价也会“刹车”。 
  每轮楼市调控政策的实施,对整个行业都是一个洗牌的过程。程俊看到了二手房市场低迷,也看到了机遇。他表示,在楼市调控火力猛烈的2008年,南昌市正规房产中介从100多家降至目前的28家,一些中小规模的“杂牌军”很快会被淘汰。对于有实力的中介而言,这是一个扩张的好时机,原来一些小中介主要靠炒房为生,而“限购令”则切断了这些小中介的生路,只能转行。短短一周,他已经收购了3家小中介,他计划在今年收购30家小中介。 
  部分楼盘折扣加大 
  随着“限购令”的实施,南昌的不少楼盘已经加大优惠力度。一位房产销售代理公司负责人表示,尽管去年南昌楼市火爆,让开发商赚了个“盆满钵满”。但随着银根紧缩,开发商要想获得贷款也不容易。此外,这一轮楼市新政效果怎么样,大家心里都没有底,降价回笼资金显然是明智之举。因此,他们最近也在向客户“吹风”,希望能够率先增加优惠幅度。 
  留意到与以往优惠幅度较大的楼盘地段相对较偏不同,此次不少市民关注度较高的楼盘也提高了打折力度,如联发江岸汇景近日推出9折优惠。不少楼盘现房的折扣力度也很大,如莱茵半岛花园、高氏音乐花园等楼盘的折扣均为95折。 
  业内人士分析,房价松动有一个过程,“限购令”还刚刚开始实施,开发商将视市场状况调整价格策略。如果成交量持续低迷,优惠力度肯定会随时间推移而逐步加大。目前,部分楼盘还只是试探性加大优惠幅度,希望能够刺激刚性需求者的购房欲望。
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【南昌多宗地块起拍价成交】
  来自南昌市国土局消息,南昌3月4日一宗地块又以起拍价成交,这是3月1日实施限购令后南昌3月份第5宗地块以起拍价成交。
  今年以来,南昌土地市场交易平淡,2月11日第一拍即以起始价成交,此后多宗地块以起拍价成交。3月1日,原本定于当天上午10时拍卖的4宗土地,因为每宗地只有1家企业报名竞拍,南昌市土地交易中心省去了拍卖程序,直接以书面报价成交。
  土地市场和房价关系密切。有关分析人士指出,南昌近期拍地过程中连续多次出现底价成交的情况,与近期国家对房地产宏观调控政策出台以及南昌“限购令”实施有关,在目前楼市观望情绪浓烈的情况下,开发商拿地趋于理性和谨慎,土地市场难以再现持续多轮竞价抢地的现象。
  据悉,在2月实施的“旧版限购令”基础上,3月1日,南昌正式实施“加强版”限购令细则,此次限购在“旧版限购令”基础上限更大范围(除四县外南昌市区全限购)、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。目前,房产“限购令”对南昌楼市成交量影响明显。
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【桂林二手房交易清淡】
  与往年相比,今年1、2月份二手房市场交易显得相对清淡。业内分斩,5年内普通二手住宅营业税政策的调整,一定程度上影响到了置业者的购房心理预期。不过二手房中的次新房基于品质、价格、地段等各种因素,在市场上还是会被购房者视为“香饽饽”。
  在三多路一家二手房中介公司遇到的购房者刘女士,她看中的房子刚好是2007年的,尚未满5年“门槛”,于是在政策面前,刘女士犹豫了,“反正现在也不急于住进去,还是先等一等”。
  业内人士分析,目前二手房交易清淡,与春季是房产交易的淡季以及楼市调控政策变动期给带来的购房者观望情绪有关。按照相关政策规是,不满5年的普通二手住宅,其营业税从差额征收改为全额征收,购房考的购房成本无疑会增加,所以市面上数量较少且超过5年的次新房最趋手。
  鸿宇房产副总经理许焱表示,市场上一般说的次新房是据房龄在5-6年左右,且保养较好、相对周围配套较齐全的房产。走访多家中介公司后获悉,目前2000年以后的房子由于比较新,如果地段和价格合适的话,成交很快。
  “部分区域次新房价格与新房基本持平,甚至有的还超过了新房的价格。”我爱我家房产总经理沈先云表示,现在市场上的次新房尤其是一些未使用过的房子,跟新房差不多。此外,一些次新房还带了装修,如果地段好,即使比新房价格高,对于真正的买家而言,仍是可以接受的。
  业内人士分析,受地缘关系、自身经济实力等因素的影响,由于购房者心目中的理想区域位置的房源不一定有,在住房的刚性需求下,有部分人会把目光落到二手房市场上。“而且,对地段和生活品质要求较高的购房者,会更看重次新房,因为自己想要的房子,在新房中不一定有,从而无形中给房价提供了上升空间”。
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【福州二手房市场大户型被冷落 中小户型被惜售】
3月6日获悉,福州新版限购令出台后,榕城二手房市场陷入了尴尬。大户型房源除非价格大幅跳水否则难以脱手,可是房东不肯轻易降价,所以市场陷入僵持。同时,原本热卖的中小面积房源由于房东惜售而减少,使得房产中介不得不加大了开发适销房源的力度。
  大面积二手房处境尴尬
  新版限购令出台之前,在房产税和“二手房也将限购”的传闻越来越紧之时,一方面,不少首次置业者为了防止被限购后无法换房,决定“一步到位”直接买大户型;另一方面,在二次置业者中,在旧版限购令执行的时候,由于二手房不在限购范围内,一部分有改善需求的升级置业客户转投二手房市场,这使得部分优质大户型二手房源受到欢迎。
  从金山多家房产中介获悉,该区域有一个典型楼盘,户型基本上以大户型为主。在旧版限购令执行期间,该楼盘二手房源受到了许多升级置业者的青睐,价格逆市上升。去年七八月间,该楼盘二手房源的单价为每平方米8000多元,而目前该楼盘二手房源的报价已经升到了每平方米近万元。
  然而,在新版限购令出台后,上述众多购房者开始重新审视自己的购房条件。一部分本市户籍居民家里已有两套或者两套以上的房子,已经没法再购房,升级需求因此被“打消”。而首次置业的家庭在信贷紧缩的情况下,目前已经无法得到足够的贷款,一步到位买大户型的难度很大,且新购大户型契税高,可能要缴房产税的消息也越来越多,所以一部分人重新把目光转回到中小户型房源,大面积二手房受到了冷落。
  不过,在这种情况下,二手大户型房源的业主仍然没有降价促销的意愿。在金山多家房产中介门店,店长表示,目前在售的大户型二手房源多为高档住宅,要么品质很好,要么景观卓越,业主对于价格一般都有很高的心理预期,很难降价。因此,大户型房源整体价格仍将僵持一段时间,而楼市低迷的格局将比往年任何时期都长。
  中小面积二手房源开始减少
  一方面,大面积二手房难卖;另一方面,相对好卖的中小面积二手房源却开始减少。
  福州新版限购令出台后,外地人最多只能拥有一套房;有两套住房想再改善的本地家庭,如果曾经贷款两次,即使卖掉再买,也会被银行认定为第三套,根本不能贷款。这些需求被压制,加剧了房东的惜售心理,造成一些市场接受度比较高的二手房源减少。
  东二环一家房产中介门店的店长曾先生表示,原来这里有一套80平方米的二手房,有两个家庭愿意购买,但最后关头业主不卖了。这位业主说,自己属于被限购范围,以前想卖了一套房再买套好点的二手房改善居住条件。但是现在二手房也限购了,自己卖了旧房还是不能再买房,因此想想还是决定把房子留着。
  二手房中介生存的根源就在于房源,二手房东的惜售观望心理加剧,无疑将使中介开发新房源的难度增大。因此,目前中介都在争抢新客户、开发适销房源方面加大了力度。除了“扫房”等传统招数外,行业内还出现了一些新招数。例如,在晋安区福飞路的一个小区里,每层楼的数字标贴都是由一家房屋中介印刷张贴的,上面附有中介的门店电话号码。该中介表示,该小区房源价格适中,潜在客户多,他们希望借此来加深自己在业主心中的印象,在卖房的时候第一时间能想到他们。
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【厦门住宅成交量上周环比跌五成】
自从厦门楼市调控细则出台后,厦门全市住宅交易量已经连续两周出现明显下跌。日前,厦门市国土资源与房产管理局发布统计数据,上周(2•28-3•6)厦门全市住宅成交146套,环比跌50.51%,日均成交21套。业界人士认为,“厦八条”对购房者的心理产生巨大影响,短期内观望气氛不会减退,楼市下行压力巨大。
  岛内一周仅成交36套
  对于“厦八条”的影响力,在厦门某地产公司任售楼经理的李小姐感受最深了,原来每天都要接待十几拨客人,一些客人为了“抢房”会提前和她预约,但最近一两个星期,她主动给一些客户打电话,大家都表示要看看再说。
  厦门市国土资源与房产管理局的统计数据佐证了这一市场变化。上周厦门全市新房成交量为500套,签约面积约5.72万平方米。住宅成交146套,环比跌50.51%,日均成交21套,其中岛内住宅成交36套,环比下跌53.25%。住宅总签约面积约为1.69万平方米,环比跌49.88%。其他物业方面,写字楼成交27套;商场成交30套;车库成交288套;厂房8套,其它成交1套。
  此外,在过去一周里,思明区住宅成交19套,比上上周少了10套,湖里区住宅成交17套,比上上周少了31套,与岛外成交量的差距越拉越大。
  房价走势下半年或见分晓
  “尽管部分业内人士认为‘厦八条’整体比较温和,对楼市影响不大,但从目前的交易数据来看,其对购房者的心理影响已经显现,市场观望情绪变浓,短期内该状态或将持续。”住宅成交量再次大幅下滑,足见“厦八条”威力不小,厦门城市年轮负责人张文彪说,自2月21日“厦八条”出台后,厦门楼市住宅交易量出现持续下跌,受此影响,翔安的三个楼盘已经以“低价开盘”、“促销优惠”等方式,对“厦八条”做出迅速而激烈的反应,楼市下行压力增大。
  但尽管如此,依然有39.1%的网友坚信厦门房价降不了。在厦门某地产网站发起的调查中,60.9%的网友认为,“厦八条”对厦门楼市产生影响是必然的,但需要一个过程;同时,39.1%的网友坚信厦门房价降不了,合适房源会越来越少。
  对此,厦门市房地产协会人员表示,随着“厦八条”影响力的扩散、调控的日渐深入,以及保障性住房的落实,相当一部分需求被分流,将会有更多的楼盘实行“低价快跑”策略,但这个时间可能是在下半年,那时候买卖双方的博弈才会正式开始,房价降与不降也要那时候才见分晓。
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【广州房产新政落地后量价齐跌】
  据对“国八条”出台以来广州楼市的量价统计,新“国八条”出台之后至2月23日的近一月间,广州一手房成交量减少41%,对百盘抽样的房价表现为涨跌各约占四成。其中涨幅前五位均为花都、增城、从化等地的郊区楼盘;降幅大者则散在各区,包括中心区域。2月24日“新国八条”细则落地至3月2日的一周间,广州一手楼市开始量价齐跌。成交量环比上周大跌33%,均价也下挫近8%,至11273元/平方米。分析认为,增城从化两县未被限购,两地成交放量步伐减缓是一个重要原因,而中心区新房告急,现售盘又无任何优惠,也让购房者继续战花都、南沙、番禺等郊区盘,结构性成交拉低了全市均价。虽然花都、番禺等郊区盘占比上升成为近期拉低全市均价的首因,但据悉,当地实价未降,反有微扬趋势。预计3月将推出的新盘中,中心六区只有8个左右,其中不乏均价超3万元/平方米的高价盘。 
