21世纪经济报道:碧桂园江苏句容造城项目占地近万亩,20个自然村已经拆得所剩无几

墙上贴着的“保护耕地”字样依稀还能辨认出来,每次经过镇政府旁的围墙,刘天语都会停下来,看看这个标语,叹叹气,一声不响地走开。

刘是江苏省镇江市下属句容市黄梅镇新塘村人,早在今年4月份,其家的楼房和平房被一并拆掉,上面给的理由是“村庄整治”。

让刘感到惊讶的是,8月8日,其老宅基地所在的那片土地上举办了一个奠基仪式:碧桂园投资400亿,占地近10000亩在此兴建“凤凰城”。

他不知道的是,黄梅项目只是碧桂园运作模式的一个缩影。这个项目也遵循了碧桂园的老套路:首先协议大量拿地,然后迅速开发,地方政府则逐步提供土地证。

8月24日,在这个试图打造“南京新东郊”的黄梅镇,本报记者看到20个自然村已经拆得所剩无几。

是日,记者致电镇江国土资源局,对方表示,“涉及到征用集体用地,必须报省国土资源厅审批”,言辞谨慎。

但黄梅国土资源所相关负责人则明确表示,部分土地已通过省国土资源厅的审批。通过招拍挂出让,分几批上报,目前已经审批2批,一共580亩土地,已经准备开工,用于经营性用地,住房、酒店、居民安置楼等。

这只是碧桂园一期项目,而接下来剩下的近9000多亩项目用地如何通过审批,是碧桂园和当地政府以后必须面临的问题。不只是在镇江,碧桂园在与南京相邻的安徽滁州、和县等项目上都投入巨大,地方政府和碧桂园因为“造城”而走到了一起。

快速大体量拿地、快速卖房的碧桂园,截至2009年底已囤地4300多万平方米,据称这些土地足够碧桂园销售13年。业内人士估计,其土地成本只占整个房地产开发成本的10%。本报记者通过对南京周边碧桂园拿地的调查,再次揭示了其拿地成本之低。

拿地手法

按照老刘的说法,黄梅的拆迁始于今年3月份。

本报记者获得的一份句容市建设局在今年2月26日发布的房屋拆迁公告显示,包括新塘、黄梅村在内的20个自然村在2月26日到5月31日要全部拆迁完毕。

令人疑惑的是,此时拆迁的名义却是“村庄整理”,在黄梅镇振兴路8号,记者也看到一个名为“句容市物价局黄梅镇村庄整理拆迁评估办公室”的招牌。

老刘等当地拆迁户尽管也听说这个拆迁是为“碧桂园”项目而来,但无从了解更多信息的他们只能私下猜测。

事实上,据《镇江日报》报道,2010年1月23日,碧桂园已与句容方面签订协议,决定投资400亿建设一个占地面积近1万亩、总建筑面积达1500万平方米的地产项目。

但当地官员曾极力否认该被拆迁地块用于碧桂园项目。

2010年5月7日,句容市一位科级干部在回答记者的求证时,就反问说:“我们进行的是村庄整治,不是商业开发,谁说碧桂园要来投资?你有什么证据?”

本报记者多方了解到,句容方面成立了多位市领导组成的拆迁指挥部。

尽管官方否认,但该项目还是遭遇到当地被拆迁户的反对,曾聚集到相关部门反映情况。

一位被拆迁户在写给当地政府信中表示,根据《物权法》,政府只有为了公众利益的目的才能征农村集体土地,黄梅拆迁明显不是为了公众利益。

但拆迁进程并没有受阻,到了4月9日,当地已经在召开第一阶段总结会议,指出“取得了显著成绩”。

时间到了8月8日,碧桂园在该拆迁地块举行奠基剪彩,标志着该项目正式动工,包括老刘在内的拆迁户们这才彻底醒悟过来。

“这肯定是想省钱,这样碧桂园省钱,政府也省钱。”老刘告诉本报记者,其家房子按照拆一还一进行了置换,但老刘认为若碧桂园来直接谈判,“那会好很多。”

