萨苏:中国也会因房地产泡沫引发日本式危机吗?

近来日本房地产价格连续下降,离大阪市中心仅十几分钟车程地方的房价,比北京五环的房子还要便宜。很多人认为日本房价已经走到价格曲线的底部,房地产市场因此出现了“打捞沉船黄金”式的活跃。

有趣的是,当今日本房产的买主中华人占了很大比例。对这个奇怪的现象,在关西地区做房地产三十年的一位老不动产商表示,这是因为在日华人有储蓄的习惯,而日本的中坚阶层,至今还在为二十年前泡沫经济时代的房价还债呢。

谈到泡沫时代的房价,日本人至今一朝被蛇咬,三年怕井绳,说起来苦不堪言。

笔者手中有一张日本平均房价的变更示意图。从中可以看出,1984年的房价,与今天基本持平,但到1990年泡沫经济的顶峰,仅仅五六年时间,房价居然可以涨到今天的八倍!正是这个巨大的差额,使泡沫经济高峰期购买房地产的日本中产阶级,在房价回复到今天的价位时,仍不得不为占80%,已经成为泡沫的贷款努力还债。他们付出的这笔钱,在经济正常的时光里,大约永远也无法收回投资。

这不能不让我们想起中国楼市价格的节节攀高,也是在短短几年中,中国的房价也在急剧增长,北京的房价翻了三到四番。过多的相似,让若干经济学家预言中国房价同样将带来泡沫经济和它的崩坏。

看到日本人如今的苦态,这种预言让人不寒而栗。那么,泡沫经济时代的日本,和今天中国是不是真的很相似,这样的话题,不能不引起中国人的兴趣。

笔者在日本曾和一些从事金融业务的友人谈到这一问题,综合他们的看法,认为中国目前的楼市,与日本有相同,也有不同,而不同大于相同。所以,中国即便存在泡沫经济,表现形式也会远比日本复杂,不能简单地用崩坏形容其未来结局。

两国相同点在于,无论日本的泡沫经济时代,还是中国的今天,房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。所以,从客观情况上看,双方都存在泡沫经济,这是毋庸置疑的。

两国的最大不同点在于,日本经济发展到90年代初期,其模式已经接近饱和,由于外向型经济的制约和国内市场的狭窄,发展潜力不足,而房地产价格远远超出于其发展潜力之外,这种不平衡必将造成房地产价格的回归;而中国经济,不但可以依靠外向型发展,本身就是世界上最大的市场之一。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30%,故其经济仍有极大的发展潜力。这种地产价格与经济竞争式发展的状态,可以较好地缓和房地产泡沫对社会的冲击。

同时,中国的不动产涨价,在日本一些经济学家眼里,带有政治色彩,一定程度上起到了稳定中国社会的作用。美国通用电气金融公司驻日华人专家雷蒙提出,随着房地产的涨价,将迫使投资谨慎的中国人改变生活方式,转而贷款购买不动产,并承担偿还贷款的责任。此时房价的进一步提涨,又使已经购买不动产者的财产得到增加,使其因此成为乐于维护社会稳定的阶层。随着这个阶层人数的增加,实际意味着中国在用一种商业和政策手段强行催生和扩大一个中产阶级队伍。而一个拥有较强大中产阶级阶层的国家,通常都较为稳定。

在这种情况下,中国房价的增涨,在经济层面之外,还含有政治层面的意义,与日本的情况是不相同的。

尽管雷蒙的这种说法并不代表在日经济学家的主流思路,可算仁者见仁,智者见智的参考,但有一点是所见日本经济人士对泡沫经济共同的看法 – 泡沫无法避免,是否崩坏,则纯粹在一个“度”字。

日本泡沫经济后期,房地产价格已经远远超过普通国民的还贷能力。这种情况下日本人还要疯狂买房,是否因为出却理智呢?日本人的解释是当时日本社会认为日元必将贬值,因此房价不会减少,但自己的收入会因此增加,足以在未来满足还款需要。然而,因为种种原因,日元并未如预期那样发生贬值,日本大量超越自己能力购房者,也因此而落入了泡沫破裂后的漩涡。

所以,中国如果要避免房地产泡沫引发“崩坏”危机,恰当地掌握社会购买能力的限界,不过分预支未来发展成本,是一个极重要的因素。
从中国与日本的对比来看,中国的房地产泡沫,并非没有得到良性处理的条件,但如何把握好“度”的问题,参考日本的教训无疑是很有价值的。

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 新闻, 观点 标签: , ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.