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【广州二手楼均价8个月来首次下跌】
  2月份,广州二手楼买卖和租赁呈现“冰火两重天”。3月3日满堂红研究部发布的研究报告显示,2月份广州二手楼市的买卖成交量受春节假期以及新“国八条”的双重影响,环比减少四成,买卖成交均价亦在最近8个月以来首次环比下跌,为12025元/平方米,环比下跌5.9%。 
  不过,与去年同期相比,2月份全市二手楼市的交易量还是几乎增长了一倍,证明楼市的刚性需求依然旺盛。 
  分区来看,广州全市除黄埔区和荔湾区的二手住宅成交均价与上月基本持平之外,大多数区域的成交均价与上月相比均有所下降,其中海珠区和番禺区首当其冲,环比分别下降了5.4%和4.8%。 
  统计显示,2月份的成交当中首次置业的比例高达86.5%,比1月份提高了2.6个百分点。与此同时,2月份90平方米以下的中小户型的成交比例也达到了73.2%,比1月份提高了2.5个百分点。首次置业群体所购买的大多是中低价位、中小户型的物业,因此拉低了全市的成交均价。 
  租赁市场方面,随着春节假期结束二手楼市进入旺季,2月份下半月的租赁市场急速升温,全月租赁宗数环比1月份增加了27.8%,租金亦略有上扬,为34.74元/平方米/月,环比上涨0.5%。
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【香港3月推盘数字继续上升】
发展商积极推盘,一手销情理想,港置高级执行董事伍创业表示,2月份录得476宗一手注册,按月上升54%,大部分为中价物业。预算案出台后,发展商推出多个新盘,3月首5日推盘量已超越整个2月份,暂录463宗,较2月的397宗上升16.6%,而3月推盘数字将继续上升,料创5个月高位。
  市场消息指,预期3月一手注册将录得约800至1000宗,按月上升超过1倍。主要是由于近期推出的新盘销情不俗,如长实大围的盛荟,该盘经历多次加推,均于短时间内被市场吸纳,因此料该批交投将赶及于本月注册登记,将推高3月份的新盘注册数字。
  研究报告指出,料3月一手注册集中于500万元以上。近日销情理想的新盘包括大围盛荟、上环尚贤居及屯门海誉等,当中大部分单位均为500万元以上,而该批售出单位将于本月注册登记,故3月的一手注册将集中于500万元以上的中上价及豪宅物业。
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环渤海区域市场环境
【天津楼市成交转冷】
3月1日是天津市“限购”新政正式实施第一天,商品房和二手房市场都呈现出不同程度的降温。业内人士认为,从眼下到4月份之前将是楼市的适应期。 
  过户数量普遍下降
  楼市骤然降温已在意料之中,不过各区降温程度却并不相同。从天津市各区交易中心采访了解,3月1日各区过户数量与2月28日相比普遍下降。
  “前几天我亲戚买二手房时,很早就要来排队拿号,可今天我过来却发现现场特别清静。”早晨9点多,孙大爷在和平区房地产交易中心现场咨询新政策细节,与2月28日交易大厅找不到落脚之地的壮观场面相比,3月1日和平区房管局交易中心显得很冷清。
  3月1日15时,在河西房管局办理二手房协议的市民已经排到2021号,而28日同时段排到2040号。除了排序减少近20个,所有到场市民中的实际业务量也明显降低。据了解,3月1日天津市和平区房管局商品房进件数为零,二手房协议数2件,这个数字与春节后的首个工作日持平,为今年该区的最低纪录。另外,河西房管局日前办理二手房协议15件,比28日的59件减少将近75%,但高于今年最低谷2月8日的3件。南开房管局3月1日办理二手房协议23件比2月28日的60件下降约60% ,略高于今年2月9日最低进件3件。
  商品房或有大幅优惠
  “限购”新政的推出让天津商品房市场成交量转冷的现象更加明显。河北区某楼盘销售经理表示:“由于是周初,加上1日实行的限购令,售楼中心接待的客户不足周日的两成,客户的购房意愿也明显降低了。”据了解,截至1日上午,该楼盘成交套数为零,来看房的顾客大多持观望的心态,王先生表示:“我一直在关注这个楼盘,听说今天是限购令实行的第一天,所以来看看销售情况。看今天这种形势,我打算等到降价了再来买。”
  某地产代理公司人士认为,与去年出台的调控政策相比,今年的力度明显加大,按照惯例今年上半年商品住宅成交量将会出现萎缩的情况,我市各新盘也可能针对成交量下滑制定出一定的优惠政策,同样刚性需求也会有一定程度的减弱,观望态度明显,预计4月份商品住宅价格将有一定程度调整。
  此外还从我爱我家、中原地产等中介机构了解到,2月28日、本月1日房屋挂牌量同比近期日挂牌量有10%-15%增长。工作人员介绍:“我们原来挂牌出售是平均6套/日,这两天9套/日。而且挂牌转租的明显增长。”
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【天津二手房成交量普降四成】
“限购令”在天津执行已经整整一周,商品房和二手房的成交量都明显下滑。3月,天津楼市面临着开发商和购房者对新政的双重适应期,卖家扛价与买家观望之间的博弈再度升级。2011年楼市如何走向?“津十条”执行后的第一反应将起到重要的示范作用。
  商品房楼盘未见优惠
  “目前楼盘平均成交价格是4500元/平方米,在年前策划过一次调价,但由于政策的出台导致调价计划拖延了,预计将在本月底上调价格,每平方米100元左右。”上周六中午一点左右,在武清区某新开楼盘售楼处只看到一组客户到访,售楼处里显得很冷清。尽管看房和买房的人数受到政策影响而减少,但销售价格却依旧没有明显的“松动”迹象,一些楼盘甚至仍在计划延续此前的涨价销售策略。
  河西区某高档住宅楼盘销售人员表示:“限购之前集中成交了7套房子,但3月1日以后一直没有成交,根据以往经验,现在是买房的好时机,目前的房价与上月相比没有变化,但将来还会有上涨的可能。”据了解,该楼盘2月份成交均价保持在21000元,优惠政策方面只有一次性全款九九折。“2009年和2010年楼市的旺销让很多开发商都累积了比较雄厚的资金,因此本轮新政尽管严厉,多数开发商还是不甘降价,依靠经济实力扛价一段时间也在意料之中。”业内人士认为,2009年楼市的“报复性反弹”也让很多开发商至今存有侥幸心理,期待市场反弹行情,这都让房价降温周期进一步延长。
  二手房成交量普降四成
  对市场和政策最为敏感的二手房市场,行情下滑更加明显。从市内六区各房管局了解到,3月1日至4日环比2月21日至25日,日二手房成交量整体降幅达38%。其中和平区降幅最高为67%,河西区降幅最低为25%。“和平区由于房源本来就很少,且房产价值很高,因此其购买者大多都是资金实力雄厚的高端人群,这些买家通常都已经拥有2套以上房产。而那些为求学而在此购房的买家,大多也只为落实户口而购买小面积老房,并不会购买自住型住房,因此这些买家也会受到限购影响。”业内人士分析,限购对于投资和非居住目的的购房者确实已经起到明显的遏制作用。
  地产业内人士表示,房管局的成交数据虽然能反映市场变化,但是有一定滞后性。“业内人士月底结算和月初放松等常态,也是造成数据浮动明显的原因。”据统计,3月1日至4日环比2月21日至25日,二手房日成交量整体下降约为10%左右。
  3月房地产市场成交量的下降,买方心态的变化占据主导原因。据了解,本市二手房购买者中90%左右是自住型需求。3月1日政策正式实施开始,投资客流失五成,自住型购房者中15%处于观望状态,不到10%放弃购买。也就是说,二手房市场的成交量变化仍是在刚性需求买家中进行。因此,上周本市二手房市场实际处于政策执行后的过渡和消化时期。“价格稍有松动就会形成快速成交。”地产中介人士认为,预期3月中旬开始成交量会有所回升。
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【沈阳住宅销售额同比增长超三成】
  3月1日从省统计局了解到,2010年,沈阳市商品房交易量与交易额显著增长,商品住宅销售额同比增长超过了三成。
  2010年,沈阳市房地产市场在国家政策、市场价格和需求预期等诸多复杂因素作用下,保持了秩序稳定和交易稳增的良好态势。全市商品房销售面积达1746.5万平方米,同比增长13.9%,商品房销售额达945亿元,同比增长38.1%。其中,商品住宅销售面积1516.1万平方米,同比增长10.7%,完成销售额774.5亿元,同比增长34.8%;商业营业用房销售面积167.3万平方米,同比增长38%,销售额130.3亿元,同比增长51.1%。
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【长春住宅市场观望渐浓 商业地产逆势走俏】
  限购、限贷、加息、房产税试点、预售制度改革,2011年房地产市场宏观调控上演“开年大戏”,令本身就处在风口浪尖的住宅市场再度“风声鹤唳”。1月28日,长春市政府出台了长春版楼市新政细则,其中明确规定“长春本地居民家庭限购一套房,外地居民家庭限购两套房,三套房全面禁购。”消息一出,在长春业内与购房者中间引发巨大反响。调控利剑频出的背景下,长春买卖双方双双陷入“观望期”。
  不仅如此,2011年国家还将全面加大保障性住房的建设,这将对商品房市场形成分流效应。有业内人士预测,调控通道已然开启,住宅市场的投资与投机需求将得到明显遏制。
  在这种背景下,商业地产或将迎来新的发展契机。“政策面的调整并没有针对商业地产,这对商业地产就是个机会;金融危机后,国家经过两年的经济结构调整,实体经济将会逐步恢复,商业地产作为实体经济的空间承载体,也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。”一位业内人士如是说。
  商业地产“钱途”一片光明
  对未来通货膨胀的预期上涨恐慌令民间资本急迫需要找到稳定、安全的投资渠道。但目前,可供我国居民进行个人的投资的项目较少,股票、基金等项目涨跌变化较大,黄金长期潜力有限,而住宅市场正在遭遇史无前例的宏观调控,商业地产项目做为仅存硕果,其优势迅速得以彰显。
  随着新调控政策的到来,住宅市场受到了较大的影响,不少投资者将目光聚集到了对商铺的投资。相对于住宅,商铺有其不可比拟的优势。一般住宅产品的收益在4%~6%之间,而商业项目的投资收益可达到8%左右。收益明显高于住宅。回报率高,升值空间大,也使商铺愈发受到投资者的青睐。据了解,目前长春已经出现这样的投资客,他们购买商业地产时,有时买半层甚至整层写字间,这决非普通投资者。
