谢逸枫:炮轰社科院2011年《房地产蓝皮书》

房产税决定调控趋向纯粹是瞎掰

摘要:2011年5月4日,中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》,就房地产发展“十一五”回顾与“十二五”展望做了该蓝皮书的主题报告。蓝皮书认为,住房持有税是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具,因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。2011年《房地产蓝皮书》认为,房产税将决定调控趋向.5月4日,2011年《房地产蓝皮书》认为,住房持有税是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。

笔者对于中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》一文大部分观点表示认同,但是部分观点非常不赞同,尤其是房产税决定调控趋向的观点。

笔者认为,房产税决定不了调控趋向,首先调控趋势不是房产税是否开征作为启动的目标,而是楼市出现问题和房价涨跌出现大起大落时。自1月28日房产税在上海和重庆试点开征以来,虽然政府获得一定的房产税收入,但是收入全部进到财政口袋。从调节社会贫富和抑制投资炒房及遏制房价效果等取代土地财政的作用看,基本上是微小。说明房产税根本难当调节和控制房价及代替土地财政收入的利器。不仅因为增加房屋持有成本,还导致推高房价。况且房产税不是调节贫富最好手段,关键是资源分配不平等和垄断性产业及国家保护性政策存在等房产税税率小。

其次是房产税是否开征,决定不了房价未来继续上涨的趋势。当前房地产调控已经取得一定效果,房价涨势得到遏制,涨幅脚步停止,未出现房价反弹上涨的现象。房价涨幅放缓,价格逐渐的回落。销售成交出现局部萎缩,市场上产生一定的萧条和冷清,一定的回落,开发商打出价格促销的现象越来越多,市场上甚至出现直接下降房价的案例。关键是继续执行新国八条政策和落实原有的政策为主,而是去开征房产税,中国本来就是一个税负重大的国家,导致很多成本转移到购房者身上,进而推高房价。应该减轻购房者的税费负担,让更多购买不起房的人住进商品房或保障房。

再次是房产税绝对不是调控最好手段,因为房价上涨的根源不是因为房屋持有成本不高,而是房地产获得利润大,并且房价上涨的因素很多,因此,调控房地产市场,应该往最核心的问题实施调控。追求其根源,前三轮调控压根未触及房地产制度问题,比如房地产项目资本金制度和土地出让制度及商品房预售制度等土地储备制度.这才是房地产最核心的关键问题,制度未改,房价将以每年10%以上幅度上涨。货币政策中的个人房贷和开发商贷款政策一旦全部暂停,房地产必然面临崩溃,开发商必然面临破产,国内经济肯定倒退。

因此,国家不可能过分收紧货币政策,地方政府在操作新国四条和新国十一条及新国十条及新国八条的房贷政策上就是最好证明,而是保持稳定和一定规模的放贷及控制放贷速度。货币政策中的房地产项目资本金门槛目前是最低的,才20%,2009年5月,从35%下调为20%,全国爆发地王和2010年地价暴涨及土地财政近3万亿等开发商土地储备达到历史高峰,其实就是房地产项目资本金下调20%,开发商有利用15%的自有资金去用做融资和拿地储备及开发新项目等提价销售,因不差钱。

最后是房产税率1%根本撼动不了高房价的城市,1%的税率跟CPI目前5%涨幅高位和房价一年10%以上的涨幅来比只是小巫见大巫,无法撼动投资客的投资欲望。因而重庆房产税征收范围和征收税率的幅度都不足以对目前的房价产生即时的影响,其根本在于增加政府收入来源和改变地方政府对土地财政的依赖。

笔者认为,其实,房产税收收入对保障房贡献甚微,难以替代土地财政。以重庆为例,2010年高端住宅和别墅销售额为163亿元,仅占住宅总销售金额的8.83%,对地产销售影响较小。税收收入也比较微薄,若分别以累进税率0.5 %、1%和1.2%计算,税收收入分别为0.81亿元、1.63亿元和1.96亿元,而重庆2010年的土地出让金为642.08亿元,高端房产税收入仅为土地出让金的0.3%,因此难以替代土地财政。而对于重庆公租房的支持,重庆三年建4000万平,大约需要1000亿资金,平均每年需要333亿资金,那么高端房产税收入的贡献率也仅为0.24-0.59%,可谓杯水车薪。

房产税只有心理威慑作用,根本不是遏制房价的政策。一是房产税税率低,投资投机炒房利润大过税费。因为房产税本身影响力有限,影响面虽然不小,但受影响人群对此税率承受能力强。拥有二套房的家庭虽然很多,但基本上能拥有二套,能人均过60平方米的家庭,其家底相对比较殷实,经济状况良好,0.6%的税率根本是塞牙缝。二是房产税成本可以转嫁下一个接手者。例如购买的人或者是出租的人,或者是经营的人,这样一来,无形之中又推高了房价和推高房租。三是房产税开征目的不是为调房价,而是为地方政府开财源。四是房产税的执行和操作依然存在困难,虽然已经开征试点。

