通州房价神话:政府制造概念 开发商借势爆炒

中国经营报:【编者手记】做完本期封面故事更加清楚了一个不愿相信的事实:除了政府,所有群体都是弱势群体!除了政府,所有组织都称不上暴利组织,甚至连盈利组织都称不上!——中国经营报编辑张一君

@中国经营报张一君:#记者发现#知情人士透露,当地政府很可能就是通州九棵树地块地王的幕后推手,旨在推高地价。

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 编者按/ 房地产市场与概念之间相互推动的关系在通州市场上表现得淋漓尽致。

  通州当年住宅价格几乎与CBD地区的价格相接近,如今已率先出现价格下调。2010年年初通州现代化国际新城规划出台后,通州房价迅速从2009年年初每平方米不足万元到2010年年初火箭般地突破两万元,部分楼盘甚至超过三万元,开发商因而蜂拥而上。《中国经营报》记者在调查中发现,伴随着通州房价每次激烈上涨的除了地方政府区域规划新概念的出台,还有开发商蓄意抬高楼盘周围地价的行为,这难道仅仅是巧合?

  概念透支过后,通州的存量房高达北京整体存量房的近3成,价格开始剧烈下滑。

  6月5日,星期天,位于通州九棵树附近的K2海棠湾售楼处显得异常冷清。这个对外宣称售价26000元每平方米的楼盘,实际签约价格已经降到了20000元左右。

  K2海棠湾价格变化轨迹只是通州房价变化的一个缩影。截至目前,通州房价均价有20%的下调,成交量也跌至冰点,库存高达2万多套,超过北京库存量10万套的两成。

  业内人士认为,通州房价的神话来自政府与开发商互为推手,在一定时期内,这种互为借势的做法的确活跃了当地经济,但开发商过度透支利好的行为在制造了房价神话的同时也制造了泡沫。

  抬高项目周边地价

  当时参与土地竞买的一位企业总经理如此解读华美的“疯狂拿地”行为:“通过抬高项目周边的地价,拉高项目房价。”

  提起通州房地产界,不能绕开的是华美地产,也就是K2海棠湾的开发企业。这个以房地产经纪业务起家的小型房地产公司,一则因其独特销售方式,让业界瞩目;二则因其在金融危机之时击败众多名企高价拿地而一鸣惊人。

  据了解,华美地产从1994年历经15年的发展,从起初的二手房中介公司蜕变到集营销代理、投资及开发多种经营的公司。从最初的一家二手房公司到现在拥有十多家下属子公司,发展可谓迅速。

  传奇的K2海棠湾,则是华美地产由经纪公司转型开发公司后在通州投资的第二个项目。据了解,其在通州房价这轮暴涨中获取了高额利润。截至6月8日,K2海棠湾对外宣传价格为26000元每平方米,与楼市调控之前的价格保持一致。

  华美地产经营通州地块,从一日拍两地开始。

  2009年6月25日,通州区九棵树大街地块公开拍卖。参与竞标的有富力、华业、融科、绿地、金地等名企,但经过125轮竞价后,却被一个业界并不熟悉的公司——北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元的高价拿得。该价格超过底价1.23倍,楼面地价高达6259元/平方米。

  随后,该公司再次以1.88亿元拿下通州区永顺镇杨庄路(非常1 1)地块,楼面地价接近6000元/平方米。

  这在当时让业界知名企业非常震惊。

  华业地产也参与了通州九棵树地块的竞价,但是却一次也没举过牌子。时任华业地产副总经理的陈云峰对《中国经营报》记者回忆:“我们当时的预算已经够高了,但现场的报价比我们还高。”按照当时楼面价计算,未来房价至少要卖到每平方米2万元才能有赚头。“土地市场又开始出现2007年疯狂的苗头”。

  后来业界通过查询发现,北京祈连房地产开发有限公司隶属华美地产。不仅如此,华美地产下属另一企业——北京麦金利地产在此之前一个月已经发力土地市场。2009年5月19日,通州区通胡大街70号地经过80轮竞价后,被北京麦金利地产开发有限公司以6.24亿元竞得,高出底价6成,使其纯商业楼面地价接近5000元/平方米。

