时代周报:土地财政危局

编者按:土地财政正遭遇最严重的考验。

越来越严厉的房地产宏观调控政策,正在影响开发商对于一线城市住宅用地的价值判断。不少开发商纷纷转战二三线城市。北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光,骤然转冷。北京甚至惊曝土地财政破产的消息,虽然其消息有夸大其辞的成分,但是北、上、广、深土地市场成交额的大幅下滑,却是无法回避的现实。

对于土地财政有着严重依赖性的地方政府正遭遇痛苦的煎熬,即便是税收丰厚、财政不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。因而也就不奇怪,北京传出要放松对高端房地产市场的调控的消息,一如此前,大连和海口传出要放松“限购”政策的消息。虽然在国家坚持调控不放松的表态下,这些地方政府都在事后紧急辟谣。但不可否认的是,在目前的僵持局面下,调控进入攻坚期:开发商销量下滑、资金吃紧,但仍咬着牙不降价;同时地方政府不得不面对土地财政吃紧的局面。风水轮流转,甚至地方政府主动求援开发商,着急地询问开发商何时买地。

在这场博弈面前,是开发商降价,还是地方政府放松调控,一切都很难料,这使得接下来的房地产走势变得更加扑朔迷离。

北京土地出让金锐减84%

锐减84%!

北京住宅用地出让市场遭遇寒流侵袭。

据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示,1-5月,北京土地出让金总收入为250.61亿元,同比下滑56%,其中住宅出让金更是下滑84%。这意味着2009年、2010年北京市土地市场的“千亿蛋糕”将很难出炉。严厉的“限购”政策之下,开发商消极拿地,现在轮到地方政府向开发商求援。

北京正面临着一场艰难的抉择:如何“卖地还贷”,是召集开发商进行大规模的土地推介会,抑或是放松高端住宅限购,让开发商看好后市预期出手拿地,还是趁商业地块受市场追捧之际“逢高出货”?

平均溢价率不到20%

越来越严厉的宏观调控政策,已经影响到了开发商在一线城市的拿地意愿。

6月21日,中建地产和中建国际联合体以总价11.01亿元摘得北京市顺义区仁和镇梅沟营村(北侧)住宅用地,折合楼面单价4526元/平方米。这块地,或许是今年上半年北京土地市场萧条景象的一个缩影。

资料显示,该地块位于北京顺义区仁和镇。土地面积154602平方米,其中建设用地面积97287平方米;建筑控制规模243218平方米。事实上,4月20日,该地块因投标企业不足3家而流标。此次该地块重新入市,当日现场略显冷清,仅有3家投标企业,刚好达标。在中建地产联合体报价11.01亿元后,其他企业放弃竞买,该地块未进入现场竞价环节。而4526元/平方米的楼面成交价,较1个多月前南侧地块楼面价下调2000元/平方米。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存(博客)向时代周报记者表示:“未来几年,北京70%的住宅用地将用于保障房建设,目前大多数住宅用地都配建了一部分保障性住房。开发商拿地的热情或受到影响。”

“受市场限购、开发商销售下滑资金链紧张等重重影响,北京土地市场持续低迷。”华业地产副总经理陈云锋向时代周报记者表示,2010年、2009年是北京土地市场异常火爆的两年,2011年的情况不能和其相比。近期土地市场成交情况确实不乐观,但流拍、底价成交现象还是没有2008年普遍。

根据北京市土地整理储备中心的数据统计,截至目前,北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。随之而来的,是土地收入锐减。1-5月,北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元,同比减少接近6成。

在溢价率方面,2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右,而2011年1-5月成交的居住用地当中,平均溢价率不到20%。

北京土地市场低迷,涉及一级土地开发的开发商也尝到了其中的“苦果”。据了解,通州区将一块90万平方米的土地一级开发交给华业地产,华业地产从中获得的利润不足5%。

近期房屋成交量和房价滑落或是土地市场成交低迷的直接“诱因”。这一点,在郊区区域尤为突出。以通州市场为例,据21世纪不动产数据监测显示,早在2月,通州平均房价还位于20000元/平方米的水平上,5月房价便已回落至15000-16000元/平方米,跌幅达20%。进入6月,环比再降1000元/平方米,环比下跌7%。这些区域的土地市场随即受到影响,6月15日,北京三宗郊区住宅用地招标,房山区一幅地块流标,通州区两地块只有三家房企低价投标,而且都是国企来捧场。