所以,房产税不意味着中国房地产疯狂投资时代、豪宅至上时代告一段落,如果我国通胀预期继续恶化,那么房产税无法抵挡汹涌如潮的投资人群,将可能会再次推高重庆上海房价。房产税除了增加政府财政收入和提高政治业绩及掠夺富人的财富外,既不能减少解决社会公平和财富不平均的现象;也改变不了大部分老百姓和打工人员购买不起城市商品房的事实;更不能使地方政府完全摆脱依赖土地财政的恶性;也不能彻底遏制房价继续上涨的趋势。说白了,政府用心良苦。可惜,房产税虽是杀富,但救不了贫民。没钱的人依然没钱,老百姓购买不起城市商品房的人依然是购买不起。我是很反对房产税出台,因为开发商已经缴纳土地出让金,况且,你杀的是富人也拯救了不了老百姓和购买不起房的人。

房产税最后依然会转嫁到买房者身上,除了增加购房者购买成本和增加政府财税收任,与购房者无利,更加会间接推高房价,因为成本提高。所以,房产税除了掠夺富人的财产还能够做什么,购买不起房的人依然购买不起,如何谈社会公平,如何谈资源分配,如何谈遏制房价上涨?房价这样能够按得住,纯粹是在做白日梦一般的自欺欺人。

一、房地产市场“十一五”发展回顾
1.房价整体快速上涨,增速波动起伏。“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势,由2006年每平方米3367元,上涨到2010年的每平方米5025元,年均增速达9.7%,比“十五”提高1.3个百分点。“十一五”期间房价增速体现出M型走势,2010年增速为7.4%。

2.调控力度不断加大,后期保障性住房建设快速推进。“十一五”期间房地产调控政策由国办发、国发多达10个,调控力度不断加大、针对性加强,手段多样化、政策差别化。2010年针对地方政府建立了考核问责制。部分地方政府还出台了限购令。2009年开始住房保障建设加快,2010年全国保障性住房和各类澎湖区改造住房实际开工建设590万套,基本建成370万套。

3.房地产投资进一步增长,年均增速有所减缓。“十一五”期间房地产投资由2006年的1.9万亿元上升到2010年的4.8万亿,累计投资达16万亿,比“十五”多出10.7万亿,年均投资额是“十五”的三倍,年均增速比“十五”回落1.2个百分点,但2010年房地产投资增速高达33.2%。

4.土地购置增长区稳、土地开发先增后降,“十一五”期间土地购置面积增长区稳,由2006年的3.7亿平米上升到2010年的4.1亿平米,累计达18.9亿平米,比“十一五”增加2亿平米,前期总体呈下降趋势,但2010年同比增长为28.4%。土地开发面积由2006年的2.7亿平米,下降到2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米。土地开发面积由2006年的2.7亿平米下降多2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米,比“十一五”增加2.9亿平米,土地开发同比增长呈下降态势。除2008年外,土地购置特别是土地开发与高涨销售互相匹配,导致“十一五”期间土地偏紧,给房地产开发企业在销售旺盛时高度控制楼盘开发进度和销售进度提供了机会,降低了住房的有效控制能力。

5.房地产开发进度减缓。“十一五”期间房地产开发进度减缓,以房屋建筑面积竣工率为例,从2006年的28.7,下降到2010年的18.7%,下降10个百分点,并呈扩大态势,一方面表明施工面积增加较快,另一方面也表明竣工面积增速放慢,在一定程度上反映了房地产开发企业开发进度的减缓。

6.商品房市场供给偏紧。商品房市场需求偏旺,2006到2009年住房竣工1889万套,而同期销售住房2491万套,销售比竣工多602万套,2009年当年竣工还多47万套,进一步说明需求偏旺。

二、“十一五”房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题
主要成效:
1.房地产供给大幅增长,居民居住水平不断提高,居住条件和环境得到改善。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米,其中住房竣工面积为27亿平方米,分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米,“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善,到2009年底,城镇居民人均住房面积约30平米,比2005年多了4平米。

2.推动了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9,比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。

3.住宅产业拉动相关产业效应明显。以2010年为例,全国住房投资为3.4万亿元,按照住房建设带动系数1.7估算,可带动相关产业为5.8万亿元。

4.促进了就业增长和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体,扩展了城市空间,提升了城市档次,带动了城市基础设施建设,改善了城市功能城市面貌和投资环境。

5.房地产市场相关制度建设稳步推进。“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度,其中成效显著的如完善了土地“招拍挂”出让制度,完善了住房保障制度。

