传银监部门紧急叫停房地产信托业务,房地产信托为何被紧急叫停?

昨日(16日)部分地区房地产信托业务量较大的信托公司已接到地方银监局的紧急通知,要求暂停房地产信托业务,而保障房、经济适用房和城中村改造项目这三类房地产信手业务除外。尽管银监会此前称没有出台房地产信托业务新规的计划,但是部分地方房地产信托被叫停已是不争的事实。

房地产信托产品是理财市场的“大明星”

房地产信托的火爆一定程度上沾了央行信贷政策调整的“光”。2010年以来,央行已累计加息四次,十一次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限,尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。4月28日,央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示,一季度,人民币房地产开发贷款新增1678亿元,余额同比增长17.0%,比上年末回落6.5个百分点。

银行开发贷款门槛越来越高,房企来自于银行的信贷规模越来越小。4月15日,国家统计局公布数据显示,今年一季度,房地产开发企业本年资金来源为19268亿元,同比增长18.6%。其中,国内贷款3837亿元,同比仅微幅增长4.4%;所以,开发商为了解决融资难问题,就把眼光盯在了房地产信托产品之上。

正因为房产商资金链趋势紧,房地产信托的收益率也在节节攀升。2011年一季度,房地产类信托产品平均预期收益率为10.35%,环比和同比分别上升0.75和1.2个百分点,而一般的理财产品预期收益率多在3%-5%,房地产信托俨然成为理财市场的辉眼明星。在各种渠道收紧的情况下,房企只有从房地产信托融资资金,才能保证其资金链的稳定,所以部分地方的房地产信托成本比银行贷款高很多,有的收益率已超过20%。同样,目前市场有将近60%的信托客户倾向于购买挂钩房地产的信托产品。

银监会为何要叫停房地产信托?

虽然信托公司可以通过产品合同、抵押、担保、股权控制等方式在一定程度上规避风险,但随着限购政策的出台致使房地产销售受阻,回款困难。很多房地产信托的平均融资成本在20%左右,比银行贷款利率要高得多,在这种情况下,一旦房企资金链断裂,房地产金融风险将迅速蔓延到信托行业。所以银监会出面部分叫停房地产信托,正说明了其高收入下必有高风险。

房地产信托是当今投资理财市场热点,部分叫停之后,我认为,各家信托公司今后重点可能不会全部放在这上面,因为毕竟收益和风险成正比,今后信托公司主要还是配合国家宏观政策,更多侧重在制造业。既然银监会允许保障房、经济适用房和城中村改造项目这三类房地产信托业务,未来房地产信托的主攻方向可能就在于此。

最后,在国家对房地产市场调控加码之际,在挑选房地产信托产品时,投资人应在风险的考量上更加谨慎,不要以预期收益率为第一考虑因素,要更多关注贷款企业的资质和财务报告,关注相关抵押担保条款是否允足。可以购买一些保障房、经济适用房和城中村改造项目的房地产信托产品。银监会叫停部分地区房地产信托这说明了房地产信托的坏账风险远高于银行房贷的风险。
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中国银监会再次否认叫停地产信托传言
  5月17日, 有媒体5月17日发表文章《银监部门紧急叫停房地产信托业务》,经本刊记者向银监会相关负责人核实,银监会对此传言表示否认。实际上,早在今年5月初银监会相关负责人就否认了银监会要叫停房地产信托业务的传言,称:”在5月没有出台房地产信托业务新规的计划。”

  大多数房产商,信托公司和行业分析师都认为以后的房产信托监管层面会更加严格,但短期内银监会不会叫停房地产信托业务,少数信托被紧急叫停,只是地方监管局根据现有指标在执行任务。

  据央行近日公布的数据显示,2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元,同比少增3338亿元。由此可推断,许多资金链紧张的中小房产商在从银行贷不到款的情况下把最后的融资希望寄托在了信托渠道上。这些数据都表明,原本支持房地产市场的信贷不断减弱,其需求可能都已转向信托市场。

  有关专家称,信托贷款公司很多都是出现资金链紧张的状况,无法从银行等合理渠道获得贷款,信托公司成为其获得融资的唯一渠道,为了能顺利从信托公司获得融资,房产公司都会开出高额的收益率作诱饵,承诺的回报率普遍在20%以上,盈利被削薄,风险则被放大。当然,这种风险也早已引起了相关部门的注意,银监会主席刘明康第22次委务扩大会上强调,在房地产信贷风险防控上,对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管防控”影子银行”风险,加强影子银行问题的调查研究,做好跟踪分析。配合有关部门加大对非法金融活动的打击力度。

  据中国信托协会统计,2011年1-4月,信托公司共发行集合类房地产信托项目222个,募集资金722.11亿元,发行数量同比增66.92%,募集资金规模同比增长115.26%。今年一季度房地产信托项目新增710.98亿元,同比增长12.5%。 2011年”两会”期间,银监会副主席蔡锷生在接受媒体采访时表示,房地产信托只支撑投资者在项目中的资金需求,对支撑房价不起关键作用。银监会始终没有停止过房地产信托业务,并且一直在对房地产信托进行规范。

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