土地财政接近破产

北京土地市场不景气,或将导致多米诺骨牌效应,北京财政或将面临严重压力。根据北京市2010年预算执行情况和2011年预算草案报告,北京市级政府性基金收入完成684.7亿元,增长56.5%,完成预算的314.6%。之所以超额完成预算,主要是国有土地使用权出让金收入超收较多。2010年全市国有土地使用权出让金收入557.7亿元,完成预算的460.5%。就此,资深财经评论员叶檀(博客)认为,地方政府的财政收入不能缺少土地收入,更直言,北京土地财政接近破产的边缘。

然而,北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋却认为,北京财政对土地出让金的依赖不大:“北京市的财政收入,主要来源于金融业、高科技产业、制造业的税收,对房地产行业依赖性不大。”

据相关人士透露,从2009年开始,北京市启动庞大的土地储备贷款计划,准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。2009年、2010年北京市完成土地储备投资分别达1165亿元、1300亿元。2011年1-5月,新增土地储备开发投资为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款,30%来自政府财政注入资金。

“之前,北京市场每年新建商品房成交套数在15万套左右,未来几年,光每年的保障房就达20万套,土地需求随即增加,北京市政府加强土地储备,相应贷款增加也是正常现象。”杨少锋如是向时代周报记者表示。

陈宝存则认为,北京市上千亿元的土地储备贷款再正常不过了,从收购土地、拆迁到七通一平,实现拍卖,通常要3-5年时间,故其中很多土地尚未进入销售期。此外,这个贷款属于长期贷款,半年时间土地出让金下滑不会产生影响。

商业用地成“救星”?

总而言之,土地出让金作为北京市财政的重要来源之一、北京土地储备贷款还款的唯一金额,若土地市场持续低迷,负面效应将是难以避免的。土地出让面积和金额双双下挫,除了多年来供应节奏上的“前紧后松”的原因外,超低溢价成交、底价成交、流拍等现象频繁亮相于土地市场,相关部门还是有些着急了。

据了解,5月31日,北京相关单位召集80家开发商举行土地推介会,北京市国土局公布,下半年供应经营性用地1200公顷,其中轨道交通沿线500公顷。大部分土地供应都会来自郊区,大兴区成为了推介会的重点。

事实上,通州区、房山区、大兴区等郊区县,是北京市土地主要供应区域。据北京中原的统计,从2009年到今年的前5个月 ,房山、大兴、通州的土地供应量分别为560万平方米、557万平方米、350万平方米,占北京市最近三年来土地供应量的52.1%。

一些参加过5月31日推介会的开发商表示,当天展出了重点地块详细介绍资料,然后就是各出让土地单位的宣讲,非常热闹。甚至有开发商表示:“以前是我们询问国土部门,如今是国土部门问我们有否买地的打算。”

推介会之外,有传言表示,北京房地产市场将放松对高端住宅的限购,以改变开发商对后市的预期,“曲线救市”土地市场。对此,北京市住建委负责人随即澄清,北京市坚决贯彻落实房地产市场调控政策,确保实现房价控制目标限购政策决不会放松,没有调整的安排,也不会按照房屋档次、价格区别对待。

放松限购一说被“否认”之后,面对持续低迷的土地市场,北京拿什么来“救市”?6月27日,北京市崇文门菜市场商业金融用地的挂牌成交,让业界看到一些转机。

据公开资料,北京市崇文门菜市场商业用地土地面积约0.6公顷,建筑规模约16425平方米,起始价为29600万元,折合楼面单价约18000元/平方米。由于该宗地地处东城区崇文门外大街,紧邻地铁2号线与地铁5号线换乘站,交通区位优势,同时周边有新世界、国瑞城等成熟的商业项目,商业繁华度高,是近年来公开出让的最靠近市中心的商业地块。最终广州市丰璟房地产开发有限公司以71000万元的价格竞得,折合楼面单价43226元/平方米,溢价140%。

如此火爆行情,立即让业内人士对将于7月6日出让的9幅光华路CBD核心地块充满了遐想。“住宅地产受到调控之后,房企纷纷加码商业地产,光华路此次即将出让的9幅地块,作为北京CBD最后的出让地块,必然会受到市场的追捧。”北京世联评估公司技术部估价师刘静表示。