  逆势走俏 长春商业地产迎来“新春”
  绿地蓝海相关负责人邱月介绍说,在通货膨胀、股市不稳的情况下,调控令楼市风声鹤唳。在住宅市场“水深火热”之时,不少投资者特别是发达地区的投资客将目光转向了更有“钱途”的内地城市,长春的商业地产也许将成为新的投资热点。
  无独有偶,长春盛世城营销总监陈峰近日在接受媒体采访时也谈到:由于限购令对三套房的明令限制,让商业地产成为投资“新宠”,许多手头有闲钱的购房者将目光瞄准了这块蛋糕,相信未来一段时期内,商业地产市场将成为新热点。
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【大连二手房报盘量激增三成价格开始松动】
  山雨欲来风满楼。连版限购令执行的“空当期”,楼市有人已在突击购房。日前,黑龙江人尹辉和妻子在大连房地产交易中心领到产权证时,他心中的大石头总算落了地。同时从海滨置换、链家地产、好旺角房屋等部分中介获悉:这些中介都有类似的突击购房及因为限购匆忙过户的例子。与此同时,二手房报盘量增加三成,很多房主表示“价格可议”。
  突击购房的多是外地人
  尹辉和妻子在西岗区傅家庄买了一套二手房,总价80多万。尹辉采用了一次性付款方式,中介则一路“开绿灯”,从签合同到办好产权证,整个过程只花了4天时间。而换在平时,整个程序可能需要10来天时间。链家地产、好旺角房屋,海滨置换等部分中介获悉:当前,着急买房的主力为外地人,因为限购规定外地人没有一年社保或纳税证明的将禁购。
  除了赶签外,近期二手楼市还有因为限购原因而忙着过户的。市民曹先生最近就盘算着要将父亲名下的房子过户到自己名下。曹先生是大连户口,在大连市区名下已有两套房。按新“国八条”规定,拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭,应暂停在本行政区域内向其售房。曹先生想趁着细则没执行,赶紧过户。
  报盘量增加三成
  来自大连市房地产交易中心的记录显示,大连二手房的成交量从2月末开始,日成交量突然再次放大。而在海滨置换提供的二手房成交记录上,123平方米至150平方米的改善型户型并不少见。“依照新政,改善型客户大都已不具备购房资格,他们很可能都是突击购房。”李万坤称。
  “投资者对本轮限购政策比较敏感。”李万坤说,从3月2日限购公布的那天开始,各大中介的存量房报盘量增加3成左右。“很多房主报盘后表示,价格上可议,这证明二手房房价略有松动。”
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【哈尔滨二手房交易量锐减1/3】
自2月28日哈尔滨市正式实施房屋限购令,目前已经过去了4天。4日走访哈市房产交易中心、二手房中介市场时发现,限购令实施后,哈市二手房交易量锐减约三分之一,外地购房客大幅减少是主因。
  房产交易所:办证的少咨询的多
  据哈市房产住宅局开发区分局的工作人员介绍,限购令实施后,前来咨询的购房者明显增多,大家最关注的话题多是限购令实施后的具体细则。此外,有很多外地人前来咨询,在政策出台前网签的二手房作为二套房还能否办理下来。“尽管询问限购细则的购房人比较多,但在办理窗口前却很难看到递交新房申请的外地人,绝大多数都是来办理二手房过户手续的本地人。”
  从哈尔滨房地产交易中心了解到,哈市二手房需求三分之一来自外地人,但从本周开始,办证的外地客户大幅减少。交易中心的工作人员表示,最近通过电话咨询限购令的外地购房者特别多,但大多因为无法提供社保和纳税证明而不能购买二手房。
  房产中介:外地购房者大幅减少
  以往立春过后,哈市二手房市场都会出现一个“小阳春”,但由于限购令的实施,哈市房产中介市场出现了“倒春寒”。部分大型房产中介公司二手房交易量锐减40%。业内人士表示,哈市二手房市场缺少了外地购房者的支撑,很难维持春节后的旺市。
  在南直路、大直街、经纬街等路段看到,不少房地产中介门庭冷落。“这几天太冷清了。”经纬街上一家二手房中介的负责人表示,限购令实施后,二手房交易量便开始下降,这两天交易量已萎缩近50%。“成交量萎缩近一半。”好家庭房地产公司总经理郭荣证实,本周开始,哈市二手房交易量大幅下降,其中外地购房者大幅减少是主因。
  二手房交易量虽然出现了下滑,但是在市区多家房产中介公司看到,二手房的交易价格依然坚挺。温氏房地产公司董事长温利农表示,虽然交易量急剧下降,但市区的二手房房源却非常充足,而且近两日房源更是激增,日均成交10套左右,绝大多数购房者都是本地市民。从目前市场看,哈市暂未出现二手房降价趋势,房价相对稳定。
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【鞍山2月商品房成交环比降13.74%】
  成交面积方面,2011年2月鞍山市存量商品住宅总计成交69605.73平方米,其中铁东区24945.37平方米,铁西区13295.88平方米,立山区25585.48平方米,千山区5779.00平方米;户型方面小于90平成交58045.35平方米;90-144平成交9349.40平方米;大于144平成交2210.98平方米。
  成交套数方面,2011年2月鞍山市存量商品住宅共成交1161套,其中铁东区成交402套,占35%;铁西区成交236套,占20%;立山区成交446套,占38%;千山区成交77套,占7%;户型方面小于90平成交1062套,占91%;90-144平成交86套,占7%;大于144平成交13套。
  与2010年2月相比,2011年2月鞍山存量商品住宅成交套数同比增长44.58%;与2011年1月相比,2011年2月鞍山存量商品住宅成交套数环比下降13.74%,由于2月份只有28天,同时涉及春节期间休息,因此,2月成交套数环比数据可能偏大。
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【济南2月新建商品住宅均价环比下降5.52%】
济南市城乡建设委最新发布数据,今年2月,济南市新建商品住宅均价为7287元/平方米,环比下降5.52%。 
  2月25日,济南市政府出台房地产市场调控新政,实行“限购令”。根据规定,对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 
  据统计,今年2月份,济南市新建商品房网签11298套、110.76万平方米。其中:住宅8393套、96.91万平方米,平均交易价格为7287.84元/平方米,同比增长1.17%,环比下降5.52%;商业用房316套、2.93万平方米,平均交易价格21865.43元/平方米,同比增长0.68%,环比下降12.63%。
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【唐山部分二手房转售为租】
  随着“国八条”和限购政策的效力不断显现,二手房市场也面临着一系列调整。近日走访济南二手房市场发现,近期转售为租的现象明显增多。
  3日上午,在位于和平路的一家房屋中介,有几位市民正在查看租房房源。“从春节之后,待售的二手房数量和春节前相比明显减少,而拿出来出租的房源则明显增多。”工作人员张凤英表示。
  张凤英表示,春节前放在她这里待售的二手房,有三套都被房主通知不卖了改为出租。“房主觉得现在卖太吃亏,受‘国八条’和济南限购等政策的影响,对二手房交易制定了新的限制。”
  又走访了几家中介,发现近期转售为租的二手房确实在增多。燕山小区附近一家中介负责人表示,对于一般的房主来说,便宜上万元不是个小数目。如果一定要卖,那么这部分钱必然转嫁到房价里,有购房意向的人可能还不买账。所以,如果不是急需用钱,有些房主就把原来挂在销售市场上的房子改成了租赁。
  据了解,春节过后,部分找到工作的大学毕业生开始着手联系租房,加之一些外来务工人员更换工作、租约到期等原因急于寻找新的房源,与节前比,济南二手房租赁市场开始火热,租金也小幅上涨。张凤英表示,和平路和平花园附近一套70平米简装修的房子,年前房东报价每月1200元,一直无人问津,春节后,房东却将每月房租调高至1400元。
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【石家庄楼价暂未显松动 市区周边楼盘“升温”】
  自“新国八条”出台后,到目前已经有近二十个城市陆续颁布了限购令。石家庄版限购令也已在众人的关注中颁布。在新政的强烈冲击下,全城楼市迅速形成新的格局,政策范围内的楼盘交易大多转入平淡,不受限购令制约的市区周边楼盘却仍然销售火爆,尤其是近郊项目,甚至露出上涨势头。 
  省城楼市尚未显现价格松动 
  根据石家庄版限购令细则,在市内五区及高新区范围内,非本市户籍居民家庭在石家庄购房被要求提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,同时对本市居民家庭停售第三套房,对外地居民家庭停售第二套房。这意味着,在限购区域内,第三套购房将被叫停。此外,绝大部分郊区住房还尚未被纳入限购行列。 
  据了解,新政出台后,省城市内商品房交易量明显减少,但基本尚未见到降价现象。一些开发商认为,新政的出台,一般会有两到三个月的消化期,情势如何尚需观望;另一些开发商则满怀信心,自认项目属性优越,成就了卖方市场,新政之下,仍然会有很多想要置业且符合条件的客户。 
  优势转向市区周边,楼市重新洗牌 
  据市场报告显示,新政出台后,在市内楼市普遍平淡的情况下,的确有个别高品质楼盘未受影响仍然保持热销状态。而政策范围之外的市区周边楼盘,销售局势普遍利好,尤其是高品质大盘,持续走高显露上涨趋势。地产界人士分析,此次限购令的出台,引导了省城购房资金潮的新流向,令楼市重新洗了一次牌,优势从城内向市区周边分流。政策外的市区周边楼盘,保持了刚性需求的购房客群之外,因其价格本来就较低,投资前景好,吸引了很多原本想要投资市内住房的置业者。 
  市区周边优质大盘,晋升置业者首选 
  不离繁华同时不受限购令制约的市区周边品质楼盘,近期广受看好。恒大地产旗下的恒大绿洲项目自开盘之初就倍受追捧,杰出品质与极高性价比,令其在新政策调控的宏观影响下,仍然热销不减。很多置业者认为,地段仅次于中心城区,价格却差一大截的好房子应当及早入手。因为调控政策多变,下一个政策的风向尚不可知,这类住房既有可能被划入新的限购范围里,也有可能保持现有政策不变,唯一确定的是,这样的性价比已然没有降价空间,早买早享受,稳赚不赔。 
  恒大绿洲项目的市场分析师认为,抓住时机购买市区周边品质楼盘是明智选择。购买时,根据市政规划选择潜力新区十分重要,并要综合考虑项目的综合品质、社区环境、配套设施和升值空间。只有这样的选择,才可以保证在变幻莫测的楼市里先人一步,胜券在握。 
