消息称物业税首批实转试点 上海重庆可能性最大

陈哲 贾华杰

  知情人士向本报透露,国内部分城市近期将被中央批准为物业税试点,其中上海、重庆两地可能性最大。

  来自央地的相关信息仍无法证实这一消息,但迹象表明——这一次“狼”真的要来了。

  沪渝前期准备

  本报就沪渝等地试点房产税的消息向财政部、住建部等中央部委求证,相关人士多称不知情。此前已多次传出物业税的相关消息,之后均被证实是政策“试应手”。

  关于推出时机尚不成熟、可能造成税源不公等争议,始终不绝于耳。但是,在房产市场经多轮调控仍未见成效的背景下,物业税这张政府手上“最后的王牌”,或终被亮出。

  4月7日,资本市场即有传言:住建部于前夜开会通过“物业税实转试点”。7日、8日,房地产板块皆领跌A股市场。

  随后有媒体报道:上海住房局牵头制定的物业税方案目前已经形成,不过,上海方面计划征收的是房产保有税。该媒体称,可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交。

  8日傍晚,上海市住房局罕见地在当日就传闻作出回应:目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”,但具体征收要“经国家层面定,地方应贯彻执行好”。

  这一消息绝非空穴来风。据知情人士透露:早在今年初,上海市主要领导在内部会议上表态,年内一定要推出房产保有税,市住房局负责牵头设计前期方案。

  “房管部门做的方案,只可能是作为地方信息的梳理,给上级或财税部门作参考。”一位省级财税部门人士表示。如果地方对个人开征房产业税,还需通过国务院审批。

  与上海方案中“针对房产保有环节征税”不同,另一个被此猜想牵连的城市重庆,则已在全国两会期间高调宣布施行“特别房产消费税”的计划。

  3月24日,重庆市长黄奇帆在市人大常委会上称,重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。

  不过,重庆地税局部门对诸如“房产消费税”、“物业税在重庆试点”的说法,均称“不清楚”。

  试点变种

  自2003年十六届三中全会以来,物业税成为房地产业界的一个热门话题。中央先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市进行模拟评税试点地区,即“空转征收”;2007年,又新增安徽、河南、福建、天津4省市为“空转”试点。

  不过,截至目前,“空转”物业税试点并未达到预期的效果。

  据一位江苏省相关官员介绍,该省被批准为“空转”试点后,辖区内许多城市均不愿参与。反对者认为,物业税“将加重税负,而不是促进地方经济发展的减税、免税措施”。地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。

  同样的情况,也发生在宁夏、河南等地。据了解,财政部2007年就筹划物业税实转,也曾找试点城市逐个晤谈,但均未能达成一致。

  尽管如此,中央对物业税的推进态度仍然非常明确。今年初,国家税务总局表示,将在全国范围内开展房地产模拟评税。财政部2010年工作要点中也明确表示,要完善房产税制度。

  此时,“房产税”已经代替“物业税”,成为中央政府针对物业征税的新口径。

  从某种意义上,物业税和房产税基本上同属一物,都是持有环节的税收,区别在于前者涵盖面更大。据了解,当前我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。但实际上,前者只对经营性用房征税,后者则对个人住宅免征。

  作为一个重要税种,物业税需要人大立法通过,过程较长。而关于房产税的规定,属于国务院出台的行政法规。“要对个人征税,只需要将个人免征部分去除即可。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,这为部分城市以房产税的名义暂行物业税之实,扫清了人大立法的漫长审议屏障。

  杨红旭认为,所谓上海的“房产保有税”、重庆的“特别房产消费税”,皆暗合此意。

  中金公司的明星分析师白宏炜分析,从政策层面上看,国务院对地方政府申请房地产税的行动,是乐观其成的。“物业税多年停滞不前,就是因为地方政府没有动力去做这项工作。”

  财政部财政科学研究所所长贾康日前撰文支持对房产保有环节征税,并列举其三大正面效应:增加住房市场上中小户型的需求比例;促使不动产投资、投机行为收敛;减少房屋的空置率,活跃租房市场。

  其中,减少空置率被认为是物业税可能带来的最直接效果。最近国家电网利用智能网络调查的数据显示,全国660个城市中,共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零,住房资源闲置程度之高可见一斑。

  得失之间

  开征物业税,无疑将为地方政府开拓出新的税源,但就试点城市而言,与其他城市在税源公平性、招商环境影响等多方面可能产生的落差,以及征税时机是否成熟仍存在争议。这都给试点前景带来了诸多不确定性因素。

  一位省级财税部门人士表示,在目前跨区域房产数据并未联网的前提下,对某些地方单独开通试点,可能造成税源的不公平。“一个很简单的道理,为什么在别处买房不交税,在上海就得交?”

  上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华教授认为,目前阶段征税,不仅难以起到抑制房价的作用,还将对房地产行业造成打压。

  杨红旭认为,作为地方税种,推出房产保有税的目的,在于抑制一线城市在房产市场的投资投机行为,以平抑房价。作为一项政治任务色彩浓重的措施,这与地方房产经济发展状况密切相关,不应存在公平与否的顾忌。

  “推出试点利大于弊。”杨红旭说,国内目前在交易环节的税种较多,但从历史经验看,这类税收往往被转嫁到买家头上。而在保有环节征税对抑制投资、投机性购房需求效果更好,但目前处于缺失状态。

  业内人士认为,征收房产税在某种程度上也可能动摇土地财政制度,是一个费改税的过程。地方在房地产领域费改税,可能会影响到土地出让金的收入。

  不过按照目前的情况,房产税只会单向地增加房地产保有的成本,而难以成为推动政府财政改革的动力。包括贾康在内的财税人士都倾向于在当前阶段让房产税、土地出让金并存。

  此外,在一些业内资深人士眼中,开征物业税需具备三大技术基础:翔实的不动产登记资料;房地产价值批量评估;政府的税收征管能力。但“目前国内评估体系薄弱、人才极度匮乏,三个条件都不太具备”。

  “如果贸然征收,可能最后的结果是给房价做加法。”印堃华说,征收的依据、范围和税率标准,在当前阶段都难以科学确定,只有当房产市场成熟、体系更为完备之时,征税才能对产业带来正面效应。

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