有业内人士参考该区域2010年的成交价格,即2万元/平方米,估计这9幅地块合计成交额将超过200亿元,而1-5月北京土地出让金收入也仅为250亿元。如今,崇文门菜市场金融用地地块的地价都在4万元/平方米之上,光华路CBD地块的成交额甚至可能会超过250亿元。如此算来,北京市土地市场的收入将超过500亿元,与去年同期不相上下。

上海:出让金下滑2成 卖地收入或负增长

上海卖地收入或负增长

6月,上海土地市场推地凶猛。随着上半年最后一块宅地—青浦金泽镇急水港北侧住宅地块拍卖尘埃落定,前6个月的沪上土拍市场也正式收官,39%的溢价率尚未达到半年来宅地的平均溢价水平。

与此同时,部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让、土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。

中国指数研究院提供给时代周报记者的数据显示,截至6月24日,1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元,同比去年下滑22%,与去年全年土地出让总收入1513亿元相比,仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元,土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度,上海全年土地收入可能出现负增长,财政压力骤升。

土地溢价率大幅降低

6月9日,上海土地市场迎来了8连拍的盛宴,总出让面积共约38万平方米,总成交42.5亿元,创下了自今年1月30日以来单日推出土地数量、总出让土地面积的最高纪录。值得一提的是,当天成交的8幅地块中,4幅为纯住宅用地,1幅为商住用地,3幅为商业用地,其中5幅是以企业联合体的形式拿下。

在4幅住宅用地中,位于青浦区的华新镇8号地块被绿新投资、万龙投资联合体以近2亿元的价格摘得,楼板价7993元/平方米,溢价率达100%。一方面,青浦区属于大虹桥商务区交通枢纽的辐射范围,一方面该地块起拍价相对较低。近几年,青浦区不断拍出“地王”,万科、绿地、旭辉及仁恒等知名开发商云集于此。

有意思的是,其余三幅位于嘉定区的纯住宅地块中,有两幅地块的起始报价较之前的预申请报价调低了近3成。嘉定区德园路以东、金通路以北地块的预申请须知显示,该地块的起始报价为6.7481亿元,但出让文件显示,该地块的起始报价为4.93亿元,报价下调近1.8亿元,下调幅度为27%。嘉定区德园路以东、金迈路以北地块,预申请公告中起始报价为12.892亿元,随后挂牌价也降至9.4109亿元,下调27%。尽管已经调低起始价,这3幅位于嘉定区的纯住宅地块溢价率仍未超过40%。

中国指数研究院副院长陈晟表示,“当前土地市场溢价率偏低主要原因,一方面是开发商对于未来的预期开始下降。另一方面,国土资源部对于所有超过50%溢价的土地需要上报也使得地方政府在土地出让时适当提高了起始价格,从而降低了土地的溢价率,一定程度上起到了对于土地市场的冷却作用。”

无独有偶,6月15日,备受瞩目的长风地区10号北地块推出,该商办地块被杭州绿城置业投资有限公司、上海华彬投资有限公司以24.3亿元总价联合竞得,一举成为板块商办土地总价地王,也是近期内又一幅被企业联合体竞得的地块。

该地块起拍价达22.5亿元,是今年已成交土地中起拍价最高者,比此前起拍价最高的杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)高出近6亿元,但其最终成交总价较G-2-1地块低了约7亿元。同时,该地块虽有45家企业领取竞买申请书,但最终实际提出竞买申请的仅2家。

尽管该地块成为总价地王,但溢价率仅8%。同时,10768元/平方米的楼板价与2009年8月被苏宁环球实业拍下的长风地区5B地块9851元/平方米的楼板价相差也不多。

此外,上海市规土局网站显示,6月21 日,嘉定和松江的两幅地块,在提交竞买保证截止日期前,只收到了一份竞买申请,交易中心不得不将截止时间推迟。而今年部分政府有意出让的土地信息披露后,由于少有开发商问津,甚至没能进入出让流程。

直至6月22日,上半年推出的最后一块宅地—青浦区金泽镇急水港北侧地块推出,共有16家领取申请书,只有2家申请竞价。最终,该地块以总价5027万元被上海亿昌投资发展有限公司与上海启辉能源发展有限公司联合摘得,折合楼板价3214元/平方米,溢价率39%。