  当时参与上述土地竞买的一位企业总经理如此解读华美的“疯狂拿地”行为:“通过抬高项目周边的地价,拉高项目房价。”

 九棵树地块竞拍一个月后,K2海棠湾第一期以10000元每平方米开盘让上述企业总经理感觉到“味道不对”。第二期则以11000元每平方米开盘。2010年2月,第三期直接翻倍以23000元每平方米高价开盘。

  一个有意思的现象是,华美地产子公司拍买九棵树地块时,在拍卖师落槌后,该公司竟然又主动加价2000万元。这确实有些不合常理。记者向华美地产求证此事,但在发稿前没有得到回应。

  政府助推地价上涨

  知情人士透露,当地政府很可能就是九棵树地块地王的幕后推手,旨在推高地价。

  开盘后的K2海棠湾销售果然顺风顺水,每平方米价格曾经一度涨到26000元。同为华美地产所属项目K2清水湾位置相对较为偏僻,接近东六环,在2010年4月开盘时,每平方米价格则为23000元。

  通州房价达到巅峰。京贸国际城、珠江拉维小镇、月亮河公园、K2海棠湾、阿尔法社区,上述通州5大热销楼盘在2010年3月中旬至4月中旬,短短的一个多月时间里,每个楼盘售价涨幅平均超过1万元。

  然而,北京市国土资源局的一则公告让很多人大跌眼镜。2010年4月30日,K2地产旗下北京祁连房地产开发有限公司因拖欠土地出让金,而被暂停公司及其关联公司的拿地资格。

  祁连地产拖欠的正是年前以17.4亿元拿下北京通州区九棵树地王的土地出让金。据工商资料显示,该公司注册于2009年6月1日,注册资金为1亿元。

  业内人士认为,去年4月17日的楼市调控打破了华美地产的销售计划,影响到其资金链条。当时北京市房地产交易管理网显示,K2海棠湾和K2清水湾两个项目共获得销售收入22.46亿元。

  计算可知,华美地产集中拿下的3块土地需要支付土地出让金25.52亿元。相比之下,K2海棠湾和清水湾的销售额还不够买地的资金。“华美地产面临退地和罚没竞买保证金的危险,不过相比20多亿元的销售收入,华美地产没有损失。”时任华业东方玫瑰公司副总经理陈云峰认为。

  当时参加竞拍的知情人士说华美地产并不缺资金。一方面华美地产在销售K2海棠湾和K2清水湾的同时,又通过土地抵押获取了银行贷款;另一方面华美地产有自己的房地产信托基金。“拖延只是一种策略而已。”

  上述知情人士透露,当地政府很可能就是九棵树地块地王的幕后推手,旨在推高地价。果然,华美地产并没有退地。据华美地产内部人士近日透露,九棵树地块将于今年8月份开工。对于是否交足土地出让金以及是否及时开工,北京市国土局相关负责人并没有回答记者的提问。

  且记者现场看到,金隅嘉业两年前拿下的位于通州区梨园镇砖厂村的通州区梨园镇其他多功能用地与居住用地,至今也没有动工。

  房企销售策略透支概念利好

  2010年记者在通州采访时发现,所有的售楼处都贴着“通州新城规划地图”,所有售楼人员促销手段都是拿“现代化国际新城”描述通州的前景。

  “现代化国际新城”概念引爆,开发企业不仅趋之若鹜,且极尽所能借势营销。

  2010年记者在通州采访时曾发现,所有的售楼处都贴着“通州新城规划地图”,所有售楼人员促销手段都是拿“现代化国际新城”描述通州的前景。

  甚至当时,有的开发企业为了卖房,竟然拿几年前北京市政府投向通州基础设施的500亿元来吸引购房者。不得已,北京市委宣传部还出面澄清。

  联达四方总经理杨少锋表示,通州房地产市场与概念之间的紧密联系状态,从几家地产企业的发展状况可知一二。最具有代表性的楼盘是新华联、K2海棠湾、京贸国际城、华业东方玫瑰和北京ONE。具体来说,新华联由于地价很低,趁势提高房价,踏着楼市节奏在调控之前基本销售完毕赚了大钱。K2海棠湾则选择了“围魏救赵”的方式,在2009年初楼市刚刚从金融危机中走出来的时候,即通过拍卖土地抬高地价从而拉动房价,完成了自我托市,也赚了大钱。