事实上,直到拆迁完毕,这些土地仍然没有正常的拆迁许可证。老刘告诉本报记者,其唯一收到的一个文件就是拆迁通知书,上面写着赔偿标准。

本报记者获得的一份由江苏省国土资源厅发出的编号为苏政(2010)298号文显示,到6月24日,江苏方面才批准了黄梅38.9835公顷(约570亩)土地变更为建设用地,并收归国有。

据本报获得的一份编号为句经地交告[2010]字第2号土地招拍挂的文件显示,句容曾经在7月8日挂牌黄梅区域三块土地,面积合计约2500多亩,但该地块挂牌截止时间为8月6日。

记者为此咨询句容方面,上述地块是否获得土地证,但到本报截稿时为止,尚未得到回复。

这似乎与碧桂园和县项目操作手法如出一辙,和县项目中16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证,还有4000亩是农村集体建设用地,3800亩水库涉嫌以租代征。

记者8月24日致电和县国土资源局询问对碧桂园项目调查进展情况,对方表示不便作答。

分批提供土地证

在碧桂园和句容签约仪式上,句容官员指出“对未来开发建设中没有遇到过的问题,千万不要说‘不行’,保证项目顺利建设”。

据记者了解,截至到7月21日,碧桂园在句容的相关公司尚未注册,当时地块的建设使用权也未拿到,但这一项目却在8月8日隆重开工,速度非常之快。

上述句容官员在签约仪式上就表示,“随着碧桂园项目的建设,我市将拥有一个品质高档的大型综合性社区,这样我们才有资格说与南京同城同建。”

显然,碧桂园巨大楼盘体量在为地方政府提供了巨大的税收之外,也为地方热衷的造城运动提供了一个契机。

而为了实现这个造城运动,协助开发商分批拿到土地证就成为地方政府的主要任务之一。

“目前,江苏已从5万多个村合并到2万多个村,农村合并集中居住多出来的农田不能用来建设商品房,对于多出来的宅基地一是用来复垦,建设成农业用地。”8月24日,江苏社科院农村发展研究所包宗顺所长告诉本报记者。

在包宗顺看来,农业用地绝对不可以用来建设商品房,除非得到批准,但上万亩的土地要得到批准是非常之难。

事实上,碧桂园与和县签订的合同土地面积高达1万亩,而碧桂园与句容方面的协议也宣传为占地近1万亩,而碧桂园方面今年也预算安排了70亿的基金用在土地储备上,地方政府如何才能将这些土地变更为碧桂园名下呢?

此前,部分地方政府通过相关操作,让土地出让前的招拍挂成为一个形式,一个假象,是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段,将土地出让给协议方。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作,这或进一步加大地方获得土地证的难度。

滁州国土资源局南谯分局人士24日就回应本报记者,“碧桂园滁州项目一期用地已经通过招挂拍获得了土地使用的资格,但土地证的办理仍在申请办理中,还没有下来。”

记者了解到,与和县碧桂园一样,一期土地基本都拿到了土地证,但往往后期遇到了问题。

官方资料显示,和县碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权,一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩;另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩,但第二宗土地尚未得到土地证。

即使碧桂园拿到了第二宗土地证,也才只有约3900亩土地证,与获得10000亩土地证相差较大。

事实上,在和县、碧桂园等签订的协议中注明地方政府有义务帮碧桂园拿到土地证等相关证件,“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”

《土地管理法》也规定,征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,必须由国务院批准,这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。

显然,对于地方政府而言,由于受到地方建设用地指标的严格限制,如何确保这些占地面积巨大的项目能够按时拿到土地证显然是一个难题。

而碧桂园似乎还将沿着大量在二三线拿地的路径走下去,“今年国家开经济工作会议,还是强调加快中小城市的建设,我们也是走这条路,符合国家政策的导向。”碧桂园主席杨国强在3月底的2009年度业绩说明会上说。

24日,记者在现场看到,20个自然村已经基本拆迁完毕。不少村庄的水泥路旁,堆积着未及运走的村民拆迁房的建筑废料,而村民集中安置房也已开始动工建设。江南乡村的宁静,已经永远封存在了当地村民的记忆之中。(应被采访者要求,刘天语是化名)

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