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【青岛二手房签约量挂牌量均跌到谷底】
  3月2日下午,宁夏路上一家房产中介的店主索性关了门,只在门口留了电话号码。每一次房地产市场的政策调控,对房产中介行业都是一个整合的过程。前几年山东青岛二手房市场居高不下的成交量,曾让这些遍布青岛各个角落的房产中介狠赚了一把。但今年年初刚出台的楼市调控政策,却让这些中介面临严酷的考验。青岛出台限购令不到一个月的时间里,二手房市场的签约量锐减。限购、加息、营业税调整,当政策的叠加合力再次把房产中介行业逼上“生死线”,房产中介机构该如何应变图存?是关门避寒,还是到新的区域开疆拓土?已经成为摆在众多房产经理人面前的必选题。
  “不用一个月店就得关门了” 
  近日,青岛大学环科学院的赵杰想在宁夏路周边租一套房子,让他出乎意料的是,用了一周的时间居然没有找到合适的房源。“大部分中介关门歇业,大尧三路上本来有十多家中介店,现在却只有两三家开着门,也没有合适的房源。”赵杰说,以前总觉得房产中介店多过药店,可当他急于找套房子时,才发现许多中介门店春节过后根本没有开门。 
  “青岛和北京的市场没法比,成交量下来了,租客也不多,一周没来几个客户。”宁夏路上的21世纪不动产海岸线加盟店内,一位房产经纪人说,尽管早已经开门营业,但市场行情却出乎意料地冷清。 
  “如果市场继续这样下去,估计不用一个月,我的店就得关门了。”海诺不动产总经理陈宝国说,春节过后持续冷清的市场行情,再加上各项调控政策的合力影响越来越明显,让他不禁开始为店面的存活期担心。 
  小中介谋求“托身”品牌店 
  “本人现在有部分二手房房源信息和客源信息,因为不想再开店,愿意把这部分信息有偿转让出去,每条房源 、客源信息50元到 100元。”2月26日上午,陈宝国的手机收到了这样一条短信。“撑不下去的门店很多,都在想办法转行来化解市场风险。”陈宝国说,市场冷清了,死攥着房源也成交不了,可店一开门不管有没有业务,水费电费人工费就得照付。“我都想换个招牌干点别的。”陈宝国说。 
  太平洋房屋的副总经理孙杰春节后也接到了不少“求救”电话。“不少小店店主打电话商议,赶紧把他们的店收了吧,甚至做出全套设备包括房源打包转让、来人就可上班的承诺。”孙杰说,可现在市场这么坏,维持一家店的成本怎么也得二三十万元,以前“看起来很美”的兼并小店,现在却因为市场的急转直下而变得有些凶险。 
  “几十个门店一天都卖不了一套房,开着店就是在烧钱。”孙杰说,春节过后,他们店一周卖出了4套房子,其中两套还是春节前的单。卖方和买方都陷入观望,限购政策加上营业税调整、利率变化,签不了单,更多的中介机构只好靠着仅有的租赁单子维持生计。 
  签约量挂牌量均跌到谷底 
  3月2日上午10时,市房地产交易中心仍是一片冷清。“为了这套房子,我来来回回领着房主和买房者来了三趟了,今天本来约好10点买卖双方见面,看来又黄了。”海诺不动产的房产经纪人小王说。 
  据介绍,小王经手的这个单子,是在今年1月初谈妥的,买方也付了定金。“但因为房主春节前一直在澳大利亚,所以不能办理网签,一直拖到了2月10日才办理网签。”小王说。但2月10日当他赶到市房地产交易中心的时候,买方却爽约没来,因为买卖双方谈崩了。“谈崩的原因是双方为了多出的营业税到底该谁承担、该承担多少而争执不下。”小王说。 
  “买房者说成本增加是因为房东太拖拉导致的,房主则称政策变化不能怪到他的头上,后来双方又一起怪罪我没有尽到中介应该尽的义务。”小王说,自己简直成了夹在买卖双方中间的出气筒。最后他好不容易劝说房东适当降价,多承担一部分营业税,买方也接受了,可没想到双方又不知什么原因没来。 
  青岛市房地产交易中心的统计数据显示,无论是二手房的签约量,还是挂牌量,都跌到了谷底,当天市辖七区签约量只有86套。房源挂牌量也是屡创新低。 
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【青岛崂山商品房量价齐跌 二手房成交明显下降】
2月份是限购令实施的第一个月,加上春节因素共同叠加,青岛崂山区新建商品房共成交106套,建筑面积1.06万平方米,成交均价 11794元/平方米。其中,住宅102套,同比下降26.09%,环比下降84.04%。
  主力价格区间为10000元以上和8000元~10000元之间,占住宅总销售数量的88%。成交量占全市总成交量的3.68%,位于七区五市第十一名,排名比1月份下降五名。二手房成交量下降明显,共成交75套,环比减少72%,成交均价为9313元/平方米。
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【德州2月楼市量跌价涨】
日前从山东省德州市房产管理中心获悉,2月份德州市城区商品房批准预售量继续下滑,比1月份下跌了1成多,新建商品住房网签量环比下跌了2成。2月份,德州市城区新建商品住房平均签约价格为每平方米3165元,同比增长13.08%,环比1月上涨3.26%。
  日前从山东省德州市房产管理中心获悉,2月份德州市城区商品房批准预售量继续下滑,比1月份下跌了1成多,新建商品住房网签量环比下跌了2成。但房价依然呈上升势头,新建商品住房价格比上年同期增长1成多,环比涨幅超过3个百分点。
  1至2月,德州市区批准预售商品房2.89万平方米,比上年同期减少77.19%,其中2月份批准预售商品房1.34万平方米,环比1月下跌13.55%。截至2月底,待售商品房累计达40.04万平方米,比上年同期下降55.16%,环比1月下跌9.1%。新建商品住房网签销售1546套、15.95万平方米,其中2月网签681套、7.15万平方米,签约量同比增长48.37%,环比1月下跌21.27%。
  2月份,德州市城区新建商品住房平均签约价格为每平方米3165元,同比增长13.08%,环比1月上涨3.26%。
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中西部地区市场环境
【武汉2月商品房成交量创12个月最低】
2月楼市短期“速冻”。7日,来自武汉市房地产市场信息网数据显示:2月全市商品房成交仅4633套,较1月下降56.37%;价格方面则未见较大波动,成交均价6557元/平方米,较1月下降0.66%。
  “上月的成交量创下了连续12个月的最低点。”中国指数研究院(华中)市场总监胡超直言,很明显,现阶段开发商已经紧张起来,基本都在本月加快推盘速度并开始加大优惠。
  据统计,3月预告开盘的项目数量为43个左右,环比2月增加4倍多。
  近期江城投资性购房基本消失,改善性群体中有2套房以上的改善性需求也被抑制。7日,到访江夏新村某楼盘发现,限购尘埃落定后,该楼盘即将推盘,产品主要面向“首购”或“首改”的需求。与该楼盘目标定位一致的开发商不在少数,针对需求“抢跑”的意图已经相当明显。
  武汉房地产开发企业协会张恒哲表示,今年的优惠应该是实质性的,打9折也完全有可能,而有一些郊区的楼盘,预计最大的降幅可达到20%。
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【武汉二手房挂牌总量2月降三成】
营业税和新限购令政策的实施,让不少二手房房主心态发生了变化:如果卖了房子,再买会受到诸多限制,不如转售为租。因此,上月武汉二手房市场挂牌套数,比1月份下跌了三成;不过,价格仍保持平稳微涨态势。
  搜房网二手房中心统计数据显示,2月武汉市二手房挂牌总量为27915套,比1月份下跌了29%。二手房挂牌均价为7986元/平方米,自1月份以来一直保持平稳微涨态势。挂牌数量与1月份相比,下跌最多的是硚口区,下跌42%;其次是江汉区,下跌40%;洪山区下跌32%;武昌区下跌26%等。
  从一些中介机构了解到,营业税和新限购令实施后,二手房成交量比较低迷。一些原来打算卖房的房主也不着急了。不少房主认为,现在卖不出好价钱;再者,现在买房机会有限,把房子卖了一时也不可能再买房,不如先等等看,或是转售为租。
  不过,二手房挂牌价格并没有受到政策影响而松动。监测显示,7个主城区二手房挂牌均价均小幅上涨。其中,江岸区、武昌区、青山区环比上涨均为8%。业内人士分析,与新房不同,二手房房主不存在较大的资金压力,不到万不得已,不会降价。
  武汉福家置业总经理康锴认为,政策叠加会导致二手房市场的改善型需求受到明显抑制,交易量减少是必然的。另外,二手房房主一般会参照新房市场的走势,在新房市场没有出现明显走势的时候,二手房难以率先降价。
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【重庆高端物业成交缩水 楼市成交均价下滑】
  虽然上周市场成交量有所上扬,但主要还是沙坪坝区的经济适用房帮了低迷的楼市一把,除去沙坪坝区,上周主城区成交均价为6502元/㎡,相比前一周的7269元/㎡,下滑10.55%。而从最近十周的成交均价来看,6502元/㎡也是跌到了近期新的低谷。
  但当前市场各大楼盘成交均价依然坚挺,市场成交均价上扬的主要原因为当前中低端物业成交占据市场成交主力,而中高端物业市场观望情绪滋生,开发商开发节奏放缓,市场供应下滑,成交也随之下滑。
  推观望情绪滋生,整体成交下滑,部分具竞争力楼盘市场成交依然红火。春节后,当前虽然整体成交正逐周上扬,市场似乎正在重回正常水平的轨道上运行,但分析历史数据,2009年自春节开始三周成交为10016套,2010年成交为10456套,而2011年仅成交7053套,相比2010年缩水32.55%,相比2009年缩水29.58%,春节前发布的市场调控政策对楼市的影响已经开始显现。
  而在当前市场观望情绪已经开始滋生并越发浓重的同时,有较高市场竞争力的楼盘还是逆市供应并有不错的市场成交,部分购房者仍然对重庆楼市的前景看好,这也是当前市场成交的主力。但2011年调控仍然是楼市主基调,开发商仍将与调控政策博弈。
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【重庆初现二手房价倒挂】
轻轨将拉动沿线二手房交易量价上涨
  南岸回龙湾小区大门外的中原房产门店,挂出了一则套内81平方米的房源信息,总价69万元,算下来每个平方米的套内价格,已经达到了8518元,而在500米开外的一处新建楼盘,其新房的均价,却只有7000元左右。
  调查发现轨道交通三号线和一号线开通在即,轨道交通沿线的二手房,已经开始出现上述价格倒挂的情况。而业内人士分析,在今年年中这两条轨道交通正式开通后,沿线物业还有25%的升值空间。
  二手房价高过新房