一份内部资料显示,当时通州市场上使用比较多的包销模式就是华美与开发商就包销均价、销售周期和付款方式,华美地产承担所有营销推广费及不可预见费用,自行确定市场销售价格。华美地产在约定销售周期内100%完成项目的销售,高于买断平均价格的差价为华美地产所获回报。销售价格低于买断平均价格时,由华美地产向开发商补齐差额部分。如未按期完成,华美地产将在销售周期截止日前一次性买断剩下所有房屋。

  上述内部材料显示,华美地产由于采取在地铁马路发传单的宣传方式,为业界所不齿。“业内认为这是小公司的做法,产品很难获得信任。”一开发企业总经理表示。

  但华美地产恰恰通过这种方式获得了回报。截止到目前,华美地产形成了2000多人组成的销售军团。2006年完成销售额10个亿,2007完成销售额50个亿,2008年完成销售额40个亿。

  2007年开始,华美从经纪公司转型投资开发公司。K2海棠湾是华美地产在通州开发的第二个项目,从2008年开始通州成为华美地产投资的重点区域。之后,K2清水湾等K2系列不断推出。

  据知情人士透露,华美地产在接受K2烂尾盘时的成本并不高。“当时恰逢金融危机,如何推盘并获得高额投资让华美地产高层很头疼。”通州不失时机的区域规划出台,给了K2海棠湾最大的帮助。对此,记者多次联系华美地产要求采访均被拒绝。

  根据公开资料显示,K2海棠湾项目总占地约7.2万平方米,总建筑面积25万平方米。

  陈云峰表示,尽管业界不喜欢华美地产营销模式,但这种独特的模式确实给华美地产带来了价值。“华美地产接收烂尾楼,就源自对自己营销模式的信任。”

  京贸国际城、华业东方玫瑰和北京ONE等3个楼盘基本没有踩对点,都是在通州各概念用完以后才开盘销售,结果可想而知。

  北京ONE位于通州区政府对面,号称打造高科技公寓。在2009年楼市回暖之际,没有及时推盘,只好一拖再拖。直到国十条出台后,北京ONE才开始销售,然而该楼盘逆市涨价,打出的35000元/平方米价格除了摘取了“通州最贵楼盘”称号外,别无所获。

  京贸国际城分别于2009年1月23日和3月11日开盘销售过,当时成交均价分别为每平方米1.4万元和1.8万元,到2010年初,新开盘的3号楼预售均价直接调高到每平方米2.6万元。

  跳跃性的价格并没有获得购房者认可。不得已,京贸国际城于2010年11月宣布每平方米降价6000多元,同时承诺给之前高额购房者补偿差价,预计将补偿近2亿元。“这种壮士断臂的措施并没有挽救败局,购房者的心态是买涨不买跌。”联达四方总经理杨少锋表示。

  华业东方玫瑰每平方米价格曾经一度从8000元跳到2万元。据知情人士透露,开发商误判了房价走势,结果遭遇了宏观调控错过了市场销售黄金期。截至目前,7000多套商品房,至今销售1000套左右。当时,通州房价已经成了神话。以至于有开发商戏称,晚一月开盘,每平方米可以涨1万元。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示:“像通州这样的郊区房价上涨,主要还是因为借机炒作。”中原地产华北区总经理李文杰告诉记者:“2010年年初,投资者占购房者比例最高时达到70%。”

  政府制造概念

  关注通州房价的人可能还记得通州房价疯狂上涨的节点——2009年底和2010年初。彼时,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出。

