叶檀:谁说房产税不能降房价?

2011-5-6 解放日报

房产税应不应该推开,何时推开?这不仅是经济问题,更涉及中国税费制度的改革与地方公共财政的建设。

对房产税有许多反对之声,2011年5月5日,中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,  蓝皮书指出,十二五期间,要改革土地财政,整合房地产开发与交易环节税费,全面开征房产持有环节税收,将上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间向全国推广。

从三月下旬以来,房屋成交量酝酿反弹势头,包括推出房产税的上海、重庆两地,房价下降并不明显,越来越多的声音从反对征收房产税,到开始质疑房产税不能抑制房价。

如此推论不公允。

自从调控政策出台后,已经收到了一定的效果。根据Wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增长幅度超过了40%;环比2010年报显示的合计数据,也增长了9.07%。上市的国内大型房地产企业存货上升,说明了库存增加的趋势,倒逼未来房价下跌。事实上,在通胀的背景下成本上升,房地产开发企业的赢利已经下降,此时房价不上升就是下降。

推出房产税的上海与重庆两地,商品房成交量较往年大幅下降。在4月24日落幕的2011重庆春季房交会,共成交各类房屋3403套,成交建筑面积32.94万平方米,成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%,更不到去年春交会的两成。而上海统计局25日公布的数据显示,一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%,商品住宅下降24.6%。其中,140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。

重庆与上海的环比价格仍在上升,但结构发生了变化,小户型的刚性需求量上升,环比的增速处于下降状态。笔者周围的朋友,就有忌惮房产税而不再投资房产税的人,在房产税出台之前,将上海的房价与东京、香港看齐的大言越来越少。就是看齐,也要在几十年之后,上海的人均收入与东京看齐。

从3月下旬之后,上海等地的房地产成交量出现反弹。这说明,房地产稳定的趋势没有巩固,在资金与通胀的推动下,随时有反弹的可能。房产税虽然收到了一定的效果,其效果却与北京等地的限购令接近,让人无法理解,为什么房产税不能收立竿见影之效?

房产税是政府最大的做空工具,投资者的收益将通过房产税成为政府的收入,是抑制房地产资本利得的重要工具;拟议中的暴利税,则是将房产商超过规定部分的利润纳入政府囊中。如此重要的做空工具,没有起到应有的效果,原因只有一个,使用者不希望房地产大幅下挫,而希望楼市出现软着陆。在房产税逐渐铺开的过程中,取代土地财政的收入,这一过程将十分漫长。

房产税这一可怕的工具显露出温柔的一面,无论是重庆还是上海,房产税税率低,征收执行过程中就低不就高。

截至4月27日,上海市税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件,开具认定通知书10930份。在认定为应征税的住房2306套当中,新建商品住房151套,二手存量住房2155套。上海房产税试点实行差别化税率,将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准,引导住房消费。即:适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。据透露,在税务机关认定为应征税的住房中,约90%的住房适用0.4%税率。本应疾风暴雨的房产税在上海成了温水煮青蛙的模式:只要没有新购房,以往的存量一概不涉及,对于既得利益群体没有大动干戈;按照交易与评估价的70%为税基,对成年子女婚房等做出税费减免。

相比而言,重庆市公布的房产税则颇有抑制豪强的革命之风,对投资性住房没有整体抑制,“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”列入征收范围。上海房产税预计纳税数百亿元人民币,而重庆只有数亿元人民币的规模,相对于目前的土地收入,可谓小巫见大巫。

阉割房产税,不梳理房地产税费,而后指责房产税无效,或者嘲笑房产税是病猫,显然是对金融与税收体制的嘲弄。

注:下午老友老罗来沪。

晚上与严义明律师等朋友在一起,有两个没想到。

第一个没想到,他骨子里是个乐观主义者,相信步步推进中国必定建成公民社会;第二个没想到,一个做钢构的朋友提供了一个独特的观察中国制造业的视角,可以与发电量、物流等量齐观。

大资金的规模扩张仍在继续,中国经济重新洗牌。

地方政府对房地产的胃口依旧。

欧英央行不加息,看来美元指数还会上涨一阵子。

美国展现了一下肌肉,就可以赢得市场青睐,美联储为什么要加息呢?

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