  二手房的价格比新房还高,在美联物业总经理缪鸿裕的印象中,这种情况在重庆并不多。不过他仔细研究却发现,这些出现价格倒挂的情况,在即将开通的轨道交通三号线和一号线沿线,特别突出。
  “比如南岸回龙湾一带的二手房源,现在套内均价已经每平米超过8000元了,不过附近新开盘同品质的小区,价格还达不到这个水准。”缪鸿裕说。
  为何会出现价格倒挂的现象?“其实这种情况在北京、上海等城市时常出现。”缪鸿裕说,在轨道交通沿线,都是成熟的小区,但新开发楼盘的位置一般“不当道”,又是期房,从配套来说,远远比不上当地的二手房。“比如在巴南、四公里一带,即将开通的轨道交通沿线,基本上全是成熟小区,新房期房比较少。”
  此外,新政频频出台,让许多准备卖房的人,出现“卖了怕买不回来”的惜售心态,也让这些本来就紧俏的房源,愈加紧张。
  轨道开通半年后看涨25%
  虽然目前价格倒挂,不过业内人士指出,现在可能反而是购买轻轨沿线住房的好时机。缪鸿裕认为,轻轨沿线楼盘大幅升值,估计是在开通后的3~6个月内。而据公开资料显示,2006年,重庆轻轨2号线正式开通,沿线房价半年上涨34%;2007年,北京轻轨5号线开通,推动沿线物业平均升值40%以上……
  “等到轻轨线正式通车,当地房价起码会立即上浮5%。”顶杰置业总经理秦文蒸认为。而缪鸿裕则说,在开通后的半年内,轨道交通沿线物业,起码有25%的升值空间。
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【成都2月住宅销量开盘量均萎缩】
  成都搜房网数据监控中心统计显示,2011年2月成都市主城区新增供应量环比1月大幅下降,降幅为72.6%;但同比去年2月有明显上升。同比增幅为324.9%。另外,2月单月住宅成交面积达到98.74万方,合计10093套;成交面积环比1月份下降5.2%;分析认为,2月住宅销量下跌的主要原因在于不久前出台的新国八条以及2月中旬成都市限购令的落地,再加上本月适逢春节长假,正好处于楼市淡季,多方因素共同影响,导致成交量对比1月出现了明显下滑。
  统计数据显示;2011年2月成都市主城区新增供应量环比1月大幅下降,降幅为72.6%;但同比去年2月有明显上升。同比增幅为324.9%。2月新增供应面积呈现趋势的主要原因是受到了传统淡季及春节假期的影响,大多数开发商没有推出商品房上市。
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【成都二手房销售量跌价稳】
日前,成都市房管局等六部门联合出台了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》,为了解《意见》实施后对房地产市场的影响,近日,国家统计局成都调查队对部分房屋中介公司所属32个店面进行了快速调查。调查结果显示:目前大部分购房者对购房持观望态度,转买为租现象比较突出,导致成都市住宅租赁价格有所上涨。 
  在所有被调查的房屋中介公司中,有75%的房屋中介表示房屋租金有所上涨,甚至个别区域(地段)价格涨幅在15%左右;有25.0%的房屋中介表示价格未有变化。在调查中也发现大部分房屋中介成交业务清淡。
  国家统计局成都调查队调查还显示,目前成都市二手住宅销售市场呈现量跌价稳的特点。被调查的房屋中介都反映,2月15日之后,有25.0%的房屋中介反映成交量下降幅度较大。与此同时,二手住宅销售价格变动却不大,有71.9%的被调查房屋中介表示目前二手住宅销售价格没有变化;有21.9%的被调查房屋中介表示价格有小幅上升;只有6.2%的中介表示价格有所下降。
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【郑州限购导致二手房价平量跌】
郑州市政府于3日下午颁布郑十五条,三月四日起本市市区(郑州市包含市内五区及郑东新区,高新和经开区不在限购范围)已有一套住房的本市户籍家庭,持本市居住证一年以上,在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套。对已有两套住房的本市户籍,拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上,在本市缴社保或个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房。
  美华房产总经理乔小勇看来,限购短期内对郑州二手房市场将不会产生太大的影响,因为人们对政策需要一个深入了解和消化的过程。房价的高低与限购没有太大关系,更多的是由供求关系决定的,房价此次限购后房价的变化幅度不会太大,可能会相当长一段时间处于焦灼状态。如果后期廉租房和公租房供给量不低于20,商品房的涨幅下降,房价或许有变化。
  限购导致的最直接的影响就是交易量下降,时间上,三月份较去年同比将会有所下降,二手房市场呈现“价平量跌”的现象,就区域而言将集中体现在郑东新区,根据我们的调查数据显示,二手房方面,郑东新区有56的购房者是外地人,新房的比例可能更高。在限购力度上,郑州此次限购的力度不如北京大,因此成交量虽会下跌,但不会出现像北京一样下跌六成。
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【郑州商业地产和写字楼市场趋热】
  从市场统计数据来看,2011年1月,郑州市商业物业新增供应量同比、环比双双涨势显著,主要受蓝堡湾、曼哈顿广场、中原万达广场等项目集中备案带动。
  另外,成交量同比、环比双双上扬,但环比上涨幅度甚微,这主要受销售季节影响;成交价格环比下挫24.93%,创2010年10月至今的谷值。
  1月,郑州市商业物业新增供应量主要集中在金水区,中原、二七占比显著。其中,金水区新增供应量4.18万平方米,集中在蓝堡湾、曼哈顿广场、田园新城、泰和苑四项目;中原区新增供应主要集中在中原万达广场;二七区在黄金海岸和亚星盛世雅居备案带动下,新增供应量1.27万平方米。
  1月,郑州市商业物业成交主要集中在管城区,中原、金水占比显著。其中,管城区成交面积3.50万平方米,结构性占比高达43%;中原区成交面积1.63万平方米,结构性占比20%;金水区成交面积1.41万平方米,结构性占比17%;其他三区成交量均未破万平方米,尤其是惠济区,成交面积仅0.21万平方米。
  1月,中原区单价最高,为19776元/平方米;管城区单价最低,为6566元/平方米,两区差值高达13210元/平方米。中原、郑东、二七三区成交单价遥遥领先于全市平均水平,单价均超过12000元/平方米;金水区成交单价9607元/平方米,与全市差值最小;惠济区成交单价为8696元/平方米,管城区成交单价为6566元/平方米,此二区均显著低于全市平均水平。
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【西安“限购令”出台一周住宅销量降三成】
 2月25日,西安出台了楼市限购令。在限购令执行一周后,西安楼市迅速降温,本年度第九周西安普通住宅成交量环比下滑36.30%。
  西安新盘暂未推出
  西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:上周,西安普通住宅市场供应套数为26980套,较前一周减少了1183套,环比下滑了4.2%。有关专家表示,从“新国八条”、春节小长假开始,众多房企就延缓了推盘速度,西安楼市并未出现较大规模的推盘活动。但随之而来的西安“限购令”却给了房企重磅一击,不仅购房者在观望,开发商也在观望。为应对调控政策,开发商有意控制了推盘的进度,即使一些已经达到上市条件的新盘目前也暂未推出。
  普通住宅日均销量减270套
  根据西安房地产信息网数据研究中心日前公布的统计数据显示:2011年第9周(2月26日至3月4日),西安普通住宅市场成交3380套,较第8周(2月19日至2月25日)减少了1926套,环比下滑36.30%;成交面积为394506.28平方米,环比下滑了33.47%。日均成交量480余套,较第8周日均销量减少270余套,降幅较大。
  西安房地产信息网数据研究中心相关负责人分析,限购令的出台很大程度地限制了投资、改善型购房者入市,缺少了这批实际购房客,市场上的购买力会大打折扣。再加上信贷收紧,资金不足的刚性需求者也不愿出手。受这些累积作用力的影响,楼市成交量萎缩难以避免。
  城南、城西销量较之前有所下滑
  根据西安房地产信息网数据研究中心公布的数据,西安城南区、城西区等销量较上周有所下滑,长安区楼市相对较低迷。从在售均价来看,第九周城北区有三成项目均价上浮。
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【昆明楼市2月成交量环比跌六成】
恰逢传统春节大假,加之一系列地产调控政策的密集出台,2月份的昆明楼市成交量在假期和政策叠加作用下出现大幅下滑。来自明市房产信息网统计数据显示,2月份昆明主城四区商品房共成交4611套,总成交金额为26.66亿元,成交面积为41.98万平方米,分别环比降幅为63.4%、63.2%、63.5%。
  低迷是2月以来全国楼市成交的总体情况,昆明房地产亦不例外,刨去春节长假的影响,一系列地产调控政策的密集出台也给需求带来了不少的压力。“新国八条”和“限购令”的出台,让投资性需求受到进一步限制,与此同时,央行再度加息使购房成本增加,刚性需求也加入观望行列。于是,上个月的昆明住宅新房市场成交遇冷,各项交易数据环比下滑幅度在六成以上。
  来自明市房产信息网统计数据显示,2月份昆明主城四区商品房共成交4611套,日均成交套数为165套,相较于1月,该月成交套数大幅下滑,环比降幅63.4%。与成交套数相对应,成交面积和成交金额也明显回落。统计数据显示,上个月的总成交金额为26.66亿元,成交面积为41.98万平方米,分别环比降幅为63.2%和63.5%。成交均价方面则波动不大,为6351元/平方米。
  在一系列政策出台打压了购房积极性的同时,却推动了昆明商业市场销售。目前商业无限购要求,购买商铺首付比例为50%,利率也执行基准利率,这使得投资者纷纷转移阵地投资商业。据至祥置业(昆明)研究中心(下称“至祥”)发布的2月份昆明商业价格指数数据显示,上个月昆明商铺推售进度明显加快,售价28798元/平方米,月租金60元/平方米。从商业业态看,商业街售价依旧最高,均价31667元/平方米,社区商业有小幅攀升,均价33196元/平方米,专业市场商铺均价为25000元/平方米。综合商业售价21000元/平方米,租金60元/平方米/月。从环线情况看,二环内商铺均价为34167元/平方米;二环外商铺均价27334元/平方米,租金60元/平方米/月。