  业内人士认为,通州房价疯狂的背后,更多的是地方政府在经营。

  在上述CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出之前,通州围绕规划和打造概念亦不遗余力,但通州房价一直不温不火。第一把“火”则是八通线。作为通州交通黄金线,八通线自2003年开通后,通州房地产正式起步,但区域自身不能消化中高端人才的现状让通州很快成了“睡城”的代名词。

  如何改变通州,让通州政府部门煞费心思。2004年,北京市政府机关东迁通州的传闻开始传播。尽管被当时建设部副部长周干峙否定,但当时通州方面仍然对外宣称,通州正在做北京市政府机关东迁的相关准备。

 由于当时通州房地产并不被大多房地产企业看好,包括北京市政府机关东迁在内的传闻并没有给通州带来实质性好处。相反,这些传闻都随着时间推移一一被否认。

  之后,关于通州的规划不断有新名词,比如聚焦通州等,但都没有带火通州。“多次参加过通州的招商会,感觉不到投资者欲望强烈。”北京浙江商会副会长陈俊告诉记者。

  而在房地产开发领域,彼时,大的开发商也基本坚守在5环范围。

  新华联属于较早进入通州投资的房地产商,其以八通线和两广路延长线作为优势宣传,并没有拉动房价的过大波动。截止到2007年,上一轮房地产火爆之时,与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联,价格最高时也只有8000元/平方米。

  始建于2004年的两广路延长线,在朝阳与通州交界处,出现了“肠梗阻”。作为通州第二条与市区接轨的黄金交通线,两广路延长线至今还是一个传说。

  关注通州房价的人可能还记得通州房价疯狂上涨的节点——2009年底和2010年初。彼时,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出,通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米,仅用了一年时间。

  2009年北京市两会,CBD东扩和通州新城开始崭露头角。随后,北京市主要领导和各局办开始密集调研,通州开发骤然升温。

  陈云峰所在的华业公司就是2009年进入通州的。“当时就看到了通州的潜力。”据了解,华业公司为此斥资17亿元从中新地产接手东方玫瑰项目。

  直到2009年底和2010年初,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出后,通州才算完全进入投资者视线。“2010年年初通州招商会上,几乎所有大的开发商都参加并在之后进驻通州。”时任华业东方玫瑰公司副总经理陈云峰,当时参加了招商会,之前根本没有出现这种情况的。

  其中,一个不为外人所知的内情则是,北京高层提出通州要成为环渤海圈的经济中心,目标是超过上海的浦东,5到10年与香港比肩。且提出在通州新城内,打造北京第一高楼,建造200米至300米的高层建筑群。

  北京市房地产交易管理网过去记录显示,在通州区目前新建商品房可售项目中,2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右,而3月成交均价已超过2万元/平方米,部分房价突破3万元/平方米。

  地王这个之前从没有出现过的概念开始在通州诞生。

  据统计,在过去的3年中,通州供应了345万平方米的土地,占北京市土地总供应面积的12.6%,次于房山和大兴,但是通州的高房价却透支了通州的区域优势和价格优势。“通州顺利实现土地价值的增值,房地产几乎成了发展的唯一动力。”陈俊表示。

  中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞曾多次参与北京市城市发展规划座谈。他曾表示,通州新城肩负北京发展世界城市的动力和推手。“但通州在房地产开发中迷失了。”

  尽管政府和开发企业均在房地产获得了巨大收益,但睡城显然与“现代化国际新城”并不相符。“通州的交通瓶颈和睡城没有改变,产业还没有形成。”陈云峰表示。

  截至发稿前,通州市政府相关部门均未对记者的采访要求给予回应。

  需要7年消化库存

  相比之下,泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。

  经历了多方合力之后,2011年通州楼市遭遇有史以来最大的危机。泰禾地产总裁助理沈力男认为,2010年初,开发企业已经透支了“现代化国际新城”这个利好。“接下来,房价应该是挤压泡沫的时候,开发企业唯一的选择就是降价。”

  来自北京中原地产的统计数据显示,截止到2011年5月底,通州商品房住宅库存已经超过2万套,占全市的比例已经攀升到2成,居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算,消耗2万套库存需要7年时间,市值超过160亿元。

