上海保障型住房乱相:经适房用地变为商品房

上海市曾制定了宏伟的保障房建设目标,但因形势变化很快,实际执行效果大打折扣,一度鼓舞人心的“两个1000万工程”悄然刹车。在全国保障房建设提速之后,上海决定跟进,花费两年时间完成了制度设计,并于去年底开始实施经济适用房试点。在保障房建设艰难推进期间,土地拍卖的槌子震天发响,商品房价格记录不断刷新。

  本报记者 周文天

  “经适房”试点硬伤不少

  全国很多城市早已启动了经济适用房建设,同时经济适用房制度在全国普遍存在诸多问题,比如:权力寻租、富人抢食、政府部门从中浑水摸鱼等,二三线城市尤其突出。上海终于在2009年底开始在闵行、徐汇两区试点经济适用房。

  经过将近两年的等待,上海的刘先生等来了机会。2月的一个周末,他专程赶到松江泗泾镇考察新凯家园小区,那是一个已进入试点的经济适用房项目。

  已近而立之年的刘先生尚未成家,在一家物业公司上班,每月收入不到3000元,除去租房、日常开销已所剩不多,买房对他来说曾是非常遥远的梦想。“我半年的工资也买不起一个平方米的房子,买房对我来说比登天还难。”他说。

  不过刘先生的心里曾经燃起过住房梦。那是在2005年春,他了解到上海市将推出“两个1000万工程”,即1000万平方米的配套商品房、1000万平方米中低价房,“如果当时开始建设中低价房,我还是有机会申请得到的。”刘先生说。但这个工程最终并未实现。

  根据闵行区《经济适用房分配管理试点方案》,上海首批经适房价格按照周边房产3个月平均价格的6至6.5折来计算。按照此前规定的申请条件——家庭月均可支配收入2300元以下,一套处于上海边远地区的经济适用房将至少相当于家庭15年收入,超过此前重庆提出的“6.5年收入买1套房”的标准一倍还多。

  三口之家,购买一套70平方米的经济适用房,包括简单装修,大约需要40万元,虽然首付10万元的门槛很低,但由于上海经济适用房的申请条件严格,40万的总价仍让符合资格的购房者难以承受。

  此前,上海市住房保障和房屋管理局曾公布:申请经济适用房必须具有上海常住户口7年以上,户籍在申请区5年以上,人均居住建筑面积在15平方米以下,家庭月均可支配收入2300元以下,可支配财产7万元以下。银行界人士告诉中国证券报记者,拿总价40万元来说,如果贷款30万元、30年等额本息还贷,即使按照3.88%的最低公积金贷款利率,则每月按揭还款也有1410元,仍然超过了申请人2300元家庭月收入的一半以上,不符合贷款要求。此外,首付10万元也和此前规定的“可支配财产7万元以下”不符。

  上海市政协委员陆培明认为,当前的经济适用住房还有几处“不适用”的“硬伤”,能买的买不起,买得起的不能买。

  上海市人大代表陈靖说,经适房在闵行、徐汇率先试行下来,发现一个问题,即中心城区的居民,尽管人均居住面积达到标准,收入却往往“超标”;而偏远地区的居民收入“达标”了,人均居住面积却又“超标”了。

  “上海有很多家庭都是外来配偶,这次在试点当中还没有开这个门。”徐汇区住房保障和房屋管理局局长朱志荣说。

  花两年时间设计制度

  2008年初,上海新江湾城B3-01地块要兴建经济适用房,直到2008年10月23日,杨浦区规划局公告,其已被市政府列入2009年新开工建设400万平方米经济适用房市级项目。但2010年已经开始了,这块经济适用房用地依然没有动静。

  知情人士透露,上海仅经济适用房的制度设计,差不多准备了近两年,制订管理办法就花了1年多时间。

  “这两年,经济适用房的工作,上海做得比较慢。大多数一二线城市的经济适用房都已面世,上海还在试点,让老百姓望穿秋水。许多中低收入者,原本应该享受保障性住房,等待了很多年,等不来保障性住房,被迫加入商品房购买大军。这其实是透支了上海的未来。”上海市房地产经济学会高级经济师顾海波说。

  与其他城市经济适用房大规模推出相比,上海的经济适用房工作似乎有点“难产”。不完全统计显示,上海2009年以来动工的经济适用房面积约为200万平方米,刚到2009年提出的400万平方米建设目标的一半。

