保障房的租值将如何耗散?

在中央政府的强力推动下,大规模建设保障房的政策看来已铁打不动,五年规划是3600万套,今年的计划是1000万套系统;这一事态对中国经济的未来前景意味深远:首先,现有住宅市场的一半将直接重归计划体制,而另一半将因等待保障房分配的漫长队伍而大幅萎缩,最终退缩于高端市场;其次,近年来已逐渐松动的城乡分割和户籍壁垒将重新竖立,农民将再次被排斥于计划性财富分配的盛宴之外;最后,支撑数亿人口当前生活与消费规划的家庭资产结构,和支撑地方政府投资行为的财政结构,以及以之为基础的金融资产,将被全面重新估值。

如此剧烈变动的最终结果还难以看清,不过我们倒是可以设想一下住宅分配体系本身将会呈现何种新面貌,或者说,即将参与保障房建设和分配的企业与个人,会面临何种竞争格局,他们有望从中获得什么?由于旧式的全民计划配给体系已不复存在,而住建部也并未统一规定保障房的分配标准,这一格局当前的权力分布和组织结构下重新构造,它在各省也会十分不同。

过去几年的商品房销量,体现了高价格下的需求量,而保障房价格低得多,因而潜在需求必定大大超出供给量;所以,核心的问题就是,将由什么样的规则和机制,决定谁将成为数量有限保障房的众多申请者中的幸运儿?按历史经验,当一种商品的价格被人为限制在市场水平之下时,其差价通常不会全部变成买家的实际收益,相反,它更可能以排队、争夺、走后门和分配系统的成本等各种形式无谓的消失而未被任何人获得,也就是经济学家常说的租值耗散。

当然,某些条件下可以避免租值耗散,假如有待分配的保障房是已经存在的,而分配所依据的是一些简单清晰而没有争议的规则,并且分配过程在短时间内迅速执行,那么,差价收益确实可以落入得房者的手中;另外,也存在一些部分避免租值耗散的可能,比如腐败,原本会耗散的租金以贿赂的形式部分转变为分配执行者的收益。

但实际上,3600万套保障房还没盖出来,而其销售价格已先于其生产而被确定,于是就有一种可能:这些房产的质量将向同价位的商品房质量靠拢,极端情况下,两者将无差别;这样一来,与市场化条件下唯一的差别就是,原本可以开发更高品质房产的土地,被用来开发低品质房产了,即,土地租值部分的耗散了;不过,现行政策大概将阻止这种极端情况出现,而阻止它所需要的质量管制体系本身将成为租值耗散的一部分。

可以预料,某些简单明了的标准将被用于筛选申请者,比如户籍标准已经出现在每个已出台的城市分配方案中;但户籍只能剔除农民(它不能剔除流动人口,因为外出者显然不会白白放弃其在户籍所在地拥有的机会),剩下两亿多城市家庭显然需要更严格的筛选标准;或许按身份证末四位号码抽签是个简单有效的办法。

但其它可能的标准,比如已经被采用的年收入、现有房产面积和家庭财产,全都不符合简单且无争议的条件;我们并非人人都有的一张年度所得税单,也没有立即可用的家庭财产清单,更不存在官员财产公布制度,所有基于收入和财产的筛选标准都将经历复杂的设计和实施过程,因而申请和审批机制不可避免的是复杂、迟缓且不透明的。

迟缓和不透明将给各利益相关者的争夺留出时间和空间,假如争夺过程没有及时导致一个透明化的标准产生,它将一直持续直至租值耗尽,即达到这样的状态:那些最费劲的获得保障房的边际买家,他们付出的总代价将不低于在市场上购买同等房产的价格;而此时,那些比他们更轻松获得保障房的人,所得到的,其实是帮助他们参与这场争夺的那些资源的租金。

那么,哪些资源可以提供这种帮助呢?尽管全民计划体制已不存在,但它的历史仍可以给我们许多提示;根本上讲,计划性分配问题就是个组织问题,个人在其中的竞争地位,取决于他在组织结构中的位置:他是这个结构的组成部分,还是游离在外?是否处于或靠近支配性位置?是支撑结构的承重墙还是填充材料?

很明显,与整个国家体系紧密结合乃至构成其组成部分那些“正式单位”,诸如机关、国企、事业单位、学校,将在竞争中处于有利地位;这些单位原本就有这一套在其内部分配非市场利益的有效机制,也有着对即将建立的分配机制施加影响的足够畅通的压力渠道;可以预期,像清华大学为教师分配几千套住房这样的方案,在未来几年将大量涌现;在政策压力之下,向单位福利性分房体系回归,将是地方政府完成政策任务的简易途径。

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