  另外,上周末市场方面无一楼盘进行推售。对此,昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈分析,昆版“限购令”细则的公布,加之之前“新国八条”的出台,使得目前开发商对新盘的推售显得十分谨慎,而从以往出台调控政策来看,许多开发商都会适时做出调整,调低开盘预期,或者延长开盘周期,因此出现推迟开盘计划的情况也属常态。
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【贵阳楼市2月量价齐跌】
  受传统销售淡季、新“国八条”出台以及春节长假的共同影响,贵阳二月楼市交易量价齐跌。销售数量和销售面积环比下降了52%和49%,销售均价环比下降了5%。 
  据筑房网统计数据显示,2月份,贵阳市除三县一市外,商品住宅销售2625套,销售面积为29。4263万平方米,销售合同均价为5055元/平方米。其中,贵阳中心区销售商品住宅的销售数量和销售面积不到1月份的一半,降幅达62%和58%;近两年房产交易一直十分活跃的金阳新区,2月份的销售套数和面积也下降了5%和13%,合同销售均价为4463元/平方米,环比每平方米下降505元,降幅为10%。小河、乌当、白云、花溪四区域销量全部下降,其中白云区下降11%,降幅最低,小河区下降92%,降幅最高。 
  贵州省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长李国忠认为,贵阳2月楼市出现量价齐跌的情况,一是由于2月份本身是传统的销售淡季,加上春节长假,销售减少有客观因素;二是信贷政策、税收政策、限购政策等新政开始发挥影响,不少投资者在观望等待。 
  贵阳市房地产商会副会长、秘书长欧筑秋介绍说,除传统淡季外,2月份贵阳总体推出的房源减少也是一个原因。如金阳新区2月份取得预售资格的楼盘仅中天会展城的148套,小河、乌当、白云、花溪四区域2月份均没有新盘上市。此外,新政的影响也是明显的。继1月26日新“国八条”出台、央行加息后,贵阳市的限购令也于2月21日出台。虽然限购令针对一环内的楼盘,对市场影响不大,但国家和地方新政所产生的叠加效应,对开发商是一个强烈的信号:必须顺应政策和市场的趋势,设法缩短销售周期、促进资金回流、减少市场风险。2月份,贵阳市多家开发商纷纷通过团购、惠民等方式打折让利销售,使房价总体出现下降趋势。
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【南宁楼市限购后骤然降温】
  在限购令的重压下,南宁楼市的格局正在悄然变化。一方面,符合买房条件的人,其数量在急剧减少,另一方面,楼市里的房子越来越多。 
  于是可以预测的是,如果没有其他异动,那么市场经济的供求规律将有效发挥作用,南宁楼市下一波的走势最大的可能是:成交量快速萎缩,房价逐步下降,购房优惠有望水涨船高。 
  刚需被限,能买房的人少了 
  在3月的第一周即限购令实施首周,据观察发现,随着限购令在南宁正式执行,南宁楼市受其影响日渐明显:包括部分刚需在内的购房人,已被限购令所限,阻隔在了购房大军之外。 
  根据限购令规定,不能提供一年纳税证明和社保证明的外地人不能在南宁购买住房。据南宁房产管理部门的相关资料显示,从2004年以来,在南宁购房的外地人,在总购房人数中所占比例为35%左右,其中在部分年份这一数据所占比例接近50%。而楼盘在青秀区的一些开发商透露,他们所售的楼盘,外地购房人所占比例最高的曾经达到了70%。 
  在采访中,一些购房人抱怨,原来通过“先买小再买大”的方式逐步改善住房条件,但因为限购令的出台,他们想再次改善居住环境的愿望将落空。发现这些被限购的刚需一族,多数人在40岁左右,且自身经济实力足以应付当前的房价水平。 
  上述两类受限人群在当前购房人中所占比例,尽管未有权威部门予以统计出具,但其数量的减少已让诸多楼盘开始“阵痛”。在近日所走访的多个楼盘中,多家楼盘销售负责人坦言,不仅意向预约量和成交量在上周急剧下降,而且到销售现场看房的人也在急剧减少,而这样的情形与2008年类似但也有不同,不同的是如今外地购房人数量较当年减少了5成以上。由此我们可判断,在限购令下,南宁楼市的成交量将呈快速萎缩态势。 
  市场趋冷,购房心态反从容 
  “相对于周边同等档次的住房,楼盘房价有点高,能不能再多一点优惠?”日前,一对小夫妻在莱茵湖畔售楼部向售楼小姐如是说。然而,售楼小姐面露难色欲言又止。这对小夫妻表示,既然今后只允许新买一套住房,那么就要更慎重,因此,他们将不会急于下定金,而是在货比三家后再出手,“说不定房价还会下跌,观望观望或许是个好选择。”这对小夫妻说。 
  在荣和大地售楼中心,来自浙江宁波的看房人吕先生表示,半年前,他来南宁开了一家公司,本想年后马上买一套房子安家南宁,但在限购令下他已不符合购房条件。“我已经不着急了,反正南宁的住房租金还适中,租的房子环境也不错,而且,省下来的钱也可以做其他投资。” 
  在上周时间里,通过多方走访市场在售楼盘的销售现场,有一个非常明显的感受,那就是相当部分购房人心态已经发生很大的变化:先前焦虑、盲从、盲目,如今从容淡定。事实上,这一变化,在一定程度上已让购房人出手购房时占据心理优势,进而拥有更多讨价还价的余地。也就意味着,如果开发商不拿出“给力”的购房优惠的话,购房人必定不会轻易出手。 
  存量居高,商品房或供过于求 
  想了解南宁楼市的商品房供应量,有两个数据——存量房数量、土地成交量必须多加关注。据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网最新公布的数据显示,目前南宁楼市存量商品房(注:获预售证而尚未销售掉的商品房)数量仍居于历史高位,截至3月5日,南宁市商品住房累计可售面积342.3万平方米,累计可售套数3万余套。这包括自2月15日限购令公布以来,新获得了预售证的13个楼盘,而其中也不乏推量巨大的楼盘,像在仙葫大道的一楼盘,一次性有14栋楼拿到预售证,推量累计13万多平方米近千套住房。 
  另据南宁市国土部门公布的数据显示,2010年南宁土地市场成交活跃,共成交土地2791亩,成交量为3年以来的新高,按照相关规定,相当部分地块须在年内开发建设,由此可预见,南宁楼市当前乃至年内的商品房供应量是相当的充足。 
  另外值得关注的是,据《南宁市2010~2012年保障性住房建设规划》显示,南宁市将在今年建设各类保障房共1.728万套,其中公租房为2000套,廉租房为3500套。这一惠民举动将会在很大程度上解决低中收入家庭的住房问题,不过,从市场的角度来说,商品房的市场份额,或多或少会被挤压。 
  前面两项因素或将会导致南宁楼市商品房供应量继续居于历史高位,而后一项因素,则会有进一步增加市场商品房可能供过于求的压力。 
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【南宁楼市成交减少打折增多】
  2月南宁商品房成交8621套。受南宁限购令实施影响,最后一周成交爆涨,成交5263套,占2月成交总量61%。特别是2月23日、24日、25日三天,成交量突然大涨。据南宁房产局公布数据,23日成交766套,24日成交1232套,25日成交809套,三天成交量达2807套,占当月总成交月33%。 
  限购倒数3天:楼盘仍在抢闸出货 
  2月26日,离限购令实施仅3天时间,恰逢周六。据不完全统计,南宁有包括瀚林美筑、龙光•水悦龙湾、民发•大观天下、昌泰东盟园、启美新城、联发•尚品等十几个楼盘抢闸出货。销售的方式更不拘一格。“团购”“内部认购”“老业主认购”等,种类繁多。更有甚者,如广源国际社区在26日晚8时许连夜紧急加推户型为124平方米3房、143平方米/173平方米3+1房,当晚成交20套。 
  与此同时在走访中发现,由于时间紧迫,每个楼盘推售的基本上是头天签合同,次日便办理相关手续。 
  抢闸出货,这仅仅是楼市快跑的一个征兆。但从南宁部分开发商营销策略上,并没有对本地市场失去信心。“限购令出台后,保利置业2011年在南宁年销售40个亿的目标未变。”“荣和•山水绿城依旧按班上市。”知情人透露,在限购令出台后,南宁楼市或将酝酿着一个更大程度的“爆发”,各开发商正在准备为“五一”放手一搏。 
  限购之后:多数认为成交将减少30%左右 
  近日从南宁住房保障与房产局获得的数据表明,仅限购令实施前1日(2月28日),南宁市商品房成交446套,存量房成交132套;而限购令正式实施首日(3月1日),南宁市商品房成交52套,存量房成交18套。从数据可以看出,限购令实施后商品房成交回落幅度相当大,不足之前的四分之一。 
  1日,在青秀区几个以小型公寓销售的楼盘中,看到售楼部看房客户大多寥寥无几,置业顾问也明显感觉到看房客户的减少。据业内人士透露,限购后南宁商品房成交将减少30%左右。而随着政策对于投资者的打压,以小型公寓销售为主的楼盘今年恐怕要面临更为严峻的挑战。 
  “原本预约了两套小户型的,但是我后面改成买商铺了。”来自钦州的张先生原本准备花百多万元在青秀区某楼盘买两套小户型的,但限购令出台后,购买小户型的想法无法实现。幸好该楼盘有商铺在售,张先生直接签下商铺,好让资产实现保值增值。 
  目前市场:大力打折已经出现 
  最新数据显示,目前南宁部分楼盘正在推出一定幅度优惠,以增强买气。 
  “都市精工度假社区……85折预约”“现楼品鉴,预约8.3折”“指定房号限时9.3折”……从这些广告语中不难发现,在2011年开局中,快跑的南宁开发商也不在少数。而在限购令实施前后,提前开盘、准现房认购、价格松动……南宁的楼盘开始出现以变相的优惠和各种折扣试图去打破楼市僵局。 
  近日致电位于邕江与蓉茉江两江交汇处的一楼盘询问,销售人员在电话里介绍,该项目即将推出85—147平方米的两房至四房。该批房源离江边仅100米,户户可见江景。当问及是否有优惠时,销售人员说,现在预约可以马上享受83折优惠。 
  购房者:本市刚需仍在出手外地客转向商铺 
  随着限购令的出台,刚需购房者会更加青睐中、大户型以求一房到位,90平方米以上的2房、3房将成为刚需一族的首选。“如果机会只有一次,遵循小不如大的原则。”振业•青秀山1号针对近期消费者对大户型的需求,在3月底将推出87—127平方米两三房,而该楼盘营销总监杨辉也明确表示。除了刚需产品,振业•青秀山1号集中推一部分220平方米楼中楼,以满足一房到位的居住需求。 
  在南宁工作了3年还没有买房的小汤表示,2月26日自己已经交了定金认购仙葫大道附近的一套房子,正打算这几天去备案。对于限购令的实施,她觉得“丝毫没有影响自己的购房计划”。 
  长期以来对南宁部分区域备受关注的外地投资客,已经逐渐把目标转向商铺投资。近日在沙井华南城了解到,由于该项目大部分物业为投资地产,限购令出台后,近期到该项目咨询商铺的人倍增。置业顾问每天接待的客户中有80%是来咨询商铺的销售时间,而这部分人,基本以外地投资客为主。 
