港人眼中的2010京城楼市:后泡沫时代终于来临

     当地产大腕潘石屹和任志强都开始哭穷拍不起地的时候,也许,后泡沫时代终于来临。

  2010年,京城楼市终于进入了后泡沫时代。这是一个泡泡已经吹大,但还未破灭的时代。

  新的时代来临,楼市准备好了吗?买房人准备好了吗?更为确切地说,所有来到北京的投资者和置业人士,是否已经准备好迎接泡沫破裂的那一天了吗?

  中国的资本市场,有一个对小投资者“很不公平”的规律。就是当一种资产,一旦转移到全是“散户”持有的时候,绝对价格就开始下跌了。股票是这样,房产也是这样。后泡沫时代的最终结局,就是当“有钱人”的“闲钱”都被一项资产吸尽的时候,只有一个结局,就是:拐了……

  本期《财道》采访的,既非地产专家,也非知名投资人,而仅仅是一位来自香港的普通置业人士。他用自己体验过的常识和朴素的逻辑来讲述自己的置业经:

  “楼市泡沫的特征很明显:身边的人都在讲买楼,人人都相信楼价涨了还能再涨;而买楼的人,月收入大部分都用在供楼上,更恐怖是家庭收入的大部分都用在供楼上;同时楼价疯涨,脱离股市,两者不同步……”

  对话:崩盘记忆

  《财道》:香港楼市的周期如何,你对楼市暴涨的印象有无形容,当年火爆的情况达到了什么地步?

  纪墨:暴跌之前很疯狂,根本看不清市道。印象里最疯狂的是一天之内上午买楼,下午转手就卖这样的事情。

  香港在1984年中英联合声明签署后,到1998年亚洲金融风暴前,楼价不断狂涨,虽然香港一半的人住在政府的廉租房或购买政府建的低价楼,但因为地少人多,政府一直控制土地的出售,炒楼情况严重。

  严重的时候只要新楼盘出售,排队的人拿到预售号,就可以赚一万元,所以吸引黑社会介入,出现过“白手套党”、“饮管党”,排队买楼。他们嘴里叼着饮管,又或手戴白手套,整班人走在一起,确认为友,霸占各大楼盘开售前头位炒筹。这种情况直到后来政府实施七成楼宇按揭措施,加上地产商改以抽签决定买楼次序,“饮管党”及“白手套党”才随之消失。

  《财道》:你记忆中的泡沫破灭后的情形如何?

  纪墨:1998年金融风暴发生后,楼价一直在跌,到2003年非典时,楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼,当中不少是炒楼,所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉,也还不清贷款。

  到这种时候,除非申请个人破产,不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌,附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”,付出首期300万后,欠银行700万,经过三年半供楼后,楼价跌到只值450万元,但欠银行还近700万元。首三年半的供款中,93%用做还利息。一年利息59.5万元,夫妻年薪即使有100万元,供完楼交完税后也就剩不下什么了。

  我那时还没有买房,但我有个朋友,因为不想申请破产,跟银行商量把房子卖掉,再分期还钱给银行,还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子,银行会拿回来拍卖,这种单位称为“银主盘”,一般都比市价低,因为银行只求尽快套现,差价由业主承担,就是成为欠银行的款。

  另一个朋友是在1999年买的房子,当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万,到手只用200多万港元,他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高,每个月还银行的贷款差不多要2万港元,而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底,后来不到4年的时间,房子跌到100来万。结果他也成了负资产,最惨的是到现在还在给银行打工。

  《财道》:目前港人对香港楼市有何判断?

  纪墨:香港的情况是,豪宅回报率低,租金上不去,只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”,就是总价在三四百万港币以下的房产,回报率高,因为比较好出租,一般在5至6厘。

  本地媒体有一个判断,就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏,加上去年楼市交投旺盛,导致房源变少,今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价,回报率仍然可达5%。

  租金追上楼价,是因为今年银行利息可能上调,压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%,而租金上涨迟缓,所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%,租金回报就有望达到5%。

  我看到一个数据说,2009年平均租金支出仅占家庭收入35%,香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。

  名词:千呎豪宅

  今年40岁的纪墨上世纪90年代曾在京居住3年,后回香港发展,是一位媒体供职的普通香港人。

  3月,在两会召开期间,纪墨用闲暇时间故地重游,“考察”了北京楼市的情况。在惊叹北京房价上涨的同时,他很自然地得出了一个结论:北京楼市已经开始接近香港了。

  纪墨在北京见到一位朋友家接近128平方米的房产时,不住口地连称“豪宅”,搞得朋友一头雾水。他解释说,很多香港年轻人的最大愿望是拥有自己的一套房产。香港的房子小是出了名的,香港电视剧中很多市民的居家背景,明显是过于夸张了。大部分所谓的豪宅,也就1000平方英尺。千呎豪宅,只相当于93平方米,还不到100平方米。

  而香港的房子公摊面积又大,所以真正的大小其实可能和北京的80多平方米相当。如此算来,所谓的豪宅居然就相当于北京的“小户型”。不过,价格确实是豪宅的价格,一呎(约为0.093平方米)一万,千呎就要1000万了。至于一般人家住的,几百呎,也就几十平方米,仍然可以养一家子了。

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分类: 经济 标签: , ,
  1. 2010年3月22日21:34 | #1

    要买房,听志强

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