华尔街日报:中国房地产泡沫开始泄气

中国房价多年来狂涨不止,如今,这个泡沫开始泄气了。

中国部分主要城市的住宅价格开始回落,一些不受欢迎的炒房行为受到抑制,但同时也让人越发觉得,中国经济增长的放缓速度可能快于预期,并可能会破坏全球增长前景。

房地产市场是中国经济过去20年非凡增长纪录的基础,房地产行业的状况对中国建筑、钢铁和水泥行业至关重要。精明的投资者和那些希望资金回报高于银行存款利息的普通中国人也十分青睐房地产投资。中国地方省市也依赖不断上涨的地价来为基础设施项目提供资金。

楼市价格下滑会冲击中国的工业和投资,削弱消费者支出。瑞士银行(UBS)的经济学家安德森(Jonathan Anderson)说,中国属于“房地产主导式经济”。据他估计,单是房地产建设这一项在中国2010年国内生产总值(GDP)中的比例就高达13%,是上世纪90年代的两倍。

世界银行(World Bank)多位经济学家周三在北京举行的新闻发布会上提醒说,房地产泡沫是中国面临的最大经济风险之一。

虽然中国的预期增长仍远高于其它主要经济体,但这一增长若出现任何下降,都可能会对全球经济造成影响。鉴于美国不冷不热的复苏和欧洲仍在持续的主权债务问题,全球经济目前更加依赖于中国的需求。

如果中国房地产市场放缓的步伐快于人们的预期,会对很多向中国大举出口的市场形成冲击。很多拉美和非洲经济体已转移了经济重心,开始向中国出口原材料,朝着满足中国需求的方向挺进,而很多西方消费品制造商如今也指望中国消费者有更富裕的感觉。同样,中国地方政府改善基础设施的计划对于卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)等重型设备制造商来说有着非同小可的重要意义。

中国房地产市场的炽热需求曾帮助中国实现了如此宏伟的增长计划,但如今楼市需求开始减退。中国房地产咨询公司搜房(Soufun)的数据显示,5月中国平均房价同比上涨5.1%,涨幅较快速上涨的2009年和2010年有所放缓。

据渣打银行(Standard Chartered Bank)估计,到今年年底,大连、天津等中国二线城市可能会出现足够销售20个月的存量房,给房价带来“巨大”压力。渣打银行预计,中国很多城市的房价会下跌10%到20%。

市场研究公司龙洲经讯(Dragonomics)的分析师Rosealea Yao跟踪研究了中国九大城市的房产数据后发现,今年4月这些城市的房价同比下跌了4.9%。这九个城市的房价去年大涨了21.5%,2009年涨了约10%,当时中国刚刚摆脱全球经济危机开始复苏,房价在2009年底前出现剧烈上涨。

很多分析师认为,一直显示房价呈小幅上涨势头的官方数据淡化了房价的减缓速度,因为中国政府可通过对开发商施压来影响统计数据。政府可根据自己希望什么样的数据,来让开发商停止或增加向市场投放高价值房产。

世界银行驻北京首席经济学家韩伟森(Ardo Hansson)周三说,中国应考虑进一步提高利率,控制物价,防止出现房地产和其它资产泡沫。他没有对当前房地产增速放缓是否会影响中国经济增长发表看法,但强调了房地产行业对中国经济的重要性,特别是对钢铁和水泥业有着重要意义。

中国房地产增速放缓在一定程度上带动了重要工业金属价格走低。现货铜价格自5月初以来已下跌了5%,至每吨人民币6.9万元(合10,647美元)左右,而2010年6月至今年3月,现货铜累计上涨34%。

自今年2月以来,主要钢铁生产商一直在削减产品价格。

诚然,中国政府有关当局已经力图缓解房价上涨,因为他们担心通货膨胀失控可能会迫使他们对经济进行更严厉的整顿。政府官员面临着已经买不起房子的普通民众的普遍愤怒。待解答的问题是,政府是否能够以一种不会损害经济增长的方式逐渐降低房价。