  在史上最严厉房地产调控下,通州楼市不断萎缩。李文杰表示,从2010年下半年,通州商品房每月成交量在300套左右,到2011年,每月出现了几十套、一百多套成交。

截至目前,北京整个商品房库存超过10万套。这个库存量具有分水岭意义。金融危机爆发后,北京楼市陷入冰点的时间在2009年2月份,当时北京商品房库存量是14.8万套。

  这也被业界认为,始于去年4月17日的楼市调控起到了效果,开发商的日子将非常难过。

  “在调控下,尤其是限购,在北京具有买房资格的已经不多,90%的购房者均为刚性需求或者改善性需求。而这部分人因为房价过高造成支付能力欠缺,且观望心态很浓。”沈力男,在通州深耕房地产多年。“通州房价泡沫过大,回调是必然的。”

  接受记者采访的所有人几乎都认为,通州商品房现在的合理均价应该在15000元/平方米左右,尽管未来或有升值潜力。“所以,现在的楼盘通过各种方式将价格调整在17000元/平方米左右。”

  事实上,从去年开始,通州的部分项目已开始率先降价。2010年7月上旬,京洲世家推出“3万抵50万”的特惠活动,根据测算,每平方米实际优惠幅度高达五六千元,折扣接近7.2折。2010年11月,京贸国际城四期开盘,均价19800元/平方米,较之此前开盘项目单价26800元/平方米的均价下调7000元/平方米。

  心知肚明的则是开发商。记者获得的内部资料显示,京洲世家2009年3月销售计划定价仅有7300元/平方米。一年后,价格涨了3倍。“当时7300元的价格,还担心能不能销售出去。”京洲世家一内部人士告诉记者。

  来自搜房网的数据显示,今年整个北京5月开盘均价继续下降。5月北京住宅市场开盘均价为23467元/平方米,比4月下跌7.19%,同比2010年5月下跌21.09%。

  相比之下,泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。

  资料链接

  张一君

  通州规划

  和通州房价上涨

  从2004年开始,通州不断有新的规划方案出台。

  北京市政府东迁“传言”

  2004年,由《新京报》、搜狐焦点网和《安家》杂志三家联合举办的“居住中心区”论坛上,某开发商向与会的记者透露,他从有关部门获悉,市政府已有东迁的计划,东部房地产市场有望快速发展。该消息被当时建设部副部长周干峙否定。

  2006年,北京市政府的行政职能部门,以及在京的中央部委直属研究机构将迁至通州的消息再次传出,在通州区投资环境新闻发布会上,通州区常务副区长、区新闻发言人张树森透露,通州已在六环路外,为北京市政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构预留了办公楼建设用地,占地面积3平方公里。直至今天,北京市政府东迁的消息依然没有被官方证实。

  《北京市城市总体规划》

  2005年,国务院正式批复《北京市城市总体规划》(2004年~2020年),正式将通州定为三个重点发展的新城之一,是面向区域的可持续发展的综合服务新城,也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。三个重点新城是通州、顺义和亦庄。

  CBD东扩

  和现代化国际新城规划

  2009年10月16日,CBD东扩的最终规划方案敲定并公布。在2009年12月24日召开的中共北京市委十届七次全会上,明确提出“加快重点新城建设,特别是集中力量聚焦通州,尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。2010年1月,“集中力量,聚焦通州,借助国内外资源,按照世界一流水平高起点谋划,实实在在地启动一批项目,努力取得重大突破,发挥好示范带动作用。”被写入北京市政府工作报告。2010年3月,CBD东扩的详细规划方案正式对外公布。

  截止到2007年,上一轮房地产火爆之时,与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联,价格最高时也只有8000元/平方米。但两个新规划出台后,据北京中原三级市场研究部统计,2010年3月底开盘的项目中,通州部分商品房单价已经接近3万元,京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元。比较夸张的要数珠江拉维小镇,3月 16日开盘单价16800元,10天后上涨到18500元/平方米,但依然遭遇疯抢,到3月30日,猛然调高到25000元/平方米。

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