任志强:目前房地产调控政策到明年将无法持续

房价可能会下降10%。两年后保障房项目的所有问题都将暴露出来。现在的政策若持续久了,最先倒下的不是开发商,也不是银行,而是地方政府。

  10日晚,华远地产董事长任志强在其组织的媒体晚餐活动上,作上述表示。

  他说,判断房地产市场趋势主要看两个指标,CPI和GDP。尽管一些专家称6月后夏粮一收,CPI就会降下来,但在他看来,CPI在接下来几个月还会上涨,这意味着宏观调控政策不会轻易改变,房地产政策亦不会轻易放松。

  但他又表示, 从目前来看,中国GDP一直在下滑,而利比亚战争、日本地震这些客观因素还没具体反映到国内。若6月份GDP出现快速下降,就可能导致中国适度放松货币政策或财政政策。不管房地产政策再怎么紧缩,只要前两者政策放松,都会使房地产局势略有改变。此外,美国在今年三季度形势开始好转后也会小幅加息,进行逆向调整,这也会影响中国货币政策,进而影响房地产业。

  “今年房地产市场供应量少,是在销售证上做了一些文章。”任志强说。本来去年有16亿平方米的新开工量,今年上半年的供应量应该急剧放大。之所以没出现这种情况,是因为政策导致很多开发商不愿意去领销售证;地方政府也在抑制“出货量”。例如,超过35000元、30000元/平米的楼盘不发销售证。这就导致可销售量减少。此外,今年1000万套保障房里有多少是可出售的,也无法判断。这也就更难弄清总的供应量到底是多少。

  对于房价的可能变动, 他指出,判断开发商是否现金流紧张,要看生产结构,即房企是处于楼盘都卖完、刚盖了要领证,还是完全土地状态。现在情况最好的是房子已售出,只剩下建房交房的公司。此前媒体说40个公司有6000亿负债,是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款,里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿,4500亿是售房款。因此,不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。

  “最后价格会有波动,但估计不会超过10%,绝不会下降20%、30%,不要指望降这么多让大家能痛快地买房子。”

  任志强表示,降价10%对开发商而言实际意味着已降了20%。因为CPI、PPI持续上涨,已超过10%,农民工工资、生产资料都会随之上涨。

  目前这种局面不会持续太久,“如果持续久了,不是开发商先倒下,也不是银行,可能是地方政府。如果没有保障性住房的压力,地方政府可能觉得日子还过得去,但现在不行。” 任志强称,有些地方政府开始撑不住了,是因为土地卖不出去钱回不来。这样,今年融资平台问题将会比较严重,再投资建保障性住房就很困难了。

  任志强也指出,如果保障房不再只是给专有的保障对象,而是变成全社会分配,那么分配问题,将可能对中国未来的情况产生较大影响。估计两年后保障房的所有问题都会暴露出来,而且会暴露得非常严重。

  任志强透露,在十五、十一五期间,约72%的土地供应事实上是给了保障性住房方面,商品房开发只占30%,非常少。

  “给谁了?中央机关、各单位分房等,才是造成社会上财富转移、贫富差距等一系列问题的罪魁祸首。但没有人拿很明确的数据说这事,都说是开发商的原因。”他表示。

  他认为,现在的政策,到明年可能就走不动了。短期内,也许老百姓期望很高,但最后,得到的还会是失望。

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