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行业数据
【2月百城住宅平均价格环比上涨0.48%】
  据中指院发布的百城价格指数数据显示,2011年2月,全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米,较1月上涨0.48%。其中,80个城市价格环比上涨,2个城市与上月持平,18个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有78个。报告显示,2月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是:汕头、宿迁、徐州、株洲、潍坊、福州、洛阳、南通、佛山、湛江,其中汕头和宿迁,涨幅介于2%-3%之间,徐州、株洲等城市价格涨幅在1%-2%之间。另有常熟、乌鲁木齐等10个城市的涨幅也处于1%-2%之间,沈阳、中山等60个城市涨幅在1%以内。鄂尔多斯和昆山2月住宅价格与上月持平。2月住宅价格环比跌幅居前的城市分别是:哈尔滨、赣州、马鞍山、芜湖、吴江、厦门、衡水、德州、海口、北海,其中哈尔滨和赣州跌幅在1%-1.5%之间,马鞍山、芜湖等城市跌幅在1%以内,另有南宁、泉州等8个城市跌幅也在1%以内。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据:2月十大城市平均价格为15737元/平方米,环比上涨0.48%。具体来看,武汉和广州涨幅在1%-1.5%之间,其余8个城市涨幅低于1%。 
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【2月72个大中城市两成零开盘】
在新一轮调控、春节长假等多重因素影响下,开发商的推盘意愿大大降低。搜房网数据监控中心数据显示,全国72个大中城市2月开盘量环比大降,其中15个城市零开盘。数据统计显示,石家庄、郑州、太原等15个城市2月出现零项目开盘,占比21%。上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙等9个城市的2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上,其中成都为开盘项目数减少最多的城市,较1月减少50个,环比下降81.97%。数据显示,2月全国72个大中城市仅239个商品房项目开盘,比1月792个项目开盘减少了553个,环比下降了69.82%。其中2月开盘的住宅项目仅208个,环比下降70.83%;商用项目17个,环比下降63.83%;商住两用项目14个,环比下降56.25%。全国72个大中城市中住宅项目开盘数下降的城市有58个,商用项目开盘数下降的城市19个,商住两用项目开盘数下降的城市13个。
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【2月120个城市平均楼面地价环比下跌11%】
  中指院报告显示,2月全国120个城市平均楼面地价1063元/平方米,环比下跌11%;其中住宅用地平均楼面地价1582元/平方米,环比下跌28%。受春节长假影响,2011年2月全国120个城市土地推出量较1月大幅缩减。全国120个城市共推出土地1569宗,环比减少27%,同比增加32%;推出土地面积7479万平方米,环比减少18%,同比增加20%。其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)530宗,环比减少30%,同比增加21%;推出住宅用地面积3039万平方米,环比减少29%,同比增加11%。120个城市共成交土地881宗,环比减少56%,同比减少7%;成交土地面积3637万平方米,环比减少59%,同比减少33%。其中,住宅类用地成交287宗,环比减少58%,同比减少22%;成交土地面积1468万平方米,环比减少62%,同比减少52%。报告称,土地政策方面,地方政府出台的限购细则主要是针对楼市,对土地市场未来的影响可能还需一段时间,且中国的土地市场主要由政府掌控,在没有对土地市场提出实质性政策的局面下,楼市的波动对于土地市场的影响不会太大。数据显示,2月,天津、重庆、武汉住宅用地供应量过百万,分别为134万平方米、117万平方米、116万平方米;成都、深圳无住宅用地推出。1-2月,广州、成都、重庆、南京、天津5城市累积供应超过去年同期,其中广州涨幅最大,为694%;半数城市累积供应量过百万,重庆、天津更以累积供应290万平方米、276万平方米,居第一、二位。相对于1月而言,2月10个重点城市成交量大幅下降,其中广州、深圳、南京3城市无住宅用地成交;天津成交量最大,但也仅69万平方米。1-2月,10重点城市中,半数城市累积成交量超过去年同期,其中,成都涨幅最大,同比上涨212%;半数城市累积成交量过百万,而一线城市中仅上海过百万,累积成交面积183万平方米,天津以225万平方米的成交量居首位。 
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【中国成全球头号建筑大国】
  据英国《金融时报》3月3日发表题为《中国成全球头号建筑大国 首超美国》的文章:房产繁荣推动中国首次超越美国,成为全球头号建筑大国。去年中国向新建筑项目投入逾1万亿美元。随着政府刺激措施推动的需求推高了原材料和劳动力成本,2010年期间中国在建筑工程上的支出飙升。与此同时,美国建筑价格在经济衰退期间稳步下降,去年该国对建筑项目投资9830亿美元,低于2005年的1.5万亿美元。中国在超越日本、成为全球第二大经济体的同时摘得全球建筑业桂冠,突显一个长达十年的趋势,即建筑业重心从美国、日本和西欧等成熟市场,转向中国、印度以及一批较小的新兴经济体。不过,中国领先的幅度势必加大。日前发表的一份新报告预测,到2020年,中国将占到全球建筑业的五分之一,高于目前的14%。去年住房建设占中国总建筑支出的57%。不过,随着中国政府试图阻止房产泡沫,中国住房建设的增长在本十年期间预期将放缓。与之相比,增长的推动因素很可能来自政府在铁路、道路和电力基础设施新项目上的更大支出。未来十年,全球建筑支出有望达到97.7万亿美元。尽管中国将在其中占据大头,但印度也将大力投资,据预测,印度将超越日本,成为全球位居第三的建筑大国。
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观点与评论
【广东省房协:今年楼市短期波动与高位盘整并存】
广东省房地产行业协会即将发布的《广东房地产蓝皮书2011》中认为,2011年,在国家稳定楼市态度坚决,广东部分热点城市还将出台“限购令”。省房协预计,在“新国八条”影响下,观望情绪将导致一定时期内成交下降,市场将出现短期波动与高位盘整并存,房地产销售增长放缓,房价涨幅受到抑制。
  据悉,《蓝皮书》将于3月18日在广州举办首发式,并同时举办市场景气分析会。
  政策:没有最严厉只有更严厉
  《蓝皮书》认为,2011年提高准备金率与银行加息轮番进行,货币政策由“适度宽松”转为“稳健”。面对日益加重的通胀压力,中央政府抑制房价过快上涨的决心坚定,房地产调控政策越来越严厉,措施越来越具体:明确地方政府责任、确定房价控制目标、遏制投机投资、“约谈问责机制”。调控政策“没有最严厉,只有更严厉”。
  在金融方面,《蓝皮书》建议对房地产社会融资也要实行差别化调控政策。在继续控制购房贷款的同时,通过适当调整房地产开发贷款政策,恢复房地产A股资本市场融资功能,规范房地产信托、特别是尽早推出房地产信托基金(REITs),制定规范的房地产PE融资办法等都有利于扩大商品房供给,为投资者提供更多的投资渠道,分流投资、投机性购房需求。
  市场:投资增幅回落,房价动荡盘整
  2010年全省商品房销售面积同比增速有所回落,商品房、商品住 宅 销 售 均 价 同 比 分 别 上 涨14.8%和10.1%,低于GDP增速(12.2%)加上CPI增速(广东3.1%)合计数值,说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。
  省房协预计,2011年,广东省房地产市场受调控政策的影响,融资和资金回笼困难加大,市场信心可能受挫,房地产投资步伐放缓,商品房整体成交量将出现萎缩,房价短期波动与总体高位运行并进。
  随着房价的上涨,单套房总价高,成为横亘在首次置业者面前的拦路虎。《蓝皮书》分析认为,广东一线城市户型小型化趋势得到加强,2007-2010年,广东90平方米以下户型占成交量的比重从14.8%提升到25.73%。重点城市的住宅产品正进入微型化时代,100平方米以下的户型将成主流选择,预计近期广东的住宅户型将进入标准化、个性化和微型化时代。
  商业地产:迎来新发展机遇
  住宅投资受限,商业地产迎来新的发展机遇。广东商业营业用房开发投资增幅连续两年超越了房地产开发投资总体增幅,2010年同比增长27.2%,省内众多大型连锁零售商家争相布局省内第二、三类城市。
  《蓝皮书》认为在住宅受到重点调控的环境下,开发商不约而同地转战商业地产,万科、金地、保利、中海、富力等国内一线开发商均宣布未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资20%-30%的发展战略,部分品牌开发商可能跟进,商业地产将掀起新一轮开发热潮。
  上市房企财务:融资渠道不容乐观
  《蓝皮书》对26家在沪深交易所上市和15家在香港上市的广东房企在2007—2009年及2010年上半年和2010年三季度的财务指标进行分析。2010年广东上市房企的负债率比2007年有所提高,特别是2010年中报数据,负债率中值达65.13%,显示出在宏观调控下房企的资金压力加大,但整体来看广东上市房企目前的资金状况仍属安全。
  省房协认为,2011年的广东房企的财务状况也受到融资渠道不畅等不容乐观的因素影响:A股市场的融资继续受限,房地产信托项目受到管制,加息压力越来越大,盈利能力有所下降。
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【瑞信称二线城市房地产市场存在价值陷阱】