主要问题:
1.地方政府过度依赖土地财政,“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%,这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前,保障性住房以经济适用房为主,所以我们以经济适用房为例,2006-2009年,经济适用房投资累计完成3623亿,占同期住宅投资的比重仅为4.5%,累计竣工经济适用住房145万套,占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面:保障性住房用地难以保障,经济适用住房、共有产权制度未建,经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重,廉租住房监督机制不健全,保障住房管理制度有待建立。

3.房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用,但相当一部分问题一直存在,表明调控政策没有从根本上解决问题,这些问题包括:一是供给偏紧需求过旺;二是房价持续攀升;三是供需结构不匹配;四是房地产投机未得到有效抑制;五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快,长期制度建设缺乏,导致市场短期预期不断变幻,长期预期又不明晰。

4.房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面:一是税费种类繁多,现阶段我国房地产领域税费种类过多,收费项目多于税收项目;二是税费结构不合理,费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限,造成地方政府将土地出让收入视为第二财政,对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有,重流转轻持有的税制模式,一方面提高了土地与商品房的成本,抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力,另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。

三、房地产市场2011年预测与“十二五”展望
2011年房地产市场走势

1.潜在的投机性、投资性需求旺盛,但消费型需求动能积聚不足。巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动;负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移;人民币升值预期短期难以改变,外资对国内房地产市场的套利需求强烈;另一方面,消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚;持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。

2.商品房供给增幅趋缓,住房市场供给结构分化。2011年商品房供给增幅可能趋缓;中高档大户型住房供给和供给预期趋紧;各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。

3.房地产调控政策面临多方挑战,政策实施可能出现反复。面对房价快速上涨,我国政府今年不断加大房地产市场调控,在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调控面临多方挑战;更严厉的调控政策在2011年将被迫出台,调控政策可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来调控政策重点,这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体,增加政策出台的实施难度,导致调控政策实施出现反复;房地产持有税进入酝酿和试点阶段。

4.年内商品房价可能进入相持态势,纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力;主要体现在2011年“十二五”国家保障性住房建设目标,必将形成重高档住房供给进一步趋紧,低档住房供给大幅增加的强烈预期。二是由于政策实施存在反复性,导致市场主体对未来政策预期的不确定性,潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。三是经历2008到2010年间调整、经验和教训,房地产开发企业控盘能力大增。大量保障性住房入市,使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。

“十二五”及未来十年房地产市场展望

首先,从房地产市场需求看,房产特别是住房需求主要来自两方面:一是新增家庭住房需求,二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势,根据“五普”人口数据,全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势,导致我国城市新增长数量将呈下降态势,新增家庭需求也呈现萎缩趋势。既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化,也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局,则经济在三到五年收入增长既有后,既有家庭改善型需求可能再次释放。城市住房需求结构分化,住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构,并对我国人口结构,城市化速度,经济发展条件变化特点,改善性住房需求占比增加,小户型住房需求逐渐萎缩。

其次,从房地产市场供给来看,近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势,“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期,但出现大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰,在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给,国家近年来加大了住房保障支持力度,大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和,导致房地产开发企业调整开发建设能力。我国处于资源约束严重的国家,人均可供开发用地少,不允许我国住房建设过度扩张,新增房地产供给不可能长期快速增长。我国经济发展属于典型的政府主导型,当房地业调整接近经济增长时,中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。

再次,存量市场二手房控比示范量,将逐渐增大。房地产政策看,房产,特别是住房是满足居民住房需要和财富项目手段,是民生保障的最重要的组成部分,因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年,我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长,人民币升值压力短期内也难以得到有效改善,因此巨大的投资性购房需求将持续存在。为维护市场稳定和保障民生,国家调控政策重点仍未大力抑制投机性住房需求。

住房持有税是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。

第四方面,政策建议。
1.建立保障性住房建设管理长效机制,建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理,具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化,法律、法规、政策监督一体化。

2.制定房地产市场中长期发展战略规划地必须首先掌握详实的房地产基础数据,需要开展房产普查,在准确掌握房地产基础数据机相关信息的基础上,根据今天经济社会发展、土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略。

3.全面加强房地产市场监管,以规范房地产开发进度管理,主要是严格执行房地产开发进度行业标准。加强房地产数据统计和信息发布,建立全国统一联网公开透明的房地产基础数据统计和信息发布平台。由国家统一制定科学合理的房地产数据和信息统计方法,来源方式和发布方式。

4.改革土地财政,完善房地产税费。改革土地财政,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,探索稳定地方财税收入的可行途径,如房产税,降低地方政府对段系利益的依赖,保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费,需要“正税少费零多”整合房地产开发与交易环节税费,对房地产税费归类整合,减少税费环节,规范税费征收。

5.开征房地产持有税,改变“重流通,轻持有”的房地产税费思路,开征房地产持有税。弱化并替代地方政府对土地财政的依赖,调节住房市场分配。通过征收房产持有税,抑制不合理需求,引导合理住房消费,推动地方政府从土地财政转向税收财政。

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