  2009年12月29日,上海市政府转发了《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,上海再次宣布了保障性住房计划:上海至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房。包括2008年起已开工建设的项目在内,计划至2012年建设60万套,约4000多万平方米保障性住房。

  2009年,上海市政府确定了松江泗泾、宝山顾村、闵行浦江、嘉定江桥等六大保障性住房基地,规划建设用地约19.33平方公里,规划居住人口约52万人。

  上海方面在保障性住房资金来源上作出了努力。根据惯例,保障性住房建设资金来源是中央财政支付转移加地方政府资金支出。根据规定,地方政府土地出让金中,净收益的5%用来建廉租房。2008年,将这一比例提到10%。

  然而,对于上海市政府建保障性住房决心到底有多大,各界始终存有疑虑。

  其实,早在2003年,为解决日益庞大的市政工程和危旧房改造的拆迁配套用房需求,以及抑制过快上涨的房价,上海便开始了“两个1000万”工程,先后开始组织建设1000万平方米重大工程配套房和1000万平方米中低价商品房。但是,几年过去了,“两个1000万”工程却给人有点不了了之收场的味道。2006年年中,上海“两个1000万工程”悄然刹车。

  2007年,上海房价再次疯涨,政府有意重启经适房工程,但始终未见实质性行动。直至2008年,中央政策出台之后,上海才开始重启停建5年的保障性住房。2008年初,上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,并提出了“到2012年上海市累计享受经济适用住房政策的家庭达到30万户”的目标,累计建设面积达2000万平方米,占同期全上海市住宅建设量的20%,被称之为“新2000万工程”。

  同时,上海的经济适用房建设还遭到了“缩水”、“囤地”的质疑。早在2008年,上海两会上公布的《上海市住房建设规划(2008-2012年)》中,确定“新开工面积中,经济适用住房和廉租住房等保障性住房约2000万平方米,相当于每年400万平方米”。

  此后,上海市建设交通委副主任沈晓苏于2008年底也表示:“2008年400万平方米的经济适用住房的开工任务都已经完成,2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用住房的建设。”

  可现实是,2008、2009两年共计800万平方米的经济适用房建设目标,在2009年中被改为600万。6月25日,上海市房管局相关领导指出:“我们今年的目标是包括去年已经开工的和今年年底前要开工的,力争能够有600万平方米的开工量。”实际上,不仅2008年就“完成”的项目迄今尚未发售,2009年400万平方米的计划目前也没有完成一半。

  近期一份《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》称,在中央预算安排的重大公共投资项目中,保障性住房建设进度缓慢,截至今年8月底仅完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。这一报告的发布,引发市场对各地政府保障性住房投入力度的质疑。

  经济适用房用地变为商品房

  一位开发商向中国证券报记者透露,“原本是经济适用房用地,只需要补交200元—300元/平方米的土地出让金,将划拨用地转变为商品房用地,房屋使用权证就可以由经济适用房变身为拥有完全产权的商品房。”

  位于上海闵行区顾戴路的1500亩地块,其中古龙基地600多亩,平吉基地880多亩,原本用于为上海低收入居民建造经济适用房,但最后盖起来的却是高档商品房。这1500亩地块从来就没有公开“招拍挂”出让过。

  上海政府还表示,要在中心城区建经济使用房。但被业内人士指为作秀成分过大。

  “中心城区普通商品房大约3万元/平方米,即使按周边房价40%为参照,也需要1.2万元/平方米。”一位不愿透露姓名的专家质疑,这还叫经济适用房吗?市区土地早已紧张,不可能大量开建经济适用房。

  徐汇区不久前公布的3块经济适用房基地,其中龙华地块接近内环线,靠近轨道交通3号线,堪称黄金(1103.10,-0.60,-0.05%)地段,周边房价早已突破2万元/平方米。根据拿地成本,龙华地块最低楼板价为9千元/平方米。

  “即使按楼板价9千元/平方米销售,也已经超出了经济适用房的范畴。”某地产商告诉中国证券报记者,“这一块地经济适用房的项目有可能转化为普通商品房对外销售。”

  这位地产商说,不断攀高的地价,将让保障性住房的可持续性受到了严重的挑战。

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