中国建设银行董事长郭树清上周接受采访时说,从许多方面来看,房价确实很疯狂。他说,大城市的房价远远超出年轻夫妇的经济能力,按平均收入计算,他们可能需要省吃俭用20年或30年才能买得起。

从房价与市民收入的对比来看,北京位居世界最昂贵的房地产市场之列。按搜房网数据推算,2006年前几个月,北京一套新房的均价约为10万美元,相当于普通居民32年的可支配收入。到2011年,均价已涨至25万美元,翻了一倍多,但收入增幅却相对较小,这意味着,一个普通居民现在需要储蓄57年才能够支付房价。

自2010年1月开始,中国政府推出了多种措施抑制投机,其中包括将第二套房首付款比例由40%提高至60%,禁止房地产行业以外的国有企业投资地产, 11次上调银行存款准备金率,至21%,第三个措施在本质上就是减少银行的放贷量。

据上海房地产交易中心统计,上海4月份住房销售较1月份的1.75万套暴跌37%,至1.1万套。由于生意萧条,香港美联集团有限公司(Midland Holdings Ltd.)旗下的美联物业(Midland Realty)关闭了上海九个房地产办事处中的八个。美联深圳研究中心高级主任徐枫说,政府的限购政策对房屋买卖都有巨大影响,导致成交量逐渐减少。

据龙洲经讯统计,自今年年初开始,其追踪的九个城市的销售量下跌了一半左右。地产经纪人说,在北京这意味着房租上涨。链家地产团结湖分店经纪人张凯(音)说,销售量从2月以来跌了一半,小户型月租金6月升至约3000元人民币(460美元),5月为2500元(385美元)。团结湖是一个中产阶级聚集的繁华社区。他说,许多业主都不想卖,因为他们在等价格回涨。

北京其他地区的另一名经纪人说,政府要求购房者必须持有正式的在京居住证以及连续五年的纳税证明,这一规定抑制了房屋销售。他说,不过6万到7万元人民币(9200至10800美元)的贿赂就足以让市政府官员忽略这些要求。

房产市场放缓正值有证据表明中国的经济增长在减缓之际。上周,对采购经理人的两项调查显示中国制造业减缓。作为仅次于美国的世界第二大经济体,中国经济第一季度较上年同期增长9.7%。5月底,随着政府继续收紧货币政策以对抗通胀,加上美国的进口需求减弱,高盛(Goldman Sachs)将其对中国第二季度的经济增幅预期从之前的8.8%下调至8%。

同样尚不明朗的是,中国经济官员是否能够逐步缓和增长,而不是造成经济崩溃。中国希望低成本住房建设的激增在一定程度上弥补高端房地产市场需求的减少。但批评人士说,地方政府已经越来越依赖于销售豪华项目建设用地的收入,需要对地方政府施压更大压力,要求其支持社会保障住房的开支。有些地方政府将现有房产重新划分为低收入保障房,而不是建设新的住房。

为低收入保障住房提供资金一直都是中央政府和地方政府分歧的一个根源,这导致保障房建设远远无法切实完成。北京CRU Group咨询公司分析师Li Bin说,中国规划的保障住房项目只有约60%投入了建设,很大程度上是因为钱是个大问题。

渣打集团(Standard Chartered)说,若建设量和房价跌得太多,中国政府可能会在今年晚些时候放宽对买房的限制。

哥伦比亚大学(Columbia University)驻北京经济学家肖耿说,中国经济就像一辆没有刹车的汽车,加油就跑得快,关掉油门就停下来。

瑞银经济学家汪涛说,她认为降价会是暂时现象,因为几乎没有其他选择的中国投资者会再次把钱投进房地产,地方政府也会推高他们卖给开发商的地皮价格。她预计房价会再涨三到五年。随后价格会大幅下跌,重创投资者、银行、建筑公司和其他工业领域。

Bob Davis

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