同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示,很多中高端项目受到限购影响,开发商资金链趋紧,联合拿地方式便于企业间分摊开发风险及成本。调控背景下,开发商不会冒险,除个别情况外,不再非理性推高地价,未来随着调控深入,抱团拿地的开发方式或被更广泛地采用。

土地财政压力骤升

对各个地方政府而言,除了财政收入外,很多支出要依靠政府性基金,尽管这个基金的组成包含城市基础设施配套费、地方教育附加费、彩票公益金等十几个项目,但真正担纲的还是土地出让金。政府性基金中的土地出让收入在刨除征地拆迁、土地储备开发等成本性支出后,必须专项用于土地、水利、城乡基础设施、保障性住房等建设。2010年,全国地方政府性基金收入3.578万亿元,其中土地出让收入为2.91万亿元,占比9成。

翻阅年初《关于上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》及《上海市2011年市级部门预算(汇总)》等报告可以看出,2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元,政府性基金收入2255亿元,全市刨去区县,上海市本级财政收入1393.2亿元,市本级政府性基金是750亿元。

而在市本级政府性基金收入中,与土地相关的基金共占633.1亿元。这意味着与土地相关的收入占本市级政府性基金收入高达84%,已接近上海市本级财政收入的一半。

中国指数研究院统计数据显示,今年1月1日-6月24日,上海土地出让总共310块,比去年同期增加106块,规划建筑总面积1732.5万平方米,同比增加29%;土地出让总金额492.7亿元,同比去年632亿元下降22%,仅完成去年全年的33%。

张宏伟表示,如果下半年推地进度加快,今年全年土地收入可能跟去年持平。如果按照目前推地进度,土地收入则可能出现负增长。“目前实行商品房和保障房双轨制,一方面要控制房价,一方面要建设保障房,土地收入的10%用于保障房建设,但目前收入远远不能满足保障房资金需求,这本身就是一个矛盾。如果焦点都集中在保障房,忽视了商品房推地,将影响未来3-5年的商品房供求关系。现在不调整土地供应节奏的话,未来供需紧张会导致调控面临更大压力。”

上海市年初的财政预算规划显示,2011年全市地方财政收入预算3103亿元,同比增长8%,市本级地方财政收入预算1519亿元,同比增长9%;上海全市地方财政支出预算3436亿元,全市本级地方财政支出预算1275亿元。如果按照目前土地出让金额来看,上海的财政压力可想而知,远不能满足收支平衡。

土地市场或继续恶化

开发商对于在上海等一线城市拿地开发趋于谨慎的状况如果持续下去,或将使上海等城市土地市场继续恶化。

龙湖自2007年进入上海以后,今年并未在上海土地市场有任何动作。龙湖一位负责人向时代周报记者表示,目前各个开发商对土地市场的谨慎从市场表现就能明显看出。开发商拿地第一要看大环境,第二要看资金状况,第三,要根据集团策略,战略执行到某个层面,要把握节奏。

中国指数研究院数据显示,截至目前,前6月,土地成交的楼面均价2844元/平方米,比去年同期的4682元/平方米下滑39%,平均溢价率由去年的66%降至今年的35%。

对此,中国指数研究院上海分院高级分析师肖云祥表示,虽然上半年土地出让数量和面积都比去年同期增加,但收入总额和整体溢价率降低,表明开发商逐步回归理性拿地。尽管6月份上海土地市场出现了一个小高峰,但是在后期的市场中,鉴于开发商对市场预期的判断,并不会出现太多的转机,很有可能延续上半年的趋势,且维持低溢价率的水平。

肖云祥指出,“今年上半年上海商业办公用地成交39宗,成交建设用地面积1154862平方米,而在去年同期成交21宗,成交建设用地面积603586平方米,今年是去年同期的两倍。这表明在住宅市场预期降低的同时,部分企业在方向上也发生转变,尝试着进军商业地产,开发商在资金允许的情况下将会对商办用地投出更多的眼光。”

上半年,在上海土地市场同样未有斩获的金地集团华东区域地产公司市场营销部经理宋家泰向时代周报记者表示,今年上半年上海推出的地中,没几块适合金地的中高端策略,因此没有拿地。“下半年土地市场不会太乐观。一方面银行收紧开发贷,一方面,开发商销售速度大大放缓,种种数据表明,整体销售速度可能下滑50%,即使开发商想借机拿地,也没有足够资金支持,只能望洋兴叹,这会导致政府出让土地的积极性更低。”