在中国一线和部分二线城市推出住宅限购令的情况下,似乎二线城市是投资的新乐土。不过瑞信日前表示,中国二线城市的房地产市场存在价值陷阱。二线城市的住宅建设正在导致住宅存量供应过剩和地价泡沫–这两个现象都对开放商的利润率造成了下行压力。而且,这还是在货币政策收紧和正在多个城市试行的遏制房地产投机措施没有在全国范围内推广的情况下。有关供应过剩这一点,瑞信统计了住宅存量,然后除以需求,由此算出过去三年里建成的住宅需要多长时间才能售完。在深圳,住宅储备应该只需一年便能售完–是调查中售罄速度最快的城市。但在东北部的另一个港口城市大连,这个数字是7.5年,而武汉则需多达8年。关于地价泡沫的计算也很简单–相比于房价,地价的上涨速度有多快?在一些城市,差距相当明显。例如,2010年武汉房价涨幅不到10%,但地价上涨了约30%。似乎开发商正在生产要素方面付出过高的成本,推动部分城市的利润率成为负数。瑞信还总结了投资者应该避开的十大二线城市:武汉、沈阳、济南、长春、太原、合肥、长沙、海口、重庆、天津。 
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【任志强称土地流拍率过高可能会令地方政府松动调控】
华远集团总裁任志强表示,不排除中国政府会有更严厉房地产调控政策出台,如提高房贷利率、继续提高首付等。但若土地财政的局面没有改变,房价短期内也难以下降。他还称,受调控影响,今年房地产开发投资增速将较去年下降一半至约15%,新开工面积也将降到不足8亿平方米;尽管投资增速会出现明显下滑,但保障性住房的大幅增长会部分予以弥补,地产业的调整对中国实体经济影响不大,“房地产市场不乐观,但是不乐观并不等于房价会出现暴跌。”
任志强表示,“市场调整会在一定时间内伤害中国经济,但是伤害的比例不大,影响GDP 1个点或1.5个点,忍了。”他分析称,不认为房价会因此回落,因为开发商在拿地的时候,必须按政府要求配置一定比例保障性住房,而开发商只有通过提高商品房的价格来弥补建设保障房方面的损失。对于土地市场,任志强表示,目前已有个别城市出现了土地流拍现象,而很快土地流拍或将在各个城市出现,在目前地方政府仍依赖土地财政的前提下,届时很可能地方政府率先松动调控的口子,“如果土地供应的流拍率达到30%-50%的时候,地方政府就会开口,重新考虑,虽然中央政府未必开口。”目前,卖地收入仍是地方政府的重要财政来源,土地流拍将进一步加大地方政府的财政压力。
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产品与技术创新
【BIG architects设计美国纽约west 57th住宅楼】
 
  国际知名建筑事务所bjarke ingels group最近发布了他们的最新方案“west 57th”,这是一座位于纽约的全新住宅楼,总共有600套公寓。该建筑位于纽约第11大道和第12大道之间,毗邻哈德逊河。这也是BIG建筑事务所在北美的第一个项目。
  在综合了欧洲和美国的住宅密度之后,这个方案将传统庭院式住宅和曼哈顿的高层建筑形式相结合,探索了一种全新的混合标准。在这个方案中,基地边缘部分设计了紧凑集约的建筑,而将东北角的体量向上拉升到142米。为了保证建筑的其它三面与街道层平齐,建筑中的庭院想哈德逊河开放,为每一件公寓提供了良好的观景视野和日照条件。
建筑动感的形态是根据观景的有利地势而改变的:从西边的高速路看来,这座建筑像是一座扭曲的金字塔,而从西58大街看过来,这座住宅楼更像一个细长的玻璃尖塔。建筑中的庭院通向街道,作为毗邻的哈德逊河公园的延伸,将绿色扩展到城市街区中。
 
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【意大利推出透明水泥:筑成墙体可透光】
  意大利水泥集团(Italcementi)的建筑师们把特殊树脂与一种新混合物结合在一起,制成透明水泥。采用这种水泥建成的建筑物,整面墙就像个巨大的窗户,阳光能穿透墙体射进室内,这样就可减少室内灯光使用量,从而节省能源。
  透明水泥i.light的里面有很多小孔,这些小孔可在不破坏建筑物结构的整体性的前提下,令阳光投射进来。靠近看,这些宽度接近2到3毫米的缝隙组成令人难以置信的图案,从远处看,它们跟普通混泥土没有什么不同。但是在阳光明媚的日子,利用这种材料建成的建筑物内会是另一番景象,阳光穿透墙上的光孔射进室内,整个墙面看起来就像个大窗户。
  迄今为止仅有一座建筑物使用了透明水泥——去年中国上海世博会的意大利馆,不过它已经证明透明水泥能够省电,使用这种材料的建筑物,白天室内不用开灯。18米高的意大利馆,大约40%的墙面采用了意大利水泥集团的i。light材料,该公司用189公吨新材料制成3774块透明板和半透明板。每块透明板大约有50个孔,透明度接近20%。半透明板的透明度大约是10%。
  以前在这方面进行的类似尝试是把光纤加入混泥土中,不过意大利水泥集团表示,这种方法没有使用特殊树脂效果好。该集团的创意总监恩里克?伯尔嘉勒罗说:“用可塑树脂制成的‘透明水泥’比用光纤制成的透明水泥成本更低。而且前者‘捕获’光的能力也更强,因为树脂比光纤的视角更宽。这些特点使这种新型材料的透明性更好,用它建成的建筑物的透光效果更强。”
  伯尔嘉勒罗表示,他的公司之所以会接受建设意大利馆的巨大挑战,是因为他们希望找到一种“创新、有效的节能方法”。他说:“为意大利馆准备的3774块‘透明水泥’板,我们每天大约生产200块。”现在这种新式水泥已经获得专利权,不过至今还不清楚它是不是适用于全球范围。
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产业链信息
【国内建筑钢价走低】
据机构监测,国内建筑钢价想企稳又“稳不住”,继续松动走低。目前,上海优质品二级螺纹钢代表规格吨价调整至4670元,一周下调30元;沪上优质品三级螺纹钢报价则调整至每吨4770元,一周下调50元。
  市场内的贸易商说,自2月15日高位回落以来,钢价的“下行通道”已经打开,“其间的任何反弹都以失败告终,甚至横盘企稳也难以如愿”。目前市场的主流操作思路是,出货兑现、规避风险。
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【水泥行业:南方价格小幅回落】
  上周全国水泥市场成交价格继续下降,较上周相比跌幅0.52%。下跌区域主要集中在江苏、浙江、福建、贵州,下调15-50元/吨;上涨的是湖北武汉地区价格上调20-30元/吨。
  上周华东地区市场成交价格出现回落。南京、杭州市场成交价格较春节前相比回落10-20元/吨;上周福建水泥市场价格下调40-50元/吨。上周湖北武汉地区价格上调30元/吨。价格上调主要原因,一是企业在市场启动前将春节前下跌的价格补回;二是希望与华东地区水泥价格差距缩小。上周贵州低标号水泥价格下调15元/吨,四川、重庆、云南等地区价格继续保持平稳。
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案例分析
【后新政策时代房地产营销突围之路】
有不少发展商,就如温水锅里煮着的青蛙,还没有意识到新政带来的颠覆性的危机;也有不少发展商,依然怀着侥幸心理,因为有08年“虎头蛇尾”的调控政策经历,因此对后市充满信心;更有不少发展商,还在考虑如何通过分批推盘,把价格“涨”上去。后新政时代,房地产市场基本上进入“乱世”之秋。各路英雄,星云际会,豪气峥嵘,俨如春秋战国时代,诸侯纷争,硝烟弥漫。但暗礁石潜流早已经在等待着表面坚强内心脆弱的发展商们!市场歌舞升平的时代终于可以宣告结束,心怀侥幸不积极应对的发展商们,肯定会被风吹雨打去被动谢幕。 
  后新政时代,房地产市场营销如何突围?曾经在房地产市场叱咤风云的一线代理公司与营销高手们突然集体失声,开始变的沉默甚至无奈。“限购令”利器基本是一剑封喉,正如七种武器中的“霸王枪”,霸气十足,力拔山兮,气盖世,使得被众多光环萦绕的营销高手们战战兢兢,如履薄冰。笔者从事一二手联动业务运作多年,游离于二三级(新房、二手房)两类市场之间,运作成功的项目,主要是依靠公司强大的三级市场网络(全市70多家二手门店)与主动开发客户的行销模式(外拓客户+电话营销+网络营销)运作项目,虽然偶有成就,但并不被主流开发商多瞩目与重视。毕竟,房地产市场营销模式中,“坐销”依然是大部分发展商的主流营销模式,只有少数几个发展商比较重视“行销”,如阳光100、融创地产等,大多数项目一直恪守在精心装饰与包装的销售中心与样板区内,通过线上大众广告进行扫射并把客户“勾引”到现场,通过必要的销售技巧,来实现项目的销售目标,当然销售前的定位与策略是很重要的,但从目前的政策层面来看,多数实践证明成熟的营销策略或者一些技巧性的战术运作,基本会慢慢失灵,市场一旦观望情绪弥漫,广告就没有效果,案场就谈不上人气。当人心散了,财气也就不那么容易聚集起来了。   
  因此可以这么说,后新政时代,传统的坐销模式将不可能再主宰房地产市场营销的方向,被多数发展商不齿的行销模式将会大行其道,大道当然,在风雨飘摇的市场洗礼中,俨如寒冬之中峭立的腊梅,静静地绽放芳蕊。梅雪争春暗香来,房地产行销模式如何运作,如何有效对接目前主流的坐销模式并有机嫁接产生共振的合力呢?笔者通过数十个项目的成功运作,有着以下体会与浅陋之经验。
  1、房地产市场“行销”模式的基础是坐销,坐销做不好,行销有如空中楼阁不能软着陆,因此清晰的产品、营销定位与销售策略、切合项目主题定位的现场销售中心与完善强大的销售执行力是行销能否成功的坚石,同时需要让行销人员把握项目的定位思路,清晰了解并熟记项目的核心产品信息与销售卖点,更需要“在有鱼的地方撒网,在鱼出来的时候撒网,在有大鱼的地方撒网”。
  2、行销模式通俗讲就是走出去,积极开发有效客户。这里就要考虑5W1H原则,走到哪里去?什么时候走出去?让谁走出去?怎么走出去?走出去做什么?为什么要走到哪里去……等等以上问题是行销运作必须考虑的问题。
  3、关于行销的方式,在08年市场低迷之机,上海、深圳很多一线发展商积极探索并实际开展一二手联动销售形式,取得了巨大的成功。但无锡很多发展商多数以其营销费用过高而将其拒之门外。营销的生命线就是有效客户。经济越发达的城市,流动人口多,换手率高,二手房的交易价格与一手房相差无几,三级市场的客户往往就是一手房的目标客户,也就是说二三级市场客户越来越同质化。在实际运作中,有少数发展商以一味降低营销佣金与费用形式开展一二手联动,自然不能激发起三级市场经纪人的积极性,毕竟同样的客户,二手成交会收取2%以上的佣金,但多数项目甚至1%的营销服务费还要打上折扣,光有形式上的合作,没有相应的激励措施与佣金支撑,效果当然也大打折扣。中山房产去年合作东片的某楼盘,在市场低迷的情况下,一个月销售甚至达到80套以上,良好的业绩源于发展商的积极激励与大力支持,包括案场坐销的良好配合与有机嫁接,同时除了一二手联动行销售方式外,中山房产还积极探索类似阳光100的外拓客户的行销模式,并于09年组建了60人左右的外拓行销队伍,在实际运作中也取得了巨大的成功。从而创造了后新政时代一二手联动的销售奇迹。
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