“开发商当然希望地价能降,但政府又不愿意吃亏。如果地价不降,土地市场可能会更恶化。一旦土地收入减少,只能全民‘收税’,地方政府会找各个名目收费增加财政收入。比如,以前开发商开盘给客户送油卡、洗车卡之类的,现在都要交税。”宋家泰说。

广州:全年卖地计划完成6% 勾地制出手

广州全年卖地计划完成6%

现时的广州土地市场,正失去昔日的荣光。

不断加码的宏观调控,如同一场寒流袭来,使得昔日“火爆”异常的广州土地市场骤然转冷。

中央下达的8.5万套保障房建设任务,需要上百亿元的资金来推动。这些都需要靠卖地来筹款。可现实情况是,今年前4个月,广州市土地成交总额仅为37.49亿元,完成年度计划(646.5亿元)的5.7%。

面对土地市场的低迷,广州市该如何应对?

广州的土地“账本”

6月25日,全国第21个土地日。

当天,官方媒体刊载了国土部部长徐绍史的署名文章指出,“依靠‘投资拉动、资源投入、规模扩张’的发展模式不可持续”,揭示了数年以来,各地方政府依赖“土地财政”模式谋求经济发展的本质。

然而,对于早已尝到卖地甜头的地方政府而言,土地财政模式的转变显得极其的艰难。

根据广州国土局公布的“2011年广州经营性用地出让计划”,今年广州将计划出让土地12.72平方公里,其中包括约3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地,以及7.15平方公里的产业用地。

而广州市财政局年初公布的预算数据则称,预计今年广州土地出让金收入将达646.5亿元人民币,比2010年增收190.8亿元,其中,市本级土地出让金可征收入库预计达到425亿元。

为了完成这项庞大的供地计划,广州今年大幅度提高了储备用地的面积。广州国土局局长李俊夫此前透露,今年广州将以重点功能区为平台,实行集中连片土地储备。计划实物储备经营性用地11.7平方公里,是去年计划任务的1.8倍。

在6月底之前,广州也将完成琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、新中轴线南段地区、白云新城西延区等重点功能区的控制性详细规划,完成重点功能区内的“城中村”改造方案的编制工作,这都是广州下半年土地供应的重点区域。

而在财政投入上,广州今年预计的国有土地使用权出让金支出将达到589.8亿元,比2010年实际支出254亿元翻了一倍还多。

广州知名地产专家韩世同(博客)对时代周报记者表示,广州今年对土地储备投入的大幅度增长,一是源于保障性住房供地的压力,二是今年广州保障房建设资金需求,“要完成425亿元的土地出让金征收目标,没有足够的投入难以保证。”

卖地不可承受之重

在广州市政府不遗余力的推地背后,是建设8.5万套保障房的高压任务。

根据《广州市2011年住房保障工作方案》要求,广州今年将要筹集保障性住房8.4959万套,占全省总量的1/4。

“完成这8.5万套保障房建设任务,大约需要118亿元的投资资金,这给广州市政府的压力很大”,广州地产人士谢逸枫对时代周报记者表示。

尽管如此,这100多亿元的保障房建设资金相对于8.5万套的保障房而言,仍然是杯水车薪。谢逸枫认为,即便按照13%的提取比例计算,今年广州市政府从土地出让净收益中提取的保障房建设资金也不会超过50亿元。

为此,广州市政府还积极筹建保障房投融资平台;允许符合条件的保障房投融资主体申请贷款或发行企业债券,专项用于公租房建设;同时,鼓励金融机构发放公租房建设和运营中长期贷款,重点支持公租房建设。

但在接受时代周报记者采访时,广州国土局副局长黄文波并未透露广州保障房投融资平台目前的进展。

“保障房的投融资平台组建由广州住房保障办统一操作,但到目前为止,还没有听到很确切的消息”,一直对广州的保障房融资保持关注的广州社科院研究员彭澎对时代周报记者称。

与这些明显的支出账本相比,亚运之后的广州市政府承担的地方债务则显得更为隐晦,但却不容忽视。

尽管在2011年的广州“两会”上,广州财政局局长张杰明称,广州并没有因为办亚运而负债,现时很多政府债务是历史的原因造成。但事实上,截至今年3月,广州市政府承担的需要还本付息的债务已经达到884亿元,这还不包括政府需要担保和需要负救助责任的其他类别的债务。

“884亿只是一个保守的数字,我个人认为,广州承担的地方政府债务恐怕不会低于1000亿元。”谢逸枫称。

调控影响一线城市土地价值

与广州对土地出让金的渴求相比,土地市场的表现却十分低迷。

2011年伊始,广州市土地拍卖第一拍的不给力,就给全年的土地市场蒙上了阴影。1月18日,广州杨箕村旧城改造项目因为只有富力地产一位竞买人报价,项目最终被富力地产以底价取得。成交价加上全部改造成本约18.8亿元,总计23.5265亿元。此后,广州鼎尚股份有限公司又以58458万元的底价拿下新港东路以北、琶洲大道以南、琶洲A区AH040229地块。

据初步统计,今年前4个月,广州一共推出8宗地块,其中7宗都是以底价成交。

纵观全国,上半年以来,北京、上海、广州、深圳的土地市场普遍低迷,4个一线城市1-5月的土地出让金同比都出现了大幅度的下滑。现实的原因除了与各城市推地节奏相关外,开发商对于一线城市土地的价值判断也已经发生了变化。

“中海一直保持着对一二线城市土地市场的关注,但在目前的市场环境下,中海还没在一线城市看到很明显的机会。”中海地产投资者关系部杨海松先生向时代周报记者表示。

据不完全统计,今年截至目前为止,中海已经在全国范围之内拿下了682万平方米土地,而其中大多数土地都分布于二三线城市。万科董秘谭华杰在发布万科今年的一季度报告时也表示,万科今年以来新增的项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。

韩世同认为,各大房企蜂拥而入二三线城市与一线城市严厉的限购等调控政策不无关系。

放松调控可能性为零

在土地市场低迷的情况下,广州市政府将土地出让模式由“招拍挂”转型为“勾地”。

2011年6月8日,广州举行了历史上最大规模的土地拍卖制度。在这场推介会上,广州一次性推出了54宗地块,总用地面积达2.2平方公里。供地重点区域包括琶洲、珠江新城、白云新城、大学城、新客站等。

而包括琶洲—员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区内的12宗商服用地,则以“勾地制”出让的形式在推介会上正式亮相。

“广州去年已经采取勾地的制度,但今年很明显开始扩大了勾地的范围,主要的目的就是为了吸引更多的房地产企业到广州来买地。”韩世同对时代周报记者表示,勾地制度能有效避免土地流拍,这在很大程度上保证了今年广州土地的实际出让率。

最终,通过“勾地”形式出让的这12宗商用地块被富力、保利、绿地等房企“看中”,现场成功签约,意向地价总金额达到64亿元。

如此盛大的推地场景在广州的土地市场上并不多见。韩世同表示,广州此次如此高调推地,与今年广州数百亿的土地出让收入计划压力有关,下半年的广州或许将迎来推地高峰期。

韩世同向时代周报记者表示,尽管广州6月之后会加大土地市场的宣传,举办大规模的土地推介会,但至少到现在为止还没有看到实际的成果,“下半年一线城市的土地市场不确定性仍然在增加,前景难料”。

“按照往年的趋势,广州完成2011年住宅用地供地计划的可能性不大。”合富辉煌首席分析师黎文江认为。

各种压力之下,市场人士认为,广州下半年的土地市场出让可能将出现一些新的变化。

“除了采取勾地制度避免流拍外,广州可能会采取降低土地起拍价格、取消土地拍卖限制条件或者好地块配劣地块搭配出让等多种途径促进土地成交。”谢逸枫表示,国土部门还可以对开发商拿地的门槛进行调整,比如商业和产业地块的出让,放宽支付地价的期限或者提供贷款等。

但显然,这样的调整只是治标不治本之策,并无法改变土地市场的大环境。有分析人士认为,如果一线城市整个调控的环境能够稍微放松,或许土地市场的成交就能够得到很大的改观,此前北京、大连已经相继传出有放宽限购令的风声。然而,这恐怕最终将是一厢情愿之举。多位住建部的官员也在不同场合透露出了房地产调控继续从严的信号。

在这样的形势下,谢逸枫认为,广州放松房地产调控的可能性也几乎为零,“只能寄希望于市场成交继续保持目前这样的态势,这样整个土地市场回暖的可能性就还比较大。”

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